REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI SUD U MAKARSKOJ
K. P. Krešimira IV br.2.
21300 Makarska
P-1002/2024-21
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Makarskoj, po sutkinji Marijani Visković, u pravnoj stvari tužitelja Grada Makarske (OIB: [osobni identifikacijski broj]), Makarska, Obala kralja Tomislava 1, kojeg zastupa gradonačelnik dr.sc. VU i TU, dipl.iur., zaposlenik kod tužitelja te punomoćnik Vlado Lalić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Grubišić & Lović & Lalić u Zagrebu protiv I. tuženika DU (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], II. tuženika JU (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa]. tuženice LU (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], koje zastupa punomoćnik Predrag Trutin, odvjetnik u Makarskoj , radi poništenja ugovora, nakon javne i glavne rasprave zaključene 3.veljače 2026., održane u prisutnosti punomoćnika tužitelja odvjetnika Vlade Lalića i punomoćnika tuženika odvjetnika Predraga Trutina , na ročištu zakazanom radi donošenja i objave odluke 10.ožujka 2026. objavio je i
p r e s u d i o j e
I. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:
1. “Poništava se Ugovor o kupoprodaji nekretnine zaključen dana 27.09.2022. godine između tuženika ad)1 kao prodavatelja i tuženika ad)2 i ad)3 kao kupaca, ovjeren od strane javnog bilježnika Anamarije Arapović Vranješ iz Makarske dana 27.09.2022. pod posl.br. OV-7882/2022 kojim Ugovorom tuženik ad)1 prodaje, a tuženici ad)2 i ad)3 kupuju posebni dio nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Zemljišnoknjižnog odjela Makarska Općinskog suda u Makarskoj, u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-Makar, kao k. č. br. [katastarska čestica] ZGR, oznake zemljišta stambena zgrada površine 122 m2, stambena zgrada površine 58 m2 i dvorište površine 7 m2, ukupne površine 187 m2 i to: 6.suvlasnički dio: 9/100 ETAŽNO VLASNIŠTVO ( E-2) 9/100 dijela č. zgr. [katastarska čestica] s kojim suvlasničkim dijelom je neodvojivo povezano vlasništvo poslovnog prostora u prizemlju površine 36,11 m[2] , u Elaboratu etažiranja označen kao P-02 i obojan rozom bojom.
P -
1 0 0 2 / 2 0 2 4 - 2 1
2. Nalaže se zemljišno-knjižnom odjelu Općinskog suda u Makarskoj da na posebnom dijelu nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Zemljišnoknjižnog dojela Makarska Općinskog suda u Makarskoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-Makar, kao k. č. br. [katastarska čestica] ZGR ,oznake zemljišta stambena zgrada površine 122 m2, stambena zgrada površine 58 m2 i dvorište površine 7 m2, ukupne površine 187 m2 i to na 6.suvlasnički dio: 9/100 ETAŽNO VLASNIŠTVO ( e-2) 9/100 dijela č. zgr. [katastarska čestica] s kojim suvlasničkim dijelom je neodvojivo povezano vlasništvo poslovnog prostora u prizemlju površine 36,11 m[2] , u Elaboratu etažiranja označen kao P-02 i obojan rozom bojom, uspostavi prethodno zemljišno kakvo je postojalo prije zaključenja Ugovora o kupoprodaji nekretnine zaključenog dana 27.9.2022.između tuženika ad 1) kao prodavatelja i tuženika ad 2) i ad 3) kao kupaca, ovjerenog od strane javnog bilježnika Anamarije Arapović Vranješ iz Makarske dana 27.9.2022. pod brojem OV-7882/2022, temeljem kojeg je dopušten upis prava vlasništva u korist tuženika ad 2) i ad 3) pod brojem Z-6030/2022 na način da se briše pravo vlasništva tuženika ad 2) i ad 3) te da se odredi upis prava vlasništva u korist tuženika ad 1), u roku od 15 dana.
3.Nalaže se tuženiku ad)1 s tužiteljem u roku od 15 dana sklopiti ugovor o kupoprodaji sljedećeg sadržaja:
„PERICA PIPLICA, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa],
[adresa], kao prodavatelj (u daljnjem tekstu: Prodavatelj )
i GRAD MAKARSKA, OIB: [osobni identifikacijski broj], Obala Kralja Tomislava 1, Makarska, zastupa ga gradonačelnik dr.sc. VU, kao kupac (u daljnjem tekstu: Kupac ), sklapaju
UGOVOR O KUPOPRODAJI
NEKRETNINE
1. PREDMET UGOVORA
Članak 1.
Ugovorne strane suglasno utvrđuju:
- da je prodavatelj vlasnik posebnog dijela nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Zemljišnoknjižnog odjela Makarska Općinskog suda u Makarskoj, u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-Makar, kao k. č. br. [katastarska čestica] ZGR, oznake zemljišta stambena zgrad površine 122 m2, stambena zgrada površine 58 m2 i dvorište površine 7 m2, ukupne površine 187 m2 i to: 6.suvlasnički dio: 9/100 ETAŽNO VLASNIŠTVO ( E- 2) 9/100 dijela č. zgr. [katastarska čestica] s kojim suvlasničkim dijelom je neodvojivo povezano vlasništvo poslovnog prostora u prizemlju površine 36,11 m[2] , u Elaboratu etažiranja označen kao P-02 i obojen rozom bojom;
- da je u listu A Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina]-Makar pod posl.br. Z-482/15 upisana zabilježba da je za čest. zgr. [katastarska čestica] priloženo pravomoćno rješenje o izvedenom stanju Grada Makarska Odjela za gospodarenje prostorom Odsjek za prostorno uređenje i graditeljstvo KLASA: UP-I-361-03/12—30/292 od 15. srpnja 2013.
P -
1 0 0 2 / 2 0 2 4 - 2 1
- da je u listu A Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina]-Makar pod posl.br. Z-3309/15 upisana zabilježba temeljem pravomoćnog Rješenja Ministarstva kulture, Uprave za zaštitu kulturne baštine, KLASA: UP/I-612-08/15-06/0094 od 5. svibnja 2015. godine, zabilježuje se svojstvo kulturnog dobra na čest. zgr. [katastarska čestica].
Članak 2.
- Prodavatelj ovim Ugovorom prodaje za cijelo, a Kupac kupuje posebni dio nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Zemljišnoknjižnog odjela Makarska Općinskog suda u Makarskoj, u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-Makar, kao k. č. br. [katastarska čestica] ZGR, oznake zemljišta stambena zgrada površine 122 m2, stambena zgrada površine 58 m2 i dvorište površine 7 m2, ukupne površine 187 m2 i to: 6.suvlasnički dio: 9/100 ETAŽNO VLASNIŠTVO ( E-2) 9/100 dijela č. zgr. [katastarska čestica] s kojim suvlasničkim dijelom je neodvojivo povezano vlasništvo poslovnog prostora u prizemlju površine 36,11 m[2] , u Elaboratu etažiranja označen kao P-02 i obojen rozom bojom, u viđenom stanju , za kupoprodajnu cijenu iz čl.3.ovog Ugovora.
II. KUPOPRODAJNA CIJENA
Članak 3.
Ugovaratelji za nekretninu iz čl. 2. ovog Ugovora utvrđuju kupoprodajnu cijenu u iznosu od 75.000,00 (slovima: sedamdeset pet tisuća ) EUR-a.
Kupac se obvezuje cjelokupan iznos dogovorene kupoprodajne cijene isplatiti Prodavatelju na račun Prodavatelja koji se vodi kod Zagrebačke banke IBAN [broj bankovnog računa] i to u roku od 3 (tri ) dana od dana potpisa ovog Ugovora.
Prodavatelj se obvezuje Kupcu odmah po primitku cjelokupnog iznosa dogovorene kupoprodajne cijene izdati ovjerenu potvrdu o primitku cjelokupnog iznosa dogovorene kupoprodajne cijene.
Ugovorne strane su suglasne da ukoliko Kupac ne isplati Prodavatelju cjelokupan iznos dogovorene kupoprodajne cijene u roku određenom u stavku 2. ovog članka, ovaj Ugovor se smatra raskinutim.
Članak 4.
Kupac će odmah po potpisu ovog Ugovora i isplati cjelokupnog iznosa dogovorene kupoprodajne cijene stupiti u posjed predmetne nekretnine iz čl. 2. ovog Ugovora.
Prodavatelj je dužan platiti sve troškove vezane za korištenje i održavanje predmetne nekretnine (primjerice račune za el. energiju, vodu, komunalne usluge i dr. ) nastale do stupanja Kupca u posjed i o tome Kupcu predati valjan dokaz, a nakon stupanja Kupca u posjed, iste troškove preuzima i snosi kupac.
P -
1 0 0 2 / 2 0 2 4 - 2 1
U slučaju da Kupac sazna za troškove vezane za korištenje i održavanje kupljene nekretnine koji su nastali do stupanja Kupca u posjed predmetne nekretnine i koji nisu plaćeni, dužan je odmah o teme obavijestiti Prodavatelja i dostaviti mu o tome odgovarajući dokaz (račun i sl. ), koji ih je dužan podmiriti u roku dospijeća.
III. ZAJEDNIČKE ODREDBE
Članak 5.
Prodavatelj jamči Kupcu za evikciju, odnosno da kupljena nekretnina nije opterećena bilo kojim pravom trećih osoba koje bi ukidalo, ograničavalo ili umanjivalo njegovo isključivo pravo vlasništva.
Članak 6.
Prodavatelj ovlašćuje Kupca da na osnovu ovoga Ugovora i Potvrde o isplati cjelokupnog iznosa dogovorene kupoprodajne cijene, bez svakog daljnjeg pitanja i odobrenja, ishodi u zemljišnim knjigama uknjižbu prava vlasništva na posebnom dijelu nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Zemljišnoknjižnog odjela Makarska Općinskog suda u Makarskoj, u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-Makar, kao k. č. br. [katastarska čestica] ZGR, oznake zemljišta stambena zgrad površine 122 m2, stambena zgrada površine 58 m2 i dvorište površine 7 m2, ukupne površine 187 m2 i to: 6.suvlasnički dio: 9/100 ETAŽNO VLASNIŠTVO ( E-2) 9/100 dijela č. zgr. [katastarska čestica] s kojim suvlasničkim dijelom je neodvojivo povezano vlasništvo poslovnog prostora u prizemlju površine 36,11 m[2] , u Elaboratu etažiranja označen kao P-02 i obojen rozom bojom,
na svoje ime, uz istovremeno brisanje tog prava u cijelosti s imena Prodavatelja.
Članak 7.
Ugovorene stranke su suglasne da će sve nesporazume i sporove proizašle iz ovog Ugovora ponajprije pokušati riješit mirnim putem, a u slučaju nemogućnosti rješavanja spora mirnim putem, ugovaraju mjesnu nadležnost Općinskog suda u Makarskoj.
Članak 8.
Ugovorne strane suglasno izjavljuju da trošak poreza na promet nekretnina kao i sve druge troškove koji po bilo kojoj osnovi nastanu povodom ovog Ugovora u cijelosti snosi Kupac.
Članak 9.
Prihvaćajući prava i obveze koje iz ovog Ugovora proizlaze, ugovorne strane ga pod punom svijesti i slobodnom voljom vlastoručno potpisuju prodavatelj DU i kupac [adresa], jer će u suprotnom takav ugovor zamijeniti ova presuda po pravomoćnosti“.
P -
1 0 0 2 / 2 0 2 4 - 2 1
II. Nalaže se tužitelju Gradu Makarska (OIB: [osobni identifikacijski broj]), u roku od 15 dana, isplatiti I. tuženiku DU (OIB: [osobni identifikacijski broj]), II. tuženiku JU (OIB: [osobni identifikacijski broj]) i III .tuženici LU (OIB: [osobni identifikacijski broj]) na ime troškova ovoga postupka iznos od 6.780,00 eura sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 10.ožujka 2026.do isplate, po stopi utvrđenoj člankom 29. Zakona o obveznim odnosima ( ( "Narodne novine" broj 35/2005., 41/2008,, 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022.,156/2022. i 156/2023).
Obrazloženje
1. Tužitelj Grad Makarska podnio je ovom sudu 13.rujna 2024. tužbu protiv I. tuženika DU, II. tuženika JU i III. tuženice LU , radi poništenja Ugovora o kupoporodaji nekretnine sklopljenog 27.rujna 2022. između I. tuženika RU kao prodavatelja i II. tuženika JU LU i III. tuženice LU kao kupaca suvlasničkog dijela od 9/100 čest.z gr. 220 zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-Makar , stambena zgrada, s kojim suvlasničkim dijelom je neodvojivo povezao vlasništvo poslovnog prostora u prizemlju, površine 36,11 m2, u Elaboratu etažiranja označen P.02 i obojan rozom bojom, Etažno vlasništvo E-2, da se uspostavi ranije zemljišnoknjižno stanje kakvo je postojalo prije zaključenja predmetnom kupoprodajnog ugovora na način da se naloži brisanje prava vlasništva suvlasničkih dijelova od ½ sa imena tuženika, te odredi upis prava vlasništva u korist I. tuženika te da se naloži I. tuženiku da s tužiteljem sklopi kupoprodajni ugovor predmetne nekretnine. Tužitelj u tužbi navodi da predmetni objekt, stambena zgrada, ima svojstvo kulturnog dobra koje je upisano u zemljišnoj knjizi. Dalje, da je 19.lipnja 2024. došao do saznanja da su tuženici sklopili predmetni Ugovor o kupoprodaji te je odmah po saznaju uputio dopis tuženiku zatraživši od njega dostavu dokaza da je postupio po zakonu u odnosu na propisano pravo prvokupa odnosno da je kupnje predmetne nekretnine ponudio najprije tužitelju. Tuženik nije dostavio dokaz da je postupio po zakonu u odnosu na postojeće pravo prvokupa tužitelja. Tužitelj u prilogu tužbe dostavlja Izjavu gradonačelnika da tužitelj kupuje kulturno dobro po cijeni i uvjetima pod kojima je prodano II. i III. tuženiku te podnosi ovu tužbu
2. Tuženici su dostavili pisani odgovor na tužbu u podnesku od 16.siječnja 2025. U cijelosti su se usprotivili tužbu i tužbenom zahtjevu te predložili tužbu odbaciti podredno odbiti tužbeni zahtjev uz osudu tužitelja na plaćanje troškova parničnog postupka sa zakonskim zateznim kamatama od od donošenja presude do isplate. Tuženici u bitnom ističu da tužba nije dopuštena, a podredno da tužbeni zahtjev nije osnovan. Da je netočan navod tužitelja da je za sklapanje predmetnog ugovora saznao 19.lipnja 2024. te da tužitelj ne nudi bilo kakav dokaz na okolnost da je tek 19.lipnja 2024. saznao za navedeni ugovor . Dalje, da je po predmetnom ugovoru plaćen porez na promet nekretnina, a prihodi od poreza su prihodi Grada Makarske. Dakle, da je tužitelj trenutkom podnošenja ugovora poreznoj upravi , znao za navedeni pravni posao. Osim toga, porez je plaćen 28.studenoga 2022. pa se takav prihod iskazao u priljevu proračunskih sredstava tužitelja te je i tada tužitelj znao za taj pravni promet nekretninom. Koncem 2022.predmetni ugovor je predan stambenom gospodarstvu- tijelu uprave tužitelja pa je i tada tužitelj znao za postojanje ugovora. Nadalje, da su II. i III. tuženici izvodili radove adaptacije u
P -
1 0 0 2 / 2 0 2 4 - 2 1
predmetnom prostoru u veljači 2023., a 28.veljače 2023. je tužitelj po svom upravnom tijelu uputio djelatnike Odsjeka za komunalno redarstvo koji su obavili očevid u granicama svoje nadležnosti te o tome sačinili službenu bilješku od 28.veljače 2023. Prije ovog očevida II. tuženik je sklopio ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora s zakupnikom TB d.o.o. Splitu te je tužitelj znao i za taj ugovor jer je isti odmah po sklapanju dostavljen poreznoj upravi i u korist tužitelja plaćen porez, što se iskazalo u proračunskim prihodima tužitelja. Zemljišna knjiga je javna i svatko je dužan skrbiti o svojim pravima. Tužitelj je znao za promjenu upisa stanja zemljišne knjige te zbog publiciteta i uloge koju taj publicitet ima i pravnih učinaka koje proizvodi, tužitelj je znao za provedbu predmetnog ugovora i upis prava vlasništva u korist II. i III. tuženika.
3. U provedenom postupku sud je pružio strankama mogućnost izjašnjavanja, te je izveo dokaz pregledom dostavnice ( list 8 i 9 spisa), pregledom Izjave gradonačelnika Grada Makarske od 9.rujna 2024.( list 10 i 11 spisa), pregledom Potvrde ( tabularne izjave ) od 27.rujna 2022. ( list 13 i 14 spisa), pregledom dopisa Grada Makarske od 19.lipnja 2024. ( list 15 spisa), pregledom Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 27.rujna 2022. ( list 18 do 21 spisa), pregledom rješenja Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Makarskoj broj Z-6030/2022 od 23.prosinca 2022. ( list 42 i 43 spisa), pregledom izlista fotografija ( list 44 do 46 spisa), pregledom Potvrde o provedenom nalogu za plaćanje od 17.listopada 2023. ( list 47 spisa), pregledom Potvrde o provedenom nalogu za plaćanje od 1.listopada 2024. ( list 48 spisa), pregledom Potvrde o provedenom na logu za plaćanje od 28.studenoga 2022. ( list 49 spisa), pregledom Potvrde o provedenom nalogu za plaćanje od 28.studenoga 2022.( list 50 spisa), pregledom Izvoda Otpbanke ( list 51 i 52 spisa),pregledom naloga za plaćanje ( list 53 spisa), pregledom Izvoda Otpbanke ( list 54 spisa), pregledom naloga za plaćanje ( list 55 sp isa), pregledom izvoda Otpbanke ( list 56 spisa), pregledom naloga za plaćanje ( list 57 spisa), pregledom izvoda Otpbanke ( list 58 spisa), pregledom naloga za plaćanje ( list 59 spisa), pregledom izvoda Otpbanke ( list 60 spisa), pregledom Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 4.listopada 2022.( list 61 i 62 spisa), pregledom Službene zabilješke Grada [adresa], Upravnog odjela za razvoj Grada od 28.veljače 2023. ( list 63 i 64 spisa), pregledom Izvatka iz zemljišne knjige za zk. ul. [broj ZK uloška] kat. čest. [katastarska čestica] ZGR k. o. [katastarska općina]-Makar, saslušanjem gradonačelnika tužitelja VU, zamjenice gradonačelnika VUN, II.tuženika JU i III.tuženice LU. U odnosu na I.tuženika, sud ga je odlučio saslušati kao parničnu stranku, Međutim, punomoćnik tuženika je na ročištu 3.veljače 2026. naveo da je neizvjesno kada će I.tuženik biti u mogućnosti pristupiti zbog ozbiljnih zdravstvenih problema, nakon čega je predložio zaključiti glavnu raspravu. I tužitelj je predložio zaključiti glavnu raspravu .
4. Stranke su putem punomoćnika popisale trošak parničnog postupka.
5. Tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.
6. Predmet spora je zahtjev tužitelja Grada Makarske, kao zakonskog ovlaštenika prava prvokupa kulturnog dobra, za poništenje Ugovora o kupoprodaji nekretnine sklopljenog između tuženih stranaka dana 27.rujna 2022.
7. Prema članku 37. stavak 1. Zakona o očuvanju i zaštiti kulturnih dobara (Narodne
novine“
broj
69/1999.,151/2003.,157/2003.,100/200.,87/2009.,88/2020.,61/2011.,25/2012.,136 /2012.,157/2013.,152/2014.,98/2015.,44/2017.,90/2018.,32/2020.,62/2020.,117/0 21.,114/2022.,dalje-ZZOKD) vlasnik koji namjerava prodati kulturno dobro zaštićeno posebnim rješenjem ili kulturno dobro unutar zaštićene kulturno - povijesne cjeline upisane u Listu svjetske baštine ili Listu ugrožene svjetske baštine
P -
1 0 0 2 / 2 0 2 4 - 2 1
dužan ga je prije prodaje istodobno ponuditi Republici Hrvatskoj, županiji, Gradu Zagrebu, gradu ili općini na čijem se području to kulturno dobro nalazi, navodeći cijenu i druge uvjete prodaje, Prvenstvo u ostvarenju prava prvokupa ima grad ili općina u odnosu na županiju i Grad Zagreb, pa Republika Hrvatska ( stavak 2.). Republika Hrvatska, županija, Grad Zagreb, grad ili općina mora se očitovati i toj ponudi u roku od 60 dana od dana primitka pisane ponude ( stavak 3.). Nakon isteka roka iz stavka 3.ovoga članka vlasnik može kulturno dobro prodati drugoj osbi uz cijenu koja ne može biti niža od cijene navedene u ponudi i pod uvjetima koji za kupca nisu povoljniji od uvjeta sadržanih u ponudi iz stavka 1.ovoga članka ( stavak 4.).
8.Prema članku 39.stavak 1. ZZOKD, ako vlasnik proda kulturno dobro protivno odredbama ovoga Zakona, pravna osoba iz članka 37.stavka 1. ovoga zakona može podnijeti tužbu sudu za poništenje ugovora o kupoprodaji . Tužba se može podnijeti i kad ugovor nije sklopljen u pisanom obliku. Tužba iz stavka 1.ovoga članka može se podnijeti u roku od 90 dana od dana saznanja da je sklopljen ugovor o kupoporodaji, ali najkasnije u roku od 5 godina od dana sklapanja ugovora ( stavak 2.). Pravna osoba iz članka 37.stavka 1. ovoga Zakona ima pravo na poništenje ugovora samo ako njezin zastupnik pred sudom izjavi da kupuje kulturno dobro po cijeni i uvjetima pod kojima je prodano (stavak 3.).
9.Prema članku 455.stavku 1.Zakona o obveznim odnosima ( "Narodne novine" broj 35/2005., 41/2008,, 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022.,156/2022. i 156/2023., dalje – ZOO ) za određene osobe pravo prvokupa može biti ustanovljeno zakonom. Osobe koje na temelju zakona imaju pravo prvokupa moraju biti obaviještene pisano o namjeravanoj prodaji i o njezinim uvjetima, inače imaju pravo zahtijevati poništaj prodaje ( stavak 3.).
10.Pregledom Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 27.rujna 2022. utvrđeno je da su I.tuženik kao prodavatelj i vlasnik nekretnine te II. tuženik i III.tuženica kao kupci, zaključili ugovor kojim prodavatelj kupcima prodaje nekretninu upisanu u k. o. [katastarska općina]-Makar , koja se sastoji od 9/100 dijela k. č. zgr. [katastarska čestica], stambena zgrada površine 187 m2 ( stambena zgrada površine 122 m2, stambena zgrada površine 58 m2, dvorište površine 7 m2) s kojim suvlasničkim dijelom je neodvojivo povezao vlasništvo poslovnog prostora u prizemlju površine 36,11 m2 u Elaboratu etažiranja označen kao P-02 i obojen rozom bojom ( etažno vlasništvo E-2). U članku 1.Ugovora utvrđeno je da je u listu A zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] -Makar pod poslovnim brojem Z-3309/15 upisana zabilježba temeljem pravomoćnog rješenja Ministarstva kulture, Uprave za zaštitu kulturne baštine, Klasa: UP(I-612-08/15- 06/'0094 od 5.svibnja 2015. zabilježuje se svojstvo kulturnog dobra.
11. Pregledom Izvatka iz zemljišne knjige za ( list 74 do 76 spisa) utvrđeno je da je zabilježeno svojstvo kulturnog dobra na č. zgr. [katastarska čestica] stambena zgrada , te da su na suvlasničkom dijelu 9/100 etažno vlasništvo ( E-2) , 9/100 dijela č. zgr. [katastarska čestica] s kojim suvlasničkim dijelom je neodvojivo povezao vlasništvo poslovnog prostora u prizemlju površine 36,11 m2 u Elaboratu etažiranja označen kao P -02 i obojen rozom bojom sada upisani kao suvlasnici JU i LU , za po ½ suvlasničkog dijela.
12.Saslušan kao parnična stranka VU, gradonačelnik tužitelja, u svom u iskazu je u bitnom naveo da je za predmetni ugovor o kupoprodaji saznao i kako je navedeno u dopisu kojim su obavijestili stranke. Da je saznao za predmetnu kupoprodaju usmenom informacijom od strane stručnih službi , ne zna s kim je točno pričao, da mu tada nije pokazan vlasnički list te da je odmah po saznanju dao izjavu da Grad želi po istim uvjetima sudjelovati u kupoprodaji. Izjavio je da Grad ima osnovan Odjel za imovinu grada koji je osnovan u prvom mjesecu
P -
1 0 0 2 / 2 0 2 4 - 2 1
2022., da se ranije nisu vodili podaci o imovini te da je prava faza bila da se popišu sve nekretnine i pokretnine u vlasništvu Grada jer se radi o obimnoj materiji. Na kraju godine se obično rade izvješće i rekapitulacija, da za neke konkretne stvari do njega dođe i usmeno informacija. Prihode od prometa nekretnina kontrolira odjel za financije, a njemu ne dostavlja izvješće. Ako dođe do narušavanja nekakvih prava na nekretninama grada, on osobno ne dobije obavijest od Komunalnog redarstva, osim kada dođe do nekakvih „škakljivih“ situacija npr. nelegalne izgradnje nadstrešnice i sl., obavijeste njega ili pročelnika odjela za razvoj s kojim ima redovitu komunikaciju. Naveo je da ne zna ima li Grad evidenciju dobara od lokalnog značaja.
13.Saslušana je i VUN, zamjenica gradonačelnika, koja je u bitnom navela da su, kada su saznali za predmetnu kupoprodaju, najprije provjerili stanje u arhivi postoji li dokument da je stranka odnosno prodavatelj izvršio svoju zakonsku obvezu. Nije se mogla izjasniti kako i su od koga dobili tu informaciju, jer je tema krenula u razgovoru. Dnevno im dolazi puno takvih informacija jer im je u fokusu revitalizacija stare gradske jezgre grada i tu pokušavaju otkupiti što više poslovnih prostora.
14.Saslušan kao parnična stranka II .tuženik JU u svom iskazu je u bitnom naveo da su u to vrijeme gledali u predmetnoj ulici kupiti neki poslovni prostor pa su na „Njuškalu“ našli oglas za prodaju predmetnog poslovnog prostora. Bilo im je najbitnije da je dokumentacija uredna, da su papiri „čisti“ i da je etažirano. Prostor su kupili putem agencije koja je posredavala. Prodavatelja su vidjeli samo kada su potpisivali ugovor. Nakon potpisivanja, javni bilježnik je ugovor predao na uknjižbu. Uredno su platiti porez. Prijavili su ugovor i Stambenom gospodarstvu kako bi mogli plaćati račune za pričuvu. Krajem 2022.zbog problema oko izloga u drugom prostoru, otišao je u zgradu Grada i razgovarao sa zamjenicom gradonačelnika kojoj je rekao da je kupio predmetni prostor i interesirao se u svezi radova oko prozorskih zatvora , na što mu je ona odgovorila da ne radi te radove jer da je to kulturno dobro i da nije u skladu sa odlukama grada i da ostavi ove rešetke koje su i sada na predmetnom prostoru. U tom prostoru je bio zakupoprimac koji je bio i ranije, Ne postoji osoba u gradu koja nije znala da oni koriste prostor, da je njihov, da ga uređuju i slično. Prije potpisivanja ugovora nije provjeravao zemljišnoknjižno stanje jer je vjerovao agentu za nekretnine. U trenutku kada je pronašao oglas i kada je sklapao kupoprodajni ugovor nije znao da je konkretan prostor kulturno dobro. Zamjenici gradonačelnika prilikom razgovora nije spomenuo da za ovaj prostor gradu nije ponuđeno pravo prvokupa prije potpisivanja ugovora, jer o tome nije znao niti je to bila njegova dužnost .Rekao joj je da je to njegov prostor, da je vlasnik i da ga je nedavno kupio i želi ga urediti. Nije im ni odvjetnica Marija Bajamić koja je navedena u prijedlogu za uknjižbu govorila o pravu prvokupa niti ime je o tome govorio javni bilježnik.
15.Istovjetno je iskazivala i III. tuženica LU.
16.Tužitelj je prigovorio iskazu II. tuženika u dijelu u kojem navodi da je sa zamjenicom gradonačelnika razgovarao o okolnostima kupoprodaje spornog prostora, a isključivo o zahtjevima za uređenje istog.
17.Tuženici su prigovorili iskazima gradonačelnika i zamjenice gradonačelnika tužitelja, posebno u dijelu koji se odnosi na datum navodnog saznanja za predmetni pravni promet i izvršeni vlasnički upis na ime tuženika JU i LU.
18.Polazeći od sadržaja zakonskih odredbi koje ovlašteniku zakonskog prava prvokupa daju pravo na poništenje ugovora, valja zaključiti da takvo pravo neupitno ima pravna osoba iz članka 37.stavak 1. ZZOKD-a i to onda ako njezin zastupnik
P -
1 0 0 2 / 2 0 2 4 - 2 1
pred sudom izjavi da kupuje kulturno dobro po cijeni i uvjetima pod kojima je prodano. Dakle, radi se o zakonskim pretpostavkama koje nastupaju onda kada ovlaštenik prava prvokupa uopće nije bio obaviješten o prodaji i kada nije ni znao za prodaju kulturnog dobra.
19.Međutim, u konkretnom slučaju je postalo sporno je li tužitelj predmetnu tužbu podnio unutar roka od 90 dana propisanog člankom 39.stavak 1. ZZOKD-a.
20.Saznanje da je sklopljen ugovor o kupoprodaji, a time i početak tijeka subjektivnog roka propisanog za podnošenje tužbe za poništaj ugovora , odlučna je činjenica o kojoj ovisi je li, ili nije, u konkretnom slučaju prestalo pravo tužitelja zahtijevati poništaj ugovora o kupoprodaji.
21.Na okolnost saznanja da je ugovor sklopljen i da je tužitelj to saznao baš 19.lipnja 2024. tužitelj je predložio dokaze: dopis Upravnog odjela za opće poslove i imovinu Grada od 19.lipnja 2024. ( list 15 spisa) te saslušanje gradonačelnika i zamjenice gradonačelnika grada [adresa]. Ostalih dokaza nema.
22. U svojim iskazima su gradonačelnik i zamjenica suglasno iskazali da se ne mogu točno izjasniti od koga su i kako saznali za navedeni kupoprodajni ugovor. Gradonačelnik je naveo da je saznao upravo kako je navedeno u dopisu kojim su obavijestili stranke.
23. Čitanjem navedenog dopisa Grada Makarske, Upravnog odjela za opće poslova i imovinu Grada Klasa: 940-01/24-01/1, Ur.broj :2181-6-03-02-24-1- od 19.lipnja 2024. ( list 15) utvrđeno je da se tužitelj obratio DU ( I.tuženiku) u kojemu navodi da je isti zaključio kao prodavatelj dana 27.rujna 2022. predmetni kupoprodajni ugovor…, da je predmetna zgrada upisana u zemljišnoj knjizi kao kulturno dobro.. da grad ima prvenstvo u pravu prvokupa …te ga je pozvao da dostavi dokaz da je prije zaključenja navedenog ugovora punido kupnju predmetnog poslovnog prostora Gradu Makarskoj . Nigdje se u ovom dopisu ne navodi kada je tužitelj i na koji način saznao za sklopljeni ugovor o kupoprodaji.
24. Tuženici su osporili tvrdnje tužitelja o njegovom saznaju za predmetni kupoprodajni ugovor
25. Odredbom članka 219.stavak 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine" br. 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023 i 146/2025, dalje: ZPP) svaka stranka dužna je iznijeti činjenice i predložiti dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojima pobija navode i dokaze protivnika. Člankom 221.a.ZPP-a propisano je da ako sud na temelju izvedenih dokaza ( članak 8. ZPP) ne može sa sigurnošću utvrditi neku činjenicu, o postojanju činjenice zaključit će primjenom pravila o teretu dokazivanja. Teret dokaza o trenutku saznanja za predmetni kupoprodajni ugovor na strani tužitelja, odnosno da je tužba podnesena unutar doka od 90 dana propisanog člankom 39.stavak 1. ZZOKD-a je na tužitelju. U konkretnom slučaju samom činjenicom da je tužitelj odnosno njegov upravni odjel uputio dopis I. tuženiku RU dana 19.lipnja 2024. nije dokazano da je tužitelj baš tada saznao da predmetnu kupopoprodaju. S druge , pak , strane, čitanjem Službene zabilješke komunalnih redara tužitelja od 28.veljače 2023. utvrđeno je da su stručne službe tužitelja 1 godinu i 6 mjeseci prije podnošenja tužbe utvrdile da je tuženik JU izvodio radove kao vlasnik na nekretnini koja je kulturno dobro, da su navele podatke iz zemljišne knjige za predmetu nekretninu, dakle da su imale saznanja o vlasniku i statusu predmetne nekretnine. Osim toga, kao što je i sam gradonačelnik naveo, grad ima stručne službe, pa tako i Odjel za imovinu grada osnovan 2022.koji je i postupao u navedenom predmetu. Uzimajući u obzir sve navedeno, sud je zaključio 1 0
P -
1 0 0 2 / 2 0 2 4 - 2 1
da tužitelj nije dokazao da je predmetnu tužbu podnio unutar propisanog roka, zbog čega je valjalo odlučiti kao u izreci.
24. Tužitelj je izgubio parnicu pa je , temeljem članka 154.stavak 1. i članka 155.stavak 1. i 2. ZPP , dužan tuženicima naknaditi troškove potrebne za vođenje parnice.
25. Prema vrijednosti predmeta spora tuženicima je priznat sljedeći trošak: za sastavljanje odgovora na tužbu 565 bodova temeljem Tbr.7.t.1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ( „ Narodne novine“ broj 138/2023., 107/2025., dalje: Tarifa) , za sastavljanje obrazloženih podnesaka od 27.listopada 2025.,24.studenoga 2025. i 29.siječnja 2026. svako po 565 bodova temeljem Tbr.8.t.1. Tarife, za zastupanje na ročištima 3.prosinca 2025. i 3.veljače 2026. svako pod 565 bodova temeljem Tbr.9.t.1. Tarife, dakle ukupno 3 390 bodova , što uvećano za vrijednost boda u skladu s Tbr.54.Tarife daje iznos od 6 780,00 eura. Tužiteljima je dosuđena i zakonska zatezna kamata na parnične troškove temeljem članka 151.stavak 3. ZPP.
24. Stoga je odlučeno kao pod točkom II izreke ove presude.
U Makarskoj 10. ožujka 2026.
S U T K I N J A
Marijana Visković
Pouka o pravnom lijeku:
Protiv ove odluke nezadovoljna stranka ima pravo žalbe Županijskom sudu.
Žalba se podnosi putem ovog suda u tri primjerka u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa presude (članak 348. ZPP-a).
Stranci koja je uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, sud neće dostavljati presudu prema odredbama ZPP-a o dostavi pismena.
Ako stranka nije pristupila na ročište na koje se presuda objavljuje, a uredno je obaviještena o ročištu, smatrat će se da joj je dostava presude obavljena onoga dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Ovjereni prijepis presude stranka može preuzeti u sudskoj zgradi.
Stranci koja nije bila obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, sud će presudu dostaviti prema odredbama ZPP-a o dostavi pismena (članak 335. ZPP-a).
1 1
P -
1 0 0 2 / 2 0 2 4 - 2 1
DNA:
1. Tužitelju putem punomoćnika Vlade Lalića, odvjetnika u Odvjetničkom društvu Grubišić & Lović & Lalić u Zagrebu
2. Tuženicima , putem punomoćnika Predraga Trutina, odvjetnika u Makarskoj
3. Za spis