REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U ZAGREBU

Avenija Dubrovnik 6, Zagreb

Poslovni broj: Us I-3501/2025-10

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Zagrebu, po sucu toga suda Tomislavu Krušlinu, uz sudjelovanje Andreje Fortunić, zapisničarke, u upravnom sporu I. tužitelja MA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanom po opunomoćeniku Albinu Hotiću, odvjetniku iz [adresa], i II. tužitelja JA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanom po opunomoćeniku RA iz [adresa], protiv tuženika Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, Zagreb, Republike Austrije 20, OIB: 95093210687, zastupanog po ČA, službenoj osobi, radi određivanja prosječne najamnine, 5. ožujka 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev I. tužitelja MA za poništenje rješenja Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, KLASA: UP/I-371-01/24-13/41, URBROJ: 531-14-3-25-14 od 2. srpnja 2025.

II. Odbija se tužbeni zahtjev II. tužitelja JA za poništenje rješenja Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, KLASA: UP/I-371-01/24-13/41, URBROJ: 531-14-3-25-14 od 2. srpnja 2025.

III. Odbija se zahtjev I. tužitelja MA za naknadu troškova upravnog spora.

Obrazloženje

1. Rješenjem Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, KLASA: UP/I-371-01/24-13/41, URBROJ: 531-14-3-25-14 od 2. srpnja 2025. ukinuto je privremeno rješenje Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, KLASA: UP/I-371-01/24-13/41, URBROJ: 531-01-25-3 od 12. veljače 2025. (toč. I. izreke), utvrđen je prestanak pravnog odnosa zaštićenog najma s 1. siječnja 2025. i početak pravnog odnosa prijelaznog zaštićenog najma u kojem je II. tužitelj kao privremeni zaštićeni najmoprimac dužan I. tužitelju kao vlasniku stana plaćati dio prosječne najamnine u iznosu od 562,55 eura, a Republika Hrvatska preostali dio prosječne najamnine u iznosu od 562,55 eura (toč. II., III. i IV. izreke), određeni su uvjeti plaćanja prosječne najamnine, upozorenja na posljedice neplaćanja i obveza prijave promjene relevantnih podataka (toč. V. do VIII. izreke), odbačen je prigovor II. tužitelja kao zaštićenog najmoprimca od 4. ožujka 2025. (toč. IX. izreke) te je odbačen zahtjev I. tužitelja kao vlasnika stana od 8. svibnja 2025. (toč. X. izreke).

2. I. tužitelj u tužbi osporava zakonitost rješenja tuženika u cijelosti, navodeći da zaštićeni najmoprimac JA kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, zbog čega je prijelazni zaštićeni najam prestao po sili zakona prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine. Predlaže poništiti osporeno rješenje.

3. Navedena tužba je dostavljena zaštićenom najmoprimcu JA kao zainteresiranoj osobi. Isti je podnio žalbu, a potom i odgovor na tužbu u kojem osporava navode I. tužitelja. Prema ocjeni suda, „žalba“ JA sadržajno predstavlja tužbu, budući da se istom osporava rješenje tuženika i to iz istih razloga zbog kojih je podnesen prigovor protiv privremenog rješenja od 2. srpnja 2025. Stoga je JA označen kao II. tužitelj.

4. Napominje se da su navedene tužbe usmjerene na osporavanje istog upravnog akta koji je vezan uz primjenu Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. („Narodne novine“ broj 36/24; dalje: ZNIP) i odnos zaštićenog najma između I. tužitelja kao vlasnika stana i II. tužitelja kao zaštićenog najmoprimca . Stoga su u konkretnom slučaju ispunjene pretpostavke za zajedničko raspravljanje i donošenje zajedničke odluke povodom navedenih tužbi (članak 107. stavak 2. Zakona o upravnim sporovima, „Narodne novine“ broj 36/24; dalje: ZUS).

5. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava tvrdnje I. i II. tužitelja, pozivajući se u bitnome na navode osporenog rješenja, i predlaže sudu da odbije tužbene zahtjeve.

6. Tužbeni zahtjevi su neosnovani.

7. Tijekom postupka sud je izvršio uvid u sudski spis i spis tuženika te je održao raspravu u prisutnosti zastupnika I. i II. tužitelja.

8. Prema članku 16. stavku 1. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. ("Narodne novine" broj 36/24; dalje: ZNIP) opća programska mjera za izvršenje sudskih odluka iz članka 1. ZNIP-a, koja se primjenjuje na svaki stan upisan u Registar, jest subvencija najamnine koju Republika Hrvatska, tijekom provedbe Programa mjera, plaća vlasniku stana u kojem stanuje zaštićeni najmoprimac.

Prema članku 18. stavku 9. ZNIP-a na stanove iz članka 15. stavka 3. ZNIP-a primjenjuje se opća programska mjera subvencije najamnine, ali Republika Hrvatska će od najmoprimca regresno potraživati uplaćena sredstva ako se u sudskom postupku utvrdi da osoba kojoj je najamnina subvencionirana nije imala pravo na status zaštićenog najmoprimca.

Prema članku 20. stavku 1. ZNIP-a zaštićeni najmoprimac plaća 50 % iznosa prosječne najamnine izravno vlasniku stana odnosno najmodavcu, svaki mjesec. Mjesečne isplate obavljaju se na bankovni račun najmodavca do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec.

Prema članku 20. stavku 3. ZNIP-a, iznimno od stavaka 1. i 2. članka 20. ZNIP- a, ako 50 % iznosa prosječne najamnine prelazi 25 % ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca i ako zaštićeni najmoprimac i članovi njegova kućanstva nemaju drugu imovinu veće vrijednosti, Republika Hrvatska plaćat će razliku od 25 % ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca do ukupnog iznosa prosječne najamnine.

Prema članku 20. stavku 4. ZNIP-a, iznimno od stavaka 1. i 2. članka 20. ZNIP- a, zaštićeni najmoprimac i Republika Hrvatska dužni su vlasniku najkasnije do 31. ožujka 2025. platiti svaki svoj iznos prosječne najamnine koji obuhvaća razdoblje od 1. siječnja 2025. do 31. ožujka 2025.

Prema članku 20. stavku 5. ZNIP-a, ako zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, prijelazni zaštićeni najam stana prestaje, po sili toga Zakona, prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine.

9. Iz podataka spisa tuženika proizlazi da su I. tužitelj i II. tužitelj sukladno članku 12. ZNIP-a prijavili stan na adresi u [adresa], površine 120,01 m[2] , u Registar stanova u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci (dalje: Registar). Nije sporno da je I. tužitelj vlasnik navedenog stana, dok II. tužitelj koristi stan kao zaštićeni najmoprimac na temelju ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Nakon upisa stana u Registar, tuženik je donio privremeno rješenje KLASA: UP/I-371-01/24-13/41, URBROJ: 531- 01-25-3 od 12. veljače 2025. kojim je, između ostalog, određen prestanak odnosa zaštićenog najma i početak novog pravnog odnosa prijelaznog zaštićenog najma, uz obvezu II. tužitelja da plaća I. tužitelju dio prosječne najamnine u iznosu od 562,55 eura, dok preostali iznos prosječne najamnine u visini od 562,55 eura ima plaćati Republika Hrvatska. II. tužitelj je izjavio prigovor protiv navedenog privremenog rješenja u kojem navodi da mu to rješenje nije trebalo biti dostavljeno do pravomoćnog okončanja postupka pred Općinskim građanskim sudom u Zagrebu. Osim toga, smatra da dio iznosa prosječne najamnine koji je dužan plaćati prelazi 25% ukupnih prihoda članova njegova kućanstva. I. tužitelj je podnio zahtjev za utvrđenje prestanka prijelaznog zaštićenog najma ex lege, obrazlažući da su nastupile okolnosti iz članka 20. stavka 5. ZNIP-a. U prilog svojeg zahtjeva, I. tužitelj se poziva na podatke o (ne)plaćanju prosječne najamnine za period od siječnja do ožujka 2025.

10. Tuženik u osporenom rješenju, između ostalog, ukida privremeno rješenje od 12. veljače 2025., utvrđuje prestanak pravnog odnosa zaštićenog najma i početak novog pravnog odnosa prijelaznog zaštićenog najma, nakon čega određuje dio iznosa prosječne najamnine koji je dužan platiti II. tužitelj (562,55 eura) i dio koji je dužna platiti Republika Hrvatska (562,55 eura) te odbacuje prigovor II. tužitelja i zahtjev I. tužitelja.

11. Što se tiče ukupnog iznosa prosječne najamnine, nema osnove za uvažavanje tužbenih navoda II. tužitelja koji se pozivaju na potrebu korekcije tog iznosa s obzirom na stanje nekretnine (stana) i oštećenja prouzročenih potresom. Naime, ukupni iznos prosječne najamnine (1.125,09 eura = 120,01 x 7,50 x 1 x 1,25) utvrđen je u najmanjem mogućem iznosu koji proizlazi iz članka 18. stavka 3., 4. i 5. ZNIP-a, a na osnovi kvadrature stana (120,01 m[2] ), iznosa najamnine po m (7,50 eura), koeficijenta položaja (1) i koeficijenta geografske lokacije (1,25 za stanove koji se nalaze u Gradu Zagrebu). Stoga, nema zakonske osnove za određivanje nižeg iznosa ukupne prosječne najamnine, posljedično i za određivanje nižeg iznosa dijela te najamnine koji bi teretio II. tužitelja.

12. U odnosu na utvrđeni dio prosječne najamnine koji treba plaćati II. tužitelj, ispravno je tuženik utvrdio – zbrajanjem dohotka (umanjenog za plaćeni porez i prirez) i neoporezivih primitaka prema priloženim potvrdama Porezne uprave za zaštićenog najmoprimca i člana kućanstva – da prosječna mjesečna primanja kućanstva zaštićenog najmoprimca iznose 2.360,12 eura, slijedom čega je 25% prosječnog mjesečnog primanja 590,03 eura. Kako navedeni iznos premašuje iznos dijela prosječne najamnine koji tereti II. tužitelja (562,55 eura), to nije bilo osnove za određivanje njegova sudjelovanja u plaćanju prosječne najamnine u iznosu manjem od utvrđenih 562,55 eura, a kako je to pravilno zaključio i tuženik u osporenom rješenju. Napominje se da članak 20. stavak 3. ZNIP-a predviđa uzimanje u obzir ukupnih mjesečnih prihoda članova kućanstva, zbog čega nema osnove da se od izračuna izuzme neoporezivi primitak.

13. U odnosu na navode II. tužitelja koji se tiču vođenja postupka pred Općinskim građanskim sudom u Zagrebu pod brojem Ps-28/2021, a čiji ishod se može odraziti na njegov status zaštićenog najmoprimca, ukazuje se na članak 15. stavak 3. ZNIP-a prema kojem se u Registar upisuju i stanovi u svezi kojih se vode postupci koji mogu dovesti do promjena statusa zaštićenog najmoprimca, a nesporno je da su obje strane (I. tužitelj kao vlasnik stana i II. tužitelj kao zaštićeni najmoprimac) podnijele prijavu za upis stana u Registar, da u odnosu na taj stan imaju sklopljen ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom i da je predmetni stan upisan u Registar. Pri tome, nije odlučno što je stanu dodijeljen registarski broj (umjesto privremenog registarskog broja), jer se u oba slučaj ima donijeti rješenje o prosječnoj najamnini za vrijeme trajanja prijelaznog zaštićenog najma, a nema zapreke da se stanje u službenoj evidenciji uskladi sa činjenicom pokrenutog postupka. Subvencioniranje najamnine opća je programska mjera koja se u smislu članka 15. stavka 1. ZNIP-a primjenjuje za svaki stan koji je upisan u Registar, odnosno koji je u (prijelaznom) zaštićenom najmu bez obzira na eventualne postupke koje mogu utjecati na status zaštićenog najmoprimca, dok članak 18. stavak 9. ZNIP-a predviđa mogućnost regresnog potraživanja u korist Republike Hrvatske ako se naknadno utvrdi da II. tužitelj nije imao pravo na status zaštićenog najmoprimca.

14. U svezi tužbenih navoda I. tužitelja koji su identični zahtjevu za utvrđivanje prestanka prijelaznog zaštićenog najma od 7. travnja 2025. uz pozivanje na podatke o primljenim uplatama najamnine za period od siječnja do ožujka 2025., ispravno je tuženik zaključio da nema osnove za utvrđenje prestanka prijelaznog zaštićenog najma po samom zakonu.

15. Odredbu članka 20. stavka 5. ZNIP-a treba tumačiti u vezi sa stavkom 1. istog članka koji propisuje dospijeće prosječne najamnine posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec. Naime, članak 20. stavka 5. ZNIP-a pretpostavlja neplaćanje tri mjeseca uzastopno, što podrazumijeva da se tri mjeseca za redom dogodila situacija u kojoj je na zadnji dan tekućeg mjeseca dospio iznos najamnine za naredni mjesec, a taj dospjeli iznos nije plaćen. Takvo ponavljajuće neplaćanje povlači za sobom prestanak prijelaznog zaštićenog najma ex lege. U konkretnom slučaju I. tužitelj sadržajno ukazuje da od strane II. tužitelja nije plaćen odgovarajući dio prosječne najamnine za period od siječnja do ožujka 2025. Međutim, na taj period se odnosi posebna odredba članka 20. stavak 4. ZNIP-a, kao iznimka od stavka 1. članka 20. ZNIP-a, koja regulira plaćanje u tom početnom periodu u kojem nije poznat iznos prosječne najamnine, nego tek treba donijeti i strankama dostaviti rješenje o prosječnoj najamnini i za koji predviđa plaćanje prosječne najamnine do 31. ožujka 2025., a ne u iznosima koji dospijevaju na mjesečnoj osnovi. U tom kontekstu, nema osnove za pozivanje I. tužitelja na članak 20. stavak 5. ZNIP-a, jer nema situacije u kojoj je dio prosječne najamnine dospio u svakom mjesecu posebno i potom tri mjeseca uzastopce nije plaćen od strane II. tužitelja. Podredno, ukazuje se da izjavljeni prigovor II. tužitelja protiv privremenog rješenja sprječava nastup izvršnosti u pogledu dijela prosječne najamnine koji je određen pobijanim rješenjem (članak 112. Zakona o općem upravnom postupku, "Narodne novine" broj 47/09 i 110/21; dalje: ZUP) , zbog čega II. tužitelj nije bio dužan plaćati više od 25% mjesečnih prihoda do donošenja i dostave odluke o njegovom prigovoru. Suprotno bi bilo svrsi dotičnog prigovora da osoba koja tvrdi da dio prosječne najamnine prelazi 25% mjesečnih prihoda , mora plaćati više od tog iznosa dok se ne odluči o njezinom pravnom lijeku. Iz podataka o uplati koji prileže sudskom spisu, kao i spisu upravnog postupka, proizlazi da je II. tužitelj do 31. ožujka 2025. uplatio iznos u visini 25% ukupnog iznosa prosječne najamnine za siječanj, veljaču i ožujak 2025. (25% od 1.125,09 eura, odnosno 281,28 eura), odnosno da je naknadno nadoplatio razliku do mjesečnog iznosa prosječne najamnine koji na njega otpada.

16. Iako je tuženik osporenim rješenjem odbacio zahtjev I. tužitelja i prigovor II. tužitelja, navedena nepravilnost ne utječe na rješavanje ove stvari, budući da su u obrazloženju rješenja meritorno razmotreni i sadržajno odbijeni navedeni podnesci.

17. Slijedom izloženog, sud je osporeno rješenje tuženika ocijenio zakonitim te je valjalo temeljem članka 116. stavak 2. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine“, broj 36/24, dalje: ZUS) odbiti tužbene zahtjeve. Budući da I. tužitelj nije uspio u sporu, sud je odbio njegov zahtjev za naknadu troškova upravnog spora (članak 147. stavak 1. ZUS-a)

U Zagrebu 5. ožujka 2026.

Sudac

Tomislav Krušlin

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda, u dovoljnom broju primjeraka za sud i sve stranke u sporu, u roku od 15 dana od dana dostave ove presude.

Dna:

1. Odvjetnik Albin Hotić, [adresa]

2. RA, [adresa]

3. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Zagreb, Republike Austrije 20

4. U spis