Republika Hrvatska

Općinski sud u Čakovcu

Čakovec, Ruđera Boškovića 18

Poslovni broj: R1-51/2024-27

R E P U B L I K A  H R V AT S K A

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Čakovcu, po sutkinji Sandri Oletić, u pravnoj stvari 1. predlagatelja AZ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. predlagateljice JZ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanih po punomoćniku Bojanu Bacingeru, odvjetniku u Čakovcu, protiv 3. protustranke ŽZ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Franu Ježiću, odvjetniku u Varaždinu, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnine, 16. ožujka 2026.

r i j e š i o  j e

I. Razvrgava se suvlasnička zajednica nekretnine upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čest. br. 1326 Prvomajska ukupne površine 1140 m2: dvorište od 947 m2, gospodarska zgrada, Prvomajska ulica od 102 m2, stambena zgrada, Nedelišće, Prvomajska 19 od 91 m2, u suvlasništvu 1. predlagatelja AZ u 165/360 dijela i 2. predlagateljice JZ u 165/360 dijela, te 3. protustranke ŽZ u 30/360 dijela, isplatom, na način da predlagatelji AZ i JZ isplate 3. protustranku ŽZ iz njezinog suvlasničkog dijela koji iznosi 30/360 dijela u predmetnoj nekretnini, u iznosu od 3.425,00 EUR, u roku od petnaest dana od dana pravomoćnosti ovog rješenja.

II. Određuje se prijenos prava vlasništva cijelog suvlasničkog dijela 3. protustranke ŽZ od 30/360 dijela predmetne nekretnine iz točke I. izreke, za korist: 1. predlagatelja AZ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], u ½ dijela,

2. predlagateljice JZ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], u ½ dijela,

a po pravomoćnosti ovog rješenja, te po isplati iznosa iz točke I. izreke.

Obrazloženje

1. Predlagatelji AZ i JZ sudu su podnijeli prijedlog protiv 1. protustranke HZ, 2. protustranke CZ i 3. protustranke ŽZ, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnine, navodeći da predlagatelji i protustranke suvlasnici su nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Čakovcu, u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], čest. br. 1326 Prvomajska ukupne površine 1140 m2: dvorište od 947 m2, gospodarska zgrada, Prvomajska ulica od 102 m2, stambena zgrada, [adresa] od 91 m2 ; da predlagatelji su suvlasnici zajedno u ukupno 306/360 dijela (85%), dok su protustranke suvlasnici zajedno u 54/360 dijela (15%), od čega HZ suvlasnica u 12/360 dijela, CZ OZ suvlasnik u 10/360 dijela te ŽZ suvlasnica u 30/360 dijela; da predlagatelji su svoje suvlasničke dijelove stekli temeljem kupoprodajnog ugovora od dana 03.10.2023. godine od tadašnjih suvlasnika: ŽZ A, ŽZ J, CZ Ž, CZ H, CZ C i ĐZ; da predmetna nekretnina na dan podnošenja ovog prijedloga u naravi predstavlja građevinsko zemljište bez ikakvog objekta izgrađenog na svojoj površini, a da predlagatelji su ujedno suvlasnici susjedne nekretnine koja je također u naravi neizgrađeno građevinsko zemljište, te da na toj susjednoj nekretnini predlagatelji su započeli s radovima na izgradnji svoje buduće obiteljske kuće; da predlagatelji su svoj suvlasnički dio nekretnine za koju sada pokreću postupak razvrgnuća suvlasništva stekli s ciljem da na njoj izgrade dio svoje buduće obiteljske kuće zajedno s pripadajućom okućnicom i dvorištem, da navedene dvije nekretnine u prirodnom i gospodarskom smislu predstavljaju sada zaokruženu cjelinu koja je idealna za izgradnju kuće s dvorištem za mladu obitelj; da protustranke su najprije pristale uz tadašnje ostale suvlasnike prodati svoj suvlasnički dio, no iz nejasnih razloga odustali su od započetih pregovora i u konačnici od same proda je; da predlagatelji su uputili poziv na dogovor protustrankama putem svog punomoćnika oko sporazumnog (dobrovoljnog) razvrgnuća predmetne suvlasničke zajednice, da pritom su iznijeli i prijedlog da se nekretnina otkupi od svih protustranaka i to prema realnim vrijednostima predmetne nekretnine, međutim bezuspješno; da kako su se protustranke oglušile na prijedlog za sporazumno razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnine, to među strankama nema nikakvog dogovora oko načina uređenja suvlasničkih odnosa; da u skladu s iznijetim objektivnim razlozima, predlagatelji se kao suvlasnici predmetne nekretnine žele odijeliti od protustranaka obzirom da njihov suvlasnički dio iznosi čak 85% i da predmetna nekretnina neposredno graniči s njihovom drugom nekretninom na kojoj su već započeli s građevinskim radovima na izgradnji svoje buduće obiteljske kuće; da predlagatelji u vezi načina razvrgnuća suvlasništva ističu odredbu čl. 50. st. 1. i st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te navode kako sukladno zakonskim odredbama, predlažu podijeliti nekretninu geometrijski na način da svaki dio za sebe predstavlja zasebnu građevinsku funkcionalnu i uporabnu cjelinu, u koju svrhu predlažu provođenje dokaza građevinskog vještačenja, a da u slučaju da vještak utvrdi kako geometrijska dioba nije moguća bez umanjenja vrijednosti nekretnine, predlagatelji predlažu da se nekretnina proda na javnoj dražbi ili drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima, sve sukladno odredbi čl. 50. st. 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

2. 1. protustranka Marija Balić i 2.protustranka CZ očitovali su se da točno je da su predlagatelji i protustranke suvlasnici nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Čakovcu u zk. ul. broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čestica broj 1326 i to HZ u 12/360 dijela i OZ ispravno u 12/360 dijela a ne u 10/360 dijela kako je to pogrešno navedeno u prijedlogu; da protustranke se ne protive prodaji svojih suvlasničkih dijelova predlagateljima, no da traže na ime prodaje svojih udjela u nekretnini za 1 m2 iznos od 60 eura jer smatraju da je to realno i sukladno uvjetima na tržištu nekretnina vezano za kupoprodaju građevinskog zemljišta u mjestu [adresa]; te da protustranke se ne protive provođenju građevinskog vještačenja kojim bi se utvrdilo mogući način diobe, time da je po njima jedina moguća civilna dioba tj. prodajom nekretnine i ujedno bi se utvrdila sadašnja realna tržišna vrijednost nekretnine pa tako i vrijednost njihovih udjela u nekretnini i oni dakako žele prodati svoje suvlasničke udjele, ali ne za bagatelnu cijenu koju im je nudio predlagatelj već traže da ih se isplati po realnoj sadašnjoj tržišnoj cijeni za 1 m2, odnosno tržišnoj cijeni na dan isplate.

3. 3. protustranka ŽZ očitovala se kako se na predmetnoj nekretnini trenutno ne izvode nikakvih građevinski radovi, te je ista, zarasla, odnosno nije održavana; da nadalje, 3. protustranka se protivi razvrgnuću kako je to predloženo u prijedlogu predlagatelja, obzirom da ista predmetnu nekretninu koristi, kako bi pristupila na svoju nekretninu koja se nalazi neposredno iza nekretnine koja je predmet ovog postupka, predajući u spis z.k. izvadak za spomenutu 2. nekretninu 3. protustranke; te da 3. protustranka nadalje ističe kako bi ista i bila voljna provesti razvrgnuće geometrijskom diobom na način da joj se omogući prolaz do nekretnine za koju je predan z.k. izvadak, odnosno ista se načelno ne bi niti protivila civilnoj diobi ukoliko bi cijena po m2 građevinskog zemljišta iznosila minimalno 70,00 eura; da naime, na predmetnoj nekretnini postojala je kuća za koju su bili plaćeni komunalni doprinosi, te je izveden priključak električne energije, a što prema stavu 3. protustranke povećava vrijednost nekretnine.

4. Predlagatelji su izjavili da ostaju kod podnesenog prijedloga za razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnine, s time da je u točki AD 1 omaškom napisano da OZ ima suvlasnički udio predmetne nekretnine od 10/360 dijela, umjesto 12/360 dijela, te se u tom dijelu prijedlog mijenja i navodi da treba ispravno glasiti da je OZ suvlasnik u 12/360 dijela.

5. Shodno iznesenom suvlasnički udjeli stranaka u predmetnoj nekretnini nisu sporni.

6. Odredbama članka 50. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17 – dalje: ZV), propisano je da kad razvrgnuće provodi sud vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona /st. 1./, a ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan u smislu stavka 1. ovoga članka, sud će djeljive pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine geometrijski /st. 2./, te da ako dioba iz stavka 2. ovoga članka nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost, sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće) /st. 4./.

7. Vještačenjem provedenim u ovom postupku, po stalnom sudskom vještaku graditeljske struke Ratku Matoteku, dipl.ing.građ. iz Instituta za procjene i vještačenja IPV d.o.o. Čakovec, R. Boškovića 16, odnosno očevidom provedenom na predmetnoj nekretnini dana 8. siječnja 2025., te danim pisanim Nalazom i mišljenjem imenovanog sudskog vještaka od 13. siječnja 2025. odnosno Očitovanjem – Dopunom nalaza i mišljenja sudskog vještaka od 17. travnja 2025., utvrđeno je:

- da nije moguća fizička dioba predmetne nekretnine prema važećem prostornom planu;

- da tržišna vrijednost predmetne nekretnine iznosi sveukupno 41.100,00 EUR, odnosno prema suvlasničkim dijelovima:

- tržišna vrijednost suvlasničkog dijela od 12/360 dijela iznosi 1.370,00 EUR,

- tržišna vrijednost suvlasničkog dijela od 12/360 dijela iznosi 1.370,00 EUR,

- tržišna vrijednost suvlasničkog dijela od 30/360 dijela iznosi 3.425,00 EUR,

- tržišna vrijednost suvlasničkog dijela od 153/360 dijela iznosi 17.467,50 EUR,

- tržišna vrijednost suvlasničkog dijela od 153/360 dijela iznosi 17.467,50 EUR.

8. Dana 1. srpnja 2025. između 1. predlagatelja AZ i 2. predlagateljice JZ, s jedne strane, te 1. protustranke Marije Balić i 2. protustranke CZ, s druge strane, u ovom je predmetu sklopljena sudska nagodba, kojom je djelomično razvrgnuta suvlasnička zajednica predmetne nekretnine isplatom, na način da su predlagatelji isplatili navedene protustranke iz njihovih suvlasničkih dijelova, i to 1. protustranku HZ iz njezinog suvlasničkog dijela od 12/360 dijela u predmetnoj nekretnini sa iznosom od 1.444,00 EUR, te 2. protustranku CZ iz njegovog suvlasničkog dijela od 12/360 dijela u predmetnoj nekretnini sa iznosom od 1.444,00 EUR; a 1. protustranka Marija Balić i 2. protustranka CZ dozvolili su da se na temelju ove sudske nagodbe izvrši prijenos prava vlasništva cijelih navedenih njihovih suvlasničkih dijelova u predmetnoj nekretnini za korist 1. predlagatelja AZ i 2. predlagateljice JZ, svakog u ½ dijela.

9. Uknjižba prava vlasništva na temelju prednje navedene sudske nagodbe provedena je u zemljišnoj knjizi ovog suda rješenjem Zemljišnoknjižnog odjela u Čakovcu poslovni broj Z-6517/2025. od 01. srpnja 2025.

10. Podneskom od 29. srpnja 2025. predlagatelji predlažu da se i u odnosu na 3. protustranku odredi razvrgnuće isplatom, navodeći da predlagatelji su suvlasnici predmetne nekretnine i to 1. predlagatelj KZ sveukupno 165/360 dijela i 2. predlagatelijica JZ sveukupno 165/360 dijela, zajedno više 91%, te protustranka ŽZ u 30/360 dijela; da predlagatelji su u nekoliko navrata pokazali interes da stupe u kontakt s protustrankom radi dogovora o načinu razvrgnuća suvlasništva, međutim neuspješno jer protustranka ne želi pristati na realne ponude (ponude čak više od tržišne vrijednosti njezinog suvlasničkog dijela), a niti je s druge strane s uspjehom osporila procjenu ovlaštenog vještaka u ovom postupku; te da stoga, pozivajući se na odredbu članka 51. stavka 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, predlagatelji koriste institut prava na razvrgnuće isplatom; dalje navodeći da predmetni nalaz i njegova dopuna održava stvarno stanje na tržištu nekretnina, a nalaz je sačinjen objektivno i stručno od strane ovlaštenog vještaka za potrebe sudskog postupka, prema kojemu realna tržišna vrijednost suvlasničkog dijela protustranke od 30/360 iznosi 3.425,00 EUR, i da predlagatelji su spremni isplatiti ŽZ navedeni iznos, te slijedom navedenog, predlagatelji predlažu da sud sukladno odredbi čl. 51. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima donese rješenje o razvrgnuću suvlasničke zajednice predmetne nekretnine.

11. 3. protustranka se očitovala da protivi se prednje navedenom prijedlogu predlagatelja, te predlaže civilno razvrgnuće.

12. Obzirom da fizička tj. geometrijska dioba iz stavka 2. članka 50. ZV-a nije moguća, suvlasničku zajednicu predmetne nekretnine bilo bi moguće razvrgnuti civilnom diobom sukladno odredbi članka 50. st. 4. ZV-a.

13. Međutim, odredbama članka 51. ZV-a propisano je da suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima /st. 1./; s time da suvlasnici čiji su suvlasnički dijelovi zajedno barem devet desetina, ne moraju učiniti vjerojatnim osobito ozbiljan razlog iz stavka 1. ovoga članka /st. 3./.

14. Nedvojbeno je da je nakon provedbe prednje navedene sudske nagodbe 1. predlagatelj AZ suvlasnik predmetne nekretnine sa suvlasničkim udjelom od ukupno 165/360 dijela (153/360 i 12/360) i 2. predlagateljica JZ, suvlasnica predmetne nekretnine sa suvlasničkim udjelom od ukupno 165/360 dijela (153/360 i 12/360), odnosno predlagatelji zajedno sa suvlasničkim udjelima od sveukupno 330/360 dijela, a 3.protustranka ŽZ sa suvlasničkim udjelom od 30/360 dijela, u odnosu na cijelu predmetnu nekretninu, a slijedom čega su predlagatelji suvlasnici 91,66 % predmetne nekretnine, odnosno njihovi suvlasnički dijelovi zajedno iznose više od devet desetina predmetne nekretnine.

15. Stoga je osnovan prijedlog predlagatelja za razvrgnuće suvlasničke zajednice predmetne nekretnine isplatom 3. protustranke ŽZ.

16. Uzimajući u obzir da tržišna vrijednost predmetne nekretnine iznosi ukupno 41.100,00 EUR, vrijednost suvlasničkog udjela 3. protustranke ŽZ od 30/360 dijela te nekretnine, iznosi 3.425,00 EUR.

17. Slijedom iznijetog, temeljem odredbi članka 48. i članka 49. st. 4. ZV-a, te odredbi članka 51. st. 1. i 3. ZV-a, odlučeno je kao u izreci.

Čakovec, 16. ožujka 2026.

Sutkinja:

Sandra Oletić

Pouka o pravnom lijeku:

Protiv ovog rješenja nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana po primitku pismenog otpravka istog, pismeno putem ovog suda, a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud.

O tom obavijest:

1/ predlagatelji po punomoćniku

2/ 3. protustranka po punomoćniku