REPUBLIKA HRVATSKA
UPRAVNI SUD U ZAGREBU
Zagreb, Avenija Dubrovnik 6 i 8
Poslovni broj: Us I-2787/2025-9
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Upravni sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Meri Dominis Herman, na prijedlog više sudske savjetnice Margarete Duvnjak, uz sudjelovanje Dajane Mihelčić, zapisničarke, u upravnom sporu tužiteljice ZĐ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa otac ĆĐ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], a koje zastupa opunomoćenik Miran Zorica, odvjetnik iz Zadra, Zrinsko Frankopanska 38, protiv tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Koturaška 43/IV, OIB: 18683136487, radi razreza poreza na promet nekretnina, 11. ožujka 2026.
p r e s u d i o j e
I Poništava se rješenje tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/24- 01/406, URBROJ: 513-04-25-2 od 7. srpnja 2025.
II Nalaže se tuženiku da u roku od 60 (šezdeset) dana od dana dostave pravomoćne presude donese odluku o žalbi te da u ponovljenom postupku postupi u skladu s pravnim shvaćanjem i primjedbama izraženim u obrazloženju presude. III Nalaže se tuženiku OIB: 18683136487, da tužiteljici OIB: [osobni identifikacijski broj] nadoknadi trošak ovog upravnog spora u iznosu od 250,00 EUR-a (dvjestopedeset eura) u roku od 30 (trideset) dana od dana dostave pravomoćne presude.
Obrazloženje
1. Osporenim rješenjem tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/24- 01/406, URBROJ: 513-04-25-2 od 7. srpnja 2025. odbijena je žalba tužitelja izjavljena protiv rješenja Ministarstva financija Republike Hrvatske – Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Črnomerec KLASA: UP/I-410-20/2024-001/00496, URBROJ: 513-007-01-02-2024-0003 od 14. svibnja 2024.
2. Rješenjem prvostupanjskog javnopravnog tijela od 14. svibnja 2024. tužiteljici se utvrđuje osnovica poreza na promet nekretnina u iznosu od 71.010,30 EUR, te se na tako utvrđenu osnovicu utvrđuje porez na promet nekretnina po stopi od 3% u iznosu od 2.130,31 EUR. Tužiteljici se nalaže platiti utvrđeni iznos poreza na promet nekretnina u roku od 15 dana od dana dostave rješenja u korist računa naznačenog u rješenju. Na nepravodobno uplaćen porez na promet nekretnina obračunavaju se i plaćaju zatezne kamate. Žalba ne odgađa izvršenje rješenja.
3. Tužiteljica u cijelosti osporava zakonitost pobijanog akta. U bitnom ističe kako je procjena prvostupanjskog tijela po pitanju vrijednosti nekretnine pogrešna, a samim time pogrešna je i porezna osnovica i određen iznos poreza na promet nekretnina. Navodi je porezna osnovica tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze te da je tržišna vrijednost nekretnine cijena nekretnine koja se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze. Nastavno, da se predmetna Nekretnina nalazi u samom centru Zagreba, međutim da je opće stanje iste u trenutku procjene takvo da je neuporabljiva te da je ušla u obnovu prema odluci Ministarstva. Predlaže poništiti osporeno rješenje tuženika i prvostupanjskog javnopravnog tijela uz naknadu troškova upravnog spora.
4. Tuženik u odgovoru na tužbu u cijelosti ostaje kod navoda iznesenih u obrazloženju osporenog rješenja, predlaže da sud riješi predmetni spor bez rasprave i tužbu odbije kao neosnovanu.
5. Strankama je dana mogućnost izjasniti se o svim zahtjevima i navodima drugih stranka, odnosno o činjenicama i pravnim pitanjima koja su predmet ovog upravnog spora u skladu s člankom 6. stavkom 1. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine“, 36/24 – dalje: ZUS), te je sud održao usmenu i javnu raspravu dana 10. ožujka 2026. Na temelju ovlaštenja iz odredbe članka 91. stavka 3. ZUS-a rasprava je provedena u odsutnosti tuženika i tužiteljice, koji iako uredno pozvani, raspravi nisu pristupili, tuženik svoj izostanak nije opravdao, a opunomoćenik tužiteljice je podneskom 5. ožujka 2026. opravdao izostanak i predložio raspravu održati u njegovoj odsutnosti.
6. Ocjenjujući zakonitost osporenog rješenja sud je izveo dokaze uvidom u sudski spis te isprave priložene spisu tuženika.
7. Tužbeni zahtjev je osnovan.
8. Iz spisa predmeta proizlazi da je tužiteljica stekla predmetnu Nekretninu Ugovorom o darovanju zaključenim sa TĐ od 23. travnja 2024., ovjeren po javnom bilježniku Silvani Grdović, poslovni broj: OV-5403/2024 od 29. travnja 2024. (dalje: Ugovor), a kojim Ugovorom je stekla nekretninu označenu kao kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], [adresa] površine 427 m2 i dvorište, sveukupne površine 978 m2, sve zajedno s pripadajućim suvlasničkim dijelovima zemljišta, zgrade i uređaja u zgradi, a sve povezano temeljem članaka 68., 69. i 370. stavak 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima sa vlasništvom posebnog dijela nekretnine i to 15. suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-15) stan u suterenu zapad u uličnoj zgradi koji se sastoji od ulaznog prostora, predsoblja, kuhinje, kupaonice i sobe, površine 30 m2 koji se nalazi u stambenoj zgradi [adresa], sa kojim suvlasništvom je neodvojivo povezan odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine (dalje: Nekretnina).
9. Iz prvostupanjskog rješenja proizlazi da je porezna osnovica utvrđena primjenom članka 9. stavaka 4. i 5. Zakona o porezu na promet nekretnina te je tržišna vrijednost predmetne Nekretnine utvrđena primjenom usporednih podataka.
10. Iz zapisnika o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine KLASA: UP/ I-410- 20/2024-001/00496 URBROJ: 513-007-01-02-2024-0002 od 2. svibnja 2024. proizlazi da je kao usporedni podatak korištena vrijednost jedne nekretnine za koju je navedena cijena po m2 u iznosu od 2.367,01 EUR.
11. Nadalje, Sud je izvršio uvid u Potvrdu Gradskog ureda za prostorno uređenje, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet KLASA: 361 - 01/21-001/9 URBROJ: 251-13-72-2/002-21-537/TP od 7. travnja 2021., koju je tužiteljica priložila uz tužbu, iz koje proizlazi da je zgrada u kojoj se nalazi predmetna nekretnina pregledana od strane stručnjaka za brzu procjenu oštećenja, kojom prilikom je utvrđeno da je zgrada neuporabljiva zbog oštećenja i ima crvenu oznaku – N2.
12. Među strankama nije sporno da je tužiteljica stekla predmetnu Nekretninu Ugovorom o darovanju zaključenim sa TĐ od 23. travnja 2024.
13. Međutim, sporno je da li je tužiteljica u konkretnom slučaju dužna platiti porez na promet nekretnina kako je to određeno osporenim rješenjem.
14. Člankom 4. stavkom 1. točkama 1. i 2. Zakona o porezu na promet nekretnina (Narodne novine 115/2016, 106/2018, dalje: ZPPN) propisano je:
1. promet nekretnina je svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj
2. stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela, stjecanje temeljem zakona te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba 15. Člankom 6. stavkom 1. ZPPN-a određeno je da je obveznik poreza na promet nekretnina stjecatelj nekretnine.
16. Člankom 9. stavkom 1. ZPPN-a propisano je da je osnovica poreza na promet nekretnina tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Stavkom 2. istog članka propisano je da Ministarstvo financija, Porezna uprava (u daljnjem tekstu: Porezna uprava) utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu. Stavkom 4. istog članka propisano je da je porezna uprava ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade iz stavaka 2. i 3. ovoga članka manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze. Stavkom 5. istog članka propisano je da procjenu tržišne vrijednosti nekretnine iz stavka 4. ovoga članka utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme.
17. Člankom 24. stavkom 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (dalje: ZPN) propisano je da je poredbena metoda u prvom redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih mjesta i poslovnih prostora. Poredbenom metodom tržišna se vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenih nekretnina.
18. Predmet ovog spora je utvrđivanje poreza na promet nekretnina. Sud nalazi da je iz zapisnika od 2. svibnja 2024. razvidno da je vrijednost sporne nekretnine utvrđena uzimajući u obzir tržišnu vrijednost jedne usporedne nekretnine . Pritom, Sud napominje da je tržišnu vrijednost predmetne nekretnine trebalo utvrditi na temelju podataka od barem tri usporedne nekretnine, pravilnom i zakonitom primjenom poredbene metode procjene vrijednosti nekretnina, u smislu članka 24. stavka 1. ZPN- a.
19. Nastavno, iz sadržaja obrazloženja osporenog prvostupanjskog rješenja, kao i zapisnika od 2. svibnja 2024. ne proizlazi da je tijelo u upravnom postupku utvrđivalo stanje predmetne Nekretnine. Naime, Sud nalazi kako pri procjeni tržišne vrijednosti predmetne Nekretnine nisu uzeta u obzir obilježja stečene nekretnine i usporednih nekretnina, odnosno proizlazi da prvostupanjsko tijelo nije uzelo u obzir svojstva stečene nekretnine (da je ista stradala u potresu) koja bi imala i usporedna nekretnina temeljem koje je tijelo utvrdilo porez na promet nekretnina.
20. Predmet je vraćen na ponovni postupak tuženiku koji će u ponovnom postupku odlučiti o žalbi tužiteljice protiv poreznog rješenja od 14. svibnja 2024. imajući u vidu potrebu utvrđivanja usporedne vrijednosti pravilnom primjenom poredbene metode, na temelju tri usporedne nekretnine i na temelju bitnih istovrsnih podataka za spornu nekretninu i za tri usporedne nekretnine, posebice cijeneći činjenicu da je predmetna Nekretnina stradala u potresu.
21. Sukladno tome, tuženik će u ponovnom postupku donijeti odluku o žalbi tužiteljice protiv prvostupanjskog rješenja od 14. svibnja 2024. pridržavajući se pravnog shvaćanja suda iznesenog u točki 20. obrazloženja presude.
22. Stoga je, na temelju članka 117. stavka 1. ZUS-a, odlučeno kao pod točkama I i II izreke presude.
23. Budući da je tuženik izgubio spor dužan je tužitelj ici nadoknaditi opravdane izdatke učinjene u tijeku spora, a koji obuhvaćaju i nagradu za rad odvjetnika. Tužiteljici je kao opravdan izdatak u smislu odredbe članka 144. ZUS-a priznat trošak za sastav tužbe u zatraženom iznosu od 200,00 EUR uvećano za pripadajući PDV, u sveukupnom iznosu od 250,00 EUR uz primjenu Tbr. 27., 46. i 54. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj 138/23).
24. Stoga je, temeljem članka 148. stavka 4. odlučeno kao u točki III izreke presude.
U Zagrebu 11. ožujka 2026.
Sutkinja:
Meri Dominis Herman
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv točaka I i II izreke ove presude žalba nije dopuštena sukladno članku 127. stavku 1. ZUS-a.
Protiv točke III ove presude dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u dovoljnom broju primjeraka za sud i sve stranke u sporu, u roku od 15 dana od dana dostave presude.
Dna:
1. Odvjetnik Miran Zorica, Zadar, Zrinsko Frankopanska 38
2. Ministarstvo financija RH, Samostalni sektor za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Koturaška 43/IV, uz spis tuženika
3. U spis
