REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI SUD U NOVOM ZAGREBU
10000 Zagreb, Turinina 3
Poslovni broj: P-359/2024-13
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Novom Zagrebu, po sucu toga suda Berislavu Zaninoviću, kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužitelja ĐT iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnica Anja Lubin, odvjetnica u Zagrebu, protiv tuženika Azimut projekt d.o.o., Sesvete, Ulica Krste Hegedušića 48a, OIB: 42415353715, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 11. veljače 2026. u nazočnosti punomoćnice tužitelja, a u odsutnosti uredno pozvanog tuženika, temeljem odredbe čl. 335. st. 4. ZPP-a, 25. ožujka 2026.
p r e s u d i o j e
Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:
"I. Nalaže se tuženom AZIMUT PROJEKT d.o.o., Ulica Ksrste Hegedušića 48A, 10360, Sesvete, OIB: 42415353715, zastupano po direktoru RT iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da tužitelju ĐT iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] plati iznos od 18.798,00 eura uvećan za zakonske zatezne kamate koje teku na iznos od 18,798,00 eura od 15.03.2024. pa do isplate po stopi zateznih kamata koja je propisana čl. 29. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 1269/21, 114/22, 156/22, 155/23), u roku od 15 dana.
II. Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju troškove postupka uvećane za zakonske zatezne kamate po stopi koja je propisana čl. 29. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 1269/21, 114/22, 156/22, 155/23), od donošenja prvostupanjske odluke do isp late, u roku od 15 dana."
Obrazloženje
1. Tužitelj u tužbi navodi da u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Novom Zagrebu, zemljnišnoknjižni odjel [adresa], zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] dolazi upisana nekretnina označena kao zkč. br. [katastarska čestica] u naravi [adresa] od čega DVORIŠTE pov. 4003 m2 I PODZEMNA GARAŽA (2932), STAMBENA ZGRADA, [adresa] pov. 663 m2 STAMBENA ZGRADA, [adresa], 1B, 1C pov. 2116 m2 sa kojom nekretninom su temeljem čl. 68., 69. i čl. 370., st. 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17, dalje u tekstu: ZV) neodvojivo povezani sljedeći suvlasnički dijelovi i to:
- 6. suvlasnički dio: 467/100000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-4)- “Stan I 104” – oznake I 104 u prizemlju stambene zgrade [adresa], ukupne površine 42,58 m2, koji se sastoji od: posebni dio: - hodnik, kupaonica, kuhinja, dnevni boravak + blagavaona, soba, ukupne površine 38,77 m2, sporedni dio: - loggia površine 3,81 m2 – u grafičkom dijelu Elaborata označeno smeđom bojom,
- 115. suvlansički dio: 84/100000 ETAŽNO VLANIŠTVO (E-113) – “Parkirno garažno mjesto PGM 3” – oznake PGM 3 u podrumu stambenih zgrada [adresa], 1B, 1C i 1D, površine 15,00 m2 – u grafičkom dijelu Elaborata označeno crvenom bojom Dana **.**.2022. godine ST iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kao kupac i AZIMUT PROJEKT d.o.o. iz Sestveta, Krste Hegedušića 48A, OIB: 42415353715, zastupano po direktoru RT kao prodavatelj sklopili su predugovor o kupoprodaji prethodno opisanih nekretnina. Člankom 9. st. 1. gore navedenog predugovora ugovoreno je: “Kupac se obvezuje u roku od 10 radnih dana od dana sklapanja ovog Predugovora isplatiti prodavatelju iznos od 9.399,00 € (devettisućatristodevedestedeveteura) u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan plaćanja na ime kapare.” Kupac ST je obvezu plaćanja kapare ugovorenu navedenim člankom uredno ispunio. Nadalje člankom 9., st. 2. je ugovoreno: ““Kupac se obvezuje preostali dio ugovorene kupoprodajne cijene u iznosu od 84.591,00 €
(osamdesetčetiritisućepetstodevedesetjedaneuro) u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan plaćanja isplatiti u roku od 30 (trideset) dana od dana sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnina iz članka 5. ovog Predugovora”. Člankom 13., st. 2. je propisano: „Prodavatelj se obvezuje, uz uvjet isplate ugovorene kupoprodajne cijene u cijelosti, najkasnije do 1. veljače 2024. godine predati nekretnine iz čl. 5. ovog Predugovora u posjed Kupcu“. Člankom 7. Predugovora između ostalog ugovoreno je: “Ugovorne strane suglasno utvrđuju da se eventualna odstupanja stvarno izvedenog stanja od +-2% neće obračunavati, odnosno da takva odstupanja neće utjecati na ugovorenu kupoprodajnu cijenu.” (sve zajedno dalje u tekstu: nekretnine) Tužitelj ĐT dana 05.02.2024. godine prima e-mail od g. FT, direktora LORETA USLUGA d.o.o. iz Zagreba, Roosveltov trg 4, OIB: 82282175061, u kojem piše: „Poštovani, dobili smo uporabnu dozvolu i zk uložak za [adresa] projekt. Pa vas molim samo info na koji način kupujete. Da li kreditom ili vlastitim sredstvima da možemo složiti ugovore.“ Tužitelj naglašava kako prije 05.02.2024. godine ni na koji način nije bio obaviješten o izvršenju primopredaje, a sve radi pregleda nekretnine i isticanja eventualnih nedostataka na istoj. Za razliku od tužitelja, kojeg tuženi sve do 05.02.2024. godine kada je tek poslao e-mail tužitelju kako misli platiti kupoprodajnu cijenu radi sastava ugovora (a koji ugovor s povećanom cijenom u odnosu na predugovor je tuženi poslao tužitelju na potpis tek dana **.**.2024. godine), ĐTV (sestra tužitelja) i njezin suprug JT koji su u istoj zgradi kupili nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]- i to: 13. Suvlasnički dio: 589/100000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-11)- u naravi „Stan I 203“ – oznake I 203 na I. katu stambene zgrade [adresa], ukupne površine 53,48 m2, koji se sastoji od: posebni dio: - hodnik, kupaonica, kuhinja, dnevni boravak+ blagovaona, 2 sobe ukupne površine 49,51 m2, sporedni dio:
- loggia površine 3,97 m2 – ugrafičkom dijelu Elaborata označeno plavom bojom i 127. Suvlasnički dio: 87/100000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-125) u naravi „Parkirno garažno mjesto PGM 15“ – oznake PGM 15 u podrumu stambenih zgrada [adresa], 1B, 1C i 1D , površine 15,45 m2 – u grafičkom dijelu Elaborata označeno crvenom bojom, prije potpisivanja glavnog ugovora bili su pozvani vidjeti nekretninu kako bi istaknuli nedostatke. O navedenom je sastavljen zapisnik o nedostatcima, no do danas isti nisu otklonjeni. Prema čl. 13. st. 2. Predugovora kupoprodajna cijena treba biti u cijelosti isplaćena i nekretnina predana u posjed tužitelju najkasnije do 01.02.2024. Tužitelj nije mogao isplatiti ostatak kupoprodajne cijene prije 01.02.2024., budući da je došlo do kašnjenja u izradi glavnog ugovora od strane prodavatelja te je tek 05.02.2024. obaviješten o postupku izrade glavnog ugovora o kupoprodaji. U vezi s tim, predugovorom je propisan rok od 30 dana za plaćanje ostatka kupoprodajne cijene od dana sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnina. Stoga, kupac nije mogao isplatiti ostatak kupoprodajne cijene sve dok se glavni ugovor ne realizira. Ovdje se ujedno naglašava kako su predugovorne odredbe članka 9. stavka 2. i članka 13. stavka 2. međusobno proturječne te isključuju jedna drugu s obzirom na ovaj konkretan slučaj iz razloga što je odredbom čl. 9. st. 2. Predugovora ugovoreno da se kupoprodajna cijena plaća 30 dana nakon sklapanja Glavnog ugovora, dok je odredbom čl. 13. st. 2 propisano da Kupac stupa u posjed najkasnije 01.02.2024. godine uz uvjet isplate kupoprodajne cijene u cijelosti. Znači, Prodavatelj odnosno tuženi je trebao pozvati Kupca odnosno tužitelja na sklapanje Glavnog ugovora najkasnije do 01.01 .2024. godine kako bi Kupac odnosno tužitelj mogao isplatiti kupoprodajnu cijenu sukladno čl. 9 st. 2 Predugovora što Prodavatelj odnosno tuženi nije učinio- dapače, nije pozvao tužitelja na sklapanje Glavnog ugovora ni 15 dana nakon proteka roka odnosno 01.02.2024. kada se je trebala izvršiti primopredaja nekretnine. Iz ovog jasno proizlazi kako je tuženi kalkulirao sa svime jer nije bio siguran da će uspjeti ispoštovati rok do 01.02.2024. godine, te da je upravo i po tumačenju tuženog rok bitan sastojak ugovora. Člankom 7. Predugovora ugovoreno je da eventualna odstupanja od stvarno izvedenog stanja u intervalu od +/- 2% neće imati utjecaja na ugovorenu kupoprodajnu cijenu. No, u predloženom ugovoru o kupoprodaji od 12.02.2024. godine navodi se kupoprodajna cijena koja se razlikuje od one ugovorene predugovorom, odnosno 95.803,50 eura. Razlika između iznosa ugovorenog predugovorom i predloženim kupoprodajnim ugovorom čini razliku manju od 2% što prema predugovoru ne može utjecati na konačnu cijenu. Tužitelj ĐT se povodom toga obratio tuženiku AZIMUT PROJEKT d.o.o. e – mailom 12.02.2024. godine što je rezultiralo odgovorom g. FT i sastavljanjem novog ugovora o kupoprodaji 15.02.2024. navodeći prvotno utvrđenu cijenu od 93.990,00 eura. Člankom 10., st. 2. Predugovora ugovoreno je: „Ugovorne su strane suglasne da u slučaju neizvršenja ovog Predugovora, za koje je neizvršenje odgovaran Prodavatelj, Kupac može po svojem izboru tražiti izvršenje Predugovora ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare ili tražiti vraćanje dvostruke kapare“. U vezi s navedenom ugovornom odredbom članak 304., st. 2. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/05, 41/08, 125/11, 75/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23, 155/23, dalje u tekstu: ZOO) propisuje: „Ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može, po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare.“ U predmetnom slučaju prodavatelj odnosno tuženi je isključivo odgovoran za neispunjenje predugovorom predviđenog roka za predaju nekretnina u posjed kupcu odnosno tužitelju iz ranije opisanog čl. 13. st. 2. Predugovora. Rok za predaju nekretnina u posjed bio je 01.02.2024., uz uvjet isplate ugovorene kupoprodajne cijene u cijelosti. Kao što je ranije naglašeno kupac odnosno tužitelj nije bio u mogućnosti isplatiti kupoprodajnu cijenu iz razloga što je glavni ugovor o kupoprodaji sa ispravnom kupoprodajnom cijenom zaprimio tek 15.02.2024. Stoga, kupac odnosno tužitelj zahtijeva vraćanje dvostruke kapare kao jedne od alternativno određenih mogućnosti u slučaju neispunjenja ugovora prouzročenom od strane koja je primila kaparu. Članak 15. Predugovora glasi: „Ugovorne se strane obvezuju moguće nesporazume proizašle iz ovog Predugovora riješiti mirnim putem, a u slučaju nemogućnosti mirnog rješenja spora ugovaraju nadležnost Općinskog suda u Novom Zagrebu Stalne službe u Zaprešiću.“ U vezi s navedenom ugovornom odredbom, tužitelj je nesuglasice nastojao riješiti mirnim vansudskim putem te se u dva navrata pisanim putem obratio tuženiku sa zahtjevom radi raskida predugovora o kupoprodaji sklopljenog 03.02.2022. godine i povrata dvostruke kapare. Tuženik je odbio zahtjev ističući kako ugovoreni rokovi ne predstavljaju bitne sastojke Predugovora, što je prema mišljenju tužitelja u cijelosti neosnovano. Činjenica je da se predugovori sklapaju i kada neki bitni sastojci nisu usuglašeni iako su utvrđeni kao takvi. Sukladno načelu autonomije volje ugovornih strana bitnim sastojcima smatrati će se i oni sastojci za koje su se ugovorne strane sporazumjele. Bitni sastojci ugovora su oni koji su nužni za određeni tip ugovora. To su tzv. Objektivno bitni sastojci, dok su subjektivno bitni sastojci oni koje same ugovorne strane odrede da su bitni za njihov ugovorni odnos. Obzirom da predugovorom o kupoprodaji nekretnine od 03.02.2022. godine nisu predviđeni penali za eventualno zakašnjenje predaje u posjed nekretnine odnosno stana kao ni mogućnost produljenja roka sklapanjem aneksa predugovora o kupoprodaji nekretnine od 03.02.2022. godine, rok za predaju u posjed smatra se bitnim sastojkom predugovora o kupoprodaji nekretnine od 03.02.2022, kao što je pre thodno i objašnjeno da se radi o subjektivno bitnom sastojku predugovora o kupoprodaji nekretnine od 03.02.2022. godine. Člankom 295. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, dalje u tekstu ZOO) propisano je: „Opći uvjeti ugovora su ugovorne odredbe sastavljene za veći broj ugovora koje jedna ugovorna strana (sastavljač) prije ili u trenutku sklapanja ugovora predlaže drugoj ugovornoj strani, bilo da su sadržani u formularnom (tipskom) ugovoru, bilo da se na njih ugovor poziva.“ Člankom 320. st. 1. ZOO-a propisano je: „U slučaju kad je ugovor sklopljen prema unaprijed otisnutom sadržaju, ili kad je ugovor na drugi način pripremila i predložila jedna ugovorna strana, nejasne odredbe tumačit će se u korist druge strane.“ U vezi s navedenim, predugovor je sastavio tuženi u obliku i na način opisan čl. 295. st. 1. ZOO-a. Nadalje, u vezi sa čl. 320. st. 1., ugovor je pripremljen i predložen od strane tuženika te se nejasne odredbe istog tumače u korist druge strane, odnosno u ovom slučaju tužitelja. Predlaže prihvatiti tužbeni zahtjev uz naknadu parničnog troška.
2. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi da je e-poštom od 5. veljače 2024. godine tužitelj pozvan, u svrhu sastavljanja glavnog ugovora o kupoprodaji, očitovati se o načinu isplate preostalog dijela ugovorene kupoprodajne cijene. Ostaje nejasno zbog čega tužitelj poziv na očitovanje u vezi načina ispla te kupoprodajne cijene povezuje sa primopredajom predmeta kupoprodaje. Ukoliko je tužitelj smatrao da prije dostave traženog podatka treba pregledati predmet kupoprodaje, bio je slobodan isto zatražiti i takvom zahtjevu tužitelja bilo bi udovoljeno. Nije sporno da bez sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nije nastupila niti obveza tužitelja da kao kupac isplati preostali dio ugovorene kupoprodajne cijene. Odredbe Predugovora od 3. veljače 2022. godine nisu proturječne, nego na vrlo jednostavan i tužitelju razumljiv način određuju prava i obveze ugovornih strana. Predugovorom o kupoprodaji tuženik je kao prodavatelj preuzeo obvezu dovršetka izgradnje građevine stambene namjene te predaje posebnih dijelova građevine stambene namjene tužitelju u posjed u određenim rokovima, ali, što se tiče predaje u posjed, uz ispunjenje uvjeta isplate ugovorene kupoprodajne cijene u cijelosti. Odredba regulira obvezu tuženika kao prodavatelja, ali i situaciju u kojoj nakon sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji kupac nije isplatio ugovorenu kupoprodajnu cijenu do 1. veljače 2024. godine. Odredba je stoga razumljiva i uobičajena, jer se njome prodavatelj štiti od obveze predaje u posjed prije isplate ugovorene kupoprodajne cijene u cijelosti. Potpuno je nerazumljivo temeljem čega tužitelj izvodi zaključak o roku kao bitnom sastojku Predugovora o kupoprodaji od 3. veljače 2022. godine. Ad V. Nenamjerni propust - pogrešno iskazana visina kupoprodajne cijene prilikom sastavljanja glavnog ugovora o kupoprodaji, uklonjen je odmah po prigovoru tužitelja. U odnosu na točku 6. tužbe navodi da isključiva odgovornost za neizvršenje/neispunjenje Predugovora o kupoprodaji od 3. veljače 2022. godine leži isključivo na tužitelju. Člankom 6. Predugovora o kupoprodaji od 3. veljače 2022. godine ugovorne su se strane obvezale glavni ugovor o kupoprodaji sklopiti u roku od 3 radna dana od dana predočenja tužitelju kao kupcu izvatka iz zemljišnih knjiga iz kojega će biti razvidno da je tuženik kao prodavatelj isključivi vlasnik predmeta kupoprodaje te da na istima ne postoje, osim mogućeg založnog prava kreditne institucije iz članka 4. Predugovora, nikakvi drugi uknjiženi ili neuknjiženi novčani tereti i/ili zabilježbe odnosno da glede istih nije pokrenut nikakav sudski, upravni ili arbitražni postupak koji bi na bilo koji način umanjivao vlasnička i/ili posjednička prava tužitelja kao kupca. Zemljišnoknjižni izvadak gornjeg sadržaja predočen je tužitelju, posredovanjem Loreta usluge d.o.o. i FT, putem e - pošte od 5. veljače 2024. godine, kojom prilikom je tužitelj pozvan očitovati se o načinu isplate preostalog dijela ugovorene kupoprodajne cijene. Temeljem očitovanja tužitelja od 7. veljače 2024. godine, tuženik je istome dana 8. veljače dostavio prijedlog glavnog ugovora. Na prijedlog glavnog ugovora tužitelj je imao prigovor glede izračuna kupoprodajne cijene, koji je prigovor tuženik uvažio i dana 15. veljače 2024. godine tužitelju dostavio glavni ugovor s kupoprodajnom cijenom u visini kako je ista utvrđena Predugovorom o kupoprodaji od 3. veljače 2022. godine. Obzirom da se tužitelj na poziv od 15. veljače za sklapanje glavnog ugovora oglušio, tuženik je tužitelju dopisom od 5. ožujka 2024. godine ostavio naknadni primjereni rok za sklapanje glavnog ugovora. Tuženik je tužitelja pozvao da do 11. ožujka pristupi sklapanju glavnog ugovora o kupoprodaji u sadržaju kako je isti utvrđen 15. veljače. Kako se tužitelj na poziv za sklapanje glavnog ugovora u naknadnom primjerenom roku ponovno oglušio, to je Predugovor o kupoprodaji od 3. veljače 2022. godine raskinut odgovornošću tužitelja s danom 11. ožujka 2024. godine. Tužitelj je o raskidu obavješten dopisom tuženika od 14. ožujka. Potpuno je pogrešan stav tužitelja prema kojem se rok za predaju u posjed smatra bitnim sastojkom Predugovora o kupoprodaji od 3. veljače 2022. godine stoga što istim nisu predviđeni penali za eventualno zakašnjenje predaje u posjed nekretnine kao ni mogućnost produljenja roka sklapanjem aneksa Predugovora. Iz navedenih okolnosti ne može se izvoditi volja ugovornih strana da je rok za predaju u posjed bitan sastojak Predugovora o kupoprodaji. Kao što se u samoj Tužbi navodi, subjektivno bitni sastojci su oni koje same ugovorne strane odrede da su bitni za njihov ugovorni odnos. Međutim pri tome valja naglasiti kako volja ugovornih strana da se nešto smatra bitnim sastojkom ugovora mora biti izrijekom izražena. Takav je stav zauzela i sudska praksa: „Dakle, da bi se radilo o situaciji kada je rok ispunjenja bitan sastojak ugovora, potrebno je, ne samo da stranke u ugovoru navedu rok ispunjenja obveze, nego da to izrijekom ugovore tako da bude jasno i izričito izražena volja stranaka da će se ugovor smatrati raskinutim ako ne bude ispunjen u tom roku. U ispravama o sklapanju ugovora to nigdje nije navedeno, a tužitelj nije predložio nikakve druge dokaze kojima bi dokazao te svoje tvrdnje na kojima zasniva tužbeni zahtjev.“ Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, Pž-985/2022 od 26. svibnja 2023. godine; „Po ocjeni ovog suda pravilno je prvostupanjski sud zaključio da rok nije bitan sastojak ugovora samim tim što je ugovoren, već ugovorne strane moraju izričito ugovoriti da je tako ugovoreni rok bitan sastojak ugovora. Rok će biti bitan sastojak ugovora ako je ugovorena raskidna klauzula - odredba ugovora kojom se ugovara raskid kao posljedica neispunjenja obveze u ugovorenom roku, a također i onda kad to nije ugovoreno ako je ispunjenje ugovora u određenom roku bitan sastojak ugovora po prirodi posla (Vrhovni sud Republike Hrvatske poslovni broj Rev-925/11 od 11. svibnja 2011.).“ - Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, Pž-2510/2022, od 10. studenog 2022. godine. Uzimajući u obzir gornje - nespornu činjenicu da rokovi ugovoreni Predugovorom o kupoprodaji od 3. veljače 2022. godine nisu ugovoreni kao bitni sastojci ugovora te na isto tako nespornu činjenicu da se tužitelj oglušio na poziv tuženika da u naknadnom primjerenom roku sklopi glavni ugovor o kupoprodaji; za neizvršenje Predugovora o kupoprodaji od 3. veljače 2022. godine odgovoran je isključivo tužitelj te se stoga Naslovljenom sudu predlaže odbiti Tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti kao neosnovane.
3. Tijekom postupka sud je proveo dokaz čitanjem i uvidom u izvadak iz zemljišne knjige (list 7-51 spisa), e-mail korespondenciju (list 52-53, 63-70 spisa), predugovor o kupoprodaji (list 54-61 spisa), potvrdu o uplati kapare (list 62 spisa), ugovor o kupoprodaji (list 71-78 spisa), zahtjev za raskid ugovora o kupoprodaji od 21. veljače 2024. (list 79-83 spisa), poziv na sklapanje glavnog ugovora od 5. ožujka 2024. (list 84-85 spisa), očitovanje tužitelja od 8. ožujka 2024. (list 86-89 spisa), očitovanje tuženika od 14. ožujka 2024. (list 90 spisa) te je saslušao tužitelja (list 107-108 spisa), zakonskog zastupnika tuženika RT (list 108-110 spisa), svjedoka JT (list 111-112 spisa), svjedoka ĐTV (list 112-113 spisa) te svjedoka FT (list 113-114 spisa).
4. Svi provedeni dokazi ocijenjeni su sukladno odredbi čl. 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, broj 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07 (odluka USRH), 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22,114/22, 155/23, 146/25 ; dalje u tekstu: ZPP).
5. Tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.
6. Tužitelj tužbom potražuje utuženi iznos zbog neizvršenja predugovora i potražuje dvostruku kaparu.
7. Među strankama nije sporno da su sklopili predugovor o kupoprodaji nekretnine dana 3. veljače 2022., te nije sporno da je tužitelj isplatio iznos od 9.399,00 EUR na ime kapare, kao i da glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine nije sklopljen. Navedeno, osim što nije sporno proizlazi iz predugovora o kupoprodaji (list 54 -61 spisa), potvrde o uplati kapare (list 62 spisa), zahtjeva za raskid ugovora i očitovanja stranaka (list 79-90 spisa) kao i iskaza tužitelja i zakonskog zastupnika tuženika.
8. Među strankama je sporno je li rok bitan sastojak ugovora, tko je odgovoran za neizvršenje ugovora u roku, je li tuženik pao u zakašnjenje i posljedično je li tužbeni zahtjev osnovan.
9. Iz iskaza tužitelja kao stranke danog na ročištu dana 18. veljače 2025. proizlazi da je želio kupiti stan i u tom smislu je kontaktirao tuženika koji mu je poslao predugovor na e-mail, taj ugovor je pročitao i tamo je pisalo da ako želi predugovor, mora uplatiti 10% vrijednosti stana i da će radovi trajati dvije godine. Uplatio je cca 9.300,00 eur koliko je traženo i predugovor je potpisao. Može reći da je bilo ugovoreno da će se stan predati u njegovo vlasništvo i posjed do 1. veljače 2024., ali stan mu nije predan u vlasništvo i nije mu predan u posjed, već su ga samo kontaktirali u svezi odabira parketa i pločica. On je za to ovlastio svoju sestru i ona im je predala njegov odabir. Može reći da do 1. veljače 2024. njega nitko nije kontaktirao da pregleda stan niti da se očituje kako i na koji način će platiti ostatak kupoprodajne cijene. Tek kasnije je dobio e-mail poruku da se očituje kako će platiti ostatak kupoprodajne cijene. Dobio je 5. ili 6. veljače 2024. upit kako će isplatiti stan. Može reći da se na mail potom očitovao kako će platiti i da je dobio glavni ugovor s povećanom cijenom. Njemu nije bilo jasno zašto se povećala cijena, kad je u predugovoru bilo navedeno da se + - 2% neće obračunavati. Cijena je bila povećana za malo manje od 2.000 eur i to ukupno. Potom je kontaktirao FT iz agencije koja je u ime i za račun tuženika prodavala nekretnine, s time da mu je on rekao da se cijena nekretnine može povećati i spuštati, ako cijene materijala na tržištu rastu i padaju, s čime se on nije složio, te se pozvao na predugovor koji je potpisao, a koji je sastavio tuženik. Nakon toga mu je gospodin FT rekao "Ja ti to ne mogu srediti, nazovi RT.". Kontaktirao je gospodina RT, zakonskog zastupnika tuženika koji mu je rekao da on ništa nikom ne poklanja, a on je rekao da će onda angažirati odvjetnika, na što mu je RT rekao "Boli me kurac, idi preko Đ.". Nakon toga je ponovno zvao FT, rekao mu što se dogodilo, on mu je rekao RT je takav, da li se mogu nekako dogovoriti, on je rekao da više ne i da će sve dati odvjetniku, a on mu je rekao onda napravi kako želi. Potpisao je punomoć odvjetniku, a nakon toga mu je došao ugovor sa smanjenom cijenom na mail, ali on to više nije želio potpisati jer su već pokrenuli postupak. Ne zna točno kada mu je došao taj ispravljeni ugovor na mail. Misli da je njegovom odvjetniku poslan raskid ugovora i predugovora, a na kojem stoji da sam on prekršio dogovor te da se nije odazvao na potpisivanje predugovora. Taj stan bi služio njemu osobno kao njegova nekretnina u Zagrebu, da ima gdje doći i živjeti. Može reći da je njemu ugovor dan iz agencije. Njemu ništa u agenciji nisu objašnjavali. Nitko mu nije rekao da li bi rok bio bitan ili ne bio bitan sadržaj ugovora. Njemu je bio bitan rok kao sadržaj ugovora. Na posebno pitanje pun. tužitelja kako je tužitelj shvatio odredbu čl. 13. st. 2. Predugovora, odgovara da je to shvatio da će do tog dana on sigurno isplatiti kupoprodajnu cijenu i useliti u stan. Uopće nije smatrao da postoji mogućnost prekoračenja tog roka. Može reći da njemu tuženik uopće nije ponudio isplatu jednostruke kapare. Može reći da nikad nije pregovarao o sadržaju ugovora. Na posebno pitanje tuženika zašto nije potpisao ispravljeni glavni ugovor, navodi da je to već prije objasnio. Na posebno pitanje tuženika zašto nije kontaktirao tuženika, odnosno agenciju prije isteka 1. veljače 2024., a s obzirom da je sestra od tužitelja već u siječnju 2024. uselila u svoj stan, odgovara da on niti ne znam kad je ona uselila, a to se radi o njezinom stanu, a ne o njegovom, a ne zna ni kad je ona potpisala ugovor i kad je isplatila novce i kad je uselila u stan, a zna i da je bilo nedostataka.
10. Iz iskaza zz tuženika danog na ročištu dana 18. veljače 2025. proizlazi da su 2022. krenuli raditi stambenu zgradu sa 110 stanova u [adresa] te su preko nekoliko agencija oglasili te stanove, a jedna od agencija je i R gdje je konkretno FT bio kontakt osoba i preko njega je upravo i ovdje tužitelj že lio kupiti stan. Može reći da je to bio veliki projekt s puno stanova i zbog geopolitičkih prilika, uz ostalo i rata u Ukrajini, građevinsko željezo je poskupilo s 4 kn/kg na 12 kn/ kg, a i svi ostali troškovi i materijal i radna snaga je poskupjelo. Uspjeli su u te dvije godine završiti projekt i željeli su ga završiti i to riješiti s obzirom na sve okolnosti, čak im nije bila bitna niti zarada, već samo da završe proizvod. Može reći da su ostala trgovačka društva oko nas raskidale ugovor i vraćale dvostruku kaparu i onda prodavale stanove skuplje, ali oni to nisu željeli raditi. U siječnju 2024. su dobili uporabnu dozvolu, nakon toga na agencijama je bila obveza da oni obavijeste kupce i pripreme glavne ugovore. Može reći da mu je FT rekao da tužitelj navodno ima problema s ishođenjem kredita. Nakon toga ga je zvao gospodin S, ovdje tužitelj. Nije to njegov jezik, kako je to opisao gdin. S. Točno je da je bila povećana cijena, ali to je bilo zato što je stan imao kvadrat više u vlasničkom listu. Točno je da je to manje od 2%, kako je to bilo navedeno u predugovoru. Rekao je tužitelju da će to vratiti na onu cijenu iz predugovora ili da će mu vratiti kaparu. Tužitelj je rekao da želi samo dvostruku kaparu i ništa više. Tužitelju su putem e-maila i pošte poslali ispravljeni glavni ugovor sa starom cijenom. Može reći da su ostavili deponiran potpisani glavni ugovor kod javnog bilježnika Ivanke Birkić Šarić, glavni ugovor je bio potpisan od njegove strane, a tužitelju je ostavljen rok od 8 ili 15 dana da može pristupiti potpisu ugovora, a da će se nakon toga ugovor raskinuti. Koliko mu je poznato, sestra od tužitelja ga je zvala i u prosincu i u siječnju da bi uselila u stan. Vidjelo se u zemljišnim knjigama da je objekt upisan i etažiran. Na poseban upit pun. tužitelja kada je zgrada bila useljiva, odgovara da je bila useljiva u prosincu 2023., a misli da je etažiranje bilo u siječnju 2024. Na poseban upit pitanje pun. tužitelja zbog čega tuženik nije pozvao kupca na platež kupoprodajne cijene u roku od 30 dana prije useljenja, sukladno čl. 9. st. 2. Predugovora, sve kako bi se moglo ispoštovati rok za useljenje tj. predaju u posjed iz čl. 13. st. 2. odgovara da su imali 110 stanova i da je sve to trebalo obaviti. Ne priznaje da je bio u zakašnjenju. Na poseban upit pun. tužitelja zbog čega je osporio i vraćanje samo jedne kapare, odnosno nije isplatio po opomeni pred tužbu, a iskazao je u svom iskazu da je želio vratiti jednu kaparu, odgovara da je to bilo u mirnom postupku, a kada je krenula opomena pred tužbu nije želio ništa vratiti. I dalje je spreman vratiti jednu kaparu, a ako sud presudi, on će postupiti po sudskoj odluci. Na poseban upit pun. tužitelja tko je sastavljao predugovor, odgovara agencija po njegovom naputku. Može reći da je s agencijom imao zaključen ugovor o posredovanju u prodaji nekretnina i to agencijom "Loreta nekrentine d.o.o.". Može reći da je pročitao predugovor o kupoprodaji stana i da se složio s tim. Na poseban upit pun. tužitelja je li mu poznato da je u predugovoru ugovorena mogućnost zaključenja dodatka predugovoru, odgovara da se ne sjeća. Može reći da je bila špranca ugovora koja je tužitelju ponuđena, ali tužitelj nikad nije rekao da se s tim ne slaže. Smatra da rok nije bitan sastojak ugovora. Može reći da je točno da je tužitelj obaviješten nakon tog roka, ali objekt je bio useljiv, a agencija je imala nekih cca 60 kupaca za obavijestiti s time da se prvo zaključivao ugovor za one ljude koji su htjeli odmah useliti.
11. Iz iskaza svjedoka JT danog na ročištu dana 10. rujna 2025. proizlazi da ne zna detalje o odnosima između stranaka, samo zna, kad se on uselio, da je sreo ovdje zakonskog zastupnika tuženika pa su malo popričali i on ga je pitao za tužitelja, je li mu nekakva familija, on mu je rekao da mu je to šogor, na što je gdin. RT odgovorio: "On će sve popušit", a on je odgovorio da njegov šogor ima preko 50 godina, valjda zna što radi. Gdin. RT mi je rekao da zna da šogor nema novaca za stan. Na posebno pitanje pun. tužitelja je li ga izvođač prije kontaktirao za njegov stan, odgovara da je, jedanput, i to da pogledaju i izaberu pločice i parkete. On je izabrao i izvođač je stavio sve kako je želio. Nakon što mu se predočava predugovor koji prileži na listovima 58-61 spisa odgovara da on ni ne zna kakav su predugovor potpisali, to sve njegova supruga radi, ona se bavi papirima. Zna samo da je potpisao predugovor s gdinom. FT. Može samo reći da je on imao problem s tuženikom. Naime, dogovorili su kupovinu jedne garaže, a isporučena mu je garaža na drugom mjestu uz nadoplatu. Na posebno pitanje zz tuženika jesu li se našli prije dovršetka objekta, odgovara da jesu i on je, na njegovo traženje, uselio i prije uporabne dozvole.
12. Iz iskaza svjedoka ĐTV danog na ročištu dana 10. rujna 2025. proizlazi da nakon što mu se predočava predugovor koji prileži na listovima 54- 57 i 58-61 spisa, odgovara da su oni išli potpisali slične predugovore, samo što je kod njih opis stana bio drugačiji. Oni su taj stan, koji su ugovorili za sebe, kupili i uselili u njega. Može reći da su platili u glavnom ugovoru više i to cca 2.000,00 EUR više iako je bilo navedeno da se površina +-2 % ne uračunava u cijenu niti njima niti prodavatelju. Oni su 1. veljače 2024. trebali useliti, a tek su 17. travnja 2024. dobili zadnji ključ. Bilo je nedostataka, a 20. travnja 2024. kad su uselili još nije bilo sve otklonjeno. Sada je sve otklonjeno. Naime, problemi su nastali kad su u siječnju 2024. uplatili 80% iznosa, s time da su već kupili i namještaj i onda ih je gdin. FT iz Loreta nekretnine pozvao na sklapanje ugovora, ona je vidjela da je cijena viša, i onda je pitala kako to, a on joj je rekao da ako mu ne odgovara da joj može vratiti kaparu. Ona mu je na to odgovorila da su uplatili više od 100.000,00 EUR i on ju je uputio na zakonskog zastupnika gdina. F. Nazvala ga je i bio je vrlo bezobrazan, naime, rekao je šta oni žele besplatno. Gdin. FT je u konačnici snosio polovicu razlike u cijeni i to zbog toga jer su prilikom zaključenja predugovora dogovorili kupovinu garaže pored njihovog ulaza, a na kraju su dobili garažu koja je bila cca 2 km od njih. Naime, radi se o zgradi koja je oblika U i onda se gdin. FT složio za kompenzaciju da im plati dio cijene, cca 700 EUR. Njenom bratu se jedino netko javio 6. veljače 2024. s upitom hoće li platiti stan kreditom ili iz vlastitih sredstava, a on se očitovao da će platiti iz vlastitih sredstava, a nitko ga nije kontaktirao vezano za odabir keramike i parketa. Na njezinu sugestiju, gđa. J je poslala njezinom bratu mail da može izabrati pločice i parkete. Može reći da je njen brat iz kuće zvao RT jer mu je gdin. FT rekao da mu ne može pomoći oko povećanja cijene i da zove gdina. Tomu. Gdin. RT je bio dosta neugodan prema njezinom bratu i rekao da ga boli ona stvar. Ona je čula taj razgovor. Misli da ne bi došlo do problema da im je objašnjeno zašto je došlo do povećanja cijene, a gdin. RT je i rekao da on to sve radi na svoju štetu, kako bi njima pomogao. Brat je pitao zašto mu se nitko nije javio u vezi kašnjenja i u vezi pregleda, a nitko mu to nije objasnio. Pojašnjava, gdin. RT nije nikome ništa objasnio.
13. Iz iskaza svjedoka FT danog na ročištu dana 10. rujna 2025. proizlazi da je kao vlasnik nekretnine Loreta usluge bio zadužen za prodaju stanova koje je trebao izgraditi Azimut projekt i s njima su imali ugovor o posredovanju. Što se tiče tužitelja, on je došao na preporuku svoje sestre gđe. ĐTV, s time da tužitelj nije došao u ured, on mu je poslao nacrte, i onda kad je rekao da se slaže, poslao mu je nacrt preugovora putem maila, on je to potpisao i vratio putem maila i uplatio je kaparu i nakon toga je dobio račun za tu kaparu. Zgrada je bila gotova prije roka i bio je obavljen tehnički pregled, ali su čekali uporabnu dozvolu. Pojašnjava, sve je bilo gotovo prije rokova, čekali su samo ispis uporabne dozvole. Uporabna dozvola je došla cca 4-5 dana prije nego što je obavijestio tužitelja. To je bilo 5. ili 6. veljače 2024. On je slao mailove kupcima i to općeniti mail, da mu se izjasne kako kupuju, da li kreditom ili vlastitim sredstvima, i u prilogu te e-mail poruke bilo je uporabna dozvola, energetski certifikat i vlasnički list. Moguće je da nije bio vlasnički list, ali ne može sa sigurnošću potvrditi. Zna da je bila razlika u površini i onda se gdin. ĐT rekao da se to mora izmijeniti. Čuli su se gdin. RT i gdin. ĐT i onda ga je gdin. RT nazvao i rekao da vrati na početnu cijenu. On mu je poslao ugovor s početnom cijenom na e-mail. Telefonom je zvao gdin. ĐT i rekao da će tražiti duplu kaparu. To je bilo u veljači 2024. Naglašava, gdin. RT je bio spreman vratiti kaparu isti tren. Na posebno pitanje pun. tužitelja tko je sastavljao ugovore i predugovore, odgovara da su ih oni sastavljali, ali po špranci koju im je dao Azimut projekt, odnosno njihov odvjetnik. Naime, bilo je više agencija koje su prodavale pa da to bude jedinstveni ugovor. Na posebno pitanje pun. tužitelja do kada je zgrada trebala biti predana u posjed, odgovara da je rok završetka zgrade 1. veljače 2024., a ne zna kada je trebala biti predaja u pos jed. Na posebno pitanje pun. tužitelja je li taj stan koji je bio predmet predugovora između tužitelja i tuženika, odgovara da je prodan nakon nekoliko mjeseci od veljače 2024. i oni su vršili prodaju tog stana. Zna da je cijena bila znatno veća, ne zna točno po kojoj cijeni. Čekali su da se gdin. ST oglasi što će dalje. Na posebno pitanje zakonskog zastupnika tuženika je li tužitelj bio pozivan na zaključenje ugovora, odgovara da ga je on pozvao prvi puta u veljači 2024., a znam da mu je gdin. RT rekao da ga je još jednom pozvao na zaključenje ugovora preko javnog bilježnika. Na posebno pitanje pun. tužitelja zna li kad je tužitelj poslao tuženiku pisani zahtjev za raskid predugovora, odgovara da ne zna.
14. Zakon o obveznim odnosima (Narodne novine, broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23; dalje: ZOO) u članku 336. st. 1. određuje da ugovor stvara prava i obveze za ugovorne strane, a u članku 358. st. 1. određuje da u dvostranoobveznim ugovorima nijedna strana nije dužna ispuniti svoju obvezu ako druga strana ne ispuni ili nije spremna istodobno ispuniti svoju obvezu, osim ako je što drugo ugovoreno ili zakonom određeno, ili ako što drugo proistječe iz naravi posla.
15.1. Uvidom i čitanjem predmetnog predugovora (list 54-57 spisa) utvrđeno je da se člankom 13. istog prodavatelj, ovdje tuženik, obvezao, uz uvjet isplate ugovorene kupoprodajne cijene u cijelosti, najkasnije do 1. veljače 2024. godine, predati predmetne nekretnine u posjed kupcu, ovdje tužitelju.
15.2. Člankom 9. predugovora određeno je da se tužitelj obvezuje preostali dio kupoprodajne cijene isplatiti u roku od 30 dana od dana sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnina.
15.3. Člankom 6. predugovora određeno je da da se ugovorne strane obvezuju glavni ugovor o kupoprodaji sklopiti u roku od 3 radna dana od dana predočenja ovdje tužitelju izvatka iz zemljišnih knjiga iz kojeg će biti razvidno da je tuženik isključivi vlasnik posebnih dijelova predmetne nekretnine te da na istima ne postoje, osim mogućeg založnog prava kreditne institucije, nikakvi drugi uknjiženi ili neuknjiženi novčani tereti i/ili zabilježbe odnosno da glede istih nije pokrenut nikakav sudski, upravni ili arbitražni postupak koji bi na bilo koji način umanjivao vlasnička i/ili posjednička prava tužitelja.
16. Slijedom navedenog, proizlazi da se tuženik obvezao kupcu predati posjed predmetne nekretnine pod uvjetom isplate pune kupoprodajne cijene do 1. veljače 2024. pri čemu je do navedenog datuma tuženik trebao tužitelju predočiti odgovarajući izvadak iz zemljišne knjige kao dokaz da je isključivi vlasnik predmetne nekretnine i da je ista neopterećena pravima drugih i teretima kako je gore navedeno. Naime, tek je tom radnjom tuženika mogao započeti ugovoreni rok od 3 radna dana za sklapanje glavnog ugovora, a zatim po sklapanju istog, i daljnji ugovoreni rok od 30 dana u kojem bi tužitelj bio dužan isplatiti ostatak kupoprodajne cijene kao uvjeta za predaju nekretnine u posjed, a koja predaja je trebala biti izvršena najkasnije do 1. veljače 2024.
17. Člankom 183. stavak 1. ZOO-a propisano je da dužnik dolazi u zakašnjenje kad ne ispuni obvezu u roku određenom za ispunjenje.
18. Uvidom u e-mail korespondenciju (list 68-69 spisa) proizlazi, a i među strankama je nesporno, da je tuženik putem ovlaštenog posrednika tužitelju dostavio gore navedeni zemljišnoknjižni izvadak tek 5. veljače 2024., odnosno nakon isteka roka u kojem je trebalo izvršiti predaju posjeda nekretnine. Kako je ispunjenje tuženikove obveze na pravodobnu predaju odgovarajućeg zemljišnoknjižnog izvatka tužitelju bio nužan preduvjet za sklapanje glavnog ugovora, a time i isplatu ostatka kupoprodajne cijene, razvidno je da prije navedene radnje tuženika tužitelj nije bio u mogućnosti ispuniti svoju obvezu. Slijedom navedenoga, tuženik je došao u zakašnjenje s ispunjenjem svoje obveze jer tužitelju nije pravodobno dostavio odgovarajući zemljišnoknjižni izvadak, već je to učinio nakon predugovorom određenog krajnjeg roka za predaju predmetne nekretnine u posjed tužitelju . Valjalo je, stoga, utvrditi je li ispunjenje navedenog ugovora u roku bio bitan sastojak ugovora.
19. Člankom 361. stavak 1. ZOO-a propisano je da kad je ispunjenje obveze u određenom roku bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obvezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu. Stavkom 4. istog članka, propisano je da ova pravila važe kako u slučaju kad su ugovorne strane predvidjele da će se ugovor smatrati raskinutim ako ne bude ispunjen u određenom roku, tako i onda kad je ispunjenje ugovora u određenom roku bitan sastojak ugovora po naravi posla.
20. Tužitelj tijekom postupka navodi da odredba članka 13. predugovora predstavlja nejasnu odredbu koju treba tumačiti u korist tužitelja, odnosno na način da je predaja nekretnine u posjed tužitelju do 1. veljače 2024. bitan sastojak ugovora, a s obzirom na to da se radi o ugovoru kojeg je unaprijed pripremio tuženik. Ukazuje se kako zakonski zastupnik tuženika ne spori da je predugovor sastavila agencija „Loreta nekretnine d.o.o.“ prema njegovom nalogu kao njegov posrednik te da je tužitelju bila ponuđena špranca navedenog predugovora (list 109 spisa) pa sud navedenu činjenicu smatra među strankama nespornom.
21.1. Člankom 319. stavkom 1. ZOO-a propisano je da se odredbe ugovora primjenjuju onako kako glase dok je stavkom 2. propisano da se pri tumačenju spornih odredbi ne treba držati doslovnog značenja pojedinih izričaja, već treba istraživati zajedničku namjeru ugovaratelja i odredbu tako razumjeti kako to odgovara načelima obveznog prava utvrđenim ovim Zakonom.
21.2. Člankom 320. stavkom 1. ZOO-a propisano je da u slučaju kad je ugovor sklopljen prema unaprijed otisnutom sadržaju, ili kad je ugovor na drugi način pripremila i predložila jedna ugovorna strana, nejasne odredbe tumačit će se u korist druge strane.
22. Uvidom u članak 13. predmetnog predugovora proizlazi da je istim utvrđena obveza tuženika dovršiti izgradnju predmetne nekretnine u skladu s građevinskom dozvolom najkasnije do 31. prosinca 2023. te izvršiti predaju iste u posjed tužitelju „najkasnije do 1. veljače 2024.“, ali pri tom nije propisana nikakva sankcija za slučaj da tuženik ne postupi sukladno svojoj obvezi. Ukazuje se i da stranke u ugovoru nisu navele, odnosno stipulirale da bi rok naveden u članku 13. stavku 2. predugovora bio bitan sastojak ugovora. Naime, ispunjenje u roku nije bitan sastojak ugovora o kupoprodaji nekretnine po naravi tog ugovora pa je nužno da stranke ugovore posljedicu raskida ugovora za slučaj neispunjenja u roku, odnosno da na drugi način jasno i izričito iz ugovornih odredbi učine vidljivim svoju volju da je neispunjenje u roku obveze pojedine strane bitan sastojak ugovora (tako Vrhovni sud Republike Hrvatske u presudi posl. br. Rev 1524/2017-2 od 30. rujna 2020. i presudi posl. br. Rev 907/2014-2 od 7. studenog 2018. i Visoki trgovački sud Republike Hrvatske u presudi posl. br. Pž-985/2022-2 od 26. svibnja 2023.). Uvidom u ostale odredbe predugovora proizlazi da ni u njima nije predviđena posljedica raskida ugovora u slučaju neispunjenja obveze tuženika iz članka 13. predugovora niti iste na bilo koji način upućuju na to da bi ispunjenje navedene obveze tuženika u roku predstavljalo bitan sastojak ugovora. Jedino je člankom 10. predugovora utvrđeno koje su obveze stranaka u slučaju neispunjenja predugovora pri čemu iste sadržajno predstavljaju pozivanje na odredbe članka 304. ZOO-a, ali ne predviđaju ikakvu posebnu posljedicu za slučaj da obveza ne bude ispunjena u roku naznačenom u članku 13. predugovora.
23.1. Iz iskaza tužitelja proizlazi da mu nitko nije rekao da bi rok bio ili ne bi bio bitan sastojak ugovora, ali da je njemu bio bitan sastojak. U ostalom dijelu iskaza u bitnom navodi kako je od tuženika 5. ili 6. veljače 2024. dobio upit o načinu na koji će isplatiti ostatak kupoprodajne cijene pri čemu je istim bio nezadovoljan zbog toga što je inicijalno naznačena kupoprodajna cijena u glavnom ugovoru bila viša od one iz predugovora. Nakon što je kontaktirao zastupnika tuženika koji prvo nije htio pr istati na smanjenje cijene, posrednik tuženika mu je ponudio sklapanje glavnog ugovora po izvorno dogovorenoj kupoprodajnoj cijeni, ali ugovor sa smanjenom cijenom nije htio potpisati jer je tad već s odvjetnikom pokrenuo postupak protiv tuženika.
23.2. Navedeni iskaz sud je cijenio neistinitim u dijelu u kojem navodi da mu je ispunjenje ugovora u roku bio bitan sastojak ugovora jer sud navedeno smatra nelogičnim i neuvjerljivim, s obzirom na to da i sam navodi da stranke nisu raspravljale o tome prilikom sklapanja ugovora. Nadalje, kad se navedeno dovede u vezu s činjenicom da je tužitelj zbog promjene kupoprodajne cijene kao nesporno bitnog sastojka ugovora zahtijevao izmjenu glavnog ugovora, kontaktirao s tuženikom i u konačnici angažirao odvjetnika dok u e-mail korespondenciji s posrednikom tuženika nije spominjao činjenicu da je nezadovoljan time što mu je ponuda stigla nakon isteka roka za predaju nekretnine u posjed, već samo da je nezadovoljan zbog naznačene kupoprodajne cijene, to je zaključak suda da tužitelju ispunjenje navedene obveze u roku nije bio bitan sastojak ugovora. Ukazuje se i da je tužitelj putem punomoćnika tek 21. veljače 2024., odnosno 20 dana nakon isteka roka za predaju nekretnine u posjed tužitelju i nakon što je u e-mail korespondenciji s posrednikom tuženika prethodno pregovarao o iznosu kupoprodajne cijene naznačene u glavnom ugovoru, prvi put istaknuo zahtjev za vraćanje dvostruke kapare jer da je predaja nekretnine u posjed bila bitan sastojak ugovora prema volji stranaka. Druge gore navedene navode tužitelja sud je cijenio istinitim jer su u skladu s materijalnom dokumentacijom u spisu (e-mail korespondencija stranaka (list 52-53, 63-70 spisa), zahtjev za raskid ugovora o kupoprodaji od 21. veljače 2024. (list 79-83 spisa), poziv na sklapanje glavnog ugovora od 5. ožujka 2024. (list 84-85 spisa), očitovanje tužitelja od 8. ožujka 2024. (list 86-89 spisa), očitovanje tuženika od 14. ožujka 2024. (list 90 spisa)) dok ostale dijelove iskaza tužitelja sud nije cijenio jer nisu važni za odluku u ovom sporu.
24. Iz iskaza zakonskog zastupnika tuženika proizlazi da smatra da rok nije bitan sastojak ugovora te da je točno da je tužitelj obaviješten nakon isteka roka, ali da je nekretnina bila useljiva te je razlog kašnjenja to što je agencija imala nekih cca 60 kupaca za obavijestiti s time da se prvo zaključivao ugovor za one ljude koji su htjeli odmah useliti. Sud iskaz zakonskog zastupnika tuženika u navedenom dijelu cijeni kao životan, logičan i uvjerljiv dok u preostalom dijelu isti iskaz nije cijenio jer ga ne smatra važnim za odluku u ovoj pravnoj stvari.
25. Sijedom navedenoga, prema ocjeni ovoga suda ispunjenje predugovora u roku, odnosno ispunjenje obveze tuženika da preda nekretninu u posjed tužitelju do 1. veljače 2024. ne predstavlja bitan sastojak ugovora. Naime, iako je u pravu tužitelj kada kaže da nejasne odredbe u konkretnom slučaju treba tumačiti u korist tužitelja, ukazuje se da tumačenje znači utvrđivanje pravog sadržaja, dosega i pravnog učinka onih odredbi koje zaista čine sadržaj ugovora, a ne može značiti aktivnost suda kojom bi sud u ugovor unosio novi sadržaj ili odredbe koje nisu u njemu navedene . Tako nigdje iz predmetnog predugovora ne proizlazi da bi stranke ugovorile posljedicu ili pravo na raskid ugovora za slučaj neispunjenja ugovora u roku, odnosno ugovor ne sadrži kako u članku 13., tako niti u kojoj drugoj odredbi, izraze iz kojih bi proizlazilo da je ispunjenje predmetne obveze tuženika u roku bitan sastojak ugovora. Nadalje, iz iskaza zakonskog zastupnika tuženika proizlazi da je on smatrao da ispunjenje ugovora u roku nije bio bitan sastojak ugovora dok je sud iskaz tužitelja iz gore navedenih razloga cijenio neistinitim u dijelu u kojem navodi da je on smatrao da ispunjenje u roku jest bilo bitan sastojak ugovora. S obzirom na navedeno, ocjena je suda da se tumačenjem ugovora, pa čak i u korist tuž itelja, ne može nadomjestiti činjenica da ugovor ne sadrži odgovarajuće odredbe koje bi upućivale na zaključak da je rok bitan sastojak ugovora, a kako navedeno ne proizlazi niti iz naravi ugovora o kupoprodaji nekretnine, po ocjeni ovog suda ispunjenje tuženikove obveze u roku nije bitan sastojak ugovora.
26. Člankom 362. stavak 1. ZOO-a propisano je da kad ispunjenje obveze u određenom roku nije bitan sastojak ugovora, dužnik zadržava pravo da i nakon isteka roka ispuni svoju obvezu, a vjerovnik da zahtijeva njezino ispunjenje. Stavkom 2. istog članka propisano je da ako vjerovnik želi raskinuti ugovor, mora ostaviti dužniku primjeren naknadni rok za ispunjenje dok je stavkom 3. propisano da ako dužnik ne ispuni obvezu u naknadnom roku, nastupaju iste posljedice kao i u slučaju kad je rok bitan sastojak ugovora.
27. Kako ispunjenje obveze tuženika u roku nije bilo bitan sastojak ugovora, to je tuženik zadržao pravo ispuniti svoju obvezu i nakon isteka u predugovoru naznačenog roka za predaju nekretnine u posjed tužitelju, a što je isti i učinio kad je 5. veljače 2024. putem svog posrednika obavijestio tužitelja da je pribavio odgovarajući zemljišnoknjižni izvadak s uporabnom dozvolom te potom 15. veljače 2024. ponudio sklapanje glavnog ugovora tužitelju (list 63 spisa). Tuženik je potom očitovanjem od 5. ožujka 2024. ostavio tužitelju naknadni rok do 11. ožujka 2024. da sklopi ponuđeni glavni ugovor i obavijestio ga o načinu na koji isti može sklopiti, a što je tužitelj odbio učiniti pa je tuženik zbog neispunjenja ugovora za koje odgovara tužitelj zadržao primljenu kaparu (list 84-90 spisa). Ukazuje se da navedeno proizlazi iz dokaza koje je podnio sam tužitelj, odnosno iz očitovanja tuženika od 5. ožujka 2024. i 14. ožujka 2024. te očitovanja tužitelja od 8. ožujka u kojem tužitelj izričito navodi da mu nisu prihvatljivi uvjeti za sklapanje glavnog ugovora i u kojem ponovno poziva tuženika na uplatu iznosa dvostruke kapare iako ga je tuženik uredno obavijestio o načinu na koji može sklopiti glavni ugovor i za isto mu ostavio naknadni rok . Slijedom navedenog proizlazi da je upravo tuženik, nakon isteka izvorno određenog roka, ispunio svoju ugovornu obvezu, dostavio odgovarajući zemljišnoknjižni izvadak tužitelju i istom ponudio sklapanje glavnog ugovora dok je tužitelj u ostavljenom roku odbio ispuniti svoju obvezu i sklopiti glavni ugovor pa isti ne može ostvariti pravo na vraćanje dvostruke kapare jer je navedeno pravo ugovoreno člankom 10. predugovora samo za slučaj kada bi za neispunjenje ugovora bio odgovoran tuženik.
28. Slijedom navedenoga, a kako je utvrđeno da predaja nekretnine u posjed tužitelju do 1. veljače 2024. nije predstavljala bitan sastojak ugovora te da je tuženik kao strana koja je primila kaparu ponudio ispunjenje ugovora tužitelju nakon navedenog roka što je tuženik odbio, tako proizlazi da tužitelj ne ostvaruje pravo na povrat dvostrukog iznosa kapare ugovorenog za slučaj da do neispunjenja ugovora dođe iz razloga za kojeg odgovara tuženik pa je valjalo odbiti tužbeni zahtjev u cijelosti kao neosnovan i odlučiti kao pod toč. I. izreke.
29. S obzirom na to da je iz gore navedenih razloga valjalo odbiti tužbeni zahtjev, sud se, vođen načelom ekonomičnosti i koncentracije postupka iz članka 10. ZPP-a nije upuštao u ocjenu drugih tužiteljevih navoda niti je ocjenjivao druge izvedene dokaze jer ne bi doveli do promjene odluke u ovoj pravnoj stvari.
30. Kako je tužitelj u cijelosti izgubio parnicu, tako je sud sukladno članku 154. stavak 1. ZPP-a u cijelosti odbio zahtjev tužitelja za naknadu parničnih troškova specificiranih troškovnikom koji prileži listu 117 spisa.
31. Zbog svega navedenog odlučeno je kao u izreci presude.
U Zagrebu 25. ožujka 2026.
Sudac
Berislav Zaninović
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove odluke žalba je dopuštena. Žalba se podnosi pisano ovome sudu u tri istovjetna primjerka u roku od 15 dana od dana objave presude, a o istoj odlučuje županijski sud.
DNA:
- pun. tužitelja
- tuženiku
