Republika Hrvatska

Općinski sud u Split

Gundulićeva 27

21000 Split

P-4848/2023

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, po sutkinji toga suda Maji Anušić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja SE, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupan po punomoćnici Zvjezdana Barić, odvjetnica u Splitu, protiv tuženika PUBLIKA d.o.o., OIB: 11083047626, Makarska 26, Split, zastupana po direktoru TE, a ovaj po punomoćniku Jere Matić, odvjetnik u Splitu, radi ispunjenja, predaje i izdavanja tabularne isprave, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 19. siječnja 2026. u prisutnosti parničnih stranaka te punomoćnika stranaka, dana 4. ožujka 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

"Nalaže se tuženoj PUBLIKA d.o.o., OIB: 11083047626, Makarska 26, Split, zastupana po direktoru TE, predati u posjed tužitelju SE, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], nekretninu koja se vodi kod Općinskog suda u Splitu, Zemljišnoknjižni odjel Split, KO 329835, SPLIT, ZU 24536, kat. čest. [katastarska čestica] i to 40. Suvlasnički dio: 7/7485 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-40) opisan kao garažno mjesto PM38 -volumen A (jug), etaža podrum 2, površine 14,50 m2 i 83. Suvlasnički dio:

41/7485 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-83) Stan B12 – volumen A (jug), ulaz B, etaža drugi kat, koji se sastoji od ulaza i kuhinje s blagovaonicom i dnevnim boravkom, 1 sobe i kupaonice, ukupne podne površine 36,30 m2, pripadajućeg sporednog dijela: lođe površine 5,60 m2.

2. Nalaže se tuženoj PUBLIKA d.o.o., OIB: 11083047626, Makarska 26, Split, zastupana po direktoru TE, izdati tabularnu ispravu radi upisa prava vlasništva nekretnine koja se vodi kod Općinskog suda u Splitu, Zemljišnoknjižni odjel Split, KO 329835, SPLIT, ZU 24536, kat. čest. [katastarska čestica] i to 40. Suvlasnički dio: 7/7485 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-40) opisan kao garažno mjesto PM38 -volumen A (jug), etaža podrum 2, površine 14,50 m2 i 83. Suvlasnički dio: 41/7485 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-83) Stan B12 – volumen A (jug), ulaz B, etaža drugi kat, koji se sastoji od ulaza i kuhinje s blagovaonicom i dnevnim boravkom, 1 sobe i kupaonice, ukupne podne površine 36,30 m2, pripadajućeg sporednog dijela: lođe površine 5,60 m2 .“ kao neosnovan.

II. Dužan je tužitelj naknaditi tuženiku parnični trošak u iznosu od 9.784,80 eura, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1.Tužitelj u tužbi i tijekom postupka da je s tuženikom zaključio kupoprodajni ugovor stana i parkirnog mjesta, a da navedeni pravni posao nazvan "Predugovor o prodaji stana B 12 i parking mjesta br.38 ET-2 " sadrži sve bitne sastojke ugovora o prodaji jer sadrži oznaku nekretnine te kupoprodajnu cijenu. Nadalje, da iako je kupac u cijelosti isplatio kupoprodajnu cijenu prodavatelj je istu vratio te odbija predati predmetnu nekretninu u posjed.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu u bitnome navodi da tužitelj iako pozvan nije uplatio drugu ni treću ratu kupoprodajne cijene nego je to učinio tek kada je tužitelj zaprimio izjavu o raskidu ugovora odnosno 14.studenog 2023.

3.Tijekom postupka izveden je dokaz čitanjem izvatka iz zemljišne knjige, Predugovora o prodaji stana B12 i parkirnog mjesta br.38, ET-2 od 6.svibnja 2021., potvrde o uplati, korespondencije putem e-maila, te saslušanjem parničnih stranaka. Temeljem tako provedenih dokaza, a cijeneći svaki dokaz za sebe i sve dokaze u njihovoj ukupnosti, sukladno odredbi čl. 8 Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08,123/08, 57/11,148/11,25/13,89/14; dalje ZPP) sud nalazi da je tužbeni zahtjev neosnovan.

4. Među strankama je sporno ima li predugovor značaj ugovora o prodaji te podredno je li ovlašten tužitelj zahtijevati ispunjenje istog (predaju i uknjižbu).

5. Među strankama nije sporno da su zaključile predugovor o prodaji stana B 12 i parkirnog mjesta br.38, te da je tuženik ( prodavatelj) tada zemljišno-knjižni vlasnik parcele kat. čest. zem [katastarska čestica] i građevinske čestice oznake kat. čestica [katastarska čestica] ZU 14078, a tužitelj kupac stana u objektu Cesarica 1 oznake br.12, površine 40,50 m2 te parking mjesta oznake PM38, površine 14,00 m2 na etaži -2. ( članak 3). Nadalje, da kupoprodajna cijena iznosi ukupno 130,033 eura ( članaka 4). Nadalje, u čl. 5 ugovorena je dinamika plaćanja na način da kupac plaća na ime potvrde predugovora iznos od 2,5 % kupoprodajne cijene (3,251,00 eura) u roku od 8 dana od sklapanja predugovora. Nadalje, da se prodavatelj obvezuje pisanim putem pozvati kupca na plaćanje prve rate u iznosu od 35.749,00 eura do 10.lipnja 2021. Nadalje, druge rate u iznosu od 39.000,00 eura u momentu završetka radova na konstrukciji objekta, ali ne prije prosinca 2021. , nadalje, treće rate u iznosu od 39.000,00 eura u momentu ispunjavanja uvjeta za tehnički pregled objekta i izdavanje, te četvrte rate u iznosu od 13.033,00 eura u momentu zaključenja kupoprodajnog ugovora.

6. Nije sporno da predugovor sadrži sve bitne elemente glavnog ugovora ( predmet i cijenu) jer u protivnom ne bi obvezivao ( stavak 3) čl. 268 ZOO) međutim, zbog navedenog isti nema značaj glavnog ugovora kako to pogrešno smatra tužitelj.

8. Naime, predugovorom se obvezuju stranke sklopiti glavni ugovor ( stavak 1) čl. 268 ZOO).

9. Nadalje, sukladno odredbi članka 376. stavak 1 Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05,41/,8,125/11,78/15 dalje ZOO) ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu. Nadalje, stavkom 2. propisano je da prodavatelj nekog prava obvezuje se pribaviti to pravo kupcu, a kad ostvarivanje njegova sadržaja zahtijeva posjed stvari, predati mu i stvar.

10. Dakle, bitni sastojci ugovora o prodaji su predmet i cijena, a ugovor o prodaji nekretnine da bi proizveo pravne učinke mora biti sklopljen u pisanom obliku.

11. Sukladno odredbi čl. 268. ZOO predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor, te ukoliko je propisan oblik glavnog ugovora isto važi i za predugovor ako je propisani oblik pretpostavka valjanosti ugovora. Nadalje, predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora.

12. Sukladno odredbi članka 362. ZOO kad ispunjenje obveze u određenom roku nije bitan sastojak ugovora, dužnik zadržava pravo da i nakon isteka roka ispuni svoju obvezu, a vjerovnik da zahtijeva njezino ispunjenje, no ako vjerovnik želi raskinuti ugovor, mora ostaviti dužniku primjeren naknadni rok za ispunjenje te ako dužnik ne ispuni obvezu u naknadnom roku, nastupaju iste posljedice kao i u slučaju kad je rok bitan sastojak ugovora.

13. Sukladno odredbi čl. 368. ZOO st.1 raskidom ugovora obje su strane oslobođene svojih obveza, osim obveze na naknadu štete, nadalje, ako je jedna strana ispunila ugovor potpuno ili djelomično, ima pravo na povrat onoga što je dala.

14. Dakle, sukladno odredbi čl. 268 ZOO predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor. Prema tome, predugovor je samostalan i potpun ugovor samo je sadržaj činidbe usmjeren na sklapanje glavnog ugovora. Nadalje, predugovor mora sadržavati sve bitne sastojke kao i glavni ugovor kako bi se odredio sadržaj budućeg glavnog ugovora. Nadalje, samom definicijom predugovora zakonodavac nije predvidio rok sklapanja ugovora kao njegov bitni element nego se navodi da stranke preuzimaju obvezu kasnijeg sklapanja ugovora. Nadalje, predugovor obvezuje ako sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora.

15. Nadalje, raskid ugovora je način prestanka valjanog ugovora koji još nije ispunjen ili je samo djelomično ispunjen.

16. Nadalje, u odredbi iz čl 2. ZOO izraženo je načelo stranačke dispozitivnosti, koje u građanskom pravu znači da građanskopravni odnos nastaje, prestaje i mijenja se ponajprije voljom stranaka.

17. Među strankama nije sporno da je tužitelj, kupac iz predugovora, djelomično ispunio obvezu isplate kupoprodajne cijene na način da je uplatio 6.svibnja 2021. 2,5 % iznosa kupoprodajne cijene. Nadalje, da je 1.listopada 2021. uplatio 27,5 % kupoprodajne cijene. Nadalje, da je bio u obvezi platiti drugu ratu u momentu završetka radova na konstrukciji objekta, ali ne prije prosinca 2021. Nadalje, da je bio u obvezi platiti treću ratu u momentu ispunjavanja uvjeta za tehnički pregled i izdavanje uporabne dozvole, što, kako tvrdi tuženik, nije učinio zbog čega je jednostrano raskinuo ugovor.

18. Iz e-mail korespondencije stranaka proizlazi da su stranke izmijenile poruke u svezi izbora parketa i pločica 2021. te iste godine iz e-maila tužitelja od 29.prosinca 2021. proizlazi da je izgradnja u punom zamahu pa da dogovore termin oko obilaska stana i odlaska na gradilište. Nadalje, iz e-mail poruke tužitelja od 19.siječnja 2022. proizlazi da će uplatu izvršiti kroz koji dan. Nadalje, tuženik e-mailom od 23.rujna 2023. poziva tužitelja na uplatu druge i treće rate ( ukupno 78.000,00 eura) kroz 8-15 dana jer je podnijet zahtjev za tehnički pregled 4.rujna 2023., a isti bi se trebao održati kroz 30 dana. Nadalje, iz e-maila tužitelja od 13.studenog 2023. upućenog tuženiku proizlazi da je tužitelj nezadovoljan kašnjenjem, ali da je novac za uplatu "spreman" već godinu dana. Moli da se radovi u stanu završe i da preuzme ključeve. Na isti mu je tuženik odgovorio da poziva na uplatu danas ( druge i treće rate) jer su se davno stekli uvjeti, u protivnom će sutra ( 14.11.) raskinuti predugovor. Nadalje, e-mailom od 14. studenog 2023. tuženik izjavljuje da raskida predugovor, međutim, isti dan tužitelj uplaćuje iznos od 78.000,00 eura na račun tuženika što proizlazi iz potvrde o uplati ( list 17 u spisu). Navedeni iznos tuženik je vratio tužitelju 16.studenog 2023. što nije sporno.

19. Iz iskaza tužitelja proizlazi da je uplatio predujam i prvu ratu prema predugovoru te da nije bilo kašnjenja. Nadalje, da se ne sjeća kada je bio pozvan na uplatu druge rate, međutim, da je u e-mailu iz siječnja 2022. potvrdio da će platiti drugu ratu. Nadalje, da je njegov otac koji je radio na baušteli govorio da gradnja teče sporo te da nije ni blizu kraja. Nadalje, da je bila korona te da su imali problema s radnicima i nabavkom, ali je gospodin S ( voditelj gradilišta) bio optimističan. Nadalje, da su, kada su vidjeli da i drugi stanari uplaćuju, uplatili treću ratu da ne bi izgubili stan. Nadalje, da je treću ratu uplatio nakon što je pročitao izjavu o raskidu predugovora. Nadalje, da smatra da je uplatom iznosa od 78.000,00 eura platio treću ratu, iako ista po predugovoru iznosi 39.000,00 eura. Nadalje, da je obilazio zgradu unutra i da je tada bila gotova konstrukcija zgrade.

20. Iz iskaza tuženika proizlazi da je dospijeće prve rate bilo u lipnju 2021. te je tužitelj nazvao tuženika može li platiti prvu ratu kasnije te je isto učinio u listopadu 2021. Nadalje, da su se u siječnju 2022. stekli uvjeti za uplatu druge rate, a tužitelj je telefonom tražio odgodu plaćanja na koji mjesec, na što je tuženik pristao. Nadalje, da su u svibnju 2023. bili gotovi radovi na zgradi te u rujnu 2023. predana kompletna dokumentacija u e-sustav potrebna da se izvrši tehnički pregled zgrade. Nadalje, da su stanari počeli useljavati od same prijave tehničkog pregleda. Nadalje, da je tehnički pregled održan u prosincu 2023. uz puste požurnice. Nadalje, da je u predmetnoj zgradi prodao 105 stanova te ni sa kim, osim sa tužiteljem, nije u sporu. Nadalje, da je "okidač" za raskid ugovora bilo to što je tužitelj u e-mailu napisao da ima "spreman" novac već godinu dana iz čega je zaključio da tužitelj namjerno odugovlači sa uplatom. Nadalje, da je nakon više telefonskih razgovora u kojima je pozivao tužitelja na uplatu istome uputio e-mail u rujnu 2023. pozivajući ga na uplatu te da tužitelj na isti nije reagirao uplatom. Nadalje, da je bilo kašnjenja u gradnji, a plaćanje je bilo vezano uz određene faze gradnje. Nadalje, da je kašnjenja u radovima bilo zbog povećanja cijena 30 % međutim, da zbog toga nije povećavao cijenu stanova. Nadalje, da je iz tužiteljevog e-maila iz studenog 2023. zaključio da samo želi odgodu plaćanja.

21.U konkretnom slučaju, proizlazi da su tužitelj i tuženik sklopili predugovor kojim su dogovorili kupnju nekretnine i cijenu te isplatu u četiri rate koje je kupac dužan platiti kad se ispune uvjeti za plaćanje svake pojedine rate te istog prodavatelj pozove na plaćanje.

22. Iz izvedenih dokaza proizlazi da tužitelj nakon uplate prve rate više nije plaćao sukladno ugovorenoj dinamici otplate kupoprodajne cijene jer je smatrao da zgrada neće biti gotova, iako navedeno ne spominje u e-mailu tuženiku već navodi da će uplatu druge rate izvršiti 2022., a tek 2023. navodi da je u gubitku zbog kašnjenja. Iz njegovog iskaza proizlazi da je bio nepovjerljiv prema tuženiku glede završetka radova ( smatrao je da će druga kasnije započeta zgrada biti završena prije njegove) te da unatoč kašnjenju u radovima koje tuženik ne spori, nije htio platiti na poziv tuženika iako je ovaj prilagodio termine uplata sukladno kašnjenju, sve dok se nije uvjerio da su isto učinili drugi stanari odnosno kao što navodi to je učinio tek kad je pročitao izjavu o raskidu.

23. S druge strane, iz komunikacije stranaka koja je prethodila raskidu ugovora proizlazi da je tuženik pozivao tužitelja još u rujnu 2023. ( kad su se stekli uvjeti za tehnički pregled građevine i izdavanje uporabne dozvole) da izvrši svoju obvezu uplate (druge i treće rate) u roku 8-15 dana što ovaj nije učinio, ni nakon dva mjeseca, a nije tražio ni odgodu, niti zahtijevao ispunjenje ( do ove tužbe) pa je tuženik jednostrano raskinuo ugovor.

24. Dakle, tužitelj ovom tužbom zapravo zahtijeva ispunjenje predugovora koji je raskinut, a prije podnošenja tužbe, što nema smisla jer je u ovoj fazi ( kada je predugovor raskinut) jedino bitno raspraviti koje su obveze ugovornih strana nakon raskida ugovora, kako je regulirano odredbom čl. 368. ZOO ( zahtijevati vraćanje danog s kamatama od dana primitka), što tužitelj ovom tužbom ne traži.

25. Nadalje, s obzirom da je predugovor raskinut prije podnošenja tužbe nije potrebno utvrđivati u ovom postupku je li do raskida ugovora došlo zbog krivnje jedne ili druge strane jer sud u ovom predmetu ne raspravlja o tome je li do raskida došlo ili nije niti da li će se ugovor raskinuti ili održati na snazi.

26. Slijedom toga, nije bilo razloga provoditi dokaz građevinskim vještačenjem posebno na okolnost identifikacije predmeta spora niti na okolnost u kojoj su fazi bili radovi kada je tuženik zahtijevao isplatu pa je li shodno tome tuženik bio ovlašten jednostrano raskinuti ugovor ili nije jer navedeno nije relevantno za donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari u kojoj se tužbom zahtijeva praktički ispunjenje ugovora predajom u posjed i ovlaštenjem na uknjižbu, a navedeno tužitelj nije ovlašten tražiti od tuženika jer s istim nema zaključen ugovor o kupoprodaji nekretnine niti je tuženik u obvezi ispuniti takvu obvezu tužitelju temeljem valjanog, ali raskinutog pravnog posla.

27. Dakle, da bi tužitelj mogao zahtijevati od tuženik izdavanje tabularne isprave mora imati pravni osnov, a to je valjani pravni posao kojemu je cilj i svrha stjecanje prava vlasništva što u ovom postupku nije utvrđeno ( da predugovor predstavlja ugovor o kupoprodaji) a tim više što je isti raskinut slijedom čega proizlazi da tužitelj nije s tuženikom u nikakvom obveznopravnom odnosu pa slijedom toga niti ovlašten postavljati takav obvezno pravni zahtjev.

28. Isto tako tužitelj nije vlasnik predmetne nekretnine već tuženik sukladno izvatku iz zemljišne knjige, pa sukladno odredbi čl. 161 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,153/09 dalje ZV) prema kojoj vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja posjeduje njegovu tvar da mu ona preda svoj posjed te stvari, tužitelj kao nevlasnik nije aktivno legitimiran na podnošenje predmetne tužbe.

29. Slijedom svega navedenog, odlučeno je kao u izreci.

30. Odluka o parničnom trošku tuženika temelji se na odredbi čl. 155. st. 1. ZPP-a u svezi sa odredbom čl. 156 ZPP-a, a odnosi se na trošak zastupanja tužitelja po punomoćniku odvjetniku, odmjeren prema odredbama Tarife o nagradama i naknadi za rad odvjetnika („Narodne novine broj 138/23, dalje: Tarifa) koja je bila na snazi u vrijeme poduzimanja pojedine parnične radnje, prema vrijednosti tužbenog zahtjeva i to trošak sastava odgovora na tužbu 978,48 bodova, zastupanje na ročištu od 8.svibnja 2025. 978,48 bodova, sastav podneska od 27.listopada 2025. 978,48 bodova te zastupanje na ročištu od 19.siječnja 2026. 978,48 bodova odnosno ukupno 3.913,92 boda, pomnoženo sa vrijednosti boda Tbr 54 OT iznosi 7.827,84 eura uvećano za PDV 25 % iznosi 1.956,96 eura iznosi sveukupno 9.784,80 eura.

31. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci.

U Splitu, 4.ožujka 2026.

Sutkinja

Maja Anušić

Pouka o pravu na žalbu:

Protiv ove odluke nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana, računajući od dana dostave prijepisa iste. Žalba se predaje putem ovog suda na Županijski sud pismenim podneskom u četiri istovjetna primjerka.

Dna:

1. pun. tužitelja

2. pun. tuženika

3. u spis