REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU
Ulica grada Vukovara 84
Poslovni broj: P-13212/2019-61
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji Sanji Lovrić, u pravnoj stvari tužiteljice NIĆ, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po punomoćniku Hrvoju Vukosaviću, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženice Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupane po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi isplate, nakon zaključene glavne javne rasprave održane dana 4. veljače 2026. u prisutnosti tužiteljice, punomoćnika tužiteljice i zastupnika tuženika, dana 23. ožujka 2026.
p r e s u d i o j e
I. Nalaže se tuženici da tužiteljici isplati iznos od 9.411,00 eur sa zateznim kamatama do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. pa do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, a referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, tekućim na:
- iznos od 230,68 eur od 16.04.2016 pa do isplate,
- iznos od 229,32 eur od 16.05.2016 pa do isplate,
- iznos od 229,32 eur od 16.06.2016 pa do isplate,
- iznos od 229,32 eur od 16.07.2016 pa do isplate,
- iznos od 234,60 eur od 16.08.2016 pa do isplate,
- iznos od 234,60 eur od 16.09.2016 pa do isplate,
- iznos od 234,60 eur od 16.10.2016 pa do isplate,
- iznos od 231,02 eur od 16.11.2016 pa do isplate,
- iznos od 231,02 eur od 16.12.2016 pa do isplate,
- iznos od 231,02 eur od 16.01.2017 pa do isplate,
- iznos od 231,45 eur od 16.02.2017 pa do isplate,
- iznos od 231,45 eur od 16.03.2017 pa do isplate,
- iznos od 231,45 eur od 16.04.2017 pa do isplate,
- iznos od 236,47 eur od 16.05.2017 pa do isplate,
- iznos od 236,47 eur od 16.06.2017 pa do isplate,
- iznos od 236,47 eur od 16.07.2017 pa do isplate,
- iznos od 246,19 eur od 16.08.2017 pa do isplate,
- iznos od 246,19 eur od 16.09.2017 pa do isplate,
- iznos od 246,19 eur od 16.10.2017 pa do isplate,
- iznos od 256,49 eur od 16.11.2017 pa do isplate,
- iznos od 256,49 eur od 16.12.2017 pa do isplate,
- iznos od 256,49 eur od 16.01.2018 pa do isplate,
- iznos od 261,01 eur od 16.02.2018 pa do isplate,
- iznos od 261,01 eur od 16.03.2018 pa do isplate,
- iznos od 261,01 eur od 16.04.2018 pa do isplate,
- iznos od 266,97 eur od 16.05.2018 pa do isplate,
- iznos od 266,97 eur od 16.06.2018 pa do isplate,
- iznos od 266,97 eur od 16.07.2018 pa do isplate,
- iznos od 278,39 eur od 16.08.2018 pa do isplate,
- iznos od 278,39 eur od 16.09.2018 pa do isplate,
- iznos od 244,73 eur od 16.10.2018 pa do isplate,
- iznos od 246,95 eur od 16.11.2018 pa do isplate,
- iznos od 246,95 eur od 16.12.2018 pa do isplate,
- iznos od 246,95 eur od 16.01.2019 pa do isplate,
- iznos od 260,41 eur od 16.02.2019 pa do isplate,
- iznos od 260,41 eur od 16.03.2019 pa do isplate,
- iznos od 260,41 eur od 16.04.2019 pa do isplate,
- iznos od 276,17 eur od 16.05.2019 pa do isplate,
sve u roku od 15 dana.
II. Nalaže se tuženici da tužiteljici isplati iznos od 11.551,67 eur sa zateznim kamatama do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. pa do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, a referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, tekućim na:
- iznos od 230,68 eur od 16.04.2016 pa do isplate,
- iznos od 229,32 eur od 16.05.2016 pa do isplate,
- iznos od 229,32 eur od 16.06.2016 pa do isplate,
- iznos od 229,32 eur od 16.07.2016 pa do isplate,
- iznos od 234,60 eur od 16.08.2016 pa do isplate,
- iznos od 234,60 eur od 16.09.2016 pa do isplate,
- iznos od 234,60 eur od 16.10.2016 pa do isplate,
- iznos od 231,02 eur od 16.11.2016 pa do isplate,
- iznos od 231,02 eur od 16.12.2016 pa do isplate,
- iznos od 231,02 eur od 16.01.2017 pa do isplate,
- iznos od 231,45 eur od 16.02.2017 pa do isplate,
- iznos od 231,45 eur od 16.03.2017 pa do isplate,
- iznos od 231,45 eur od 16.04.2017 pa do isplate,
- iznos od 236,47 eur od 16.05.2017 pa do isplate,
- iznos od 236,47 eur od 16.06.2017 pa do isplate,
- iznos od 236,47 eur od 16.07.2017 pa do isplate,
- iznos od 246,19 eur od 16.08.2017 pa do isplate,
- iznos od 246,19 eur od 16.09.2017 pa do isplate,
- iznos od 246,19 eur od 16.10.2017 pa do isplate,
- iznos od 256,49 eur od 16.11.2017 pa do isplate,
- iznos od 256,49 eur od 16.12.2017 pa do isplate,
- iznos od 256,49 eur od 16.01.2018 pa do isplate,
- iznos od 261,01 eur od 16.02.2018 pa do isplate,
- iznos od 261,01 eur od 16.03.2018 pa do isplate,
- iznos od 261,01 eur od 16.04.2018 pa do isplate,
- iznos od 266,97 eur od 16.05.2018 pa do isplate,
- iznos od 266,97 eur od 16.06.2018 pa do isplate,
- iznos od 266,97 eur od 16.07.2018 pa do isplate,
- iznos od 278,39 eur od 16.08.2018 pa do isplate,
- iznos od 278,39 eur od 16.09.2018 pa do isplate,
- iznos od 244,73 eur od 16.10.2018 pa do isplate,
- iznos od 246,95 eur od 16.11.2018 pa do isplate,
- iznos od 246,95 eur od 16.12.2018 pa do isplate,
- iznos od 246,95 eur od 16.01.2019 pa do isplate,
- iznos od 260,41 eur od 16.02.2019 pa do isplate,
- iznos od 260,41 eur od 16.03.2019 pa do isplate,
- iznos od 260,41 eur od 16.04.2019 pa do isplate,
- iznos od 276,17 eur od 16.05.2019 pa do isplate,
- iznos od 276,17 eur od 16.06.2019 pa do isplate,
- iznos od 276,17 eur od 16.07.2019 pa do isplate,
- iznos od 282,13 eur od 16.08.2019 pa do isplate,
- iznos od 282,13 eur od 16.09.2019 pa do isplate,
- iznos od 248,48 eur od 16.10.2019 pa do isplate,
- iznos od 258,53 eur od 16.11.2019 pa do isplate,
- iznos od 258,53 eur od 16.12.2019 pa do isplate,
- iznos od 258,53 eur od 16.01.2020 pa do isplate,
sve u roku od 15 dana.
III. Nalaže se tuženici da tužiteljici naknadi prouzrokovan parnični trošak u iznosu od 6.045,52 eura sa zateznim kamatama tekućim od 23. ožujka 2026. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, a referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.
IV. Odbija se preostali dio zahtjeva tužiteljice za naknadu parničnog troška u iznosu od 1.000,00 eur sa zateznim kamatama.
Obrazloženje
1. U tužbi se tvrdi da je tužiteljica u zemljišnoj knjizi upisana kao vlasnica nekretnine upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], zk. tijelo II., Kuća u [adresa], sagrađena na kč. br. [katastarska čestica], zemljište pod kućom i dvorište, ukupne površine 164 čhv, odnosno 593 m2, da je tužiteljica u predmetnoj zgradi vlasnica dvoiposobnog stana u prizemlju površine 66,53 m2, koji je u ½ dijela stekla nasljeđivanjem iza NI, dok je u ½ dijela vraćen tužiteljici pravomoćnim rješenjem Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove Klasa:
UP/I-942-01/97-03/185, Ur. br.: 251-14-02/211-12-77 od 28.5.2012., kao i dvoiposobnog stana na drugom katu, površine 66,53 m2, kojeg je stekla na isti način, da su predmetni stanovi, kako stan u prizemlju, tako i stan na drugom katu, opterećeni pravom zaštićenih najmoprimaca pa stan u prizemlju kao zaštićeni najmoprimac koristi RI, dok stan na drugom katu kao zaštićeni najmoprimac koristi GI, da je Zakonom o najmu stanova i Zakonom o naknadi za oduzetu imovinu, uvedeno niz zaštitnih mjera u korist zaštićenih najmoprimaca, kojima je gotovo u potpunosti isključeno pravo privatnih vlasnika na raspolaganje stanovima opterećenim pravima zaštićenih najmoprimaca, od prava na korištenje stana uz plaćanje najamnine koja je daleko ispod tržišne, do prava članova obiteljskog domaćinstva da nakon povrata imovine nastave koristiti stan, čime je Republika Hrvatska kao donositelj zakona privatnim vlasnicima stanova nametnula nesrazmjeran i prekomjeran individualan teret, jer odredba Zakona o najmu stanova nije ostvarila pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta između vlasnika privatnih stanova i osoba koje na tim stanovima imaju pravni položaj zaštićenih najmoprimaca, već je taj teret prebačen gotovo isključivo na teret vlasnika stanova pa tako u konkretnom slučaju na teret vlasnice predmetnih stanova NIĆ čime je Republika Hrvatska povrijedila pravo tužiteljice na mirno uživanje vlasništva zajamčeno Ustavom RH te Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, odnosno čl. 1. Protokola uz navedenu konvenciju, da je tužiteljica od RI i GI imala samo pravo naplaćivati zaštićenu najamninu u iznosu od 211,31 kn mjesečno, dok je istovremeno bila onemogućena predmetne stanove davati u najam uz ubiranje tržišne najamnine, čime je za nju nastala šteta u visini razlike između zaštićene i tržišne najamnine, da je tužiteljica objektivno bila u mogućnosti davati predmetne stanove u najam uz plaćanje tržišne najamnine proizlazi iz činjenice da je za treći stan u njenom vlasništvu u kući u [adresa], iste površine kao i predmetni stanovi, nakon prestanka zaštićenog najma, zaključila ugovor o najmu s najmoprimcem UI, uz plaćanje tržišne najamnine od 400,00 eur mjesečno u kunskoj protuvrijednosti, a što iznosi otprilike 3.000,00 kn mjesečno, da je tužiteljica uslijed nemogućnosti iznajmljivanja predmetnih stanova po tržišnoj cijeni od 3.000,00 kn mjesečno trpjela štetu u iznosu od 2.788,69 kn mjesečno, za svaki stan, odnosno ukupno 5.577,38 kn mjesečno za oba stana, sve do 1.9.2018. od kojeg se datuma nakon donošenja i stupanja na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova, visina najamnine povećava sukladno kriterijima usvojenim u tom zakonu, da će Republika Hrvatska tek 2023. uskladiti prava vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci, odnosno predmnijevani najmoprimci, sa pravima ostalih vlasnika privatnih stanova, iz čega proizlazi da će sve do tada trpjeti štetu uslijed ograničenja koja postavlja Zakon o najmu stanova pa, budući da se visina zaštićene najamnine povećava za 1,20 puta, to ista od 1.9.2018. za stanove u vlasništvu tužiteljice u kojima žive zaštićeni najmoprimci, iznosi 464,88 kn za svaki stan, da počevši od 1.9.2019. visina zaštićene najamnine za navedene stanove iznosi 718,45 kn, da šteta koju trpi tužiteljica počevši od 1.9.2018. pa do 1.9.2019. iznosi 2.535,12 kn, mjesečno, po svakom stanu odnosno 5.070,24 kn mjesečno ukupno, dok nakon 1.9.2019. ta šteta iznosi 2.291,55 kn za pojedini stan, odnosno ukupno 4.583,10 kn.
2. Tužiteljica je predložila sudu da presudom naloži tuženici da tužiteljici na ime naknade štete isplati iznos od 197.235,70 kn sa zakonskim zateznim kamatama tekućim na pojedine iznose kao što je navedeno u petitu tužbenog zahtjeva, kao i da tužiteljici nadoknadi prouzrokovan parnični trošak sa zateznim kamatama tekućim od dana donošenja prvostupanjske presude pa do isplate.
3. Podneskom od 22.1.2026. tužiteljica je tužbeni zahtjev postavila na način da je predložila sudu da presudom naloži tuženici da tužiteljici isplati pojedine novčane iznose navedene kao u petitu tužbenog zahtjeva sa zateznim kamatama, kao i da naloži tuženiku da tužiteljici nadoknadi parnični trošak sa zateznim kamatama tekućim od dana donošenja prvostupanjske presude pa do isplate.
4. Tuženica u odgovoru na tužbu navodi da osporava osnovanost i visinu tužbenog zahtjeva u cijelosti, da nije ispunjena osnovna pretpostavka odgovornosti za štetu, a to je protupravnost jer samo donošenje zakona ne predstavlja protupravnu radnju za koju bi tužena trebala odgovarati, da tužiteljica ničim ne dokazuje da je njeno vlasništvo ograničeno upravo kao posljedica primjene Zakona o najmu stanova, da u tužbi nije obrazloženo zašto i po kojoj osnovi je tužiteljica sklopila ugovore o najmu sa zaštićenom najamninom, ako je uopće sklopila, jer su dostavljeni ugovori sklopljeni između Grada Zagreba i najmoprimaca, da je tužiteljica imala prava tražiti iseljenje osoba koji žive u stanovima koji su u njenom vlasništvu ako zaštićeni najmoprimac nije u roku podnio zahtjev za sklapanje ugovora sa zaštićenom najamninom, da je za stjecanje prava na zaštićenu najamninu potrebno da potencijalni zaštićeni najmoprimac, kao i članovi njegovog kućanstva, budu osobe lošijeg imovnog stanja, koje imaju pravo primiti stan u najam po najamnini znatno nižoj od tržišne, pa je tužiteljica dužna dokazati jesu li u trenutku sklapanja ugovora, ako su isti sklopljeni, zaštićeni najmoprimac te članovi obiteljskog domaćinstva, imali useljivu kuću ili stan, odnosno jesu li gore navedeni nasljednici zaista i bili članovi obiteljskog domaćinstva jer država ne može odgovarati za propust tužiteljice, da za razdoblje nakon donošenja i stupanja na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (NN 68/18) podnositeljica nema pravo na naknadu štete zbog povrede odredaba Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, obzirom je Republika Hrvatska uskladila svoje zakonodavstvo sa stavom Europskog suda za ljudska prava te se od rujna 2018. zaštićena najamnina počela povećavati, te da tužiteljici svakako ne bi pripadala zatražena razlika nakon rujna 2018., da tužiteljica neosnovano potražuje naknadu štete do punog iznosa tržišne najamnine te da iz utvrđenja ESLJP-a u presudi Statileo uopće ne slijedi zaključak prvostupanjskog suda da vlasnici stanova imaju pravo naknade štete do punog iznosa tržišne najamnine, da država ima pravo posegnuti za mjerom kontrole najamnina, ako je to učinjeno u javnom interesu, što ovdje nedvojbeno jest slučaj, jer je institut zaštićene najamnine propisan upravo kao instrument pomoći socijalno ugroženim kategorijama građana i ranijim nositeljima stanarskog prava, iz kojeg razloga tužiteljica nije ovlaštena potraživati naknadu štete do tržišne najamnine, jer bi se tada u cijelosti osporilo pravo države da ograniči pravo vlasništva u javnom interesu, da bi tužiteljica, ako bi se otklonili svi prigovori vezani uz osnovanost tužbenog zahtjeva, imala pravo potraživati naknadu štete ali samo do onog iznosa do kojeg je razumno ograničiti vlasništvo u korist zaštićenih najmoprimaca, a to nije tržišna najamnina, predlaže da sud, u slučaju ocjene osnovanosti tužbenog zahtjeva, tužiteljici dosudi naknadu imovinske štete uzimajući u obzir Odluku Vlade te gore iznesene prigovore, jer je očito da i ESLJP smatra da je iznos od otprilike 1.000,00 kn mjesečno upravo ta odgovarajuća najamnina na koju vlasnici stanova imaju pravo.
5. Tuženica je predložila sudu da presudom odbije tužbeni zahtjev tužiteljice u cijelosti kao neosnovan, te tuženici dosudi parnični trošak.
6. U podnesku od 23.9.2021. tuženica je istaknula prigovor nedostatka aktivne legitimacije u odnosu na ½ dijela predmetne nekretnine jer iz dostavljenog zemljišnoknjižnog izvatka proizlazi da je tužiteljica upisana samo u ½ dijela.
7. U dokaznom postupku sud je proveo dokaz saslušanjem tužiteljice NIĆ (str. 253-254 spisa) i svjedoka CI (str. 254 spisa), te proveo očevid i građevinsko vještačenje po vještaku Ing ekspert d.o.o. (str. 110-115, 125-160, 184-204 spisa) te financijsko vještačenje po vještaku Ručević vještačenja d.o.o. (str. 230-237 spisa). Nadalje, sud je izvršio uvid u zahtjev za mirno rješenje spora sa potvrdom o predaji preporučene pošiljke ss poštanskom povratnicom (str. 7- 13 spisa), dopis tuženika od 8.4.2019. sa potvrdom o predaji preporučene pošiljke sa poštanskom povratnicom (str. 14-16 spisa), djelomično rješenje Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove i imovinu grada Klasa: UP/I-942- 01/97-03/185, Ur. br.: 251-14-02/211-12-77 od 28.5.2012. (str. 17-22 spisa), zaključak Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove i imovinu grada Klasa: UP/I-942-01/97-02/185, Ur. br.: 251-14-02/211-12-80 od 27.7.2012. (str. 23-25 spisa), Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom (str. 26-28 spisa), Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom ovjeren 8.12.2006. po Javnom bilježniku Vlasti Zajec iz Zagreba posl. br. OU-1344/06 (str. 29-33 spisa), Izračune visine zaštićene najamnine na str. 34-35 spisa te uvid u Izvatke iz zemljišne knjige (Povijesni prikaz) na str. 36- 45 spisa.
8. Tužiteljica NIĆ je na očevidu održanom 15.12.2020. (str. 110-113 spisa) iskazala da je zaštićeni najmoprimac RI iselio iz stana u prizemlju u svibnju 2019., te da je zaštićeni najmoprimac GI iselila iz stana na II. katu u siječnju 2020. Tužiteljica NIĆ, saslušana u dokaznom postupku (str. 253 i 254 spisa), iskazala je da je vlasnica kuće na adresi [adresa], u kojoj se nalaze tri stana, sa obitelji stanuje u stanu na prvom katu, u stanu u prizemlju i stanu na drugom katu nalazili su se zaštićeni stanari, stanovi su vraćeni, ali su u njima i dalje ostali stanovati zaštićeni stanari zbog čega nije mogla raspolagati sa tim stanovima, niti ih je mogla dati u najam, te stanove bi iznajmljivala obzirom da joj za stanovanje ne treba cijela zgrada, stanari iz stana u prizemlju su iselili 2019. te su nakon toga okrečili stan i obavili osnovne radove radi uređenja, negdje u siječnju 2020. iz stana na drugom katu je iselila gospođa koja je u njemu stanovala, nakon što su i taj stan uredili iznajmili su ga trećim osobama, stan u prizemlju nisu dali u najam obzirom da je nakon potresa potrebna konstrukcijska obnova cijele zgrade, a taj stan u prizemlju je više oštećen u potresu.
9. Sud je iskaz tužiteljice NIĆ ocijenio istinitim.
10. Svjedok CI, saslušan u dokaznom postupku (str. 254 spisa), iskazao je da je tužiteljica, koja je njegova supruga, vlasnica tri stana u zgradi na adresi [adresa], da sa suprugom stanuje na prvom katu, dok su se u stanu u prizemlju i na drugom katu nalazili zaštićeni stanari i to u prizemlju RI sa obitelji, a na drugom katu MI, a oni su u tim stanovima stanovali više desetaka godina, te stanove nisu mogli iznajmiti sve dok nije donijeto rješenje o povratu imovine, razgovarali su sa stanarima nekoliko puta kroz godine i oni nisu htjeli nikakav dogovor, čak su im zaprijetili tužbom i policijom radi uznemiravanja što je trajalo sve do 2019., negdje u proljeće kada je RI dobio stan od Grada Zagreba odselio je, MI je iz stana iselila u siječnju 2020. kada je otišla u dom za starije osobe, nakon toga su stanove okrečili i malo uredili da bi ih mogli iznajmiti, a zatim se dogodio potres, nakon čega su ponovno uređivali stanove te su iznajmili stan na drugom katu i stan je bio u najmu dvije godine, a zatim je u taj stan uselio njihov sin, kako je donji stan nakon potresa bio jako oštećen, potrebna su veća ulaganja radi renoviranja.
11. Sud je iskaz svjedoka CI ocijenio istinitim.
12. U pisanom Nalazu i mišljenju od 28.6.2021. vještak Ing ekspert d.o.o. (str. 125-160 spisa) navodi da procijenjena mjesečna vrijednost najma stana površine 66,35 m2 u prizemlju stambene zgrade u [adresa] na adresi [adresa], sagrađenoj na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja odgovara zkč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i to ½ dijela istog na dan izrade nalaza i mišljenja iznosi 1.463,33 kn. Ukupna procijenjena vrijednost najamnine navedenog stana u prizemlju zgrade i to ½ dijela istog za razdoblje od ožujka 2016. do ožujka 2019. iznosi 39.389,02 kn. Iz dokumentacije priležeće spisu je vidljivo da zaštićena mjesečna najamnina za predmetne stanove iznosi 211,31 kn, dok je za proračun uzeta ½ dijela zaštićene mjesečne najamnine te ista iznosi 105,66 kn. Razlika između vrijednosti zaštićene najamnine (utvrđene prema dokumentaciji iz spisa) i tržišne vrijednosti najamnine od ožujka 2016. do ožujka 2019. iznosi 35.585,26 kn. Prosječna mjesečna vrijednost najma stana površine 66,35 m2 na drugom katu stambene zgrade u [adresa], na adresi [adresa], sagrađenoj na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja odgovara zkč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i to ½ dijela istog na dan izrade nalaza i mišljenja iznosi 1.463,33 kn. Ukupna procijenjena vrijednost najamnine navedenog stana na drugom katu zgrade i to ½ dijela istog za razdoblje od ožujka 2016. do ožujka 2019. iznosi 39.389,02 kn. Iz dokumentacije priležeće spisu je vidljivo da zaštićena mjesečna najamnina za predmetne stanove iznosi 211,31 kn, dok je za proračun uzeta ½ dijela zaštićene mjesečne najamnine, te ista iznosi 105,66 kn. Razlika između vrijednosti zaštićene najamnine (utvrđene prema dokumentaciji iz spisa) i tržišne vrijednosti najamnine od ožujka 2016. do ožujka 2019. iznosi 35.585,26 kn.
13. U Dopunskom nalazu i mišljenju od 14.4.2023. vještak Ing ekspert d.o.o. (str. 184-204 spisa) navodi da površina stana u prizemlju i na drugom katu upisana u zemljišnoj knjizi nije usklađena sa površinom u naravi, odnosno, nije usklađena s površinom iz tlocrta iz arhivske dokumentacije od 1937., te utvrđuje da svaki od navedenih stanova u naravi ima površinu od 71,25 m2. Mišljenje je vještaka da ukupna vrijednost najamnine stana u prizemlju stambene zgrade u [adresa], na adresi [adresa], sagrađene na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja odgovara zkč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], i to za cijelu površinu stana od 71,25 m2, za razdoblje od ožujka 2016. pa zaključno sa travnjem 2019. godine, iznosi 89.874,04 kn, odnosno 11.928,33 eur. Ukupna vrijednost najamnine stana na drugom katu stambene zgrade u [adresa], na adresi, [adresa], sagrađene na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja odgovara zkč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], i to za cijelu površinu stana od 71,25 m2, za razdoblje od ožujka 2016. pa zaključno sa siječnjem 2020. godine, iznosi 116.064,83 kn, odnosno 15.404,45 eur.
14. Nalaz i mišljenje te Dopunski nalaz i mišljenje vještaka Ing ekspert d.o.o. sud je ocijenio objektivnim, stručnim te datim u skladu sa pravilima znanosti i vještine. Vještak Žarko Željko iz Ing ekspert d.o.o. je usmeno na ročištu obrazložio svoj pisani Nalaz i mišljenje, te Dopunski nalaz i mišljenje te se očitovao u odnosu na sve istaknute primjedbe, a koje usmeno obrazloženje i očitovanje ovaj sud ocjenjuje kao detaljno, jasno i stručno.
15. U pisanom Nalazu i mišljenju od 25.3.2025. vještak Ručević vještačenja d.o.o. (str. 230-237 spisa) navodi da prema Varijantu 1 izračuna (površina stanova 66,53 m2 - prema izvatku iz zemljišnih knjiga), razlika između pretpostavljene tržišne najamnine (umanjene za porez na dohodak i prirez) za stan u prizemlju u razdoblju od ožujka 2016. do travnja 2019. iznosi ukupno 8.699,15 eur (zbroj pojedinačnih konvertiranih iznosa razlika); pojedini mjesečni iznosi razlika dani su u stupcu 'i1' Tabele 1 iz nalaza, a datumi dospijeća istih u stupcu 'k' Tabele 1 iz nalaza, za stan na drugom katu u razdoblju od ožujka 2016. do prosinca 2019. iznosi ukupno 10.656,42 eur (zbroj pojedinačnih konvertiranih iznosa razlika); pojedini mjesečni iznosi razlika dani su u stupcu 'j1' Tabele 1 iz nalaza, a datumi dospijeća istih u stupcu 'k' Tabele 1 iz nalaza. Nadalje, navodi da prema Varijanti 2 izračuna (površina stanova 71,25 m2 - prema izmjeri na terenu), za stan u prizemlju u razdoblju od ožujka 2016. do travnja 2019. iznosi ukupno 9.411,00 eur (zbroj pojedinačnih konvertiranih iznosa razlika); pojedini mjesečni iznosi razlika dani su u stupcu 'i1' Tabele 1a iz nalaza, a datumi dospijeća istih u stupcu 'k' Tabele 1a iz nalaza, a za stan na drugom katu u razdoblju od ožujka 2016. do prosinca 2019. iznosi ukupno 11.551,67 eur (zbroj pojedinačnih konvertiranih iznosa razlika); pojedini mjesečni iznosi razlika dani su u stupcu 'j1' Tabele 1a iz nalaza, a datumi dospijeća istih u stupcu 'k' Tabele 1a iz nalaza.
16. Nalaz i mišljenje vještaka Ručević vještačenja d.o.o. sud je ocijenio objektivnim, stručnim te datim u skladu sa pravilima znanosti i vještine. Na Nalaz i mišljenje vještaka stranke nisu istaknule primjedbe.
17. Temeljem ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno te na temelju rezultata cjelokupnog postupka u skladu s odredbom čl. 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25, dalje: ZPP), sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev tužiteljice osnovan.
18. Predmet spora je zahtjev tužiteljice, kao vlasnice nekretnina na adresi [adresa] i to stana u prizemlju i stana na II. katu, u kojem su stanovali zaštićeni najmoprimci, za naknadu štete u iznosu ukupnom iznosu od 20.962,67 eur eur, s osnove razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine, i to za stan u prizemlju za razdoblje od ožujka 2016. do travnja 2019. i za stan na II. katu za razdoblje od ožujka 2016. do prosinca 2019.
19. Između stranaka nisu sporne slijedeće činjenice:
- da je tužiteljica vlasnica nekretnine upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k.o.o. Vrapče Novo, Zk tijelo II. i to Kuća u [adresa], u cijelosti,
- da su u utuženom razdoblju u stanu u prizemlju i stanu na II. katu stanovali zaštićeni najmoprimci i to u stanu u prizemlju kao zaštićeni najmoprimac stanovao je RI, dok je u stanu na drugom katu kao zaštićeni najmoprimac stanovala GI.
20. Između stranaka je sporno:
- osnova i visina potraživanja,
- aktivna legitimacije tužiteljice za potraživanje naknade štete za ½ dijela nekretnine.
21. Iz zahtjeva za mirno rješenje spora sa potvrdom o predaji preporučene pošiljke s poštanskom povratnicom i dopis tuženika od 8.4.2019. sa potvrdom o predaji preporučene pošiljke s poštanskom povratnicom (str. 7-16 spisa) proizlazi da se tužiteljica 29.3.2019. obratila tuženiku sa zahtjevom za mirno rješenje spora sukladno odredbi čl. 186.a Zakona o parničnom postupku, na koji zahtjev je tuženik odgovorio 8.7.2019. na način da je zatražio dostavu ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom ili presudu koja takav ugovor nadomješta i to za oba stana na adresi [adresa].
22. Iz Izvadaka iz zemljišne knjige (povijesni prikaz) na str. 36-45 spisa proizlazi da je NIĆ suvlasnica u ½ dijela nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to dvosobnog stana na prvom katu površine 66,53 m2 s kojim je neodvojivo povezan odgovarajući suvlasnički dio nekretnine (zk tijelo II – 1. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-1)), suvlasnica u ½ dijela dvoipolsobnog stana u prizemlju površine 66,53 m2, s kojim je neodvojivo povezan odgovarajući suvlasnički dio nekretnine (zk tijelo II – 2. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-2)), suvlasnica u ½ dijela dvoipolsobnog stana na drugom katu površine 66,53 m2, s kojim je neodvojivo povezan odgovarajući suvlasnički dio nekretnine (zk tijelo II – 3. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-3)), suvlasnica u ½ dijela jednosobnog stana u prizemlju površine 18,92 m2, s kojim je neodvojivo povezan odgovarajući suvlasnički dio nekretnine (zk tijelo III – 1. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-1)), dok je na označenim nekretninama upisano pravo suvlasništva u ½ dijela kao društveno vlasništvo Općine Črnomerec, a radi se o Zk tijelu II. Kuća u [adresa] , sagrađena na zkč. br. [katastarska čestica] Zemljište pod kućom u površini od 164 čhv (593 m2).
23. Iz djelomičnog rješenja Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove i imovinu grada Klasa: UP/I-942-01/97-03/185, Ur. broj: 251-14-02/211-12-77 od 28.5.2012. i zaključka Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove i imovinu grada Klasa: UP/I-942-01/97-02/185, Ur. broj: 251-14-02/211-12-80 od 27.7.2012. (str. 17-25 spisa) proizlazi da se označenim djelomičnim rješenjem NIĆ iz [adresa], daje (vraća) u vlasništvo u ½ dijela dvoipolsobni stan na prvom katu površine 66,53 m2 kojeg koristi stanar DI, dvoipolsobni stan u prizemlju površine 66,53 m2 kojeg koristi stanar RI, dvoipolsobni stan u na drugom katu površine 66,53 m2 kojeg koristi stanar GI, s kojim vlasništvom je neodvojivo povezan odgovarajući suvlasnički dio nekretnine i to zgrade u [adresa], sagrađene na zkč. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao zk tijelo A II (dva), te ½ dijela jednosobnog stana u prizemlju površine 18,92 m2 kojeg koristi stanar NIĆ s kojim vlasništvom je neodvojivo povezan odgovarajući suvlasnički dio nekretnine i to dvorišne zgrade u [adresa], sagrađene na zkč. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao zk tijelo A III (tri), obveznik naknade je Grad Zagreb, određeno je da će zemljišnoknjižni odjel ovog suda, po pravomoćnosti rješenja, provesti promjenu zemljišnoknjižnog stanja, da stanar RI stječe pravni položaj najmoprimaca, a stanari GI i DI zadržavaju pravni položaj najmoprimaca na stanovima sukladno odredbama posebnog zakona, da najmoprimci imaju pravo zajedno s članovima obiteljskog domaćinstva nastaviti koristiti stanove na kojima je ustanovljeno prava vlasništva pod uvjetima propisanim posebnim zakonom, da su NIĆ, kao vlasnica te RI, GI i DI, kao najmoprimci, dužni sklopiti ugovor o najmu kojim utvrđuju međusobna prava i obveze u skladu s odredbama posebnog zakona, u roku od 60 dana od pravomoćnosti tog rješenja, da ako vlasnica odbije sklopiti ugovor o najmu, najmoprimci mogu zahtijevati ostvarenje svog prava podnošenjem tužbe nadležnom sudu u roku 60 dana od kada su vlasnici odbili sklopiti ugovor o najmu, da odluka suda u cijelosti zamjenjuje ugovor o najmu i da svaka stranka snosi svoje troškove.
24. Iz Ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom (str. 26-28 spisa, dalje: Ugovor) proizlazi da je sklopljen između Grada Zagreba, kao najmodavca, s jedne strane i SI iz [adresa], kao najmoprimca, s druge strane, temeljem čl. 31. st. 1. Zakona o najmu stanova i to za stan u [adresa], prizemlje površine 66,53 m2, ranijeg stanara – najmoprimca SI. U točci III. Ugovora je navedeno da će najmoprimac za korištenje stana plaćati zaštićenu najamninu obračunato sukladno čl. 10. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (Narodne novine broj 40/97) u iznosu od 1,53 kn/m2 korisne površine stana, najkasnije do 15.og u mjesecu za tekući mjesec, a u točci IV. Ugovora je navedeno da je uz zaštićenu najamninu najmoprimac dužan plaćati komunalnu i vodoprivrednu naknadu te druge troškove u vezi sa stanovanjem.
25. Iz Ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom ovjeren 8.12.2006. po Javnom bilježniku Vlasti Zajec iz Zagreba posl. br. OU- 1344/06 (str. 29-33 spisa, dalje: Ugovor) proizlazi da je sklopljen između Grada Zagreba, kao najmodavca, s jedne strane i GI iz [adresa], kao najmoprimca, s druge strane, temeljem čl. 38. st. 4. Zakona o najmu stanova i to za ½ idealnog dijela stana u [adresa], drugi kat, ukupne površine 66,53 m2. U točci II. Ugovora je navedeno da će najmoprimac stan koristiti sa članovima obitelji i to sinom AI i snahom FI, a u točci III. Ugovora je navedeno da će najmoprimac za korištenje stana plaćati zaštićenu najamninu obračunato sukladno čl. 10. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (Narodne novine broj 40/97 i 117/05) u iznosu od 2,36 kn/m2, najkasnije do 15.og u mjesecu za tekući mjesec, a u točci IV. Ugovora je navedeno da je uz zaštićenu najamninu najmoprimac dužan plaćati komunalnu i vodoprivrednu naknadu te druge troškove u vezi sa stanovanjem.
26. Tuženica je donošenjem Zakonom o najmu stanova (Narodne novine, br.: 91/96, 48/98 i 66/98, dalje: ZNS) propisala niz ograničenja na teret vlasnika stanova sa zaštićenim najmoprimcem, čime im je nametnut prekomjeran teret, slijedom čega je došlo do povrede odredbe čl. 1. Protokola 1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, a što je bio predmet razmatranja u presudama Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske od 10.7.2014. i u predmetu Bego i drugi protiv Hrvatske od 15.11.2016. Naime, u označenim presudama je navedeno da sustav zaštićenog najma nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca i predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, protivno odredbi čl. 1. Protokola 1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Sud je nadalje izričito naglasio kako se temeljni problem (neposredni uzrok povrede Konvencije) tiče samog zakonodavstva, te nadilazi pojedinačni interes samog podnositelja zahtijeva, slijedom čega Republika Hrvatska (odnosno njena nadležna tijela) treba poduzeti zakonodavne i/ili druge opće mjere kojima će se na primjeren način postići ravnoteža između interesa vlasnika stanova s jedne, te interesa zajednice i zaštićenih najmoprimaca s druge strane, što u praktičnom smislu znači da rješenje kojim bi se vlasnicima stanova omogućilo uživanje njihovih vlasničkih prava iz čl. 1. Protokola 1 ne smije istovremeno i automatski narušiti prava koja pripadaju stanarima sukladno čl. 8. Konvencije, te je ta dva suprotstavljena interesa potrebno uravnotežiti na pravičan način, pri čemu su nadležna državna tijela slobodna izabrati mjere kojima se taj cilj može postići.
27. Iz navedenog proizlazi da su presude i odluke donesene u predmetima protiv Republike Hrvatske obvezujuće za istu, odnosno ista je dužna poduzeti sve potrebne mjere za provedbu donesenih presuda kako se takve povrede ne bi ponavljale u budućnosti. Nadalje, uzimajući u obzir da su se ranije citirane odluke Europskog suda za ljudska prava, a kojima je utvrđeno da su prekršena prava podnositelja zahtjeva, a koja prava su zajamčena Europskom Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i Protokola 1, temeljila na činjeničnom supstratu koji je identičan činjeničnom osnovu koji je predmet raspravljanja i utvrđivanja u ovom parničnom predmetu, to je razvidno da su takve konačne odluke obvezujuće za Republiku Hrvatsku na koju se i odnose.
28. Iako je tuženica nesporno pokrenula postupak reformi sustava zaštićenih najamnina, te je donijela mjere izvršenja i rokove u kojima se te promjene u domaćem sustavu trebaju provesti, te se izmjenom zakonskog okvira rješava problem i postiže ravnoteža između suprotstavljenih interesa najmodavaca i najmoprimaca, i to donošenjem Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (Narodne novine br. 68/18), kojim se donosi točan dan kada vlasnici stanova mogu u potpunosti slobodno raspolagati svojom nekretninom, a do tada im se postupno povećava zaštićena najamnina, smanjujući jaz u odnosu na tržišnu, ista je donošenjem ZNS kojim je vlasnicima u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnula teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, miješajući se time u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, čime je postupila protivno odredbi čl. 1. Protokola 1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, te je, zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, tuženica dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu.
29. Stoga vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine. Pri tome vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine, jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo.
30. Ujedno treba reći da je neosnovan prigovor tuženice da tužiteljica nije aktivno legitimirana za potraživanje naknade štete jer da je tužiteljica upisana samo u ½ dijela, treba reći da je taj prigovor neosnovan iz razloga što je sud uvidom u zemljišne knjige utvrdio da je tužiteljica vlasnica nekretnine upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k.o.o. Vrapče Novo, Zk tijelo II. i to Kuća u [adresa], u cijelosti. Osim toga treba reći da, iako su predmetni stanovi bili opterećeni zaštićenim najmom samo u ½ dijela, kako bi proizlazilo iz tzv. Povijesnog izvatka iz zemljišne knjige, tužiteljica u utuženom razdoblju nije mogao raspolagati svojom nekretninom, odnosno nije mogla raspolagati niti sa ½ dijela koji je naslijedila iza pok. NI. Naime, kako su se u predmetnim stanovima nalazili zaštićeni najmoprimci, a radi se o fizičkim cjelinama, bez obzira na činjenicu da su u zemljišnim knjigama bili upisani suvlasnički udjeli od po ½ dijela, tužiteljica te stanove nije mogla dati u najam trećim osobama po tržišnoj najamnini iz jednostavnog razloga što su u stanovima stanovali zaštićeni najmoprimci, dakle, stanovi nisu bili prazni i slobodni za iznajmljivanje. Kako tužiteljica u utuženom razdoblju nije mogla koristiti svoj naslijeđeni dio upravo zbog prisutnosti zaštićenih stanara ona je pretrpjela štetu na cijeloj površini.
31. Šteta se definira kao razlika između onoga što bi tužiteljica kao vlasnica stanova ostvarila na slobodnom tržištu i onoga što je stvarno primala. Budući da na slobodnom tržištu ne bi iznajmljivala "idealnu polovicu" nego cijeli stan, šteta se odnosi na cijelu površinu.
32. Nadalje, što se tiče prigovora tuženice da je za izračun mjerodavna površina predmetnih stanova iz zemljišne knjige, treba reći da je građevinski vještak mjerenjem utvrdio da je površina predmetnih stanova veća od one navedene u zemljišnim knjigama, a ovaj sud smatra da je pravno-relevantno stvarno stanje utvrđeno izmjerom u predmetnim stanovima.
33. Vrhovni sud Republike Hrvatske u svojoj odluci poslovni broj Rev- 2364/2016- 3 od 19.12.2018. zauzeo je pravno shvaćanje prema kojem je zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu. Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine. Podaci pribavljeni provedenim očevidom i građevinskim vještačenjem precizniji su od starih upisa u zemljišnim knjigama, koji su često prepisivani iz povijesnih dokumenata bez suvremene izmjere. Osim toga, posjed je taj koji je generirao štetu, a najmoprimci su bili u posjedu cijele izmjerene kvadrature stanova, neovisno o tome što piše u vlasničkom listu.
34. Neosnovani su navodi tuženika da se kod izračuna ne može uzeti u obzir tržišna najamnina.
35. Europski sud za ljudska prava je u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske istaknuo da bi naknada imovinske štete trebala pokriti razliku između zaštićene najamnine i iznosa primjerene najamnine.
36. U presudi N i R protiv Republike Hrvatske pod toč. 64. Europski sud za ljudska prava je ponovio svoje shvaćanje izneseno u predmetu Statileo da naknada takve materijalne štete treba pokriti razliku između zaštićene najamnine, za koju je sud utvrdio da je neodgovarajuća, i odgovarajuće najamnine. Pojam odgovarajuće najamnine ne treba miješati sa pojmom pravične naknade, jer pravična naknada predstavlja pravni standard koji ovisi od slučaja do slučaja u kojem bi trebalo utvrditi čitav niz kriterija, što bi dovelo do pravne neosiguranosti.
37. Stoga pod odgovarajućom najamninom prvenstveno valja smatrati tržišnu najamninu jer ona na objektivan način, za pretežni broj slučajeva, predstavlja odgovarajuću odnosno primjerenu naknadu za vlasnike stanova. Pri tome treba dodati da je tužiteljica dugi niz godina bila u situaciji da ne može potpuno koristiti ili ubirati plodove svoje stvari, dakle, ne radi se o kratkom vremenskom razdoblju u kojem bi bilo razumno na temelju društvene solidarnosti od vlasnice zahtijevati da sudjeluje u teretu zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca. Pri tome, cijelo to vrijeme, tuženica nije rješavala problem, te je reagirala tek nakon donošenja gore navedenih presuda Europskog suda za ljudska prava. Osim toga, kategorija tržišne cijene je prilično egzaktna te se visina štete vlasnicima može utvrditi na jasan i transparentan način.
38. Konačno, u citiranim predmetima Europski sud za ljudska prava dosudio je strankama naknadu štete u visini razlike između zaštićene i tržišne najamnine.
39. Kako je nakon provedenog građevinskog vještačenja utvrđeno da površina stana u prizemlju i na drugom katu upisana u zemljišnoj knjizi nije usklađena sa površinom u naravi, odnosno, nije usklađena s površinom iz tlocrta iz arhivske dokumentacije od 1937., te da svaki od navedenih stanova u naravi ima površinu od 71,25 m2, te da ukupna vrijednost najamnine stana u prizemlju stambene zgrade u [adresa], na adresi [adresa], sagrađene na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koja odgovara zkč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], i to za cijelu površinu stana od 71,25 m2, za razdoblje od ožujka 2016. pa zaključno sa travnjem 2019., iznosi 89.874,04 kn, odnosno 11.928,33 eur i da ukupna vrijednost najamnine stana na drugom katu stambene zgrade u [adresa], na adresi, [adresa], sagrađene na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koja odgovara zkč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], i to za cijelu površinu stana od 71,25 m2, za razdoblje od ožujka 2016. pa zaključno sa siječnjem 2020., iznosi 116.064,83 kn, odnosno 15.404,45 eur, te kako je nakon provedenog financijskog vještačenja utvrđeno da razlika između tržišne najamnine (umanjene za porez na dohodak i prirez) i ostvarene zaštićene najamnine, prema površini stanova prema izmjeri na terenu od 71,25 m2, za stan u prizemlju u razdoblju od ožujka 2016. do travnja 2019. iznosi ukupno 9.411,00 eur, a za stan na drugom katu u razdoblju od ožujka 2016. do prosinca 2019. iznosi ukupno 11.551,67 eur, sud je naložio tuženici da tužiteljici, temeljem čl. 1045. st. 1. i čl. 1046. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine, br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18, dalje: ZOO) naknadi imovinsku štetu, za stan u prizemlju u razdoblju od ožujka 2016. do travnja 2019. u iznosu od ukupno 9.411,00 eur i za stan na drugom katu u razdoblju od ožujka 2016. do prosinca 2019. u iznosu od ukupno 11.551,67 eur sa zateznim kamatama na svaki pojedinačno navedeni iznos kao što je navedeno u izreci ove presude pod I. i II.
40. Stoga je sud odlučio kao u izreci ove presude pod I. i II.
41. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP, uz primjenu Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine, br. 138/23, dalje: Tarifa).
42. Trošak tužiteljice u ukupnom iznosu od 6.045,52 eur odnosi se na:
- trošak sastava zahtjeva za mirno rješenje spora u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 7. st. 1. Tarife),
- trošak sastava tužbe u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 7. st. 1. Tarife),
- trošak zastupanja tužiteljice po punomoćniku na ročištu 1.7.2020. u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 9. st. 1. Tarife),
- trošak zastupanja tužiteljice po punomoćniku na ročištu 15.12.2020. (očevid) u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 9. st. 1. Tarife),
- trošak sastava podneska od 23.9.2021. u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 8. st. 1. Tarife),
- trošak zastupanja tužiteljice po punomoćniku na ročištu 17.1.2023. u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 9. st. 1. Tarife),
- trošak zastupanja tužiteljice po punomoćniku na ročištu 5.11.2024. u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 9. st. 1. Tarife),
- trošak sastava podneska od 22.1.2021. u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 8. st. 1. Tarife – očitovanje na nalaz vještaka),
- trošak zastupanja tužiteljice po punomoćniku na ročištu 4.2.2026. u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 9. st. 1. Tarife),
- trošak provedenih vještačenja u ukupnom iznosu od 981,26 eur,
- sudsku pristojbu za tužbu u iznosu od 308,18 eur,
- sudsku pristojbu za presudu u iznosu od 256,08 eur.
43. Pri tome, sud tužiteljici nije priznao trošak očitovanja na zahtjev za mirno rješenje spora, jer se isti ne nalazi u spisu. Nadalje, sud tužiteljici nije priznao niti trošak sastava podneska od 1.7.2020. obzirom da je isti predan na ročištu održanom 1.7.2020. i sadržaj istog je mogao biti ukratko iznijet na zapisnik na tom ročištu.
44. Sud je odbio preostali dio zahtjeva tužiteljice za naknadu parničnog troška 1.000,00 eur (zahtjevan trošak u ukupnom iznosu od 7.045,52 eur – dosuđen trošak u iznosu 6.045,52 eur = 1.000,00 eur).
45. Odluka o kamatama na troškove parničnog postupka sukladna je čl. 151. st. 3. ZPP.
46. Stoga je sud odlučio kao u izreci ove presude pod III. i IV .
U Zagrebu 23. ožujka 2026.
Sutkinja
Sanja Lovrić
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo podnijeti žalbu Županijskom sudu, u roku od 15 dana, računajući od dana primitka ovjerenog prijepisa iste. Žalba se podnosi pisano, u četiri istovjetna primjerka, putem ovoga suda.
Ako stranka nije pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, a uredno je obaviještena o ročištu, smatrat će se da joj je dostava presude obavljena onoga dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Ovjereni prijepis presude stranka može preuzeti u sudskoj zgradi (čl. 335. st. 9. ZPP).
Dostaviti:
1. pun. tužiteljice uz rješenje o obvezi plaćanja sudske pristojbe za presudu
2. zastupniku tuženika
