REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Trg J. F. Kennedyja 11

Poslovni broj: Povrv-1103/2025-13

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sutkinji Ivani Manestar, u pravnoj stvari tužitelja UPRAVITELJ - STAN d.o.o., Zagreb, Ksaverska cesta 41, OIB: 54730193110, kojeg zastupa Dunja Belaić Goleš, odvjetnica u Zagrebu, Sveti Duh 2, protiv tuženika CORPORATION 9592 d.o.o., [adresa], OIB: 90249683839, kojeg zastupa Pavao Leasr, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Župan, Babić i Antunović d.o.o., Zagreb, Horvatova ulica 80A, radi isplate, nakon javne glavne rasprave zaključene 16. veljače 2025. u prisutnosti punomoćnice tužitelja i punomoćnika tuženika, dana 19. ožujka 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Ukida se u cijelosti platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi Javnog bilježnika Marine Markioli, Zagreb, Nehajska 9, poslovni broj UPP/OS-Ovrv-211/2025 (Općinski građanski sud u Zagrebu, poslovni broj Ovrv-15459/2025) od 5. ožujka 2025. te se tužbeni zahtjev u cijelosti odbija kao neosnovan.

II. Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 1.040,26 EUR, u roku od 8 dana.

III. Odbija se zahtjev tuženika za naknadu troškova parničnog postupka u iznosu od 290,26 EUR, kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Predmetni postupak vodi se povodom prigovora tuženika protiv rješenja o ovrsi Javnog bilježnika Marine Markioli, Zagreb, Nehajska 9, poslovni broj UPP/OS-Ovrv- 211/2025 (Općinski građanski sud u Zagrebu, poslovni broj Ovrv-15459/2025) od 5. ožujka 2025., nakon kojeg je predmetno rješenje o ovrsi stavljeno izvan snage u dijelu kojim je određena ovrha te su ukinute sve provedene radnje, a određeno je da će se postupak nastaviti kao povodom prigovora protiv platnog naloga, nakon čega se ovršni prijedlog tužitelja smatra tužbom, a prigovor tuženika odgovorom na tužbu.

2. Tuženik u prigovoru navodi da je tužitelj upravitelj zgrade na adresi [adresa], a on da je jedan od suvlasnika te zgrade. Međutim, da je tužitelju otkazan Ugovor o upravljanju dopisom od 27. siječnja 2025., kada mu je počeo teći otkazni rok, koji da će proteći 28. ožujka 2025. Dakle, da je tužitelj pokrenuo ovaj postupak nakon što mu je otkazan Ugovor o upravljanju, 28. siječnja 2025., iako je nakon otkaza mogao poduzimati samo hitne radnje, a nikako pokretati sudske postupke radi naplate doprinosa za sredstva zajedničke pričuve. Stoga da će protekom otkaznog roka tužitelj izgubiti aktivnu legitimaciju za vođenje ovog postupka. Osim toga, da je tužitelj pogrešno obračunao visinu pričuve u konkretnom slučaju, jer je za četiri garažna mjesta u vlasništvu tuženika primijenio koeficijent 1, iako je prema odredbi čl. 14. Međuvlasničkog ugovora trebao primijeniti koeficijent 0,75. Tako da bi pričuva za svako od garažnih mjesta trebala iznositi 23,36 EUR, umjesto potraživanih 31,15 EUR, tako da bi svaki od utuženih računa trebao glasiti na iznos od 276,15 EUR umjesto na iznos od 283,94 EUR, što da umanjuje ukupno potraživanje za 93,48 EUR, dakle, da bi ukupan iznos potraživane pričuve trebao biti 3.313,80 EUR. Pored toga, napominje da u njegov poslovni prostor koji se nalazi u prizemlju zgrade od 2020. prodire voda, što da je najvjerojatnije posljedica potresa iz 2020., a što da tužitelj kao upravitelj zgrade nije nikada sanirao (nije pregledao prostor, niti je otklonio uzrok prodora vode). Budući da je predmetni prostor bio u zakupu, a zakupnik ga zbog prodora vode nije mogao koristiti, to da je tuženik od siječnja 2024. trpio štetu u vidu smanjene zakupnine. Izmaklu korist u vidu smanjene zakupnine tuženik da je obračunao i za istu ispostavio račun svim suvlasnicima predmetne zgrade. Stoga da tuženik izjavljuje tužitelju prijeboj u iznosu od 4.588,35 EUR po osnovi naknade štete temeljem računa koje je po toj osnovi izdao suvlasnicima predmetne zgrade. Osim toga, da tuženik trpi daljnju štetu, jer mu je zakupnik zbog prodora vode otkazao Ugovor o zakupu u studenom 2024., zbog čega da tuženik gubi 2.700,00 EUR mjesečno po osnovi zakupnine počevši od siječnja 2025. Kako tužitelj kao upravitelj zgrade nije ispunio svoje obveze iz Ugovora o upravljanju, to da je utuženo potraživanje neosnovano.

3. U očitovanju na prigovor tuženika tužitelj navodi da je tuženik suvlasnik stambene zgrade na adresi [adresa], koja zgrada da je u utuženom razdoblju činila jednu funkcionalnu cjelinu s zgradom na adresi [adresa], a objema da je upravljao tužitelj. U zgradi na adresi [adresa], tuženik da je vlasnik 5 garažnih mjesta i jednog poslovnog prostora. Svi ti posebni etažni dijelovi da su upisani u zk ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao etaža E-75 (garažno mjesto u podrumu zgrade [adresa] površine 9,75 m2), E-76 (garažno mjesto u podrumu zgrade [adresa] površine 10,80 m2), E-77 (garažno mjesto u podrumu zgrade [adresa] površine 8,48 m2), E-78 (garažno mjesto u podrumu zgrade [adresa] površine 19,28 m2), E- 79 (garažno mjesto u podrumu zgrade [adresa] površine 11,10 m2) i E-102 (poslovni prostor u prizemlju zgrade zgrade [adresa] površine 336,50 m2). U ovom postupku da se potražuje naplata doprinosa sredstava zajedničke pričuve za te posebne etažne dijelove. Suvlasnici stambene zgrade u [adresa] i [adresa] da su sklopili Međuvlasnički ugovor, kojeg je sklopila zakonom propisana većina suvlasnika, temeljem kojeg da je sklopljen Ugovor o upravljanju s tužiteljem. Visina doprinosa za sredstva zajedničke pričuve da je utvrđena sukladno Međuvlasničkom ugovoru, množenjem površine pojedinog etažnog dijela s mjesečnim doprinosom za pričuvu koji je utvrđen odlukom suvlasnika, a način obračuna tog doprinosa da je vidljiv iz vjerodostojnih isprava dostavljenih uz ovršni prijedlog. Tužitelj kao upravitelj zgrade da je ovlašten po samom zakonu pokretati, u ime i za račun suvlasnika, sudske postupke radi naplate sudske pričuve. Ne osporava da mu je otkazan Ugovor o upravljanju, ali tvrdi da da u trenutku podnošenja ovršnog prijedloga to još nije bilo realizirano, budući da su suvlasnici stambene zgrade u [adresa] i [adresa], tek 14. studenog 2025. potpisali Sporazum o raspodjeli sredstava i troškova nakon razdvajanja zajednice suvlasnika. Prema tom sporazumu da je tužitelj i dalje upravitelj zgrade na adresi [adresa], dok je Zapad-Stan d.o.o. izabran za upravitelja zgrade na adresi [adresa]. Napominje da se posebni dijelovi koji su u vlasništvu tuženika nalaze i na ulazu [adresa] i na ulazu [adresa]. Smatra da u ovoj parnici tuženik ne može izjavljivati prijeboj niti predlagati dokaze radi utvrđivanja postojanja njegove eventualne protutražbine, budući da se u ovoj parnici odlučuje isključivo o održavanju na snazi ili ukidanju platnog naloga sadržanog u rješenju o ovrsi (čl. 451. st. 3. Zakona o parničnom postupku /Narodne novine, broj: 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007. – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 28/2013., 89/2014. – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/2019., 80/2022., dalje u tekstu: ZPP/).

4. Tuženik smatra da je očitovanje tužitelja dostavljeno protekom ''prekluzivnog'' roka propisanog odredbom čl. 461.a ZPP-a, slijedom čega da sud isto ne smije uzeti u razmatranje prilikom donošenja presude u ovom predmetu. Podredno, ukazuje da je Sporazumom o raspodjeli sredstava i troškova nakon razdvajanja zajednice suvlasnika ([adresa] i [adresa]), u čl. 4. st. 1., određeno da pojedinačna dugovanja za pričuvu koja su nastala do 31. siječnja 2025. nisu predmet tog sporazuma te da se ona prenose na novog upravitelja sukladno popisu dužnika. Stoga tuženik smatra da je predmetno potraživanje preneseno na novog upravitelja pa da tužitelj nije aktivno legitimiran voditi ovu parnicu. Uzgredno, novi upravitelj da je počeo s upravljanjem i prikupljanjem pričuve u travnju 2025.

5. Na upit suda da li odluka suvlasnika o otkazu Ugovora o upravljanju s tužiteljem donesena propisanom većinom glasova tužitelje je dogovorio da su tu odluku donijeli suvlasnici koji se nalaze na adresi [adresa], iako se stanovi koji se nalaze na toj adresi, nalaze na istoj zemljišnoknjižnoj čestici kao i stanovi na adresi [adresa] te su se svi oni smatrali dijelom jedne nekretnine. Na daljnji upit suda kojom nekretninom upravlja tužitelj, tužitelj je izjavio da i dalje upravlja posebnim dijelovima nekretnine koji se nalaze na adresi [adresa], s time da se zajednički dijelovi nalaze na obje adrese. Na daljnji upit suda na koji račun se potražuje naplata zajedničke pričuve u ovom postupku, tužitelj je odgovorio da se naplata potražuje u korist jedinog računa koji je u trenutku pokretanja ovog postupka bio otvoren u tu svrhu, a danas da taj račun služi naplati pričuve za suvlasnike na adresi [adresa], s time da će se svi tako naplaćeni prihodi podijeliti između suvlasnika na te dvije adrese sukladno sklopljenom Sporazumu. Na daljnji upit suda da li su se suvlasnici na predmetne dvoje adrese upisali u registar suvlasnika sukladno Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, tužitelj je izjavio da je postupak upisa pokrenut te je naknadno dostavio izvadak iz registra suvlasnika za stambenu zgradu u [adresa], čiji je upravitelj Zapad-Stan d.o.o., a zajednica suvlasnika ima naziva [adresa], a da se za zgradu na adresi [adresa], upi još uvijek u tijeku, budući da je potrebno Međuvlasničkim ugovorom urediti odnose između suvlasnika te dvije zgrade, jer se posebni dijelovi nekretnine koji su u vlasništvu tuženika nalaze u obje zgrade. Na upit suda da li je tuženik u ovom postupku izjavio procesnopravni prigovor radi prebijanja tražbine ili materijalnopravni prigovor prijeboja, tuženik je izjavio da je izvršio materijalnopravni (građanskopravni) prijeboj te da je tražbina tužitelja već prestala prijebojem.

6. Tužitelj je osporavao mogućnost izvršenja materijalnopravnog prijeboja u ovom postupku te je predložio da sud pozive novog upravitelja zgrade [adresa], Zapad-Stan d.o.o., da stupi u predmetnu parnicu kao dodatni tužitelj.

7. Tijekom dokaznog postupka pročitani su računi tužitelja s obračunima pričuve (list 17. – 64. spisa), računi tuženika (list 83. – 95. spisa), izjava o izvanrednom raskidu Ugovor o zakupu dana od strane zakupnika tuženikovog poslovnog prostora 25. studenog 2024. (list 96. – 97. spisa), zapisnik o primopredaji poslovnog prostora od 31. prosinca 2024. (list 98. – 99. spisa), izjava o otkazu Ugovora o upravljanju od 27. siječnja 2025. s odlukom suvlasnika u prilogu (list 100. – 119. spisa), Ugovor o upravljanju stambenom zgradom [adresa] i [adresa] sklopljen 26. travnja 2006. između tužitelja kao upravitelja i suvlasnika predmetne zgrade (list 120. – 122. spisa, dalje u tekstu: Ugovor o upravljanju zgradom), Međuvlasnički ugovor 140320006 sklopljen između suvlasnika stambeno-poslovne zgrade u [adresa] i [adresa] (list 123. – 136. spisa, dalje u tekstu: Međuvlasnički ugovor), ispis e-mail korespondencije (list 137. – 159. spisa), izvadak iz zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela Zagreb, za zk ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 190. – 191. i 195. – 211. spisa), Sporazum o raspodjeli sredstava i troškova nakon razdvajanja zajednice suvlasnika ([adresa] i [adresa]) sklopljen 14. studenog 2025. između zajednice suvlasnika [adresa], zajednice suvlasnika [adresa], upravitelja Zapad-stan d.o.o. i tužitelja (list 192. – 194. spisa, dalje u tekstu: Sporazum o raspodjeli) i izvadak iz registra zajednice suvlasnika od 28. siječnja 2026. (list 252. spisa).

8. Isprave koje su po prvi puta predložene kao dokaz i dostavljene nakon održavanja prvog pripremnog ročišta, a mogle su biti dostavljene ranije, sud nije uzeo u razmatranje prilikom donošenja presude (čl. 461.a st. 9. ZPP-a).

9. S druge strane, sud je uzeo u razmatranje navode i dokazne prijedloge koje je tužitelj iznio u podnesku od 16. prosinca 2025., koji je dostavljen sudu istog dana, budući da je taj podnesak predan unutar prekluzivnog roka.

10. Naime, odredbom čl. 461.a st. 6. ZPP-a je određeno da je u postupku u sporovima male vrijednosti u povodu prigovora prigovora protiv rješenja o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave tužitelj dužan najkasnije u podnesku predanom sudu u roku od 15 dana od dostave prigovora protiv rješenja kojim je stavljeno izvan snage rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave u dijelu kojim je određena ovrha, iznijeti sve činjenice na kojima temelji svoje zahtjeve i predložiti dokaze potrebne za utvrđivanje iznesenih činjenica te predložiti održavanje usmene rasprave.

11. S druge strane, u tim postupcima je tuženik dužan najkasnije u roku od 15 dana od primitka gore navedenog tužiteljevog podneska iznijeti sve činjenice na kojima temelji svoje zahtjeve i predložiti dokaze potrebne za utvrđivanje iznesenih činjenica te predložiti održavanje usmene rasprave (čl. 461.a st. 7. ZPP-a).

12. Stranke mogu na pripremnom ročištu iznositi nove činjenice i predlagati nove dokaze samo ako ih bez svoje krivnje nisu mogle iznijeti, odnosno predložiti u gore navedenim podnescima (čl. 461.a st. 9. ZPP-a).

13. Ovaj sud, prije svega, smatra da rokovi iz odredbe čl. 461.a st. 6. i 7. ZPP-a nisu prekluzivni, već da stranke mogu iznositi nove činjenice i predlagati nove dokaze sve do održavanja pripremnog ročišta, dakle, u podnescima koji su predani do pripremnog ročišta (s time u vezi se navodi da stranke redovno u sudskim postupcima ne podnose isključivo svaka po jedan podnesak, već više njih, a sud ih uzima u obzir, ako se njihovim podnošenjem ne odugovlači postupak i ako ih smatra potrebnim za tijek postupka, u smislu odredbe čl. 299.a st. 2. ZPP-a), a da prekluzija u iznošenju novota nastupa tek s održavanjem pripremnog ročišta.

14. S druge strane, s obzirom da je tužitelju dostavljen prigovor tuženika 1. prosinca 2025., to je zadnji dan instruktivnog roka od 15 dana za dostavu očitovanja bio 16. prosinca 2025., kojeg dana je tužitelj i podnio svoje očitovanje, slijedom čega se navodi tuženika o nastupanju prekluzije u svakom slučaju ukazuju neosnovanima.

15. Međutim, ocjenom izvedenih dokaza, sukladno odredbi čl. 8. ZPP-a, sud je zaključio da je tužbeni zahtjev neosnovan.

16. Predmet spora jest naplata doprinosa za sredstva zajedničke pričuve za posebne dijelove nekretnine u vlasništvu tuženika u zgradi na adresi [adresa], u razdoblju od veljače 2024. do siječnja 2025.

17. Među strankama je nesporno da je tuženik vlasnik određenih posebnih dijelova nekretnine na adresi [adresa] i to, kako proizlazi iz zk ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], garažnog mjesta oznake 75 u podrumu te zgrade površine 9,75 m2 (etaža E- 75), garažnog mjesta oznake 76 u podrumu te zgrade površine 10,80 m2 (etaža E-76), garažnih mjesta oznake 77 u podrumu te zgrade površine 8,48 m2 (etaža E-77), garažnog mjesta oznake 78 u podrumu te zgrade površine 19,28 m2 (etaža E-78), garažnog mjesta oznake 79 u podrumu te zgrade površine 11,10 m2 (etaža E-79) te poslovnog prostora oznake 102 u prizemlju te zgrade površine 336,50 m2 s pripadajućim parkirnim mjestima u prizemlju zgrade oznake 109, 110, 111, 112 i 113, ukupne površine 14,71 m2.

18. Isto tako je nesporno da tuženik u utuženom razdoblju nije platio doprinose za sredstva zajedničke pričuve.

19. Sporno je da li je tužitelj aktivno legitimiran potraživati predmetnu naplatu sredstava zajedničke pričuve, s obzirom da mu je prije pokretanja ovog postupka Ugovor o upravljanju otkazan te je u međuvremenu došlo do razdvajanja suvlasnika posebnih dijelova na adresama [adresa] i [adresa], s time da je upravitelj na adresi [adresa], za koju je u zemljišnim knjigama navedeno da se nalaze svi posebni dijelovi u vlasništvu tuženika, društvo Zapad-stan d.o.o., a ne tužitelj.

20. Sporno je i da li je potraživanje po osnovi zajedničke pričuve prestalo prijebojem s navodnom tražbinom tuženika prema suvlasnicima zgrade u [adresa] po osnovi naknade štete zbog nesaniranja (valja) zajedničkih dijelova zgrade i posljedičnog prodora vode u poslovni prostor tuženika.

21. Naposljetku, sporna je utužena visina doprinosa za sredstva zajedničke pričuve, budući da tuženik tvrdi da je obračun za garažna mjesta izvršen primjenom pogrešnog koeficijenta.

22. Troškove za održavanje i za poboljšavanje nekretnine, kao i doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno (čl. 89. st. 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima /Narodne novine, broj: 91/1996., 68/1998., 137/1999., 22/2000., 73/2000., 129/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009., 153/2009., 90/2010., 143/2012., 152/2014., dalje u tekstu: ZVDSP/).

23. Zajedničku pričuvu tvore novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, a njena visina utvrđuje se međuvlasničkim ugovorom (čl. 90. st. i čl. 375. ZVDSP-a).

24. Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine (čl. 375. st. 3. ZVDSP-a).

25. Nije sporno da je predmetni Međuvlasnički ugovor potpisala većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine, slijedom čega isti, kao i odluke koje iz njega proizlaze obvezuju i one suvlasnike koji ga nisu potpisali.

26. Odredbom čl. 10. st. 1. Međuvlasničkog ugovora određeno je da se udio suvlasnika u troškovima upravljanja, sve dok se ne utvrde vrijednosti posebnih dijelova nekretnine, utvrđuje na način da visina udjela odgovara odnosu korisne površine svakog posebnog dijela nekretnine prema zbroju korisnih površina svih posebnih dijelova u zgradi, korigiran s koeficijentima iz čl. 14. Međuvlasničkog ugovora koji proizlaze iz namjene pojedinog prostora.

27. Prema odredbi čl. 14. st. 1. Međuvlasničkog ugovora razdioba troškova upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova i uređaja obavlja se uz sljedeće korekcijske koeficijente: za stambeni prostor – koeficijent 1, za garažni i parkirni prostor

- koeficijent 0,75, za poslovni prostor – koeficijent 1,25, za stanove koji se koriste kao poslovni prostor – koeficijent 1,25 i za druge stambene prostorije – koeficijent 1.

28. Svaki suvlasnik dužan je plaćati mjesečni doprinos u visini od 1,54 kn/m2 mjesečno (čl. 13. Međuvlasničkog ugovora) do 20-og u mjesecu za tekući mjesec (čl. 14. st. 2. Međuvlasničkog ugovora).

29. Iz utuženih računa proizlazi da je tužitelj tuženiku za svaki mjesec obračunao doprinos za zajedničku pričuvu za poslovni prostor površine 336,50 m2 primjenom koeficijenta 1,25 u visini od 0,60 EUR/m2 uz obračun dodatnog troška od 0,41 EUR (i time dobio iznos pričuve od 252,79 EUR/mjesečno) te doprinos za garažna mjesta ukupne površine 51,92 m2 primjenom koeficijenta 1 u visini od 0,60 EUR/m2 (i time dobio iznos pričuve od 31,15 EUR/mjesečno).

30. Iako sudu nije dostavljena odluka suvlasnika čiji dijelovi čine većinu svih suvlasničkih dijelova o povećanju mjesečne pričuve s iznosa od 0,20 EUR/1,54 kn/m2 na 0,60 EUR/m2, tuženik ne osporava da je do takvog povećanja došlo, tako da tom dijelu ne prigovara obračunu tužitelja.

31. Međutim, tužitelj je pričuvu za garažna mjesta (ne i za pakirna mjesta, jer ista nisu posebno etažirana, dakle, ne smatraju se posebnim dijelom nekretnine) obračunao primjenom koeficijenta 1 za stambene prostore, umjesto primjenom koeficijenta 0,75.

32. S druge strane, tužitelj je obračunao pričuvu za garažna mjesta ukupne površine 51,92 m2, iako je prema zemljišnim knjigama ukupna površina 5 garažnih mjesta u podrumu zgrade (koja su posebno etažirana) 59,41 m2. Kada bi se na tu površinu primijenila naknada od 0,60 EUR/m2 uz primjenu koeficijenta 0,75, proizlazilo bi da bi mjesečna pričuva za garažna mjesta tuženika iznosila 26,73 EUR, a ne 31,15 EUR koliko se od tuženika potražuje u ovom postupku.

33. To znači da bi ukupna mjesečna pričuva za tuženika iznosila 279,52 EUR (252,79 EUR za poslovni prostor - koji iznos tuženik ne osporava i 26,73 EUR za garažna mjesta), a ne utuženih 283,94 EUR, a kako je u ovom postupku utuženo razdoblje od veljače 2024. do siječnja 2025., dakle, 12 mjeseci, to bi pravilnim obračunom pričuva koju bi tuženik bio dužan platiti u utuženom razdoblju iznosila 3.354,24 EUR, a ne utuženih 3.407,28 EUR, dakle, potraživanje bi bilo neosnovano za ukupno 53,04 EUR ili za 4,42 EUR mjesečno s pripadajućim zateznim kamatama.

34. Dakle, osnovano tuženik osporava visinu tužbenog zahtjeva, ali ne u iznosu kojeg on navodi, budući da nije uzeo u obzir da mu se pričuva obračunava za pet garažnih mjesta, a ne samo za četiri garažna mjesta.

35. Napominje se da se u slučaju zakašnjenja s plaćanjem doprinosa za sredstva zajedničke pričuve, zatezne kamate mogu potraživati od 21. u mjesecu za tekući mjesec, a tužbenim zahtjevom u ovom postupku se potražuju od kasnijeg dana, 22. u mjesecu za tekući mjesec i to primjenom odgovarajuće stope zateznih kamata, one koja je određena odredbom čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine, broj: 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 145/2023., 155/2023., dalje u tekstu: ZOO) za ostale obvezne odnose (obveza plaćanja pričuve jest zakonska obveza suvlasnika).

36. Nadalje, odredbom čl. 200. ZOO-a propisani su slučajevi kada je prijeboj isključen.

37. Tako je odredbom čl. 200. t. 1. ZOO-a određeno da ne može prestati prijebojem tražbina koja se ne može zaplijeniti, dakle, tražbina koja ne može biti predmetom ovrhe.

38. Prema odredbi čl. 90. st. 4. ZVDSP-a dopuštena su samo ona plaćanja iz pričuve koja su učinjena radi plaćanja troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine ili otplatu zajma uzetoga za pokriće tih troškova te je ovrhu je na zajedničkoj pričuvi dopušteno provoditi samo radi podmirenja tih tražbina.

39. Dakle, tražbina po osnovi doprinosa za sredstva zajedničke pričuve može biti predmetom ovrhe samo u svrhu namirenja tražbine naplate troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine ili namirenja tražbine povrata zajma uzetog radi pokrića tih troškova, dok u ostalim slučajevima ne može biti predmetom ovrhe.

40. To znači da tuženik ne može svoju eventualnu tražbinu koju ima prema suvlasnicima nekretnine po osnovi naknade štete u vidu izmakle koristi po osnovi manje naplaćene zakupnine od svog zakupnika prebiti s tražbinom tih suvlasnika prema njemu po osnovi naplate doprinosa za sredstva zajedničke pričuve.

41. Dakle, utuženo potraživanje nije moglo prestati time što je tuženik izjavio prijeboj navedene tražbine tužitelju tijekom ovog postupka.

42. Međutim, iz dokaznog postupka proizlazi da tužitelj nije aktivno legitimiran zahtijevati od tuženika naplatu doprinosa za sredstva zajedničke pričuve, koje tuženik nesporno nije platio te koje bi trebao platiti u iznosima, na datume i s zateznim kamatama kako je to utvrđeno u točkama 32. – 35. obrazloženja ove presude.

43. Naime, upravitelj zgrade u suvlasništvu na kojoj je uspostavljeno etažno vlasništvo jest nalogoprimac svih suvlasnika (čl. 45. st. 1. ZVDSP-a), koji upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika, i to umjesto njih (čl. 93. st. 1. ZVDSP-a) te koji je u upravljanju nekretninom ovlašten voditi u ime svih suvlasnika nekretnine postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka (čl. 93. st. 2. ZVDSP-a).

44. Međutim, tužitelj više nije upravitelj zgrade na adresi [adresa], a i predmetni postupak je pokrenuo nakon što mu je Ugovor o upravljanju već otkazan te je bilo izvjesno da više neće imati aktivnu legitimaciju zastupati suvlasnike pred sudom.

45. Ovdje svakako treba spomenuti da izjavu o otkazu Ugovora o upravljanju nisu dali samo suvlasnici s adrese [adresa], kao što to tvrdi tužitelj, već suvlasnici zgrade koja se nalazi na obje adrese, [adresa] te [adresa].

46. Naime, u prilogu izjave o otkazu Ugovora o upravljanju od 27. siječnja 2025. nalazi se odluka suvlasnika o otkazu Ugovora o upravljanju s tužiteljem, o usvajanju novog Međuvlasničkog ugovora s mjesečnim doprinosom zajedničkoj pričuvi u iznosu od 0,60 EUR/m2, o odabiru TT za predstavnika suvlasnika za mjesečnu naknadu u iznosu od 320,00 EUR te o odabiru novog upravitelja Stambeni ZG d.o.o. za mjesečnu naknadu u iznosu od 0,05 EUR/m2 uvećano za PDV, koju potpisuju suvlasnici koji imaju barem 59,29% svih suvlasničkih dijelova u zgradi koja se nalazi na obje adrese, [adresa] i [adresa].

47. Izjavu o otkazu Ugovora o upravljanju od 27. siječnja 2025. potpisuje odvjetnik Luka Marok, koji navodi da kao punomoćnik zastupa suvlasnike stambene zgrade koja se nalazi na obje adrese, [adresa] i [adresa] te navodi da u prilogu te izjave, osim gore navedene odluke svih suvlasnika, dostavlja i odluku suvlasnika potpisanu od strane suvlasnika koji imaju 67% svih suvlasničkih dijelova, o protivljenju da se dilatacija [adresa] izdvoji kao zasebna funkcionalna cjelina, u smislu odredbe čl. 4. st. 1. t. 3. Zakona o upravljanju zgradama (Narodne novine, broj: 152/2024., dalje u tekstu: ZUZ), jer da ista to u smislu tog zakona niti nije (niti je odvojena zgrada, niti ima svoj ulaz koji ima pristup s javne površine).

48. Također, u izjavi o otkazu Ugovora o upravljanju od 27. siječnja 2025. ovdje tužitelju se navodi da mu od tog dana (s obzirom da je izjava dostavljena putem e- maila) počinje teći ugovoreni otkazni rok u trajanju od 60 dana te ga se moli da u tom roku poduzima isključivo hitne popravke, sukladno odredbi čl. 25. ZUZ-a, a da nije ovlašten poduzimati radnje redovitog održavanja ili upravljanja imovinom suvlasnika stambene zgrade, u protivnom da će odgovarati suvlasnicima za nastalu im štetu. Isto tako, tužitelj je pozvan pripremiti dokumentaciju za primopredaju novom upravitelju zgrade, Stambeni ZG d.o.o., sukladno odredbama čl. 54. st. 3. i 3. ZUZ-a.

49. Dakle, suvlasnici zgrade u [adresa] i 2A, koja je tada činila jednu funkcionalnu cjelinu, kojom je upravljao jedan upravitelj, ovdje tužitelj, su propisanom većinom glasova otkazali tužitelju Ugovor o upravljanju i izričito mu naveli da tijekom trajanja otkaznog roka nije ovlašten poduzimati radnje redovitog održavanja ili upravljanja imovinom suvlasnika stambene zgrade.

50. Radnja pokretanja sudskog postupka u svrhu naplate doprinosa za zajedničku pričuvu jest radnja redovitog upravljanja imovinom suvlasnika na čije poduzimanje tužitelj, prema volji samih suvlasnika, izraženoj u propisanoj većini, nije bio ovlašten tijekom trajanja otkaznog roka.

51. Upravitelj zgrade jest nalogoprimac suvlasnika zgrade, a u ovom slučaju su suvlasnici izmijenili nalog koji su mu dali sklapanjem Ugovora o upravljanju, tako što su taj ugovor otkazali te su nalog suzili isključivo na poduzimanje radnji hitnih popravaka, ako isti budu bili potrebni, dakle, nalog je sužen na poduzimanje određenih radnji održavanja zgrade, dok je u odnosu na radnje upravljanja imovinom suvlasnika i zastupanja suvlasnika u tom upravljanju nalog u potpunosti opozvan.

52. Budući da je Ugovor o upravljanju otkazan 27. siječnja 2025., a predmetni postupak je pokrenut 28. siječnja 2025., dakle, tijekom trajanja otkaznog roka, to tužitelj nije bio ovlašten na pokretanje predmetne parnice već od samog početka, a u svakom slučaju je prestao biti ovlašten zahtijevati naplatu pričuve nakon isteka tog otkaznog roka, 29. ožujka 2025., budući da je tada i formalno prestao biti upravitelj zgrade na adresi [adresa] i 2A.

53. Valja napomenuti da su nakon otkaza Ugovora o upravljanju s tužiteljem, nastupile promjene u smislu da je došlo do razdvajanja suvlasnika odnosno vlasnika posebnih dijelova nekretnine na adresi [adresa] i [adresa], tako da prema tvrdnji tužitelja on upravlja posebnim dijelovima nekretnine na adresi [adresa], dok upravitelj Zapad-stan d.o.o. upravlja posebnim dijelovima nekretnine na adresi [adresa].

54. Iako tužitelj tvrdi da se određeni posebni dijelovi nekretnine koji su u vlasništvu tuženika nalaze na obje adrese, isto ne proizlazi iz zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u kojem je za sve posebne dijelove u vlasništvu tuženika (etažirana garažna mjesta i poslovni prostor) pa i za parkirna mjesta koja nisu posebno etažirana, već su knjižena kao pripadci poslovnog prostora, navedeno da se nalaze na adresi [adresa].

55. Isto tako, u popisu suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim dijelovima i udjelom u troškovima održavanja, koji je prilog odluke suvlasnika nekretnine [adresa] i 2A o otkazu Ugovora o upravljanju s tužiteljem, o imenovanju novog upravitelja, sklapanju novog Međuvlasničkog ugovora te odabiru novog predstavnika suvlasnika, se navodi da se svi posebni dijelovi nekretnine kojih je vlasnik tuženik (poslovni prostor površine 336,50 m2 oznake PP 102 s pet vanjskih parkirnih mjesta oznake VPM 109 do 113, ukupne površine 14,71 m2 te pet podzemnih garažnih mjesta oznake 75 do 79) nalaze na adresi [adresa].

56. Stoga tužitelj, kao trenutni upravitelj posebnih dijelova nekretnine na adresi [adresa], nije ovlašten voditi ovaj postupak naplate pričuve protiv tuženika čiji se posebni dijelovi nalaze na adresi [adresa], a osobito ne način da isplatu potražuje u korist računa zajedničke pričuve vlasnika posebnih dijelova nekretnine na adresi [adresa], kao što je to tužitelj naveo na izričit upit suda.

57. Valja spomenuti i Sporazum o raspodjeli koji ej sklopljen u studenom 2025. između Zajednice suvlasnika [adresa], koju zastupa predstavnik TT, Zajednice suvlasnika [adresa], koju zastupa predstavnica HT, upravitelja posebnih dijelova na adresi [adresa] – Zapad-stan d.o.o. te tužitelja kao upravitelja posebnih dijelova na adresi [adresa].

58. Tako je u odredbi čl. 4. st. 1. Sporazuma o razdvajanju navedeno da pojedinačna dugovanja suvlasnika za pričuvu nastala do 31. siječnja 2025. nisu predmet tog sporazuma te da se ista prenose na novog upravitelja sukladno popisu dužnika i nastavljaju se naplaćivati prema važećim propisima i međuvlasničkom ugovoru.

59. Time su suvlasnici zgrade na obje adrese, [adresa] i 2A, po ocjeni ovog suda, ponovno iskazali volju da postupke naplate dugovanja nastalih do 31. siječnja 2025., dakle, praktički do otkaza Ugovora o upravljanju s tužiteljem, vodi aktualni upravitelj, a što tužitelj u odnosu na tuženika, kao vlasnika posebnih dijelova na adresi [adresa], nikako nije.

60. S jedne strane, s obzirom da novi upravitelj posebnih dijelova nekretnine na adresi [adresa], društvo Zapad-stan d.o.o., nije sveopći pravni sljednik ovdje tužitelja, kao ranijeg upravitelja zgrade, to isti nije mogao stupiti u predmetnu parnicu na mjesto tužitelja po samom zakonu, a s druge strane, taj novi upravitelj nije niti iskazao interes da stupi u predmetnu parnicu na mjesto tužitelja, u kojem slučaju bi se radilo o subjektivnoj preinaci tužbe, za koju bi bio potreban pristanak svih stranaka u ovom postupku, u smislu odredbe čl. 192. st. 1. – 3. ZPP-a.

61. Tužitelj je na posljednjem ročištu predložio da sud pozove Zapad-stan d.o.o. da stupi u predmetnu parnicu kao dodatni tužitelj, međutim, ne postoji odredba u ZPP-u koja bi obvezivala parnični sud na takvo postupanje.

62. Tužitelj, doduše, može zatražiti da se treću osobu obavijesti o otpočetoj parnici, da bi se time zasnovao stanoviti građanskopravni učinak i to podneskom u kojem će navesti razlog obavijesti i u kakvu se stanju nalazi parnica, u smislu odredbe čl. 211. st. 1. ZPP-a, međutim, tužitelj tako nešto nije zatražio, niti smatra da bi se obavještavanjem društva Zapad-stan d.o.o. prema njemu zasnovao određeni građanskopravni učinak, već bi htio da mu se Zapad-stan d.o.o. pridruži na tužiteljskoj stani, a sud u tako nečem nema osnove posredovati, već je to nešto što je tužitelj trebao dogovoriti s Zapad-stanom d.o.o. izvan ovog postupka.

63. Naposljetku, ukazuje se da je odredbom čl. 64. st. 2. ZUZ-a određeno da je u sudskim postupcima koji su započeti, a nisu dovršeni do njegova stupanja na snagu, sve do zaključenja glavne rasprave moguće preinačiti tužbu na način da umjesto suvlasnika zgrade ili upravitelja zgrade u ime suvlasnika zgrade kao tužitelj bude navedena zajednica suvlasnika.

64. Za takvu preinaku nije potreban pristanak tuženika niti pristanak zajednice suvlasnika ako ona stupa na mjesto tužitelja te zajednica suvlasnika mora primiti parnicu u onom stanju u kakvu se ona nalazi u trenutku kad u nju stupa (čl. 64. st. 3. i 4. ZUZ-a).

65. Na izričit upit suda tužitelj je dostavio sudu izvadak iz Registra zajednica suvlasnika od 28. siječnja 2026. iz kojeg proizlazi da je zajednica suvlasnika naziva Zgrada [adresa], upisana u taj registar 26. siječnja 2026., čime je stekla pravnu osobnost (čl. 8. st. 1. ZUZ-a), a kao upravitelj zgrade je upisan Zapad- stan d.o.o.

66. ZUZ je stupio na snagu 1. siječnja 2025., ali je Registar zajednica suvlasnika ustrojen tek znatno kasnije (rok je bio do 1. srpnja 2025, sukladno odredbi čl. 60. i 69. ZUZ-a), slijeodm čega, iako je predmetni postupak pokrenut nakon stupanja na snagu ZUZ-a, 28. siječnja 2025., navedene odredbe bi valjalo na odgovarajući način primijeniti i na predmetni postupak, s obzirom da u trenutku njegova pokretanja nije postojala procesna mogućnost da se zajednica suvlasnika označi kao stranka u sudskom postupku.

67. Dakle, tužitelj, koji je raniji upravitelj predmetne zgrade, je mogao u ovom postupku preinačiti tužbu tako da će kao tužitelja naznačiti zajednicu suvlasnika Zgrada [adresa] te za takvu preinaku ne bi bio potreban pristanak niti te zajednice suvlasnika, a niti ovdje tuženika, ali tužitelj iz njemu poznatih razloga tako nije postupio, već je do kraja ovog postupka kao tužitelja naznačavao sebe, kao ovlaštenog upravitelja stambene zgrade u [adresa] i [adresa], a što nije točno, jer tužitelj nije upravitelj posebnih dijelova nekretnine koji se nalaze na adresi [adresa], već je to Zapad-stan d.o.o.

68. Stoga je zbog nedostatka aktivne legitimacije, platni nalog pobijanog rješenja o ovrsi valjalo u cijelosti ukinuti te odbiti tužbeni zahtjev (čl. 451. st. 3. ZPP-a).

69. Kako je tužitelj u cijelosti izgubio predmetnu parnicu, isti nema pravo na naknadu troškova (ovršnog i) parničnog postupka, a dužan je iste naknaditi tuženiku (čl. 154. st. 1. ZPP-a).

70. Prema vrijednosti predmeta spora u iznosu od 3.407,28 EUR i sadržaju postavljenog zahtjeva, tuženiku pripada naknada troškova za prigovor protiv rješenja o ovrsi u iznosu od 250,00 EUR (Tbr. 11/1 i Tbr. 46 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika /Narodne novine, broj: 138/2023., 107/2025., dalje u tekstu: OT/), za sudsku pristojbu za prigovor u plaćenom iznosu od 40,26 EUR (Tbr. 1/1 i Uredbe o tarifi sudskih pristojbi /Narodne novine, broj: 37/2023./), za podnesak od 5. siječnja 2025. (datum primitka na sudu) u iznosu od 250,00 EUR (Tbr. 8/1 i Tbr. 46 OT- a), za ročište od 23. siječnja 2026. u iznosu od 250,00 EUR (Tbr. 9/1 i Tbr. 46 OT-a) i za ročište od 16. veljače 2026. u iznosu od 250,00 EUR (Tbr. 9/1 i Tbr. 46 OT-a), dakle, ukupno mu pripada 1.040,26 EUR.

71. Ne pripada mu naknada za podnesak od 12. veljače 2026., jer u istom isključivo daje odgovor na upit suda o tome kakav prigovor prijeboja ističe u ovoj parnici, da li procesnopravni prigovor radi prebijanja ili prigovor već izvršenog građanskopravnog prijeboja, a na koje pitanje je tuženik, koji je istaknuo taj prigovor u prigovoru protiv rješenja o ovrsi, trebao znati odgovor još na prvom pripremnom ročištu, slijedom čega se trošak sastavljanja predmetnog podnesak ukazuje nepotrebnim za vođenje predmetne parnice, u smislu odredbe čl. 155. st. 1. ZPP-a.

72. Stoga je preko iznosa od 1.040,26 EUR do zahtijevanog iznosa od 1.330,52 EUR, za iznos od 290,26 EUR, zahtjev tuženika za naknadu troškova parničnog postupka valjalo odbiti kao neosnovan.

73. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu 19. ožujka 2026.

Sutkinja:

Ivana Manestar

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana kada se smatra da je dostava presude obavljena (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), odnosno u roku od 15 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), koja se podnosi putem informacijskog sustava e-Komunikacija ovog suda.

U sporovima male vrijednosti presuda se može pobijati samo zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka iz odredbe čl. 354. st. 2. ZPP-a, izuzev zbog povrede iz čl. 354. st. 2. t. 3. ZPP-a, i zbog pogrešne primjene materijalnog prava.

DNA:

- tužitelju po punomoćnici

- tuženiku po punomoćniku