REPUBLIKA HRVATSKA

ŽUPANIJSKI SUD U PULI - POLA

Kranjčevićeva 8, 52100 Pula - Pola

Poslovni broj Gž-1238/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Puli - Pola, u vijeću sastavljenom od sutkinja Alenke Paus, predsjednice vijeća, Ive Kancijanić, članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice te Dolores Peruško, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja 1. IHŠ iz [adresa] 4N4, OIB [osobni identifikacijski broj], 2. IHŠŠ iz [adresa], 690 Firdale St. Coquitlam BV V 3J 6 N 1, OIB [osobni identifikacijski broj] i 3. IH iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], koje zastupa punomoćnik Slaven Šoša, odvjetnik u Dubrovniku, protiv tuženih 1. LH iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], 2. BH iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], koje zastupa punomoćnica Nedjeljka Asanović Sarić, odvjetnica u Dubrovniku, 3. HH iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] i 4. Mirus d.o.o., [adresa], OIB 15963904498, koje zastupa punomoćnik Hrvoje Tokić, odvjetnik u Dubrovniku, radi predaje u posjed i dr., odlučujući o žalbama tužitelja te tuženih LH, HH i Mirus d.o.o. protiv presude Općinskog suda u Dubrovniku poslovni broj P-954/2017 od 9. svibnja 2025., u sjednici održanoj 6. ožujka 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbijaju se kao neosnovane žalbe tužitelja i tuženih LH, HH i I d.o.o. te se potvrđuje presuda Općinskog suda u Dubrovniku poslovni broj P-954/2017 od 9. svibnja 2025. u pobijanom dijelu – točkama I., II., III., IV. i VIII.-

1., 2., 3. i 4. izreke.

II. Odbijaju se zahtjevi tuženika za naknadu troškova žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom suda prvoga stupnja odlučeno je sljedeće:

„I. Nalaže se tuženici ad 1. LH i tuženiku ad 4. MIRUS d.o.o. predati u posjed tužiteljima istočnu stranu dvorišta čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] – prema Ulici Augusta Šenoe, na planu podjele Geodet d.d. iz listopada 2003. označeno plavom bojom, u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženici ad 1. LH predati u posjed tužiteljima spremište u suterenu čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] s ulazom s istočne strane dvorišta prema Ulici Augusta Šenoe, u roku od 15 dana.

III. Nalaže se tuženici ad 1. LH zatvoriti vrata koja povezuju poslovne prostorije u prizemlju čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] s istočnom stranom dvorišta čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] – prema Ulici Augusta Šenoe, na planu podjele označeno plavom bojom, u roku od 15 dana.

IV. Nalaže se tuženici ad 1. LH ukloniti video nadzornu kameru, tendu i vanjske jedinice klima uređaja instalirane na istočnoj strani dvorišta čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u roku od 15 dana te se kloniti daljnjeg ili sličnog uznemiravanja.

V. Odbija se tužbeni zahtjev u odnosu na tuženicu ad 2. BH kao neosnovan u cijelosti.

VI. Odbija se tužbeni zahtjev u odnosu na tuženika ad 3. HH kao neosnovan u cijelosti.

VII. Odbija se tužbeni zahtjev u odnosu na tuženika ad 4. MIRUS d.o.o., u dijelu kojim se istome nalaže predati u posjed tužiteljima spremište u suterenu čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] s ulazom s istočne strane dvorišta prema Ulici Augusta Šenoe, zatvoriti vrata koja povezuju poslovne prostorije u prizemlju čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] s istočnom stranom dvorišta čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] – prema Ulici Augusta Šenoe, na planu podjele označeno plavom bojom, ukloniti video nadzornu kameru, tendu i vanjske jedinice klima uređaja instalirane na istočnoj strani dvorišta čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

VIII. 1. Nalaže se tuženici ad 1. LH naknaditi tužiteljima trošak parničnog postupka u iznosu od 5.658,10 EUR, u roku od 15 dana.

VIII. 2. Nalaže se tužiteljima naknaditi tuženici ad 2. BH trošak ovog parničnog postupka u iznosu od 2.406,25 EUR, u roku od 15 dana.

VIII. 3. Nalaže se tužiteljima naknaditi tuženiku ad 3. GH trošak ovog parničnog postupka u iznosu od 2.343,75 EUR, u roku od 15 dana.

VIII.4. Nalaže se tužiteljima naknaditi tuženiku ad 4. MIRUS d.o.o. trošak ovog parničnog postupka u iznosu od 1.171,88 EUR, u roku od 15 dana.“

2. Pravovremenim i dopuštenim žalbama navedenu odluku pobijaju tužitelji te tuženi LH, HH i Mirus d.o.o.

2.1. Tužitelji se žale protiv odluke o parničnim troškovima sadržane u točkama VIII.2, VIII.3. i VIII.4. izreke prvostupanjske presude zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava. Smatraju da nisu dužni snositi troškove postupka BH, jer nisu mogli znati hoće li prijedlog za uknjižbu prava vlasništva na njenom suvlasničkom dijelu biti prihvaćen, dok da tuženom HH nisu dužni snositi nikakav trošak, jer je taj trošak nastao isključivo kao posljedica njegove stranačke dispozicije nepristanka na povlačenje tužbe. U odnosu na tuženog Mirus d.o.o. smatraju da treba uzeti u obzir da su uspjeli s tužbenim zahtjevom u većem dijelu i da u preostalom dijelu nisu nastali nikakvi dodatni troškovi koji bi bili potrebni za odlučivanje. Predlažu preinačiti odluku i odbiti zahtjev tuženika za naknadu parničnih troškova.

2.2. Prvotužena LH podnosi žalbu zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava. Smatra da tužitelji nemaju pravni temelj zahtijevati isključivi posjed dvorišta na temelju Dodatka I. Ugovora o kupoprodaji od 14. studenoga 2003., koji je sklopljen između pravnih prednika stranaka, jer je taj Dodatak u međuvremenu izmijenjen konkludentnim i usmenim izmjenama , koje su po volji većine suvlasnika. Navodi da sporazum o načinu izvršavanja posjeda ne mora biti sklopljen u pisanom obliku. Prigovara da je sud propustio cijeniti dopis punomoćnice tuženih od 26. rujna 2016. kojim je ona kao većinska vlasnica obavijestila tužitelje o načinu izvršavanja posjeda pisanim putem odnosno o tome da je dvorište nekretnine u zajedničkom suposjedu te da je propustio utvrditi da i tužitelji koriste dio dvorišta na planu podjele Geodet d.d. iz listopada 2003. označen crvenom bojom koji bi prema Dodatku trebao predstavljati njen isključivi posjed. Smatra da tužitelji nemaju pravo zahtijevati uklanjanje tende, nadzorne kamere i vanjskih jedinica klima uređaja, zato što nisu ni vlasnici ni isključivi posjednici predmetnog dijela nekretnine, zato što ona nije pasivno legitimirana u odnosu na takav zahtjev, zato što navedeno nije postavljeno za potrebe nekretnine već za potrebe zakupnika i jer su klime postavljene za vrijeme pravnog prednika tužitelja koji je bio suglasan s istim. Žaliteljica navodi da je usmeni ugovor između nje i pravnog prednika tužitelja ŠH konvalidirao budući da su obje strane u cijelosti ili u pretežitom dijelu ispunile obveze koje su iz njega nastale . Ističe da je predmetni usmeni ugovor i njegovo ispunjenje osnova njenog zakonitog posjeda te je žaliteljica kao istinita, zakonita i poštena posjednica ex lege, dosjelošću stekla pravo vlasništva spornog spremišta još 2013., uračunavajući vrijeme posjeda istog takvog posjednika i njezinoga pravnoga prednika ŠH, koji joj je prenio svoje pravo. Prigovara da je sud odlučio u korist tužitelja prije nego što je odlučio o njenoj tražbini, što bi joj moglo uzrokovati nenadoknadivu štetu i stvoriti neravnotežu prava i obveza među strankama. Smatra da je sud pogrešno primijenio materijalno pravo i počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 2. točke 11. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/2008., 96/2008. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 123/2008. – ispravak, 57/2011., 148/2011. – pročišćeni tekst, 25/2013., 89/2014. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/2019., 80/2022., 114/2022., 155/2023. i 146/2025.; dalje: ZPP). U odnosu na prihvaćeni zahtjev za zatvaranje vrata navodi da predmetna vrata nisu postavljena na štetu drugih suvlasnika, da je zahvat imao funkcionalnu svrhu i nije ugrozio stabilnost zgrade niti izgled pročelja niti je itko od suvlasnika imao bilo kakvu štetu ili ograničenje svog prava korištenja zajedničkih dijelova zgrade. Prigovara da sud nije niti utvrdio koliko dugo vrata postoje da bi znao postoji li suglasnost svih suvlasnika, je li njihova ugradnja promijenila vanjski izgled pročelja, niti je uzeo u obzir funkcionalni značaj za korištenje poslovnog prostora. Osim toga, ističe da je sud pogrešno kvalificirao predmetni zahvat kao posao izvanredne uprave, jer da se radi o poboljšici u smislu članka 87. stavka 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 91/1996., 68/1998., 137/1999. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 22/2000. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 73/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009., 153/2009., 143/2012., 152/2014., 81/2015. – pročišćeni tekst i 94/2017. – ispravak pročišćenog teksta; dalje: ZVDSP). Žaliteljica predlaže preinačiti presudu, odbiti tužbeni zahtjev u odnosu na nju i obvezati tužitelje da joj naknade troškove postupka, uključujući troškove postupka po žalbi, a podredno ukinuti presudu i vratiti predmet nadležnom prvostupanjskom sudu.

2.3. Trećetuženi HH i četvrtotuženi Mirus d.o.o. pobijaju žalbom točke I., IV. i VIII.4. prvostupanjske presude iz svih žalbenih razloga. Navode da je prihvaćanje zahtjeva za predaju u posjed istočne strane dvorišta (plavi dio) i uklanjanje opreme postavljene za potrebe zakupnika posljedica pogrešnog stava suda da dogovor o podjeli suposjeda može biti sklopljen isključivo u pisanom obliku , jer da je odluka o podjeli posjeda posao redovite uporabe pa da takav sporazum može donijeti većina suvlasničkih udjela, i to usmeno, pismeno ili konkludentnim radnjama. Iz navedenoga da se u konkretnom slučaju može zaključiti da je tužena LH, kao većinska suvlasnica (3/4 suvlasničkog udjela), svojom odlukom i postupanjem (kako pisano, tako i konkludentnim radnjama) izmijenila način korištenja spornog plavog dijela okućnice kojega da je koristila zajedno s tuženim Mirus d.o.o. i drugim suvlasnicima, a Mirus d.o.o. da je, sukladno članku 12. ZVDSP-a, nastupao kao pomoćnik u posjedovanju. Ističe da je sud propustio cijeniti dopis punomoćnice tuženih od 26. rujna 2016., kojim je tužiteljima dano do znanja da je dvorište predmetne nekretnine u zajedničkom suposjedu, a taj dopis da predstavlja nedvojben dokaz da je većinska suvlasnica, u skladu s člankom 42. ZVDSP-a, donijela odluku o korištenju okućnice odnosno da je, kao većinska suvlasnica (3/4 suvlasničkog udjela), svojom odlukom (pisanom, usmenom i konkludentnim radnjama) izmijenila način korištenja spornog plavog dijela okućnice. Ističu da je tužbeni zahtjev u dijelu koji se odnosi na tuženog Mirus d.o.o. neosnovan i zato što to društvo svoj posjed, odnosno suposjed, crpi isključivo iz poslovnog odnosa - ugovora o zakupu sklopljenog s prvotuženom LH pa da je pomoćnik u posjedovanju. Navode da prvotužena LH ima samostalno pravo odlučivanja o načinu izvršavanja posjeda, što uključuje i pravo postavljanja dodatne opreme, poput klima uređaja ili tende, koja ovlaštenja da crpi iz okvira poslova redovite uprave zajedničkom stvarju. Smatraju da je odluka o parničnim troškovima pogrešna, jer proizlazi iz parcijalnog uspjeha tuženika, dok je tužbeni zahtjev tužitelja u odnosu na njih u cijelosti neosnovan. Predlažu uvažiti žalbu te donijeti presudu kojom se pobijani dijelovi presude (točke I., IV. i VIII.4. izreke) preinačuju na način da se tužbeni zahtjev u odnosu na M irus d.o.o. u cijelosti odbije te tužiteljima naloži naknada svih troškova parničnog postupka, a podredno da se žalba uvaži i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno odlučivanje.

3. Sa žalbama je postupljeno prema članku 359. ZPP-a.

4. Tuženi HH i Mirus d.o.o. su se na žalbu tužitelja očitovali podneskom u kome navode da smatraju nepotrebnim i suvišnim odgovarati na navode žalbe.

5. Žalbe su neosnovane.

6. Predmet postupka u aktualnoj (žalbenoj) fazi je (prihvaćeni) zahtjev tužitelja, kao suvlasnika k. č. br. [katastarska čestica] zgr., upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u ¼ dijela s kojim je suvlasničkim dijelom povezano pravo vlasništva na stanu u suterenu i prizemlju površine 111,03 m[2] , prema prvotuženoj LH, kao suvlasnici preostale 3/4 navedene nekretnine, a s čijim je suvlasničkim dijelovima povezano pravo vlasništva na poslovnom prostoru u suterenu površine 63,67 m[2] , poslovnom prostoru u suterenu površine 17,03 m[2] i stanu na prvom katu površine 86,22 m i prema četvrtotuženom Mirus d.o.o. kao zakupniku poslovnih prostorija u prizemlju zgrade u kojoj se obavlja djelatnost ribarnice, a time ujedno nesamostalnom i neposrednom posjedniku, za predaju u posjed istočnog dijela dvorišta predmetne nekretnine.

6.1. Nadalje, predmet žalbenog postupka je i (prihvaćeni) zahtjev upravljen prema tuženoj LH za predaju u posjed spremišta u suterenu k. č. br. [katastarska čestica] zgr., k. o. [katastarska općina], s ulazom s istočne strane dvorišta, uklanjanje video nadzorne kamere, tende i vanjskih jedinica klima uređaja instaliranih na istočnoj strani dvorišta te povrat u prijašnje stanje odnosno zatvaranje vrata koja povezuju poslovne prostorije u prizemlju k. č. br. [katastarska čestica] zgr., k. o. [katastarska općina], s istočnom stranom dvorišta k. č. br. [katastarska čestica] zgr., k. o. [katastarska općina].

6.2. U odnosu na tužene BH (koja je svoj suvlasnički dio prodala prvotuženoj LH) i HH (direktora četvrtotuženog Mirus d.d.) je tužbeni zahtjev pravomoćno odbijen kao neosnovan. Pravomoćno su odbijeni i preostali zahtjevi prema društvu Mirus d.o.o. izuzev onoga za predaju dvorišta u posjed.

7. Ispitujući pobijanu presudu u granicama razloga određenih u žalbi, pazeći pri tome po službenoj dužnosti na pravilnu primjenu materijalnog prava i na zakonom propisane bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točaka 2., 4., 8., 9., 11., 13. i 14. ZPP-a, prema članku 365. stavku 2. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 84/2008., 96/2008., 123/2008., 57/2011., 148/2011. - pročišćeni tekst, 25/2013., 89/2014.), koja odredba se u pogledu bitnih povreda odredaba postupka na koje drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti primjenjuje na temelju članka 117. stavka 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 70/2019.), ocjena je ovog drugostupanjskog suda da je pobijana presuda u bitnome pravilna i zakonita.

8. Protivno u tom dijelu paušalnim žalbenim navodima prvotužene LH, u prvostupanjskom postupku nije počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. ZPP-a, jer je presuda detaljno obrazložena i može se ispitati, a žaliteljica određeno ni ne navodi u čemu se ta bitna povreda sastoji.

9. Nisu počinjene niti ostale bitne povrede odredaba parničnog postupka na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti.

10. Sud prvog stupnja je pobijanu odluku - kojom je u odnosu na prvotuženu LH prihvatio sve postavljene zahtjeve, a u odnosu na četvrtotuženog Mirus d.o.o. onaj za predaju u posjed istočnog dijela dvorišta - utemeljio na sljedećim utvrđenjima:

- da su Dodatkom I. Ugovora o kupoprodaji od 14. studenoga 2003., koji po svome sadržaju predstavlja ugovor o izvršavanju posjeda stvari, prednici stranaka odnosno svi suvlasnici nekretnine dogovorno „podijelili“ dvorište koje okružuje predmetnu zgradu, na način da je DH „pripao u isključivo vlasništvo“ dio dvorišta k. č. br. [katastarska čestica] zgr., k. o. [katastarska općina], obojan crvenom bojom na skici podjele, CH (pravnom predniku tužitelja) pripao je u isključivo vlasništvo dio dvorišta k. č. br. [katastarska čestica] zgr., k. o. [katastarska općina], obojan plavom bojom (sporni dio), a ČH je u isključivo vlasništvo pripao dio dvorišta obojan zelenom bojom koji predstavlja stepenište i prilaz prema ulici Augusta Šenoe,

- da je naknadno između prednika tužitelja pok. ŠH i prvotužene LH, kao tadašnjih suvlasnika, sklopljen usmeni ugovor, na temelju kojega je tuženica trebala CH izgraditi garažu upravo na onom dijelu nekretnine označenom plavom bojom na kojem je stekao isključivo pravo vršiti posjedovne čini na temelju Dodatka I. Ugovora o kupoprodaji od 14. studenoga 2003., ali da tim usmenim ugovorom nije izmijenjen prethodni dogovor suvlasnika o podjeli izvršavanja posjeda, jer da usmeni ugovor sadržajno slijedi dogovor o izvršavanju posjeda iz 2003., a da se njime i ne dira u izvršavanje posjeda, već se usmeni dogovor odnosi za pitanje nadogradnje drugog kata, izgradnje garaže, adaptacije stana pravnog prednika tužitelja i vlasništva nad spremištem,

- da dogovor između suvlasnika o izvršavanju posjeda iz 2003. obvezuje pravne sljednike, sve dok ga isti ne stave izvan snage (pa bi svim suvlasnicima pripadalo pravo suposjeda i dijela označenog plavom i crvenom i zelenom bojom – a što se u postupku ne tvrdi, već se ističe samo pravo suposjeda dijela označenog plavom bojom) ili dok ga ne zamijene novim ugovorom/odlukom koji se tiče izvršavanja posjeda (što također nitko u postupku ni ne ističe pa onda ni konkretan sadržaj takvog ugovora/odluke),

- da stoga osnovano tužitelji zahtijevaju da im prvotužena LH kao suvlasnica zgrade i vlasnica posebnog dijela – poslovnog prostora u prizemlju i četvrtotuženi Mirus d.o.o. kao zakupnik poslovnog prostora u prizemlju, dakle, kao neposredni posjednik, predaju u posjed istočni dio dvorišta na skici podjele označen plavom bojom, jer je njihov pravni prednik stekao pravo na isključivo korištenje/posjed tog dijela,

- da je spremište u suterenu nesporno dio stana u suterenu i prizemlju koji pripada tužiteljima te da je prvotužena LH nesporno jedini posjednik toga spremišta budući da joj je pok. KH predao ključeve suterenskog spremišta, kao dio njihovog usmenog dogovora, kojim je bilo načelno uglavljeno da će mu LH obnoviti stan i izgraditi garažu na istočnoj strani dvorišta (označeno plavom bojom), a KH će joj dati spremište u suterenu u vlasništvo,

- da je prvotužena LH postupala savjesno u pogledu toga međusobnog usmenog dogovora koji je sklopila s UH (jer je izradila idejni projekt nadogradnje i garaže te je ulagala u nekretninu tužitelja, što je vidljivo iz troškovnika), ali da ugovor nije realiziran zbog vanjskih uvjeta (promijenjenih okolnosti),

- da neovisno uopće o načelnoj (ne)mogućnosti provođenja toga dogovora i neovisno o tome što ugovor očito nije ispunjen, prvotužena LH na temelju takvog usmenog dogovora nije mogla steći pravo vlasništva nad pripatkom stana tužitelja, jer se radi o usmenom ugovoru, koji nije valjani pravni temelj za stjecanje prava vlasništva nad nekretninom, što da i sama donekle priznaje u tužbi podnesenoj u postupku P-1188/2023, pa da tuženica stoga nema valjani pravni temelj koji je ovlašćuje na pravo na posjed pripatka stana tužitelja i dužna je vratiti predmetno spremište u posjed vlasnicima - tužiteljima,

- da tužitelji osnovano zahtijevaju od prvotužene LH uklanjanje vrata koja je postavila na zajedničkoj fasadi (odnosno, od prozora napravila vrata), jer : da se pročelja zgrade uključujući prozore i vrata smatraju zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade prema članku 3. Uredbe o održavanju zgrada („Narodne novine“ broj 64/1997.); da zajedničkim dijelovima zgrade na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo posebnog dijela, prema članku 85. ZVDSP-a, upravljaju svi suvlasnici po pravilima propisanim ZVDSP-om (suvlasnici odluke donose većinom glasova ako se radi o poslovima redovne uprave ili jednoglasno ako se radi o poslovima izvanredne uprave), a kako promjena vanjskog izgleda zg rade (pročelja zgrade) te promjene na prozorima na pročelju zgrade, probijanjem vanjskog zida i ugradnjom vrata na mjesto prozora, nedvojbeno predstavlja preuređenje zgrade i kao takvo u smislu članka 41. stavka 1. ZVDSP-a izvanredni posao, za poduzimanje tog posla da je prema članku 87. stavku 1. ZVDSP-a potrebna suglasnost svih suvlasnika nekretnine; da je tuženica na predmetnom istočnom pročelju zgrade napravila od prozora vrata, ne tražeći niti ishodeći pritom suglasnost ostalih suvlasnika, već iz njenog iskaza proizlazi da je problem s tužiteljima i nastao kada su probijena predmetna vrata iz poslovnog prostora ribarnice u istočno dvorište,

- da je uviđajem utvrđeno da su nadzorna kamera, klime i tenda postavljene na fasadi na istočnoj strani dvorišta i da time ulaze u zračni prostor iznad istočne strane dvorišta (označenog plavom bojom), na kome su tužitelji stekli pravo isključivog izvršavanja posjeda, a da iz spisa ne proizlaze osnovanima tvrdnje prvotužene LH da su vanjske jedinice klima uređaja postavljene još za života pravnog prednika tužitelja odnosno isto se ne može utvrditi osim isključivo iz iskaza prvotužene LH niti se može utvrditi koliko je klima uređaja bilo postavljeno jer je postavljeno pet vanjskih jedinica klima uređaja pa da tužitelji - budući da nisu suglasni s postavljanjem tende, klima i video nadzora - osnovano zahtijevaju da prvotužena LH iste ukloni jer je ona vlasnica posebnog dijela nekretnine u korist koje su postavljeni tenda i kamere, a i sama navodi da je kamere postavila za potrebe svog zakupnika.

11. Ovaj sud u cijelosti prihvaća takva činjenična utvrđenja suda prvog stupnja , a pretežitim dijelom i primjenu materijalnog prava na kojemu je utemeljena pobijana odluka.

12. Odluku o osnovanosti zahtjeva za predaju istočnog dijela dvorišta u posjed sud prvog stupnja je utemeljio na članku 42. ZVDSP-a kojim je u stavku 1. propisano da svim suvlasnicima pripada pravo na suposjed stvari, ali oni mogu odlučiti da će međusobno podijeliti posjed stvari i/ili izvršavanje svih ili nekih vlasničkih ovlasti glede nje, dok je stavkom 2. istog članka propisano da je donošenje odluke iz stavka 1. toga članka posao redovite uprave, a isto tako i odlučivanje o izmjenama i opozivu prijašnje odluke o tome.

12.1. Međutim, po shvaćanju ovog suda sadržaj odredaba ZVDSP-a upućuje na zaključak da je odluka kojom suvlasnici i ujedno etažni vlasnici nekretnine dijele posjed zajedničkog dvorišta na način da na pojedinim dijelovima toga dvorišta isključuju posjed ostalih suvlasnika, koji po odredbama ZVDSP-a imaju pravo na posjed zajedničkih dijelova nekretnine, ne predstavlja posao redovite već posao izvanredne uprave.

12.2. Naime, odredbama članka 40. i 41. ZVDSP-a na općenit način definirani su poslovi redovite i izvanredne uprave i odlučivanje o njima. Prema tim općim odredbama poslovi redovite uprave su oni koji se poduzimaju radi redovitog održavanja, uporabe i iskorištavanja stvari za njenu redovitu svrhu. U sumnji, smatra se da posao premašuje okvir redovitog upravljanja (članak 41. stavak 2. ZVDSP-a). O poslovima koji se tiču redovitog upravljanja stvarju suvlasnici odlučuju većinom glasova, koji se računaju po veličini suvlasničkih dijelova, a ne broju suvlasnika. Poslovi izvanredne uprave stvarju su svi oni koji se poduzimaju na ili glede stvari ako 1. premašuju okvir redovitog održavanja, uporabe ili iskorištavanja te stvari za njezinu redovitu svrhu, ili 2. ako se prema uobičajenom tijeku stvari ne može očekivati da bi bili u interesu svih suvlasnika, ili 3. ako bi izazivali naročito velike troškove. Za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitog upravljanja, potrebna je suglasnost svih suvlasnika (članak 41. stavak 1. ZVDSP-a).

12.3. Nadalje, posebno u odnosu na upravljanje nekretninama na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnih dijelova članak 86. ZVDSP-a propisuje da su poslovi redovite uprave cijelom nekretninom osobito: redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja, stvaranje primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove, kao i uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednoga održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine, primjereno osiguranje nekretnine, imenovanje i opoziv zajedničkog upravitelja, određivanje i promjene kućnog reda, iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela, s tim da je dopušteno otkazati najam mjesta u zajedničkoj garaži ili zajedničkom parkiralištu čim nastane potreba bilo kojega suvlasnika za tim mjestom, a uz rok od tri mjeseca, pa makar bilo i što drugo ugovoreno ili zakonom određeno, iznajmljivanje i davanje u zakup zajedničkih dijelova zgrade, odnosno zasnivanje drugih pravnih odnosa vezanih za postavljanje, održavanje i razvoj elektroničke komunikacijske infrastrukture i plaćanje naknade vlasnicima u skladu s posebnim propisima.

12.4. Odredbom članka 87. stavka 1. ZVDSP-a propisano je da osim za one poslove koji se i inače smatraju izvanrednim poslovima, za donošenje odluke o poduzimanju poboljšice zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine potreban je pristanak svih suvlasnika nekretnine.

12.5. S obzirom na navedeno, prema pravnom shvaćanju ovoga suda, odluka kojom se dijelovi zajedničkog dvorišta nekretnine na kojoj je uspostavljeno etažno vlasništvo daju na korištenje određenim suvlasnicima, a ostale suvlasnike isključuje iz posjeda tog dijela dvorišta, predstavlja posao izvanredne uprave.

12.6. Takvo shvaćanje proizlazi i iz presude Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Rev-3214/2018-2 od 21. rujna 2022., u kojoj je odgovarajući na revizijsko pitanje: „Je li odluka o načinu upotrebe parkirališnih mjesta koja se nalaze na zajedničkim dijelovima nekretnine koja predstavlja višestambenu zgradu sa pripadajućim zemljištem, odnosno na dijelovima koji su u suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu svih suvlasnika stambene zgrade, posao redovite u smislu čl. 40. st. 1 i 2 i 86 ZV ili izvanredne uprave u smislu čl. 87 st. 1 ZV?“ zauzeo sljedeće shvaćanje: „…Odluka o načinu upotrebe parkirališnih mjesta koja se nalaze na zajedničkim dijelovima nekretnine koja predstavlja višestambenu zgradu sa pripadajućim zemljištem, odnosno na dijelovima koji su u suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu svih suvlasnika stambene zgrade, predstavlja posao izvanredne uprave (članak 41. ZVDSP) za koji je potrebna suglasnost svih suvlasnika.“

12.7. Nepravilno je shvaćanje žalitelja da odluka o izvršavanju posjeda u konkretnom slučaju nije trebala biti donesena u pisanom obliku, jer za slučajeve u kojima je uspostavljeno etažno vlasništvo glede suvlasničke nekretnine suprotno proizlazi iz članka 85. stavka 4. ZVDSP-a kojim je propisano da suvlasnici-etažni vlasnici odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova donose u pisanom obliku. Međutim, odluka suda prvog stupnja o zahtjevu za predaju posjeda istočnog dijela dvorišta nije ni utemeljena na zaključku o nedostatku oblika odluke suvlasnika već na utvrđenju da predmetom usmenog dogovora koji je postignut među strankama (nakon što su prednici dogovorili izvršavanje posjeda Dodatkom iz 2003.) uopće nije bila izmjena načina korištenja dvorišta nego da taj usmeni ugovor u pogledu podjele posjeda dvorišta u cijelosti prati pisani sporazum uobličen u Dodatak iz 2003. Ovaj sud u potpunosti prihvaća takvo utvrđenje suda prvog stupnja, jer (kako to pravilno zaključuje i sud prvog stupnja) sama činjenica da se prvotužena LH obvezala predniku tužitelja izgraditi garažu na spornom dijelu dvorišta obojanom plavom bojom upućuje na zaključak da je taj dio dvorišta trebao ostati u njegovom posjedu.

12.8. Nadalje, pravilan je i zaključak suda prvog stupnja da tuženici nisu podastrli nikakav dokaz o tome da ja taj sporazum na koji drugi relevantan način stavljen izvan snage ili izmijenjen, jer to prvotužena LH tijekom postupka nije niti tvrdila već se isključivo pozivala na usmeni sporazum vezano za izgradnju garaže, adaptaciju stana prednika tužitelja, nadogradnju kata i pripadnost spremišta. S time u vezi, kada i ne bi bila riječ o poslu izvanredne uprave za koju je potrebna jednoglasna odluka svih suvlasnika, valja navesti da ni o poslovima redovite uprave većina nije ovlaštena sama odlučivati. Da bi odluka većine vrijedila, potrebno je da su i svi ostali suvlasnici imali priliku izraziti svoje mišljenje. U protivnom bi se povrijedilo pravo na upravljanje koje pripada svakom suvlasniku neovisno o veličini njegovog suvlasničkog dijela. Sud stoga nije trebao posebno analizirati dopis od 26. rujna 2016. kojim su punomoćnici prvotužene LH odgovorili na zahtjev za predaju posjeda, a za kojega u žalbi prvi put sugeriraju da bi upućivao na opoziv prethodnog sporazuma o izvršavanju posjeda iako se u žalbi ne mogu isticati nove činjenice (članak 352. stavak 1. ZPP -a). I tvrdnja o tome da tužitelji koriste dio dvorišta označen crvenom bojom je prvi put iznesena u žalbi te kao takva predstavlja nedopuštenu novotu.

12.9. Netočan je žalbeni navod prvotužene LH da je prvostupanjski sud utvrdio kako se suposjed nje i drugotuženog I d.o.o. na spornom dijelu dvorišta temelji na konkludentnim radnjama svih suvlasnika, uključujući i pravnog prednika tužitelja, koji je pristao na korištenje predmetnog dijela u svrhu izgradnje garaže i druge svrhe od strane tuženice, jer to iz pobijane odluke ne proizlazi.

13. Pravilna je i odluka suda prvog stupnja kojom je zahtjev za predaju posjeda prihvaćen i u odnosu na četvrtotuženog Mirus d.o.o. Protivno žalbenim navodima žalitelja, to društvo kao zakupnik poslovnog prostora, kojemu je u sklopu toga zakupnog odnosa predan i posjed spornog dijela dvorišta, nije pomoćnik u posjedovanju u smislu članka 12. ZVDSP-a jer on izvršava svoju vlast glede objekta zakupa, pa tako i spornog dvorišta a ne pokorava se nalozima prvotužene LH na način da izvršava isključivo njenu faktičnu vlast. Taj je tuženik stoga nesamostalan i neposredni posjednik poslovnog prostora pa i dvorišta i kao takav je , uz prvotuženu LH, pasivno legitimiran u ovoj pravnoj stvari.

14. Zakonita je i odluka o zahtjevu za predaju u posjed spremišta u suterenu. Prvotužena LH je tijekom postupka tvrdila da je na tome spremištu stekla vlasništvo na temelju usmenog ugovora sklopljenoga s tužiteljem. Međutim, člankom 377. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022. i 155/2023.; dalje: ZOO) propisano je da ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti sklopljen u pisanom obliku, jer u suprotnom ne proizvodi pravni učinak (članak 290. stavak 1. ZOO-a). Nisu ispunjeni uvjeti za konvalidaciju ugovora u smislu članka 294. ZOO-a, jer ugovorne strane nisu ispunile obveze koje iz ugovora proizlaze ni u cijelosti ni u pretežitom dijelu (budući da, prije svega, nije izgrađena garaža na istočnom dijelu dvorišta). Usmeni sporazum između prednika tužitelja ŠH i prvotužene LH stoga ne može biti temelj za stjecanje vlasništva prvotužene LH.

14.1. Prvotužena LH tijekom postupka nije tvrdila pa ni dokazivala da je na spremištu stekla vlasništvo dosjelošću, kako to tvrdi u žalbi. S time u vezi valja navesti da usmeni ugovor u odnosu na kojega nisu ispunjene pretpostavke za konvalidaciju ne može niti biti temelj zakonitog posjeda nekretnine. Potpuno su neosnovani i žalbeni navodi prvotužene LH da bi joj se u rok za stjecanje vlasništva dosjelošću trebao uračunavati i posjed ŠH budući da je pretpostavka za stjecanje vlasništva dosjelošću samostalan posjed kojega je ona stekla tek kada joj ga je KH predao na temelju usmenog ugovora, ali tuženica nije niti dokazivala kada je do te predaje posjeda došlo. U svakom slučaju, iz stanja spisa jasno je da nisu ispunjeni uvjeti za izvanrednu dosjelost (članak 159. stavak 3. ZVDSP-a) koja jedino u konkretnom slučaju može doći u obzir, budući da je taj usmeni ugovor morao biti sklopljen nakon uspostave etažnog vlasništva iz 2003., a od tada do podnošenja predmetne tužbe 2017. nije proteklo dvadeset godina.

15. Sud prvog stupnja je pravilno utvrdio da otvaranje vrata na pročelju, kao zajedničkom dijelu zgrade, predstavlja posao izvanredne uprave za poduzimanje kojega je potrebna suglasnost svih suvlasnika. To proizlazi iz odredbe članka 41. stavka 1. ZVDSP-a kojom je propisano da je za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitoga upravljanja (naročito promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje, otuđenje cijele stvari, davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari) potrebna suglasnost svih suvlasnika, a stavkom 2. istog članka da se u sumnji smatra da posao premašuje okvir redovitoga upravljanja.

15.1. Nije sporno da tužitelji takvu suglasnost nisu dali. U odnosu na žalbene navode prvotužene LH valja navesti da je na njoj bio teret dokazivanja da je za otvaranje vrata imala suglasnost svih suvlasnika pa je dokazujući tu činjenicu mogla dokazivati i kada su vrata otvorena odnosno čija joj je suglasnost (s obzirom na vlasničko stanje u vrijeme poduzimanja zahvata) za taj zahvat bila potrebna. Međutim, kako to pravilno navodi i sud prvog stupnja, upravo je tuženica navela da je otvaranje vrata bilo razlogom problema s tužiteljima nakon čega su i inicirali ovaj postupak. Osim toga, iz iskaza trećetužitelja IH proizlazi da su vrata otvorena 2018., dok iz rješenja o nasljeđivanju iza pok. ĐH proizlazi da je on preminuo **.**.2012., dakle znatno prije nego što su navedena vrata otvorena na mjestu nekadašnjeg prozora.

16. Nisu osnovani niti žalbeni navodi koji se odnose na uklanjanje tende, nadzorne kamere i vanjskih jedinica klima uređaja. Budući da je uviđajem utvrđeno da se navedeni predmeti protežu u zračni prostor dvorišta koje pripada u isključivi posjed tužitelja to, neovisno o činjenici što oni nisu samovlasnici već tek suvlasnici toga dijela dvorišta, imaju legitimaciju za postavljanje takvog zahtjeva. Upravo je prvotužena LH, u korist čijeg su poslovnog prostora ti uređaju postavljeni , pasivno legitimirana, neovisno o činjenici što je prostor dan u zakup. Tvrdnju o tome da je pravni prednik tužitelja bio suglasan s postavljanjem klima uređaja prvotužena LH tijekom postupka nije dokazala.

17. Nije bilo nikakve zapreke da sud o tužbenom zahtjevu odlučuje prije nego što je odlučeno o obveznopravnom zahtjevu prvotužene LH za isplatu izvršenih ulaganja, jer ti zahtjevi nisu u međusobnoj neposrednoj vezi.

18. I odluka o parničnim troškovima je u svemu pravilna i zakonita.

18.1. Prvotužena LH je kao osoba koja je izgubila parnicu dužna naknaditi tužiteljima prouzročene troškove postupka, na temelju članka 154. stavka 1. ZPP -a, kako je pravilno zaključio i sud prvog stupnja.

18.2. Pravilna je i odluka kojom su tužitelji obvezani naknaditi parnične troškove drugotuženoj BH u odnosu na koju su parnicu izgubili, jer je ona još prije pokretanja parnice svoj suvlasnički dio prodala prvotuženoj LH te je ugovor bio i predan na uknjižbu. Upravo je činjenica aktivne plombe omogućavala tužiteljima da se uslijed evidentnog pravnog interesa, uvidom u odgovarajući zemljišnoknjižni spis, upoznaju sa sadržajem prijedloga za upis i isprave na kojoj se prijedlog temelji te da u skladu s time postave i odgovarajući zahtjev u ovoj parnici. Osim toga, odluka o tužbenim zahtjevima niti nije u neposrednoj vezi sa zemljišnoknjižnim stanjem, jer u odnosu na svaki od postavljenih zahtjeva pasivno legitimirana može biti i osoba koja nije (su)vlasnik nekretnine već tužitelje uznemirava u vlasništvu ili im oduzima posjed, a drugotužena BH to svakako nije.

18.3. Tužitelji neosnovano dovode u pitanje i zakonitost odluke da su dužni naknaditi troškove postupka trećetuženom HH unatoč činjenici što je prema njemu tužba bila povučena, ali se on tome povlačenju usprotivio inzistirajući tako na donošenju meritorne odluke. Naime, nakon tuženikovog protivljenja djelomičnom povlačenju tužbe tužitelji su imali mogućnost odreći se tužbenog zahtjeva u odnosu na ovog tuženika i time izbjeći daljnje troškove postupka.

18.4. Budući da su tužitelji u odnosu na četvrtotuženog Mirus d.o.o. uspjeli s jednim od ukupno četiri zahtjeva pravilno je odmjeren uspjeh stranaka u sporu (tužitelja s 25% odnosno četvrtotuženog Mirus d.o.o. sa 75%) te su stoga pravilnom primjenom članka 154. stavka 2. ZPP-a tužitelji obvezani ovom tuženiku naknaditi 50% parničnih troškova.

19. Slijedom svega navedenog, valjalo je odbiti žalbe kao neosnovane i potvrditi pobijanu presudu, na temelju članka 368. stavka 1. ZPP-a. Ujedno su odbijeni i zahtjevi tuženika za naknadu troškova žalbenog postupka, na temelju članka 166. stavka 1. u vezi s člankom 154. stavkom 1. ZPP-a.

U Puli 6. ožujka 2026.

Predsjednica vijeća

Alenka Paus