REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-5457/2022-31

U IME REPUBLIKE HRVATSKE

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu toga suda Sanji Krovinović kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari I-tužitelja FA, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], II-tužitelja FAL, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], III-tužitelja KA, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], svi zastupani po punomoćniku Ivan-Filip Gregoviću, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženika REPUBLIKA HRVATSKA, OIB 52634238587, Zagreb, zastupanog po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu, radi isplate, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave dana 2. ožujka 2026., u prisutnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, dana 30. ožujka 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587 da isplati tužiteljima KAL iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], FA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i KA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] iznos od 51.674,96 EUR u roku od 15 dana, uvećano za zakonske zatezne kamate koje:

- na iznos od 761,71 EUR teku od 01.04.2017.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 761,71 EUR teku od 01.05.2017.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 761,71 EUR teku od 01.06.2017.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 753,50 EUR teku od 01.07.2017.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 753,50 EUR teku od 01.08.2017.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 753,50 EUR teku od 01.09.2017.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 776,05 EUR teku od 01.10.2017.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 776,05 EUR teku od 01.11.2017.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 776,05 EUR teku od 01.12.2017.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 789,38 EUR teku od 01.01.2018.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 789,38 EUR teku od 01.02.2018.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 789,38 EUR teku od 01.03.2018.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 781,18 EUR teku od 01.04.2018.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 781,18 EUR teku od 01.05.2018.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 781,18 EUR teku od 01.06.2018.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 801,69 EUR teku od 01.07.2018.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 801,69 EUR teku od 01.08.2018.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 801,69 EUR teku od 01.09.2018.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 810,92 EUR teku od 01.10.2018.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 810,92 EUR teku od 01.11.2018.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 810,92 EUR teku od 01.12.2018.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 847,82 EUR teku od 01.01.2019.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 847,82 EUR teku od 01.02.2019.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 847,82 EUR teku od 01.03.2019.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 851,92 EUR teku od 01.04.2019.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 851,92 EUR teku od 01.05.2019.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 851,92 EUR teku od 01.06.2019.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 843,72 EUR teku od 01.07.2019.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 843,72 EUR teku od 01.08.2019.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 843,72 EUR teku od 01.09.2019.g. pa sve do isplate.

- na iznos od 860,12 EUR teku od 01.10.2019.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 860,12 EUR teku od 01.11.2019.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 860,12 EUR teku od 01.12.2019.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 896,00 EUR teku od 01.01.2020.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 896,00 EUR teku od 01.02.2020.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 896,00 EUR teku od 01.03.2020.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 902,15 EUR teku od 01.04.2020.g. pa sve do isplate

- na iznos od 902,15 EUR teku od 01.05.2020.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 902,15 EUR teku od 01.06.2020.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 906,26 EUR teku od 01.07.2020.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 906,26 EUR teku od 01.08.2020.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 906,26 EUR teku od 01.09.2020.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 911,38 EUR teku od 01.10.2020.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 911,38 EUR teku od 01.11.2020.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 911,38 EUR teku od 01.12.2020.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 948,29 EUR teku od 01.01.2021.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 948,29 EUR teku od 01.02.2021.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 948,29 EUR teku od 01.03.2021.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 959,57 EUR teku od 01.04.2021.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 959,57 EUR teku od 01.05.2021.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 959,57 EUR teku od 01.06.2021.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 987,24 EUR teku od 01.07.2021.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 987,24 EUR teku od 01.08.2021.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 987,24 EUR teku od 01.09.2021.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 1.018,00 EUR teku od 01.10.2021.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 1.018,00 EUR teku od 01.11.2021.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 1.018,00 EUR teku od 01.12.2021.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 1.051,83 EUR teku od 01.01.2022.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 701,22 EUR teku od 01.02.2022.g. pa sve do isplate;

- na iznos od 701,22 EUR teku od 01.03.2022.g. pa sve do isplate;

do 31. srpnja 2015. godine prema eskontnoj stopi Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu, uvećanoj za pet postotnih poena, od 01. kolovoza 2015. do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 01. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta, za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana, osim za isplatu zatezne kamate na iznos poreza na dohodak i prireza porezu na dohodak sadržanih u gore navedenim bruto iznosima.

II. Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587 da naknadi tužiteljima KAL iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], FA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i KA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] parnični trošak u visini 6.002,77 EUR sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 30. ožujka 2026. po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelji su temeljem čl. 186.a. st. 1. Zakona o parničnom postupku (SL SFRJ 4/77, 36/77, 6/80, 36/80, 43/82, 69/82, 58/84, 74/87, 57/89, 20/90, 27/90, 35/91, i NN 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19,dalje: ZPP) dne. 5. travnja 2022. podnijeli zahtjev za mirno rješenje spora u kojem bi se kao tuženik pojavila Republika Hrvatska. Na navedeni zahtjev Općinsko državno odvjetništvo u Zagrebu dopisom posl. broj XIII-N-DO-329/2022 od 13. srpnja 2022. odgovorilo je otklonivši isti osporavajući osnovanost i visinu zahtjeva.

2. Odredbom čl. 48. ZPP-a propisano je da za suđenje u sporovima protiv Republike Hrvatske opće mjesno je nadležan sud na čijem području tužitelj ima prebivalište. Također, odredbom čl. 52.propisano je da je za suđenje u sporovima o izvanugovornoj odgovornosti za štetu nadležan sud opće mjesne nadležnosti. Prema tome, razvidno je da je u ovom sporu nadležan sud na čijem području tužitelji imaju prebivalište, dakle Općinski građanski sud u Zagrebu.

3. Ova tužba i tužbeni zahtjev podnose se radi ostvarenja prava na naknadu štete radi ograničavanja prava vlasništva na nekretnini u vlasništvu tužitelja, a koja nekretnina je položena u K. O. [katastarska općina]. Naime tužitelji su vlasnici stana u zgradi, sagrađenoj na nekretninama označenima kao čest. zgr. [katastarska čestica], čest. zgr. [katastarska čestica], upisane u Z. U. [broj ZK uloška], K. O. [katastarska općina] i to suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1) (u nastavku: „stan“). Predmetni stan je anagrafske oznake [adresa], na I katu, stan broj 1, površine 136,69 m2.

4. Napominje se da je tužitelj ad. 1. KAL bio suvlasnikom predmetnog stana do dne 25.01.2022. kada je kao novi suvlasnik uknjižen MA, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa].

5. Napominje se da je tužitelj ad. 2. FA bio suvlasnikom predmetnog stana do dne19.04.2022. kada je kao novi suvlasnik uknjižen BA, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa].

6. U predmetnom stanu sudskom odlukom je utvrđeno da ĐA iz [adresa],

7. [adresa] ima pravni položaj zaštićenog najmoprimca.

8. Za predmetni stan Služba za gospodarenjem gradskom imovinom, Odsjek za gospodarenje imovinom Grada Splita je utvrdio iznos zaštićene najamnine u visini od 393,64 kn.

9. Notorna je činjenica da bi stan na toj lokaciji (centar grada) i tako velike površine (136,69m2) imao tržišnu vrijednost najamnine u najmanjem iznosu od 3.775,00 kn. Tužitelji smatraju da je njihovo pravo vlasništva neprimjereno ograničeno pa predlažu da im tuženik isplati razliku između zaštićene najamnine i tržišne najamnine koju mogu postići na tržištu. U slučaju da tuženik ospori visinu tužbenog zahtjeva, predlaže se provesti vještačenje po građevinskom vještaku za procjenu nekretnina.

10. Apostrofira se činjenica da iznos zaštićene najamnine ne može ni pokriti ni najnužnije troškove popravka i sanacija nekretnine koje nastaje samo redovitom uporabom nekretnine.

11. Isto tako, ističe se da tuženik Republika Hrvatska do danas nije uspjela pravno cjelovito regulirati pravnu poziciju vlasnika nekretnine na kojima je zaštićeni najam, mada je Zakon o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine stupio na snagu još01.01.1997.g.

12. Na takav način tužiteljima je povrijeđeno pravo vlasništva zajamčeno čl. 1. protokola br. 1.uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Republika Hrvatska ratificirala je Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i Protokole br. 1, 4, 6, 7 i 11 uz Konvenciju te ista čini dio unutarnjeg pravnog poretka Republike Hrvatske.

13. Pravo vlasništva zajamčeno je odredbom čl. 1. Protokola uz Konvenciju koji glasi:„Svaka fizička i pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svog vlasništva. Nitko se ne može lišiti svog vlasništva, osim u javnom interesu i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog prava. Prethodne odredbe ni na koji način ne umanjuju pravo države da primijeni zakone koje smatra potrebnima da bi uredila upotrebu vlasništva u skladu s općim interesom ili za osiguranje plaćanja poreza ili drugih doprinosa ili kazni.“ 14. Također, odredbom čl. 48. st. 1. Ustava Republike Hrvatske (NN 56/90, 135/97, 8/98,

15. 113/00, 124/00, 28/01, 41/01, 55/01, 76/10, 85/10, 05/14) jamči se pravo vlasništva, dok je prema odredbi čl. 50. st. 1. zakonom moguće u interesu Republike Hrvatske ograničiti ili oduzeti vlasništvo, uz naknadu tržišne vrijednosti.

16. Europski sud za ljudska prava u Strassbourgu u presudi F i drugi protiv Republike Hrvatske, kao i u predmetu Statileo protiv Hrvatske zauzeo je stajalište da vlasnici stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci trpe materijalnu štetu kao nemogućnost naplate odgovarajuće najamnine za svoje stanove. Sud je utvrdio da naknada za takvu štetu treba pokriti razliku između zaštićene najamnine i adekvatne najamnine. Nastavno, u predmetu Statileo protiv Hrvatske Sud je u cilju utvrđivanja odgovarajuće najamnine uzeo u obzir podatke o visini tržišne najamnine za usporedive stanove za relevantno razdoblje. Dakle, Europski je sud za ljudska prava utvrdio da je došlo do povrede čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju te da je podnositeljima zahtjeva nastala materijalna šteta. Obzirom da tuženik nije na primjeren način riješio pitanje prava na adekvatnu najamninu za utuženo razdoblje u slučaju ovakvog neprimjerenog ograničenja prava vlasništva, to pitanje je riješio Europski sud za ljudska prava, a čije je presude Republika Hrvatska dužna poštivati.

17. Da su tužiteljima povrijeđena vlasnička prava zajamčena odredbama čl. 1. Protokola br. 1.uz Konvenciju proizlazi prvenstveno iz činjenice da ne postoji ravnoteža između interesa tužitelja kao (su)vlasnika stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca, budući da je tužiteljima nametnut prekomjerni individualni teret. Naime, tužitelji nisu u mogućnosti koristiti svoj stan, odnosno nisu u posjedu istog. Također, troškovi kojima su tužitelji kao vlasnici stana izloženi obzirom na činjenicu da moraju plaćati pričuvu i održavati predmetni stan, višestruko nadmašuju iznos zaštićene najamnine.

18. Nadalje, i domaći su sudovi zauzeli identičan stav stavu Europskog suda za ljudska prava pase, primjera radi, tužitelji pozivaju na pravomoćnu presudu Općinskog građanskog suda u Zagrebu posl. broj P-1369/17 od 29. srpnja 2021., potvrđenu presudom Županijskog suda u Puli-Pola posl. broj Gž- 45/2022 od 16. veljače 2022.

19. Slijedom navedenog, razvidno je da tužitelji imaju pravo na naknadu štete u vidu razlike tržišne i zaštićene najamnine.

20. Dakle, razvidno je da se ovdje radi o velikom nerazmjeru zaštite prava vlasništva tužitelja i zaštićenog najmoprimca. Tužitelji će i dalje trpjeti štetu radi ograničenja prava vlasništva uzimajući u obzir da zaštićeni najmoprimac i dalje žive u navedenom stanu, kao i članovi njihovog domaćinstva, pa je jasno da prema sadašnjem stanju stvari u RH još dugo neće moći slobodno raspolagati svojom gore navedenom nekretninom.

21. Tužitelj ad. 1. KAL je bio suvlasnikom predmetnog stana do dne 25.01.2022.kada je kao novi suvlasnik uknjižen MA, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa].

22. Slijedom navedenoga, tužitelji za razdoblje od 01.02.2022. do 01.04.2022. potražuju razmjerno umanjeni iznos naknade razlike između zaštićene i tržišne najamnine.

23. Slijedom svega naprijed navedenog, tužitelji su podnijeli ovu tužbu i tužbeni zahtjev kako je to specificirano u podnesku od 18. travnja 2025.

24. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava tužbu i tužbeni zahtjev po osnovi i visini, te se očituje kako slijedi.

25. Navodi pod toč. II/, III/, IV/, V/, VI/ tužbe nisu sporni, uz napomenu da je 19.4.2022. i 3-tužiteljici prestalo pravo vlasništva na predmetnoj nekretnini, te da su tužitelji bili suvlasnici svaki u ¼ idealnog dijela.

26. Glede navoda pod toč. VII/ tužbe tuženik ne spori visinu tržišne najamnine od 3.775,00 kn mjesečno, ali se napominje da tužitelji nisu umanjili visinu zahtjeva za pripadajući porez na dohodak od najma (stopa od 12%) i pripadajući prireze što svakako ne bi ostvarili da su mogli slobodno raspolagati predmetnim stanom, a što je već prihvaćeno u sudskoj praksi (presuda ŽS Bjelovar Gž-633/20 od 9. srpnja 2020.

27. Tuženik ističe prigovor zastare jer tužitelji zahtijevaju naknadu štete u vidu izmakle koristi od travnja 2017. do kraja ožujka 2022., a tužba je podnesena sudu 19. listopada 2022. zbog čega su sve tražbine dospjele prije više od 3 godine i tri mjeseca računajući unazad od podnošenja tužbe, tj. za sve tražbine dospjele prije 19. rujna 2019. U konkretnom slučaju, zastara je podnošenjem zahtjeva za mirno rješenje spora 5. travnja 2022. zastala, te je nastavila teći protekom roka od tri mjeseca, odnosno nakon 5. srpnja 2022. Stoga je do prekida zastare došlo podnošenjem tužbe sudu dana 19. listopada 2022., a podnošenjem zahtjeva za mirno rješenje spora 5. travnja 2022. došlo je do zastoja zastare koji je trajao do 5. srpnja 2022., te se taj rok koliko je trajao zastoj zastare pribraja zastarnom roku od tri godine. Navedeno je istovjetno pravnom shvaćanju VSRH izraženom u rješenju broj Revr-1081/13. DOKAZ: - odluka VSRH Revr-1081/13 od 3. siječnja 2017.

28. Tužena ističe da se u parnici koja se vodila kod Općinskog suda u Splitu pod posl. broj Ps-234/15, a u kojoj je donesena presuda kojom se nadomješten Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, u kojoj nije utvrđeno imaju li „zaštićeni najmoprimci“ ili njihovi članovi obiteljskog domaćinstva odgovarajući stan ili kuću u kojoj bi mogli živjeti, kakvog su imovnog stanja i platnih mogućnosti, a sve prilikom utvrđivanja visine „zaštićene“ najamnine. S obzirom da je u tom postupku donesena presuda na temelju priznanja zaključuje se da se navedeno u tom postupku uopće nije utvrđivalo.

29. Navedeno je odlučno iz sljedećeg razloga. Naime, Ustavni sud Republike Hrvatske je u odluci U-III-604/2016 od 4. listopada 2017. i u odluci U-III- 3849/2011 od 30. siječnja 2018., nadovezujući se na pravno stajalište Vrhovnog suda Republike Hrvatske u presudi Rev-448/12-2 od 29. lipnja 2016,. u predmetu u kojemu najmoprimac protiv vlasnika stana traži od suda da se donese presuda kojom se nadomješta ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, zauzeo je stajalište da je u takvim postupcima potrebno utvrditi "platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca" , a u taj obračun ulazi i tržišna vrijednost svih nekretnina u vlasništvu istih (dakle i nekretnine izvan općine u kojoj najmoprimci žive, vikend kuće, kuće za odmor i sl., koje nisu imale sve preduvjete za stalno stanovanje).

30. Navedeno je na tragu stajališta Europskog suda za ljudska prava u predmetu K protiv Republike Hrvatske u kojem je navedeno da čak i ako „najmoprimac“ nije vlasnik odgovarajućeg stana u istoj općini, a njegovi članovi obiteljskog domaćinstva imaju odgovarajuću useljivu kuću ili stan, a vlasnik stana živi u stanu koji ne zadovoljava njegove stambene potrebe, vlasniku stana pripada pravo na raskid ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom i zahtjev za predaju u posjed od istoga odnosno vlasnik je ovlašten odbiti sklopiti isti ugovor iz navedenih razloga.

31. Imajući u vidu navedena stajališta, u parnicama radi naknade štete s osnova izmakle koristi u visini razlike između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine je potrebno, dakle, utvrditi "platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimaca u cijelosti", što podrazumijeva, odnosno uključuje ukupne mjesečne prihode (prihodi od plaće, zakupnina, prihodi od autorskih djela i sl.), vrijednost pokretnina (osobnog automobila, zlatnine, gotovine, štednje i sl.), vlasništvo (knjižnih i vanknjižnih) nekretnina, neovisno o njihovoj namjeni i izgrađenosti i pogodnosti za život, i sl. Treba naglasiti da se ovo utvrđuje za razdoblje od dana stupanja na snagu ZNS-a, dakle od 5. studenoga 1996. do danas te sva raspolaganja istom imovinom kroz to razdoblje .

32. S obzirom da gore spomenutoj parnici koja se vodila kod OS Splitom nije obaviještena Republika Hrvatska, nema intervencijskog učinka na istu, slijedom čega se mogu isticati gornji prigovori. Dakle, u ovom postupku tužitelj mora dokazati da su ispunjene sve navedene pretpostavke za održanjem statusa zaštićenog najmoprimca – ĐA te članova obitelji zaštićenog najmoprimca navedenih u čl. 5. ugovora o najmu.

33. Čak i kad svi gornji prigovori ne bi bili osnovani, iako iz stanja spisa isto ne proizlazi, tužbeni zahtjev je suviše visoko postavljen.

34. Tužitelju ne pripada puna naknada štete u visini razlike između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine koju bi ostvarili iznajmljivanjem tih stanova da im prekomjerno ograničenje njihovog prava vlasništva na stanu nije nametnuto ZNS-om.

35. Kao osnovni parametar za obračun visine štete ne bi se trebala uzimati tržišna vrijednost najamnine.

36. Naime, u svim presudama Europskog suda za ljudska prava protiv Republike Hrvatske, Sud je isticao kako svaka država pa tako i Republika Hrvatska ima pravo ograničiti pravo vlasništva, međutim do određene granice. Drugim riječima, Republici Hrvatskoj se stavilo na teret da je ZNS prekomjerno ograničeno pravo vlasništva i to u toj mjeri da vlasnici stanova od svojih stanova u kojima su zaštićeni najmoprimci ne ostvaruju ni minimalnu korist koja bi im bila dostatna za održavanje nekretnine.

37. Slična situacija bila je u Austriji, međutim s jednom velikom razlikom. Nacionalno zakonodavstvo Austrije ograničilo je najamninu koja nije mogla biti ispod visine troškova održavanja imovine, a vlasnici stanova su čak mogli povećati najamninu da bi pokrili nužne troškove održavanja što im je omogućilo da održavaju nekretninu u pristojnom stanju. Navedeno je bilo predmetom razmatranja pred Europskog suda za ljudska prava i to u predmetu Mellacher i drugi protiv Austrije 1989. godine, a u kojem predmetu je Europski sud za ljudska prava zauzeo stajalište da nije bilo povrede čl.1.Protokola 1. Konvencije upravo zbog gore navedenih razloga. Isto je naglašeno i ponovljeno u predmetu Hutten-Czapska protiv Poljske u odluci pred Velikim Vijećem od 19. lipnja 2006. (vidi t.224. i 225.)

38. Iz navedenog stajališta zaključuje se kako Europski sud za ljudska prava dopušta ograničenje prava vlasništva do određene mjere, dakle do te mjere da vlasnici stanova imaju određenu korist od predmetnih stanova odnosno da ostvaruju korist koja ne smije biti manja od nužnih troškova održavanja iste nekretnine. Dakle, Europski sud za ljudska prava postavio je gornju granicu mjere dopuštenog ograničenja vlasništva.

39. Imajući u vidu navedeno, vlasnicima stanova u [adresa] kada bi im i pripadala naknada štete s osnova izmakle koristi pripadala bi im u visini razlike između nužnih troškova održavanja iste nekretnine i zaštićene najamnine koju su ostvarili od zaštićenih najmoprimaca. Navedeno može utvrđivati vještak građevinske struke, a s obzirom da je na tužitelju teret dokazati visinu tužbenog zahtjeva, tuženik samo ostaje kod istoga prigovora. Alternativa navedenom može biti primjena Odluke Vlade Republike Hrvatske o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine (NN 120/2000) prema kojoj Republika Hrvatska potražuje od bespravnih korisnika naknadu u visini od 15 kn/m2 što predstavlja manji iznos od tržišne vrijednosti. „Pravično“ bi bilo onda da se u obrnutom slučaju vlasnicima stanova nadoknadi šteta prema istom obračunu s tim da se umanji za iznos ostvarene zaštićene najamnine.

40. Drugim riječima, kada bi Republika Hrvatska odgovarala za štetu, odgovarala bi za razliku od prekomjernog ograničenja nametnutu ZNS do razine dopuštenog ograničenja prava vlasništva čime bi se ispravila nepravda i raspodjela socijalnog i materijalnog tereta uključenog u reformu stambenog zakonodavstva, a time i „prekomjerni teret samo jednoj društvenoj grupi“.

41. Na tragu navedenoga su sve odluke Europskog suda za ljudska prava prvenstveno Statileo ali i dr. protiv Republike Hrvatske, a kojima je na ime naknade štete podnositeljima zahtjeva dosuđena „odgovarajuća najamnina“ umanjena za ostvarenu zaštićenu najamninu. Dakle, podnositeljima zahtjeva nije dosuđena razlika između „tržišne najamnine“ umanjene za ostvarenu zaštićenu najamninu.

42. Svako drugačije tumačenje, dakle da vlasnicima stanova pripada puni iznos štete u visini tržišne najamnine, predstavljalo bi negiranje ustavnog prava iz čl. 16. Republike Hrvatske da ograniči, u konkretnom slučaju, pravo vlasništva radi zaštite posebno osjetljive socijalne kategorije osoba.

43. Zaključno, a u odnosu na presudu Europskog suda za ljudska prava u predmetu „Statileo“ protiv Republike Hrvatske, ističe se kako je nadležnost Europskog suda za ljudska prava odlučivati o pojedinačnim ili međunarodnim zahtjevima koji se odnose na povredu građanskih i političkih prava sadržanih u Europskoj konvenciji za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, dakle zadaća je istog suda osigurati da države poštuju prava i jamstva predviđena istom Konvencijom. U trenutku kada utvrdi da je neka država povrijedila jedno ili više tih prava i jamstava, isti Sud donosi presude koje su obvezujuće za svaku državu i dovode do toga da iste zemlje imaju obvezu postupati po njima i mijenjati svoje zakonodavstvo i administrativnu praksu u velikom broju područja kako se slične povrede ne bi ponavljale u budućnosti. U navedenoj presudi, Sud je utvrdio da je zaista došlo do povrede čl.1.Protokola br.1. uz Konvenciju, međutim također je istaknuo da rješenje kojima bi se vlasnicima stanova omogućilo uživanje njihovih vlasničkih prava iz čl. 1. Protokola 1. konvencije ne smije istovremeno i automatski narušiti prava koja pripadaju stanarima sukladno čl. 8. Konvencije, već je potrebno ta dva suprotstavljena interesa uravnotežiti na pravičan način.

44. ESLJP je nadalje utvrdio kako je podnositelj zahtjeva u predmetu Statileo temeljem presude koja je zamijenila ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, u razdoblju od rujna 2002. do veljače 2011., imao pravo primati zaštićenu najamninu u iznosu do 25 puta nižem od iznosa tržišne najamnine (točka 139.) koja se za usporedive stanove u tom periodu kretala od 1.000,00 do oko 5.000,00 kuna ovisno o veličini, uređenosti i trajanju najma, a koji iznos zaštićene najamnine je on odbio primati pa slijedom toga nikada nije prijavio dohodak od najma stana poreznoj upravi, te osim zajedničke pričuve nije imao drugih troškova vezano za predmetni stan, kao što su npr. troškovi održavanja stana (točka 137.), dok bi mjesečni dohodak od zaštićene najamnine u tom periodu od 102 mjeseca iznosio od 0 (nula) do oko 10 eura (razlika između troška zajedničke pričuve i iznosa zaštićene najamnine). S druge strane, uzimajući u obzir opći interes kojem se težilo kod miješanja u podnositeljeva vlasnička prava, ESLJP je ponovno naglasio kako su kod donošenja pravnih propisa koji reguliraju stanovanje, države ugovorne strane Konvencije ovlaštene sniziti najamninu do razumne, odgovarajuće razine ispod tržišne vrijednosti jer zakonodavna vlast može razumno odlučiti u okviru pitanja politike, da je naplata tržišne najamnine neprihvatljiva sa stajališta socijalne pravde. Stoga takve mjere, osmišljene u cilju postizanja veće socijalne pravde, mogu tražiti naknadu nižu od pune tržišne cijene (točka 156.). Cijeneći prethodno navedeno i u cilju utvrđivanja odgovarajuće najamnine, ESLJP je izvršio procjenu, uzimajući osobito (ali ne isključivo) u obzir podatke o visini tržišne najamnine u spornom razdoblju (koja se kretala od 1.000,00 do oko 5.000,00 kuna) i zaštićene najamnine (koja se kretala od 102,14 do 174,48 kuna), sud je smatrao razumnim dosuditi iznos od 8.200 eura, što iznosi oko 81 euro mjesečno (oko 600,00 kn) na ime imovinske štete (točka 158.), iako je Statileo zahtijevao iznos od 100 eura mjesečno (točka 153.) koji je čak niži od najnižeg iznosa tržišne najamnine, s time da Statileo prethodno nije dobio nikakvu odštetu pred domaćim sudovima. U predmetu M i B protiv Republike Hrvatske br. 23414/15 i 52161/15 od 10. lipnja 2021., Sud je tijekom postupka utvrdio kako je podnositeljica M temeljem presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, u razdoblju od prosinca 1997. do veljače 2018. (243 mjeseca) imala pravo na zaštićenu najamninu u iznosu od 129,61 kuna do 304,24 kuna, dok se tržišna vrijednost najamnine za usporedive stanove kretala od 5,00 do 9,00 eura po m2, te je ista zahtijevala naknadu imovinske štete u visini razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine u ukupnom iznosu od 107.072,25 eura. Sud je podnositeljici M kao vlasnici stana u [adresa] površine oko 60 m2, koja nije imala troškove zajedničke pričuve, ali je za razliku od Statilea imala troškove u pogledu ulaganja u cijelu kuću u kojoj se nalazi predmetni stan (kao dokaz je priložila račune), dosudio pravičnu naknadu imovinske štete u ukupnom iznosu od 54.200,00 eura za razdoblje od 243 mjeseca, što iznosi oko 223 eura mjesečno (oko 1.670,00 kuna), iako je tužiteljica zahtijevala gotovo dvostruko veći iznos. Sud je u točki 64. istaknuo kako bi naknada imovinske štete trebala pokriti razliku između iznosa zaštićene najamnine, koju je Sud našao neprimjerenom, i iznosa primjerene najamnine. U odnosu na podnositelja B, tijekom postupka je utvrđeno kako je u razdoblju od stupanja Konvencije na snagu u odnosu na [adresa], **.**.1997., B kao vlasnik stana u [adresa], površine 99,84 m2, temeljem presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom imao pravo na zaštićenu najamninu u iznosu od 268,56 kuna mjesečno. Troškove zajedničke pričuve u iznosu od 152,76 kuna mjesečno, plaćao je zaštićeni najmoprimac kao naknadu za zaštićenu najamninu, i to na temelju odluke suvlasnika zgrade, jer se nije znalo gdje se vlasnik stana nalazi. Tržišna vrijednost mjesečne najamnine za usporedive stanove kretala se od 300,00 do 1.000,00 eura, dok se cijena najma tijekom vrhunca turističke sezone kretala od 143,00 do 305,00 eura po noćenju. B je za razdoblje od 40 godina zahtijevao naknadu imovinske štete u ukupnom iznosu od 374.000,00 eura, odnosno 780,00 eura mjesečno u visini razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine. Sud je podnositelju B za razdoblje od studenog 1997. do 2018., tj. za razdoblje od 242 mjeseca dosudio pravičnu naknadu imovinske štete u ukupnom iznosu od 95.100,00 eura, što iznosi oko 393,00 eura mjesečno (oko 2.947,00 kuna). Nastavno na navedenu praksu, ESLJP niti u jednom predmetu nije dosudio pravičnu naknadu na ime imovinske štete u visini razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine, već u visini razlike između zaštićene najamnine koju je vlasnik stana imao pravo primati i odgovarajuće (primjerene) najamnine, s tim da je Sud odgovarajuću (primjerenu) najamninu posebno utvrđivao, prema okolnostima konkretnog predmeta, uzimajući u obzir: visinu zaštićene najamnine, visinu tržišne najamnine, te druge relevantne okolnosti, kao što su gospodarske prilike u RH, kao i njezino pravo na sniženje najamnine do razumne, odgovarajuće razine ispod tržišne cijene, prosječna plaća u RH, redovita primanja i troškovi najmodavca u vezi sa stanom, je li plaćen porez na dohodak od najma stana, tj. na iznos zaštićene najamnine, troškovi zajedničke pričuve i tko ih je plaćao. Potom je od utvrđene odgovarajuće najamnine oduzeo iznos zaštićene najamnine koju je vlasnik stana imao pravo primati, te naposljetku utvrdio iznos pravične naknade imovinske štete, koji iznos je i nakon obračuna zateznih kamata još uvijek bio daleko niži od razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine, tim više što presudama ESLJP-a dosuđene zatezne kamate teku tek od proteka roka od tri mjeseca od donošenja presude.

45. Prema tome, zaključuje se kako se temeljni problem (neposredni uzrok povrede Konvencije) tiče samog zakonodavstva te nadilazi pojedinačni interes samog podnositelja zahtjeva, slijedom čega nadležna tijela Republike Hrvatske trebaju poduzeti zakonodavne i/ili druge opće mjere kojima će se na primjeren način postići ravnoteža između interesa vlasnika stanova s jedne te interesa zajednice zaštićenih najmoprimaca s druge strane. Navedeno stajalište zauzeo je i Županijski sud u Splitu u odluci Gž-1016/2016 od 10. lipnja 2016. Isto tako u istovrsnoj pravnoj stvari, isto stajalište da tužitelju ne pripada naknada štete zauzeo je i Županijski sud u Zagrebu u odluci Gž- 7663/15 od 26. travnja 2016. te VSRH u odluci Rev 207/08 od 23. rujna 2009.

46. Također, prema novoj praksi Županijskog suda u Varaždinu koja se ogleda u presudi broj Gž-1632/19 od 28. listopada 2021., tužiteljica nema pravo na naknadu štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, već u visini razlike između odgovarajuće, primjerene najamnine, u smislu presuda ESLJP, i zaštićene najamnine koju je imala pravo primati u spornom razdoblju. Pri tom bi odgovarajuća, primjerena najamnina bila u visini od 50% tržišne najamnine od koje se oduzima iznos zaštićene najamnine. Naime, presudom Županijskog suda u Varaždinu, broj Gž-1632/19 od 28. listopada 2021. potvrđena je presuda Općinskog suda u Splitu, broj P-4827/18 od 10.lipnja 2019. u dijelu kojim je dosuđen iznos naknade štete u visini polovice iznosa prosječne tržišne najamnine umanjen za iznos zaštićene najamnine, te u odbijajućem dijelu za iznos preko polovice iznosa prosječne tržišne najamnine. Pri tom je Županijski sud u Varaždinu, pozivajući se na odluku VSRH broj Rev-2364/16 od 19. prosinca 2018., izrazio pravno stajalište kako institut zaštićenog najma dovodi do štete na strani vlasnika stanova u visini razlike između odgovarajuće najamnine koju su mogli ostvariti i zaštićene najamnine.

47. Slijedom navedenog, tuženik predlaže tužbeni zahtjev odbiti uz naknadu troška.

48. Sud je u dokaznom postupku izvršio uvid u dokumentaciju koja prileži spisu, izvršen je uvid u Zahtjev za mirnim rješenje spora od 5.4.2022.g, povijesni zk izvadak, potvrdu od 25.5.2020.g. klasa 371-01/20-02/28 urbr. 2181/01-12- 01/12-20-2, provedeno je vještačenje po vještaku Žarku Željku iz ING ekspert d.o.o.

49. Tužbeni zahtjev u cijelosti je osnovan.

50. U ovom postupku sporna je osnovanost tužbenog zahtjeva i visina potraživanja.

51. Tužitelji su podnijeli ovu tužbu radi ostvarenja prava na naknadu štete radi ograničenja prava vlasništva na nekretnini u vlasništvu tužitelja, a koja je položena u K. O. [katastarska općina]. Naime tužitelji su vlasnici stana u zgradi sagrađenoj na nekretninama označenima kao čest. zgr. [katastarska čestica], čest. zgr. [katastarska čestica], upisane u Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina]. I to suvlasnički dio s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (e-1 u nastavku stan). Predmetni stan je anagrafske oznake [adresa], na 1. katu, stan br. 1, površine 136,69 m2.

52. Prvotužitelj KAL bio je suvlasnik predmetnog stana do 25.1.2022., kada je kao novi suvlasnik uknjižen TA, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa]. Tužitelj FA bio je suvlasnik predmetnog stana do 19.4.2022., kada je kao novi suvlasnik uknjižen BA (OIB: [osobni identifikacijski broj]), [adresa].

53. U predmetnom stanu sudskom odlukom utvrđeno je da RA iz [adresa] ima pravni položaj zaštićenog najmoprimca (što proizlazi iz odluke Općinskog suda u Splitu broj Ps-234/15 i odluke Županijskog suda u Splitu Gž-1385/21).

54. Za predmetni stan Služba gospodarenja gradskom imovinom Odsjek za gospodarenje imovine Grada Splita utvrdio je iznos zaštićene najamnine od 393,64 kune. Tužitelji smatraju da je njihovo pravo vlasništva neprimjereno ograničeno te traže isplatu razlike zaštićene najamnine i tržišne najamnine koju mogu postići na tržištu, obzirom je notorna činjenica da stan tako velike površine (136,69 m2) u centru grada je imao vrijednost najamnine u najmanjem iznosu 3.775,00 kn.

55. Odlučujući o osnovanosti tužbenog zahtjeva valja napomenuti da pravna pozicija vlasnika stana u kojem živi zaštićeni najmoprimac je propisana odredbama ZNS-a, tako da zaštićeni najmoprimac može stanovati u stanu i za to plaćati tzv. zaštićenu najamninu, dok je vlasnik stana dužan plaćati pričuvu i održavati stan. U domaćem zakonodavstvu koje uređuje nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca pa tako primjerice vlasnik stana je obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme. Vlasnik stana nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca. Vlasnik stana je obvezan primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne, sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine. Vlasnik stana nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke. Vlasnik stana je dužan plaćati pričuvu i održavati stan. Vlasnik stana je dužan plaćati porez na dohodak od najamnine. Otežani su i strogi kriteriji za otkaz ugovora o najmu što daje tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan. Ne postoji bilo kakvo vremensko ograničenje trajanja sustava zaštićenog najma, čime je vlasnicima stanova sa zaštićenim najmoprimcem nametnut prekomjeran teret bez ikakvog mehanizma zaštite prava vlasnika stana, a koje uređuje prije svega ZNS i Zakon o vlasništvu te porezni zakoni.

56. Kako je pravo vlasništva, prema čl. 30. Zakona o vlasništvu, stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, onda je razvidno da je uvođenjem ovakvih brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima prije svega odredbama ZNS-a, došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju.

57. Obzirom na raniji institut nositelja stanarskog prava, ovo miješanje tuženika u pravo vlasništva tužitelja i drugih vlasnika takvih stanova je u skladu s općim interesom zajednice. Takvim miješanjem tuženika je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut prekomjerni individualni teret. U zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.

58. Slijedom navedenog, proizlazi da pozitivni pravni propisi u RH za područje zaštićenih najamnina ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, najmodavce. Najmodavac odnosno vlasnik stana mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavanja zaštićenog najmoprimca, zbog čega je povrijeđeno tužiteljevo pravo na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo mu je zajamčeno Ustavom RH i Konvencijom koja je u odnosu na RH stupila na snagu 5.11.1997.

59. U dokaznom postupku je utvrđena aktivna i pasivna legitimacija, sukladno čl. 41. Konvencije i odgovornost tuženika za štetu koja je nastala tužitelju povredom njegovog Ustavom RH i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužitelja na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu tužiteljevog prava.

60. Osim navedenog, Europski sud za ljudska prava u Strassbourgu u presudi F i drugi protiv Republike Hrvatske, kao i u predmetu Statileo protiv Hrvatske zauzeo je stajalište da vlasnici stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci trpe materijalnu štetu kao nemogućnost naplate odgovarajuće najamnine za svoje stanove. Sud je utvrdio da naknada za takvu štetu treba pokriti razliku između zaštićene najamnine i adekvatne najamnine. Nastavno, u predmetu Statileo protiv Hrvatske Sud je u cilju utvrđivanja odgovarajuće najamnine uzeo u obzir podatke o visini tržišne najamnine za usporedive stanove za relevantno razdoblje. Dakle, Europski je sud za ljudska prava utvrdio da je došlo do povrede čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju te da je podnositeljima zahtjeva nastala materijalna šteta. Obzirom da tuženik nije na primjeren način riješio pitanje prava na adekvatnu najamninu za utuženo razdoblje u slučaju ovakvog neprimjerenog ograničenja prava vlasništva, to pitanje je riješio Europski sud za ljudska prava, a čije je presude Republika Hrvatska dužna poštivati.

61. Da su tužiteljima povrijeđena vlasnička prava zajamčena odredbama čl. 1. Protokola br. 1.uz Konvenciju proizlazi prvenstveno iz činjenice da ne postoji ravnoteža između interesa tužitelja kao (su)vlasnika stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca, budući da je tužiteljima nametnut prekomjerni individualni teret. Naime, tužitelji nisu u mogućnosti koristiti svoj stan, odnosno nisu u posjedu istog. Također, troškovi kojima su tužitelji kao vlasnici stana izloženi obzirom na činjenicu da moraju plaćati pričuvu i održavati predmetni stan, višestruko nadmašuju iznos zaštićene najamnine.

62. Nadalje, i domaći su sudovi zauzeli identičan stav stavu Europskog suda za ljudska prava pase, primjera radi, tužitelji pozivaju na pravomoćnu presudu Općinskog građanskog suda u Zagrebu posl. broj P-1369/17 od 29. srpnja 2021., potvrđenu presudom Županijskog suda u Puli-Pola posl. broj Gž- 45/2022 od 16. veljače 2022.

63. Slijedom navedenog, razvidno je da tužitelji imaju pravo na naknadu štete u vidu razlike tržišne i zaštićene najamnine.

64. Obzirom je bila sporna visina tužbenog zahtjeva, sud je proveo vještačenje po vještaku Žarku Željku, dipl.ing.građ. koji je u svom nalazu i mišljenju utvrdio da procijenjena tržišna vrijednost najamnine za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao 1. suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1) - stan od četiri sobe sa sobicom i prostorijama na južnoj strani I. (prvog) kata zgrade i posebna soba s ulazom sa stepeništa ravno, na zapadnoj strani I. (prvog) kata zgrade, a kao pripadajući dio stana, na čest. zgr. [katastarska čestica], za razdoblje od 01.04.2017. godine do 01.04.2022. godine, iznosi 69.834,92 Eur.

65. Prema stanju spisa mjesečna vrijednost zaštićene najamnine za traženo razdoblje iznosi 393,64 kn mjesečno, što prema tečaju konverzije 1Eur = 7,53450 kn iznosi 52,25 Eur mjesečno. Ukupna vrijednost zaštićene najamnine za razdoblje od 01.04.2017. godine do 01.04.2022. godine iznosi 3.135,00 Eur.

66. Razlika između procijenjene tržišne vrijednosti najamnine i vrijednosti zaštićene najamnine za razdoblje od 01.04.2017. godine do 01.04.2022. godine iznosi 66.699,92 Eur.

67. Tuženik je prigovorio nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka Žarka Željka od 11. ožujka 2025. te istakao kako slijedi.

68. Tržišna vrijednost najma predmetnog stana površine 136,69 m2, na etaži 1. kata zgrade u [adresa], procijenjena je poredbenom metodom na dan izrade nalaza u iznosu od 13,61 EUR/m2, prema baznom indeksu Državnog zavoda za statistiku (DZS) iz 3. kvartala 2024. (195,35), a potom je u postupku međuvremenskog izjednačenja, uz primjenu kvartalnih baznih indeksa DZS, tržišna vrijednost najma predmetnog stana za razdoblje od 1. travnja 2017. do 1. travnja 2022. procijenjena u iznosima od najmanje 7,43 EUR/m2 (1.015,61 EUR) do najviše 10,26 EUR/m2 (1.402,44 EUR), odnosno u ukupnom iznosu od 69.834,92 EUR.

69. Procijenjene iznose tržišne najamnine vještak je umanjio za iznos zaštićene najamnine od 393,64 kn / 52,25 EUR utvrđen izračunom Grada Splita od 25.5.2020., te je za razdoblje od 1. travnja 2017. do 1. travnja 2022. utvrdio razliku između

70. tržišne i zaštićene najamnine u ukupnom iznosu od 66.699,92 EUR.

71. Tuženik prigovara nalazu i mišljenju vještaka jer isti nije izrađen u skladu s pravilima struke, mjerodavnim propisima i stanjem spisa, a što je djelomično posljedica i nepravilno određenog zadatka od strane suda.

72. Naime, u točki 1.1. nalaza i mišljenja vještak navodi kako mu je rješenjem suda od 13. travnja 2023. određen zadatak utvrditi razliku između tržišne i zaštićene najamnine za razdoblje od 1.4.2017. do 1.4.2022. (iako je preslika rješenja suda kojim je vještaku određen zadatak trebala biti priložena uz nalaz).

73. Iz navedenog proizlazi kako je sud prilikom određivanja zadatka propustio uzeti u obzir bitnu činjenicu da tužitelji kao suvlasnici predmetnog stana u ukupno 3/4 dijela zahtijevaju naknadu izmakle koristi razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, a ne za cijeli predmetni stan, te da od 25. siječnja 2022. kad je I-tužitelj prestao biti suvlasnik predmetnog stana, II i III-tužitelji za veljaču i ožujak 2022. zahtijevaju naknadu štete za 1/2 dijela predmetnog stana. S obzirom da je vještak visinu tržišne najamnine, kao i razliku između tržišne i zaštićene najamnine procijenio isključivo za cijeli stan, a ne za 3/4 dijela, odnosno za 1/2 dijela razmjerno ukupnom suvlasničkom dijelu tužitelja i tužbenom zahtjevu, procijenjena razlika u iznosu od 66.669,92 EUR ne predstavlja izmaklu korist tužitelja u utuženom razdoblju.

74. No, sve da je nalazom i mišljenjem visina tržišne najamnine, kao i razlika između tržišne i zaštićene najamnine procijenjena razmjerno ukupnom suvlasničkom dijelu tužitelja (3/4 odnosno 1/2 dijela), visina tržišne najamnine nije procijenjena u skladu s odredbama Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („NN“, broj 78/15 - dalje: ZPVN) i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina („NN“, broj 105/15 - dalje: Pravilnik), dok visina zaštićene najamnine nije utvrđena u skladu s odredbama Zakona o najmu stanova („NN“, broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 - dalje: ZNS) koje su bile na snazi u utuženom razdoblju.

75. Naime, za procjenu tržišne vrijednosti najma predmetnog stana vještak je koristio poredbenu metodu kojom se sukladno članku 24. stavku 1. ZPVN tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri ugovorene cijene najma poredbenih nekretnina.

76. Prema članku 35. stavku 1. Pravilnika poredbene nekretnine su one nekretnine koje 5 procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljno podudarnih obilježja, a to su u konkretnom slučaju lokacija, površina, položaj, sobnost, godina izgradnje i kakvoća (stanje) nekretnine.

77. Vještak je za procjenu koristio podatke o ugovorenim cijenama najma ukupno 6 stanova, površine od 82,30 m2 do 100 m2, koji se nalaze u istom ili susjednim cjenovnim blokovima usporedivim s cjenovnim blokom u kojem se nalazi predmetni stan, i za koje su ugovori o najmu sklopljeni unazad četiri godine od dana izrade nalaza, a koje podatke je vještak pribavio od Službe za gospodarenje gradskom imovinom Grada Splita sukladno članku 16. stavku 1. podstavku 5., članku 57. stavku 78. 1., 4. i 6., te članku 58. stavku 1. ZPVN.

79. Međutim, osim slične lokacije i površine, poredbeni stanovi moraju imati i druga obilježja po kojima se mogu usporediti sa stanom za koji se procjenjuje tržišna vrijednost najma.

80. Prvenstveno se prigovara što vještak u tablici pod br. 1.4.1.2. tzv. grubim čišćenjem iz daljnjeg izračuna nije isključio stanove pod red. br. 4., u Ličkoj 44, i pod red. br. 5., u ulici Hrvatske mornarice 1G, koji su položeni u zgradama izgrađenim 2005. i 2004. godine, i koji stoga nemaju dovoljno podudarnih obilježja s predmetnim stanom koji je položen u zgradi izgrađenoj prije više od 100 godina.

81. Iako vještak u nalazu i mišljenju nije niti naveo godinu izgradnje zgrade u kojoj je položen predmetni stan, a što je bio dužan, godina izgradnje zgrade proizlazi iz obrazloženja presude Općinskog suda u Splitu, broj Ps-234/15 od 15. ožujka 2021. priložene uz tužbu, u kojoj se na str. 6. i 7. navodi kako iz iskaza PA, pravne prednice ovdje Đtužitelja, proizlazi daje predmetni stan u vlasništvu njezinih pravnih predaka od 1932., a da je u istom stanovala pok. Anđa Kapulica od 1920. do 1945. godine, pa se osnovano može zaključiti kako je predmetna zgrada izgrađena najkasnije 1920. godine, te da predmetni stan zbog bitnog odstupanja u godini izgradnje nije usporediv sa stanovima pod red. br. 4. i 5. izgrađenim 2005. i 2004. godine.

82. Pored navedenog, stan pod red. br. 4, u Ličkoj 44, osim što je izgrađen 2004., sadrži pripadak garažni prostor G-20, pa se i zbog tog obilježja navedeni stan ne može usporediti s predmetnim stanom, zbog čega je trebao biti isključen iz daljnjeg izračuna.

83. U slučaju daje vještak tzv. grubim čišćenjem isključio iz daljnjeg izračuna stanove pod red. br. 4. i 5., i dalje bi imao dovoljan broj poredbenih stanova za izradu procjene, budući je za poredbenu metodu potrebno najmanje tri poredbena stana.

84. Nadalje, nakon procjene tržišne vrijednosti mjesečnog najma predmetnog stana (toč. 1.6.), vještak je sukladno odredbi članka 68. stavka 1. točke 12. Pravilnika bio dužan zaključno napomenuti kako na procijenjene iznose mjesečne najamnine nisu obračunati porez na dohodak od imovine i prirez tom porezu koji se primjenjuju na najam.

85. Navedeno iz razloga što je ugovorena tržišna najamnina poredbenih stanova iskazana u bruto iznosu, dakle u iznosu prije oporezivanja, a najamnina kao dohodak od imovine podliježe oporezivanju sukladno Zakonu o porezu na dohodak, pa tržišna najamnina iskazana u bruto iznosu još uvijek ne predstavlja zaradu (korist) od najamnine. Tek nakon što se na bruto iznos tržišne najamnine obračunaju porezne obveze i nakon što se taj bruto iznos umanji za dobiveni iznos poreznih obveza može se utvrditi neto iznos tržišne najamnine koji predstavlja zaradu (korist) od najamnine.

86. Dakle, bruto iznos tržišne najamnine je mjesečni iznos za koji se stan iznajmljuje odnosno može iznajmiti, a neto iznos predstavlja zaradu po osnovi tržišne mjesečne najamnine koja zarada se utvrđuje na način da se na bruto iznos tržišne najamnine obračunaju porezne obveze najmodavca (porez na dohodak od imovine po osnovi najma i prirez tom porezu), a potom se za utvrđeni iznos poreznih obveza umanjuje bruto iznos tržišne najamnine (ugovoreni/bruto iznos tržišne najamnine - porezne obveze = zarada/neto iznos tržišne najamnine).

87. S obzirom da imenovani vještak nije dužan računati poreze koji terete mjesečni najam, jer to ne ulazi u područje vještačenja vještaka građevinske struke, on je svakako bio dužan zaključno napomenuti kako od procijenjene mjesečne najamnine nisu oduzeti propisani porezi.

88. Naime, tužitelji ovom tužbom zahtijevaju naknadu štete koja predstavlja gubitak zarade od najamnine (VSRH, Rev-1104/18), visina štete odnosno izgubljene zarade u konkretnom slučaju odgovara razlici između zarade koju su tužitelji mogli ostvariti iznajmljivanjem predmetnog stana po osnovi tržišne najamnine i zarade koju su ostvarili, odnosno imali pravo ostvariti po osnovi zaštićene najamnine. Dakle, visina izgubljene zarade odgovara razlici između zaštićene i tržišne najamnine umanjene za propisane porezne obveze.

89. Prema stajalištu Županijskog suda u Bjelovaru zauzetom u odluci, broj Gž- 4/20 od 27. svibnja 2020. moguća šteta koju vlasnik stana u utuženom razdoblju trpi je isključivo šteta koja proizlazi iz ostvarene manje zarade iznajmljivanjem stana, a koja zarada odgovara razlici najamnina (tržišne i zaštićene) umanjenih za porezne obveze. Prema stajalištu Županijskog suda u Puli zauzetom u odluci, broj Gž-483/24 od 3. rujna 2024. i stajalištu Županijskog suda u Zagrebu, zauzetom u odluci broj Gž-3931/23 od 25. veljače 2025. u izgubljenu zaradu ne uračunava se dio zarade koji bi bio ostvaren neplaćanjem poreza. Isto stajalište zauzeto je u odluci VSRH broj Rev-934/04 od 17. prosinca 2008.

90. Visina porezne obveze utvrđuje se na temelju odredbi Zakona o porezu na dohodak („NN“, broj 115/16, 106/18, 121/19, 32/20, 138/20 - dalje: ZPD) koji je važio u utuženom razdoblju.

91. Prema odredbama članka 56., 57. i 62. ZPD porezna obveza na dohodak od imovine po osnovi najamnine obračunava se na sljedeći način. Od utvrđenog bruto iznosa tržišne mjesečne najamnine najprije se odbije 30% porezno priznatih rashoda, a preostali iznos tržišne najamnine u visini od 70% čini poreznu osnovicu, tj. iznos na koji se obračunava porez na dohodak od imovine po stopi od 12%, a od 1.1.2021.po stopi od 10%, te prirez porezu na dohodak koji određuju jedinice lokalne samouprave, a koji se u Gradu Zagrebu obračunavao po stopi od 18%.

92. Sukladno odredbi članka 56. ZPD dohotkom od imovine smatra se razlika između primitaka po osnovi najamnine i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u vezi s tim primicima. Prema odredbi članka 57. stavka 1. ZPD kod dohotka od imovine na temelju najma nekretnina priznaju se izdaci u visini od 30% od ostvarene najamnine.

93. S obzirom da su tužitelji u utuženom razdoblju bili u najamnom odnosu sa zaštićenim najmoprimcem, oni su obveznici poreza na dohodak od imovine po osnovi najma, pa bi izmakla korist od iznajmljivanja predmetnog stana na slobodnom tržištu predstavljala zaradu koju su tužitelji osnovano mogli očekivati prema redovitom tijeku stvari, a to je konkretno tržišna najamnina umanjena za porezna davanja (porez 12% odnosno 10% i prirez 18%) i zaštićenu najamninu.

94. Na isti način visinu izgubljene zarade od tržišne najamnine utvrdio je Županijski sud u Bjelovaru u presudi, broj Gž-633/20 od 9. srpnja 2020., a koji izračun je Središnji ured Porezne uprave u dopisu od 9. ožujka 2021. potvrdio kao pravilan i točan.

95. Opisani način utvrđivanja visine štete - izmakle zarade od najamnine u skladu je s odredbom članka 1089. stavka 3. Zakona o obveznim odnosima („NN“, broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21 - dalje: ZOO) prema kojoj se pri ocjeni visine izmakle koristi uzima u obzir dobitak koji se mogao osnovano očekivati prema redovitom tijeku stvari ili prema posebnim okolnostima, a čije je ostvarenje spriječeno štetnikovom radnjom ili propuštanjem.

96. Nadalje, prema izračunu Grada Splita od 25. svibnja 2020., koji se primjenjuje od 5. rujna 2012., odnosno od posljednjeg povećanja etalonske cijene građenja, visina zaštićene najamnine za predmetni stan iznosila je 393,64 kn / 52,25 EUR.

97. Međutim, tijekom utuženog razdoblja bile su na snazi odredbe članka 28.a ZNS prema kojima su tužitelji imali pravo izračunati i naplatiti od najmoprimca povećane iznose zaštićene najamnine, pa okolnost što su tužitelji propustili naplatiti povećane iznose zaštićene najamnine ne može se staviti na teret tuženiku. Stoga, razlika između zaštićene najamnine koju su tužitelji naplatili i povećane zaštićene najamnine koju su tužitelji imali pravo naplatiti sukladno članku 28.a ZNS predstavlja njihov doprinos vlastitoj šteti sukladno odredbi članka 1092. stavka 1. ZOO.

98. Prema odredbama članka 28.a ZNS zaštićena najamnina za stan u privatnom vlasništvu povećava se svakih dvanaest mjeseci, počevši od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2023., s time daje iznos za koji se povećava najamnina na dan 1. rujna tekuće godine fiksan i iznosi 1,20 puta zaštićene najamnine koju je najmoprimac

99. plaćao na dan 31. kolovoza 2018., te je takvu povećanu najamninu najmoprimac dužan plaćati bez izmjene ugovora, na temelju izračuna najmodavca.

100. Navedene odredbe članka 28.a ZNS bile su na snazi do 25. rujna 2020. kad su odlukom Ustavnog suda Republike Hrvatske, broj: U-I-3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020. („Narodne novine“, broj 105/20) te odredbe ukinute (pro futuro), pa su tužitelji imali pravo primati povećanu zaštićenu najamninu u razdoblju od 1. rujna 2018. do 30. rujna 2020. (jer zaštićena najamnina sukladno presudi koja zamjenjuje ugovor o najmu dospijeva do 10-og u tekućem mjesecu).

101. Stoga, uzimajući u obzir da je zaštićena najamnina na dan 31. kolovoza 2018. iznosila 393,64 kn I 52,25 EUR, primjenom odredbi članka 28.a ZNS fiksni iznos za koji se povećava najamnina iznosi 62,70 EUR (52,25 x 1,2), pa je zaštićena najamnina trebala biti utvrđena u sljedećim iznosima:

102. od 01.09.2018. do 31.08.2019. u iznosu od 114,95 EUR (52,25 + 62,70),

103. od 01.09.2019. do 31.08.2020. u iznosu od 177,65 EUR (114,95 + 62,70),

104. od 01.09. do 30.09.2020. u iznosu od 240,35 EUR (177,65 + 62,70), a 105. od 01.10.2020. i nadalje, u iznosu od 52,25 EUR.

106. U prilogu se dostavlja hipotetski primjer izračuna povećane zaštićene najamnine prema odredbama članka 28.a ZNS objavljen na službenoj stranici ovog Ministarstva u vrijeme kad su iste bile na snazi.

107. Slijedom navedenog, tuženik predlaže Suda da naloži vještaku izraditi dopunu nalaza i mišljenja, o istom trošku, u skladu s gornjim prigovorima tuženika, na način:

-

da visinu tržišne mjesečne najamnine u utuženom razdoblju od 1. travnja 2017. do 1. travnja 2022. ponovno utvrdi prema pribavljenim podacima o ugovorenim cijenama najma stanova koji imaju dovoljno podudarnih obilježja s predmetnim stanom (pod red. br. 1., 2., 3. i 6.), i to u punom iznosu za cijeli stan, a potom u iznosu koji je razmjeran suvlasničkim udjelima tužitelja u utuženom razdoblju, tj. od 1. travnja 2017. do 31. siječnja 2022. za 3/4 dijela stana, a od 1. veljače 2022. do 1. travnja 2022. za 1/2 dijela stana;

-

da ukoliko je u mogućnosti, utvrđene bruto mjesečne iznose tržišne najamnine umanji za propisani porez na dohodak od imovine po stopi od 12%, a od 01. siječnja 2021. po stopi od 10%, te za prirez od 18%;

-

da utvrđene neto mjesečne iznose tržišne najamnine umanji za mjesečne iznose zaštićene najamnine koje su tužitelji imali pravo primati prema izračunu Grada Splita od 25. svibnja 2020. i prema odredbama članka 28.a ZNS, sukladno gornjem izračunu tuženika. 108. Ako vještak nije u mogućnosti sam utvrditi visinu poreza i prireza, predlaže se da se putem suda od Porezne uprave zatražiti izračun poreznih obveza na mjesečne iznose tržišne najamnine koje će u dopuni nalaza i mišljenja vještak ponovno utvrditi.

109. Po prigovoru tuženika sud je uputio spis na očitovanje vještaku Žarku Željku.

110. Kako je vidljivo iz tablice u točki 1.4.1.4. Nalaza i mišljenja broj 067/2025 od 11.3.2025. godine, nekretnine pod rednim brojevima 4 i 5 koje su građene 2004. godine i 2005. godine cjenovno ne odstupaju od nekretnina koje su građene 1930., 1950. i 1960. godine. Isto tako, postojanje garaže kao pripatka stanu pod rednim brojem 4 nije cjenovno utjecalo na najamninu, stoga smatramo da te nekretnine imaju dovoljno podudarnih obilježja s procjenjivanom nekretninom.

111. Prema rješenju Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 13. travnja 2023. godine određen je zadatak vještaku utvrditi razliku između tržišne i zaštićene najamnine za razdoblje od 1.4.2017. godine do 1.4.2022. godine. Kako je vidljivo iz navedenog, zadatak vještaka nije bio izračun najamnine prema suvlasničkim omjerima koje navodi tuženik, stoga prema nalogu Suda i uplati predujma u iznosu 350 Eur možemo sačiniti dopunu nalaza i mišljenja prema prijedlogu tuženika, odnosno prema udjelu 3/4 za razdoblje od 1.4.2017. godine do 31.1.2022. godine i prema udjelu 1/2 za razdoblje od 1.2.2022. godine do 1.4.2022. godine.

112. U vrijednost najamnine procijenjenu u Nalazu i mišljenju broj 067/2025 od 11.3.2025. godine nisu uključeni porez na dohodak od imovine i prirez tom porezu, jer, kako to i sam tuženik navodi, izračun poreznih davanja ne ulazi u područje građevinskog vještačenja.

113. Prema rješenju Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 13. travnja 2023. godine određen je zadatak vještaku utvrditi razliku između tržišne i zaštićene najamnine za razdoblje od 1.4.2017. godine do 1.4.2022. godine. Spisu prileži podatak o visini zaštićene najamnine za stan na adresi [adresa] u [adresa], na dan 25.5.2020. godine (strana spisa 21), prema izračunu Splitsko-dalmatinske županije, Grada Splita, Službe za gospodarenje gradskom imovinom. S obzirom da je izračun izvršila institucija Grada Splita, taj podatak je uzet kao službeni podatak i korišten je prilikom izračuna razlike između tržišne i zaštićene najamnine. Ukoliko tuženik smatra da izračun treba izvršiti na drugi način, prema nalogu Suda i uplati predujma u iznosu 400 Eur, mogu sačiniti dopunu nalaza i mišljenja.

114. Nakon očitovanja vještaka Žarka Željka po prigovoru tuženika, daljnjih prigovora i prijedloga stranaka nije bilo.

115. Tužitelj je svojim podneskom od 18.4.2025.g. sukladno nalazu i mišljenju vještaka specificirao tužbeni zahtjev s time da je izračun vještaka umanjen za 25 %, budući su tužitelji zbirno suvlasnici u 3/4 nekretnine pa je stoga i tužbeni zahtjev postavljen kao 3/4 ukupnog izračuna kao i obzirom na činjenicu da je tužitelj KAL bio suvlasnikom nekretnine do 25.1.2022.g. pa je to u specificiranom tužbenom zahtjevu umanjeno potraživanje za daljnjih 25 %.

116. Slijedom provedenog vještačenja, tužitelji od tuženika potražuju iznos od 51.067,96 EUR uvećano za zakonske zatezne kamate kako je to tužitelj specificirao u podnesku od 18.4.2025.

117. Iz svega ranije navedenog razvidno je da je Republika Hrvatska tužiteljima povrijedila vlasnička prava zajamčena čl. 1. Protokola broj 1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda jer ne postoji ravnoteža između interesa tužitelja kao vlasnika stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca. Takvo stanje za tužitelje i njihove pravne prednike traje već desetljećima, a obzirom da trajanje nametnog ugovora nije ograničeno nikakvim rokom, izvjesno je da će trajati i ubuduće, čime je nanesena šteta tužiteljima kao vlasnicima stana.

118. Slijedom navedenog odlučeno je kao u izreci ove presude.

119. Odluka o trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1 ZPP-a, i trošak se sastoji od troška zastupanja tužitelja po odvjetniku prema važećoj odvjetničkoj tarifi i vrijednosti predmeta spora od 51.674,96 EUR, i u trošak ulazi: zahtjev za mirno rješenje spora 600,00 EUR, trošak sastava tužbe /Tbr. 7. toč. 1 O.T.R.H./ u iznosu od 600,00 EUR, trošak pristupa punomoćnika tužitelja na ročišta dana 13.4.2023., 31.7.2025., 30.3.2026. /Tbr. 9. toč. 1. O.T.R.H./ u iznosu od 1.300,00 EUR, trošak sastava podnesaka od 4.5.2023., 21.3.2024., 18.2.2025., 31.7.2025.g. /Tbr. 8. toč. l. O.T.R.H./ u iznosu od 1.320,00 EUR, što sveukupno iznosi 3.820,00 EUR, te 25% PDV-a u iznosu od 955,00 EUR, predujam za vještačenje 398,16 EUR i 150,00 EUR, pristojba na tužbu 116,41 EUR, i na presudu 563,20 EUR, tako da ukupni trošak iznosi 6.002,77 EUR, sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od presuđenja pa do isplate, po čl. 27. st. 3. Ovršnog Zakona.

U Zagrebu 30. ožujka 2026.

Sudac

Sanja Krovinović

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana računajući od dana dostave presude. Žalba se predaje putem ovog suda na Županijski sud, pisano u pet istovjetnih primjeraka.

DNA:

1. Punomoćniku tužitelja uz rješenje o pristojbi na presudu u iznosu od 563,20 EUR

2. Punomoćniku tuženika