Republika Hrvatska

Općinski sud u Virovitici

Virovitica, Tomaša Masaryka 8

Poslovni broj: P-221/2025-16

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V AT S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Virovitici i to sudac toga suda Mirjana Jelavić kao sudac pojedinac u pravnoj stvari tužitelja VE (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], kojeg zastupa Odvjetničko društvo Volić, Ružička & Cabadaj Cafuta d.o.o. iz Garešnice, protiv I-tuženice HE (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], koja je istovjetna sa u zemljišnim knjigama upisanom HE, [adresa], II- tuženika GE (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa]- tuženika AE (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], koje sve zastupa punomoćnik Kosta Lacmanović, odvjetnik iz Virovitice, radi utvrđenja ništetnosti i uspostave ranijeg zemljišnoknjižnog stanja, n akon provedene i zaključene glavne i javne rasprave dana 17. veljače 2026. u prisutnosti tužitelja i njegovog punomoćnika te tuženika i njihovog punomoćnika, dana 4. ožujka 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Utvrđuje se da je ništetan Ugovor o osnivanju prava osobne služnosti na nekretninama sklopljen dana 5.4.2024. između I. tuženice HE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koja je istovjetna sa u zemljišnim knjigama upisanom HE rođ. V, [adresa], te II. tuženika GE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i III. tuženika AE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], na kojem je potpis I. tuženice HE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] ovjeren kod javnog bilježnika Ankice Šimčić iz Đurđevca, broj ovjere: OV-2115/2024.

II. Nalaže se upis brisanja zemljišnoknjižnog stanja nastalog provedbom Ugovora o osnivanju prava osobne služnosti na nekretninama sklopljenog dana 5.4.2024. između I. tuženika HE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koja je istovjetna sa u zemljišnim knjigama upisanom HE, [adresa] te II. tuženika GE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i III. tuženika AE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], na kojem je potpis I. tuženice HE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] ovjeren kod javnog bilježnika Ankice Šimčić iz Đurđevca, broj ovjere: OV-2115/2024, a koji upis je pod brojem: Z- 3318/2024 proveden kod Zemljišnoknjižnog odjela Pitomača Općinskog suda u Virovitici te sukladno kojem zemljišnoknjižnom stanju je u korist II. tuženika GE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i III. tuženika AE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] uknjiženo pravo osobne služnosti - pravo stanovanja i uporabe.

III. Nalaže se I. tuženiku HE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], II. tuženiku GE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i III. tuženiku AE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da tužitelju VE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] solidarno nadoknade troškove parničnog postupka u iznosu od 1.481,18 eur, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj zahtijeva utvrđenje da je ništetan Ugovor o osnivanju prava osobne služnosti na nekretninama sklopljen dana 5.4.2024. između I. tuženice HE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], te II. tuženika GE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i III. tuženika AE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], te upis brisanja zemljišnoknjižnog stanja nastalog provedbom navedenog Ugovora o osnivanju prava osobne služnosti na nekretninama. Zahtjev temelji na tvrdnjama da su tužitelj i I. tuženica HE suvlasnici nekretnina upisanih u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], i to kčbr. [katastarska čestica] sjenokoša kod kuće u selu sa 366 čhv, kčbr. [katastarska čestica] oranica pod vrti kod kuće u selu sa 521 čhv, kčbr. [katastarska čestica]/A/1 kuhinjski vrt kod kuće u selu sa 300 čhv, kčbr. [katastarska čestica] oranica podvrti sa 545 čhv, kčbr. [katastarska čestica] kuća br. 53, 3 gospodarske zgrade i dvorište u otrovancu sa 339 čhv, i to svaki u ½ dijela predmetnih nekretnina; da je I. tuženica HE dana 5. travnja 2024. s II. tuženikom IE i III. tuženikom RE sklopila Ugovor o osnivanju prava osobne služnosti na nekretninama, na kojem ugovoru je potpis I. tužene HE ovjeren kod javnog bilježnika Ankice Šimčić iz Đurđevca, broj ovjere: OV-2115/2024; da je predmetnim ugovorom I. tuženica ovlastila II. i III. tuženika da u svoju korist na naprijed navedenim nekretninama, i to formalno na njezinom suvlasničkom dijelu nekretnina, uknjiže pravo osobne služnosti stanovanja i uporabe, a koje pravo traje doživotno; da tužitelj nije bio ugovorna strana spornog ugovora, štoviše, isti je sklopljen bez njegovog znanja i suglasnosti; da je člankom 40. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano: 1) O poslovima koji se tiču samog redovitog upravljanja stvarju odlučuju suvlasnici većinom glasova; da je člankom 41. istog Zakona propisano: 1) Za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitoga upravljanja (naročito promjena namjene stvar, veći popravci, …..osnivanje stvarnih i osobnih služnosti,….) potrebna je suglasnost svih suvlasnika; 2) U sumnji se smatra da posao premašuje okvir redovitog upravljanja; da je člankom 219. istog Zakona je propisano: Kad je nekretnina u vlasništvu nekolicine suvlasnika ili zajedničkih vlasnika, samo svi oni suglasno mogu odrediti da se ona optereti služnošću; da je predmetni ugovor o osnivanju prava osobne služnosti sklopila samo I. tuženica, dakle bez suglasnosti tužitelja kao drugog suvlasnika koji je vlasnik ½ dijela predmetnih nekretnina, to je navedeni Ugovor ništetan temeljem članka 322. Zakona o obveznim odnosima (protivan Ustavu, zakonu i moralu društva); da pri tome tužitelj ističe kako osnivanje prava služnosti na nekretnini predstavlja posao izvanredne uprave, odnosno posao koji premašuje okvir redovitog upravljanja, a za koji je potrebna suglasnost svih suvlasnika, a koja suglasnost u predmetnom slučaju nije postojala; da, sve da se radi i o poslu samog redovitog upravljanja, za sklapanje valjanog ugovora je ponovno bilo nužno pribaviti suglasnost tužitelja kao suvlasnika u ½ dijela nekretnina, sve kako bi bio zadovoljen uvjet većine glasova, a što i proizlazi iz citiranih odredbi čl. 40. i 41. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima; da, obzirom na odredbu čl. 200. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, zasnivanje služnosti nije moguće na suvlasničkom dijelu nekretnine u slučaju kada nekretnina nije etažirana, odnosno kada nije određeno s kojim točno dijelom nekretnine je povezan suvlasnički dio pojedinog suvlasnika; da predmetne nekretnine nisu etažirane, a niti postoji sporazum tužitelja i I. tužene o suposjedu nekretnine, a prema kojem bi eventualno bilo određeno da svaki od suvlasnika posjeduje i koristi točno određeni fizički dio nekretnina koji odgovara njegovom suvlasničkom dijelu, to je i iz ovog razloga navedeni ugovor ništetan, a upis u zemljišne knjige temeljem tog ugovora posljedično nezakonit; da tužitelj zaključno ističe i da je člankom 219. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima izričito propisano da u slučaju kad je nekretnina u vlasništvu nekolicine suvlasnika ili zajedničkih vlasnika, a što je ovdje nesporno slučaj, samo svi oni suglasno mogu odrediti da se ona optereti služnošću, a koja suglasnost je u predmetnom slučaju nepobitno izostala; da su odnosi između stranaka narušeni te da ne postoji sporazum oko načina korištenja predmetnih nekretnina te da tuženici neovlašteno koriste cjelokupne nekretnine, razvidno je iz činjenice da je tužitelj najprije više puta usmeno, a potom i pisanim putem, i to opomenom pred tužbu koju je tužitelj putem punomoćnika poslao tuženicima dana 2. travnja 2024., izričito tražio predaju predmetnih nekretnina u suposjed, kao i nedvojbeno izrazio svoju želju za razvrgnućem suvlasničke zajednice nekretnina; da na opomenu pred tužbu od dana 2. travnja 2024. tuženici nisu odgovorili, već je I. tuženica s II. i III. tuženikom dana 5. travnja 2024. bez znanja, volje i suglasnosti tužitelja sklopila sporni ugovor, a tužitelj je u međuvremenu pred Općinskim sudom u Virovitici pokrenuo protiv I. tužene i postupak radi predaje nekretnina u suposjed i isplate i postupak radi diobe suvlasničke zajednice nekretnina.

2. Tužitelj predlaže da sud izvede dokaze uvidom u z.k. izvadak, ugovor o osnivanju prava osobne služnosti na nekretninama od 5.4.2024., dopis Zemljišnoknjižnog odjela u Pitomači od 24.3.2025., opomenu pred tužbu od dana 2.4.2024. s preslikom knjige pošte, spise Općinskog suda u Virovitici broj:

P: 64/2025 i R1 7/2025, saslušanjem svjedoka VEA i FE te saslušanje stranaka.

3. Tuženici se protive tužbi i predlažu da sud tužbeni zahtjev odbije kao neosnovan. Prijedlog temelji na tvrdnjama da je prvotuženica sa svojim sinovima drugo i treće tuženim 5.4.2024. sklopila Ugovor o osnivanju prava služnosti na svojoj ½ suvlasničkog dijela nekretnina upisanih u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]; da se poriče da bi taj ugovor bio protivan prisilnim propisima i moralu odnosno da bi bio ništetan; da je takvo traženje u protivnosti sa tužbenim navodom da je pravo služnosti osnovano na suvlasničkom dijelu prvotuženice; da svaki suvlasnik ima pravo slobodno raspolagati svojim idealnim dijelom nekretnine, uključujući pravo da: proda, daruje, optereti (npr. založi ili osnuje služnosti) svoj suvlasnički dio; da prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnik može bez suglasnosti ostalih suvlasnika osnovati pravo služnosti na svom suvlasničkom dijelu (čl.38. ZV); da slijedom navedenoga ugovor između tuženika koji su sklopili 5.4.2024. godine nije ništetan; da je prvotuženica kod istog suda protiv tužitelja pokrenula postupak radi ništetnosti ugovora o darovanju na temelju kojeg je on stekao vlasništvo ½ dijela spornih nekretnina; da se taj postupak vodi pod poslovnim brojem P- 89/2025; da se stoga postavlja i pitanje njegove aktivne legitimacije u ovom postupku; da prema čl. 36. i 37. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZV), svaki suvlasnik može samostalno raspolagati svojim idealnim dijelom (npr. prodati, darovati, opteretiti služnošću, založiti), bez suglasnosti drugog suvlasnika; da je sukladno tome tuženica bila ovlaštena osnovati pravo stanovanja na svojoj ½, jer je to čin raspolaganja njezinim dijelom; da je osobna služnost stanovanja djeljivo pravo i tereti isključivo dio nekretnine na kojem je zasnovana; da tužiteljev suvlasnički dio nije opterećen, pa nema pravnog interesa zahtijevati brisanje; da tužitelj može tužbom tražiti brisanje prava samo ako ono tereti njegov suvlasnički dio; da, budući da pravo stanovanja postoji samo na suvlasničkom dijelu provtuženice, tužitelj nema pravnog interesa (čl. 187. ZPP – aktivna legitimacija); da sve troje tuženika čine jedno obiteljsko kućanstvo, jednu ekonomsku i socijalnu zajednicu, jer zajedno rade, privređuju te zajednički stječu prihode i snose rashode; da bi stoga zabrana korištenja suvlasničkog dijela prvotužene od strane drugo i trećetuženika kao članova njezina kućanstva značilo povredu njenih suvlasničkih prava; da tužitelj ima svoju posebnu obitelj koja je ekonomski i na drugi način odvojena od obitelji tuženika; da on, iako kao suvlasnik ima pravo na suposjed spornih nekretnina, nije njihov posjednik; da između tužitelja i prvotuženice postoji prešutan dogovor o suposjedu nekretnine koji tužitelj do sada nije osporavao; da činjenica da korisnici prava stanovanja žive u zajedničkom kućanstvu s prvotuženicom (sinovi) samo potvrđuje svrhovitost i zakonitost zasnivanja prava; da se time ne ograničava niti sprječava tužitelja u korištenju njegove polovice dijela; da, ukoliko tužitelj traži brisanje samo kako bi onemogućio obitelj prvotuženice u korištenju nekretnina, radi se o očitoj zlouporabi prava (čl. 6. ZOO).

4. tuženici predlažu da sud izvede dokaz saslušanjem stranaka.

5. Tijekom postupka izvedeni su dokazi uvidom u izvadak iz zemljišne knjige (6-7), ugovor o osnivanju prava osobne služnosti na nekretninama od 5. travnja 2024. (8-12) te su saslušani svjedoci VEA (63-64), FE (64-65) i stranke u svrhu dokazivanja (65-70).

6. Nije sporno da su tuženici dana 5. travnja 2024. sklopili ugovor o osnivanju prava osobne služnosti na nekretninama, kojim ugovorom je osnovano pravo osobne služnosti stanovanja i uporabe idealnog suvlasničkog dijela tuženice HE koji se sastoji od ½ dijela nekretnina upisanih u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a za korist tuženika GE i AE te je isti ugovor proveden u zemljišnim knjigama.

7. Nije sporno da je navedeni ugovor sklopljen bez znanja i bez suglasnosti tužitelja koji je suvlasnik predmetne nekretnine u preostaloj ½ dijela.

8. Sporno je da li je navedeni ugovor ništetan zbog činjenice nepostojanja suglasnosti tužitelja kao suvlasnika nekretnina upisanih u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] da tuženica HE svoj suvlasnički dio nekretnine optereti predmetnom osobnom služnosti stanovanja i uporabe, osnovanom u korist tuženika GE i AE.

9. Prema odredbi čl. 37. st. 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u daljnjem tekstu: ZVDSP), u pravnom se prometu uzima da je idealni dio stvari samostalna stvar; sve što je određeno za stvari vrijedi i za idealne dijelove, ako nije što posebno propisano.

10. Prema odredbi st. 4. istog članka, svaki suvlasnik je vlasnik onog idealnog dijela stvari koji odgovara njegovu suvlasničkom dijelu, pa glede njega ima sve ovlasti kakve pripadaju vlasniku, ako ih može izvršavati s obzirom na narav idealnog dijela.

11. Međutim, prema odredbi čl. 41. st. 1. ZVDSP, za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitog upravljanja, između ostaloga i za osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, potrebna je suglasnost svih suvlasnika.

12. Prema odredbi čl. 200. st. 1. ZVDSP, osobne služnosti mogu postojati na cijeloj poslužnoj stvari, a i na idealnom dijelu ako je to moguće s obzirom na sadržaj služnosti i narav predmeta.

13. Prema odredbi čl. 217. st. 1. ZVDSP, pravo stanovanja je osobna služnost koja svog nositelja (stanovatelja) ovlašćuje da se služi nečijom stambenom zgradom ili njezinim dijelom namijenjenom stanovanju (poslužna stvar) u skladu s tom namjenom, a čuvajući njezino sućanstvo.

14. Prema odredbi st. 2. istog članka, pravo stanovanja prosuđuje se po pravilima o uporabi, ako nije što drugo određeno.

15. Prema odredbi čl. 219. st. 5. ZVDSP, kad je nekretnina u vlasništvu nekolicine suvlasnika ili zajedničkih vlasnika, samo svi oni suglasno mogu odrediti da se ona optereti služnmošću.

16. Navedena odredba čl. 219. st. 5. ZVDSP nalazi se u Glavi 4. naslova „Stjecanje“, Odjeljku 1. „Osnivanje prava služnosti“, a) „Osnivanje na temelju pravnog posla“, pa se ona stoga može smatrati specijalnom odredbom u odnosu na predmet spora naveden u odjeljku 7. obrazloženja ove presude, s obzirom da se odnosi na stjecanje prava osobne služnosti na nekretnini u suvlasništvu na temelju pravnog posla, naročito kada se ta odredba poveže s odredbom čl. 41. st. 1. ZVDSP (odjeljak 10. obrazloženja ove presude). Takvo pravno shvaćanje izraženo je u odlukama Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Rev-98/2021-2 od 2. ožujka 2021. i poslovni broj Rev-1157/2023- 2 od 17. rujna 2025.

17. Prema tome, pravo stanovanja kao osobna služnost može se na temelju čl. 200. st. 1. ZVDSP osnovati i na suvlasničkom dijelu nekretnine, s obzirom da na temelju odredbe iz čl. 37. st. 5. ZVDSP suvlasnik može samostalno raspolagati svojim suvlasničkim dijelom po pravilima koja vrijede za vlasnikova prava raspolaganja, ali samo ako time ne dira u tuđa prava, što znači da je za osnivanje predmetne osobne služnosti na temelju pravnog posla na nekretninama u suvlasništvu, u skladu s odredbama čl. 219. st. 5. , u svezi s čl. 41.st.1. ZVDSP, bila potrebna suglasnost svih suvlasnika.

18. Naime, služnost stanovanja se po svojoj naravi odnosi na posjedovanje i korištenje prostora, tako da suvlasnik može osnovati služnost stanovanja i uporabe na svom idealnom dijelu samo ako se time ne vrijeđaju prava ostalih suvlasnika, što praktički znači da između suvlasnika mora postojati sporazum o načinu korištenja nekretnine kojim bi bilo točno definirano na koji se fizički dio zgrade to pravo odnosi.

19. Nije sporno da u konkretnom slučaju ne postoji sporazum između suvlasnika, i to tužitelja i tuženice HE, o načinu korištenja predmetne nekretnine prema kojem bi svaki suvlasnik imao pravo posjedovati i koristiti određeni fizički dio nekretnine koji odgovara njegovom suvlasničkom dijelu, a što je utvrđeno i na temelju provedenog dokaznog postupka, naročito na temelju iskaza stranaka saslušanih u svrhu dokazivanja (65-70).

20. Imajući u vidu sve do sada navedeno, ugovor o osnivanju prava služnosti na nekretninama od 5. travnja 2024. (8-12) ukazuje se ništavim.

21. Stoga je presuđeno kao u izreci.

22. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP-a, a isti se sastoje od troškova odvjetničkih usluga odmjerenih prema odvjetničkoj tarifi i to za sastav tužbe iznos od 200,00 eur, sastav obrazloženog podneska od 10. rujna 2025. iznos od 200,00 eur, zastupanja na ročištu dana 16. rujna 2025. (50%) iznos od 100,00 eur, sastav obrazloženog podneska od 23. rujna 2025. iznos od 200,00 eur, sastav obrazloženog podneska od 11. veljače 2026. iznos od 200,00 eur, sve sa PDV u ukupnom iznosu od 275,00 eur, te troškova sudskih pristojbi i to na tužbu iznos od 63,09 eur i na presudu iznos od 53,09 eur.

U Virovitici 4. ožujka 2026.

S u d a c

Mirjana Jelavić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude dopuštena je žalba nadležnom županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, u 3 primjerka, u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa presude.

Dostaviti:

1. OD Volić, Ružička & Cabadaj Cafuta d.o.o., Pisarnica Virovitica

2. Kosta Lacmanović, odvjetnik iz Virovitice