REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

10 000 Zagreb

Posl.br. P-76/2022-35

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

i

R J E Š E NJ E

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu Borni Pešeku, u pravnoj stvari I- tužitelja ZŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i II-tužitelja FŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje zastupani po punomoćniku ŽŽ, odvjetniku iz [adresa], protiv tužene Republike Hrvatske, Zagreb, OIB:52634238587, zastupana po zakonskom zastupniku Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 26. siječnja 2026. u prisutnosti I-tužitelja osobno uz punomoćnika I i II-tužitelja ŽŽ, odvjetnika iz [adresa] i punomoćnika tužene NŽ, **.**.2026.

p r e s u d i o  j e

I Tužena Republika Hrvatska OIB-52634238587, dužna je tužiteljima ZŽ, [adresa] OIB- [osobni identifikacijski broj] i TŽ, [adresa], OIB- [osobni identifikacijski broj], – u roku 15 dana, pod prijetnjom ovrhe, isplatiti ukupni iznos od /3.509,02 € / 26.438,75 kn i to:

ĐŽ, [adresa] OIB- [osobni identifikacijski broj] iznos od 1.754,51 € / 13.219,36 kn sa zakonskim zateznim kamatama po stopi propisanoj čl.29 st.2 ZOO tj. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih za razdoblje dulje od jedne godine nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, koja kamata teče od dana podnošenja tužbe tj. 5.1.2022. do 31.12.2022. a od 1.1.2023. do plateža po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena.

TŽ, [adresa], OIB- [osobni identifikacijski broj] iznos od 1.754,51 € / 13.219,36 kn sa zakonskim zateznim kamatama po stopi propisanoj čl.29 st.2 ZOO tj. po po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih za razdoblje dulje od jedne godine nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, koja kamata teče od dana podnošenja tužbe tj. 5.1.2022. do 31.12.2022. a od 1.1.2023. do plateža po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, u roku od 15 dana.

r i j e š i o  j e

I Dopušta se preinaka tužbe od 05. lipnja 2023.

II Nalaže se tuženiku platiti tužiteljima parnični trošak u iznosu od 2.581,18 EUR uvećano za zatezne kamate koje teku od 09. ožujka 2026. po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, u roku 15 dana.

Obrazloženje

1.1. Tužitelji u tužbi navode da su suvlasnici, svaki po ½ dijela nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], (E-2) jednosobnog stana sa nusprostorijama u I (prvom) katu lijevo, koji se nalazi u uličnoj stambenoj zgradi pop.br.7094 I dvorište u Bijeničkoj cesti br. 6 (k. č. br. [katastarska čestica]). Tužitelji kao vlasnici-najmodavci i MŽ, [adresa], bili su u odnosu najma temeljem presude Općinskog suda u Zagrebu br.Ps-2337/97 koji mijenja ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, a prema toj presudi, odnosno izračunu od 24.9.2018. najmoprimac plaća najamninu u iznosu 114,98 kuna mjesečno i to do 5-tog u mjesecu. Izmjenama ZNS od rujna 2018.do lipnja 2019. ta je najamnina uvećana za 120% te je iznosila 252,95 Stan je površine 39,00 m2. Najmoprimka MŽ umrla je 30.6.2019. Tržišna odnosno ekonomska najamnina za stan iste ili slične površine i kakvoće, u istom dijelu grada kao stan opisan u toč.I zahtjeva iznosi 2.597,00 kn (351,00 EUR-a) mjesečno. To je iznos koji bi tužitelji dobivali da su bili u mogućnosti stan iznajmljivati po ekonomskoj odnosno tržišnoj najamnini. Ovaj podatak temelje na podacima Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu Grada, uz primjenu tečaja od 7,40 kn za 1 euro. Obzirom na iznose koje su tužitelji dobivali na ime najamnine vidljivo je da je razlika najamnine uslijed ograničavanja njihovog raspolaganja vlasništvom koje se visinom ogleda u razlici prema ekonomskoj najamnini: od 6.8.2018.do 6.6.2019. - razlika 2.344,05 kn (11 mj.=25.784,55 kn) odnosno svaki od tužitelja 12.892,26 kn (mjesečno svaki 1.172,06 kn.). Tužitelji bi plaćali porez temeljem čl.57 i 62 ZOPD pa te iznose odbijaju u ovoj fazi: i to ZŽ, bruto osnova....................1.172,06 kn, porezna osnovica ...............820,41 kn, porez 12%............................98,45 kn, prirez 15% (Split)................14,76 kn, ukupno por.davanja... .... ...113,21 kn. Razlika najamnine minus porezna davanja 1.058,85 kn mjesečno odnosno za 11 mj=11.647,35 kn i to FŽ, bruto osnova....................1.172,06 kn, porezna osnovica ...............820,41 kn, porez 12%............................98,45 kn, prirez Švicarska................... 0,00 kn, ukupno por.davanja....... .....98,45 kn. Razlika najamnine minus porezna davanja 1.073,61 kn mjesečno odnosno za 11 mj=11.809,71 kn. Presudom Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske, br.12027/10 od 10.srpnja 2014.utvrdio je da RH čini povredu prava vlasništva vlasnicima stanova koji imaju zaštićene najmoprimce. Tom je presudom, koja je postala konačna utvrđeno da službeno određeni iznosi zaštićene najamnine ne predstavljaju realnu mjesečnu naknadu za korištenje stana vlasnika čiji se stanovi nalaze u takvom režimu jer spomenuta naknada gotovo ne omogućava prihod njegovim vlasnicima. Također, utvrđeno je da se ne radi samo o nemogućnosti dobivanja najamnine, već uopće o nemogućnosti slobodnog raspolaganja nekretninom. Utvrđeno je da je pravo vlasnika povrijeđeno između ostalog, time što svoju nekretninu ne može iznajmljivati po tržišnim uvjetima. To je potpuno u skladu s odredbom čl.50 Ustava Republike Hrvatske. Obzirom na citiranu presudu Europskog suda za ljudska prava Statileo protiv RH, te na činjenicu da je RH potpisnik Konvencije o ljudskim pravima i temeljnim slobodama iz 1997.g., koje podnositelju jamči Ustav RH odnosno njegovi članci 134.i 141c, a također i obzirom na za Republiku Hrvatsku obvezujuće presude Suda za ljudska prava u Strassbourgu očito je da su tužiteljima uskraćena vlasnička i temeljna ljudska .prava, te da isti trpi štetu u vidu uskraćivanja tržišnog najma, tj..razlike tog najma i zaštićenog najma. Tužitelji smatraju da Europski sud za ljudska prava u Strassbourgu utvrđuje da loše zakonsko rješenje RH vrijeđa odredbe članka 1.Protokola 1.Konvencije. Obzirom na navedeno, tužitelji smatraju da po stanovištu Europskog suda u Strasbourgu imaju pravo na naknadu zbog kršenja odredaba Konvencije, odnosno nerazmjernog i nepravičnog ograničenja njegovog prava vlasništva a koji se visinom određuje prema razlici između prosječne tržišne najamnine i zaštićene najamnine svog stana koju je svaki primao. Stoga tužitelju predlažu da sud donese presudu kojom će tuženiku naložiti isplatu iznosa od 23.457,06kn tužiteljima zajedno sa zateznom kamatom te naknadu parničnog troška. Kao dokaz svojim navodima prilažu zk izvadak, presudu ovog suda posl.br. P-2337/1997, te predlažu fin. vještačenje .

2. Tuženik je u odgovoru na tužbu osporio tužbu i tužbeni zahtjev. Predmetnom tužbom tužitelji potražuju naknadu štete tvrdeći da su, kao posljedica primjene Zakona o najmu stanova (NN br. 91/96 i dr., dalje ZNS), nerazmjerno ograničeni u izvršavanju prava vlasništva u pogledu svoje nekretnine- stan u [adresa], pov.39,00 m2. Naime, tužitelji smatraju da su, sukladno odredbama ZNS, bili dužni predmetni stan dati u najam sa zaštićenom najamninom, odnosno znatno ispod tržišne vrijednosti najma zbog čega trpe štetu u visini razlike između zaštićene najamnine i tržišne vrijednosti najma. Tužbeni zahtjev neosnovan je u cijelosti. Tužena smatra da nije ispunjena osnovna pretpostavka odgovornosti za štetu, a to je protupravnost jer samo donošenje zakona ne predstavlja protupravnu radnju za koju bi tužena trebala odgovarati. Predlaže se pozvati tužitelje da dostava temelj stjecanja stanarskog prava za MŽ, obzirom je dostavljena samo presuda koja zamjenjuje ugovor. Također, potrebno je utvrditi platne mogućnosti članova obiteljskog domaćinstva najmoprimca te samog zaštićenog najmoprimca kao i imaju li zaštićeni najmoprimac i članovi domaćinstva useljivu kuću ili stan. (tako i VSRH Rev-448/12). Ističe se da je uvidom u zemljišne knjige utvrđeno da je MŽ vlasnica nekretnina upisanih u zk. ul [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Predlaže se od Porezne uprave zatražiti vrijednost predmetnih nekretnina. Zbog navedenog, tužena ne može odgovarati za štetu u slučaju kada tužitelj svojom krivnjom nije predložio iseljenje zaštićenog najmoprimca ako su ispunjene pretpostavke. U odnosu na visinu tužbenog zahtjeva. Ističe se da je tužbeni zahtjev postavljen u iznosu za koji nema temelja u pozitivnim propisima pa niti u praksi Europskog suda za ljudska prava. Tužiteljica neosnovano potražuje naknadu štete do punog iznosa tržišne najamnine. Iz utvrđenja ESLJP-a u presudi „Statileo“ uopće ne slijedi zaključak prvostupanjskog suda da vlasnici stanova imaju pravo naknade štete do punog iznosa tržišne najamnine. Baš suprotno, u predmetu Statileo protiv RH, Europski sud za ljudska prava sasvim je jasno izrazio stav da država ima puno i neosporeno pravo ograničiti pravo vlasništva, ali to mora činit u razumnoj mjeri, kojom se postiže pravična ravnoteža između interesa vlasnika stana i zaštićenog najmoprimca. Tako se u citiranoj odluci ESLJP u odlomku 140. navodi: „Sud je mnogo puta naveo da u područjima kao što je stanovanje države nužno imaju široku slobodu procjene (…) u pogledu izbora mjera i njihove provedbe. Državna kontrola nad iznosima najamnine jedna je od takvih mjera i njezina primjena često može dovesti do značajnih smanjenja iznosa najamnine koju je moguće zaračunati (vidi, npr., ranije citirani predmet Mellacher i drugi,§ 45.; ranije citirani predmet Z, § 223 …“. Dakle, država ima pravo posegnuti za mjerom kontrole najamnina, ako je to učinjeno u javnom interesu – što ovdje nedvojbeno jest slučaj, jer je institut zaštićene najamnine propisan upravo kao instrument pomoći socijalno ugroženim kategorija građana i ranijim nositeljima stanarskog prava. Iz tog razloga, tužiteljica nije ovlaštena potraživati naknadu štete do tržišne najamnine –tada bi se u cijelosti osporilo pravo države da ograniči pravo vlasništva u javnom interesu. Dakle, ako bi se otklonili svi prigovori vezani uz osnovanost osnove tužbenog zahtjeva, jasno je da bi tužitelji imali pravo potraživati naknadu štete -ali samo do onog iznosa do kojeg je razumno ograničiti njihovo vlasništvo u korist zaštićenih najmoprimaca. Taj iznos svakako nije tržišna najamnina, jer kako i sam ESLJP navodi u citiranom paragrafu 140. presude Statileo protiv RH, država ima pravo posegnuti za mjerom kontrole najamnina. Odnosno, sukladno praksi ESLJP-a u predmetnima Mellacher protiv Austrije i Hutten

– Czapska protiv Poljske, kao razuman i razmjeran iznos ograničenja najamnina koji predstavlja ravnotežu interesa vlasnika i zaštićenih najmoprimaca ima se uzeti troškovi nužnog održavanja nekretnine. Tužena ukazuje i na presudu ESLJP F protiv Republike Hrvatske od 4. listopada 2016. godine, a u kojoj se u paragrafu 30. navodi:„ Sud je već naveo u predmetu Statileo da bi naknada za takvu imovinsku štetu trebala pokriti razliku između zaštićene najamnine, koju sud smatra neodgovarajućom, i odgovarajuće najamnine…U svjetlu navedenog i uzimajući u obzir informacije koje su stranke dostavile, sud smatra razumnim dosuditi podnositeljici iznos od 7440 EUR na ime imovinske štete.“ Treba reći da je podnositeljici ovom presudom 7440 eura dosuđeno na ime imovinske štete za razdoblje od siječnja 2012. do pisanja presude-listopada 2016., dakle za skoro 5 godina. Pritom, tužena naglašava da se podnositeljica u citiranoj presudi pozivala na tržišnu najamninu stanova te na Odluku o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine Vlade RH („Narodne novine“ 120/00, dalje Odluka Vlade) kojom se određuje visina najamnine u iznosu od 15 kn/m2. Kada se uzme da je u citiranoj presudi navedeno da je podnositeljica bila vlasnica stana od 80 m2 može se zaključiti da bi prema Odluci Vlade imala pravo na mjesečni iznos najamnine od cca 1200 kn. S obzirom da je za razdoblje od 57 mjeseci podnositeljici temeljem presude dosuđeno cca 55.500,00 kn, zaključak je da je istoj ( a uzimajući u obzir i zaštićenu najamninu koja joj je plaćena) dosuđeno cca 1.000,00 kn mjesečno. Slijedom toga, tužena predlaže da naslovni sud, u slučaju ocjene osnovanosti tužbenog zahtjeva, dosudi tužiteljici naknadu imovinske štete, a uzimajući u obzir Odluku Vlade te gore iznesene prigovore, jer je očito da i ESLJP smatra da je iznos od cca 1.000,00 kn mjesečno upravo ta odgovarajuća najamnina na koju vlasnici stanova imaju pravo. Napominje se da je u zadnjim odlukama ESLJP Skelin-Hrvoj protiv [adresa] i Ž protiv Republike Hrvatske, sud dosudio imovinsku štetu na način da je uzeo u obzir visinu tržišne najamnine, ali do dosuđenog iznosa nije došao pukim oduzimanjem iznosa zaštićene najamnine od iznosa tržišne najamnine. Nakon što naslovni sud utvrdi visinu potraživanja, tužena predlaže da se od Porezne uprave zatraže podaci o visini poreza koje bi tužitelj bio dužan platiti na određeni mjesečni iznos najamnine, te da se od svakog mjesečnog iznosa oduzme iznos poreza koju bi tužitelj platio tuženoj. Ovo iz razloga jer je u konkretnoj pravnoj stvari riječ o naknadi imovinske štete koja mora biti stvarna pa tako i dosuđena u stvarnom iznosu, koju bi tužitelj ostvario. Također, predlaže se da tužitelj dostavi dokaz o visini zaštićene najamnine koju je tužitelj imao pravo naplatiti sukladno Zakonu o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova. Tužena ističe da je u ožujku 2020. godine bio razoran potres u Zagrebu pa se predlaže utvrditi je li predmetna nekretnina bila u cijelom utuženom razdoblju upotrebljiva. Slijedom navedenog, nedvojbeno slijedi da je tužbeni zahtjev u cijelosti neosnovan te previsoko postavljen. Stoga tuženik predlaže da naslovljeni sud odbije tužbeni zahtjev u cijelosti kao neosnovan, te tuženiku dosudi parnični trošak. Kao dokaz svojim navodima predlažu saslušanje MŽ, uvid u zk izvatke i pribavu podataka po službenoj dužnosti od Porezne uprave.

3. U provedenom dokaznom postupku sud je pročitao presudu ovoga suda posl.br. Ps-2337/97 od 24. rujna 2001. (list 8-13), Izračun visine zaštićene najamnine od Gradskog stambenog komunalnog gospodarstva d.o.o. (list 17), dopis Grada Zagreba o podacima o prosječnoj najamnini (list 18-20), izračun zaštićene najamnine od 28. kolovoza 2018. (list 21-22), dopis tuženika od 27. prosinca 2021. (list 24-25), izvadak iz zemljišne knjige za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 25), zahtjev tužitelja za mirnim rješenjem spora (list 26-29), izvadak iz zemljišne knjige za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 81-84), izvadak iz zemljišne knjige za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 85-87), izvadak iz zemljišne knjige za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 89-90), izvadak iz zemljišne knjige za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 91- 92), provedeno je građevinsko vještačenje po vještaku Goranu Glušiću iz GOGING d.o.o. (list 122-136), te je saslušan vještak na ročištu od 19. studenog 2024. (list 166).

3.1. Sud je odbio dokazni prijedlog saslušanja 1. tužitelja s obzirom je saslušan je predloženo tek na ročištu za glavnu raspravu od 19. studenog 2024., odnosno nakon zaključenja prethodnog postupka, suprotno odredbi čl. 299. st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 11720/03., 55/2005., 2/2007., 84/2008., 96/2008., 123/2008., 57/2011., 148/2011., 25/2013., 28/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022. i 114/2022., dalje: ZPP).

4. Predmet ovog spora je zahtjev tužitelja za naknadom štete u vidu razlike između tržišne i zaštićene najamnine za predmetni stan koji je u suvlasništvu tužitelja, te koji je u najmu zaštićenog najmoprimca MŽ na temelju presude ovoga suda posl.br. Ps-2337/1997 koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom i to za razdoblje od rujna 2018. do lipnja 2019. u ukupnom iznosu od 3.509,02 EUR, a kako je to konačno postavljeno tužbenim zahtjevom u podnesku od 05. lipnja 2023., svaki tužitelj u ½ dijela.

5. Sud nije posebno ocjenjivao dokaze u dijelu u kojem se odnose na činjenice koje među strankama nisu sporne i činjenice koje nisu bitne za donošenje odluke u ovom sporu.

6. Temeljem ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno te na temelju rezultata cjelokupnog postupka u skladu s odredbom čl. 8.ZPP-a, sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev u cijelosti osnovan.

7. Među strankama nije sporna aktivna i pasivna legitimacija, te da je predmet ovog postupka razlika između zaštićene najamnine i tržišne vrijednosti najamnine za stan u [adresa], lijevo, a koji se sastoji od jedne sobe, kuhinje, kupaonice, smoćnice i predsoblja.

8. Među strankama je sporna osnova – da li je MŽ imala stanarsko pravo na predmetnoj nekretninu, imaju li tužitelju pravo tražiti isplatu od tuženika, odnosno, ako imaju pravo, imaju li pravo tražiti razliku zaštićene i tržišne vrijednosti najamnine. Sporno je jesu li ispunjene pretpostavke za iseljenje zaštićenog najmoprimca, odnosno odgovornost tuženika za štetu.

9. Iz neslužbene preslike izvatka iz zemljišne knjige zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] od 04. srpnja 2014. (list 25) utvrđeno je da su tužitelji suvlasnici predmetnog stana, svaki u ½ dijela, a što među strankama nije sporno.

10. Čitanjem presude ovoga suda posl.br. Ps-2337/97 od 24. rujna 2001. (dalje: Presuda) i presude Županijskog suda u Zagrebu posl.br. Gž-12720/01-2 od 14. svibnja 2002. (list 8-16) utvrđeno je da ista zamjenjuje ugovor o najmu između SŽ i ZŽ kao najmodavaca s jedne strane i MŽ kao najmoprimca s druge strane, ugovorom o najmu stana sa zaštićenom najamninom i to za stan u [adresa], lijevo, a koji se sastoji od jedne sobe, kuhinje, kupaonice, smoćnice i predsoblja, ukupne površine 39 m2.

10.1. Stoga je neosnovan prigovor tuženika da MŽ nije imala stanarsko pravo na predmetnoj nekretnini s obzirom njezino stanarsko pravo proizlazi iz same Presude. Naime, prema odredbi čl. 30. st. 1. Zakona o najmu stanova (NN 91/1996., 48/1998., 66/1998., 22/2006., 68/2018. i 105/2020., dalje: ZNS) danom stupanja na snagu ovoga Zakona prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu ovoga Zakona, dok prema stavku 2 istog članka osobe iz stavka 1. ovoga članka danom stupanja na snagu ovoga Zakona stječu prava i obveze najmoprimca. Isti su dužni sukladno odredbi čl. 31. st. 1. ZNS-a sklopiti ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu. Kako očito tužitelji s MŽ nisu sklopili Ugovor o najmu, to je ista sukladno odredbi čl. 33. st. 3. ZNS-a zatražila od suda donošenje presude koja će zamijeniti ugovor, a kojem zahtjevu je i udovoljeno donošenjem gore navedene presude, te u kojem postupku je utvrđeno da je MŽ priznato stanarsko pravo na predmetnoj nekretnini.

11. Odredbom čl. 31. st. 2., alineja 2. ZNS-a je propisano da pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji ima u vlasništvu useljivu kući ili stan.

11.1. Iz sadržaja odredbe čl. 31. st. 2. alineja 2. ZNS-a ne proizlaze dodatni kriteriji kojima se valja rukovoditi prilikom ocjene useljivosti pojedine kuće ili stana. Vlasništvo useljive kuće ili stana je zakonom propisano kao imovinski kriterij koji ima za posljedicu gubitak prava na zaštićenu najamninu pa u svakom konkretnom slučaju valja uzeti u obzir o kakvoj se to konkretno kući ili stanu radi. U slučaju stjecanja suvlasničkog dijela useljive kuće ili stana, da bi se ostvarile pretpostavke za prestanak prava na zaštićenu najamnu u smislu odredbe čl. 32. st. 2. alineja 2. ZNS-a nije nužno da isto omogućava najmoprimcu da u toj kući ili stanu zadovoljava svoje stambene potrebe već je dovoljno da se radi o takvoj vrijednosti nekretnine u suvlasništvu da se iz vrijednosti stečenog suvlasničkog dijela nekretnine odnosno sredstvima ostvarenim eventualnom prodajom tog suvlasničkog dijela može ostvariti korist koja bi bila ekvivalent vrijednosti najelementarnije useljive kuće ili stana.

11.2. Čitanjem izvatka iz zemljišne knjige za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] sve k. o. [katastarska općina] utvrđeno je da se radi o pašnjaku gdje je MŽ bila upisana kao suvlasnik u 10/360 dijelova, čitanjem izvatka iz zemljišne knjige za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđeno je da se radi o oranici gdje je MŽ bila upisana kao suvlasnik u 10/270 dijelova, čitanjem izvatka iz zemljišne knjige za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđeno je da se radi o oranicama gdje je MŽ bila upisana kao suvlasnik u 8/288 dijelova, čitanjem izvazka iz zemljišne knjige za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđeno je da se radi o oranicama i pašnjaku gdje je MŽ bila upisana kao suvlasnik u 2/36 dijelova.

11.3. Kako tuženik na navedeno, odnosno utvrđenje vrijednosti suvlasničkih dijelova nekretnina nije stavljao dokazne prijedloge, to je sukladno odredbi čl. 221.a ZPP-a sud utvrdio da prigovor tuženika kojim osporava svoju odgovornost za štetu iz razloga što tužitelji nisu predložili iseljenje zaštićenog najmoprimca, nije osnovan.

11.4. Uzgred, odredbom čl. 31. st. 2. alineja 2 ZNS-a kao zakonsko ograničenje za sklapanje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom propisano je vlasništvo useljive kuće ili stana. Dakle, prihodi najmoprimca sa zaštićenom najamninom, vlasništvo pokretnina i vrijednosnih papira te financijsko stanje na bankovnom računu nisu propisani kao zakonsko ograničenje za sklapanje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom te stoga ne mogu biti razlog gubitka prava na zaštićenu najamninu.

12. Isto tako, neosnovan je prigovor tuženika kojim prigovara površini stana prema kojem je prilikom izračuna mjesečne najamnine uzeta površina od 39,00m2 s obzirom je navedena površina utvrđena u presudi ovoga suda posl.br. Ps-2337/97 od 24. rujna 2001., pa kako se radi o javnoj ispravi na tuženiku je bilo dokazati da navedena površina nije stvarna površina a sve sukladno odredbi čl. 230. st. 1. i 3. ZPP- a.

13. U odnosu na prigovor tuženika da vještak nije utvrdio stvarno stanje predmetnog stana, a što bitno utječe na visinu moguće tržišne najamnine, te da je bilo nužno provesti očevid na licu mjesta, potrebno je istaknuti da je tuženik navedeni prigovor istaknuo tek u podnesku kojim se očitovao na nalaz i mišljenje vještaka. Uzimajući u obzir činjenicu da tuženik ima, odnosno imao je veliki broj istovjetnih postupaka, ako je smatrao da se u konkretnom slučaju ne radi o nekretnini pogodnoj za život takvu činjenicu trebao je istaknuti u odgovoru u tužbi. Naime, u odgovoru na tužbu istaknuo je da je u ožujku 2020. bio razoran potres pa da je potrebno utvrditi da li je nekretnina bila u cijelom utuženom razdoblju uporabljiva. Takav prigovor je u potpunosti promašen s obzirom tužitelju potražuju razliku najamnine za razdoblje od 06. lipnja 2018. do 06. lipnja 2019., dakle razdoblje prije razornog potresa u Zagrebu. Tuženik u odgovoru na tužbu, pa niti u očitovanju na nalaz i mišljenje vještaka, nije predložio niti jedan dokaz radi utvrđenja da li je predmetna nekretnina bila pogodna za život u utuženom razdoblju. Znači tuženik ne predlaže niti očevid na licu mjesta radi utvrđenja stanja nekretnine (a kojim dokazom se po mišljenju ovoga suda ne bi utvrdilo stanje nekretnine u utuženom razdoblju baš zbog činjenice da je u ožujku 2020. Zagreb pogodio razoran potres), pa niti saslušanje zaštićenog najmoprimca (koji dokaz bi po mišljenju ovoga suda s obzirom na sve okolnosti relevantan dokaz), već saslušanje predlaže na okolnost utvrđenja platnih mogućnost članova obiteljskog domaćinstva zaštićenog najmoprimca, te imaju li isti useljivu kuću ili stan.

13.1. Na navedenu okolnost tužitelju su na ročištu za glavnu raspravu od 19. studenog 2024. predložili saslušanje I. tužitelja, a koji dokazni prijedlog je sud odbio iz razloga navedeno u točki 3.1. obrazloženja.

13.2. Stoga, kako je teret dokaza bio na tuženiku (čl. 221a. ZPP-a) to je sud kao dokazanu činjenici uzeo da je predmetna nekretnina bila pogodna za život, te da bi se za istu mogla postići prosječna najamnina. Sud je tom prilikom uzeo u obzir i to što tokom postupka nije istaknuta niti jedna činjenica koja bi upućivala na suprotno.

14. U pogledu visine tužbenog zahtjeva sud je izveo dokaz građevinskom vještačenjem po vještaku Goranu Glušiću.

14.1. U svom nalazu i mišljenju vještak je naveo da bi prosječna cijena najma stana za razdoblje od 06. lipnja 2018. do 06. lipnja 2019. iznosila 82,45 kn/m2 odnosno 11,14 EUR/m2, odnosno da bi mjesečna najamnina za stan veličine 39.00m2 za navedeni period iznosila 3.215,55 kn odnosno 434,46 EUR. Vještak je dalje u svom nalazu izračunao da bi za utuženo razdoblje tržišna najamnina iznosila 32.155,50 kn odnosno 4.344,60 EUR. Na taj iznos najamnine porez bi iznosio 3.187,25 kn (porezna stopa 12%, kada se odbije priznati izdatak i doda prirez od 18% za Grad Zagreb). Stoga bi ukupni iznos bio 28.968,25 kn od kojeg iznosa treba oduzeti ukupan iznos plaćene zaštićene najamnine u utuženom razdoblju.

15. Tužitelji nisu prigovorili nalazu i mišljenju, dok je tuženik u svom prigovoru istaknuo da vještak nije utvrdio stvarno stanje predmetnog stana koje bitno utječe na visinu moguće tržišne najamnine, da da je vještak kao površinu stana naveo 39,00m2 i to prema navodima tužitelja, budući površina nije upisana u zemljišne knjige. Vještak je za procjenu tržišne vrijednosti najma predmetnog stana koristio poredbenu metodu, te je za usporedbu odabrao ukupno 5 poredbenih nekretnina, tj. stanova koji se, kako to vještak tvrdi, nalaze u relativnoj blizini predmetnog stana. Međutim, vještak nije naveo adrese na kojima se nalaze poredbeni stanovi, niti njihova položajna obilježja u zgradi, niti katastarske čestice na kojima su izgrađene zgrade u kojima su položeni poredbeni stanovi, a niti godine izgradnje tih zgrada, pa se ne može sa sigurnošću znati imaju li poredbeni stanovi dovoljno podudarnih obilježja s predmetnim stanom, niti se procijenjena tržišna vrijednost najma može provjeriti. Isto tako, utvrdio je cijenu najma u iznosu od 82,45 k/m2 kao sadašnju tržišnu vrijednost najma a ne u utuženom razdoblju. Smatra navedenu cijenu najma previsoku, te smatra da bi primjerena iznosila 55,29 kn/m2. Na kraju navodi da je vještak u konkretnom slučaju na pravilan način na utvrđeni iznos tržišne najamnine (koji se osporava) nakon odbitka porezno priznatih rashoda u visini od 30%, izračunao i odbio porez na dohodak od imovine (najamnine) po stopi od 12% i prirez porezu na dohodak po stopi od 18%, te dobio iznos od kojeg se treba oduzeti iznos zaštićene najamnine koji su tužitelji imali pravo primati u utuženom razdoblju.

16. Radi iznesenih prigovora sud je zakazao ročište za dan 19. studenog 2024. na kojem je usmeno saslušan vještak. Na ročištu je vještak naveo da sud nije izašao na očevid u skladu sa odlukom suca a i s obzirom na to da stranke nisu predlagale očevid na licu mjesta. Prilikom izrade nalaza i mišljenja u obzir je uzeo prosječnu uređenost stana veličine kao predmetni. Da je stan bio u vrlo lošem stanju navodi da bi tada procjena bila drugačija, i bila bi barem 30% niža. Poredbene nekretnine uzeo je sa portala e-nekretnine i to one koje su u neposrednoj okolici predmetnog stana. U svom nalazu i mišljenju naveo je upravo prosječnu najamninu za stan kao predmetni na predmetnoj lokaciji.

17. U odnosu na prigovore tuženika da nije utvrđeno stvarno stanje predmetnog stana a što može utjecati na visinu najamnine, kao niti stvarna površina stana sud je iste otklonio iz razloga navedenih u točkama 12. i 13. – 13.2. obrazloženja. Ostale prigovore vještak je na jasan i logičan način otklonio usmenim saslušanjem.

17.1. Nalaz i mišljenje vještaka u cijelosti je prihvaćen jer je jasan logičan, sukladan dokumentaciji u spisu, sačinjen na temelju pravila struke, te dodatnog saslušanja vještaka kojim je otklonio prigovore tuženika.

18. Nakon provedenog vještačenja, tužitelji su podneskom od 05. lipnja 2023. konačno uredili tužbeni zahtjev na način potražuju iznos od 3.509,02 EUR, odnosno svaki potražuje iznos od 1.754,51 EUR zajedno sa zateznim kamata. Navedeni iznos predstavlja iznos koji je utvrdio vještak (28.968,25 kn) umanjen za iznos uplaćene zaštićene najamnine za utuženo razdoblje (iznos od 2.529,50 kn, 252,95 kn x 10 mjeseci), kako su to naveli u podnesku od 28. listopada 2022.

19. Podnesak od 05. lipnja 2023. kojim su tužitelji konačno uredili tužbeni zahtjev dostavljen je tuženiku 22. kolovoza 2023. Kako se tuženik na ročištu od 05. ožujka 2024. upustio u raspravljanje a nije se prije toga protivio preinaci, smatra se da je pristao na preinaku, pa je sukladno odredbi čl. 190. st. 4. ZPP-a odlučeno kao u točki I izreke rješenja.

20. U pogledu same pravne osnove zahtjeva, pravna pozicija vlasnika stana u kojem živi tzv. zaštićeni najmoprimac je propisana prije svega odredbama Zakona o najmu stanova (''Narodne novine'' br. 91-96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20 – dalje: ZNS) pa tako u bitnome zaštićeni najmoprimac može stanovati u stanu i za to plaćati tzv. zaštićenu najamninu, dok je vlasnik stana dužan plaćati pričuvu i održavati stan.

21. U domaćem zakonodavstvu koje uređuje nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca, prije svega ZNS, ali potom i Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (''Narodne novine'' broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14 - dalje: ZV) te porezni zakoni postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca, na primjer: vlasnik stana je obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme, nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca, obvezan je primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine, nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke, dužan plaćati pričuvu i održavati stan, dužan je plaćati porez na dohodak od najamnine, a otežani su i strogi kriteriji za otkaz ugovora o najmu što daje tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan.

22. Kako je pravo vlasništva prema čl. 30. ZV-a stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, (pa tako i dati stan u najam po tržišnim cijenama) onda je očito da je uvođenjem ovakvih brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima prije svega odredbama ZNS-a došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda Vijeća Europe (''Narodne novine - Međunarodni ugovori'' 18/97, 6/99, 8/99, 14/02 i 1/06 - dalje: Konvencija)

23. S obzirom na raniji - Zakonom o stambenim odnosima predviđeni - institut nositelja stanarskog prava ovo miješanje tužene u pravo vlasništva tužitelja i drugih vlasnika takvih stanova je u skladu s općim interesom zajednice (tj. gospodarskom dobrobiti države i zaštitom prava drugih - zaštićenih najmoprimca).

24. Međutim, takvim miješanjem tuženika je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut prekomjerni individualni teret. U zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.

25. Zbog navedenog proizlazi da pozitivni pravni propisi u RH za područje zaštićenih najamnina ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, najmodavce.

26. Najmodavac, odnosno vlasnik stana mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca zbog čega je povrijeđeno pravo tužitelja na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo im je zajamčeno Ustavom RH i Konvencijom koja je u odnosu na RH stupila na snagu 5. studenog 1997.

27. Stoga tuženik odgovara za štetu koja je nastala tužiteljima povredom njegovog Ustavom RH i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužitelja na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu prava tužitelja prema testu razmjernosti.

28. Kako je utvrđeno da je tuženik uvođenjem instituta tzv. zaštićenog najmoprimca kroz odredbe ZNS-a i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine propustio tim odredbama ostvariti pravednu ravnotežu općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava tužitelja, utvrđeno je da su tužitelji pretrpili imovinsku štetu uslijed činjenice da su bili spriječeni naplatiti najamninu za svoj stan u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine.

29. Prilikom donošenja odluke u ovom predmetu sud je uzeo u obzir i presude Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu i to Statileo protiv [adresa] te N i drugi protiv Republike Hrvatske. Odluke Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu kojima je utvrđena povreda Konvencije i Protokola obvezatna je za sve sudove u Republici Hrvatskoj i ona djeluje prema svima. Kako je presudom Statileo protiv Republike Hrvatske Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu zauzeo jasno pravno stajalište da je odredbama Zakona o najmu stanova izvršeno miješanje države u pravo vlasništva vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i da je to miješanje bilo pretjerano, odnosno da time nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava vlasnika stanova, proizlazi da je tim odlukama utvrđeno pravo vlasnika stanova da od Republike Hrvatske potražuju naknadu imovinske štete koja se sastoji iz razlike u visini zaštićene najamnine, koju su primali kroz određeno razdoblje i tržišne najamnine koju bi ostvarili iznajmljivanjem tih stanova na tržištu.

30. Ratifikacijom Konvencije tuženik se obvezao primjenjivati je, a to znači i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama, što kada su u pitanju status i prava zaštićenog najmoprimca s jedne strane, te obveze i prava vlasnika stanova opterećenih pravima zaštićenih najmoprimaca s druge strane, nije učinjeno. Međunarodni ugovori imaju jaču snagu od zakona pa je stoga pozivanje tuženika na stav da država ne može odgovarati za štetu zbog donošenja određenog zakona, odnosno da donošenje zakona ne predstavlja štetnu radnju za državu, u ovom predmetu neosnovano.

31. U okolnostima konkretnog slučaja prema kojima tužitelji nisu imali ni najmanje utjecaja na visinu neprimjereno niske zaštićene najamnine s obzirom na odredbe ZNS-a, koje su tužitelje kao suvlasnike stana u tom pogledu stavile u nepovoljan položaj kao i u pogledu nemogućnosti otkaza ugovora o najmu sklopljenog sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme tako da je tužiteljima godinama uskraćeno uživanje vlasništva čime im je nametnut prekomjeran individualan teret, a ostavljene su im obveze kao što su plaćanje pričuve i snošenje određenih troškova popravka odnosno održavanja, a da nije nađeno optimalno zakonsko rješenje kojim bi se ostvarila raspodjela socijalnog i financijskog tereta koji je nepravedno prebačen na tužitelje u kakvim okolnostima postoji neravnoteža između interesa tužitelja kao vlasnika stana i zaštićenog najmoprimca, pa je tužiteljima povrijeđeno pravo vlasništva zajamčeno citiranim odredbama članka 1. Protokola broj 1. uz Konvenciju, kao i odredbama članka 48. stavka 1. uz ograničenja prema članku 50. stavku 1. Ustava Republike Hrvatske, iz čega proizlazi osnovanost tužbenog zahtjeva istaknutog na naknadu štete.

32. Iz svega navedenog sud je utvrdio kako su tužitelji u cijelosti dokazali osnovu svog konačno postavljenog tužbenog zahtjeva te je odlučeno kao u izreci.

33. Kamata je dosuđena u skladu s čl. 29. st 2. Zakona o obveznim odnosima.

34. Odluka o trošku donijeta je temeljem čl. 154. st. 1. ZPP-a i sukladno vrijednosti predmeta spora i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (''Narodne novine'', broj 138/23, dalje u tekstu: Tarifa).

35.1. S obzirom na vrijednost predmeta spora (3.509,02 EUR) tužiteljima je priznat trošak sastava tužbe (Tbr. 7.1. Tarife) 100 bodova, zastupanje na ročištu od 11. svibnja 2022., 05. ožujka 2024., 19. studenog 2024. i 26. siječnja 2026. (Tbr. 9.1. Tarife) po 100 bodova, ukupno 400 bodova, trošak sastava podneska od 25. siječnja 2022., 28. listopada 2022. i 30. srpnja 2023. (Tbr. 8.1. Tarife) po 100 bodova, ukupno 300 bodova, trošak sastava zahtjeva za mirno rješenje spora (Tbr. 7.8. Tarife) 100 bodova, sveukupno 900 bodova, a koje bodove zbog zastupanja više osoba treba povisiti za 10% (Tbr. 40.1. Tarife), pa stoga tužiteljima pripada ukupno 990 bodova što uz vrijednost boda od 2,00 EUR iznosi 1.980,00 EUR, a uvećano za PDV od 25% ukupno iznosi 2.475,00 EUR. Tužiteljima je priznat i trošak sudske pristojbe na tužbu iznosu od 53,09 EUR i trošak sudske pristojbe na presudu u iznosu od 53,09 EUR, pa je tužiteljima valjalo odrediti trošak u ukupnom iznosu od 2.581,18 EUR zajedno sa zatraženom zateznom kamatom tekućom od donošenja odluke do isplate po stopi iz članka 29. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 126/2021., 114/2021., 156/2022. i 155/2023.), a sve sukladno odredbi čl. 30. st. 2. Ovršnog zakona („Narodne novine“ broj 112/2012., 25/2013., 93/2014., 55/2016., 73/2017., 131/2020., 114/2022. i 06/2024.).

35. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci.

36. Tuženik nema pravo na naknadu troška jer je u cijelosti izgubio spor.

U Zagrebu 09. ožujka 2026.

Sudac:

Borna Pešek

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude je dopuštena žalba. Žalba se podnosi ovom sudu u roku od 15 (petnaest) dana od dana dostave presude, a o njoj odlučuje županijski sud.

DNA:

1. tužitelji po pun.

2. OGDO Zagreb