Poslovni broj: P-1060/2025-8

REPUBLIKA HRVATSKA

Općinski sud u Zadru

Borelli 9, 23000 Zadar

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Općinski sud u Zadru, po sutkinji toga suda Maji Ivković, u pravnoj stvari tužitelja NR, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], 10410 Velika Gorica, zastupan po punomoćniku Josipu Toliću, odvjetniku u Zadru, protiv tuženika 1) ŠR, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] i 2) ER, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupani po punomoćnicima Boži Vrkiću, odvjetniku u Zadru, radi isplate, nakon održane glavne rasprave od dana 20. listopada 2025. u nazočnosti punomoćnika tužitelja i zamjenice punomoćnika tuženika Lucije Mišković, odvjetnice u Zadru, dana 20. ožujka 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Djelomično se usvaja tužbeni zahtjev tužitelja, kako slijedi:

Nalaže se tuženiku pod 1) UR, OIB: [osobni identifikacijski broj] i tuženiku pod 2) ER, OIB: [osobni identifikacijski broj], isplatiti tužitelju NR, OIB: [osobni identifikacijski broj], ukupni iznos od 13.473,12 EUR, na način da tuženik pod 1) ŠR tužitelju NR isplati iznos od 6.736,56 EUR, a tuženik pod 2) ER tužitelju NR isplati iznos od 6.736,56 EUR, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja na navedene iznose od po 6.736,56 EUR teče počev od dana 1. travnja 2012. pa do isplate, i to po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referenta stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve to u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe.

II. Odbija kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja preko dosuđenog iz točke I. izreke presude do zatraženog iznosa od 15.926,74 EUR, odnosno za ukupno 2.453,62 EUR.

r i j e š i o  j e

I. Odbija se prijedlog radi određivanja privremene mjere koji glasi: „1. Radi osiguranja novčane tražbine tužitelja NR, OIB: [osobni identifikacijski broj], kao predlagatelja osiguranja u ukupnom iznosu od 15.926,74 EUR, određuje se privremena mjera kojom se zabranjuje tuženiku pod 1) UR, OIB: [osobni identifikacijski broj], i tuženiku pod 2) ER, OIB: [osobni identifikacijski broj], obojici kao protivnicima osiguranja, da otuđuju i opterećuju, iznajmljuju i daju u zakup ili posudbu nekretnine oznake k. č. zgr. [katastarska čestica] i k. č. zgr. [katastarska čestica], obje PL 3471, obje k. o. [katastarska općina], te da na građevinama koje su sagrađene na istima poduzimaju ikakve građevinske, rekonstrukcijske, adaptacijske i ostale radove kojima bi se na bilo način izmijenio njihov položaj, oblik, status izgrađenosti i uređenosti, vanjski izgled, funkcionalnost, te smještaj i izgled u prostoru.

2. Ukoliko tuženik pod 1) ŠR, OIB: [osobni identifikacijski broj], i tuženik pod 2) ER, OIB: [osobni identifikacijski broj], kao protivnici osiguranja, ne udovolje zabrani iz toč. 1. ovog Rješenja, prijeti im se novčanom kaznom u iznosu od po 1.327,23 EUR svakom, koju će na prijedlog tužitelja kao predlagatelja osiguranja posebnom odlukom izreći Sud, a u kojoj će odluci Sud ponovno izreći zabranu kakvu je izrekao u toč. 1. ovog Rješenja, uz novu prijetnju novčanom kaznom u iznosu od po 1.327,23 EUR ukoliko tuženik pod 1) ŠR, OIB: [osobni identifikacijski broj], i/ili tuženik pod 2) ER, OIB: [osobni identifikacijski broj], kao protivnici osiguranja, ponovno postupke protivno zabrani, pa tako sve dok tuženici kao protivnici osiguranja ne postupe sukladno zabrani ili tužitelj kao predlagatelj osiguranja ne predloži promjenu sredstva osiguranja.

3. Privremena mjera iz toč. I. ovog rješenja trajat će do pravomoćnog okončanja ovog parničnog postupka ili do drugačije odluke suda.

4. Žalba podnesena protiv ovog rješenja ne odgađa provedbu privremene mjere.“

II. Dužni su tuženik pod 1) ŠR, OIB: [osobni identifikacijski broj], i tuženik pod 2) ER, OIB: [osobni identifikacijski broj], isplatiti tužitelju NR, OIB: [osobni identifikacijski broj], prouzročene parnične troškove, i to tuženik pod 1) je dužan tužitelju isplatiti iznos od 2.839,83 EUR, dok je tuženik pod 2) dužan tužitelju isplatiti iznos od 2.839,83 EUR, odnosno ukupno oboje tuženika 5.679,65 EUR, sve sa zakonskim zateznim kamatama koje na navedeni iznos parničnih troškova teku od dana donošenja presude pa do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referenta stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve to u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe, dok se preko dosuđenog parničnog troška odbija zahtjev tužitelja kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj NR u tužbi podnesenoj dana 9. studenog 2017. navodi je dana 17. veljače 2012. sklopljen Ugovor o najmu (zakupu) stambenog prostora, neodređene namjene, koji će se koristiti u poslovne svrhe. Predmetna nekretnina je kod potpisa Ugovora o najmu bila u vanknjižnom vlasništvu zakupodavaca tj. tuženih. Potpisnik Ugovora o najmu je obrt ,, [obrt]" u vlasništvu NR, tužitelja, koji je i potpisnik navedenog Ugovora o najmu kao i anexa Ugovoru. Sve radove oko adaptacije i uređenja prostora financirao ja tužitelj svojim sredstvima, u iznosu od 120.000,00 kn, koje je dobio od tate, budući je on nositelj obrta i potpisnik Ugovora o najmu. Tužitelj kao ulagač zadržao je pravo na povrat uloženog novca. Obzirom da je prostor oko iznajmljenog objekta (kuća sa okućnicom) bio neuređen (sama zemlja u više nivoa), nije bio pogodan za obavljanje nikakvih poslova, a kamoli autopraonice, bilo je potrebno, prije početka rada, cijeli prostor adaptirati, i to kompletno sve 4 strane oko iznajmljene kuće, površine cca 256 m2. Tuženici, kao najmodavatelji, su bili upoznati sa opsegom i veličinom adaptacije i s istim su bili suglasni i istu odobrili, nadgledali te predložili svog šogora JR vlasnika obrta ,, N" za izvođača radova. Uređenje prostora podrazumijevalo je kompletne zemljane radove, iskop, nasipavanje, kopanje jama za taložnicu, te separator i crnu jamu kapaciteta 22.000m3, armiranje i betoniranje. Nadalje, nasipavanje škaljom postavljanje željeznih armatura, šalovanje te betoniranje svega naprijed opisanog, debljinom 30-40 cm betona. Ukupno, cca 206 m2 plus crna jama u gabaritima 5x6 metara dubine preko 2 metra. Bilo je potrebno ugraditi pvc vrata i pvc prozore na zasebnu prostoriju kraj kuće, za skladištenje vode u spremnicima, za pranje auta, kao i ostalu opremu potrebnu za djelatnost autopraonice. Izvedena je i kompletna nova elektroinstalacija za tu prostoriju jer nije imala strujni priključak kao ni svijetlo. Na terasi postojeće kuće izvedena je elektroinstalacija kao i unutar kuće u električnom ormariću gdje su ugrađeni automatski osigurači i Fid sigurnosna sklopka. Svi radovi od iskopa do završnih radova te elektro radova i ugradnje separatora ugovoreni su sa [obrt]" vl. JR. Tužitelj ne posjeduje dokaz, osim usmenog svjedočenja neposrednih svjedoka iz prve kuće na 10 m od izvođenja radova, da su isplate na ruke 2 x po 7.000,00 kuna osobno uručene gospodinu JR, i to 20. lipnja 2012., 7.000,00 kuna i 1. rujna 2012., 7.000,00 kuna. Svi opisani radovi u sklopu adaptacije izvršeni su o trošku tužitelja i plaćeni u cijelosti.

2. Tuženici pod 1) ŠR i 2) ER su se u odgovoru na tužbu usprotivili tužbi i postavljenom tužbenom zahtjevu, te osporavaju da bi tužitelj bilo kada izveo radove na koje ukazuje u svojoj tužbi, a posebno da bi u te radove uložio iznos koji potražuje u ovom postupku. Međutim, sve i da je napravljeno ono što tužitelj neistinito pokušava prikazati to, opet, za tuženike ne predstavlja ništa odnosno ne radi se o nužnim i korisnim troškovima koje bi, kao takve, tuženici tužitelju trebali nadoknaditi. Ugovor o zakupu zaključen između tužitelja i tuženika je jasno definiran i isti, kao takav, ne omogućuje tužitelju nakon isteka zakupa potraživati bilo kakvu naknadu s osnova ulaganja. Međutim, što se tiče Ugovora o poslovnoj suradnji, koji ugovor je antidatiran i najvjerojatnije krivotvoren kao što je krivotvoren i sam potpis tužitelja na tužbi u ovoj pravnoj stvari, budući da NR o tomu nema nikakvih saznanja, za istaći je da se radi o Ugovoru koji se na tuženike ne može reflektirati na bilo koji način.

3. Općinski sud u Zadru je presudom poslovni broj P-1972/2017 od 9. studenog 2023. odbio tužbeni zahtjev tužitelja i odbio prijedlog radi određivanja privremene mjere. Županijski sud u Zagrebu je rješenjem poslovni broj Gž-750/2024-2 od 29. travnja 2025. ukinuo presudu ovoga suda i vratio predmet sudu na ponovni postupak.

4. Sud je u dokaznom postupku izvršio uvid i pročitao: Ugovor o zakupu od 17. veljače 2012. (l.s. 4-7), Ugovor o zajedničkom ulaganju (partnerstvu) od 17. veljače 2012. (l.s. 8), sliku iznajmljenog objekta (l.s. 9), račun od 20. travnja 2012. (l.s. 10), bankovne uplate po navedenom računu (l.s.11-12 i 55-56), prijepis posjedovnog lista (l.s. 33 i 69-70), izvadak iz obrtnog registra (l.s. 34), fotografije s lica mjesta ( l.s. 57- 61 i 64-68), održan je očevid na licu mjesta 22. srpnja 2022. uz sudjelovanje vještaka geodeta i vještaka građevinske struke (l.s. 82-83), izvršen je uvid u nalaz i mišljenje vještaka geodetske struke Igora Gulana od 6. rujna 2022. (l.s. 87-118), pročitan je nalaz i mišljenje vještaka građevinske struke BR zaprimljen 8. prosinca 2022. (l.s. 123-140), tužbu od 21. siječnja 2021. (l.s. 154-163) i kaznena prijava zaprimljena 26. ožujka 2021. (l.s. 164-172), te su u svojstvu svjedoka saslušani CR (l.s. 71-72), JR (l.s. 72-73), ZR (l.s. 73-74), MR (l.s. 74), GR (l.s. 258), provedeno je stranačko saslušanje tužitelja NR (l.s. 174-175) i tuženika pod 1) ŠR (l.s. 175-176) i pročitan je spis ovoga suda P-180/20 (u privitku).

5. Tužbeni zahtjev tužitelja je osnovan u pretežitom dijelu.

6. Predmet spora u ovom postupku je zahtjev tužitelja za naknadu vrijednosti ulaganja koje je izvršio u nekretnine tuženika dok ih je posjedovao.

7.1. Činjeničnu i pravnu osnovu tužbenog zahtjeva čini teza tužitelja da je s tuženicima imao usmeni dogovor da će mu se sredstva uložena u nekretninu radi osposobljavanja autopraonice vratiti kada završi zakupni odnos između njih i kada nekretnina bude predana u posjed tuženicima.

7.2. Tužitelj se poziva i na pravo na naknadu nužnih i korisnih troškova kao pošteni posjednik.

8. Navesti je da je tužitelj podneskom od 25. siječnja 2023. smanjio tužbeni zahtjev potražujući ukupno 13.473,13 EUR (101.513,31 kn), i to od svakog tuženika po 6.736,56 EUR. Tuženici su se na ročištu održanom 7. ožujka 2023. usprotivili djelomičnom smanjenju tužbe od 25. siječnja 2023., pa kako je za djelomično povlačenje tužbe potreban pristanak tuženika, čl. 193. ZPP-a, to je sud meritorno odlučivao o tužbenom zahtjevu iz tužbe koji uključuje i dio zahtjeva za koji je tužitelj htio djelomično povući tužbu, odnosno, sud je odlučivao o tužbenom zahtjevu za isplatu na ukupno 15.926,74 EUR (120.000,00 kn), kojim tužitelj od svakog tuženika potražuje po 7.963,37 EUR.

8.1. Tužbeni zahtjev je konačno uređen podneskom predanim na ročištu od 9. rujna 2025 (l.s. 255-256) u odnosu na stopu zateznih kamata i uvođenje valute EUR, sadržaja naznačenog kao u izreci ove presude.

9. Nije sporno da su tuženici izvanknjižni vlasnici predmetne nekretnine, da su prema sadržaju posjedovnog lista upisani posjednici predmetne nekretnine, svaki za 1/2 dijela i da se predmetna nekretnina sastoji od dviju katastarskih parcela - k. č. zgr. [katastarska čestica] i k. č. zgr. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina].

10. Sporno je postojanje usmenog dogovora o tome da će tužitelj za izvršena ulaganja biti obeštećen, kao što je sporno da li se radi o nužnim i korisnim troškovima na koja ima pravo pošteni posjednik.

11. Uvidom u Ugovor o zakupu od 17. veljače 2012. (l.s. 4-7) utvrđeno je da je obrt „ [obrt]“ u vlasništvu tužitelja NR, kao zakupoprimac, zaključio ugovor o zakupu sa kćerkom tuženika pod 1) ZR dana 17. veljače 2012., koji ugovor je ovjeren kod javnog bilježnika Davora Miškovića istoga dana pod brojem OV-1100/2012 i OV-1101/2012. Člankom 1. ugovora o zakupu je ugovoreno da zakupodavac predaje, a zakupoprimac prima u zakup stambeni prostor- kuću, neodređene namjene u mjestu [adresa], koju će koristiti u poslovne svrhe, koja nekretnina je opisana kao kuća prizemnica s okućnicom, izgrađena na čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], ukupne površine 400 m2.

11.1. Aneksom Ugovora o zakupu od 14. ožujka 2012. ovjerenog kod javnog bilježnika mr. sc. Davora Miškovića iz [adresa] pod br. OV-1761/2012 dana 14. ožujka 2012. (spis P-181/20 – l.s. 15) je izmijenjeno zaglavlje osnovnog Ugovora o zakupu na način da su kao zakupodavci označeni tuženici ŠR i ER umjesto ZR.

11.2. Iz ugovora o zajedničkom ulaganju (partnerstvu) od 17. veljače 2012. (l.s. 8) proizlazi da je zaključen između sina i oca, NR i GR, oca, te da se Ugovor odnosi na zajedničko ulaganje u adaptaciju i uređenje iznajmljenog prostora za autopraonicu u [adresa], SR, najmodavaca Š i LR iz [adresa]. Potpisnici Ugovora utvrđuju da autopraonica ne može početi s radom prije temeljite adaptacije prostora i okoliša, uslijed čega GR, otac, ulaže svoj kapital u iznosu od 120.000,00 kn kako bi NR, sin, mogao preko svog obrta „ [obrt]" platiti izvršenje svih radova, zemljanih, građevinskih i električarskih, na iznajmljenom objektu, kako bi ga se prilagodilo namjeni.

11.3. Uvidom u spis ovoga suda broj P-181/20 (u privitku) proizlazi da je pravomoćno usvojen tužbeni zahtjev tužitelja ŠR i ER protiv tuženika NR za isplatom neisplaćenih iznosa zakupnine i naknade za korištenje prostora na adresi u [adresa]. -

11.4. Iz računa od 20. travnja 2012. (l.s. 10), proizlazi da je izdan od strane vodoinstalacijskog obrta „ [obrt]“ kupcu obrtu „ [obrt]“ dana 20. travnja 2012. za izvedene radove u iznosu od 85.000,00 kuna dok iz bankovne uplate po računu (l.s.11-12 i 55- 56) slijedi da je istome obrtu uplaćen iznos od 45.000,00 kuna i 40.000,00 kuna.

11.5. Iz nalaza i mišljenja vještaka građevinske struke BR (l.s. 123- 140) proizlazi da je prema stanju sa očevida i pokazanom od strane tužitelja, mišljenja da vrijednost izvedenih radova na uređenju okoliša predmetne zgrade na dan očevida iznosi 109.573,31 kn bez PDV-a (14.542,88 EUR). U odnosu na razliku predmetne nekretnine prije i nakon uređenja dvorišta, zbog pretežno betonskih radova, da je ista samo razlika između izvedenih radova i amortizacije vrijednosti PVC prozora, aluminijskih vrata i separatora, da amortizacija iznosi 8.060,00 kn, a razlika vrijednosti predmetne nekretnine prije i nakon uređenja dvorišta iznosi 101.513,31 kn (13.473,13 EUR).

11.6. Saslušan kao svjedok CR (l.s. 71-72) je iskazao da je osobno bio u poslovnim odnosima s tužiteljem, pretražujući podatke o njemu je došao do podataka da su i tuženici s njim bili u poslovnom odnosu te je shvatio da tužitelj ima modus operandi, odnosno da ima običaj uzeti u najam neki poslovni prostor, jedno vrijeme ga plaćati, a nakon toga s raznim tužbama od poslodavca na ime ulaganja tražiti novac. On osobno vodi razne sporove sa tužiteljem, iznajmio je tužitelju zemljište za autopraonicu i stan, pa je tužitelj i njega osobno tužio kao i ovdje tuženike unatoč postojanju ugovora u kojem je jasno navedeno da neće biti nikakvih potraživanja na osnovu ulaganja.

11.7. Svjedok JR (l.s. 72-73) je naveo da je kao vlasnik vodoinstalacijskog obrta N temeljem dogovora sa NR, negdje 2012. za istog, izvodio radove na izgradnji autopraonice, a koji poslovni prostor je uzeo u najam od ŠR, čiju sestru je svjedok oženio. Tijekom dogovora s NR, u svezi izvođenja radova su dolazili ŠR i ER, koji tu odmah u blizini žive i tuda su prolazili. Nakon što je izveo sve dogovorene radove, ispostavio je NR račun na 85.000,00 kuna, a kako su se ranije dogovorili te mu je platio navedeni iznos u 2 rate. ŠR i ER mu nisu osporavali da radi sve te radove koje je dogovorio s NR. Sve radove, koje je NR radio, je radio preko njega, i to: zemljane radove, kopanje jame, crne jame, armiranje i betoniranje, izradu pvc vrata i prozora, elektroinstalaciju, vodovodne radove, kopanje jame za taložnicu i separator. Naknadno je za tužitelja izveo radove proširenja ploče, ali mu ovaj te radove nije nikad platio, a trebao mu platiti još nekih 13 do 14 tisuća kuna. On je sve pripremio tužitelju, tako da je on samo trebao ući i započeti s radom.

11.8. Svjedokinja ZR (l.s. 73-74) je u svome iskazu navela da je njezin otac u 2012. bio vojna djelatna osoba, nije znao može li on sklopiti ugovor o zakupu sa NR, a niti stric, te je zato sklopljen ugovor u kojem je ona navedena kao zakupodavac. Osobno nije dogovarala ništa s tužiteljem, već su sve dogovarali otac i stric. Tužitelj je bio u zakupu prostora od 2012. do 2017. kad je iseljen u ovršnom postupku. Prostor koji je ona dala u zakup tužitelju je bila bakina kuća te je on od radova stavio betonski dio i napravio konstrukciju za šator. Nije sudjelovala u dogovorima koje je imao sa njezinim stricem i ocem pa ne zna kakav je bio dogovor točno oko tih radova. Sada se tamo zadnje dvije godine nalazi druga autopraonica.

11.9. Svjedok MR (l.s. 74) je naveo da je vlasnik agencije „Idassa za promet nekretninama“ te da je prilagodio šprancu ugovora koju je ŠR donio njegovim potrebama. Zna da se kasnije mijenjao zakupodavac, te da su E i NR kada su bili kod njega razgovarali o tome koje radove treba izvesti da bi se autopraonica stavila u pogon, ne sjeća se točno koji su to radovi, ali zna da ih je bilo dosta i da je tužiteljima bila presudna lokacija. Prije sklapanja ugovora nekretnina nije bila podobna za autopraonicu te ju je trebalo dovesti u funkciju autopraonice, a tu je bio najvažnija lokacija autopraonice jer je blizu aerodroma.

11.10. Svjedok GR (l.s. 258), otac tužitelja, je naveo da su s tuženicima dogovorili najam prostora za iznos od 3.000,00 kuna. Tada je NR dolazio u [adresa] i krenula je adaptacija, prostor je bio nikako uređen, bila je kuća i okolo drača. NR je zajedno s tuženicima dogovorio da će JR odraditi te radove, a on je tuženicima šogor. Radove je financirao isključivo njegov sin NR, a to je vidljivo iz računa JR koji je ispostavljao račune na firmu od NR. On je bio poslovođa praonice, a tužitelj je bio vlasnik praonice. Njegov sin je u praonicu uložio oko 120.000 kuna, a što se vidi iz računa izvršitelja radova JR. Ponajprije je od radova iskopan ogroman iskop, napravili su taložnicu, separator i crnu jamu, oko kuće je sve betonirano, beton oko kuće je armiran postavljeni su cokli na rubu te je betonirano dvorište, novi prozori su stavljeni na konobi i vrata, stavili su neke osigurače, izvodili radove na elektrici i dr. Bilo je priče s tuženicima da će ih obeštetiti oko tih radova, jer ne mogu očekivati da će im njegov sin sve to pokloniti.

11.11. Tužitelj NR (l.s. 174-175) je u stranačkom iskazu naveo da je od 2012. godine bio u ugovornom odnosu sa tuženicima, da je uložio određena novčana sredstva, obzirom da je izvršio radove kako je to utvrdio vještak u svome nalazu i mišljenju, te da je zaboravio reći vještaku da je izgradio i sabirnu jamu sa separatorom. U najmu je bio negdje do 2016. ili 2017. godine. U to vrijeme je upao u financijske probleme i nije bio u mogućnosti plaćati najamninu od 3.000,00 kuna pa je smatrao da će se ugovor nastaviti obzirom da je ranije plaćao mjesečno 4.000,00 kuna umjesto ugovorenih 3.000,00 kuna. On je ranije usmeno dogovorio sa tuženicima da će se uzeti u obzir njegovo ulaganje u tu nekretninu, a radi osposobljavanja za rad autopraonice, međutim to tuženici, u vrijeme kada on nije mogao više plaćati, nisu htjeli uzeti u obzir. Dogovor u svezi ulaganja je bio usmeni dogovor, te da će on biti na kraju obeštećen i to prilikom završetka njihovog odnosa. Dogovorili su da će on biti obeštećen ali ne na koji način. Nema logike da netko nešto postavlja i ostavlja vlasniku te podiže vrijednost nekretnine, a da za to ne bude obeštećen. Usmeni dogovor oko obeštećenja za ulaganje je bio prije ili u vrijeme potpisivanja toga ugovora. ŠR je sastavio taj ugovor i on nije od njega tražio da u ugovor unese odredbu u svezi njegovog ulaganja i obeštećenja jer je moralna obveza i odnos ponekad bitniji od papira. ER je bio involviran u cijelu tu priču jer je i on bio tamo gdje je praonica i bio je upoznat sa svime. Njegov otac je za vrijeme dok je praonica radila bio u praonici i brinuo o njoj.

11.12. Tuženik pod 1) ŠR je svome iskazu naveo da su 2012. godine s jedne strane ZR kao zakupodavac i zakupoprimac „ [obrt]“, iako su suvlasnici bili on i brat. Kako je on radio u MORH-u nije htio da on bude stranka tog ugovora, međutim su kasnije sklopili aneks ugovora gdje je on s bratom stupio na mjesto ZR. Prilikom dogovaranja odredbi ugovora su bili nazočni on, tužitelj i njegov otac kao i ZR te ni u jednom trenutnu, bilo usmeno ili pismeno, nije bilo govora o tome da bi tužitelj imao pravo na povrat nekih ulaganja. Tužitelj je njega samo pitao ima li nekretnina septičku jamu, a koja mu je bila potrebna za rad autopraonice. On je bio upoznat s time da tužitelj ima određena ulaganja u tu nekretninu da bi autopraonica mogla započeti s radom, ali nije bilo govora o tome da bi on istekom toga ugovornog odnosa bio u obvezi tužitelju vratiti neki dio novca na ime tih ulaganja. Već nakon godinu dana od zaključenja ugovora je tužitelj počeo biti neuredan sa plaćanjem zakupnine, a kako su usmeno dogovorili da se uzme u najam još jedna prostorija, usmeno su i dogovorili da se iznos poveća sa 3.000,00 na 3.500,00 kuna, ali to nisu nikad pismeno ugovorili, iako je on pozivao tužitelja da naprave aneks ugovora. Tužitelj mu je temeljem ugovora o zakupu ostao dužan oko 150.000,00 kuna te u svezi toga ima pravomoćnu presudu, a uključujući sudske troškove. Njegov brat ER je bio suglasan sa svime i on mu je prenosio sve što se ugovaralo.

12. Sve materijalne dokaze izložene u sporu sud prihvaća kao istinite. Naime, isti su jasni i određeni, objektivni, sadržajno vjerno i autentično zabilježeni te ne postoji ni jedna okolnost koja ih dovodi u pitanje.

12.1. Tako je sud iz sadržaja Ugovora o zakupu od dana 17. veljače 2012. utvrdio da su tuženici kao zakupodavci dali u zakup tužitelju stambeni prostor- kuću, neodređene namjene u mjestu [adresa] koju će koristiti u poslovne svrhe, i to isključivo za obavljanje djelatnosti autopraonice. Niti jednom odredbom tog ugovora nije ugovoreno da zakupoprimac ne bi imao pravo na potraživanja na osnovu ulaganja ili da se odriče nužnih i korisnih troškova.

13. Ocjenjujući iskaze svjedoka sud nalazi da su istiniti iskazi svjedoka GR i MR, dok je iskaz svjedoka JR pretežito istinit. Radi se o svjedocima koji su u bitnim dijelovima iskazivali uvjerljivo i životno, njihovi iskazi su međusobno usklađeni i sukladni materijalnim dokazima, a osobito nalazu vještaka građevinske struke.

13.1. Tako sud vjeruje svjedoku GR, ocu tužitelja, kada navodi da je prostor prije uređenja bio kuća i okolo drača. Tužitelj je zajedno s tuženicima dogovorio da će JR odraditi te radove, a on je tuženicima šogor. Radove je financirao isključivo njegov sin NR, ponajprije je od radova iskopan ogroman iskop, napravili su taložnicu, separator i crnu jamu, oko kuće je sve betonirano, beton oko kuće je armiran postavljeni su cokli na rubu te je betonirano dvorište, novi prozori su stavljeni na konobi i vrata, stavili su neke osigurače, izvodili radove na elektrici i dr. Bilo je priče s tuženicima da će ih obeštetiti oko tih radova, jer ne mogu očekivati da će im njegov sin sve to pokloniti.

13.2. U bitnom istovjetno iskazuje i svjedok JR kojem sud vjeruje kada navodi da je izvodio radove na izgradnji autopraonice u dogovoru s tužiteljem, a koji poslovni prostor je tužitelj uzeo u najam od ŠR, čiju sestru je svjedok oženio. Tijekom dogovora sa NR, u svezi izvođenja radova su dolazili ŠR i ER, koji tu odmah u blizini žive i tuda su prolazili. Tako je izvodio zemljane radove, kopanje jame, crne jame, armiranje i betoniranje, izradu pvc vrata i prozora, elektroinstalaciju, vodovodne radove, kopanje jame za taložnicu i separator.

13.3. Iako nije odlučujuće, navesti je da sud ne vjeruje svjedoku JR kada navodi da mu tužitelj nije do kraja isplatio dugovani iznos za izvršene radove jer to ne proizlazi iz dokaznog postupka obzirom se račun izdan od svjedoka poklapa s uplatama tužitelja koje su evidentirane na bankovnom računu (l.s. 10-12 i 55-56).

13.4. Na koncu, sud vjeruje i iskazu svjedoka MR koji navodi da je da su E i NR kada su bili kod njega razgovarali o tome koje radove treba izvesti da bi se autopraonica stavila u pogon, bilo je dosta tih radova i da je tužiteljima bila presudna lokacija jer je blizu aerodrom. Prije sklapanja ugovora nekretnina nije bila podobna za autopraonicu te ju je trebalo dovesti u funkciju autopraonice. Ovo mu je poznato jer je kao vlasnik agencije „Idassa za promet nekretninama“ prilagodio šprancu ugovora o zakupu koju mu je ŠR donio, i to prema njegovim potrebama.

14. Svjedoci CR i ZR nisu imali bilo kakvih osobnih i neposrednih saznanja o usmenim dogovorima stranaka, što i sami navode u iskazima. Tako CR sam navodi da da sva saznanja o sporu ima od tuženika i uvidom u predmetni postupak putem interneta, dok ZR navodi da se nije ništa osobno dogovarala s tužiteljem, već da su se dogovarali otac i stric. Dodati je da sud ne vjeruje CR kada navodi da je modus operandi tužitelja da ima običaj uzeti u najam neki poslovni prostor, jedno vrijeme ga plaćati, a onda tužbama tražiti novac od ulaganja. Radi se o svjedoku koji je u sporu s tužiteljem koji ga je tužio za isplatu (l.s. 154-163), te je tužitelj i kazneno prijavio ovoga svjedoka (l.s. 164-172), što upućuje da svjedok CR ima itekako razloga biti pristran u korist tuženika.

15. Ocjenjujući iskaz tužitelja NR sud nalazi da je njegov iskaz usklađen s ostalim provedenim dokazima, te uvjerljiv i životan, te mu sud vjeruje kada navodi da je uložio novčana sredstva i izvršio radove kako je to utvrdio vještak u svom nalazu i mišljenju, s tim što je i izgradio sabirnu jamu sa separatorom, a da je prije izvođenja radova usmeno dogovorio sa tuženicima da će se uzeti u obzir njegovo ulaganje u tu nekretninu, a radi osposobljavanja za rad autopraonice, ali da to tuženici nisu htjeli uzeti u obzir kada on nije mogao više plaćati najam.

15.1. Sud ne vjeruje tuženiku pod 1) TR kada u stranačkom iskazu navodi da nije bilo govora o tome da bi on istekom toga ugovornog odnosa bio u obvezi tužitelju vratiti neki dio novca na ime tih ulaganja.

16. Prema tome, temeljem provedenih dokaza je utvrđeno da iznajmljeni objekt- kuća s okućnicom nije bio uređen i podoban za obavljanje djelatnosti autopraonice, da je bila samo kuća oko koje je bila zemljana površine. Stoga da je prije početka rada bilo potrebno cijeli prostor oko iznajmljene kuće sa sve 4 strane urediti, a s čime su tuženici bili suglasni i isto su usmeno dogovorili s tužiteljem.

16.1. Tužitelj je sadržaj radova je detaljno opisao i pobrojao, dostavio je sudu fotografije prije ulaganja, te je temeljem tih fotografija i zapažanja na licu mjesta vještak građevinske struke BR u svom nalazu i mišljenju utvrdio sve stavke izvedenih radova i utvrdio je vrijednost izvedenih radova u iznosu od 109.573, 31 kn/14.542, 88 EUR bez PDV, s time da amortizacija iznosi 8.060,00 kn, tako da razlika vrijednosti predmetne nekretnine prije i nakon uređenja dvorišta iznosi 101.513,31 kn/13.473,13 EUR. Osim toga, tužitelj je u svom iskazu na ročištu dana 12. travnja 2023. naveo da je pored radova utvrđenih nalazom vještaka izgradio i sabirnu jamu sa separatorom.

16.2. Tužitelj nije ulagao značajna sredstva protivno odredbama ugovora o zakupu, bez dopuštenja tuženika kao zakupodavaca, a niti jedna odredba predmetnog ugovora o zakupu tužitelju nije zabranila izvođenje bilo kakvih radova na predmetu zakupa, niti je u ovoj pravnoj stvari bitno to da li je postojalo pisano dopuštenje tuženika za obavljanje navedenih radova ili ne. Kako tuženici ne osporavaju da su čitavo vrijeme znali da je tužitelj vršio predmetna ulaganja za osposobljavanje zakupljene nekretnine za ugovorenu djelatnost autopraonice, te su ih čak i nadzirali, a nisu ga u tome sprječavali, proizlazi da tužitelj te radove nije izvodio samoinicijativno već u dogovoru s tuženicima kako bi se ostvarila sama svrha sklopljenog ugovora o zakupu.

16.3. Tako je tuženik pod 1) ŠR u iskazu naveo da je bio upoznat s time da tužitelj ima određena ulaganja u nekretninu da bi autopraonica mogla započeti s radom, kao i da je njegov brat ER, ovdje tuženik pod 2), bio upoznat sa svime, da mu je on prenosio sve što se događa, te da je bio suglasan sa svime. Dakle, sam tuženik pod 1) priznaje da prilikom sklapanja ugovora o zakupu predmet zakupa još uvijek nije bio podoban za obavljanje djelatnosti pranja automobila, već da je tužitelj u tom pravcu morao izvršiti određena ulaganja. Iz svega navedenog proizlazi da su tuženici bili suglasni da tužitelj uloži sredstva u dovođenje predmeta zakupa u odgovarajuće stanje. Štoviše, osoba koja je izvela gotovo sve radove financirane od strane tužitelja jest svjedok JR, inače šogor tuženika koji je oženio sestru tuženika, a koji šogor je potvrdio da su tuženici živjeli i žive odmah do predmetne nekretnine (na 100 m udaljenosti), da im je bilo vidljivo da se izvode predmetni radovi, da su tu prolazili, nadgledali radove i nisu imali nikakvih primjedbi. Stoga je zaključak suda da su stranke navedenog zakupnog odnosa zajedno utvrdile što je sve potrebno da bi navedeni prostor bio podoban za djelatnost autopraonice, nakon čega su tuženici očito tužitelju preporučili da za te radove angažira njihovog šogora JR.

16.4. O tome da nekretnina nije bila podobna za autopraonicu i da ju je trebalo dovesti u funkciju su iskazivali svi saslušani svjedoci kojima sud vjeruje, i to: JR, MR i GR. Iz iskaza ovih svjedoka sud zaključuje da je bilo nužno izvršiti konkretna i specifična toj djelatnosti ulaganja na nekretninu tuženika radi osposobljavanja stambenog objekta i okućnice za obavljanje djelatnosti autopraonice, koji radovi su nedvojbeno izvedeni, koju činjenicu ni tuženici ne osporavaju.

16.5. U postupku je utvrđeno da se tuženici nisu protivili izvođenju radova na adaptaciji njihove nekretnine iz stambene u poslovne svrhe kojoj su ugovorom u zakupu odredili prenamjenu isključivo za obavljanje djelatnosti autopraonice, da nisu tražili njihovu obustavu ili vraćanje u prvobitno stanje.

16.6. Nadalje, temeljem iskaza svjedoka JR, iskaza tužitelja, kao i nalaza vještaka građevinske struke je sud utvrdio obim izvedenih građevinskih radova. Tako je utvrđeno da je tužitelj na predmetu spora betonirao dio koji se proteže od asfaltirane javne površine cijelom dužinom do zemljane površine, iza kuće je izbetonirao površinu, da je na objektu koji je izgrađen od betonskih blokova stavio 1 pvc prozor i 1 vrata, da je u taj objekt uveo struju i sve drugu potrebnu elektroinstalaciju. Zatim je sa sjeverne strane kuće izbetonirao površinu, izradio nepropusnu septičku jamu od 22 m3, kao i sabirnu jamu sa separatorom, izvršio kompletne zemljane radove, odnosno iskop, nasipavanje te kopanje jama za taložnicu, separator i crnu jamu te nakon toga armiranje (željezne armature) i betoniranje, budući da je prethodna crna jama bila premala i propusna. Tužitelj je također mijenjao osigurače na kući, postavio željeznu pergolu i rubnjake uz betoniranu površinu.

16.7. Osim toga, kraj obima radova, sud je stava da tužitelj zasigurno ne bi bez prethodnog dogovora o povratu uloženih sredstava, ušao u bilo kakve troškove ulaganja u prostor koji je tada bio potpuno neadekvatan za poslove pranja automobila, što proizlazi iz navoda kako tužitelja i tuženika, te ostalih saslušanih svjedoka, tako i iz nalaza i mišljenja vještaka građevinske struke, odnosno iz priloženih računa i fotografija predmeta zakupa.

17. Temeljem svega naprijed iznesenog je zaključak suda da pisani ugovor o zakupu sadrži i usmeno ugovorene dopune i pogodbe, što na neki način potvrđuje i sam tuženik pod 1) kada u stranačkom iskazu da su usmeno dogovorili povećanje cijene, a nesporno je da su tuženici usmeno dogovorili s tužiteljem da će ovaj izvršiti određena ulaganja. Nadalje, stranke nisu ikakvim sporazumom uvjetovale valjanost tih pogodbi i dopuna pisanom formom niti obveza pisane forme za njih proizlazi iz zakona (čl. 289. i čl. 286. Zakona o obveznim odnosima -Narodne novine broj: 35/05, 41/08, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 -dalje: ZOO).

17.1. Stoga izostanak pisane suglasnosti tuženika za izvedene radove u ovom slučaju ne može sam po sebi isključivati pravo tužitelja na isplatu jer među strankama mogu u takvom slučaju vrijediti i usmeno dogovorene dopune. Slijedom svega naprijed iznesenog je sud nedvojbeno utvrdio da je između stranaka postojao usmeni dogovor o tome da će tužitelj biti obeštećen, a koji je između stranaka zaključen prije nego što je tužitelj započeo s ulaganjima u predmetnu nekretninu.

18. Nadalje, temeljem naprijed izvedenih dokaza, a osobito iskaza saslušanih stranaka i svjedoka, te nalaza i mišljenja vještaka građevinske struke, sud utvrđuje da se radi i o korisnim troškovima. Tuženici su radi ulaganja tužitelja dobili funkcionalnu autopraonica koja im je odmah počela donositi profit, kako to proizlazi iz navoda tuženika pod 1) koji je na očevidu na licu mjesta naveo da oni i dalje obavljaju djelatnost pranja automobila, a što je potvrdila u svojem iskazu i svjedokinja ZR. Drugim riječima je tužitelj podigao vrijednost nekretnine tuženika jer im je upravo izgrađena infrastruktura omogućila daljnje obavljanje iste djelatnost i nakon raskida ugovora o zakupu s tužiteljem, koja se i dalje obavlja na predmetnoj nekretnini, a pri tom se tužitelj istovremeno obvezao i na plaćanje ugovorene mjesečne zakupnine, te je iz pravomoćno okončanog predmeta P-180/20 (u privitku) vidljivo da mu činjenica izvršenih ulaganja nije uzeta u obzir kod plaćanja zakupnine.

18.1. Stoga bi tužbeni zahtjev bio osnovan i iz ovog razloga, da sud nije prethodno ovom presudom utvrdio da je među strankama postignut sporazum o vraćanju uloženih sredstava tužitelju. Prema odredbi čl. 164. st. 2. ZV-a, zahtijeva li vlasnik da posjednik preda stvar, pošteni posjednik može tražiti naknadu za nužne i korisne troškove koje je imao, te stvar zadržati dok mu oni ne budu naknađeni. Korisni troškovi su oni troškovi koji su povećali vrijednost stvari. Iz provedenih dokaza je utvrđeno da je tužitelj bio u predmetnom prostoru od 2012. do 2017.godine, te je predmetna ulaganja izvršio tijekom 2012. godine kada je bio pošten posjednik. Stoga, tužitelj ima pravo tražiti naknadu korisnih troškova koje je imao u smislu odredbe čl. 164. st. 2. ZV-a.

18. Slijedom svega naprijed navedenog je sud pretežito usvojio tužbeni zahtjev tužitelja, i to u iznosu od 13.473,12 EUR obzirom na visinu ulaganja koja je utvrđena građevinskim vještačenjem, dok je odbijen tužbeni zahtjev preko dosuđenog i to za iznos od 2.453,62 EUR, sve kako je to navedeno u izreci ove presude.

19. Prijedlog tužitelja za određivanjem privremene mjere nije osnovan. Naime, odredbom čl. 344. st. 1. Ovršnog zakona („Narodne novine“, broj 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, dalje OZ), je propisano da se radi osiguranja novčane tražbine može odrediti privremena mjera ako predlagatelj osiguranja učini vjerojatnim postojanje tražbine i opasnost da će bez takve mjere protivnik osiguranja spriječiti ili znatno otežati naplatu tražbine time što će svoju imovinu otuđiti, prikriti ili na drugi način njome raspolagati.

19.1. U postupku radi određivanja privremene mjere je potrebno učiniti vjerojatnim postojanje tražbine, a u ovoj pravnoj stvari je utvrđeno postojanje sporne tražbine, pa je ta prva pretpostavka iz čl. 344. st. 1. OZ ispunjena. Međutim, tužitelj nije učinio vjerojatnom opasnost da će bez takve mjere tuženik spriječiti ili znatno otežati naplatu tražbine time što će svoju imovinu otuđiti, prikriti ili na drugi način njome raspolagati. Ovo iz razloga što je tužitelj mjeru predložio isključivo radi opasnosti da će tuženici svojim raspolaganjem utjecati na status njezine izgrađenosti i tako onemogućiti tužitelju dokazivanje naravi i vrijednosti radova, pa da se neće moći provesti građevinsko vještačenje, sve kako to tužitelj navodi u podnesku od 5. travnja 2017. (l.s. 31), a koja opasnosti više ne prijeti jer je u postupku provedeno građevinsko vještačenje i svi ostali potrebni dokazi kojima je tužitelj dokazao osnovanosti i visinu svog potraživanja. S obzirom da se za određivanje privremene mjere traži kumulativno ispunjenje zakonskih pretpostavki iz čl. 344. st. 1. OZ, to je valjalo odbiti prijedlog tužitelja za određivanje predložene privremene mjere.

20. Vezano za prigovor nedostatka aktivne legitimacije tužitelja za vođenje ovog postupka, koji prigovor tuženici po prvi put iznose na glavnoj raspravi u ponovljenom postupku dana 9. rujna 2025. (l.s. 253) navodeći da je Županijski sud u Zagrebu previdio što su ugovor o zakupu zaključili obrt [obrt], trgovina i usluge, a ne tužitelj osobno, a da je i otac tužitelja GR u jednom od postupaka pred ovim sudom tvrdio da je upravo on taj koji je izvodio opisane građevinske radove na nekretnini, navesti je da je temeljem provedenog dokaznog postupka utvrđeno da je predmetni ugovor o zakupu potpisao NR kao vlasnik obrta „ [obrt]“ i da je upravo NR vršio sve dogovore i pregovore s tuženicima oko predmetnog zakupa te vršenja ulaganja u predmetnu nekretninu, odnosno da je upravo tužitelj taj koji je sva sredstva ulagao u dovođenje predmetne nekretnine u stanje podobno za vršenje funkcije autopraonice. To su potvrdili i saslušani svjedoci JR, šogor tuženika koji je i izvodio većinu navedenih radova, kao i svjedok GR, otac tužitelja. Osim toga, i iz ugovora o zajedničkom ulaganju (partnerstvu) od 17. veljače 2012. (l.s. 8) proizlazi da je GR dao određenu svotu novca sinu, ovdje tužitelju NR, kako bi ovaj mogao urediti autopraonicu, a da otac tužitelja nije u bilo kakvom poslovnom odnosu s tuženicima.

21. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi čl. 154. st. 2. ZPP-a obzirom da je tužitelj uspio sa 85 % svog zahtjeva, dok su tuženici uspjeli sa 15 % svog zahtjeva.

21.1. Kada se od postotka uspjeha tužitelja (85 % - 15 %) oduzme postotak uspjeha tuženika, proizlazi da tužitelju pripada 70 % zatraženih troškova, a u kojem postotku je odmjeren trošak tužitelja prema odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“, broj 138/23 i 107/25, dalje: Tarifa) i VPS- u od 15.926,74 EUR.

21.2. Stoga je tužitelju priznat zatraženi trošak: sastava podnesaka od 6. travnja 2018. 331,81 EUR (Tbr. 8.1.), podnesaka od 2. listopada 2018., 25. siječnja 2023. i 3. travnja 2023. po 50,00 EUR za svaki podnesak (Tbr. 8.4.), za pristup na odgođeno ročište od 23. siječnja 2018. 100,00 EUR (Tbr. 9.5.), za održana ročište od 10. travnja 2018., 14. veljače 2022., 4. travnja 2022., 22. srpnja 2022. po 331,81 EUR za svako ročište (Tbr. 9.1.), za pristup na održana ročišta od 7. ožujka 2023. i 12. travnja 2023. po 487,71 EUR za svako ročište (Tbr. 9.1.), za odgođeno ročište od 4. rujna 2023. 100,00 EUR (Tbr. 9.5.), za održano ročište od 27. rujna 2023. 497,71 EUR (Tbr. 9.1.), ukupno 3.382,18 EUR, što uz PDV od 25 % iznosi 4.227,73 EUR, čemu treba pridodati troškove očevida i vještačenja od 929,06 EUR, te troškove sudske pristojbe na prijedlog za osiguranje od 102,86 EUR, tužbu od 205,72 EUR, presudu od 205,72 EUR i žalbu od 411,44 EUR, tako da ukupni trošak tužitelja do ukidne odluke iznosi 6.082,53 EUR.

21.3. Tužitelju u ranijem postupku do ukidne odluke nije priznat zatraženi trošak za ročište na kojem se objavljuje presuda od 99,54 EUR, jer tužitelj nije pristupio na to ročište

21.4. Nadalje je tužitelju u ponovljenom postupku priznat trošak, i to: sastava žalbe od 11. prosinca 2023. 312,50 bodova (Tbr. 10.1.), za pristup na ročišta od 9. rujna 2025. i 20. listopada 2025. po 250 bodova (Tbr. 9.1.), ukupno 812,50 bodova, što uz vrijednost boda od 2,00 EUR i PDV od 25 % iznosi 2.031,25 EUR.

21.5. Sud nije priznao tužitelju trošak za sastav podneska od 9. rujna 2025. od 100 bodova jer se radi o podnesku predanom na raspravi 9. rujna 2025. za koju raspravu je tužitelju priznat trošak, pa kako je mogao navode iz podneska navesti na zapisnik, to proizlazi da se ne radi o potrebnom trošku u smislu odredbe čl. 155. ZPP.

21.6. Stoga kada se zbroje svi troškovi tužitelja, i to 6.082,53 EUR do ukidne odluke višeg suda i 2.031,25 EUR u ponovljenom postupku, proizlazi da je tužitelj imao ukupne parnične troškove u iznosu od 8.113,78 EUR, a od čega mu prema uspjehu u postupku pripada 70 %, što iznosi 5.679,65 EUR, te je naloženo tuženicima da tužitelju na jednake dijelove naknade navedeni ukupni odmjereni parnični trošak, i to svakom tužitelju po 2.839,83 EUR, sve kako je to navedeno u izreci ovog rješenja, dok se preko dosuđenog parničnog troška odbija zahtjev tužitelja kao neosnovan.

U Zadru, 20. ožujka 2026.

Sutkinja

Maja Ivković

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba. Žalba se podnosi ovome sudu, u dovoljnom broju primjeraka za sud i protivne stranke, u roku od 15 dana od dana objave odluke, a o njoj odlučuje županijski sud.

DNA:

1. Tužitelju po punomoćniku

2. Tuženicima po punomoćniku