REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U PAZINU

Pazin, Dršćevka 1

P-9/2026-4

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Z B O G  O G L U H E

Trgovački sud u Pazinu, po sucu Damiru Rabaru, u pravnoj stvari tužitelja CDS PROJEKTI d.o.o., OIB 08048191124, Ribarska 28A, Funtana, zastupanog po punomoćnici Jeleni Blagović Pleše, odvjetnici iz Delinca, protiv tuženika B.M.B. ISTRA d.o.o., OIB 41991065548, Vukovarska 19, Poreč, radi smanjenja kupoprodajne cijene, 24. ožujka 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku B. M. B. ISTRA društvo s ograničenom odgovornošću za graditeljstvo i poslovanje nekretninama, Poreč – Parenzo, Vukovarska 19, (OIB 41991065548), da tužitelju, CDS PROJEKTI društvo s ograničenom odgovornošću za poslovanje nekretninama i trgovinu, Funtana, Ribarska 28A, (OIB 08048191124), s osnove sniženja kupoprodajne cijene za nekretninu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] isplati iznos od 45.000,00 EUR sa zateznim kamatama koje na navedeni iznos teku od 24. listopada 2024.g. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za osam postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe.

II. Nalaže se tuženiku B. M. B. ISTRA društvo s ograničenom odgovornošću za graditeljstvo i poslovanje nekretninama, Poreč – Parenzo, Vukovarska 19, (OIB 41991065548), da tužitelju, CDS PROJEKTI društvo s ograničenom odgovornošću za poslovanje nekretninama i trgovinu, Funtana, Ribarska 28A, (OIB 08048191124) isplati iznos od 1.187,50 EUR sa zateznim kamatama koje na navedeni iznos teku od 29. veljače 2025.g. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za osam postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe.

III. Nalaže se tuženiku da tužitelju naknadi prouzročeni parnični trošak u iznosu od 1.381,26 eura s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom počev od 24. ožujka 2026. pa sve do isplate i to po stopi sukladno čl. 29. ZOO-a, sve u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe.

Obrazloženje

1. U tužbi od 16. siječnja 2026. tužitelj navodi da su ugovorne strane 27. rujna 2024. sklopile ugovor o kupoprodaji nekretnina ovjeren kod javnog bilježnika Đordana Pahovića iz Poreča pod posl.br. OV-6344/2024. Navedenim ugovorom da je tužitelj, kao kupac, od tuženika, kao prodavatelja, kupio nekretninu koja je u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižnog odjela Poreč-Parenzo sada upisana kao k. č. br. [katastarska čestica] RUDINA, PAŠNJAK do 1167 m2 u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Kupoprodajnu cijenu tužitelj je uplatio u dva obroka, i to 4. listopada 2024. iznos od 100.000,00 eura i 23. listopada 2024. iznos od 100.000,00 eura.

2. Predmetnim ugovorom o kupoprodaji u čl. I., između ostalog, ugovorne strane da su utvrdile da se na predmetnoj nekretnini nalaze dvije započete gradnje (to jest iskopi za betonske temelje) prema važećim građevinskim dozvolama, koje još nisu upisane u zemljišnu knjigu. Dalje da je u čl. II. precizirano da se na predmetnoj nekretnini nalaze dvije započete gradnje (to jest iskopi za betonske temelje) za izgradnju „Jednoobiteljske polugrađene građevine s bazenom“ prva prema Rješenju o uvjetima gradnje KLASA: UP/I-361-03/08-02/101, URBROJ 2167/01-10/03-11-14 od 18. srpnja 2011., a druga prema Rješenju o uvjetima gradnje KLASA: UP/I-361-03/08- 02/102, URBROJ 2167/01-10/03-13-14 od 19. rujna 2013. koja rješenja da glase na ime ovdje tuženika, kao investitora.

3. Potpisom ugovora tuženik da je dao svoju bezuvjetnu suglasnost da tužitelj odmah nakon plaćanja kupoprodajne cijene u cijelosti i zaprimanja tabularne izjave, kod nadležnih organa zatraži promjenu investitora na svoje ime te da odmah nakon ishođenja promjene investitora može nastaviti s građenjem započetih gradnja prema navedenim rješenjima o uvjetima gradnje te se obvezao najkasnije u roku od 7 dana od predaje tabularne izjave predati tužitelju svu dokumentaciju koju posjeduje u vezi predmetne nekretnine i započetih gradnja.

4. Prodavatelj da je predmet kupoprodaje predstavljao i reklamirao kao građevinsku česticu za koju postoje dvije važeće građevinske dozvole, odnosno važeća rješenja o uvjetima gradnje temeljem kojih su i započete gradnje dvije spojene građevine. Činjenica da su za predmetnu nekretninu izdane važeće građevinske dozvole za građenje dvije građevine, dvije kuće za odmor i da može odmah nastaviti s građenjem, bila je odlučujuća za kupca i upravo radi toga kupac se odlučio na kupnju.

5. Dogovor oko kupnje predmetne nekretnine kupac i prodavatelj da su postigli ranije, više od godinu dana prije sklapanja kupoprodajnog ugovora, kada je postignut dogovor i oko kupoprodajne cijene. No, sklapanje ugovora da je bilo odgođeno do trenutka kada je prodavatelj uredio pitanje vlasništva nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja predstavlja pristupni put do predmetne nekretnine, odnosno do trenutka kada je vlasništvo te nekretnine prešlo na Grad Poreč. Činjenica da je pristup do predmetne nekretnine upisan kao put u vlasništvu Grada Poreča bila je bitna kupcu kako bi odmah nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora i prijenosa dokumenta za građenje na svoje ime mogao nastaviti s gradnjom i u konačnici ishodovati uporabnu dozvolu za građevine (a jedan od preduvjeta za dobivanje uporabne dozvole je i osiguran javni put do nekretnine). Ove okolnosti da su prodavatelju bile dobro poznate i zato se sklapanju kupoprodajnog ugovora pristupilo odmah po prijenosu vlasništva na k.č.br.

54/75 k. o. [katastarska općina] (da je tako vidljivo je i po poslovnim brojevima pod kojim su ovjereni ugovor o priznanju prava vlasništva i kupoprodajni ugovor).

5. Tuženik da je tužitelja uvjerio da je u odnosu na predmetna rješenja o uvjetima građenja poduzeo sve potrebne radnje te da su ista rješenja važeća i valjana da se po njima nastavi s građenjem. Stoga je tužitelj Istarskoj županiji, Gradu Poreču, Upravnom odjelu za prostorno uređenje i gradnju prijavio početak gradnje na nekretnini k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] temeljem navedenih rješenja o uvjetima gradnje. No, u odnosu na Rješenje o uvjetima gradnje KLASA: UP/I -361-03/08-02/101, URBROJ 2167/01-10/03-11-14 od 18. srpnja 2011., za koje je prodavatelj tvrdio da je važeće, primio je obavijest da je isto isteklo još 19. kolovoza 2015. Dakle, dakle suprotno tuženikovim tvrdnjama, navedeno rješenje nije bilo važeće i po istom tužitelj nije mogao pristupiti građenju.

6. Nakon što je saznao za činjenicu da jedna građevinska dozvola više nije važeća, tužitelj da je o tome obavijestio tuženika te da je s njim želio postići dogovor oko mirnog rješenja spora. No, tuženik da se na zahtjeve i prijedloge tužitelja oglušio.

7. Sukladno odredbama Zakona o obveznim odnosima (dalje u tekstu ZOO) prodavatelj odgovara da za materijalne nedostatke stvari koje je ona imala u trenutku prijelaza rizika na kupca, bez obzira je li mu to bilo poznato. Određeno je i da nedostatak postoji ako, između ostalog, stvar nema značajke kako je to utvrđeno ugovorom o kupoprodaji. Predmetnim ugovorom o kupoprodaji nekretnine da je bilo jasno utvrđeno da su za predmetnu nekretninu izdane dvije važeće građevinske dozvole. Tako je predmetna nekretnina bila i oglašavana (po uputi prodavatelja), a prodavatelj je kupcu isto i jamčio.

8. Nadalje, sukladno čl. 410. ZOO-a kupac koji je pravodobno i uredno obavijestio prodavatelja o nedostatku, a što je tužitelj učinio, ovlašten je zahtijevati razmjerno sniženje kupoprodajne cijene. Člankom 420. ZOO-a određeno je da se cijena snižava prema odnosu između vrijednosti stvari bez nedostatka i vrijednosti stvari s nedostatkom, u vrijeme sklapanja ugovora. Tužitelj smatra da će mu zbog činjenice da jedna od građevinskih dozvola nije važeća (Rješenje o uvjetima gradnje KLASA: UP/I- 361-03/08-02/101, URBROJ 2167/01-10/03-11-14 od 18. srpnja 2011.) nastati trošak od 45.000,00 eura. Taj iznos odnosi se na trošak pribavljanja nove građevinske dozvole oko 15.000,00 eura, povećane troškove građenja po novim propisima oko 15.000,00 eura, te porast troškova građenja zbog porasta cijene rada i materijala oko 15.000,00 eura. Stoga toliko da iznosi i razlika između vrijednosti predmetne nekretnine s obje važeće građevinske dozvole, što je trebao biti predmet kupoprodaje, i njezine vrijednosti u konkretnom slučaju s jednom isteklom, nevažećom građevinskom dozvolom.

9. Člankom 10. st. 2. ZOO da je određeno da kupac koji je pravodobno i uredno obavijestio prodavatelja o nedostatku u svakom slučaju ima pravo i na popravljanje štete prema općim pravilima o odgovornosti za štetu. Šteta koja je tužitelju nastala su i troškovi koje je tužitelj imao zbog priprema predmetne nekretnine za gradnju, a s obzirom da se kasnije ispostavilo da gradnja temeljem Rješenja o uvjetima gradnje KLASA: UP/I-361-03/08-02/101, URBROJ 2167/01-10/03-11-14 od 18. srpnja 2011. nije moguća. Tako je tužitelj radi pripreme za gradnju angažirao firmu za čišćenje terena od raslinja, projektante radi određenih preinaka, dogovorio sve s firmama koje su trebale izvesti radove. Dana 28. veljače 2025. da je platio iznos od 1.187,50 eura Damir vrtovi i bazeni, obrtu za uslužne djelatnosti.

10. Tužitelj da je prije nego je saznao da rješenje o uvjetima gradnje KLASA: UP/I-361-03/08-02/101, URBROJ 2167/01-10/03-11-14 od 18. srpnja 2011. nije važeće kupoprodajnim ugovorom prodao ½ predmetne nekretnine trgovačkom društvu Tover projekti d.o.o. Srdoči 65E, Rijeka, (OIB 55398002142). Nakon što se ispostavilo da navedeno rješenje o uvjetima gradnje nije važeće TD Tover projekti d.o.o. od tužitelja potražuje smanjenje kupoprodajne cijene.

11. Tuženik je dopisom od 22. siječnja 2026. (list 111 spisa) pozvan u roku 40 dana podnijeti pisani odgovor na tužbu, koja tužba mu je zajedno s prilozima dostavljena u prilogu tog rješenja, te je navedenim rješenjem upozoren da će se, ako ne podnese odgovor na tužbu u zadanom roku, donijeti presuda kojom se prihvaća tužbeni zahtjev – presuda zbog ogluhe (čl. 331.b Zakona o parničnom postupku, ''Narodne novine'' broj 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07. - odluka USRH, 84/08, 123/08., 57/11., 25/13., 28/13., 89/14. - odluka USRH i 70/19., 80/22., 114/22. – dalje: ZPP). Tuženiku je navedeno rješenje zajedno s tužbom i prilozima dostavljeno putem e-Komunikacije 6. veljače 2026. (list 111a-111b spisa), ali isti u zadanom roku nije podnio odgovor na tužbu niti je na bilo koji način osporio tužbu i tužbeni zahtjev.

12. Sud je tijekom postupka izvršio uvid u z.k. izvatke na listu 8-13 spisa, ugovor o kupoprodaji nekretnine na listu 14-19 spisa, povijesni izvadak iz sudskog registra na listu 20-27 spisa, izvadak o stanju i prometu po transakcijskom računu na listu 28 -30 spisa, rješenje o uvjetima građenja na listu 31-38 spisa, prethodnu energetsku suglasnost na listu 39-42 spisa, posebne uvjete Istarskog vodovoda na listu 43 spisa, posebne uvjete građenja na listu 44 spisa, službeni glasnik Grada Poreča na listu 45 - 59 spisa, rješenje o uvjetima građenja na listu 60-71 spisa, službeni glasnik Grada Poreča na listu 72-79 spisa, ugovor o prijenosu prava vlasništva nekretnine bez naknade na listu 80-84 spisa, prijava početka građenja na listu 85-88 i 89-91 spisa, e- mail poruke na listu 92-97 spisa, račun na listu 98 spisa, izvadak o stanju i prometu po transakcijskom računu na listu 99 spisa i u ovjereni prijevod e-mail poruka na listu 101- 110 spisa.

13. Odredbom čl. 331.b ZPP određeno je da će se, ako tuženik ne podnese odgovor na tužbu u određenom roku, donijeti presuda kojom se prihvaća tužbeni zahtjev (presuda zbog ogluhe): ako su tuženiku tužba i poziv za davanje odgovora na tužbu uredno dostavljeni; ako osnovanost tužbenog zahtjeva proizlazi iz činjenica navedenih u tužbi; ako činjenice na kojima se temelji tužbeni zahtjev nisu u protivnosti s dokazima koje je sam tužitelj podnio ili s činjenicama koje su općepoznate te ako ne postoje općepoznate okolnosti iz kojih proizlazi da su tuženika opravdani razlozi spriječili da podnese odgovor na tužbu.

14. Sud je utvrdio da osnovanost tužbenog zahtjeva proizlazi iz činjenica navedenih u tužbi, koje činjenice nisu u suprotnosti s dokazima koje je podnio sam tužitelj odnosno općepoznatim činjenicama, a ne postoje ni općepoznate okolnosti iz kojih proizlazi da su tuženika spriječili opravdani razlozi da podnese odgovor na tužbu, to sud utvrđuje da su ispunjeni svi zakonom predviđeni uvjeti za donošen je presude zbog ogluhe, slijedom čega temeljem odredbe čl. 331.b ZPP-a, a u svezi čl. 338. st. 5. prihvaća tužbeni zahtjev tužitelja, te je odlučeno kao u točki I. izreke.

15. Odluka o troškovima postupka temelji se na čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a, pa je tuženik dužan nadoknaditi tužitelju troškove postupka.

16. Tužitelju su priznati troškovi u iznosu od eura, i to za trošak sastava tužbe u iznosu od 1.000,00 eura sukladno Tbr. 7. t. 1., Tbr. 8. t. 3. i Tbr. 42. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine, br. 142/12, 103/14, 118/14, 107/15), te trošak sudskih pristojbi na tužbu u iznosu od 254,17 eura i presudu zbog ogluhe u iznosu od 127,09 eura.

17. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci presude.

U Pazinu, 24. ožujka 2026.

Sudac

Damir Rabar

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku petnaest dana od dana primitka prijepisa presude. Žalba se podnosi putem ovog suda, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske. Presuda zbog ogluhe ne može se pobijati zbog pogrešno ili nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja (članak 353. stavak 2. ZPP).

DNA:

- tužitelju po pun.

- tuženiku