REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U RIJECI

[adresa] Z 5

Poslovni broj: Us I-2242/2025-12

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Rijeci, po sutkinji Danici Vučinić, uz sudjelovanje zapisničarke Sanje Misirača, u upravnom sporu tužiteljice ZC iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], protiv tuženika Istarske županije, Upravnog odjela za prostorno uređenje i gradnju, Odsjeka za drugostupanjski upravni postupak, Pula-Pola, Obala maršala Tita 4, OIB: 90017522601, radi utvrđivanja poreza na kuću za odmor, 9. ožujka 2026.,

p r e s u d i o  j e

Odbija se tužbeni zahtjev tužiteljice radi poništenja rješenja tuženika Istarske županije, Upravnog odjela za prostorno uređenje i gradnju, Odsjeka za drugostupanjski upravni postupak KLASA: UP/II-410-01/25-01/27, URBROJ: 2163-

18/2-25-6 od 19. rujna 2025.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskim rješenjem Općine Medulin, Upravnog odjela za proračun i financije, KLASA: UP/I-410-03/23-01/1996, URBROJ: 2163-27-03/8-23-3 od 19. srpnja 2023., tužiteljici je utvrđen porez na kuću za odmor za 2023., za građevinu izgrađenu na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koja se nalazi na adresi [adresa], površine 54,60 m2, u iznosu od 108,70 EUR.

2. Osporenim rješenjem tuženika KLASA: UP/II-410-01/25-01/27, URBROJ: 2163-18/2-25-6 od 19. rujna 2025., odbijena je žalba tužiteljice kao neosnovana.

3. Tužiteljica je u cilju osporavanja zakonitosti navedenog rješenja tuženika pravodobno podnijela tužbu ovom Sudu, a u tužbi u bitnome navodi da površina apartmana koja prema stavu prvostupanjskog tijela služi za oporezivanje iznosi 54,60 m2, nije točna iz razloga što da je u nju uključen i dio koji se odnosi na lođu površine od 7,35 m2 te u skladu s time sam apartman, smatra da ima korisnu površinu od 47,25 m2, a ne 54,60 m2. Pri tome napominje da lođa prema propisanom koeficijentu ulazi u ukupnu, ali ne i u korisnu površinu stana koja je osnovica za oporezivanje PKO. Budući da se Zakonom o lokalnim porezima ne propisuje način na koji se izračunava korisna površina kuće za odmor to se korisna površina kuće za odmor za potrebe utvrđivanja predmetnog poreza izračunava, kako to tumači i primjenjuje Ministarstvo financija, Porezna uprava, dakle, na način propisan odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (privitak: Porezna uprava, Porezni vjesnik 11/2022). Korisna površina u pravilu da se izračunava prema glavnom projektu, ali ako netko učini vjerojatnim da postoje odstupanja od toga projekta, korisnu površinu treba izračunati prema stvarnom stanju, što je ovdje konkretan slučaj. Naime, prvostupanjsko tijelo da navodi da dio nekretnine površine 7,35 m2, koja se u elaboratu ukupne površine apartmana vodi kao Š ulazi u površinu za obračun PKO, međutim, ovdje se ne radi o zatvorenom dijelu apartmana namijenjenom za stanovanje već da je to u naravi otvorena terasa apartmana, priložena fotografija, (preko koje, kroz kućni vrt, s te strane, vodi i ulaz/izlaz u apartman, a služi i za smještaj bicikla) koja, prema citiranim odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, nikako ne ulazi u korisnu površinu stana za potrebe oporezivanja. Budući da je apartman korisne površine 47,25 m2 (54,60-7,35=47,25 m2), a ne 54,60 m2 kako je navedeno u izreci rješenja to da je zbog pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja i primjene materijalnog propisa, pravodobno uložila žalbu na pobijano rješenje i predložila da se ista usvoji te da se sukladno navedenom donese rješenje sa ispravno utvrđenom poreznom obvezom na korisnu površinu apartmana od navedenih 47,25 m2. Drugostupanjsko tijelo da nije uvažilo njezinu žalbu na pobijano rješenje, obrazlažući i pozivajući se na druge propise i Pravilnike koji pravno reguliraju površine nekretnina i koriste se u drugim pravnim postupcima (npr. kupoprodaja nekretnina, utvrđivanje posebnih dijelova zgrade i dr.), ali da se te odredbe na koje se poziva drugostupanjsko tijelo nikako ne mogu primijeniti i ne odnose se na njezin predmet — u postupku oporezivanja kuće za odmor ovdje apartman. Nesporno da je da je lođa dio stana i ulazi u njegovu ukupnu kvadraturu kod kupoprodaje, ali za potrebe oporezivanja porezom na kuće za odmor ne primjenjuju se zakonski propisi/Pravilnici na koje se poziva drugostupanjsko tijelo (ti zakonski propisi imaju potpuno drugu svrhu i propisani su za druge postupke) već se za potrebe oporezivanja kuća za odmor primjenjuju citirane odredbe Zakona o vlasništvu koje propisuje što se od ukupne površine stana ima smatrati korisnom površinom stana koja služi za oporezivanje. Prema odredbama članka 74. stavak 2. alineja 3. i 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN RH 91/96 do 94/17) da je propisano da je korisna površina ukupna podna površina stana ili druge samostalne prostorije, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju, kao i da se kod utvrđivanja korisne površine stana u obzir ne uzimaju, između ostalog, terase i otvoreni balkoni i dr. Ističe da je to već godinama pravni stav i poreznog tijela, objavljen u Poreznom vjesniku, službenom glasilu Ministarstva financija, Porezne uprave, zadnje dostavljam u privitku, Porezni vjesnik br. 10/2024.g., koji se primjenjuje u postupcima oporezivanja kuća za odmor (ovdje apartman od 47,25 m2) te da bi svako drugačije postupanje nju dovelo u neravnopravan položaj u odnosu na druge porezne obveznike kojima razrez poreza na kuće za odmor utvrđuje Porezna uprava, također kao nadležno tijelo i koja u svom postupanju primjenjuje citirane odredbe Zakona o vlasništvu i ne primjenjuje odredbe propisa na koje se poziva drugostupanjsko tijelo. Stoga predlaže da se poništi rješenje tuženika.

4. Tuženik je u odgovoru na tužbu naveo da tužba nije osnovana iz razloga navedenih u obrazloženju osporavanog rješenja, zbog čega ju predlaže odbiti kao neosnovanu. Ističe da pravni stav Porezne uprave na koji upire tužiteljica ukoliko i ima snagu obvezujuće mišljenja, da je pravno obvezujući za sve njezine ustrojstvene jedinice, ali da nije obvezujući za sudove niti za tuženika, a niti znači da je taj pravni stav ispravan.

5. Tužiteljica se podneskom od 7. siječnja 2026. očitovala na navode tuženika i ističe da je netočno i proizvoljno mišljenje tuženika pod IV predmetnog odgovora na tužbu da se u ovom postupku osporava samo primjena prava, da je razvidno da se osporava i činjenično stanje jer neispravno utvrđena korisna površina apartmana rezultira pogrešno, netočno i neispravno utvrđenim obračunskim kvadratima koji su bitni za obračun poreza na kuće za odmor za 2023., a time i visinom porezne obveze. Nadalje, u ovom postupku da je jedino moguće (budući to nije riješeno Zakonom o lokalnim porezima), kao mjerodavno pravo, primijeniti odredbe članka 74. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koje uređuju što je to korisna površina stana i što ne ulazi u nju, a to da je između ostalog i lođa. Ostali posebni propisi koje navodi tuženik da su primjenjivi samo u tim slučajevima, kako to propisuju ti posebni propisi, ali ne i za potrebe oporezivanja kuće za odmor ovdje apartman. Tuženik da nigdje ne navodi niti obrazlaže zašto osporava primjenu odredbi Zakona o vlasništvu u ovom predmetu već umjesto toga uvodi u postupak druge, posebne propise, kojima se ne regulira korisna površina nekretnine u postupku oporezivanja kuća za odmor već se njima reguliraju druge posebne pravne situacije u vezi s nekretninama (kupoprodaje nekretnina, utvrđivanje posebnih dijelova zgrade i dr.). Kako u ovom sporu osporavam i primjenu prava i utvrđeno činjenično stanje jer apartman ima 47,25 m2 (54,60 — 7,35 47,25) korisne površine koja služi za oporezivanje porezom na kuće za odmor, a ne kako tuženik pogrešno smatra 54,60 rn2 to predlaže da se spor riješi bez održavanja rasprave te da se donese presuda kojom se u cijelosti usvaja podnijeti tužbeni zahtjev.

6. Sporno je među strankama ovog spora, jesu li pravilno i zakonito javnopravna tijela utvrdila korisnu površinu stana radi utvrđivanja poreza na kuće za odmor.

7. U ovom sporu provedena je rasprava 2. ožujka 2026. u prisutnosti tužiteljice, u odsutnosti uredno pozvanog tuženika, čime je strankama, u smislu odredbe članka 6. stavak 1. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine“ broj: 36/24; dalje: ZUS), omogućeno da se izjasne o zahtjevima i navodima druge strane te o svim činjenicama i pravnim pitanjima odlučnim za rješavanje predmetnog spora.

8. Tužiteljica je ustrajala kod svih navoda iz tužbe i tužbenog zahtjeva, kao i podneska od 9. siječnja 2026. i napominje kako se ovdje ne radi o klasičnoj lođi već o lođi kojoj je jedna strana otvorena, odnosno tu se nalaze vrata za ulaz i izlaz iz iste što je vidljivo na fotografiji i smatra da sukladno članku 74. Zakon o vlasništvu ne mora plaćati porez na kuće za odmor za tu površinu, odnosno lođu. Također napominje da se u rješenju tuženika spominje kako je pribavljena određena dokumentacija, za koju tvrdi da o istoj nije obavještena i ne zna o čemu se radi, te predlaže da se usvoji njen tužbeni zahtjev i dalje izlaže kao u tužbi.

9. U cilju ocjene zakonitosti osporavanog rješenja tuženika Sud je izveo dokaze uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu upravnog postupka u kojem je doneseno osporavano drugostupanjsko rješenje tuženika i prvostupanjsko rješenje te uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu ovog upravnog spora.

10. Na temelju razmatranja svih činjeničnih i pravnih pitanja, Sud je utvrdio da tužbeni zahtjev nije osnovan.

11. Odredbom članka 13. Zakona o izmjenama i dopunama zakona o lokalnim porezima ("Narodne novine", broj 152/24) propisano je da će se postupci utvrđivanja i naplate lokalnih poreza započeti po Zakonu o lokalnim porezima ("Narodne novine", broj 115/16, 101/17, 114/22 i 114/23) završiti po odredbama toga Zakona.

12. Odredbom članka 2. stavka 1. točkom 12. Zakona o lokalnim porezima ("Narodne novine", broj 115/16, 101/17, 114/22 i 114/23, dalje: ZLP) definirana je kuća za odmor, kao svaka zgrada ili dio zgrade ili stan koji se koriste povremeno ili sezonski. Kućom za odmor ne smatraju se gospodarstvene zgrade koje služe za smještaj poljoprivrednih strojeva, oruđa i drugog pribora.

13. Odredbom članka 25. stavkom 1. ZLP-a propisano je da porez na kuće za odmor plaćaju pravne i fizičke osobe koje su vlasnici kuća za odmor. Stavkom 2. istog članka propisano je da obveza plaćanja poreza na dohodak s osnove obavljanja djelatnosti iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima te organiziranja kampova prema odredbama posebnog propisa o porezu na dohodak nema utjecaja na utvrđivanje statusa kuće za odmor.

14. Odredbom članka 27. stavka 1. ZLP-a propisano je da se porez na kuće za odmor ne plaća na kuće za odmor koje se ne mogu koristiti zbog ratnih razaranja i prirodnih nepogoda (poplava, požar, potres) te starosti i trošnosti.

15. Odredbom članka 49. stavka 1. ZLP-a propisano je da obveznik poreza na kuće za odmor mora nadležnom poreznom tijelu dostaviti podatke o kući za odmor koji se odnose na mjesto gdje se nalazi taj objekt te korisnu površinu, kao i podatke o poreznom obvezniku. Stavkom 2. istog članka propisano je da podatke iz stavka 1. ovoga članka treba dostaviti do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez na kuće za odmor.

16. Tužiteljica svojom tužbom osporava samo površinu apartmana za obračun poreza na kuće za odmor, tražeći da se od utvrđene korisne površine apartmana 54,60 m2 izuzme i površina Iođe od 7,35 m2 i da se porez utvrdi za površinu od 47,25 m2 . Tužiteljica je upisana u zemljišnu knjigu Općinskog suda u Puli-PoIa, ZK uložak: [broj ZK uloška], Etažno vlasništvo s određenim omjerima, na k. č. br. [katastarska čestica], [adresa], dvorište i stambena zgrada, [adresa], ukupne površine 523 m2, te je u vlastovnici (list B) upisana na suvlasničkom djelu: 1097/10000 Etažno vlasništvo (E-1) s kojim je povezano pravo vlasništva na posebnom dijelu „A" — stan u prizemlju zgrade, netto površine 59,18 m2 koje čine slijedeće prostorije: hodnik, spavaća soba, Iođa, kuhinja, dnevni boravak i kupaonica te pripadci: parkirno mjesto na građevnoj čestici A7 i dvorište A8, a prvostupanjsko tijelo je svojim rješenjem umanjilo netto površinu za obračun poreza na kuću za odmor za površinu parkirnog mjesta i dvorišta.

17. Odredbom članka 74. stavak 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj: 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 129/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 90/2010, 143/2012, 152/2014, dalje. ZOV), propisano je propisano da korisne vrijednosti utvrđuje sud svojom odlukom donesenom u izvanparničnom postupku, po pravilima da je korisna površina ukupna podna površina stana ili druge samostalne prostorije, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju i da se prigodom izračunavanja korisne površine neće se uzeti u obzir podrumske i tavanske prostorije koje po svojoj opremi nisu prikladne za stambene ili poslovne svrhe, kao ni stubišta, otvoreni balkoni i terase. Korisna se površina u pravilu izračunava prema glavnom projektu koji je sastavni dio građevinske dozvole ili koji je potvrđen po nadležnom tijelu; ali ako netko učini vjerojatnim da postoje znatnija odstupanja od tog projekta, korisna će se površina izračunati prema stvarnom stanju.

18. Tužiteljica navodi da predmetna lođa nije zatvoreni dio apartmana namijenjen stanovanju već da je to u naravi otvorena terasa preko koje se kroz kućni vrt o ulazi/izlazi iz apartmana te da služi za smještaj bicikla i da ne ulazi u korisnu površinu stana za potrebe oporezivanja.

19. Odredbom članka 73. ZOV-a, propisano je da se vlasništvo posebnog dijela ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina. Potvrda mora sadržavati popis i opis posebnih dijelova nekretnine i da su izgrađeni u skladu s dozvolom nadležnog tijela (stavak 3.). Potvrdu iz stavka 3. ovoga članka može zamijeniti uporabna dozvola iz koje je razvidno da je zgrada izgrađena sukladno planu posebnih dijelova nekretnine, potvrđenim građevinskom dozvolom da ti posebni dijelovi predstavljaju samostalnu uporabnu cjelinu (stavak 4.). Vlasništvo posebnoga dijela ne može se uspostaviti dok ne postane pravomoćnom odluka suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti toga stana, odnosno druge prostorije te korisnih vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine, osim kad ovaj Zakon određuje da pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje isprava suvlasnika (stavak 5.).

20. Prijašnji vlasnik nekretnine izgrađene na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], uspostavio je vlasništvo na posebnim dijelovima zgrade i njima ujedno utvrdio i korisne vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele te nekretnine.

21. Odredbom članka 5. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina ("Narodne novine" broj: 105/2015), propisano je da se za izračun odnosa vrijednosti površina pojedinih samostatnih uporabnih jedinica u zgradama, koristi ploština površina proračunata prema točki 5.17. norme HRN ISO 9836:2011 i koeficijenti korisne vrijednosti površina iskazani u Prilogu 1. koji je sastavni dio ovoga Pravilnika, a sukladno kojemu lođa ulazi u izračun korisne vrijednosti stambenog prostora sa propisanim (umanjenim) koeficijentom 0,75.

22. Stoga pravilno zaključuje tuženik da je lođa sastavni dio stana i ulazi u obračun korisne vrijednosti odnosno netto površine stana, a sve kako je i prikazano u izvodu iz projektne dokumentacije (naziva: Tabelarni prikaz netto površina , naručitelj Grota gradnja d. o. o. , za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] — posebni dio „A" — stan ) i nema odstupanja stvarnog stanja od stanja prikazanog u ispravama temeljem kojih je predmetni stan upisan u zemljišne knjige.

23. Što se tiče samog tretmana lođe ne daje se izravan odgovor na pitanje uključuje li "korisna površina" za porez na kuće za odmor i lođu, ali pružaju uvid kroz druge porezne kontekste. Tako je pravomoćnom presudom Upravnog suda u Splitu, poslovni broj: Us I-1103/2024-8 od 27. siječnja 2025. (pravomoćna 3. rujna 2025.), u predmetu plaćanja poreza na dohodak o otuđenja nekretnina, Sud potvrdio da se natkriveni dio terase (što je arhitektonski srodno lođi) uračunava u ukupnu korisnu površinu stana, ali uz primjenu koeficijenta od 0,50. U predmetu plaćanja poreza na promet nekretnina, poslovni broj: Us I-3027/2022-23 od 7. ožujka 2023., Sud je istaknuo razliku između "obračunske površine" (koja koristi koeficijente, npr. 0,75 za lođe u ranijim propisima) i "ukupne stvarne površine", te je zaključio da se za potrebe poreznog oslobođenja kod prometa nekretnina uzima ukupna stvarna površina građevine, a ne obračunska površina temeljena na koeficijentima.

24. Odredba članka Članak 74. stavak 2. podstavak 4. ZOV-a služi kao pravni temelj za definiranje onoga što se ne ubraja u korisnu površinu stana, primarno isključujući otvorene terase i slične prostore. Iako se ovaj članak koristi u poreznim postupcima za utvrđivanje osnovice (npr. kod poreza na dohodak), sudska praksa kod poreza na kuće za odmor prednost daje Zakonu o lokalnim porezima (ZLP), dok se kod lođa i balkona u drugim poreznim kontekstima često primjenjuju specifični koeficijenti ili stvarna površina, ovisno o mjerodavnom poreznom propisu.

25. U konkretnom slučaju je u primjeni ZLP kao lex specialis, što proizlazi i iz pravomoćne presude Upravnog suda u Splitu, poslovni broj Us I-1028/2022-17 (pravomoćna 9. studenog 2023.), kojom su izričito odbijeni prigovori tužitelja koji su se temeljili na odredbama ZOV-a, navodeći da se u predmetima poreza na kuće za odmor primjenjuje mjerodavni ZLP koji ne uvjetuje poreznu obvezu upisom u zemljišne knjige niti se striktno veže uz definicije iz ZOV-a.

26. Također je i Visoki upravni sud u više navrata (Usoz-124/2023-4 od 20. srpnja 2023., Usoz-122/2023-4 od 20. srpnja 2023.) ukinuo odredbe općinskih odluka kojima su jedinice lokalne samouprave pokušale same definirati "korisnu površinu" ili "kuću za odmor", ističući da su ti elementi porezne osnovice isključivo u nadležnosti ZLP-a.

27. Napominje se da niti članak 74. Zakona o vlasništvu, izričito ne navodi da površina lođe ne ulazi u korisnu površinu stan. Istim člankom je propisano da se korisna površina u pravilu izračunava prema glavnom projektu koji je sastavni dio građevinske dozvole ili koji je potvrđen po nadležnom tijelu, a iz naprijed navedene projektne dokumentacije proizlazi da je lođa sastavni dio stana i ulazi u obračun korisne vrijednosti površine stana. Niti iz članka Poreznog vjesnika 10/24 izričito ne proizlazi da se lođa ne uzima u korisnu površinu stana.

28. Dakle, porez na kuće za odmor plaća se prema kvadratnom metru korisne površine zgrade ili stana koji se koriste povremeno ili sezonski. Iako ZLP koji se izravno bavi porezom na kuće za odmor ne sadrže eksplicitnu definiciju lođe, on potvrđuju da je "korisna površina" zakonska osnovica za razrez poreza, dok se u srodnim poreznim postupcima slični prostori poput natkrivenih terasa uračunavaju u korisnu površinu uz primjenu koeficijenata.

29. Slijedom navedenog, osporavano rješenje tuženika i prvostupanjsko rješenje ocijenjeni su zakonitima pa je Sud na temelju odredbe članka 116. stavka 1. ZUS-a odlučio kao u izreci ove presude.

U Rijeci 9. ožujka 2026.

Sutkinja

Danica Vučinić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog Suda u roku od 15 dana od dana dostave presude.

Dostaviti:

- tužiteljici ZC iz [adresa]

- tuženiku Istarskoj županiji, Upravnom odjelu za prostorno uređenje i gradnju, Odsjeku za drugostupanjski upravni postupak, Pula-Pola, Obala maršala Tita 4