Republika Hrvatska

Županijski sud u Varaždinu

Stalna služba u Koprivnici

Koprivnica, Hrvatske državnosti 5

Poslovni broj: Gž Zk-121/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Županijski sud u Varaždinu, Stalna služba u Koprivnici, kao sud drugog stupnja, po sutkinji Vesni Rep, kao sutkinji pojedinki, u zemljišnoknjižnom predmetu predlagatelja JČ, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], protiv protustranke Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, koju zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Sisku, radi uknjižbe prava zakupa, odlučujući o žalbi protustranke protiv rješenja Općinskog suda u Kutini, Stalne službe u Novskoj, Zemljišnoknjižni odjel poslovni broj Z-2778/2025 od 30. srpnja 2025., 4. ožujka 2026.,

r i j e š i o  j e

Žalba protustranke odbija se kao neosnovana te se potvrđuje rješenje Općinskog suda u Kutini, Stalne službe u Novskoj, Zemljišnoknjižni odjel poslovni broj Z-2778/2025 od 30. srpnja 2025. i nalaže brisanje zabilježbe žalbe upisane rješenjem broj Z- 4409/2025-12 od 12. rujna 2025.

Obrazloženje

1. Prvostupanjski sud donio je rješenje čija izreka glasi:

„I Odbija se prigovor protustranke Republike Hrvatske i potvrđuje rješenje ovlaštenog zemljišnoknjižnog referenta broj Z-2346/2025. od 28. travnja 2025.

II Određuje se upis zabilježbe odbijenog prigovora u zk. ul. [broj ZK uloška], zk. ul. [broj ZK uloška], zk. ul. [broj ZK uloška], zk. ul. [broj ZK uloška], zk. ul. [broj ZK uloška], zk. ul. [broj ZK uloška], zk. ul. [broj ZK uloška], zk. ul. [broj ZK uloška], zk. ul. [broj ZK uloška], zk. ul. [broj ZK uloška], zk. ul. [broj ZK uloška], zk. ul. [broj ZK uloška], zk. ul. [broj ZK uloška], zk. ul. [broj ZK uloška], zk. ul. [broj ZK uloška] i zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. III Nalaže se zemljišnoknjižnom odjelu ovog suda da provede upis iz stavka II ovog rješenja.“

2. Protiv navedenog rješenja pravovremenu, potpunu i dopuštenu žalbu podnijela je protustranka 14. kolovoza 2025. zbog svih žalbenih razloga iz članka 353. stavak 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/1991., 91/1992., 112/1999., 129/2000., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007. -Odluka USRH, 84/2008., 96/2008.- Odluka USRH, 123/2008.-ispravak, 57/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022., 114/2022. i 155/2023.; dalje: ZPP), koji se na odgovarajući način primjenjuje i u zemljišnoknjižnim postupcima temeljem članka 99. stavak 2. Zakona o zemljišnim knjigama („Narodne novine“ broj 63/2019., 128/2022. i 127/2024.; dalje: ZZK), te predlaže da drugostupanjski sud preinači pobijano rješenje i dopusti zahtijevani upis te odredi brisanje zabilježbe odbijenog prijedloga.

3. Odgovor na žalbu nije dan.

4. Žalba nije osnovana.

5. Po prijedlogu predlagatelja ovlašteni zemljišnoknjižni referent je donio rješenje broj Z-2346/2025 od 28. travnja 2025. kojim je na temelju Ugovora o zakupu poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske na području Općine Jasenovac, Klasa: 320-03/25-01/07, Urbroj: 2176-11-02-25-02 potvrđenog pod poslovnim brojem Ov-1836/2025, s mišljenjem Županijskog državnog odvjetništva u Sisku od 9. travnja 2025. broj M-DO-49/2025-7 od 16. travnja 2025., Zapisnika o uvođenju u posjed poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske na području Općine Jasenovac Klasa: 320-02/25-01/01, Urbroj: 2176-11-25-03-01-08 od 17. travnja 2025. i članka 166. stavak 1. ZZK-a dopustio u određenim zemljišnoknjižnim ulošcima uknjižbu prava zakupa poljoprivredno zemljišta na rok od 25 godina za korist JČ, dok je upis odbio za nekretnine iz zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. U navedenim zk. ulošcima odbijen je prijedlog predlagatelja za upis zabilježbe Ugovora o zakupu s pozivom na članak 117. stavak 1. ZZK-a i članak 24. stavak 1. ZZK-a jer da se u teretovnicu mogu upisati stvarna prava kojima je opterećeno zemljišnoknjižno tijelo ili idealni dio nekog suvlasnika, kao i prava stečena na ovim pravima, pravo nadzakupa, prvokupa, najma i zakupa. Pregledom zemljišnoknjižnih uložaka utvrđeno je kako su čestice za koje se prijedlog odbija u vlasništvu Republike Hrvatske uknjižene u površini većoj od površine zakupa, a kako to proizlazi iz Ugovora o zakupu. Kako je u zemljišnoj knjizi površina odbijenih čestica veća od površine dogovorene Ugovorom o zakupu, to da se zakup nije mogao dopustiti na dijelu čestica kako su one navedene u Ugovoru o zakupu.

5.1. Protustranka je u svom prigovoru navela da iz članka 24. stavak 1. ZZK-a ne proizlazi da se u teretovnicu upisuju stvarna prava kojima je opterećeno cijelo zemljišnoknjižno tijelo, zbog čega da nema zapreke da se provede uknjižba na dijelu katastarske čestice. Prema članku 109. stavak 1. ZZK-a, kojim je propisan sadržaj prijedloga za upis, da je navedeno, između ostalog, da on treba sadržavati broj zemljišnoknjižnog uloška, ime katastarske općine i oznaku čestica upisanih u zemljišnoknjižni uložak u kojem bi se upis trebao provesti, a što navedeni prijedlog sadrži. Isto tako, da prvostupanjski sud nije vodio računa o svrsi zabilježbe koja je propisana u članku 34. stavak 4. ZZK-a i prema kojoj je ista definirana kao upis kojim se čini vidljivim mjerodavna okolnost za koje je zakonom određeno da ih se može zabilježiti u zemljišnim knjigama. Svrha zemljišnoknjižnih zabilježbi da proizlazi iz članka 44. ZZK-a i sastoji se u tome da se trećim osobama učine vidljivim osobni odnosi, osobito ograničenja glede upravljanja imovinom, kao i drugi odnosi i činjenice određene zakonom, s učinkom da se nitko ne može pozivati na to da za njih nije znao niti morao znati, te kako bi se ostvarili pravni učinci koje zabilježba proizvodi prema odredbama ovog ili drugih zakona. Pozvala se na članak 31. stavak 11. i 13. Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Narodne novine“ broj 20/2018., 115/2018., 98/2019. i 57/2022.; dalje: ZPZ) kojim je propisano da predmet javnog natječaja mogu biti pojedinačne katastarske čestice i/ili proizvodno-tehnološke cjeline. Iznimno od stavka 12. ovog članka, proizvodno-tehnološka cjelina iz stavka 11. ovog članka može biti i dio katastarske čestice poljoprivrednog zemljišta ako se odnosi na površinu koju je koristio dosadašnji posjednik ili ako je dio čestice izdvojen iz šumsko-gospodarske osnove, pri čemu su prije donošenja odluke o raspisivanju javnog natječaja za zakup jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb, dužni provesti parcelaciju ili izraditi geodetsku skicu/podlogu iz koje je vidljiv položaj proizvodno-tehnološke cjeline u odnosu na cijelu katastarsku česticu. Kako je geodetska skica proizvodno- tehnološke cjeline sastavni dio Ugovora o zakupu te je iz nje vidljiv položaj proizvodno- tehnološke cjeline, to da nije bilo prepreke upisu.

5.2. Odlučujući o prigovoru donijeto je pobijano rješenje u kojem se citira članak 24. stavak 1. ZZK-a, te članak 19. stavak 1. i 2. ZZK-a kojim je propisano da se u zemljišnoknjižni uložak upisuje samo jedno zemljišnoknjižno tijelo, te da se zemljišnoknjižno tijelo može sastojati od jedne ili više katastarskih čestica koje se nalaze u istoj katastarskoj općini.

5.3. Navodi se kako je uvidom u zemljišnu knjigu utvrđeno da je u spornim zk. ulošcima, u odnosu na koje je odbijen prijedlog za uknjižbu prava zakupa, upisan veći broj katastarskih čestica od broja katastarskih čestica u odnosu na koje se predlaže upis prava zakupa. Dio katastarskih čestica u odnosu na koje se predlaže upis prava zakupa da imaju veću površinu od one na kojoj se predlaže upisati pravo zakupa pa da iz toga proizlazi da se upis prava zakupa predlaže samo na dijelu pojedinih katastarskih čestica. Zbog toga da nije opravdan prigovor protustranke da je katastarska čestica dovoljno određena kada se navede njen broj i zemljišnoknjižni uložak u koji je ista upisana, bez obzira je li ispravno navedena površina katastarske čestice. Ovo stoga što se ne radi o označavanju katastarske čestice, nego o zasnivanju određenog stvarnog prava na određenom zemljišnoknjižnom tijelu. Kako se prema izričitoj zakonskoj odredbi opteretiti može samo cijelo zemljišnoknjižno tijelo, to da se nije mogla dopustiti uknjižba prava zakupa na dijelu zemljišnoknjižnog tijela, odnosno na dijelovima pojedinih katastarskih čestica koje čine određeno zemljišnoknjižno tijelo. Odredbe ZPZ-a da se ne mogu uzeti u obzir jer se odluka o prijedlogu za uknjižbu određuje prema pravilima ZZK-a. Zbog toga je odbijen prigovor protustranke.

6. U svojoj žalbi protustranka iznosi iste razloge kao i u prigovoru. Ponovo ističe da navođenje površine zemljišnoknjižne čestice nije obvezan sadržaj prijedloga za uknjižbu te se poziva na sudske odluke u kojima je izražen takav stav. U odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev-1084/2015-8 od 11. prosinca 2018. da je izražen stav da kada je predmet privatne isprave nekretnina, da je ista dovoljno određena ako je pravilno označena brojem zemljišnoknjižne čestice, brojem zemljišnoknjižnog uloška i katastarskom česticom, bez obzira je li u ispravi točno navedena površina zemljišnoknjižne čestice koja je predmet ugovora. U odluci Županijskog suda u Splitu broj Gž Zk-155/2024-2 od 20. kolovoza 2024. da je izražen stav da je pravilno ovlašten zemljišnoknjižni referent odredio upis unatoč činjenici što je površina nekretnine označena u javnim ispravama veća od površine u zemljišnim knjigama, odnosno ne odgovara površini predmetne nekretnine u zemljišnoj knjizi u kojoj je predmetna nekretnina upisana. Kako površina nekretnine nije obavezan sastojak prijedloga za upis, to da ista ne treba biti navedena u rješenju kojim se određuje upis.

6.1. Po ocjeni ovog suda, prvostupanjski sud je pravilno odbio prigovor protustranke, odnosno pravilno je i potpuno utvrdio činjenično stanje te na isto pravilno primijenio materijalno pravo.

6.2. Nije učinjena niti bitna povreda postupka iz članka 354. stavak 2. točka 11. ZPP- a na koju žalba sadržajno upućuje, jer je odluku moguće ispitati, a nisu počinjene niti druge bitne povrede iz članka 354. stavak 2. točke 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a na koje drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti primjenom članka 365. stavak 2. ZPP- a.

6.3. Člankom 19. stavak 2. ZZK-a propisano je da se zemljišnoknjižno tijelo može sastojati od jedne ili više katastarskih čestica koje se nalaze u istoj katastarskoj općini, a stavkom 3. da će se više katastarskih čestica koje u istoj katastarskoj općini pripadaju istom vlasniku spojiti u jedno zemljišnoknjižno tijelo kad to vlasnik zatraži, ako one nisu različito opterećene i ako glede ograničenja vlasništva nema nikakve razlike ili ako se istodobno sa spajanjem uklone sve prepreke koje smetaju spajanju.

6.4. Člankom 24. stavak 1. ZZK-a propisano je da se u teretovnicu upisuju stvarna prava kojima je opterećeno zemljišnoknjižno tijelo ili idealni dio nekog suvlasnika, kao i prava stečena na ovim pravima, pravo nadzakupa, prvokupa, najma i zakupa te ona ograničenja raspolaganja zemljišnoknjižnim tijelom ili suvlasničkim dijelom kojima je podvrgnut svagdašnji vlasnik opterećenog dobra.

6.5. Člankom 109. stavak 1. ZZK-a propisano je da prijedlog za upis treba sadržavati oznaku zemljišnoknjižnog suda kojemu se prijedlog podnosi, ime i prezime, adresu i osobni identifikacijski broj osobe u čiju se korist treba provesti upis, kao i ime i prezime, adresu i osobni identifikacijski broj osobe protiv koje se upis provodi, i osoba koje će trebati obavijestiti o rješenju, te broj zemljišnoknjižnog uloška, ime katastarske općine i oznaku čestica upisanih u zemljišnoknjižni uložak u kojem bi se upis trebao provesti.

6.6. Člankom 35. stavak 1. ZZK-a propisano je da se u zemljišnu knjigu upisuju samo pravo vlasništva i ostala stvarna prava na zemljištima, zatim pravo nadzakupa, prvokupa, najma, zakupa, kao i koncesije te ostala prava na zemljištima za koja je to posebnim zakonom dopušteno, dok je člankom 43. stavak 1. istog Zakona propisano da će se upis prava nadzakupa, prvokupa, najma, zakupa i koncesije dopustiti samo kad je ispravom dokazano i postojanje prava i volja stranaka da se to pravo upiše.

6.7. Dakle, kako to proizlazi iz prijedloga za upis i Ugovora o zakupu, predmet upisa je uknjižba prava zakupa sukladno člancima 24. stavak 1., 35. stavak 1. i 43. stavak 1. ZZK-a, a ne zabilježba Ugovora o zakupu, na što protustranka upućuje kada se poziva na svrhu zabilježbe.

6.8. Pravilno je prvostupanjski sud odbio žalbu protustranke jer kada se ugovorom o zakupu daje u zakup dio zemljišnoknjižne čestice koji je manje površine od površine čestice koja je upisana u zemljišnu knjigu, a što je slučaj u ovom predmetu, nije dopušten upis uknjižbe prava zakupa u smislu članka 24. stavak 1. ZZK-a jer predmet Ugovora o zakupu nije cijela čestica ili njezin suvlasnički dio.

6.9. Točno je da prijedlog za upis ne treba sadržavati i površinu čestice, međutim to je nebitno u konkretnom slučaju, jer prigovor protustranke nije odbijen iz tog razloga, a niti je ovlašteni zemljišnoknjižni referent odbio upis iz tog razloga.

7. Zbog toga je ovaj sud odbio žalbu protustranke te potvrdio pobijano rješenje i naložio brisanje zabilježbe žalbe primjenom članka 149. stavak 3. ZZK-a.

Koprivnica, 4. ožujka 2026.

Sutkinja

Vesna Rep