REPUBLIKA HRVATSKA
Poslovni broj Ps-92/2023-26
OPĆINSKI SUD U SPLITU
Gundulićeva 27, Split
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Splitu, po sucu ovog suda Draganu Ramljaku kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja PC iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] zastupanog po punomoćniku Marku Jurkoviću odvjetniku u [adresa], protiv tuženika Brešković gas j.d.o.o.,iz [adresa] zastupanog po punomoćniku Marku Lovrić odvjetniku Zagrebu, radi raskida ugovora, nakon glavne i javne rasprave zaključene dana 12. veljače 2026. u nazočnosti punomoćnika tužitelja Marka Jurkovića odvjetnika u Splitu te zam. pun tuženika Marije Baban Bulat odvjetnice u Split, na ročištu za objavu dana 26. ožujka 2026.
p r e s u d i o j e
I. Utvrđuje se da je Ugovor o zakupu od dana 19. ožujka 2018.g sklopljen u Kaštel Gomilici između SC, OIB; 00208465971, [adresa], iz [adresa] s jedne strane kao zakupodavca te BREŠKOVIĆ GAS j.d.o.o., OIB: 44161701578, [adresa], s druge strane kao zakupnika, u potpisima stranaka ovjeren pred JB Marijom Ivančić, u Solinu, pod posl. br. OV-4043/2018, raskinut dana 03. travnja 2023. godine.
II. Nalaže se tuženiku da tužitelju u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe, nadoknadi trošak ovog parničnog postupka u iznosu od 1.800,00 eura zajedno sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom koja na dosuđeni iznos teče od dana donošenja prvostupanjske presude 26. ožujka 2026. pa do isplate, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena.
O b r a z l o ž e nj e
1. U tužbi zaprimljenoj kod ovog suda dana 11. prosinca 2023. tužitelj je naveo temeljem Ugovora o zakupu sklopljenog dana 19. ožujka 2018. godine u potpisima ovjerenog kod JB Marije Ivančić, pod posl.br. OV-4043/2018 bio zakupnik nekretnine
Ps-92-2023-26
označene kao čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u naravi poslovnog prostora, a koja nekretnina je u trenutku sklapanja citiranog Ugovora bila vlasništvo SC, pravne prednice tužitelja. Potonje spomenuta, predmetnu nekretninu je prodala, a novi vlasnikom iste u trenutku upisa u zemljišne knjige postao je tužitelj PC. Obzirom da je člankom 9. predmetnog Ugovora o zakupu tuženik bio u sljedećoj obvezi a koju obvezu je isti u cijelosti zanemario i prestao ispunjavati, to je onda tužitelj usmenim putem višestruko puta pozvao tuženika da namiri nastala mjesečna dugovanja ( od kolovoza 2022. do veljače 2023.g.) proizašla utroškom vodne opskrbe predmetnog prostora. Članak.28 Zakona o kupoprodaji i zakupu poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18) navodi da: „Ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklopljen na određeno ili na neodređeno vrijeme svaka ugovorna strana može otkazati u svako doba, ako druga ugovorna strana ne izvršava svoje obveze utvrđene ugovorom ili ovim Zakonom.“ Obzirom na prethodno citirana zakonska utvrđenja kao i činjenicu da se je tuženik u cijelosti i operativno oglušio na sve pozive tužitelja na namirenje dugovanja te u konačnici nastavio sa kršenjem Ugovorne obveze iz čl. 9, tužitelj je pisanom Obavijesti od dana 03.travnja 2023.godine raskinuo Ugovor o zakupu „ [adresa], dana 19.ožujka 2018.“ Proizišla dugovanja prema Vodovodu i kanalizaciji d.o.o. Split, uslijed tuženikova izbjegavanja, podmirio je sam tužitelj. Ipak, tuženik je dijelom udovoljio pozivu tužitelja iz „Obavijesti o raskidu“ te je u datom roku napustio posjed predmetne nekretnine u vlasništvu tužitelja i nastavio svoje poslovanje na drugoj lokaciji sa istom djelatnošću.
2. U svom odgovoru na tužbu od 21. siječnja 2024. tuženik je naveo: tužba i tužbeni zahtjev su potpuno neosnovani / nezakoniti te punomoćnik tuženika predlaže da sud odbaci, podredno odbije tužbu i tužbeni zahtjev te dosudi tuženiku pripadajući parnični trošak. Nadalje, tuženik iznosi i sljedeće prigovore : - prigovor nedostatka aktivne legitimacije - prigovor promašene pasivne legitimacije - prigovor VPS-a prigovor osnovanosti potraživanja Punomoćnik tuženika prvenstveno ukazuje da je tužitelj u tužbi naznačio VPS u vrijednosti od 10.001,00 kuna / 1.327,36 EUR – a, no ne postoji niti jedna činjenica / okolnost na koju je ukazao u tužbi temeljem koje okolnosti je naznačen VPS u navedenoj visini (!). Sukladno navedenom, ukazuje se na Tbr. 7, točka 4, alineja 2 Tarife o nagradama i naknadama troškova za rad odvjetnika „..U sporovima : - za utvrđivanje rente, zakupa, najma i u drugim sličnim postupcima kao vrijednost predmeta spora uzima se petogodišnji iznos rente, najma, zakupa i drugih sličnih davanja..“ pa budući je čl. 8 ugovora o zakupu nekretnine određeno kako slijedi: „..Iznos zakupnine za gore navedenu nekretninu utvrđuje se u iznosu od 360,00 EUR..“ VPS je u ovom predmetu morao biti određen u iznosu od (360,00 EUR x 60 mjeseci) 21.600,00 EUR – a, pa se predlaže sudu da utvrdi VPS u navedenom iznosu. Nadalje, punomoćnik tužitelja iznosi, kako slijedi: „..Obzirom da je člankom 9. predmetnog ugovora o zakupu tuženik bio u sljedećoj obvezi. Čl. 9 Zakupnik se obvezuje počevši od dana sklapanja ovog Ugovora plaćati i troškove električne energije i vode...“ a koju obvezu je isti (tuženik) u cijelosti zanemario i prestao ispunjavati to je onda tužitelj usmenim putem višestruko puta pozvao tuženika da namiri nastala mjesečna dugovanja. a koja je tvrdnja u potpunosti netočna, a u prilogu navedene tvrdnje tužitelj ne dostavlja niti jedini dokaz da je tuženik zaprimio određeni račun te da ga nije podmirio, kao ni da je nastala obveza plaćanja sukladno čl. 8 ugovora koji glasi kako slijedi: „..U slučaju da zakupnik zakasni s plaćanjem zakupnine ili potroška vode ili električne energije dulje od 90 dana, zakupodavac može raskinuti ovaj Ugovor o zakupu pismeni putem.
Ps-92-2023-26
Nadalje, na okolnost da je tuženika usmeno pozivao da podmiri nastala dugovanja, tužitelj također ne predlaže saslušanje određenog svjedoka – pa su navedene tvrdnje u potpunosti netočne. Nadalje, punomoćnik tužitelja iznosi i kako slijedi: „..Obzirom na prethodna citirana zakonska utvrđenja kao i činjenicu da se je tuženik u cijelosti i operativno oglušio na sve pozive tužitelja na namirenje dugovanja te je u konačnici nastavio s kršenjem Ugovorne obveze iz čl. 9. tužitelje pisanom Obavijesti od dana 03. travnja 2023.g. raskinuo Ugovor o zakupu..“ a glede kojih se tvrdnji tuženik očituje, kako slijedi: Naime, tuženik ukazuje da je glede zaprimljene obavijesti o raskidu dana 18.04.2023.g. podnio prigovor u kojem je iznio, kako slijedi : „..No, pravo na možebitni raskid gore navedenog ugovora proizlazi temeljem čl. 8 sklopljenog ugovora – a koje pravo nije nastalo sve temeljem djelomičnog izvoda otvorenih stavaka na dan 15.03.2023.g. (kojeg ste dostavili u prilogu navedene obavijesti) – budući prema navedenom izvatku nije protekao niti rok od 90 dana od dospijeća pojedinih računa, a koji se rok računa od dana dostave računa mojoj stranci. Nadalje, daljnja okolnost temeljem koje ne postoji pravo na raskid ugovora jest činjenica da zakupnik nije bio u posjedu neplaćenih računa – pa sukladno navedenom nije imao nikakvu informaciju o postojanju navedenog (nedospjelog) duga. Naime, sporni računi trebali su biti proslijeđeni mojoj stranci od bivšeg vlasnika te i od Vaše stranke – a budući se moja stranka nalazi u zakupu predmetne nekretnine proteklih 5 godina te je uvijek uredno i pravovremeno izvršavala sve obveze – ne postoji nikakva predmnjeva da ista ne bi podmirila i navedene račune, a sve ukoliko bi i zaprimila iste..“ Dakle, na temelju navedenog tuženik ukazuje da nije bio u posjedu navedenih računa pa ih nije niti moga podmiriti, a također se ukazuje da nije niti nastala obveza plaćanja istih – budući nije protekao rok od 90 dana od dana primitka navedenih računa pa sukladno navedenom nije nastala obveza plaćanja istih. Nadalje, odnosno opreza radi punomoćnik tuženika ukazuje na činjenicu da je tužitelj kao novi zakupodavatelj stekao vlasništvo nad predmetom zakupa (k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], Općinski sud u Splitu) dana 09.03.2023.g. – sve temeljem rješenja donesenog pod posl. Z – 10959/2023, odnosno ugovora o kupoprodaji od dana 07.02.2023.g. – pa je nesporno da je tužitelj temeljem tzv. prijenosa ugovora na temelju zakonske odredbe stupio u prava i dužnosti zakupodavatelja, a što je i utvrđeno u čl. 30 Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18) koji glasi, kako slijedi : “..Zakup ne prestaje kad treća osoba kupnjom ili po drugoj osnovi stekne pravo vlasništva od zakupodavca poslovnoga prostora. U slučaju iz stavka 1. ovoga članka treća osoba stupa u prava i obveze za kupodavca...“ No, budući je prethodni vlasnik (SC, [adresa]) s tuženikom sklopio ugovor o zakupu dana 19.03.2018.g. na razdobl je od 9 godina te aneks ugovora o zakupu nekretnine od dana 17.01.2023.g. – predmnjeva jest da na navedeni dan (sklapanja aneksa ugovora o zakupu nekretnine) nije postojalo nikakvo potraživanje prethodnog vlasnika nekretnine, jer – argumentum a contrario – u navedenoj situaciji isti ne bi sklapao navedeni aneks Dakle, tužitelj je sklapanjem ugovora o kupoprodaji dana 07.02.2023.g. te upisom prava vlasništva stupio u prava i obveze zakupodavatelja - pa je također bio dužan proslijediti navedene račune tuženiku, a koju dužnost, odnosno obvezu nije ispoštovao (nadalje, i pod predmnjevom da ih je i dostavilo tuženiku opetovano se kazuje da nije protekao u rok od 90 dana od dana obavještavanje tuženika glede podmirenja navedenih računa – a nakon kojeg proteka postoji pravo na raskid ugovora (pod predmnjevom nepodmirenja navedenih računa). U prilog navedene tvrdnje – da je obavijest o raskidu u potpunosti neosnovana, ukazuje se na sudsku praksu, kako slijedi : „..Osnovne pretpostavke za pravno valjano jednostrano raskidanje ugovora zbog neispunjenja su: da se neispunjenje ugovorom preuzete obveze može pripisati krivnji obvezane strane..“
Ps-92-2023-26
Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, posl. br. : Pž – 4095/05 od dana 13. rujna 2005.g. Nadalje, punomoćnik tuženika također ukazuje da je tužitelj u obavijesti o raskidu ugovora iznio tvrdnju da je tuženik prije sporne obavijesti zaprimio opomenu – budući iznosi - kako slijedi : „..ni u ostavljenom roku..“ a koja je tvrdnja u potpunosti neosnovana – budući tuženik prije obavijesti o raskidu ugovora o zakupu nije zaprimio nikakvu opomenu, a koje je postupanje protivno odredbama ZOO – a, Zakona o zaštiti potrošača te Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, pa je raskid ugovora iznesen u obavijesti od dana 03. travnja 2023.g. potpunosti neosnovan. No, sukladno dostavljenom raskidu ugovora u navedenom dopisu iznosi se prigovor nedostatka aktivne legitimacije, odnosno prigovor promašene pasivne legitimacije budući se glede izjavljenog raskida ugovora ne može opetovano pokretati nikakav parnični ili drugi postupak kojim se opetovano utvrđuje raskid ugovora - već isključivo ovršni postupak (!). Dakle, tužitelj može imati aktivnu legitimaciju za pokretanjem ovog postupka ukoliko nije raskinuo ugovor – no, budući ga je raskinuo ne može za identični pravni odnos zahtijevati i utvrđenje putem suda, a sve temeljem čl. 360 ZOO – a (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22) koji glasi, kako slijedi : „..U dvostrano obveznim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obvezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtijevati ispunjenje obveze ili, pod pretpostavkama predviđenim u idućim člancima, raskinuti ugovor jednostavnom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete...“ - U prilog navedene tvrdnje ukazuje na sudsku praksu, kako slijedi : „..Dakle, do raskida ugovora na temelju te zakonske odredbe ugovor se raskida „prostom izjavom“ ugovorne strane ili po samom zakonu, a ne konstitutivnom sudskom presudom..“ Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, posl. br. : Pž 2578/2017 „..Sukladno čl. 360 ZOO, tužitelj je u slučaju nastupa razloga za raskid ugovora zbog neispunjenja, dužan isti ugovor raskinuti jednostranom izjavom. Spisu ne prileže ni jedan dokaz o tome da je tužitelj svoju izjavu o raskidu ugovora uputio tuženici, kao i da je ona istu zaprimila, već samo opomenu zbog neplaćanja, odnosno upozorenje o posljedicama neplaćanja, koje nema značaj izjave o raskidu..“ Županijski sud u Zadru, posl. br. : Gž – 2632/2015 od 03. studenog 2015.g. Nadalje, daljnji prigovor nedostatka aktivne legitimacije razvidan je i temeljem sljedeće glede podmirenja navedenih računa
– a nakon kojeg proteka postoji pravo na raskid ugovora (pod predmnjevom nepodmirenja navedenih računa)). U prilog navedene tvrdnje – da je obavijest o raskidu u potpunosti neosnovana, ukazuje se na sudsku praksu, kako slijedi : „..Osnovne pretpostavke za pravno valjano jednostrano raskidanje ugovora zbog neispunjenja su : da se neispunjenje ugovorom preuzete obveze može pripisati krivnji obvezane strane..“ Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, posl. br. : Pž – 4095/05 od dana 13. rujna 2005.g. Nadalje, punomoćnik tuženika također ukazuje da je tužitelj u obavijesti o raskidu ugovora iznio tvrdnju da je tuženik prije sporne obavijesti zaprimio opomenu – budući iznosi - kako slijedi : „..ni u ostavljenom roku..“ a koja je tvrdnja u potpunosti neosnovana – budući tuženik prije obavijesti o raskidu ugovora o zakupu nije zaprimio nikakvu opomenu, a koje je postupanje protivno odredbama ZOO
– a, Zakona o zaštiti potrošača te Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, pa je raskid ugovora iznesen u obavijesti od dana 03. travnja 2023.g. potpunosti neosnovan. No, sukladno dostavljenom raskidu ugovora u navedenom dopisu iznosi se prigovor nedostatka aktivne legitimacije, odnosno prigovor promašene pasivne legitimacije budući se glede izjavljenog raskida ugovora ne može opetovano pokretati nikakav parnični ili drugi postupak kojim se opetovano utvrđuje raskid ugovora - već isključivo ovršni postupak.
Ps-92-2023-26
Dakle, tužitelj može imati aktivnu legitimaciju za pokretanjem ovog postupka ukoliko nije raskinuo ugovor – no, budući ga je raskinuo ne može za identični pravni odnos zahtijevati i utvrđenje putem suda, a sve temeljem čl. 360 ZOO – a (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22) koji glasi, kako slijedi : „..U dvostrano obveznim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obvezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtijevati ispunjenje obveze ili, pod pretpostavkama predviđenim u idućim člancima, raskinuti ugovor jednostavnom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete...“ - U prilog navedene tvrdnje ukazuje na sudsku praksu, kako slijedi : „..Dakle, do raskida ugovora na temelju te zakonske odredbe ugovor se raskida „prostom izjavom“ ugovorne strane ili po samom zakonu, a ne konstitutivnom sudskom presudom..“ Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, posl. br. : Pž 2578/2017 „..Sukladno čl. 360 ZOO, tužitelj je u slučaju nastupa razloga za raskid ugovora zbog neispunjenja, dužan isti ugovor raskinuti jednostranom izjavom. Spisu ne prileži ni jedan dokaz o tome da je tužitelj svoju izjavu o raskidu ugovora uputio tuženici, kao i da je ona istu zaprimila, već samo opomenu zbog neplaćanja, odnosno upozorenje o posljedicama neplaćanja, koje nema značaj izjave o raskidu..“ Županijski sud u Zadru, posl. br. : Gž – 2632/2015 od 03. studenog 2015.g. Nadalje, daljnji prigovor nedostatka aktivne legitimacije razvidan je i temeljem sljedeće okolnosti, kako slijedi : U obavijesti o raskidu ugovora o zakupu tužitelj je iznio, kako slijedi : „..Slijedom navedenog Ugovor je raskinut s danom 31. ožujka 2023.g...“ No, tužbeni zahtjev glasi kako slijedi: "..Utvrđuje se da je Ugovor o zakupu...raskinut dana 03. travnja 2023.g..“ glede podmirenja navedenih računa – a nakon kojeg proteka postoji pravo na raskid ugovora (pod predmnjevom nepodmirenja navedenih računa). U prilog navedene tvrdnje – da je obavijest o raskidu u potpunosti neosnovana, ukazuje se na sudsku praksu, kako slijedi : „..Osnovne pretpostavke za pravno valjano jednostrano raskidanje ugovora zbog neispunjenja su : da se neispunjenje ugovorom preuzete obveze može pripisati krivnji obvezane strane..“ Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, posl. br.: Pž – 4095/05 od dana 13. rujna 2005.g. Nadalje, punomoćnik tuženika također ukazuje da je tužitelj u obavijesti o raskidu ugovora iznio tvrdnju da je tuženik prije sporne obavijesti zaprimio opomenu – budući iznosi - kako slijedi : „..ni u ostavljenom roku..“ a koja je tvrdnja u potpunosti neosnovana – budući tuženik prije obavijesti o raskidu ugovora o zakupu nije zaprimio nikakvu opomenu, a koje je postupanje protivno odredbama ZOO – a, Zakona o zaštiti potrošača te Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, pa je raskid ugovora iznesen u obavijesti od dana 03. travnja 2023.g. potpunosti neosnovan. Nadalje, punomoćnik tuženika također ukazuje da je tužitelj u obavijesti o raskidu ugovora iznio tvrdnju da je tuženik prije sporne obavijesti zaprimio opomenu – budući iznosi - kako slijedi : „..ni u ostavljenom roku..“ a koja je tvrdnja u potpunosti neosnovana – budući tuženik prije obavijesti o raskidu ugovora o zakupu nije zaprimio nikakvu opomenu, a koje je postupanje protivno odredbama ZOO
– a, Zakona o zaštiti potrošača te Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, pa je raskid ugovora iznesen u obavijesti od dana 03. travnja 2023.g. potpunosti neosnovan. No, sukladno dostavljenom raskidu ugovora u navedenom dopisu iznosi se prigovor nedostatka aktivne legitimacije, odnosno prigovor promašene pasivne legitimacije budući se glede izjavljenog raskida ugovora ne može opetovano pokretati nikakav parnični ili drugi postupak kojim se opetovano utvrđuje raskid ugovora - već isključivo ovršni postupak. Dakle, tužitelj može imati aktivnu legitimaciju za pokretanjem ovog postupka ukoliko nije raskinuo ugovor – no, budući ga je raskinuo ne može za identični pravni odnos zahtijevati i utvrđenje putem suda, a sve temeljem čl. 360 ZOO – a(NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22) koji
Ps-92-2023-26
glasi, kako slijedi: „..U dvostrano obveznim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obvezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtijevati ispunjenje obveze ili, pod pretpostavkama predviđenim u idućim člancima, raskinuti ugovor jednostavnom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete...“ - U prilog navedene tvrdnje ukazuje na sudsku praksu, kako slijedi : „..Dakle, do raskida ugovora na temelju te zakonske odredbe ugovor se raskida „prostom izjavom“ ugovorne strane ili po samom zakonu, a ne konstitutivnom sudskom presudom..“ Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, posl. br. : Pž – 2578/2017 „..Sukladno čl. 360 ZOO, tužitelj je u slučaju nastupa razloga za raskid ugovora zbog neispunjenja, dužan isti ugovor raskinuti jednostranom izjavom. Spisu ne prileži ni jedan dokaz o tome da je tužitelj svoju izjavu o raskidu ugovora uputio tuženici, kao i da je ona istu zaprimila, već samo opomenu zbog neplaćanja, odnosno upozorenje o posljedicama neplaćanja, koje nema značaj izjave o raskidu..“ Županijski sud u Zadru, posl. br. : Gž – 2632/2015 od 03. studenog 2015.g. Nadalje, daljnji prigovor nedostatka aktivne legitimacije razvidan je i temeljem sljedeće okolnosti, kako slijedi: U obavijesti o raskidu ugovora o zakupu tužitelj je iznio, kako slijedi : „..Slijedom navedenog. Ugovor je raskinut s danom 31. ožujka 2023.g..“ No, tužbeni zahtjev glasi kako slijedi "..Utvrđuje se da je Ugovor o zakupu...raskinut dana 03. travnja 2023.g..“ Dakle, nesporno jest da je tužitelj u obavijesti o raskidu ugovora raskinuo ugovor s datumom (nadnevkom) potpuno oprečnim od datuma koji je naznačio u tužbenom zahtjevu – a ukazuje se da se datum naznačen u tužbenom zahtjevu mora temeljiti na datumu naznačenom na obavijesti o raskidu ugovora, pa budući se ne temelji na istom, potpuno je razvidno da tužitelj nema aktivnu legitimaciju za podnošenje navedenog tužbenog zahtjeva. Punomoćnik tužitelja iznosi u tužbi i kako slijedi : „..Ipak, tuženik je dijelom udovoljio pozivu tužitelja iz „Obavijesti o raskidu“ te je u datom roku napustio posjed predmetne nekretnine u vlasništvu tužitelja..“ a koja je tvrdnja u potpunosti neosnovana te izmišljena. Naime, tužitelj je po primitku prigovora na obavijest o raskidu ugovora o zakupu dana 08.05.2023.g. zagradio kolne ulaze i izlaze na nekretninu, a na koji način tuženiku nije dopustio pristup istoj kao niti potencijalnim strankama. Naime, tužitelj je pomoću bagera / automobila s radnim strojem zagradio ulaz i izlaz na predmetni objekt, a također je onemogućio pristup montažnom objektu te vanjskom spremištu za plinske boce koji se nalaze na navedenoj nekretnini s dva motorna vozila. Dakle, tužitelj je izvršio protupravno oduzimanje posjeda na način da je na kolnom ulazu parkirao bager, registarskih oznaka [registarska oznaka], dok je kolni izlaz zapriječio pomoću motornog vozila marke Volkswagen Passat, registarskih oznaka [registarska oznaka] te s radnim strojem. Nadalje, tužitelj je parkirao neregistrirani automobil marke Mercedes uz spremište za plinske boce koje se nalazi na nekretnini te je parkirao motorno vozilo marke Mercedes, registarskih oznaka [registarska oznaka] uz montažni objekt – a na koji je način onemogućio pristup navedenim objektima koji se također nalaze na navedenoj nekretnini. Na temelju navedenog, potpuno je razvidno da tužitelj „novonastalu situaciju“ nije pokušao riješiti mirnim putem, već je protupravno blokirao pristup na nekretninu te objektima na nekretnini s gore navedenim motornim vozilima / bagerom / radnim strojem. Povrh svega, budući navedeno postupanje tužitelju očito „nije bilo dovoljno“ – isti je onesposobio / uništio razvodnu kutiju za struju koja se nalazi u vlasništvu HEP – a, a sve kako bi onemogućio tuženiku struju na spornoj nekretnini - pa je temeljem iste HEP d.d. protiv tužitelja podnio kaznenu prijavu MUP PU Splitskoj Dalmatinskoj. Na temelju navedenog, tuženik je zbog protupravnog postupanja tužitelja pokrenuo pred Općinskim sudom u Splitu parnični postupak protiv istog radi smetanja posjeda, a koji se postupak vodi pod posl. br. : Psp – 72/2023. Punomoćnik tuženika na temelju gore
Ps-92-2023-26
iznesenih navoda ukazuje da je tužba u potpunosti neosnovana / neutemeljena pa se predlaže sudu da istu odbaci / odbije te dosudi tuženiku pripadajući parnični trošak.
3. Tijekom dokaznog postupka sud je u dokazne svrhe pregledao i pročitao obavijest o raskidu ugovor sa primkom povratnicom, aneks ugovora o zakupu nekretnine od 17. siječnja 2023. ugovor o zakupu nekretnine 19 .ožujka 2018., djelomični izvod iz otvorenih stavki tvrtke Vodovod i kanalizacije, nalozi klijenta, iskaz tužitelja PC, iskaz zz tuženika AC, iskaz svjedoka NC.
4. Glavni tužbeni zahtjev je osnovan.
5. Punomoćnici parničnih stranaka su popisali parnični trošak.
6. Iz ovako provedenog dokaznog postupka među strankama nije sporno, da je SC prodala predmetne nekretnine tužitelju ZC te da su zaključeni ugovori o zakupu i aneks ugovor o zakupu između SC i tuženika.
7. Iz ovako provedenog dokaznog postupka među parničnim strankama se ukazalo spornim da li je došlo do raskida ugovora o zakupu zbog neizvršavanja obveza od strane tuženika a vezano za troškove vode i odvodnje odnosno neplaćanja istih
8. U svom iskazu tužitelja PC je naveo:
Mogu kazati da što se tiče predmetne čest zem. 1171/1 k. o. [katastarska općina] ista čestica je bila u vlasništvu SC i EC. Ja sam tu česticu kupio od njih i to 2020. g. predugovorom a uknjižio sam se 2023.g. kada sam ispunio sve obveze iz ugovor a između mene i SC i EC. Mogu kazati i to da je zaključen ugovor o zakupu djela te čestice od nekih 688 m2 između SC i tuženika. Mogu kazati i to da je taj ugovor o zakupu zaključen dana 19.03.2018 god aneks je zaključen 17.01.2023 . Ugovor je zaključen na vremenski rok od 9 god, Mogu kazati i to da kada sam ja htio na svoje ime prebaciti vlasništvo priključak za vodu i z a struju meni su tad au Vodovodu i kanalizaciji kazali da to ne mogu iz razloga što je postojalo dugovanje za neplaćen troškove vode i struje za 5 mjeseci 2022 god,. Mogu kazati da ti troškovi nisu podmireni te sam ja zatražio raskid ugovora o zakupu i to pisanim putem preko svog odvjetnika. Isto tako mogu kazati da ja nemam saznanja da bio neko zapriječio ulaz na predmetnu česticu i tako onemogućio pristup tuženiku do iste. Mogu kazati i to da sam ja tražio od tuženika da mi omogući pristup na drugih 2000 m[2] koje nije koristio tuženik. Mogu kazati i to da tuženik do dana današnjeg nije napustio predmetnu česticu i dalje je koristi. Ova obveza plaćanja troškova vode i struje je bila propisan a čl. 8 Ugovora o zakupu. Na posebno pitanje pun. tužitelja da li od trenutka kada je tužitelj postao vlasnik predmetne nekretnine da li tuženik plaća zakup tužitelju. Tužitelj odgovara da ne plaća. Na posebno pitanje pun. tužitelja da li plaća račune za struju i vodu. Tužitelj odgovara da ne plaća. Na posebno pitanje pun. tužitelje ima li tužitelj saznanja da tuženik posluje na nekoj drugoj lokaciji. Tužitelj odgovara da ima tih saznanja i da tuženik obavlja poslovnu djelatnost na drugoj lokaciji a ne na ovoj predmetnoj čestici. Na posebno pitanje pun. tuženika da li tužitelj ima saznanja da je tuženik protiv njega pokrenuo postupak smetanja posjeda. Tužitelj odgovara da je vođen postupak smetanja posjeda i isti je pravomoćno završen i ja sam postupio u tijeku postupka i uklonio prepreke koje su smetale tuženiku da koristi predmetni prostor u roku od nekih mjesec dana. Na posebno pitanje pun. tuženika da li je tužitelju
Ps-92-2023-26
poznato da je račune za vodu i struju ikada zaprimio tuženik. Tužitelj odgovara da ima tih saznanja i da je on zaprimio te račune na način da su meni SC i ŠC dali te neplaćene račune i ja sam ih proslijedio zz tuženika i njegovoj majci te mu kazao da ću ja zanemariti te račune ali da mi od 01.01.2023 uredno plaćaju najamninu. Tužitelj dodatno navodi da je dana 19.11.2022 dao te račune IC majci zz tuženika. Na posebno pitanje pun. tuženika za koje vremensko razdoblje je račune dao majci zz tuženika IC. Mogu kazati da sam ja uzeo od SC snop računa u kuverti i predao ga majci zz tuženika IC. Na posebno pitanje pun. tuženika da li je tužitelj tada utvrdio što je točno od dokumentaciji predao IC. Tužitelj odgovara da je vidio da se radi o računima HEP- a ,Čistoće i Vodovoda i kanalizacije. Na posebno pitanje pun. tuženika na koje su se točno vremensko razdoblje odnosili ti računi. Tužitelj odgovara da ne zna,. Na posebno pitanje pun. tuženika da li je IC na bilo koji način pismeno ili putem poruka na mobitelu potvrdila da je primila te račune. Tužitelj odgovara da nije a ja ih nisam pismeno uputio nego sam ih dao osobno na ruke. Na posebno pitanje pun. tuženika da li je prije nego što je podnio tužbu u ovom predmetnu pisanim putem pozvao tuženika da podmiri račune i na koji način. Tužitelj odgovara da ih nije o neplaćenim računima obavijestio pisanim putem ali sam ih obavijestio usmenim putem i to dana 19.11.2023 kada sam donio ove sporne račune te im kazao zašto ne prebace račune na svoje ime što imaju pravo prema ugovoru , a zašto bi im ja donosio te račune a oni su mi kazali da se mene to ne tiče. Na posebno pitanje pun. tuženika da li je tužitelj bilo kada u razdoblju od 19.11.2022 pa do raskida ugovora obavijestio tuženika ili pozvao istog da podmiri sporne račune za vodu i struju. Tužitelj odgovara da nije. Na posebno pitanje pun. tuženika zašto tužitelj nije dao tuženiku naknadni rok za plaćanje tih računa. Tužitelj odgovara da nije iz razloga što je tuženik koristio neovlašteno i dio čestice koji nije bio u zakupu od 2000 m[2] .
9. U svom iskazu ZZ tuženika AC je naveo:
Mogu kazati da sam ja bio u prijateljskim odnosima s EC i SC i mi smo zaključili ugovor o zakupu predmetne čestice zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] dana 19.03.2018 god, na rok od 9 godina. Mogu kazati da je zaključen i aneks ugovora dana 17.01.2023. Mogu kazati i to da smo mi uredno ispunjavali sve obveze kako za sam zakup odnosno plaćanja zakupnine tako i plaćanja režijskih troškova kao što su voda i struja i odvoženje komunalnog otpada. Mogu kazati i to da je sve bilo u redu do kolovoza 2022. kada se nama više nisu dostavljali računi. Mogu kazati i to da bi meni ŠC dostavljao račune periodično kada bi uhvatio vremena i ti bi računi bili nekad za 3 nekad za 4 mjeseca i mi bi ih uvijek redno podmirili. Mogu kazati i to da ovi neplaćeni računi nama nikada nisu dostavljeni pa ih nismo mogli ni platiti. Mogu kazati i to da je dogovor bio između mene i EC da računi za vodu i struju kao i ostale režijske troškove i dalje glase na SC a da ih mi uredno plaćamo. Mogu kazati da tužitelj nije tražio od nas da ti računi glase na naše ime. Na posebno pitanje pun. tužitelja da li je nakon što nisu dostavljeni računi i nakon što se promijenio vlasnik zemlje zz tuženika tražio da mu se dostave sporni računi. ZZ tuženika odgovara ja osobno nisam tražio. Na posebno pitanje pun tužitelja na koji način je bivšem vlasniku plaćao zakupninu. ZZ tuženika odgovara da ne zna da li su plaćeni u gotovini ili putem računa. Na posebno pitanje pun. tužitelja da li je nakon što je tužitelj postao vlasnik predmetne nekretnine zakupnina plaćana tužitelju. Pun. tuženika izjavljuje da se protivi ovako postavljenom pitanju iz razloga što nije u svezi s predmetom spora, ZZ tuženika izjavljuje da ne želi odgovoriti na to pitanje. Na posebno pitanje pun. tužitelja da li se tuženik još uvijek koristi predmetom nekretninom. ZZ tuženika odgovara da ne koristi
Ps-92-2023-26
predmetnu nekretninu za svoje poslovanje od 2023.god kada su tu na ulazu u nekretninu postavljeni bageri i automobili od strane obitelji PC. Na posebno pitanje pun. tuženika da li je tužitelja obavijestio zz tuženika da je postao novi vlasnik nekretnine i kada, ZZ tuženika odgovara da ga je obavijestio u ožujku. 2023 god.
10. U svom iskazu svjedok NC je naveo:
Mogu kazati da je moja majka SC, bila vlasnica čest. zemlje [katastarska čestica] KO [katastarska općina], i tu česticu je ona prodala tužitelju RC negdje 2019/2020 godine u vrijeme kada je bila korona. Mogu kazati i to da je zaključen Ugovor o zakupu između moje majke TC rekao za kupodavac i Brešković gas j.d.o.o. kao zakupoprimca mislim da je to bilo 2018 godine. Mogu kazati i to da je zaključeni aneks ugovora, prema ugovoru, obveza zakupoprimca je bila da podmiruje uredno troškove vode i struje. Mogu kazati da sam ja vodio sve razgovore i pregovore, kako s tuženikom, tako i s tužiteljem, Mogu kazati i to da, se sada ne mogu točno sjetiti na koji vremenski period je bio zaključen ugovor o zakupu. Isto tako mogu kazati i to da taj ugovor o zakupu za neko vrijeme ističe. Mogu kazati i to da dok je bio na snazi ugovor o zakupu i dok smo mi bili vlasnici da je moja majka bila vlasnik predmetne čestice da računi za utrošak električne energije su dolazili na ime tuženika i onih je uredno plaćao. Što se tiče računa za vodu i odvodnju, te račune sam primao ja odušno moja majka i ja bi ih svaki mjesec odnio tuženiku ZZ AC i on ih je uredno podmirivao. Do trenutka prodaje, nije postajalo bilo kakovo dugovanje prema vodovodu i kanalizaciji, što se kasnije događalo ja ne znam. Koliko je meni poznato mjerilo za električnu energiju je glasilo na kupo primca Brešković gas j.d.o.o., a mjerilo za vodu je glasilo na moju majku. Mogu kazati i to da je tuženik bio u zakupu dijela čestice i to nešto manje od 1.000,00 kvadrata, a cijela čestica ima nekih 2.500,00 kvadrata. Na posebno pitanje pun. tužitelja, da li je tuženik još uvijek u posjedu dijela predmetne nekretnine svjedok odgovara da ne zna i nakon što je moja majka prodala nekretninu, ja više nisam odlazio tamo. Na posebno pitanje pun. tužitelja da li je se tuženik obraćao svjedoku nakon zaključenja ugovora o prodaji, a vezano za račune za vodu i struju, svjedok odgovara, da nakon što su zaključili ugovor o prodaji više nismo dobivali račune, ni za vodu ni za struju a vezano za predmet. Na posebno pitanje pun. tuženika da li je tuženik ikada tražio da se potpiše primopredaja a vezano za mjerila za vodu i struju odnosno račune, svjedok odgovara meni poznato nije ali mi je sve definirano ugovorom o prodaji zaključenom između moje majke i PC. Na posebno pitanje pun. tuženika da li je sastavljen popis računa koji se dostavljaju svjedok odgovara da nije sastavljena nikakav popis. Na posebno pitanje pun. tuženika koji su računi i za koje razdoblje, od strane svjedoka dostavljeni tuženiku kao zadnji računi, svjedok dogovara da su to zadnji računi prije zaključene prodaje koji su glasili na ime SC.
11. Račun se smatra podneskom/ispravom za koju ne postoji obveza osobne dostave. Dakle, o primitku navedenog ne može ni postojati dokaz. Obzirom da je tuženik nesporno bio u ugovornoj obvezi po kojoj je bio dužan podmirivati troškove proizišlih računa, to je onda na istome i da dokaže da navedene nikada nije zaprimio. Ovo stoga što je iz izvoda otvorenih stavaka na dan 15.03.2023. vidljivo dugovanje u sveukupnom iznosu od 122,31 EUR, a koja dugovanja sežu iz kolovoza, listopada i prosinca 2022.g.. Postavlja se pitanje zašto bi tuženik, koji je do tada redovito podmirivao dugovanja, smatrao da za navedene mjesece ne postoji račun s dugom. S tim u vezi je i navod tužitelja koji se odnosi na raskid ugovora bez ostavljanja naknadnog roka za ispunjenje u slučaju kada je utvrđeno da ugovorna strana svoju
Ps-92-2023-26
obvezu ne namjerava ispuniti niti u naknadnom roku tuženik je imao dovoljno vremena da podmiri sporne račune.
12. Ukazuje se i na oprečnost stavova tuženika. Isti prvotno ističe da nije nastupio razlog za raskid Ugovora pa da isti nije niti moguće raskinuti, a s druge strane navodi da tužitelj nije aktivno legitimiran za vođenje ovog postupka jer da je Ugovor raskinuo jednostranom izjavom dostavljenom tuženiku. Jasno je da među strankama postoji spor, a obzirom na navedeno osnovan je zahtjev tužitelja da sud o istome deklaratorno, podre dno konstitutivno odluči.
13. Predmet ovog postupka je utvrđenje da je raskinut sporni ugovor o zakupu izjavom od 03.04.2023.g., pod redno zahtjev da se raskine ugovor. Tužitelj je u veljači 2023.g na temelju Ugovora o kupoprodaji stekao vlasništvo nekretnine označene kao č. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] od SC. Ranija vlasnica i tuženik su imali sklopljen ugovor o zakupu, sukladno kojem ugovoru je tuženik morao plaćati troškove vode, struje, komunalije, te zakupninu. Nakon što je stekao vlasništvo tužitelj je utvrdio kako tuženik nije podmirio sve dospjele troškove, zbog čega je kontaktirao tuženika, ali se isti oglušio na zahtjev tužitelja da podmiri troškove.
14. Iz dokaza dostavljenih u spis, vidljivo je kako za predmetnu nekretninu nisu bili plaćeni troškovi vode za razdoblje od srpnja 2022.g pa dalje, jer je neplaćeni račun izdan na 31.08.2022.g. s rokom dospijeća 30.09.2022.g.
15. Tuženik je bio u zakašnjenju s plaćanjem više od 90 dana i prije nego što je tužitelj stekao vlasništvo nekretnine, što znači da su uvjeti raskida ugovora bili ispunjeni već u veljači 2023.g. kada je tužitelj stekao vlasništvo predmetne nekretnine, ali je unatoč tome tužitelj tuženiku dao dovoljno vremena, više od mjesec i pol dana prije raskida ugovora o zakupu dana 03.04.2025.g.. S obzirom da se tuženik oglušio na zahtjev tužitelja za plaćanje dospjelih troškova koje terete tuženika kao zakupnika i dalje je razdoblje od 01.10.2022 (dospijeće prvog računa) do 03.04.2023., dakle više od 6 mjeseci, bio sasvim dovoljno da tuženik podmiri dospjeli iznos, tužitelj je raskinuo ugovor o zakupu izjavom od 03.04.2023.g.
16. Slijedom navedenog razvidno je kako su već u trenutku raskida ugovora izjavom od 03.04.2023.g. bili ispunjeni uvjeti za raskid ugovora o zakupu, jer tuženik kao zakupnik nije podmirio dospjele troškove od 6 mjeseci.
17. Zakonski zastupnik tuženika u svojem iskazu nije dao nikakva logična pojašnjenja vezano za razlog neplaćanja, a na bitna pitanja nije htio dati odgovor.
18. Zakonski zastupnik tuženika, u svojem iskazu na raspravi do 25.06.2025.g., kršenje ugovorne obveze odnosno neplaćanja troškova pokušava opravdat tvrdnjama da mu tužitelj nije dostavio te račune, što je apsurdno jer se radi o računima za razdoblje od srpnja 2022. na dalje, kada tužitelj nije ni bio vlasnik jer je postao vlasnik tek u veljači 2023.g.
19. Pored toga, z.z. tuženika u svojem iskazu navodi da nije tražio da mu se dostave sporni računi. Tuženik je kao ugovorna strana dobro znao svoje ugovorne obveze, te je bio u posjedu svih mjerila (čl. 3. aneksa ugovora o zakupu), tako da je bio upoznat sa svim činjenicama, pa tako i o stanju potrošnje, što znači da se mogao i
Ps-92-2023-26
trebao informirati o dospjelim obvezama, te ih podmiriti znatno prije nego što je tužitelj postao vlasnik. Navodi tuženika da nije primio sporne račune i da nije znao za dospjele neplaćene obveze su nelogični, neživotni i apsurdni. Naime, svaka savjesna ugovorna strana bi se odmah prvi mjesec u kojem nije dobila račune zapitala gdje su računi za te mjesece, te bi se informirala o dugovanju i isto podmirila, jer savjesna ugovorna strana zasigurno ne bi 6 mjeseci „čekala“ račune.
20. Tuženik niti nakon zaprimanja izjave o raskidu ugovora pa do podnošenja tužbe dana 11.12.2023.g., a niti nakon podnošenja tužbe pa do danas nije platio sporne troškove koje je bio dužan podmiriti po ugovoru o zakupu. Dakle, od dospijeća računa za vodu 30.09.2022. do danas je prošlo više od 2 i pol godine, ali unatoč tome tuženik te troškove nije podmirio. Nakon što je tužitelj izjavom od 03.04.2023.g. raskinuo sporni ugovor o zakupu, tuženik nije platio niti jedan iznos zakupnine, kao ni daljnje troškove vode i struje. Na izričito pitanje punomoćnika tužitelja je li nakon što je tužitelj postao vlasnik predmetne nekretnine zakupnina plaćana tužitelju, punomoćnik tuženika se protivio tom pitanju jer navodno nije u svezi s predmetnom spora, a nakon što je sud dopustio to pitanje, ZZ tuženika je izjavio da ne želi odgovoriti na to pitanje.
21. S obzirom na podredni tužbeni zahtjev kojim se traži raskid ugovora o zakupu, jasno je kako je činjenica plaćanja zakupnine relevantna za predmet spora. Naime, ako tužitelj tvrdi da mu tuženik ne plaća zakupninu, a negativne činjenice se ne dokazuju jer ne može tužitelj dokazati da tuženik nešto nije platio, nego tuženik treba dokazati pozitivnu činjenicu tj. da je uredno plaćao zakupninu, ali unatoč tome z.z. tuženika odbija odgovoriti na to pitanja, pa je već iz takvog držanja tuženika jasno da su ispunjeni uvjeti za raskid ugovora, ne samo zbog neplaćanja dospjelih troškova, već i zbog neplaćanja zakupnine.
22. Zbog svega izneseno odlučeno je kao u izreci ove presude.
23. Odluka o trošku temeljem čl. 1. ZPP-a a isti troškovi se sastoje od sastava tužbe od, sastava podneska od 13. ožujka 2024., 17. svibnja 2024., 4. veljače 2025., 2. srpnja 2025., pristupa na ročište od 20. ožujka 2025., 25. lipnja 2025., 16. listopada 2025., i 12. veljače 2026. svaka radnja po 200,00 Eura, odnosno ukupno 1.800,00 Eura koji iznosi je određen u izreci ove presude.
U Splitu, 26. ožujka 2026.
S U D A C
Dragan Ramljak
Ps-92-2023-26
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka iste. Žalba se podnosi putem ovog suda za Županijski sud u 3 primjerka.
DNA:
1. tužitelju
2. pun. tuženika
3. u spis
