Republika Hrvatska

Općinski sud u Splitu

Gundulićeva 27, Split

Poslovni broj: P-1050/2024-39

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, po sutkinji Ivani Jukić, u pravnoj stvari tužitelja Immobilium et mobilium d.o.o., Trumbićeva obala 13, Split, OIB: 26559784074, kojega zastupa punomoćnik Antun Franetović, odvjetnik u Splitu, protiv tuženika HNJ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojega zastupa punomoćnica Gordana Vuković, odvjetnica u Zajedničkom odvjetničkom uredu Gordana Vuković i Krešimir Vuković u Omišu, radi isplate, nakon održane glavne rasprave zaključene dana 18. veljače 2026., u prisutnosti zamjenika punomoćnika tužitelja HN te punomoćnice tuženika Gordane Vuković, na ročištu za objavu presude, dana 17. ožujka 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Djelomično se održava na snazi platni nalog Općinskog suda u Splitu poslovni broj Pl-31/2022 od 1. rujna 2022., u dijelu u kojemu je naloženo tuženiku ĆNJ, OIB: [osobni identifikacijski broj], da u roku od 8 (osam) dana isplati tužitelju Immobilium et mobilium d.o.o., OIB: 26559784074, iznos od 30.937,50 EUR sa zateznom kamatom koja na navedeni iznos teče od 3. ožujka 2022. do isplate, po stopi koja se određuje do 31.12.2022.god. uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

II. Djelomično se ukida platni nalog Općinskog suda u Splitu poslovni broj Pl- 31/2022 od 1. rujna 2022., u dijelu u kojemu je naloženo tuženiku ĆNJ, OIB: [osobni identifikacijski broj], da u roku od 8 (osam) dana isplati tužitelju Immobilium et mobilium d.o.o., OIB: 26559784074, preko dosuđenog iznosa od 30.937,50 EUR do traženog iznosa od 62.705,95 EUR (za iznos od 31.768,45 EUR) sa pripadajućim zateznim kamatama kao i u dijelu kojim je naloženo tuženiku naknaditi tužitelju prouzročeni trošak postupka u iznosu od 8.750,00 kn / 1.161,32 EUR sa zateznim kamatama te se u tome dijelu tužbeni zahtjev odbija kao neosnovan.

III. Svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

Obrazloženje

1.Tužitelj je dana 3. ožujka 2022., ovom sudu podnio tužbu sa prijedlogom za izdavanjem platnog naloga, radi isplate iznosa od 472.457,98 kn sa pripadajućim zateznim kamatama, temeljem Ugovora o posredovanju zaključenog dana 3. kolovoza 2021., navodeći u bitnome da tuženik nije dobrovoljno podmirio dugovanje prema tužitelju nastalo temeljem navedene pravne osnove, a da je riječ o novčanom potraživanju koje je dospjelo na naplatu. Stoga je tužitelj, pozivom na članak 446. st. 3. ZPP, predložio sudu da izda platni nalog kojim će naložiti tuženiku da mu isplati iznos od 472.457,98 kn sa pripadajućim zateznim kamatama kao i da mu naknadi troškove postupka.

2. Rješenjem Općinskog suda u Splitu broj Pl-31/2022 od 1. rujna 2022., temeljem članka 446. st.1. ZPP, izdan je platni nalog te je naloženo tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 472.457,98 kn sa pripadajućim zateznim kamatama, te iznos od 8.750,00 kn na ime troškova postupka.

3. Protiv citiranog rješenja, tuženik je podnio pravovremeni prigovor, te je ovaj sud rješenjem broj Pl-31/2022 od 11. prosinca 2023., ukinuo platni nalog sadržan u rješenju broj Pl-31/2022 od 1. rujna 2022. te je odredio da će se po pravomoćnosti rješenja otpočeti raspravljanje o glavnoj stvari.

4. Tuženik u prigovoru u bitnome navodi da račun broj 2/1/1, kao vjerodostojna isprava, nije podoban za izdavanje platnog naloga, jer da je po toj ispravi dužnik treća osoba, i to Foteinos d.o.o., Poljička cesta Dočine 67, Duće, Dugi Rat, a ne tuženik, te ističe prigovor promašene pasivne legitimacije. Nadalje, da je neprijeporno da da Foteinos d.o.o., odnosno osoba ovlaštena na zastupanje istoga, nije sa tužiteljem sklopio nikakav posao, posebno ne kao nalogodavac u postupku posredovanja u kupnji nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica], K. O. [katastarska općina].

4.2. Ugovor o posredovanju u kupnji nekretnine od 3. kolovoza 2021., da je sastavljen protivno odredbama Zakona o posredovanju u prometu nekretninama ("Narodne novine", broj: 107/07., 144/12., 14/14. i 32/19.; dalje: ZPPN) te da je ništetan, jer da je, u smislu članka 322. Zakona o obveznim odnosima, protivan prisilnim propisima. Ništavost istoga da bi proizlazila prvenstveno iz činjenice da Posrednik nije upisan u Registar posrednika u prometu nekretninama koji vodi Hrvatska gospodarska komora te da je sporni ugovor potpisan od strane ĆN, sa kojom da tuženik nije nikada dogovarao nikakav posrednički posao već da je tuženik razgovarao sa AN, članom i prokuristom Immobilium Et Mobilium d.o.o te da mu je imenovani uvjetovao ostvarivanje kontakta sa prodavateljicom i dobivanje podataka o nekretnini potpisivanjem spornog Ugovora.

4.3. Naknadnom pretragom Registra posrednika u prometu nekretnina kao i Imenika agenata za posredovanjem nekretninama tj. fizičkih osoba koje moraju imati položen stručni ispit za obavljanje usluge posredovanja, tužitelj kao ni osobe ovlaštene za zastupanje tužitelja, da nisu upisane u istim registrima. Tužitelj da je registriran, između ostaloga, za usluge agencije za promet nekretnina, pa slijedom toga da nije uredno registriran kao posrednik u prometu nekretnina. Nadalje, po ZPPN, da u samom Ugovoru moraju neprijeporno biti navedeni podaci o posredniku, nalogodavcu, vrsti i bitnom sadržaju posla za koji posrednik posreduje, posredničkoj naknadi i mogućim dodatnim troškovima koji nastaju kada posrednik za nalogodavca obavlja i neke druge usluge u vezi sa poslom, sukladno članku 15. st. 6. ZPPN.

4.4. Pobijani račun da glasi na Foteinos d.o.o., Poljička cesta Dočine 67, Dugi Rat, koja pravna osoba da je upisana u sudski registar Trgovačkog suda u Splitu dana 8. studenoga 2021., pa da tako isti nije ni mogao sa tužiteljem sklopiti sporni Ugovor budući da tada nije ni postojao kao nalogodavac u trenutku "sklapanja" pobijanog Ugovora.

4.5. Nastavno, da je cjelokupan posao oko kupoprodaje nekretnine, osim objave oglasa na stranicama tužitelja i uspostave kontakta među tada zainteresiranim osobama da su obavljali punomoćnici prodavatelja, punomoćnik kupca i kasnije njegov zakonski zastupnik te odvjetnik Miro Radelić. Potonji da je PN kao fizičkoj osobi, odnosno niže potpisanoj odvjetnici kao njegovoj punomoćnici dostavio kao privitak uz mail od 23. rujna 2021., nacrt Predugovora. Time da je faktično SN ovlast na zastupanje u ovom poslu dao niže potpisanoj punomoćnici, a da je na isti Predugovor punomoćnica stavila vrlo bitne primjedbe u mailu od 30. rujna 2021. Predugovor, Ugovor i Namirnicu da je doista sastavljao odvjetnik Miro Radelić uz aktivno sudjelovanje punomoćnika kupca, punomoćnika prodavatelja i njihovog odvjetnika, a da je nesporno da su isti aktivno sudjelovali , po nalogu ugovornih strana, u brisanju zabilježbe ovrhe poslovni broj Z-2517/2012 kao i zabilježbe zabrane otuđenja i opterećenja zabilježene pod brojem Z-39/14. U konačnici, da je upis prava vlasništva na Foteinos d.o.o. provela potpisana odvjetnica, a ne tužitelj, te da tužitelj nije prisustvovao predaji objekta koja je kasnije producirala niz problema u poslovanju radi nedostataka objekta kao i neplaćenih računa zakupca koji su rješenje djelomično dogovorili punomoćnik prodavateljice i prokurist Foteinos d.o.o. Slijedom iznesenog, tuženik je predložio sudu staviti izvan snage izdani platni nalog te odbiti tužitelja u njegovom tužbenom zahtjevu.

5. U daljnjem tijeku postupka, podneskom zaprimljenim pred ovim sudom dana 9. ožujka 2023., tužitelj je u bitnome naveo da račun tužitelja broj 1/1/1 od 2.ožujka 2022., glasi na ime tuženika, a račun broj 2/1/1 da nije relevantan za rješavanje ove pravne stvari te da je za pretpostaviti da se tuženik omaškom pozvao na njega. Nadalje, da je Ugovor o posredovanju o kupnji nekretnine od 3. kolovoza 2021. potpisan od strane zakonskog zastupnika tužitelja gđe ĆN, dok da je gdin. BN osnivač i prokurist tužitelja, a da su predmet poslovanja tužitelja, između ostaloga, i usluge agencije za promet nekretninama. Nadalje, da okolnosti na koje se tuženik poziva kao razlog ništetnosti Ugovora o posredovanju, ne bi predstavljale razlog ništetnosti toga ugovora. Zaključno, tužitelj ističe da iz dosadašnjeg tijeka postupka nije sporno da je tužitelj objavio oglas na svojim stranicama za predmetnu nekretninu te da je uspostavio kontakt sa , među tada zainteresiranim osobama, tuženikom i gđom MN; te da nije sporno da je , po nalogu tužitelja, odvjetnik Miro Radelić sastavio Predugovor, Ugovor i Namirnicu te da je sudjelovao u brisanju zabilježbe ovrhe pod brojem Z-2517/2012 i zabilježbe zabrane otuđenja i opterećenja pod brojem Z-39/14. Zaključno, da je ugovor o posredovanju u kupnji nekretnine od 3. kolovoza 2021. u cijelosti konzumiran i realiziran, osim u dijelu isplate provizije tužitelju.

5. Podneskom zaprimljenim pred ovim sudom dana 16. veljače 2025., tužitelj je uredio tužbeni zahtjev na način da je iznos od 472.457,98 kn, po tečaju konverzije, pretvorio u iznos od 62.705,95 EUR, dok je u preostalome dijelu tužbeni zahtjev ostao nepromijenjen.

6. Radi utvrđenja spornih, a za ovaj postupak odlučnih činjenica te radi pravilnog i potpunog utvrđenja činjeničnog stanja, sud je pročitao cjelokupnu dokumentaciju koja prileži spisu, i to: Ugovor o posredovanju u kupnji nekretnine od 3. kolovoza 2021., izvadak iz sudskog registra za Foteinos d.o.o., izvadak iz sudskog registra za tužitelja, oglas sa portala Njuškalo.hr, mail komunikacije između odvjetnika EN i odvjetnice Gordane Vuković, Predugovor o kupoprodaji od 23. rujna 2021., Zapisnik o primopredaji nekretnine od 1. veljače 2022., zk izvadak za čest. zem. [katastarska čestica], ZU 2317, K. O. [katastarska općina], Ugovor o radu na neodređeno vrijeme zaključen između tužitelja kao poslodavca i ŠN kao agenta za nekretnine, Potvrdu Hrvatske gospodarske komore da je ŠN položio ispit za agenta u posredovanju u prometu nekretninama, Odluku o redovitom poslovno uvjetovanom otkazu ugovora o radu zbog gospodarskih razloga, izvadak iz Registra posrednika u prometu nekretnina za tužitelja, isprave HZMO i HZZO o početku osiguranja za ŠN, Ugovor o posredovanju zaključen između tužitelja i ON, spise Općinskog suda u Splitu, Zemljišnoknjižnog odjela u Kaštel Lukšiću broj Z-4278/2022, Z-2517/2021 i Z- 343/2021; dopis Ministarstva financija, Porezna uprava, Područni ured Split, Ispostava Trogir od 9. srpnja 2025. Nadalje, izveden je dokaz saslušanjem zz tužitelja ĆN i tuženika te saslušanjem svjedoka KN, GN, ŽN i ON. Sud je odustao od izvođenja dokaza saslušanjem svjedoka AN, obzirom da je isti preminuo tijekom postupka.

7. Nakon ocjene svakog dokaza zasebno i u njihovoj ukupnosti te na temelju rezultata cjelokupnog provedenog postupka, u skladu s člankom 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23.; dalje: ZPP) sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev djelomično osnovan.

8. Predmet spora predstavlja zahtjev tužitelja, pravne osobe koja obavlja poslove posredovanja u prometu nekretninama, spram tuženika, za isplatom iznosa od 62.705,95 EUR na ime posredničke naknade, koju da bi tuženik bio u obvezi platiti temeljem Ugovora o posredovanju u kupnji nekretnine, zaključenog dana 3. kolovoza 2021., između tužitelja, odnosno zz tužitelja IN kao posrednika i tuženika, kao nalogodavca.

9. Pri tome tužitelj u činjeničnom osnovu tužbe tvrdi da je ispunio svoju ugovornu obvezu posredovanja po nalogu tuženika, a da tuženik nije ispunio svoju obvezu isplate provizijske naknade u ugovorenom iznosu od 3 % iznosa kupoprodajne cijene uvećano za PDV.

10. S druge pak strane, tuženik se suprotstavlja navodima tužitelja, ističući da nije u obvezi isplatiti navedeni iznos jer je, usprkos činjenici što je potpisan Ugovor o posredovanju kojim je ugovorena visina posredničke naknade u iznosu od 3 % od kupoprodajne cijene uvećano za PDV, sa sada pok. AN, članom uprave tužitelja, imao usmeni dogovor o tome da će provizija iznositi 20.000,00 EUR, isplatom u gotovini i bez računa.

Nastavno, tuženik osporava valjanost zaključenog Ugovora o posredovanju od 3. kolovoza 2021., ističući da tužitelj kao posrednik nije upisan u Registar posrednika koji vodi Hrvatska gospodarska komora, te da bi navedeni bio potpisan od strane ĆN, s kojom da tuženik nije nikada razgovarao. Nadalje, tuženik u prigovoru protiv platnog naloga navodi da pobijani račun glasi na trgovačko društvo Foteinos d.o.o. koja da je upisana u sudski registar Trgovačkog suda u Splitu 8. studenoga 2021., pa da tako nije mogao sklopiti sporni ugovor te osporava da bi tužitelj obavio ugovorene radnje glede posredovanja već da su iste obavili punomoćnici prodavatelja i punomoćnici kupca.

11. Tijekom postupka među strankama nije bilo sporno da je između tužitelja kao posrednika i tuženika, kao nalogodavca, dana 3. kolovoza 2021., zaključen Ugovor o posredovanju u kupnji nekretnine, na unaprijed pripremljenom, tipskom obrascu ugovora, koji ugovor je potpisan od strane direktora i zz tužitelja ĆN. Nije bilo sporno niti da se ugovoreno posredovanje među strankama odnosilo na kupnju nekretnine, u naravi hotela i dvorišta u Kaštel Lukšiću, položen na čest. zem. [katastarska čestica], K. O. [katastarska općina], u vlasništvu MN.

11.2. Nadalje, nije bilo sporno niti da je tužitelj, kao posrednik, sa punomoćnikom vlasnika opisane nekretnine ON, zaključio ugovor o posredovanju (na kojemu nije naveden datum zaključenja ugovora niti zemljišnoknjižna oznaka nekretnine, time da stranke tijekom postupka nisu sporile činjenicu da je posredovanje tužitelja ugovoreno i sa vlasnikom opisane nekretnine), odnosno nije bilo sporno da je tužitelj imao ugovoreno obavljanje poslova posredovanja sa oba nalogodavca.

11.3. Zaključno, među strankama nije bilo prijeporno niti da je tuženik, za vrijeme trajanja pregovora oko realizacije kupoprodaje opisane nekretnine, osnovao tvrtku Foteinos d.o.o. te da je između navedene tvrtke kao kupca i MN, zastupane po punomoćniku ON, dana 29. listopada 2021., zaključen Predugovor o kupoprodaji nekretnine označen kao čest. zem. [katastarska čestica], hotel površine 325 m2, dvorište površine 448 m2, ZU 2317, K. O. [katastarska općina], za cijenu od 1.650.000,00 EUR, a koji Predugovor sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora (stvar i cijena).

12. Kao sporno je valjalo utvrditi je li tužitelj ispunio svoje ugovorom preuzete obveze, pasivnu legitimaciju tuženika, pravnu valjanost ugovora o posredovanju od 3. kolovoza 2021., te posljedično, obvezu tuženika na isplatu posredničke provizije u ugovorenom iznosu od 3 % od kupoprodajne cijene + PDV.

13. Mjerodavne odredbe za rješenje ovoga spora su prvenstveno odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretninama ("Narodne novine", broj: 107/07., 144/12., 14/14., 32/19.; dalje: ZPPN), a potom i odredbe i Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22. i 155/23.; dalje: ZOO).

13.2. Člankom 2. st. 1. toč. 1. ZPPN, propisano je da je posrednik u prometu nekretnina trgovačko društvo, trgovac pojedinac ili obrtnik, registriran za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina koji ima sjedište na teritoriju Republike Hrvatske. Posrednik u prometu nekretnina je i trgovačko društvo, trgovac pojedinac ili obrtnik, registriran za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina koji ima sjedište na teritoriju države ugovornice Ugovora o Europskom gospodarskom prostoru.

13.3. U smislu citirane odredbe, neosnovani su navodi tuženika da bi sporni ugovor o posredovanju iz kolovoza 2021., bio ništetan jer da tužitelj nije upisan u Registar posrednika koji vodi Hrvatska gospodarska komora, te da bi isti bio ništetan jer da je potpisan od strane ĆN, s kojom da tuženik nije nikada razgovarao.

13.4. Naime, iz spisu priložene javno dostupne evidencije Registra posrednika u prometu nekretninama, jasno proizlazi da je tužitelj upisan u navedeni registar pod registarskim brojem upisa 325/2009, datum upisa: 21. svibnja 2009., broj rješenja o ispunjavanju uvjeta Klasa: UP/I-530-01/09-01/1018, Urbroj: 526-05-01-01/2-09-2 , datum rješenja o ispunjavanju uvjeta 30. travnja 2009., dok je Ugovor o posredovanju, formuliran na unaprijed pripremljenom , tipskom obrascu, potpisan od strane ovlaštene osobe tužitelja – zakonskog zastupnika ĆN. Nadalje, zaposlenik tužitelja ŠN bio je u vremenskom razdoblju od 2021. – 2022. upisan u imenik agenata u posredovanju u prometu nekretninama, što jasno proizlazi iz dopisa Hrvatske gospodarske komore od 14. travnja 2025. (list 125). Dodatno prednjem, iz priloženog izvatka iz sudskog registra za tuženika proizlazi da je tužitelj registriran za obavljanje poslova usluga agencije za promet nekretninama.

14. Prema članku 15. stavku 1. ZPPN, ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina posrednik se obvezuje da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.

Stavkom 2. istog članka, određeno je da se ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa u pisanom obliku i na određeno vrijeme. Prema stavku 4. istog članka, ako nije drukčije propisano ovim Zakonom, na obvezni odnos između posrednika i nalogodavca primjenjuju se odredbe općeg propisa obveznog prava.

14.2. Nadalje, čl. 847. ZOO, uređuje pitanje posredovanja za obje strane, prema kojem ako nije drukčije ugovoreno, posrednik koji je dobio nalog za posredovanje od obiju strana može zahtijevati od svake strane samo polovicu provizije i naknadu polovice troškova ako je naknada troškova ugovorena.

14.3. Visina posredničke naknade regulirana je i u odredbi čl. 27. ZPPN-a, prema kojoj se ista slobodno određuje ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina, dok je odredbom čl. 28. st. 1. ZPPN-a, određeno kako posrednik stječe pravo na naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaćanje naknade stječe već pri sklapanju predugovora.

14.4. Prema odredbi članka 292. st. 3. i 4. ZOO, kad je za sastavljanje ugovora potrebno sastaviti ispravu, dovoljno je da svaka od strana potpiše primjerak isprave namijenjen drugoj strani, a zahtjev pisanog oblika ispunjen je ako strane razmijene pisma ili se sporazume pomoću drugog sredstva koje omogućuje da se sa sigurnošću utvrde sadržaj i identitet davatelja izjave.

15. Radi odlučivanja o osnovanosti tužbenog zahtjeva, sud je , ocjenjujući kako svaki dokaz zasebno, tako i sve dokaze zajedno, a na temelju rezultata cjelokupnog povedenog dokaznog postupka, utvrdio u nastavku navedene pravnorelevantne činjenice.

15.2. Čitanjem Ugovora o posredovanju u kupnji nekretnine, koji je potpisan dana 3. kolovoza 2021., od strane zz tužitelja ĆN kao posrednika te tuženika NN, kao kupca, proizlazi da su stranke ugovorile slijedeće:

-da se posrednik obvezuje za nalogodavca tražiti priliku za kupnju nekretnine na način kako je to uobičajeno kod posredovanja u kupnji nekretnina (članak 2.)

- da nalogodavac ovlašćuje posrednika da u svezi kupnje nekretnine obavi za njega sve potrebne pravne radnje, i to: izvrši provjeru vlasništva, izradi predugovor, ugovor o kupoprodaji, pripremi dokumente za ovjeru potpisa kod javnog bilježnika, izvrši prijavu poreza na promet nekretninama nadležnoj poreznoj upravi i podnese prijedlog za uknjižbu prava vlasništva (članak 3.)

- da se, u slučaju da nalogodavac posredovanjem posrednika, zaključi ugovor o kupnji nekretnine, isti obvezuje odmah prilikom potpisivanja ugovora o kupoprodaji odnosno druge odgovarajuće isprave, isplatiti Posredniku proviziju u iznosu od 3 % + PDV od dogovorene kupoprodajne cijene, a u slučaju sklapanja predugovora, da se ½ iznosa ugovorene provizije isplaćuje prilikom zaključenja predugovora, a druga ½ iznosa prilikom zaključenja konačnog kupoprodajnog ugovora; a da minimalna posrednička naknada iznosi 3.000,00 EUR + PDV (članank 4.)

-da stranke suglasno utvrđuju da nalogodavac, neki član obitelji nalogodavca, poslovni partner , tvrtka u vlasništvu nalogodavca, članova obitelji ili poslovnog partnera , ne može sklopiti ugovor o kupoprodaji nekretnine bez posrednika, sa osobom sa kojom ga je doveo posrednik u kontakt, tvrtkom, nekim članom obitelji ili sa nekim od poslovnih partnera te osobe, a u slučaju da nalogodavac postupi suprotno stavku 1., nalogodavac ima pravo naplatiti svoju proviziju sukladno ovom Ugovoru (članak 7.).

15.3. Čitanjem računa tužitelja broj 1/1/1 izdanog 10. veljače 2022., sa datumom dospijeća 2. ožujka 2022., proizlazi da je isti izdan na ime tuženika , za obavljenu uslugu posredovanja pri kupnji nekretnine č. zem. [katastarska čestica], K. O. [katastarska općina], na iznos od 377.966,379 kn, što uvećano za PDV po stopi od 25 %, daje iznos od 472.457,98 kn.

15.4. Čitanjem izvatka iz sudskog registra za trgovačko društvo Foteinos d.o.o., proizlazi da su osnivači / članovi istoga UN i tuženik, da je tuženik član uprave - osoba ovlaštena za zastupanje koji zastupa društvo pojedinačno i samostalno, te GN, prokurist, te da je društvo osnovano društvenim ugovorom o osnivanju od 19. listopada 201.

15.5. Čitanjem izvatka iz sudskog registra za tužitelja, proizlazi da je predmet poslovanja istoga, između ostaloga i usluge agencije za promet nekretninama, da je jedini osnivač društva BN, koji je ujedno i prokurist društva, dok je CN član uprave i direktor, ovlaštena na zastupanje društva zajedno sa prokuristom.

15.6. Čitanjem dopisa Porezne uprave, Područnog ureda Split, Ispostava Trogir od 9. srpnja 2025., proizlazi da je uvidom u Informacijski sustav porezne uprave i poreznu karticu pravne osobe Immobilium et mobilium d.o.o. utvrđeno da je u obrascu PDV-a za veljaču 2022. prijavljen račun od HNJ te da je po tome računu plaćen PDV.

15.7. Čitanjem Ugovora o posredovanju zaključenog između tužitelja kao posrednika i ON kao nalogodavca (list 117), proizlazi da je ugovoreno posredovanje pri prodaji nekretnine, bez navođenja zemljišnoknjižne oznake i identifikacije iste, te da se posrednik obvezao da će nalogodavcu tražiti priliku za prodaju nekretnine na način kako je to uobičajeno kod posredovanja pri prodaji nekretnina; da nalogodavac ovlašćuje posrednika da u svezi prodaje nekretnine obavi za njega sve potrebne pravne radnje i to da izradi predugovor i ugovor o kupoprodaji nekretnine te da po potrebi izvrši provjere u gruntovnici i u katastru, a da se nalogodavac obvezuje, u slučaju da nalogodavac posredovanjem posrednika zaključi ugovor o kupoprodaji nekretnine, isplatiti posredniku proviziju u iznosu od 3 % + PDV od ugovorene kupoprodajne cijene, time da je postotak 3 % precrtan te je nadalje nadopisano „2%“.

16. Zakonski zastupnik tužitelja CN u stranačkom iskazu u bitnome navodi da se tuženik obratio njihovoj agenciji jer je na internetskim stranicama iste vidio da se prodaje nekretnina za koju je bio zainteresiran, te da je potpisan ugovor o posredovanju i to od strane nje kao zz tužitelja i tuženika. Nakon toga da su tuženiku pokazali nekretninu te da je sklopljen predugovor s prodavateljem. Radilo se o nekretnini u Kaštel Lukšiću, koja se duže vremena prodavala, a predugovor da je sa prodavateljem zaključio tuženik kao kupac osobno, a kasnije da je otvorio tvrtku Foteinos d.o.o., čiji je bio direktor i zz, tako da je u kupoprodajnom ugovoru kao kupac bila navedena ta njegova tvrtka. Oni kao agencija da su ispunili ugovorne obveze u vidu pripremanja ugovora i predugovora, da je to radio njihov odvjetnik Miro Radelić, a vezano za uknjižbu prava vlasništva, da je uobičajeno da to radi njihov odvjetnik, a da se ne može sjetiti je li tako bilo i u ovom slučaju. Prodavatelj nekretnine da im je platio naknadu za posredovanje, te je tužitelj podmirio PDV i porez na dobit za račun koji je predmet ovog postupka, a koji je izdan tuženiku. Nakon obavljene kupoprodaje, da se kupac vratio u SAD i da ga je kontaktirao kolega BN radi plaćanja računa, što da je on odgađao, navodeći da će uskoro doći u RH, ali da račun nije nikada podmirio. Ona da je potpisala ugovor o posredovanju koji prileži sudskom spisu na stranicama 4 – 5 , da u tome trenutku nije bila ovlašteni agent za posredovanje u prometu nekretninama , već da je to bio zaposlenik ŠN. Zaključno, da od trenutka sklapanja predugovora do zaključenja kupoprodajnog ugovora, nije uređen ugovor o posredovanju na način da su u istome navedene i stvarne stranke, jer da u prvotnom ugovoru o posredovanju jasno stoji da oni imaju pravo naplatiti proviziju ukoliko nekretninu kupi član obitelji, tvrtka i slično, da je tuženik pročitao ugovor i razumio njegov sadržaj te da je prihvatio njihove uvjete poslovanja. Gdin BN da nije nikada razgovarao s njom o tome da je nudio tuženiku mogućnost plaćanja provizije u gotovini i bez računa i bez podmirenja PDV-a, a da u tvrtki nema poslovanja u gotovini već da izdaju račune za sve obavljene usluge i da na iste plaćaju PDV.

17. Iz stranačkog iskaza tuženika u bitnome proizlazi da je bio zainteresiran za ulaganje u nekretninu u RH jer su njegovi roditelji porijeklom iz RH, a inače se u SAD- a bavi poslovima ulaganja u nekretnine i investiranjem. Na internetskim stranicama tužitelja sam vidio predmetnu nekretninu, hotel u Kaštelima, pa je kontaktirao agenciju putem mobitela, obzirom da je mob gdina. BN bio vidljiv na internetu. On mu se javio nakon nekoliko dana, te su se dogovarali vezano za pregled i obilaženje tog hotela. Kada su se našli, da mu je gdin H. rekao kako prije razgledavanja nekretnine mora sa njim zaključiti ugovor o posredovanju o kupnju nekretnine, predao mu je taj ugovor na potpis, isti je pročitao te mu je iz sadržaja bilo jasno kako preuzima obvezu plaćanja posredničke provizije u iznosu od 3 %, za slučaj kupnje nekretnine preko agencije. Gdin. BN da mu je rekao da je taj ugovor univerzalna forma, a ako će platiti u gotovini, da se iznos provizije može smanjiti i da se ne treba plaćati PDV. Na poseban upit, kada mu se pokazuje ugovor o posredovanju koji prileži spisu ,stranice 4-5, tuženik navodi kako je njegov potpis na tome ugovoru. Usmeni dogovor sa gdinom. H bio je da su se dogovorili kako će za slučaj ostvarene kupoprodaje, proviziju podmiriti u gotovini, bez računa i bez plaćanja PDV-a , dakle da je to bio njihov usmeni dogovor, unatoč onome što piše u ugovoru. Zanimalo ga je, je li gdin. H. ekskluzivni posrednik za prodaju ove nekretnine, na što mu je on rekao da jest , zanimalo ga je poznaje li on osobno vlasnika nekretnine, gdina. ON, na što je on rekao da ga poznaje osobno i da su već ranije poslovali, a također ga je zanimalo i radi li se i dvojnoj posredničkoj naknadi, je li obveznik plaćanja iste i prodavatelj i kupac, na što je gdin. H rekao da u RH samo kupac plaća proviziju. Prilikom razgledavanja nekretnine da su bili prisutni gdin. BN i gdin. ON, te da cijelo to vrijeme nije nikako komunicirao sa gdinom. ON već da je ta komunikacija išla preko gdina. BN. Kasnije, nakon obavljene transakcije, u kontaktu sa gdinom. ON da je saznao da gdin. BN nije bio jedini ekskluzivni posrednik za ovu nekretninu, da se njih dva ne poznaju osobno, te da proviziju moramo platiti oboje. Vezano za pravne radnje koje je obavila agencija tužitelja, navodi kako su sačinili prijedlog predugovora, ugovora, te druge radnje vezane za uknjižbu, odnosno te prijedloge je napravio njihov odvjetnik s kojim ja nisam nikada osobno komunicirao. On je imao svog punomoćnika gđu. Vuković Gordanu, a gdin. ON je imao svoga punomoćnika, koji su provjerili prijedloge ugovora u naše ime i poduzeli potrebne pravne radnje da bih se ugovor realizirao. Tuženik navodi da je osnovao tvrtku Foteinos d.o.o. prije potpisivanja ugovora o kupoprodaji, obzirom da inače smatra da za vođenje i upravljanje hotelom kao i zaposlenicima treba postojati tvrtka, takva je poslovna praksa u Americi. Postiže se veća pravna zaštita i lakše će se osigurati poslovanje, a sa tom namjerom da je bio upoznat i gdin. BN. Prokurist Foteinos d.o.o gdin. GN i on da su bili u stalnom kontaktu, on se morao vratiti u Chicago radi posla, a također da je i gdin. GN bio u kontaktu sa gdinom. H te da je sa njim po njegovom nalogu dogovorio sastanak radi isplate i predaje novca na ime naknade, međutim da gdin. H na taj sastanak nije došao, a gdin. GN da je njegovom nalogu ponio novac na sastanak. Taj događaj da je bio u isto vrijeme kada je on osobno kontaktirao gdina. H te mu je rekao da nije istina da proviziju plaća samo kupac već da je obveznik plaćanja iste i kupac i prodavatelj, na što da je on rekao " mi se moramo naći zbog novca". U cijelosti je svjestan obveze koja bi proizlazila iz ugovora o posredovanju, ali naglašava kako je s gdinom. BN imao usmeni dogovor o plaćanju niže provizije, od otprilike 20,000 eura, a tako usmeno ugovaranje u pravnim poslovima je u SAD-u i u svijetu legalno i dozvoljeno.

18. Iz iskaza svjedoka EN, koji je u svojstvu odvjetnika tužitelja upoznat sa predmetom spora, u bitnome proizlazi da je za predmetnu nekretninu radio prijedlog predugovora i ugovora, koje isprave su zajedno sa prodavateljima i kupcem usklađivane u određenim detaljima, a kako je to uobičajeno u ovakvim postupcima. Pitanje provizije i samog predmeta spora da u niti jednom trenutku nije bilo sporno, sjeća se da su postojali potpisani ugovori o posredovanju te da niti jedna ugovorna stranka nije predmetnu proviziju dovodila u pitanje. Nakon što je kupoprodaja u cijelosti konzumirana (potpis ugovora i isplata cijene), da je kupac na određeni način osporio isplatu provizije, pri čemu da se pozvao na neke minorne primjedbe vezano za stanje nekretnine, sastav inventara tj, pokretnine koje su se nalazile u objektu, međutim da te primjedbe nisu nikada konkretizirane. Za navodno spornu proviziju da je saznao u komunikaciji sa posrednikom, kao i sa drugim sudionicima pravnog posla te njihovim punomoćnicima, odvjetnicima koje je svaka strana imala. Nadalje, svjedok navodi da je sa strane tuženika bila ponuđena nekakva visina provizije koja nije ni približno bila u visini formalnog ugovora o posredovanju te da tužitelj takvu ponudu nije prihvatio, a da je nakon toga predmet završio na sudu posebno upitan, svjedok navodi kako se ne može sjetiti da je tuženik rekao da mu je direktor tužitelja nudio da proviziju plati bez računa, jedino što se može sjetiti jest da je spominjao neku proviziju koja je znatno niža od one koja je ugovorena i uobičajena, a da se radi o 3 % od ugovorene cijene prema ugovoru. Sama procedura sastavljanja ugovora da je išla na način da je on sastavio prijedlog ugovora i predugovora, a da su na predložene tekstove jedna i druga strana imale pravo davanja prijedloga, nadopuna i izmjena, tako da je zapravo tekst ugovora već bio pripremljen do detalja, do dana potpisa tih isprava. U komunikaciji sa pokojnim zz tuženika AN, da nije imao spoznaje niti da mu je ovaj ikada rekao da je u odnosu na tuženika ugovorena niža provizija od one koja je navedena u ugovoru o posredovanju, a ovo da mu je naknadno potvrdila i supruga pok. AN.

19. Iz iskaza svjedoka GN u bitnome proizlazi da su mu poznate sve okolnosti oko kupoprodaje nekretnine za koju je vezana posrednička naknada, jer je blizak suradnik tuženika od lipnja 2021. te da obavlja poslove prokurista tvrtke Foteinos d.o.o. Sjeća se da je PN vidio da se nekretnina prodaje na internetskim stranicama preko agencije tužitelja te se obratio agenciji jer je bio zainteresiran za kupnju, kao i da je on osobno potpisao ugovor o posredovanju sa zz tužitelja sada pok AN te da ga je on odveo u razgledavanje nekretnine, time da su svi kasniji kontakti između PN i vlasnika, prodavatelja nekretnine ON bili bez posredovanja gdina AN. Denisova odluka da je bila tijekom tih pregovora da osnuje tvrtku u Hrvatskoj radi poslovanja i odlučio je da tvrtka kupi nekretninu od gdina ON, a ne on osobno. Nakon toga da je upravo on sugerirao tuženiku da s agencijom tužitelja zaključi novi ugovor o posredovanju u kojoj će kao nalogodavac biti navedena tvrtka Foteinos d.o.o., međutim da takav ugovor nisu nikada dobili i da je H u tome trenutku rekao: „ PN, ne sekiraj se, sve će biti u redu, onako kako smo se dogovorili“. Sastavljanje ugovora da se obavljalo u uredu odvjetnika EN, predugovor da je bio napravljen na ime PN, a glavni ugovor na tvrtku Foteinos d.o.o., koja je isplatila kupoprodajnu cijenu na račun ON. U trenutku sklapanja glavnog ugovora, PN je već bio u Americi, a da je on sklopio kao prokurist Foteinos d.o.o. Ugovor o kupoprodaji te da je obavio isplatu kupoprodajne cijene. Već ranije da je ukazao PN da je uobičajena stvar u agenciji za posredovanje u prometu nekretninama, da prilikom kupoprodaje nekretnina za ovako visoku kupoprodajnu cijenu, agencija imaju običaj poslovati na način da snize naknadu za posredovanje, a on da mu je odgovorio da je sa gdinom AN dogovorio da će proviziju isplatiti na crno, bez računa, i to u iznosu od 20.000,00 EUR. Kada je odlazio u Ameriku, ostavio mu je taj iznos u gotovini u kuverti te mu je dao nalog da se nađe sa gdinom AN i preda mu taj iznos, a sve sukladno njihovom prethodnom dogovoru. Nadalje, da je nakon nekoliko poziva prema gdinu AN, uspio dogovoriti sastanak sa njim na kojemu se ovaj nije pojavio, a da ga je gdin ON obavijestio o tome da mu je gdin AN rekao da sa njim nema što pričati. Posebno upitan, svjedok navodi kako misli da mu je gdin AN to poručio zato što je očigledno želio na ime provizijske naknade uzeti još veći iznos od onoga koji je bio ugovoren između njega i gdina HNJ.

20. Iz iskaza svjedoka ŽN u bitnome proizlazi da je isti u sklapanju kupoprodajnog ugovora sudjelovao kao savjetnik gdina ON, punomoćnika prodavateljice, pa mu je tako poznato da je ugovor o kupoprodaji sačinio gdin EN , odvjetnik, a da su ugovorne strane bile MN, supruga ON i tuženik UN osobno. Poznato mu je da je njegova stranka platila provizijsku naknadu, a misli da se radilo o iznosu od 2,50 – 3 % cijene, a nije mu poznato je li kupac platio tu naknadu ni koliku je naknadu trebao platiti odnosno kakav je bio dogovor između njega i tužitelja. Njegova sudjelovanja u sklapanju ugovora da su bila pregled ugovora, davanje mišljenja o posljedicama ugovora i posljedica na postojećeg zakupnika hotela , a koji da je na kraju uspješno napustio taj hotel.

21. Iz iskaza svjedoka ON u bitnome proizlazi da je imao punomoć svoje supruge za prodaju hotela, a kako je već ranije poslovao sa agencijom tužitelja, poznavao je H, direktora, te ga je on obavijestio o tome kako ima kupca za hotel i da mu mora potpisati Ugovor o posredovanju, što je on i napravio. H ga je upoznao sa PN i sa GN, direktorom tvrtke u Denisovom vlasništvu, a sva daljnja komunikacija i pregovori vezano za kupoprodaju hotela odvijali su se bez prisutnosti H, dakle direktnim kontaktom sa PN i sa GN. Svjedok navodi da je bilo uobičajeno prilikom poslovanja sa agencijom tužitelja, a što mu je poznato jer je već i ranije dosta poslovao s tom agencijom i prodavao svoje nekretnine, da se u pisanom Ugovoru o posredovanju navede provizija, a nakon realizirane prodaje da bi plaćao manji iznos od onoga koji je ugovoren, sve ovisi o tome kakav bi bio njihov dogovor, a smatrao je da će tako biti i u slučaju kupoprodaje ovog hotela. Koliko mu je poznato, isti takav način dogovora oko provizije da je bio i između PN i H, dakle da se po izvršenoj kupoprodaji plati manji iznos od onoga koji je naveden u Ugovoru o posredovanju. Posebno upitan, svjedok navodi kako se ne može sjetiti je li bilo takvih dogovora oko toga hoće li hotel kupiti Denisova tvrtka ili Denis kao fizička osoba, ali navodi kako je uobičajeno da u takvim situacijama kao kupac bude navedena tvrtka, pravna osoba. Nakon što je zaključen kupoprodajni ugovor, kontaktirao je H i prema već prethodnom usmenom dogovoru, pripremio je iznos od 20.000,00 EUR na ime posredničke naknade koju bi bio u obvezi platiti, međutim da on taj iznos nije želio primiti, odnosno da nije želio potpisati priznanicu da nema nikakvih potraživanja prema njemu s ovog osnova. Na isti takav način, koliko mu je poznato prema kazivanju PN i GN, i PN je imao sa njim usmeni dogovor da će podmiriti s osnova posredničke naknade iznos od 20.000,00 EUR, koji iznos da je GN pripremio, ali da ga H nije želio primiti. Nakon tog odbijanja primitka ugovorene isplate, da je otišao u Canadu, a kada se vratio u [adresa], H je na ime ugovorene posredničke naknade platio iznos od 2% cijene, što je bio iznos od 210.000,00 KN, uključujući PDV. U ugovoru je bilo navedeno da bi bio u obvezi podmiriti 3% iznosa. Sjeća se da je na taj sastanak, kada je H uplatio iznos od 210.000,00 KN, na račun njegove tvrtke, želio doći i GN da bi realizirao svoj dogovor o uplati provizije, odnosno da bi se eventualno dogovorili drugačije, ali da to H nije želio niti čuti, rekao je da sa GN neće imati nikakvog posla.

22. Cijeneći rezultate ovako provedenog dokaznog postupka, pažljivom analizom svih dokaza zajedno i svakog dokaza zasebno, mišljenje je ovog suda da je tužitelj, kao posrednik, u cijelosti ispunio obvezu preuzetu ugovorom o posredovanju u kupnji nekretnine od 3. kolovoza 2021., odnosno da je našao i doveo u vezu sa nalogodavcem – tuženikom, radi kupoprodaje opisane nekretnine, prodavatelja FN (punomoćnika MN) te da je obavio sve radnje koje se obvezao temeljem citiranog ugovora, dok tuženik nije ispunio svoju obvezu plaćanja posredničke naknade.

Naime, pored nesporne činjenice da je tuženik posredstvom tužitelja stupio u kontakt sa prodavateljem ON, da je agencija tužitelja sačinila nacrt predugovora, ugovora, te poduzela određene pravne radnje radi uknjižbe u zemljišnim knjigama, time da je te radnje po nalogu tužitelja poduzeo odvjetnik Miro Radeljić, dok su u istima sudjelovali i punomoćnik tuženika odvjetnica Gordana Vuković te punomoćnik prodavatelja, odvjetnik ŽN, neovisno o činjenici što je konačni prijedlog za uknjižbu prava vlasništva nekretnine podnijela punomoćnica tuženika Gordana Vuković, tužiteljeva je ugovorna obveza u cijelosti ispunjena danom potpisivanja Predugovora (29. listopada 2021.) te je obveza plaćanja naknade djelomično dospjela upravo zaključenjem Predugovora (koji ovaj sud smatra glavnim ugovorom jer sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora), a sve kako je među strankama i ugovoreno u članku 4, odnosno danom zaključenja glavnog ugovora između prodavatelja FN i tvrtke Foteinos d.o.o. od dana 1. veljače 2022. (priloženi spis Z-4278/2022).

23. Na postojanje obveze tuženika ne utječe ni činjenica što tvrtka Foteinos d.o.o. koju je osnovao za vrijeme trajanja pregovora, a koja je navedena kao kupac u Predugovoru, nije u svojstvu nalogodavca izdala zaključila novi ugovor o posredovanju sa tuženikom glede posredovanja za istu nekretninu. Naime, člankom 7. ugovora, stranke su ugovorile da nalogodavac, neki član obitelji nalogodavca, poslovni partner, tvrtka u vlasništvu nalogodavca, članova obitelji ili poslovnog partnera, ne može sklopiti ugovor o kupoprodaji nekretnine, bez posrednika, sa osobom sa kojom ga je doveo Posrednik u kontakt, tvrtkom, nekim članom obitelji ili s nekim od poslovnih partnera te osobe, a u slučaju da nalogodavac postupi suprotno stavku 1., posrednik ima pravo naplatiti svoju proviziju sukladno ugovoru.

24. Tijekom postupka je tuženik tvrdio da bi između njega i AN (koji je preminuo tijekom ovog postupka), a bio je zaposlenik i član uprave tužitelja, usprkos ugovorenoj isplati provizije od 3 % od dogovorene kupoprodajne cijene iz članka 4. Ugovora o posredovanju, bio zaključen usmeni dogovor oko plaćanja provizije u iznosu od 20.000,00 EUR u gotovini, bez izdavanja računa i bez plaćanja PDV-a.

24.2. Prema članku 15. st. 2. ZPPN, ugovor o posredovanju u prometu nekretninama sklapa se u pisanom obliku, dok je člankom 294. ZOO propisano da se ugovor za čije se sklapanje zahtijeva pisani oblik, smatra valjanim iako nije sklopljen u tome obliku, ako su ugovorne strane ispunile, u cijelosti ili u pretežitom dijelu, obveze koje iz njega nastaju, osim ako iz cilja radi kojega je oblik propisan očito ne proizlazi nešto drugo.

24.3. Sud ne prihvaća navode tuženika i u postupku saslušanog svjedoka GN o tome da bi egzistirao usmeni dogovor o plaćanju provizije u iznosu od 20.000,00 EUR, jer su isti u suprotnosti sa ostalim provedenim dokazima, prvenstveno sa sadržajem ugovorne odredbe članka 4., kojom je ugovorena visina provizije od 3 % od kupoprodajne cijene + PDV, a za koju ugovornu odredbu je tuženik jasno u stranačkom iskazu naveo da ju je pročitao i razumio, kao i sa iskazom u postupku saslušanih svjedoka EN i zz tužitelja ČN. Dovodeći u svezu takve iskaze sa činjenicom da je tužitelj na ispostavljeni račun tuženiku u iznosu od 472.457,98 kn, platio PDV, što proizlazi iz spisu priloženog dopisa Ministarstva financija, Porezna uprava, Područni ured Split, Ispostava Trogir (list 145), jasno je da tuženik, na kojemu je u smislu članka 7. i članka 219. ZPP, bio teret dokaza, nije tijekom postupka sa uspjehom dokazao da bi među strankama došlo do usmene izmjene sporne ugovorne odredbe o plaćanju provizije.

24.3. Naime, prema članku 15. st. 2. ZPPN, ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa se u pisanom obliku. Člankom 291. st. 1. ZOO, propisano je da, ako je ugovor sklopljen u posebnom obliku, bilo na temelju zakona, bilo voljom ugovornih strana, vrijedi samo ono što je u tom obliku izraženo. Prema stavku 2. istog članka, ipak će biti valjane istodobne usmene pogodbe o sporednim točkama o kojima u ugovoru propisanog oblika nije ništa rečeno ako nisu u opreci s njegovim sadržajem ili ako nisu protivne cilju zbog kojega je oblik propisan.

24.4. Obzirom da je visina provizije bitan sastojak Ugovora o posredovanju pri kupoprodaji nekretnine, a cijeneći citirane odredbe, te činjenicu da tuženik nije dokazao da bi među strankama bila usmeno izmijenjena ugovorna odredba o plaćanju provozije, jasno je da, u konkretnom slučaju, radi razrješenja prijepora među strankama, vrijedi samo ona ugovorna volja stranaka koja je izražena u Ugovoru o posredovanju od 3. kolovoza 2021.

25. Dosljedno, mišljenje je ovog suda da je tužitelj u cijelosti ispunio obveze preuzete Ugovorom o posredovanju u kupnji nekretnine od 3. kolovoza 2021., dok tuženik nije ispunio svoju obvezu na plaćanje ugovorene provizije.

26. Prema odredbi članka 9. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 155/23.; dalje: ZOO), sudionik u obveznom odnosu dužan je ispuniti svoju obvezu i odgovoran je za njezino ispunjenje. Člankom 65. ZOO-a propisano je da je na temelju obveze vjerovnik ovlašten zahtijevati od dužnika njezino ispunjenje, a dužnik je dužan u cijelosti ispuniti je.

27. Međutim, glede visine naknade za posredovanje, a pored nesporne činjenice da je agencija tužitelja istovremeno dobila nalog za posredovanje od obiju strana (i od punomoćnika prodavatelja ON i od kupca – tuženika), kao mjerodavno materijalno pravo primjenjuje se odredba članka 847. st. 1. ZOO, kao opći propis obveznog prava.

28. Naime, ZPPN kao lex specialis ne sadrži odredbu o plaćanju naknade u slučaju posredovanja kod obiju strana, a niti je iz ugovora o posredovanju zaključenima sa tuženikom i ON ugovorena visina provizije u slučaju posredovanja kod obiju strana, slijedom čega se, u konkretnom slučaju, sukladno članku 15. st. 4. ZPPN, kao mjerodavno materijalno pravo glede visine naknade, primjenjuje članak 847. ZOO.

29. Člankom 847. st. 1. ZOO propisano je da, ako drugačije nije ugovoreno, posrednik koji je dobio nalog za posredovanje od obiju strana može zahtijevati od svake strane samo polovicu provizije i naknadu polovice troškova, ako je naknada troškova ugovorena. Stavkom 2. istog članka, određeno je da je posrednik dužan da se s pažnjom dobrog gospodarstvenika skrbi o interesima obiju strana između kojih posreduje.

30. Dosljedno, posredujući glede istog posla za dva različita nalogodavca, posrednik obavlja podjednaku vrstu i količinu posla, kao što bi je obavljao i da glede toga posla posreduje samo za jednog nalogodavatelja. Upravo radi navedenog, stavak 1. ograničava posrednikovo pravo na proviziju u onim slučajevima kad on u istom poslu posreduje za dva nalogodavca (što je ovdje slučaj), određujući da on može zahtijevati od svake strane samo polovicu provizije, pri čemu se podrazumijeva da se radi o polovici provizije koja bi mu pripadala da je posredovao samo za jednu stranu, prema odredbi članka 844. st. 2. ZOO.

31. Uzimajući u obzir da je dogovorena kupoprodajna cijena 1.650.000,00 EUR, a iznos ugovorene provizije se sastoji u visini naknade od 3 % + PDV, to je tužitelj u konkretnom slučaju ovlašten zahtijevati od tuženika ½ ugovorene provizije, što bi predstavljalo 1,5 % od iznosa od 1.650.000,00 EUR (24.750,00 EUR), što uvećano za PDV po stopi od 25 % (6.187,50 EUR), iznosi 30.937,50 EUR.

32. Dakle, prema mišljenju ovog suda, tužbeni zahtjev je osnovan u dijelu koji se odnosi na isplatu iznosa od 30.937,50 EUR, sa zateznom kamatom tekućom od dana dospijeća računa (3. ožujka 2022.) do isplate, dok je za višetraženo, preko iznosa od 30.937,50 EUR do iznosa od 62.705,95 EUR, tužbeni zahtjev u cijelosti neosnovan.

33. Slijedom navedenog, valjalo je, primjenom članka 451. st. 3. ZPP, djelomično održati na snazi platni nalog sadržan u uvodno citiranom platnom nalogu, a djelomično isti ukinuti, odnosno djelomično prihvatiti, a djelomično odbiti tužbeni zahtjev.

34. Stoga je odlučeno kao pod točkama I i II izreke.

35. Nakon što je odlučeno o glavnoj stvari, valjalo je donijeti odluku i o troškovima parničnog postupka.

36. Uzimajući u obzir omjer uspjeh parničnih stranaka u parnici, mišljenje je ovog suda da su stranke uspjele u postupku u približno jednakim dijelovima, slijedom čega je, primjenom članka 154. st. 4. ZPP, odlučio da svaka stranka snosi svoje troškove.

U Splitu, 17. ožujka 2026.

Sutkinja:

Ivana Jukić

Uputa o pravu na žalbu:

Protiv ove odluke stranke mogu podnijeti žalbu u roku od 15 (petnaest) dana od dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje (za stranku koja je bila uredno obaviještena o tom ročištu) odnosno od dana dostave prijepisa presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o tom ročištu). Žalba se podnosi Općinskom sudu u Splitu, a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud Republike Hrvatske.

DNA:

- tužitelju po punomoćniku

- tuženiku po punomoćniku

- u spis