REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-3789/2020-49

U IME REPUBLIKE HRVATSKE

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu toga suda Marijanu Glavašu, u pravnoj stvari tužitelja EO (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], kojega zastupa punomoćnik Vedran Klemenčić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Tušak Miletić i partneri j.t.d., Zagreb, protiv tuženika ŽO (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], kojega zastupa punomoćnik Tomislav Grahovac, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Grahovac i partneri d.o.o., Zagreb, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave 13. veljače 2026. u prisutnosti tužitelja, punomoćnika tužitelja i zamjenika punomoćnika tuženika TO, **.**.2026.

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženiku ŽO isplatiti tužitelju EO s osnova korištenja stana na trećem katu i krovnog spremišta koji su upisani u [broj poduloška] k. o. [katastarska općina], na adresi [adresa], iznos od 15.724,99 EUR sa zateznim kamatama tekućim na iznos od 853,51 EUR od 1. veljače 2020. do isplate, na iznos od 853,55 EUR od 1. ožujka 2020. do isplate, na iznos od 853,55 EUR od 1. travnja 2020. do isplate, na iznos od 864,47 EUR od 1. svibnja 2020. do isplate, na iznos od 864,47 EUR od 1. lipnja 2020. do isplate, na iznos od 864,47 EUR od 1. srpnja 2020. do isplate, na iznos od 855,54 EUR od 1. kolovoza 2020. do isplate, na iznos od 855,54 EUR od 1. rujna 2020. do isplate, na iznos od 855,54 EUR od 1. listopada 2020. do isplate, na iznos od 882,33 EUR od 1. studenoga 2020. do isplate, na iznos od 882,33 EUR od 1. prosinca 2020. do isplate, na iznos od 882,33 EUR od 1. siječnja 2021. do isplate, na iznos od 881,34 EUR od 1. veljače 2021. do isplate, na iznos od 881,34 EUR od 1. ožujka 2021. do isplate, na iznos od 881,34 EUR od 1. travnja 2021. do isplate, na iznos od 925,01 EUR od 1. svibnja 2021. do isplate, na iznos od 925,01 EUR od 1. lipnja 2021. do isplate te na iznos od 863,64 EUR od 1. srpnja 2021. do isplate, i to za razdoblje do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određivala za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, za razdoblje od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određivala za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a za razdoblje od 30. prosinca 2023. pa nadalje po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna poena, sve to u roku od 15 dana.

II Nalaže se tuženiku ŽO isplatiti tužitelju EO s osnova korištenja garaže br. 20 u podrumu zgrade upisane u [broj poduloška] k. o. [katastarska općina] i garaže br. 21 u podrumu zgrade upisane u [broj poduloška] k. o. [katastarska općina], na adresi [adresa], iznos od 1.231,72 EUR sa zateznim kamatama tekućim na iznos od 66,74 EUR od 1. veljače 2020. do isplate, na iznos od 66,74 EUR od 1. ožujka 2020. do isplate, na iznos od 66,74 EUR od 1. travnja 2020. do isplate, na iznos od 67,62 EUR od 1. svibnja 2020. do isplate, na iznos od 67,62 EUR od 1. lipnja 2020. do isplate, na iznos od 67,62 EUR od 1. srpnja 2020. do isplate, na iznos od 67,04 EUR od 1. kolovoza 2020. do isplate, na iznos od 67,04 EUR od 1. rujna 2020. do isplate, na iznos od 67,04 EUR od 1. listopada 2020. do isplate, na iznos od 69,10 EUR od 1. studenoga 2020. do isplate, na iznos od 69,10 EUR od 1. prosinca 2020. do isplate, na iznos od 69,10 EUR od 1. siječnja 2021. do isplate, na iznos od 69,10 EUR od 1. veljače 2021. do isplate, na iznos od 69,10 EUR od 1. ožujka 2021. do isplate, na iznos od 69,10 EUR od 1. travnja 2021. do isplate, na iznos od 72,62 EUR od 1. svibnja 2021. do isplate, na iznos od 72,62 EUR od 1. lipnja 2021. do isplate te na iznos od 67,78 EUR od 1. srpnja 2021. do isplate, i to za razdoblje do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određivala za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, za razdoblje od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određivala za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a za razdoblje od 30. prosinca 2023. pa nadalje po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna poena, sve to u roku od 15 dana.

III Odbija se zahtjev tužitelja za isplatu preostalog zatraženog iznosa od 1.785,60 EUR s osnova korištenja stana i krovnog spremišta sa zateznim kamatama tekućim na iznos od 61,67 EUR od 1. srpnja 2021. do isplate, na iznos od 936,92 EUR od 1. kolovoza 2021. do isplate te na iznos od 787,01 EUR od 1. rujna 2021. do isplate, kao i zahtjev za isplatu preostalog zatraženog iznosa od 140,08 EUR s osnova korištenja garaža sa zateznim kamatama tekućim na iznos od od 4,84 EUR od 1. srpnja 2021. do isplate, na iznos od 73,50 EUR od 1. kolovoza 2021. do isplate te na iznos od 61,74 EUR od 1. rujna 2021. do isplate.

IV Nalaže se tuženiku ŽO naknaditi tužitelju EO troškove parničnog postupka u iznosu od 5.175,35 EUR u roku od 15 dana.

V Odbija se zahtjev tuženika ŽO za naknadu troškova postupka.

Obrazloženje

1.Tužitelj u tužbi i tijekom postupka navodi da je vlasnik nekretnina i to četverosobnog stana br. 21, na III (trećem) katu, ulaz 1, površine 97,52 čm i krovnog spremišta br. 21, površine 3,45 čm (korisne površine 1,73 čm), garaže br. 20 u podrumu, površine 14,70 čm i garaže br. 21 u podrumu, površine 14,70 čm, a koji stan i garaže se nalaze u zgradi u [adresa], kućni br. 21, sagrađena na katastarskim česticama [katastarska čestica], po novoj izmjeri čestica br. 6650/1 kat. općina [katastarska općina], upisane u [broj poduloška] (stan), 54955 (garaža br. 20) i 54956 (garaža br. 21), sve Knjiga položenih ugovora Grad Zagreb. Vlasništvo predmetnih nekretnina tužitelj je stekao na temelju ugovora o kupoprodaji od 3.1.2020. sklopljenog s prodavateljem Stečajnom masom Artica d.o.o. – u stečaju. S obzirom da se tuženik nalazio u posjedu gore opisanih nekretnina bez valjanog pravnog temelja u razdoblju od 3.1.2020. do 28.6.2021. kada su iste u ovršnom postupku predane tužitelju, tužitelj u konačnici predlaže donošenje presude kojom će se naložiti tuženiku isplata naknade za korištenje nekretnina za razdoblje od siječnja 2020. do zaključno s kolovozom 2021. u ukupnom iznosu od 18.882,39 EUR (za korištenje stana iznos od 17.510,59 EUR, a za korištenje garaža iznos od 1.371,80 EUR) sa zateznim kamatama na svaki pojedini mjesečni iznos kao u izreci i troškovima postupka.

2. Ovdje je za istaknuti da je sud primjenom odredaba čl. 190. st. 2. i 3. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", br. 53/91., 91/92., 112/99., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11. - pročišćeni tekst, 25/13., 89/14. i 70/19. – dalje: ZPP) usprkos protivljenju tuženika dopustio preinaku tužbe povećanjem tužbenog zahtjeva, a s obzirom da takvu preinaku sud prvenstveno smatra svrsishodnom za konačno rješenje odnosa među strankama, a tužbu na navedeni način zbog u međuvremenu dospjelih iznosa naknade i provedenog vještačenja (koje se provodi kada je radi utvrđivanja činjenica potrebno stručno znanje kojim sud ne raspolaže pa tako niti stranke) tužitelj bez svoje krivnje nije mogao preinačiti do zaključenja prethodnog postupka.

3.Tuženik je tijekom postupka osporavao osnovu i visinu zahtjeva tužitelja. Ističe da tužitelj nije dokazao posjed tuženika niti da je bio onemogućen u posjedovanju. Protivi se zatraženom iznosu naknade kao previsokom, a s obzirom na stanje u kojem se nekretnine nalaze. Predlaže tužbeni zahtjev odbiti u cijelosti uz naknadu troškova postupka.

4. U provedenom postupku sud je izvršio uvid u ovosudni spis br. Ovr- 525/2020, ugovor o kupoprodaji nekretnina od 3.1.2020., izvatke iz knjige položenih ugovora [broj poduloška], 54720 i 54955 sve Knjiga PU: Zagreb, provedeno je vještačenje po stalnom sudskom vještaku za graditeljstvo i procjenu nekretnina dipl. ing. Žarku Željku iz društva Ing ekspert d.o.o. Zagreb uz prethodni očevid na licu mjesta, saslušan je tužitelj.

5. Svi provedeni dokazi ocijenjeni su sukladno odredbi čl. 8. ZPP-a.

6. Tužbeni zahtjevi su djelomično osnovani.

7. Uvidom u priležeće izvatke iz knjige položenih ugovora Knjiga PU:

Zagreb br. [broj poduloška], 54955 i 54956 sud je utvrdio da je ovdje tužitelj upisan kao vlasnik četverosobnog stana br. 21, na III (trećem) katu, ulaz 1, površine 97,52 čm i krovno spremište br. 21, površine 3,45 čm (korisne površine 1,73 čm), zatim garaže br. 20 u podrumu, površine 14,70 m2 i garaže br. 21 u podrumu, površine 14,70 m2, sve u zgradi u [adresa], sagrađena na katastarskim česticama: [katastarska čestica], po novoj izmjeri čestica br. 6650/1 kat. općina [katastarska općina]. Takvo vlasništvo tužitelj je stekao na temelju ugovora o kupoprodaji tih nekretnina koji su 3.1.2020. sklopili Stečajna masa iz Artica d.o.o. – u stečaju, Zagreb u svojstvu prodavatelja i tužitelj u svojstvu kupca.

8. Iz ovosudnog spisa br. Ovr-525/2020 proizlazi da je u istom po prijedlogu ovrhovoditelja – ovdje tužitelja vođen postupak ovrhe protiv ovršenika – ovdje tuženika radi predaje u posjed gore opisanih nekretnina (prijedlog podnesen 17.2.2020., a rješenje o ovrsi izdano 20.2.2020) te je taj postupak dovršen uredovanjem sudskog ovršitelja 28.6.2021. kada je ovdje tuženik iste nekretnine predao ovdje tužitelju (što je i utvrđeno rješenjem od 13.12.2021.). Predmetna ovrha određena je na temelju pravomoćne i ovršne presude Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske od 30.11.2011. br. Pž- 7268/10-4 kojom je ovdje tuženiku naloženo nekretnine koje su bile i predmet ovršnog postupka predati u posjed tamo tužitelju – predniku ovdje tužitelja Stečajnoj masi Artica d.o.o. u stečaju, Zagreb. Na taj način sud, a usprkos paušalno iznesenim navodima tuženika kojima to osporava, nalazi utvrđenim da se tuženik nalazio u posjedu predmetnih nekretnina u ovdje odlučnom razdoblju od 3.1.2020. sve do 28.6.2021. ničim ne dokazujući da je za to imao valjani pravni temelj i to kao nepošteni posjednik budući da je znao da mu ne pripada pravo na posjed (gore citirana presuda i vođenje ovršnog postupka). Kao nepošteni posjednik tuženik je u smislu odredbe čl. 165. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14., 81/15. i 94/17. – dalje: ZV) dužan platiti tužitelju naknadu za korištenje spornog stana sa spremištem i garaža za gornje razdoblje. Kako je visina te naknade između stranaka ostala sporna, to su i provedeni dokazi na tu okolnost.

9. Tako stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina dipl. ing. Žarko Željko iz društva Ing ekspert d.o.o., Zagreb, a nakon provedenog očevida uz sudjelovanje toga vještaka, u svom nalazu i mišljenju navodi i potvrđuje da nekretnine u naravi predstavljaju stan na 3. katu, krovno spremište i dvije garaže u podrumu stambene zgrade na adresi [adresa] u [adresa]. Prilikom procjene vrijednosti najamnine vještak se uz činjenice utvrđene očevidom i dokumentacijom priležećom spisu koristio i podacima izdanim od službenih institucija koje se bave prikupljanjem podataka i cijena u graditeljstvu, te vlastitim iskustvom i trenutačnim tržišnim kretanjima vrijednosti nekretnina i najamnine za konkretnu lokaciju i ekvivalentnu nekretninu. Procjenu vrijednosti najma izradio je na temelju općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina na dan vrednovanja i stanja nekretnine na dan kakvoće. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina obuhvaćaju cjelinu okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijene najma nekretnine na dan vrednovanja, pri uobičajenom poslovnom kretanju ponude i potražnje kao što su opća gospodarska situacija, tržište kapitala te gospodarski i demografski razvoj područja. Na temelju položaja, zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja, te stanja katastarske čestice, najprikladniji postupak za utvrđivanje tržišne vrijednosti najma prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina je poredbeni postupak, koji je vještak i primijenio u konkretnom slučaju. Poredbeni se postupak, u pravilu, primjenjuje prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti najma nekretnina koje su međusobno slične, iz istoga ili usporedivoga cjenovnog bloka, a među ostalim primjenjuje se za utvrđivanje tržišne vrijednosti najma ovog tipa nekretnine. Vještak je za potrebe izračuna visine najamnine za stan i spremište u konačnici uzeo u obzir cijene najma sedam nekretnina sve k. o. [katastarska općina], a niti jednu od njih s obzirom da su nekretnine sličnih obilježja kao i sporna nekretnina, nije isključio iz daljnjeg izračuna. Nakon što je izvršio korekciju cijena zbog proteka vremena (međuvremensko izjednačavanje), vještak u konačnici zaključuje da cijena najma za stan i krovno spremište za siječanj 2020. iznosi 853,51 EUR (od 3.1.2020.), za veljaču i ožujak 2020. iznosi 853,55 EUR mjesečno, za travanj, svibanj i lipanj 2020. iznosi 864,47 EUR mjesečno, za srpanj, kolovoz i rujan 2020. iznosi 855,54 EUR mjesečno, za listopad, studeni i prosinac 2020. iznosi 882,33 EUR mjesečno, za siječanj, veljaču i ožujak 2021. iznosi 881,34 EUR mjesečno, za travanj, svibanj i lipanj 2021. iznosi 925,01 EUR mjesečno, za mjesec srpanj 2021. iznosi 936,92 EUR te za kolovoz do 26-og tog mjeseca iznosi 787,01 EUR. Glede spornih garaža vještak je za procjenu vrijednosti zakupnina istih pribavio zbirku kupoprodajnih cijena iz baze podataka Informacijskog sustava Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja, aplikacije eNekretnine. Na taj način uzeo je u obzir pet garaža sve k. o. [katastarska općina], koje su sličnih obilježja kao i ovdje sporne garaže, zbog čega niti jednu nije isključio iz daljnjeg izračuna. Nakon provedenog međuvremenskog izjednačavanja cijena, vještak navodi da vrijednost zakupnine za svaku od spornih garaža iznosi 33,37 EUR za siječanj 2020. (od 3.1.2020.), za veljaču i ožujak 2020. iznosi 33,37 EUR mjesečno, za travanj, svibanj i lipanj 2020. iznosi 33,81 EUR mjesečno, za srpanj, kolovoz i rujan 2020. iznosi 33,52 EUR mjesečno, za listopad, studeni i prosinac 2020. iznosi 34,55 EUR mjesečno, za siječanj, veljaču i ožujak 2021. iznosi 34,55 EUR mjesečno, za travanj, svibanj i lipanj 2021. iznosi 36,31 EUR mjesečno, za mjesec srpanj 2021. iznosi 36,75 EUR te za kolovoz do 26-og tog mjeseca iznosi 30,87 EUR.

10. Tužitelj nije imao primjedbi na nalaz i mišljenje vještaka, dok je tuženik istima prigovarao navodeći da je vrijednost najamnine određena u previsokom iznosu. Vještak je prilikom izračuna uzeo u obzir samo nekretnine s manjom površinom od vrednovane nekretnine, a poznato je da je vrijednost najma po kvadratu manjih stanova viša od takve vrijednosti kvadrata većih stanova. Prilikom izrade nalaza i mišljenja vještak je izostavio godine gradnje usporednih nekretnina koje značajno utječu na vrijednost najma. Isto tako, vještak je izračunao vrijednost zakupnine za sporne garaže, iako je trebao izračunati vrijednost najamnine.

11. U pisanom očitovanju na te prigovore vještak navodi da se iz jedinične vrijednosti najamnina nekretnine koje su uzete u usporedbu može vidjeti da je npr. nekretnina površine 84,73 m2 ima najamninu od 14,91 eur/m2, dok npr. druga nekretnina površine 42,75 m2 ima najamninu 14,04 eur/m2, što bi ukazivalo da površina nekretnine ne utječe na jediničnu vrijednost najma. Vještak je nastavno iskazao godine gradnji usporednih nekretnina i to u rasponu od 1966. do 2011., a s obzirom da stare zgrade mogu biti održavane i u dobrom stanju, a novije zgrade neodržavane, jedinična vrijednost najamnine nije nužno povezana s godinom izgradnje zgrade, a što dokazuju i prikupljeni podaci (npr. zgrade stanovi u zgradama izgrađenim 1966. i 1967. imaju višu jediničnu cijenu najma od stanova u zgradama izgrađenim 1997. i 2011.). U bazi podataka Informacijskog sustava Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja, aplikacije eNekretnine iz koje je pribavljena zbirka kupoprodajnih cijena poredbenih nekretnina ne postoje podaci o najmu garaže, već samo podaci o zakupu garaže. Neovisno o tome, vještak smatra da nema razlike u cijeni najma i zakupa garaže.

12. Nakon tog pisanog očitovanja, tuženik je i nadalje prigovarao nalazu i mišljenju vještaka. U svom usmenom očitovanju na iznesene prigovore na ročištu za glavnu raspravu vještak navodi da se radi o stanu površine 99,25 m2 te je prilikom procjene vrijednosti najamnine koristio bazu podataka e- nekretnine gdje je na stranici 14. nalaza i mišljenja prikazao sve one kupoprodaje koje su se u zadnje 3 godine dogodile u neposrednoj blizini predmetne nekretnine. Iz tog razloga površina stanova koje je obuhvatio procjenom variraju od 42,75 m2 - 95,00 m2. Kada bi po principu koji navodi tuženik eliminirao iz procjene sve one nekretnine koje su manje površine ili koristio one koje odgovaraju principu jednakom broju sa većom i manjom površinom ne bi u proračunu ostala niti jedna nekretnina za usporedbu. U tom slučaju jedino što bi preostalo da se potraga proširi na veće područje, ali tuženik je već u svom podnesku naveo da smatra da ni to ne bi bilo u redu, jer nekretnine nemaju jednaku cijenu ako se nalaze na različitim područjima grada. Što se tiče prigovora starosti zgrada u kojima su stanovi koje je koristio prilikom korištenja poredbene metode, također može reći da su u tablici stanovi čije zgrade su građene od 1966. pa do 2011. godine. Na stranici 3. očitovanja prikazao je kompletnu tablicu s godinom izgradnje zgrada te je vidljiva u ovom slučaju zgrada koja je građena 2011. ima cijenu najma po m2 - 9,03 Eur, dok stanovi koji su građeni u prošlom stoljeću imaju cijene 11,00 i 12,00 Eur, dakle veće cijene najma po m2 tako da eventualnim isključivanjem svih nekretnina koje su starije gradnje ponovno ne bi dobili drugačiji rezultat, odnosno iz ovog je vidljivo da logika o starosti zgrade ne mora nužno biti vezana uz cijenu najma jer je najmoprimcu uvijek daleko važnije kako je uređen sam stan, kako je isti opremljen te to u konačnici daje veću ili nižu vrijednost najma stana. Nažalost, podaci kojima vještaci raspolažu su oskudni i svedeni su isključivo na položaj stana, katnost, površinu i starost, a sva druga obilježja za sada u bazama podataka nisu dostupna. Nadalje, tuženik prigovara i korištenju pojma uporaba garaže ili korištenje garaže, te smatra da isti nemaju jednako značenje, međutim, kao što je već prethodno odgovorio u bazi podataka za garažu, isključivo se vodi Tablica pod nazivom "zakupnina" iako se iste odnose i za najamninu garaže, te vještacima ne postoji drugi način ili neka druga Tablica iz koje bi crpili podatke, već ova koja se za sada jedina i koja je propisana Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina. Odgovarajući na upit punomoćnika tuženika da li postoji još neka druga baza osim baze podataka Informacijskog sustava Ministarstva graditeljstva, vještak je odgovorio da postoje druge baze kao npr. baza Porezne uprave, međutim te druge baze podataka kao i navedena nisu dostupne vještacima, već stalni sudski vještaci dobivaju lozinku za pristup isključivo navedenoj bazi Ministarstva graditeljstva. Na daljnji upit da li bi se pretraga nekretnina mogla proširiti na neki drugi dio grada koji bi imao slične cijene kao što je Knežija, vještak navodi da je Pravilnikom definirano da vještak može proširiti svoju potragu na bilo koji dio grada, čak i regije ukoliko ne postoje podatci poredbenim nekretnina ili su oni potpuno neadekvatni. U ovom slučaju smatra da to nije potrebno, jer kada se pogledaju fotografije koje se nalaze na str. 32, 33 i 34 nalaza i mišljenja, vidi se da je ovdje riječ o kvalitetno uređenom i opremljenom stanu u kvalitetnoj zgradi, a isto tako i garaže su smještene u podrumu zgrade , čvrsto omeđene sa svih strana, postoje podizna metalna vrata i po svojim obilježjima spada u kvalitetne garaže u kojima nije bilo vidljivo da ista prokišnjava ili ima neke druge nedostatke. Iz svega toga vještak zaključuje da su odabrane usporedne nekretnine adekvatne za navedenu nekretninu, odnosno i za stan i za garažu. Na daljnji upit, vještak navodi da nema podatke o kvaliteti uređenja ostalih uspoređenih nekretnina, ali u principu u bazi podataka su prikazane prosječne vrijednosti nekretnina, pa iz tog razloga i vještaci u svojoj procjeni moraju sve one usporedne cijene koje su više ili manje 30% od prosjeka izbaciti iz daljnjeg obračuna. Iz tog razloga zaključuje da bi u nekim drugim dijelovima grada i s nekim drugim usporednim cijenama mogli dobiti samo još veću cijenu kvadrata. Na daljnji upit, da li je uobičajeno uzeti u proračunu nekretnine koje su sve samo veće ili sve samo manje površine od procjenjivane, vještak je odgovorio da to ovisi od slučaja do slučaja, odnosno, ukoliko postoji puno usporednih podataka onda vještak može vršiti procjenu na način da već u prvom koraku odbaci nekretnina koje se po nekom kriteriju bitno razlikuje od one koja se procjenjuje. Međutim, ponovno napominje da procjena nije čista matematika već vještak ima zadatak da prilikom uviđaja procijeniti stanje nekretnine, uređenost i opremljenost, kao i istrošenost, te temeljem svih tih podataka koje prikupi na uviđaju donijeti odluku koje će usporedne nekretnine zadržati radi usporedbe, a koje će eventualno odbaciti. U svom nalazu i mišljenju koristio je kao što je već prethodno rekao i one nekretnine koje imaju manju površinu od promatrane upravo iz razloga što sve imaju manju površinu, te iz razloga što sam ocijenio da cijena najma koje su iskazane za navedene nekretnine odgovaraju kvaliteti i opremljenosti stana za koji sam vršio procjenu.

Na daljnji upit vrijedi li najam kvadrata manje nekretnine, jednako kao i najam kvadrata veće nekretnine npr. nekretnine iz nalaza i mišljenja površine 42,75 m2 i predmetne nekretnine površine 99,00 m2, vještak navodi da cijena najma prvenstveno ovisi od ponude-potražnje te se na taj način formira cijena najma stana, odnosno ako na tržištu postoji veća potražnja za malim stanovima, naravno govorimo o najamninama, onda će cijena biti veća za manje stanove, a ukoliko je veća potražnja za stanovima veće površine, onda će najamnina takvih stanova biti veća, s tim da će oni stanovi bolje uređenosti i opremljenosti postići puno bolju cijenu najma. Na daljnji upit da li je vještaku poznat trend u razdoblju za koje se vrši procjena nekretnine, vještak navodi da naravno ne može znati koji su bili trendovi za određeno razdoblje, a isto tako je bitno na kojem području su tražene određene nekretnine, a to ovisi o naravno samom položaju takvih nekretnina, udaljenosti od centra grada, udaljenosti od učilišta, bolnica, te sve to može stvarati trend potražnje za određenom vrstom nekretnine, odnosno veličine stana koji se traži. Na daljnji upit da li vještak može utvrditi takav trend putem baze na mikrolokaciji kao što je npr. Trešnjevka, vještak navodi da mu zadatak nije bilo utvrđivanje trendova već izvršiti procjenu vrijednosti najamnine na točno određenoj lokaciji, te je u cijelosti postupio prema Pravilniku o procjeni vrijednosti nekretnina i utvrdio kupoprodajne cijene na tom području, međuvremenski ih izjednačio, te utvrdio da niti jedna ne odstupa od prosjeka za više od 30%, te je u cijelosti postupio u skladu s Pravilnikom i Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina. Na daljnji upit da dvije nekretnine u tablici približno jednakih površina, ali različitog vremena izgradnje imaju različitu cijenu najma pa da li se iz toga može zaključiti da su onda nekretnine koje su ranije građene manje cijene najma po m2 od onih novijih, vještak navodi da bi se mogao donijeti takav zaključak ako se gledaju te dvije nekretnine, međutim, gledajući ostale nekretnine očito je da to pravilo ne vrijedi te stoga ne bi mogao na taj način doći do nekog drugog rezultata, posebice uzimajući u obzir da je za potrebe procjene nužno koristiti minimalno tri usporedne nekretnine. Vještak je zaključno u cijelosti ostao kod danog nalaza i mišljenja.

13. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka dopunjeno pisanim i usmenim očitovanjem cijeneći ga nepristranim, stručnim i obrazloženim, a tuženik svojim prigovorima nije doveo u sumnju pravilnost i prihvatljivost istih. Tako je vještak u cijelosti odgovorio na postavljeni zadatak suda, a prigovore tuženika naknadno valjano otklonio na način koji prihvaća i ovaj sud. S tim u vezi za ukazati je da je vještak prilikom procjene visine najamnine koristio tzv. poredbenu metodu predviđenu Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina ("Narodne novine", br. 78/15.) i Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina ("Narodne novine", br. 105/15.) i tako primijenjenom metodom izračunao visinu najamnine, odnosno zakupnine za garaže, koje kao realne prihvaća i ovaj sud. Vještak je prilikom procjene uzeo u obzir sve okolnosti slučaja i izvršio usporedbu s nekretninama koje odgovaraju predmetnoj nekretnini, pri čemu navodi tuženika o lošem stanju nekretnine u utuženom razdoblju ničim nisu dokazani (suprotno tim navodima provedenim očevidom i vještačenjem utvrđeno je dobro stanje istih), dok okolnost da je u stanu bila isključena električna energija što je očito bila posljedica tuženikovog neplaćanja režijskih troškova, ne može biti odlučujuća okolnost prilikom takve procjene u prilog tuženika kao nepoštenog posjednika i osobe odgovorne za takvo stanje. Nije sporno da zadatak vještaku određuje sud, no nalaz i mišljenje vještak izrađuje na temelju pravila struke, dakle sud nije ovlašten (a posebice ne stranka) određivati vještaku metodologiju samog vještačenja. Vještak je prema nalazu suda prilikom procjene vrijednosti najamnine i zakupnine u cijelosti postupao u skladu s pravilima struke i pozitivnim propisima kojima je ta materija određena, a što je sve kasnije i dodatno pisano i usmeno obrazložio. Sud načelno prihvaća navode tuženika o postojanju razlike između najma i zakupa, međutim uzimajući u obzir sve okolnosti konkretnog slučaja, metodologiju izračuna i podatke koji su vještaku bili dostupni prilikom izrade nalaza i mišljenja glede spornih garaža, za ovaj sud je prihvatljiv i dio nalaza i mišljenja u kojem je iskazana vrijednost zakupnine za te garaže u utuženom razdoblju, a s obzirom da upravo ta vrijednost predstavlja korist koju je tuženik ostvario neovlaštenim posjedovanjem garaža. Zaključno, vještak je stručno i obrazloženo otklonio prigovore tuženika, u nalazu i mišljenju sud ne nalazi proturječnosti ili nedostataka, a nije se pojavila niti osnovana sumnja u pravilnost danog mišljenja. Uostalom, tuženik iako i nadalje prigovara nalazu i mišljenju nije predlagao provođenje novog građevinskog vještačenja.

14. Slijedom svega izloženoga, valjalo je primjenom odredbe čl. 165. st. 1. ZV-a za razdoblje od 3.1.2020. do zaključno 28.6.2021., dakle razdoblje u kojem se tuženik nalazio u nepoštenom posjedu spornog stana s krovnim spremištem i garaža, sve u vlasništvu tužitelja, naložiti tuženiku naknaditi (isplatiti) tužitelju korist koju je ostvario takvim posjedovanjem, a koja je za stan i krovno spremište provedenim vještačenjem utvrđena u ukupnom iznosu od 15.724,99 EUR (po mjesečnim iznosima kao u toč. I. izreke s time da je naknada za lipanj 2021. utvrđena srazmjerno broju dana (28) u kojima se tuženik nalazio u posjedu), odnosno za garaže u ukupnom iznosu od 1.231,72 EUR (također po mjesečnim iznosima kao u toč. II. izreke i za lipanj 2021. srazmjerno), dakle sveukupno iznos od 16.956,71 EUR. Preostali zatraženi iznos koji obuhvaća razdoblje u kojem tuženik nije bio u posjedu tih nekretnina (nakon 28.6.2021.) u ukupnom iznosu od 1.925,68 EUR (za stan i krovno spremište iznos od 1.785,60 EUR , a za garaže iznos od 140,08 EUR) nema osnova pa je isti odbijen kao u toč. III. izreke presude. Zatezne kamate, a budući da je obveza tuženika kao svojevrsnog nepoštenog stjecatelja za isplatu naknade odgovarajućom primjenom odredaba čl. 1111. i čl. 1115. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22. i 155/23. – dalje: ZOO) dospijevala od dana svakog pojedinog mjesečnog stjecanja – ostvarene koristi, na svaki pojedini mjesečni iznos naknade za korištenje nekretnina teku od prvog dana u mjesecu za protekli mjesec pa su tako i dosuđene tužitelju. Stopa zatezne kamate temelji se na odredbama čl. 29. st. 2. ZOO-a.

15. Preostale navode stranaka i provedene dokaze sud nije posebice cijenio (npr. iskaz tužitelja), a s obzirom da su činjenice utvrđivane istima utvrđene drugim provedenim dokazima, posebice ispravama. Sud nije proveo predloženi dokaz saslušanjem tuženika, a s obzirom da isti iako uredno pozvan nije pristupio na ročište za saslušanje 13.2.2026. niti opravdao izostanak, što se cijeni usmjerenim odugovlačenju postupka i izbjegavanju ispunjenja utuženog potraživanja.

16. Trošak tužitelja odnosi se na trošak zastupanja istoga po punomoćniku odvjetniku i to: za sastav tužbe – 100 bodova (Tbr. 7. t. 1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika /„Narodne novine“, br. 138/23. - dalje Tarifa/), za sastav podneska od 5.11.2020. – 25 bodova (Tbr. 8. t. 4. u svezi Tbr. 7. t. 1. Tarife), za zastupanje na ročištu 5.5.2021. – 100 bodova (Tbr. 9. t. 1. u svezi Tbr. 7. t. 1. Tarife), za sastav podnesaka od 1.7.2021. i 21.3.2022. – 2 x 250 bodova = 500 bodova (Tbr. 8. t. 1. u svezi Tbr. 7. t. 1. Tarife), za zastupanje na ročištima 7.3.2023., 2.6.2025. i 13.2.2026. – 3 x 250 bodova = 750 bodova (Tbr. 9. t. 1. u svezi Tbr. 7. t. 1. Tarife), za nazočnost očevidu 21.2.2024. – 250 bodova (Tbr. 9. t. 7. u svezi Tbr. 7. t. 1. Tarife) te za sastav podnesaka od 9.3.2023. i 29.5.2025. – 2 x 25 bodova = 50 bodova (Tbr. 8. t. 4. u svezi Tbr. 7. t. 1. Tarife), i to prema vrijednosti predmeta spora od 5.972,53 EUR do 30.6.2021., zatim vrijednosti predmeta spora od 16.922,16 EUR do 28.5.2025., a nadalje prema vrijednosti predmeta spora od 18.882,39 EUR, što ukupno čini 1775 bodova koji primjenom Tbr. 54. Tarife daju iznos od 3.550,00 EUR. Tužitelju je priznat i trošak PDV-a od 25 % na troškove zastupanja u iznosu od 887,50 EUR, zatim trošak plaćenog troška građevinskog vještačenja i očevida u iznosu od 449,48 EUR, kao i trošak plaćene sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 53,09 EUR i sudske pristojbe na ovu presudu u iznosu od 235,28 EUR, sve sukladno Zakonu o sudskim pristojbama ("Narodne novine", br. 118/18. i 51/23.) i na tužbu tada važećom Uredbom o Tarifi sudskih pristojbi ("Narodne novine", br. 53/19.), odnosno na presudu važećom Uredbom o Tarifi sudskih pristojbi ("Narodne novine", br. 37/23.), što ukupno čini trošak tužitelja u iznosu od 5.175,35 EUR. Tužitelju kao nepotreban nije priznat zatraženi trošak sastava podneska od 28.7.2020. (dokaz o plaćanju sudske pristojbe na tužbu).

17. S obzirom da tužitelj nije uspio samo u razmjerno neznatnom dijelu svog zahtjeva (tužitelj je uspio s osnovom zahtjeva, a u visini u omjeru od 90 %), a zbog tog dijela nisu nastali posebni troškovi, sud je primjenom odredbe čl. 154. st. 5. ZPP-a odlučio da troškove postupka tuženik u cijelosti naknadi tužitelju, dok je zahtjev tuženika za naknadu troškova stoga odbijen.

U Zagrebu 30. ožujka 2026.

S U D A C:

MARIJAN GLAVAŠ

POUKA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe na županijski sud, putem ovog suda, u roku od l5 dana od dana dostave presude.

DNA:

tužitelju po pun

tuženiku po pun.