REPUBLIKA HRVATSKA
Županijski sud u Puli – Pola
Kranjčevićeva 8, 52100 Pula – Pola
Poslovni broj: Gž-1703/2025-2
R E P U B L I K A H R V A T S K A
R J E Š E NJ E
Županijski sud u Puli - Pola, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda i to:
Brune Frankovića, predsjednika vijeća, Biljane Pamić, člana vijeća i suca izvjestitelja i Roberta Fabrisa, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja Grada Čakovca, Ulica kralja Tomislava 15, Čakovec, OIB 44427688822, protiv tuženika Karla mldb. Labazana, OIB [osobni identifikacijski broj], zastupanog po majci i zakonskoj zastupnici FT iz [adresa], a oboje zastupani po punomoćnici Petri Vugrin odvjetnici iz Čakovca, radi iseljenja, odlučujući o žalbi tuženika protiv presude Općinskog suda u Čakovcu poslovni broj: Ps-4/2024-13 od 25. studenog 2025., na sjednici vijeća održanoj 23. ožujka 2026.
r i j e š i o j e
Uvažava se žalba tuženika kao osnovana i ukida presuda Općinskog suda u Čakovcu poslovni broj: Ps-4/2024-13 od 25. studenog 2025. te se predmet vraća sudu prvog stupnja na ponovno suđenje.
Obrazloženje
1.Pobijanom presudom suda prvog stupnja naloženo je tuženiku mldb. BT, da iseli iz stana koji se nalazi u [adresa], na adresi [adresa], upisan u Knjigu PU Čakovec, broj [broj poduloška], jednosoban stan u prizemlju, površine 30,61 m2, broj 0100/1, te stana upisanog u Knjigu PU Čakovec, broj [broj poduloška], jednosoban stan u prizemlju, površine 30,61 m2, broj 0100/2 a koji su u naravi spojeni u jedan stan, da isti oslobodi od stvari koje su ostale iza pokojnog CT, te ga preda na slobodno raspolaganje tužitelju.
2. Tu presudu pravodobnom i dopuštenom žalbom pobija tuženik zbog svih žalbenih razloga iz čl. 353. st.1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11 – pročišćeni tekst, 25/13, 28/13, 89/14., 70/19., 80/22. i 155/23. – dalje: ZPP) uz prijedlog da se uvaži njegovu žalbu, pobijanu presudu ukine te vrati predmet na ponovno odlučivanje a podredno preinači u smislu žalbenih navoda.
2.1. U žalbi u bitnom, navodi da je prvostupanjski sud donio pobijanu presudu bez da je proveo dokaze koje su stranke predlagale čime je strankama onemogućio raspravljanje pred sudom, a činjenično stanje, o kojem ovisi odluka, ostalo je u tom dijelu neutvrđeno. Navodi da sud zanemaruje činjenicu da su pravni prednici mlt. tuženika u posjedu predmetne nekretnine još od 1989. i da su ulaganja u nekretninu vršena znatno prije 2018. kada je sklopljen zadnji Ugovor o najmu, te da sud uopće ne cijeni od kakvog je značaja činjenica da je tužitelj nakon izvedenih preinaka redovito sklapao nove ugovore o najmu s pravnim prednicima tuženika te ih nikada nije upozoravao na kršenje odredaba ugovora o najmu niti tražio da se isele, a što sve upućuje na to da su pravni prednici tuženika imali suglasnost najmodavca za vršenje preinaka u stanu. Ističe da sud nije uopće utvrđivao koji su radovi izvedeni da li su oni bili nužni, da li su bili korisni i kakav je dogovor bio u pogledu izvođenja radova između stranaka. Osim toga, da je nejasno temeljem čega sud u pobijanoj presudi zaključuje da su tuženik i njegovi pravni prednici u vrijeme kada su ulaganja vršena bili nepošteni posjednici pa im ne pripada pravo zadržanja. Navodi da je sud počinio i bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st.2. toč.11. ZPP iz razloga što presuda ima nedostataka zbog kojih se ne može ispitati zbog toga što presuda nema razloga o odlučnim činjenicama. Ukazuje da je sud razdvojio postupak po protutužbi tuženika i odbio prijedlog tuženika da se prekine s ovim postupkom do okončanja postupka po protutužbi iako ulaganja tuženika, koja su predmet protutužbe, predstavljaju prethodno pitanje budući je prigovor retencije koji je tuženik istaknuo dilatorni prigovor, koji zaustavlja vlasnički zahtjev koji je istaknut u ovoj parnici.
3. Sa žalbom tuženika postupljeno je na temelju odredbe čl. 359. st. 1. ZPP.
3.1. Na žalbu nije odgovoreno.
4. Žalba tuženika je osnovana.
5. Predmet spora je zahtjev tužitelja, kao vlasnika stana, da tuženik koji bez pravne osnove koristi njegov stan iseli iz stana i preda ga u posjed tužitelju. Tuženik je tužbenom zahtjevu tužitelja suprostavio prigovor zadržanja dok mu ne budu naknađena ulaganja koja su njegovi prednici izvršili u premetni stan u iznosu od 7.442,29 EUR.
6. Nakon provedenog postupka sud prvog stupnja kao nesporne činjenice među strankama utvrđuje:
- da je tužitelj vlasnik stana upisanog u Knjigu PU Čakovec, broj [broj poduloška], jednosoban stan u prizemlju, površine od 30,61 m2, broj 0100/1, te stana upisanog u Knjigu PU Čakovec, broj [broj poduloška], jednosoban stan u prizemlju, površine od 30,61 m2, broj 01002, oba stana na adresi [adresa], sagrađena na kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina];
- da su najmoprimci CT i DT stambene prostore spojili u jedan stan;
- da je otac tuženog, pokojni CT sklopio sa tužiteljem 25. svibnja 2018. za stan upisan u Knjigu PU Čakovec, broj [broj poduloška], Ugovor o najmu stana, Klasa: 94001/13-01/85, Urbroj: 2109/02-05-03-18-04, na vrijeme od 5 godina kojim je uz njega kao najmoprimca, kao član obiteljskog domaćinstva, koristio i njegov sin ŠT, ovdje tuženik;
- da je za stan upisan u Knjigu PU Čakovec, broj [broj poduloška] sklopljen sa DT (majkom ĆT) Ugovor o najmu stana dana 25. svibnja 2018., Klasa: 940-01/1301/55, Urbroj: 2109/02-05-03-18-04 na vrijeme od 5 godina;
- da je nakon odlaska DT u Dom za starije i nemoćne, isti nastavio koristiti CT;
- da je Ugovor sa CT istekao 25. svibnja 2023. nakon čega je CT i dalje ostao živjeti u stanu do svoje smrti u rujnu 2023.
- da se tužitelj obratio tuženiku pisanim putem sa zamolbom da navedeni stran isprazni od osobnih stvari iza pokojnog te ga preda u posjed tužitelju;
- da se na traženje tužitelja tuženik očitovao dopisom u kojim je naveo da nema namjeru iseliti iz predmetne nekretnine dok mu tužitelj ne naknadi troškove na ime ulaganja u predmetni stan;
- da tužitelj nije prihvatio zahtjev tuženika za isplatu uloženih sredstava pozivom na članak 8. Ugovora o najmu stana prema kojem je najmoprimac dužan pisanom molbom zatražiti suglasnost najmodavca za sve preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi, a da navedenu suglasnost najmoprimac nikada nije zatražio od Grada Čakovca te da su radovi za koje tuženik potražuje naknadu, napravljeni protivno odredbi Ugovora.
6.1. Po ocjeni suda prvog stupnja među strankama je tijekom postupka bilo sporno (pravno pitanje) da li se u konkretnom ima primijeniti ugovorno uređenje prava na izvođenje preinaka u tužiteljevom stanu od strane prednika tuženika i s tim u vezi obvezno-pravno uređenje tog njegovog prava, ili valja primijeniti odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj: 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12. i 152/14. - u daljnjem tekstu: ZV) o pravu poštenog posjednika stvari u odnosu na vlasnika stvari te da je s tim u vezi sporna osnovanost prigovora retencije istaknutog od strane tuženika.
6.2. U odnosu na istaknuti prigovor prava zadržanja (retencije) sud prvog stupnja utvrđuje da ako je između vlasnika stvari i poštenog posjednika sklopljen određeni ugovor koji je osnova posjedovanja stvari i ako je u tom pravnom poslu reguliran međusobni odnos na ime ulaganja i troškova u svezi s posjedovanjem stvari, da tada ne dolazi do primjene odredba čl. 164. st. 2. ZV u svezi s pravom na naknadu nužnih i korisnih troškova te prava zadržanja, već se primjenjuju odredbe iz ugovora sukladno volji stranaka i postojećem obveznopravnom odnosu, pa budući da sam Ugovor regulira pitanje preinaka koje je ovlašten izvoditi najmoprimac i obvezu da se stan po isteku Ugovora preda u stanju u kojem je bio i primljen, zaključuje da u konkretnom slučaju nema mjestu primjeni instituta "ius retentionis" u konkretnom slučaju. Po ocjeni prvostupanjskog suda čak ukoliko je tužitelj i dopustio tuženiku da radi preinake usmenim putem ili samo neprotivljenjem, takve preinake ni bi bile pravno relevantne u smislu obveze tužitelja da nadoknadi njihovu vrijednost tuženiku, odnosno u smislu prava tuženika da se temeljem toga poziva na pravo zadržanja jer i sam Ugovor o najmu stana a i Zakon o najmu stanova ("Narodne novine" broj 91/96., 48/98. i 66/98.) koji je vrijedio u vrijeme preinaka koje su činili prednici tuženika, u čl. 14. propisuje da najmoprimac ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca. Sud nadalje utvrđuje da, čak i u slučaju da se primjenjuje ZV, prigovor tuženika ne bi bio osnovan jer čl. 165. st. 6. ZV propisuje da od časa kad je pošteni posjednik postao nepošten, njegova se prava i obveze ravnaju prema pravilima postavljenim za nepoštenoga posjednika, a isto se tako ravnaju i u pogledu onoga što je pošteni posjednik činio sa stvarju neprimjereno onom pravu na posjed za koje je vjerovao da mu pripada, pa da se sve preinake koje su prednici tuženika činili sa stanom bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca smatraju činjenjem u stanu koje je neprimjereno onom pravu na posjed za koje su prednici tuženika vjerovali da im pripada. Pri tome navodi da čak i da postoji takvo znanje i dopuštenje tužitelja, ono ne može zamijeniti striktno ugovorno određenje i pravnu regulativu koja je vrijedila u vrijeme kada su preinake rađene, a ta je da je za preinake potrebna prethodna pisana suglasnost najmodavca, pa da sukladno odredbi čl. 165. st. 4. ZV tuženik kao nepošteni posjednik nije ovlašten zadržati stvar dok mu ne budu naknađeni troškovi za koje traži naknadu, nego mora stvar predati bez odgode te je posljedično tomu prihvatio tužbeni zahtjev i odlučio kao u izreci pobijane presude.
7. Ispitujući pobijanu presudu u granicama žalbenih razloga žalitelja, a pazeći pri tome
– dodatno po službenoj dužnosti na pravilnu primjenu materijalnog prava i na bitne povrede odredaba parničnog postupka (čl. 365. ZPP) ocjena je ovog drugostupanjskog suda da sud prvog stupnja nije počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st.2. toč.11. ZPP na koju u žalbi ukazuje tuženik, budući da pobijana presuda ima razloga o odlučnim činjenicama, dani razlozi su jasni i neproturječni, a o odlučnim činjenicama ne postoji proturječnost između onoga što se u razlozima presude navodi o sadržaju isprava i samih tih isprava, slijedom čega se ista može ispitati. Prvostupanjski sud nadalje, nije počinio niti bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP na koje ovaj drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti.
8. Tuženik je u odgovoru na tužbu istaknuo prigovor prava zadržanja jer je tvrdio da su njegovi prednici, koji su koristili predmetni stan još od 1989., u isti uložili znatna sredstava kako bi istog priveli namjeni jer da je stan bio u izrazito lošem stanju te da su tako tijekom godina izveli slijedeće radove: priključak vode, gradnju garaže, izradu terase, renovaciju kupaonice, zamjenu unutarnje i vanjske stolarije, postavljanje podove-laminata i keramičkih pločica, sveukupne vrijednosti 7.442,29 EUR te je radi utvrđenja količine i vrijednosti izvedenih radova predložio saslušanje stranaka, svjedoka GT, očevid na licu mjesta i građevinsko vještačenje te uvid u račune za izvedene radove (koje do zaključenja prethodnog postupka nije dostavio u spis). Prvostupanjski sud je odbio sve tako predložene dokaze kao „odugovlačeće i neprikladne“ utvrđujući da među strankama odlučne činjenice nisu sporne, već da je sporno samo pravno pitanje.
9. Osnovano žalitelj u žabi navodi da odbijanjem tako predloženih dokaza činjenično stanje odlučno za odluku o osnovanosti tuženikovog prigovora prava zadržanja, a posljedično i za odluku o tužbenom zahtjevu tužitelja, nije pravilno i potpuno utvrđeno.
10. Odredbom čl. 14. Zakon o najmu stanova („Narodne novine“ broj 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18., 105/20.; dalje: ZNS) propisano je u stavku 1. da je najmoprimac dužan koristiti se stanom na način da ga čuva od oštećenja. Stavkom 2. istog članka propisano je da najmoprimac ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca, a stavkom 3. da je najmoprimac dužan obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade, koje je dužan snositi najmodavac.
11. Točno je da se u odnosu između najmoprimca i najmodavca primarno primjenjuju odredbe ugovora o najmu te Zakon o najmu stanova. U smislu citirane odredbe čl. 14. ZNS prednici tuženika nisu bili dužni obavljati nužne popravke u stanu na svoj trošak jer je to obveza najmodavca, a preinake u stanu, odnosno veće radove nisu mogli obavljati bez pismene suglasnosti najmodavca.
11.1. Međutim, u slučaju nužnih troškova, odnosno radova koji su potrebni kako bi se stan održao u stanju podobnom za uporabu ili kako bi se spriječila šteta, najmoprimac ima pravo sam izvršiti takve radove ako je prethodno obavijestio najmodavca, a ovaj ih nije izvršio u razumnom roku. U tom slučaju najmoprimac ima pravo zahtijevati naknadu učinjenih nužnih troškova.
11.2. S druge strane, za korisne troškove, odnosno ulaganja kojima se povećava vrijednost stana, najmoprimac u pravilu nema pravo na naknadu tih troškova ako ih je poduzeo bez suglasnosti najmodavca, budući su takva ulaganja izričito ograničena ugovorom i Zakonom o najmu stanova. Odredbe ZV o naknadi nužnih i korisnih troškova primjenjuju se samo podredno, i to u mjeri u kojoj određeno pitanje nije uređeno posebnim pravilima najma. Međutim, zbog postojanja ugovornog odnosa najmoprimac se u pravilu ne može uspješno pozivati na ta pravila kako bi ostvario naknadu korisnih troškova protivno izričitim ograničenjima iz ugovora o najmu i Zakona o najmu stanova, osim ako je i za te troškove imao suglasnost najmodavca.
12. Tuženik je predložio očevid i građevinsko vještačenje radi dokaza izvedenih radova i visine troškova. Da bi se moglo odrediti građevinsko vještačenje radi utvrđenja vrste (koji su bili nužni a koji korisni troškovi) i količine radova te visine ulaganja prethodno je potrebno provođenjem dokaza utvrditi odlučne činjenice u smislu citiranog čl. 14. ZNS.
12.1. Zbog toga je u postupku bilo potrebno prije svega utvrditi koje su konkretno radove i kada prednici tuženika u stanu tužitelja izvodili, radi čega je bilo potrebno saslušati zakonsku zastupnicu tuženika i predloženog svjedoka, kao i o tome jesu li su se prednici tuženika obraćali najmodavcu o potrebi izvođenja određenih radova odnosno da li je najmodavac imao saznanja o potrebi izvođenja nužnih radova (s obzirom na navode iz odgovora na tužbu da je stan bio u izrazito lošem stanju 1989. kada su prednici tuženika temeljem Ugovora o najmu stupili u posjed te da su ga prednici tuženika priveli namjeni), da li su prednici tuženika imali (makar i usmenu) suglasnost i odobrenje tužitelja da izvedu nužne radove o svom trošku, odnosno je li se tužitelj eventualno oglušio na obavijest najmoprimca o potrebi izvođenja određenih radova, te da li je postojao sporazum odnosno suglasnost tužitelja za izvođenje radova koji predstavljaju koristan trošak.
12.2. Vezano za navedene radove izgradnje garaže i terase potrebno je utvrditi na kojoj je nekretnini isto izgrađeno jer je u Ugovorima o najmu stana točno određeno što je predmet najma - jednosobni stan u prizemlju površine 30,61 m2 broj 0100/1 i jednosobni stan u prizemlju površine 30,61 m2 broj 0100/2 koji su u naravi spojeni u jedan stan, dok zbog eventualnog ulaganja na drugim nekretninama tužitelja, čak i da se radi o nužnim troškovima, tuženiku ne bi pripadalo pravo zadržanja predmetnog stana.
13. Pravo zadržanja ili retencije (ius retentionis) jedan je od prigovora koji zaustavlja reivindikacijski zahtjev vlasnika stvari i na taj prigovor ima pravo samo pošteni posjednik.
14. Tuženik je u tijeku postupka navodio da su svi navedeni radovi izvršeni znatno prije 2018. kada je zaključen zadnji Ugovor o najmu stana iz čega bi proizlazilo da su prednici tuženika ulagali kao pošteni posjednici, dakle, za vrijeme trajanja ugovora o najmu te bi tuženik u smislu odredbe čl. 164. st.2. ZV tada imao pravo zadržanja tužiteljeva stana (pod uvjetom da se u postupku utvrdi da na naknadu istih ima pravo) tako dugo dok mu troškovi ne budu naknađeni.
15. Kako prvostupanjski sud zbog pogrešnog pravnog pristupa, nije utvrdio odlučne činjenice za odluku o osnovanosti tuženikovog prigovora zadržanja i posljedično o osnovanosti tužbenog zahtjeva, to je za sada činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno.
16. Slijedom iznesenog valjalo je, temeljem čl. 370. ZPP, ukinuti pobijanu presudu suda prvog stupnja i predmet vratiti istom sudu na ponovno suđenje.
17. U nastavku postupka sud prvog stupnja će raspraviti prigovor prava zadržanja istaknut po tuženiku, izvođenjem predloženih dokaza utvrditi odlučne činjenice u tom pravcu te ponovno odlučiti o prigovoru tuženika i tužbenom zahtjevu tužitelja. Ujedno će ocijeniti ima li mjesta donošenju rješenja o prekidu ovog postupka do pravomoćnog okončanja postupka po tužbi ovdje tuženika protiv tužitelja radi isplate iznosa od 7.442,29 EUR sa zateznim kamatama na ime ulaganja u predmetni tužiteljev stan (koji je podnesen kao protutužba u ovom postupku te je rješenjem suda razdvojen postupak po protutužbi), sukladno prijedlogu tuženika (čl. 213. st.1. toč.1. ZPP). Tek nakon što postupi po navedenom biti će u prilici donijeti novu i zakonitu presudu, kojom će ujedno odlučiti i o troškovima cijelog postupka.
Pula - Pola, 23. ožujka 2026.
Predsjednik vijeća:
Bruno Franković