Republika Hrvatska

Općinski sud u Pazinu

Stalna služba u Poreču-Parenzo

Turistička ulica 2

52440 Poreč-Parenzo

Poslovni broj: R1-160/2021-51

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Poreču-Parenzo po sucu tog suda Alenu Barbiću kao sucu pojedincu u izvanparničnom predmetu predlagatelja CS, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupanog p.p. mr.sc. Sonji Bulić, odvjetnici u Puli-Pola, protiv predloženika: 1. VLADA POROPATA, OIB [osobni identifikacijski broj], iz Funtane-Fontane, Coki 84 i 2. SILVE SS, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupanih p.p. Ivu Pranjiću i dr., odvjetnicima u Poreču - Parenzo, radi osnivanja nužnog prolaza, nakon provedenog postupka

r i j e š i o  j e

I Sastavni dio ovog rješenja je situacijski nacrt, osnivanje nužnog prolaza, izrađen u siječnju 2026. od mr.sc. TS, dipl.ing.geod.

(str. 188. spisa, dalje: nacrt).

II Osniva se nužni prolaz, kao služnost staze, u korist k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], kao povlasne, preko dijela k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koji je u nacrtu označen crvenom bojom, kao poslužne.

III Obvezuje se predlagatelj platiti predloženicima novčanu naknadu u iznosu od 14.850,00 eur, u roku od 90 dana.

IV Uvjet za osnivanje nužnog prolaza iz t. I i II je isplata novčane naknade iz t. III.

V Ovlašćuje se predlagatelj da na temelju ovog rješenja i dokaza o isplati novčane naknade iz t. III ishodi upis nužnog prolaza iz t. I i II u zemljišnim knjigama.

Obrazloženje

1. U prijedlogu podnesenom 10. lipnja 2021. predlagatelj tvrdi da je vlasnik nekretnine k. č. [katastarska čestica] u naravi dvorište, stambena zgrada, kortina, ukupne površine 201 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Predlagatelj da je suvlasnik nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica] upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Predloženici IS i SS da su suvlasnici nekretnine označene kao k. č. [katastarska čestica], upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], svaki u ½ dijela. Do nekretnine k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u vlasništvu predlagatelja, u naravi stambena zgrada i dvorište, da nema nikakve putne veze s javnim putom, odnosno da nema prikladne putne veze s javnim putom, imajući u vidu činjenicu da je ulaz u kuću smješten s južne strane. Jedina prikladna putna veza s javnim putom na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] da je preko k. č. [katastarska čestica] (koje da je predlagatelj suvlasnik), pa preko k. č. [katastarska čestica] koja da je u suvlasništvu predloženika do k. č. [katastarska čestica] u vlasništvu predlagatelja. Iz navedenog da je razvidno da predlagatelj nema prikladne putne veze s javnim putom, iako da ima potrebu svakodnevno pristupati svojoj nekretnini pješice, obzirom da u istoj živi sa obitelji. Predlagatelj smatra kako je korist od otvaranja nužnoga prolaza za gospodarenje njegovom nekretninom veća od štete koja bi nastala na poslužnoj nekretnini k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], obzirom da traži samo pravo prolaza pješice preko iste. Na taj način da bi osnivanjem nužnog prolaza poslužna nekretnina bila minimalno opterećena. Slijedom navedenog, predlagatelj predlaže da sud donese rješenje kojim se osniva nužni prolaz staze (puta radi prolaska pješice) na teret nekretnine označene kao k. č. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u suvlasništvu predloženika IS i ZS, svaki u ½ dijela, a u korist nekretnine k. č. [katastarska čestica] upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], na način da se povlasnoj nekretnini pristupa s k.č . 1089/1 k. o. [katastarska općina], preko k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] uz sjeverozapadnu i jugozapadnu među te nekretnine, kako je to prikazano na skici mjerničnog vještaka, koja je sastavni dio rješenja u širini od jedan i po metar i nalaganje Zemljišnoknjižnom odjelu Poreč-Parenzo da u zemljišnoj knjizi, po pravomoćnosti ovog rješenja, izvrši upis osnivanja nužnog prolaza kako je to navedeno, s tim da predlagatelj pridržava pravo preciziranja nakon provedenog mjerničnog vještačenja. Predlagatelj naglašava da k. č. br. [katastarska čestica] nije predmet zahtjeva za osnivanje nužnog prolaza.

2. Predloženici u odgovoru na prijedlog priznaju da je predlagatelj vlasnik k. č. br. [katastarska čestica], u naravi dvorišta, stambene zgrade, kortine, ukupne površine 201 m2, upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], da je predlagatelj suvlasnik k. č. br. [katastarska čestica] upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kao i da su predloženici suvlasnici k. č. br. [katastarska čestica], upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], svaki u ½ dijela. Poriče se navod predlagatelja da do nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina] nema nikakve putne veze s javnim putom na k. č. br. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina], odnosno da nema prikladne putne veze s javnim putom. Stoga da je netočan navod predlagatelja da bi jedina prikladna putna veza s javnim putom bila preko k. č. br. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina], pa preko nekretnine predloženika k. č. br. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina]. Naime, predlagatelj da doslovno prolazi predloženicima dvorištem ispred kuće i kućnoga praga te da oni zbog toga ne mogu potpuno ograditi dvorište oko kuće, pa zbog toga njihova nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina] da ima smanjenu tržišnu vrijednost, jer da je trenutno opterećena pravom treće osobe, kojim da se pravom u znatnom dijelu ograničava sadržaj prava vlasništva i posjed nekretnine predloženika, premda da predlagatelj ima pristup svojoj nekretnini s javnog puta. Prema tome, pogrešno da predlagatelj drži da je korist od otvaranja nužnog prolaza za gospodarenje njegovom nekretninom veća od štete koja bi nastala na poslužnoj nekretnini predloženika k. č. br. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina], ali i na k. č. br. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina], bez obzira što predlagatelj traži pravo prolaza pješice. U tu svrhu predloženici predlažu po potrebi izvođenje dokaza putem vještaka gospodarske struke na okolnost umanjenja tržišne vrijednosti nekretnine predlagatelja. Nadalje, iz prijedloga da je razvidno da predlagatelj CS traži osnivanje nužnog prolaza staze – prolaza pješice, na teret nekretnine predloženika, a u korist svoje nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina], ali i preko k. č. br. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina], koja da je u suvlasništvu stranaka, ali i trećih osoba. Naime, analognom primjenom odredaba Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima o stvarnim služnostima, koje da se primjenjuju i u pitanju nužnoga prolaza, služnosti da se smatraju nedjeljivim pravom, pa da pojedini suvlasnik ne može osnivati služnosti na svom odgovarajućem suvlasničkom dijelu, pa da je slijedom toga nedjeljiva i obveza odnosno teret osnivanja služnosti – nužnog prolaza (članak 186. u svezi sa člankom 191. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). Iz zahtjeva predlagatelja da proizlazi da predlagatelj zahtijeva osnivanje nužnog prolaza i preko k. č. br. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina], koja da je u suvlasništvu predloženika i trećih osoba, pa da se s tim u vezi iz naprijed rečenih razloga ukazuje na problem aktivne odnosno pasivne legitimacije stranaka u ovom postupku. Slijedom izloženih razloga, predloženici se protive zahtjevu predlagatelja i predlažu odbiti prijedlog za osnivanje nužnog prolaza staze – puta radi prolaska pješice, u korist povlasne nekretnine predlagatelja k. č. br. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina], na teret nekretnine predloženika k. č. br. [katastarska čestica] ( u petitu pogrešno k. č. br. [katastarska čestica] ) u k. o. [katastarska općina] i preko k. č. br. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina].

3. Prema čl. 224. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dalje: ZV) nužni prolaz preko nekretnine kao poslužne osnovat će svojom odlukom sud na zahtjev vlasnika druge nekretnine, ako do nje nema nikakve ili nema prikladne putne veze s javnim putem i ako je korist od otvaranja nužnog prolaza za gospodarenje tom nekretninom veća od štete na poslužnoj nekretnini, a uz obvezu vlasnika nekretnine u čiju se korist nužni prolaz osniva da plati punu naknadu vlasniku poslužne nekretnine. Prema st. 2. istog članka nužni prolaz ne može sud osnovati preko nekretnina glede kojih se tome protive javni interesi, kroz zgrade, kroz ograđena kućna dvorišta, kroz ograđena uzgajališta divljači; a kroz ograđene vrtove i vinograde može osnovati nužni prolaz samo ako za to postoji osobito jak razlog. U slučaju osnivanja zatraženog nužnog prolaza, predloženici traže da im se isplati naknada propisana ZV-om.

4. U dokaznom postupku je izvršen uvid u: izvatke iz BZP-a (5-10) i izvod iz katastarskog plana (11). Provedeno je vještačenje po vještaku mjernične struke i procjenitelju nekretnina.

5. Uvidom u izvatke iz BZP-a utvrđeno je da je predlagatelj uknjižen kao vlasnik k. č. br. [katastarska čestica], označene kao Kortina, dvorišta, stambena zgrada, kortina, s površinom od 201 m2, iz z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Predlagatelj je uknjižen kao suvlasnik k. č. br. [katastarska čestica], označene kao Funtana, dvorište, s površinom od 210 m2, iz z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Predloženici su uknjiženi kao suvlasnici k. č. br. [katastarska čestica], označene kao Kortina, gosp. zgrada, dvorišta, iz z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], svaki u ½ dijela. K. č. br. [katastarska čestica], označena kao Funtana, cesta, iz z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], uknjižena je kao vlasništvo Općine Funtana – Fontana.

Među strankama je nesporno da je k. č. br. [katastarska čestica] javni put, da su suvlasnici k. č. br. [katastarska čestica] predlagatelj i treće osobe, da su predloženici, svaki u ½ dijela, suvlasnici k. č. br. [katastarska čestica], te da je predlagatelj vlasnik k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

Nesporno je da se k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nalaze unutar granica građevinskog područja Općine Funtana.

Nesporno je da je položaj navedenih nekretnina prikazan na skici od 07. listopada 2022. (94).

Vještačenjem je utvrđeno, u bitnom, da je k. č. br. [katastarska čestica] u naravi manjim dijelom parkiralište ispred k. č. br. [katastarska čestica], a da u preostaloj površini predstavlja ograđena dvorišta. K. č. br. [katastarska čestica] je u naravi dvorište iza kuće na k. č. br. [katastarska čestica] na koju se pristupa preko k. č. br. [katastarska čestica] i ulice, a na dvorištu je uz kuću izgrađena dogradnja stepeništa i terase. K. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] je u naravi stambena zgrada katnosti P+1+Pk sa četiri stambene jedinice, parkiralište na prednjoj strani i dvorište na stražnjoj strani. Prizemne stambene jedinice imaju ulaz sa prednje strane – parkirališta, a stambene jedinice na katu imaju ulaz sa stražnje strane – dvorišta. Dvije stambene jedinice u prizemlju koje imaju ulaz i koji graniči sa k. č. br. [katastarska čestica] preko parkirališta imaju direktan pristup s javnim putem k. č. br. [katastarska čestica], a dvije stambene jedinice na katu koje imaju ulaz iz dvorišta sa stražnje strane zgrade nemaju neposredan pristup s javnim putem, jer iste ne graniče direktno s javnim putem. Najprikladnija putna veza za prolaz pješice za k. č. br. [katastarska čestica] i stambene jedinice na katu je preko k. č. br. [katastarska čestica]. Na terenu je vidljiv pješački prolaz preko k. č. br. [katastarska čestica] uz ogradni zid prema k. č. br. [katastarska čestica], pa potom uz suhozid prema k. č. br. [katastarska čestica] do prolaza na međi k. č. br. [katastarska čestica]. Na terenu postoji prikladna putna veza za prolaz pješice za k. č. br. [katastarska čestica] i stambene jedinice na katu preko k. č. br. [katastarska čestica] do k. č. br. [katastarska čestica]. Najprikladnija putna veza (za prolaz pješice) sa javnog puta k. č. br. [katastarska čestica] do k. č. br. [katastarska čestica] je od k. č. br. [katastarska čestica], uz betonski ogradni zid sa željeznom ogradom prema k. č. br. [katastarska čestica] i potom uz suhozid k. č. br. [katastarska čestica] do otvora na međi k. č. br. [katastarska čestica], pri čemu bi širina prolaza trebala biti minimalno 1,30 m, ukupna dužina prolaza 27 m i površine prolaza 35,10 m2. Kako ne postoji direktan pristup preko k. č. br. [katastarska čestica] sa stražnje stambene jedinice osim preko dvorišta na k. č. br. [katastarska čestica], korist otvaranja prolaza pješice je veća za k. č. br. [katastarska čestica] od štete na k. č. br. [katastarska čestica] (time se osigurava mogućnost gospodarenja k. č. br. [katastarska čestica] u smislu turističkog iznajmljivanja, pri čemu je sama korist za ovu k.č.br. veća, a vrijednost k. č. br. [katastarska čestica] će se smanji ti za pravo prolaza). Prometna vrijednost k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja ima površinu od 106 m2 je 58.300,00 eur. Ako se preko k. č. br. [katastarska čestica] osnuje nužni prolaz (za prolaz pješice) u navedenoj površini za korist k. č. br. [katastarska čestica], prometna vrijednost k. č. br. [katastarska čestica] će se smanjiti za 10.890,00 eur.

Predlagatelj nije imao primjedbi na nalaz i mišljenje vještaka.

Predloženici, vezano za nalaz i mišljenje vještaka, ističu, u bitnom, da sudski vještak u svom nalazu i mišljenju nije dao jasan i potpun odgovor na postavljena pitanja u okviru danog naloga, već da se upustio u ocjenjivanje unutarnje organizacije nekretnine i načina korištenja pojedinih stambenih jedinica, čime da je prekoračio granice zadatka određenog od strane suda. Iz samog nalaza da proizlazi da k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ima pristup javnoj prometnici preko k. č. br. [katastarska čestica] (u suvlasništvu predlagatelja) do javnog puta na k. č. br. [katastarska čestica]. Time da je jasno i nedvojbeno utvrđeno postojanje putne veze s javnim putem, zbog čega da nisu ispunjene zakonske pretpostavke za osnivanje nužnog prolaza. Osim toga, predmetna nekretnina da nije etažirana, već da je u vlasništvu predlagatelja kao jedna uporabna cjelina. Činjenica da je predlagatelj postojeću obiteljsku kuću u nizu prenamijenio u 4 zasebne stambene jedinice (apartmane za turističko iznajmljivanje), a da pritom nije osigurao unutarnju komunikaciju (hodnik, stepenište ili drugi odgovarajući pristup) između pojedinih dijelova zgrade, da ne može i ne smije biti na teret susjedne nekretnine. Naime, pravo na nužni prolaz da nije institut kojim bi se otklanjale neadekvatne unutarnje organizacije nekretnine, posljedice legalizacije te pogodovalo gospodarskom iskorištavanju pojedine nekretnine.

Vještak je izvršio vještačenje u skladu s naloženim mu vještačenjem, a koje je određeno sukladno čl. 224. ZV-a. Vještak se u svom nalazu i mišljenju, suprotno tvrdnji predloženika, na jasan i potpun način očitovao na postavljena mu pitanja. Pritom se očitovao i da li postoji direktna putna veza do stambenih jedinica na katu zgrade na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i koja je najprikladnija putna veza do tih stambenih jedinica, čime nije prekoračio granice danog mu naloga. Sud nalaz i mišljenje vještaka ocjenjuje temeljitim, nepristranim i stručnim. Zbog navedenih razloga sud prihvaća nalaz i mišljenje vještaka.

S obzirom da do stambenih jedinica na katu zgrade na k. č. br. [katastarska čestica] nema direktne putne veze s javnim putem, da je najprikladnija putna veza do tih stambenih jedinica ona preko k. č. br. [katastarska čestica], pa preko dijela k. č. br. [katastarska čestica], koji je na situacijskom nacrtu – osnivanje nužnog prolaza (dalje: nacrt) označen crvenom bojom, te da je korist od otvaranja nužnog prolaza za gospodarenje k. č. br. [katastarska čestica] veća od štete na k. č. br. [katastarska čestica], to je ispunjena pretpostavka iz čl. 224. st. 1. ZV-a, da se preko navedenog dijela k. č. br. [katastarska čestica], kao poslužne, osnuje nužni prolaz, kao služnost staze, za korist k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], kao povlasne. Pritom je irelevantno to što navedena zgrada nije etažirana i što je u cijelosti u vlasništvu predlagatelja, na što se predloženici pozivaju.

Prema čl. 224. st. 4. ZV-a sud će svojom odlukom kojom osniva nužni prolaz odrediti obvezu vlasnika nekretnine u čiju se korist osniva taj prolaz da vlasniku poslužne nekretnine plati punu novčanu naknadu za sve što će on trpjeti i biti oštećen, koja ne može biti manja od one na koju bi on imao pravo da se u interesu Republike Hrvatske provodi izvlaštenje, te će osnutak nužnog prolaza uvjetovati potpunom isplatom te naknade, ako se stranke glede naknade nisu drukčije sporazumjele.

Kako će se osnivanjem nužnog prolaza preko k. č. br. [katastarska čestica], površinom koja je u nacrtu označena crvenom bojom, prometna vrijednost ove nekretnine smanjiti za 10.890,00 eur, to taj novčani iznos predstavlja ono što će vlasnik te nekretnine zbog toga trpjeti i biti oštećen.

Međutim, kao što je citiranim čl. 224. st. 4. ZV-a propisano, naknada za ono što će vlasnik poslužne nekretnine zbog osnivanja nužnog prolaza trpjeti i biti oštećen ne može biti manja od one na koju bi on imao pravo da se u interesu Republike Hrvatske provodi izvlaštenje.

Prema čl. 11. st. 1. Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade za izvlaštenu nekretninu vlasniku pripada novčana naknada u visini tržišne vrijednosti nekretnine.

Kako je prometna vrijednost k. č. br. [katastarska čestica], koja ima površinu od 106 m2, 58.300,00 eur, to je prometna vrijednost dijela ove nekretnine koji je na nacrtu označen crvenom bojom (koji dio ima površinu od 27 m2) 14.850,00 eur.

Shodno tome, naknada vlasniku poslužne nekretnine ne može biti manja od ovog iznosa, te je to iznos koji je predlagatelj obvezan platiti predloženicima.

5. Slijedom svega iznijetog, odlučeno je kao u dispozitivu ovog rješenja.

U Poreču-Parenzo, 04. ožujka 2026.

S u d a c:

Alen Barbić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana dostave istog. Žalba se podnosi putem ovog suda, u tri primjerka, a o žalbi odlučuje nadležni županijski sud, kao drugostupanjski sud.

DNA:

1. predlagatelju p.p.,

2. predloženicima p.p.

S u d a c: