Republika Hrvatska

Županijski sud u Splitu

Poslovni broj Gž Zk-340/2024-2

Split, Gundulićeva 29a

U IME REPUBLIKE HRVATSKE

RJEŠENJE

Županijski sud u Splitu kao drugostupanjski sud po sutkinji Mirjani Rubić, u zemljišnoknjižnom predmetu predlagatelja SIRIUS DELTA d.o.o. Zagreb, trg Petra Preradovića 6 OIB 38230454409 kojeg zastupa punomoćnik Hrvoje Nikolić, odvjetnik iz Zagreba, protiv protustranke Rašeljke d.o.o. Novska, Trg. dr. Franje Tuđmana 5. OIB 36971387052 kojeg zastupa zakonski zastupnik JZ iz [adresa], radi uknjižbe prava građenja, povodom žalbe Republike Hrvatske OIB 52634238587 koju zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Sisku, Ferde Hefelea 57, podnesene protiv rješenja Općinskog suda u Kutini, Stalna služba u Novskoj Zemljišnoknjižni odjel u Novskoj poslovni broj Z-1041/2024 od 4. rujna 2024., dana 10. ožujka 2026.

r i j e š i o  j e

I.Odbija se kao neosnovana žalba Republike Hrvatske te se potvrđuje rješenje Općinskog suda u Kutini, Stalna služba u Novskoj Zemljišnoknjižni odjel u Novskoj poslovni broj Z-1041/2024 od 4. rujna 2024

II.Nalaže se brisanje zabilježbe žalbe upisane pod poslovnim brojem Z-5105/2024 u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

Obrazloženje

1.Pobijanim rješenjem odbijen je prigovor Republike Hrvatske te je potvrđeno rješenje ovlaštenog zemljišnoknjižnog referenta poslovni broj Z-612/2024 od 30. siječnja 2024., određen je upis zabilježbe odbijenog prigovora i naložena provedba upisa.

2.Protiv citirane odluke žali se Republika Hrvatska iz svih zakonskih razloga predlažući je preinačiti odbijanjem upisa uknjižbe prava građenja i uspostavom zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije dopuštenog upisa.

2.1.Na žalbu nije odgovoreno.

3.Žalba nije osnovana.

4.U postupku koji je prethodio, ovlašteni zemljišnoknjižni referent je na temelju Ugovora o osnivanju prava građenja od 29. siječnja 2024. zaključenog između vlasnika zemljišta (ovdje protustranke) i nositelja prava građenja (ovdje predlagatelja) i specijalne punomoći ovjerene kod javnog bilježnika Vesne Pučar iz Zagreba pod brojem OV- 1247/2024 dana 29. siječnja 2024, potvrđenog istog dana po javnom bilježniku Berislavu Mihelj iz Pakraca pod brojem Ov-353/2024 dopustio: u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] uknjižbu prava građenja na nekretninama upisanim u korist Rašeljke d.o.o. [adresa] koje se sastoje od kčbr [katastarska čestica] oranica [adresa] u [adresa] čhv 3956 m2, kčbr. [katastarska čestica] pašnjak [adresa] 571 čhv 2054 m2 (sa upisanom zabilježbom zabrane raspolaganja poljoprivrednim zemljištem pod brojem Z-589/2023); osnivanje novog zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] uz slijedeće upise: a/ upis prava građenja kčbr. [katastarska čestica] oranica [adresa] 1100 čhv 3956 m2, kčbr [katastarska čestica] pašnjak [adresa] 571 čhv 2054 m2 upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i b/ uknjižbu nositelja osnovanog prava građenja kao posebnog zk. tijela opisanog u toč. 2a tog rješenja u korist Sirius delta d.o.o. Zagreb; u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] koje se sastoje od kčbr [katastarska čestica] oranica [adresa] 1100 čhv 3956 m2, [katastarska čestica] pašnjak [adresa] 571 čhv 2054 m2 dopušten je upis uknjižbe prava građenja kao tereta na kčbr [katastarska čestica] i kčbr. [katastarska čestica] upisanih u listu A koje pravo je upisano kao posebno zk. tijelo u novom zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u korist Sirius delta d.o.o. Zagreb.

5.Prigovor Republike Hrvatske odbijen je ovdje pobijanim rješenjem u bitnom iz razloga što je prvostupanjski sud, pozivajući se na članak 74. stavak 4. Zakona o poljoprivrednom zemljištu (Narodne novine 39/13) bio stava da se zabilježba zabrane raspolaganja predmetnom nekretninom (poljoprivrednim zemljištem) pod Z-589/2023 u trajanju od 10 godina počevši od 29. svibnja 2014. odnosila samo na otuđenje nekretnine, a ne i na druge oblike raspolaganja, pa da sklapanje ugovora o osnivanju prava građenja nije protivno upisanoj zabrani jer se ne radi o otuđenju nekretnine.

6.Žaliteljica u bitnom ponavlja navode iz prigovora te pozivom na odredbe članka 280. stavak 1., 288. stavak 2., 34. stavak 2 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14 i 81/15 - pročišćeni tekst – 94/17 dalje: ZV) u svezi sa člancima 34. stavak 4. i 44. Zakona o zemljišnim knjigama (Narodne novine 63/19, 128/22,155/23 i 127/24 dalje: ZZK) drži da je kod upisane zabilježbe zabrane raspolaganja bilo potrebno pribaviti pristanak ovlaštenika, ovdje žaliteljice na sporno raspolaganje, pa kako je isti izostao, predloženo je odbiti upis i naložiti uspostavu ranijeg zk stanja.

7.Iz stanja spisa proizlazi da je na predmetnim nekretninama kčbr. [katastarska čestica] i kčbr. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] uknjižene vlasnosti Rašeljke d.o.o. za poljoprivredu i trgovinu, [adresa], u listu C pod brojem Z-589/2023 upisana zabilježba zabrane raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u trajanju od 10 godina od dana sklapanja Ugovora o prodaji (Klasa: 320-02/14-01/21, Urbroj: 2176/04-03-14-4 sa mišljenjem Županijskog državnog odvjetništva u Sisku broj M-DO-5/14 od 26. lipnja 2014. potvrđenog 3. listopada 2014. pod brojem OV-4634/14 29 svibnja 2014.) odnosno od 29. svibnja 2014.

8.U vrijeme prodaje navedenog zemljišta protustranci, odredbom članka 74. stavak 4. ZPZ/13 koji je tada bio na snazi bilo je određeno:“Ako je kupac poljoprivrednog zemljišta na natječaju za prodaju iz stavka 1. ovoga članka ostvario pravo na popust u visini od 20% od postignute prodajne cijene kod uplate prodajne cijene u cijelosti, ne može kupljeno poljoprivredno zemljište otuđiti u roku od deset godina od dana sklapanja ugovora o prodaji. Zabrana otuđenja upisat će se u zemljišne knjige istodobno s upisom prava vlasništva kupca.“.

9.Prema odredbi članka 280. ZV-a pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje ovlašćuje svoga nositelja da na površini toga zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji vlasnik tog zemljišta dužan je to trpjeti (stavak 1.); pravo građenja je u pravnom pogledu izjednačeno s nekretninom (stavak 2.); zgrada koja je izgrađena, ili koja bude izgrađena, na zemljištu koje je opterećeno pravom građenja pripadnost je tog prava, kao da je ono zemljište, iz čega proizlazi da osnivanje prava građenja pravnim poslom ne predstavlja otuđenje zemljišta iz članka 74. stavak 4. ZPZ/13, kako je valjano zaključio i prvostupanjski sud.

10.Dodatno je navesti kako u svakom slučaju upisana zabrana raspolaganja predstavlja ograničenje prava vlasništva na temelju pravnog posla i isto uz ispunjenje drugih uvjeta iz članka 34. ZV-a djeluje prema trećima ako je upisano u zemljišne knjige te ako rok trajanja nije protekao.

11.Odredbom članka 34. stavak 1. ZV-a propisano je da ako nije što drugo određeno, vlasnik može u svaku svrhu koja nije zabranjena svoje pravo ograničiti, uvjetovati ili oročiti, a može ga i opteretiti, dok prema stavku 2. istog članka odredi li vlasnik pravnim poslom zabranu otuđenja ili opterećenja svoje stvari, to ga obvezuje, i ta će zabrana djelovati i prema trećima, ako je osnovana u korist bračnog druga, djeteta roditelja, posvojenika ili posvojitelja, a i upisana je u zemljišnu knjigu, odnosno u javni upisnik bez čega se ne može steći stvar za koju je zabrana određena.

12.Dakle, prema sadržaju navedene zakonske odredbe, riječ je o ograničenju uspostavljenom vlasnikovim raspolaganjem na temelju pravnog posla i takva zabrana ne djeluje apsolutno (nije stvarnopravne prirode) već samo obveznopravno (obvezuje samo vlasnika nekretnine i to samo u odnosu prema određenoj osobi prema kojoj se obvezao da neće raspolagati nekretninom sukladno odredbi članka 34. ZV-a).

13.Navedeno shvaćanje je sukladno pravnom shvaćanju Vrhovnog suda Republike Hrvatske izraženom u odluci poslovni broj Rev-2728/2013 od 3. svibnja 2017.

14.Imajući u vidu da se protustranka kao kupac ugovorom o prodaji poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu RH od 26. lipnja 2014. obvezao prema žaliteljici kao prodavatelju da neće raspolagati predmetnom nekretninom, to u konkretnoj situaciji, kada se ne radi o tada zakonom propisanoj zabrani otuđenja, već drugom obliku ograničenja prava vlasništva na temelju pravnog posla, tako ugovorena i u zemljišne knjige upisana zabrana ima samo obveznopravno djelovanje te kada je vlasnik, ugovorio zasnivanje prava građenja s trećim na nekretnini na kojoj je upisana takva zabrana na temelju pravnog posla, samo raspolaganje nije zbog toga nevaljano.

15.Rečena zabrana, prema ranije navedenom, bi mogla djelovati i prema trećima, ali tek ako su kumulativno ispunjene dvije pretpostavke: 1. kada je zabrana osnovana u korist bračnoga druga, djeteta, roditelja, posvojenika ili posvojitelja (personalni kriterij) i 2. ako je u odnosu na nekretnine takva zabrana upisana u zemljišnu knjigu (publicitetni kriterij), što ovdje nije slučaj i zato ne sprječava vlasnika nekretnine, ovdje protustranku da dalje raspolaže istom ugovaranjem osnivanja prava građenja, a jednako tako ni novog stjecatelja, ovdje predlagatelja, da zatraži uknjižbu prava građenja.

16.Obzirom da na temelju priloženog ugovora o kupoprodaji i stanju zemljišne knjige u trenutku podnošenja prijedloga za uknjižbu, nije bilo zapreke za provedbu predložene uknjižbe prava građenja, prvostupanjski sud je pravilno primijenio materijalno pravo kada je dopustio upis prava građenja u korist predlagatelja, a koja činjenična utvrđenja i primjenu materijalnog prava pravilnim prihvaća i ovaj sud.

17.Budući iznesenim žalbenim razlozima žaliteljica nije dovela u sumnju pravilnost i zakonitost pobijanog rješenja te ispitivanjem pobijanog rješenja na eventualno ostvarenje bitnih povreda odredaba parničnog/zemljišnoknjižnog postupka ovaj sud nije našao da bi prvostupanjski sud počinio ijednu od bitnih povreda odredaba parničnog postupka na koje primjenom članka 365. stavak 2. Zakona o parničnom postupku (''Narodne novine'' broj: 53/1991, 91/1992, 112/1999, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 84/2008, 96/2008, 123/2008, 57/2011, 148/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023, 146/2025), a koji se Zakon u zemljišnoknjižnim predmetima primjenjuje na temelju odredbe članka 99. stavak 2. ZZK u žalbenom postupku pazi po službenoj dužnosti, te je pravilno primijenio i materijalno pravo, valjalo je primjenom članka 149. stavak 3. ZZK-a žalbu žaliteljice odbiti kao neosnovanu, potvrditi pobijano rješenje i naložiti brisanje zabilježbe žalbe.

U Splitu, 10. ožujka 2026.

SUTKINJA

Mirjana Rubić