REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-11168/2019-73.

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu tog suda Ivanu Matančeviću, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja IC, OIB: [osobni identifikacijski broj], Kaiser Friedrich Ring 53, 40547 Düsseldorf, SR Njemačka, kojeg zastupa punomoćnica Jadranka Miladin-Slaviček, odvjetnica iz Zagreba, protiv I-tuženice ŽC, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], i II-tuženika PC, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], koje zastupa punomoćnica Zorana Živković, odvjetnica iz Zagreba, radi isplate, nakon održane javne glavne rasprave zaključene dana 21. siječnja 2025. u prisutnosti punomoćnice tužitelja i zamjenice punomoćnice tuženika, dana 2. ožujka 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženicima ŽC, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa] i PC, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], da tužitelju IC OIB: [osobni identifikacijski broj], Kaiser Friedrich Ring 53, 40547 Düsseldorf, SR Njemačka, solidarno isplate iznos od 17.519,41 EUR sa zateznim kamatama od 31. srpnja 2019. do isplate po stopi koja se do 31. prosinca 2022. određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje se, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženicima da tužitelju solidarno nadoknade parnični trošak u iznosu od 6.417,63 EUR sa zateznim kamatama po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a koje teku od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate, sve u roku od 15 dana.

III. Odbija se tužbeni zahtjev u dijelu u kojem tužitelj traži da mu tuženici solidarno isplate iznos od 30.563,59 EUR sa zateznim kamatama od 23. srpnja 2019. do isplate, u dijelu u kojem tužitelj traži zatezne kamate na dosuđeni iznos od 17.519,41 EUR za razdoblje od 23. srpnja 2019. do 31. srpnja 2019. te u dijelu u kojem traži naknadu parničnog troška preko dosuđenog iznosa.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da su tuženici suvlasnici peterosobnog stana ukupne površine 147 čm, na drugom katu, upisan kao etažno vlasništvo E-9 koji je posebni dio kuće u [adresa], površine 550 m2 (153 čhv) koja je sagrađena na k. č. br. [katastarska čestica], a upisana je u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Tužitelj dalje navodi da se kao zaštićeni najmoprimac nalazi u posjedu navedenog stana temeljem Ugovora o najmu stana Klasa: 370-01/99-01/1862 koji je 26. rujna 1999. sklopljen s Gradom Zagrebom, da je u popravke i adaptaciju navedenog stana uložio oko 99.000,00 EUR i to za zamjenu dotrajalih prozora, uvođenje centralnog grijanja, kompletnu rekonstrukciju wc-a i kupaonice te rekonstrukciju hodnika, kuhinje i pomoćne prostorije. Tužitelj traži da mu tuženici kao vlasnici predmetnog stana nadoknade njegova ulaganja, a prema konačno postavljenom tužbenom zahtjevu, traži isplatu iznosa od 48.083,00 EUR sa zateznim kamatama od 23. srpnja 2019. pa do isplate, kao i naknadu parničnog troška sa zateznim kamatama od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate.

2. Tuženici u odgovoru na tužbu u cijelosti osporavaju navode iz tužbe, ističu da je u tijeku postupak u kojem se tužitelju osporava status zaštićenog najmoprimca, osporavaju tužbene navode vezano za popravke i adaptaciju predmetnog stana, osporavaju da bi tužitelj vršio bilo kakve popravke ili adaptacije i da se radi o nužnim i korisnim troškovima kojima se povećala vrijednost nekretnine, navode da su radovi izvedeni prije ili tijekom 2004. do sada već amortizirani, smatraju da je predmetna tužba preuranjena, a pri tome se pozivaju na odredbu čl. 164. st. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima prema kojem pošteni posjednik ima pravo zahtijevati naknadu nužnih i korisnih troškova tek kada vlasnik stvari u sudskom postupku zahtijeva predaju stvari. Također, navode da su radovi u stanu izvedeni prije nego što su tuženici postali suvlasnici predmetne nekretnine, dakle, da su izvršeni bez njihova znanja i odobrenja. Slijedom svega navedenog, predlažu odbiti tužbeni zahtjev kao neosnovan te traže da im tužitelj nadoknadi prouzročene parnične troškove.

3. Tužitelj je u tužbi predložio i određivanje privremene mjere kojom će se tuženicima zabraniti otuđenje predmetne nekretnine te izvođenje bilo kakvih radova, adaptacija i rekonstrukcija u stanu kojima bi se izmijenilo sadašnje stanje, sve do okončanja ovog postupka. Navedena privremena mjera određena je rješenjem Županijskog suda u Slavonskom Brodu, Stalna služba u Požegi, a ukinuta je rješenjem ovog suda broj Ovr-4194/2019-3 od 23. kolovoza 2023.

4. Tijekom postupka izveden je dokaz uvidom u dostavljene isprave, obavljen je uviđaj na licu mjesta, provedeno je građevinsko vještačenje te je saslušana svjedokinja ICE. Budući da tužitelj nije pristupio na ročište za glavnu raspravu na kojem je trebao biti izveden dokaz njegovim saslušanjem, a prije zaključenja glavne rasprave izjavio je da su izvedeni svi dokazi koje je predložio, smatra se da je odustao od ranije predloženog saslušanja stranaka. Sud nije prihvatio dokaze koje su stranke predložile nakon zaključenja prethodnog postupka pa tako nije prihvaćen dokazni prijedlog tuženika da se kao svjedoci saslušaju ZC i ĐC.

5. Cijeneći svaki dokaz zasebno i sve dokaze zajedno u skladu sa čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25; dalje ZPP) na temelju rezultata cjelokupnog postupka, sud je ocijenio da je konačno postavljeni tužbeni zahtjev djelomično osnovan.

6. Predmet spora je naknada troškova ulaganja u nekretninu u vlasništvu tuženika. Nije sporno da su tuženici vlasnici predmetnog stana i da je tužitelj kao zaštićeni najmoprimac koristio stan sve do 30. siječnja 2020. kada je isti dobrovoljno predan u posjed tuženicima. Isto tako, nije sporno da je nakon toga stan u cijelosti ponovno adaptiran.

7. Među strankama je sporno je li tužitelj adaptirao stan i koji su sve radovi pritom izvedeni, kolika je vrijednost tih ulaganja te radi li se o nužnim, odnosno korisnim ulaganjima.

8. Budući da je tužitelj predmetni stan koristio temeljem Ugovora o najmu stana Klasa: 370-01/99-01/1862 od 26. rujna 1999., tužitelj je bio pošteni posjednik. Tuženici nisu dokazali da je navedeni ugovor raskinut ili stavljen van snage prije nego što im je predan u posjed 30. siječnja 2020.

9. Sukladno odredbi čl. 164. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14 i 52/25) pošteni posjednik može tražiti naknadu za nužne i korisne troškove koje je imao.

10. Iz iskaza svjedokinje ICE, tužiteljeve supruge, proizlazi da da je u predmetni stan doselila negdje 1995. godine, da je tužitelj u stanu živio i ranije s bakom i djedom, da je stan bio u jako lošem stanju, da su cijevi bile trule, da je curila voda i u tom stanu i u stanu ispod, da su zbog toga grede bile trule, da su popucale pločice, da su i zidovi bili truli te da su instalacije struje i plina bile u lošem stanju, isto kao i prozori. Nadalje, iskazala je da su ona i suprug u periodu od 1995. do 2004. u više faza adaptirali stan i to kupaonicu i hodnik, da su promijenili instalacije, napravili novi zid između kupaonice i hodnika, da je napravljena i nova armirana deka ispod kupaonice i hodnika, da su u potpunosti adaptirali wc, da su napravili centralno grijanje u cijelom stanu, da su adaptirali kuhinju, uredili ostavu, napravili novi zid između kuhinje i sobice te da su promijenili većinu prozora, tako da su ostala samo dva stara prozora. Također, iskazala je da su za postupak radi povrata stana bivšim vlasnicima saznali nakon što su već adaptirali stan, da je ukupni trošak svih radova u stanu bio oko 100.000,00 EUR, da su svi računi sačuvani i priloženi uz tužbu, da je suprug sve fotografirao, da je on dogovarao i plaćao sve radove, da su svi izvedeni radovi bili nužni kako bi se u stanu moglo živjeti te da joj nije poznato da bi suprug tražio od bilo koga dozvolu ili suglasnost za adaptaciju.

11. Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina Goran Korica, mag.ing.aedif. (Desidia d.o.o.) u svom je nalazu na temelju analize dostavljenih isprava utvrdio da su u predmetnom stanu na drugom katu zgrade u [adresa], izvedeni radovi zamjene prozora, ugradnje sustava etažnog grijanje i razni građevinsko-obrtnički radovi prema specifikaciji u analizi u procijenjenoj vrijednosti od 154.128,65 HRK u periodu od 1995. do 2005. godine, a svi su bili potrebni, odnosno nužni za korištenje ili održavanje stana. Vještak je uzeo u obzir i amortizaciju tih ulaganja te je u konačnici utvrdio da amortizirana vrijednost izvedenih radova i materijala iznosi 103.000,00 HRK. Procjenu vrijednosti ulaganja vještak je izračunao na temelju radova za koje je moguće utvrditi da su izvedeni prema dokumentaciji u spisu, a iste je specificirao po grupama te je njihovu vrijednost linearno umanjio za protek vremena sukladno prilogu 15. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina ("Narodne novine" broj: 150/15) te je tako utvrdio amortiziranu vrijednost koja je među vremenski izjednačena uz pomoć godišnjih potrošačkih cijena Državnog zavoda za statistiku Republike Hrvatske. Vještak pri tome nije analizirao radove za koje nisu priloženi računi ili druga dokumentacija jer bez toga nije moguće odrediti vrstu, kvalitetu i količinu materijala i radova pa niti njihovu vrijednost, a za neke od dostavljenih uplatnica utvrdio je da se ne odnose na predmetni stan te iste stoga nije uzeo u obzir.

12. U očitovanju i dopuni nalaza i mišljenja vještak je priznao trošak radova navedenih u ponudi Gap-element d.o.o. od 28. lipnja 2000. te je njihovu vrijednost procijenio na iznos od 22.717,32 HRK. Budući da je nakon izrade nalaza i mišljenja (listopad 2021.) Državni zavod za statistiku izdano nove indekse aktualiziranih potrošačkih cijena, vještak je korigirao vrijednost troškovničkih radova iz nalaza i mišljenja te je utvrdio da njihova vrijednost sada iznosi 109.000,00 HRK, što uvećano za dodatno priznate radove u iznosu od 22.717,32 HRK iznosi ukupno zaokruženo 132.000,00 HRK, odnosno 17.519,41 EUR. Naveo je i to da je tom prilikom uviđaja 1. rujna 2022. utvrđeno da je stan u međuvremenu u potpunosti adaptiran i da je izvršena djelomična izmjena tlocrta stana. Budući da su tom adaptacijom vršene preinake na svim elementima i prostorijama stana zbog toga nije moguće utvrditi vrstu, kvalitetu i količinu materijala i radova prilikom sanacije koju je izvršio tužitelj.

13. Vještak se očitovao i na primjedbe tuženika te je istaknuo da je iz fotografija u spisu razvidno da je stan prije adaptacije koju je izvršio tužitelj bio u lošem stanju, neodržavan, a ugrađeni materijali bili su stari i dotrajali. Vještak je ocijenio da stan prije te adaptacije nije bio u stanju primjerenom za stanovanje, a da nije provedena adaptacija i uređenje stan bi zajedno s ugrađenim materijalima i opremom vremenom nastavio dalje propadati te bi u potpunosti izgubio funkcionalnost uz moguće propadanje konstruktivnih dijelova zgrade (međukatne konstrukcije, zidovi). Vještak stoga smatra da su izvedeni radovi adaptacije koja je predmet ovog spora bili nužni za očuvanje nosive konstrukcije i vraćanje stana u funkcionalno stanje, odnosno da bi se u istom moglo stanovati. Vještak je pojasnio primjenu indeksa potrošačkih cijena koji je korišten za međuvremensko izjednačavanje cijene radova na dan vrednovanja u odnosu na dan ugradnje, isto kao i izračun amortizacije radova. Naveo je da su podaci korišteni na način da je od očitane vrijednosti za pojedinu vrstu elemenata oduzeo vrijeme koje je proteklo od ugradnje tog elementa, a dobivenu vrijednost podijelio je s ukupnim održivim vijekom korištenja te je od dobivenog iznosa izračunat postotak umanjenja za protek vremena, odnosno amortizacija.

14. Vještak je saslušan na glavnoj raspravi te je tom prilikom ponovio da svi radovi koji su izvedeni i obrađeni u nalazu predstavljaju nužne radove kako bi se stan doveo u normalnu stambenu funkciju, a zbog kasnije kompletne adaptacije koju su izvršili tuženici ne mogu se vidjeti elementi adaptacije koja je predmet ovog spora. Vještak je iskazao da je u svom nalazu obuhvatio sve radove koje je moguće rekonstruirati iz dokaza u spisu. Vještak je potvrdio da je prilikom posljednje adaptacije ugrađena nova drvena stolarija te je pojasnio da PVC stolarija nije standard kod adaptacije pročelja zgrada u zonama pod zaštitom kulture i da je za to nužna projektna dokumentacija i suglasnost konzervatorske službe. Također, iskazao je da prilikom izrade nalaza i mišljenja nije uzeo u obzir trošak ugradnje ploče za kuhanje, a za trošak ugradnje sanitarne armature i elemenata te keramičkih pločica iskazao je da se radi o nužnom trošku.

15. Mišljenje sudskog vještaka prihvaćeno je kao stručno i objektivno jer je nalaz detaljno obrazložen, svi izračuni su pregledni i jasni, a vještak se jasno i argumentirano očitovao na sve prigovore stranaka tako da istima nije dovedena u sumnju pravilnost provedenog vještačenja.

16. Vještak je jasno obrazložio zbog čega smatra da su svi radovi obuhvaćeni njegovom procjenom bili nužni u smislu funkcionalnosti stana. Činjenica da su tuženici kasnije ponovno adaptirali stan nije od utjecaja na zaključak da su tužiteljeva ulaganja bila nužna i korisna jer bez istih stan uopće ne bi bio pogodan za stanovanje, a postoji mogućnost da bi došlo i do daljnjeg propadanja stana te da bi bili ugroženi i konstruktivni elementi (međukatne konstrukcije, zidovi). U tom smislu nije relevantno je li tužitelj imao dozvolu nadležnih službi za ugradnju PVC stolarije budući da tuženik ne tvrdi da ugrađena vanjska stolarija ne bi bila funkcionalna u smislu zaštite stana od vanjskih atmosferskih utjecaja, toplinske izolacije, hidro izolacije itd.

17. Tužitelj je naknadno predložio da vještak izračuna vrijednost prosječne cijene adaptacija prema današnjim cijenama pa je vještak u dopuni nalaza i mišljenja procijenio da bi nova građevinska vrijednost ulaganja tužitelja prema prosječnoj vrijednosti adaptacije po metru kvadratnom stana, uvažavajući pri tom vrstu, kvalitetu, količinu materijala i radova, iznosila 122.453,00 EUR, dok bi amortizirana građevinska vrijednost tih ulaganja iznosila 48.083,00 EUR. U odnosu na navedenu dopunu nalaza i mišljenja vještak je na glavnoj raspravi pojasnio da je amortizirana vrijednost ulaganja procijenjena prema prosječnim standardnim cijenama u građevinarstvu te da pri tome nije uzeo u obzir specifikacije i račune u spisu.

18. Sukladno čl. 7. st. 1. ZPP stranke su dužne iznijeti činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze na kojima temelje te činjenice. Odredbom čl. 219. st. 1. ZPP, propisano je da je svaka stranka dužna iznijeti činjenice i predložiti dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojima pobija navode i dokaze protivnika, a sukladno čl. 221.a ZPP, ako sud na temelju izvedenih dokaza ne može sa sigurnošću utvrditi neku činjenicu, o postojanju činjenice zaključit će temeljem primjene pravila o teretu dokazivanja.

19. Imajući u vidu prethodno citirane zakonske odredbe, upravo je na tužitelju bio teret da dokaže koji su sve radovi izvedeni prilikom adaptacije stana, odnosno koje je sve nužne i korisne troškove imao. Sud je stoga kao mjerodavnu uzeo procjenu vrijednosti ulaganja koju je vještak dao na temelju dostavljenih dokaza o izvedenim radovima (fotografije, troškovnici, računi) a prema kojoj amortizirana vrijednost tužiteljevih ulaganja iznosi 17.519,41 EUR. Pri tome treba istaknuti da je tužitelj u trenutku podnošenja tužbe još uvijek bio u posjedu predmetnog stana i da je mogao pribaviti sve potrebne dokaze o svojim ulaganjima u stan. Osim toga, bez obzira na predloženu privremenu mjeru, tužitelj je mogao pokrenuti i postupak radi osiguranja dokaza ukoliko je smatrao da će kasnije dokazivanje njegovih ulaganja biti onemogućeno ili otežano.

20. S obzirom na to da je tužitelj imao mogućnost sam pribaviti i osigurati sve potrebne dokaze na temelju kojih bi sud mogao utvrditi opseg i vrijednost izvršenih ulaganja, sud nije prihvatio kao relevantan izračun vrijednosti ulaganja tužitelja prema prosječnoj vrijednosti adaptacije po metru kvadratnom stana (dopuna nalaza od 10. ožujka 2025.) jer se radi o pretpostavljenoj, odnosno hipotetskoj vrijednosti ulaganja i radova za koje tužitelj nije dokazao da su doista izvedeni.

21. Slijedom svega navedenog, sud je temeljem čl. 164. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, tuženicima naložio da tužitelju nadoknade nužne i korisne troškove u ukupnom iznosu od 17.519,41 EUR od dana podnošenja tužbe (31. srpnja 2019.) pa do isplate.

22. Odluka o naknadi parničnih troškova temelji se na odredbi čl. 154. st. 2. ZPP u vezi s odredbom čl. 155. ZPP. Trošak zastupanja tužitelja po punomoćniku odvjetniku odmjeren je sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj 138/23).

23. Tužitelju je priznat trošak sastava tužbe (Tbr. 7/1), trošak sastava podnesaka od 2. veljače 2022., 15. prosinca 2023., 3. travnja 2025. i 10. lipnja 2025. (Tbr. 8/1 u vezi s Tbr. 7/1) te trošak zastupanja na ročištima 29. listopada 2020., 7. srpnja 2021., 1. rujna 2022. (uviđaj), 22. svibnja 2024. i 21. siječnja 2026. (Tbr. 9/1 i Tbr. 9/7 u vezi s Tbr. 7/1) u iznosu od 1.000,00 EUR za svaku od navedenih parničnih radnji, kao i trošak sastava žalbe od 17. siječnja 2020. u iznosu od 500,00 EUR (Tbr. 10/4 u vezi s Tbr. 7/1), što ukupno iznosi 10.500,00 EUR.

24. Prilikom utvrđivanja uspjeha stranaka u sporu sud je uzeo u obzir ne samo kvantitativan uspjeh stranaka, odnosno razmjer konačno postavljenog tužbenog zahtjeva (48.083,00 EUR) i iznosa koji je tužitelju dosuđen (17.519,41 EUR) već i kvalitativan uspjeh stranaka u sporu. Tužitelj je u pogledu osnove uspio u cijelosti jer je dokazao da je kao pošteni posjednik imao nužne i korisne troškove s osnova ulaganja u nekretninu tuženika, a što su oni tijekom cijelog postupka osporavali. U pogledu visine tužitelj je uspio s približno 36,44% konačno postavljenog zahtjeva pa stoga ukupni uspjeh tužitelja u sporu iznosi 68,22%, a kada se navedeni postotak umanji za uspjeh tuženika od 31,78% razlika u uspjehu u korist tužitelja iznosi 36,44%. Tuženicima je stoga naloženo da tužitelju nadoknade razmjeran dio troškova zastupanja u iznosu od 3.826,20 EUR.

25. Tužitelju je priznat i trošak građevinskog vještačenja u ukupnom iznosu od 1.324,53 EUR, trošak izlaska sudske komisije na uviđaj u iznosu od 49,47 EUR, trošak sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 663,61 EUR, trošak pristojbe na prijedlog za osiguranje u iznosu od 26,54 EUR te trošak sudske pristojbe na prvostupanjsku presudu u iznosu od 527,28 EUR.

U Zagrebu 2. ožujka 2026.

Sudac

Ivan Matančević

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba o kojoj odlučuje nadležni županijski sud. Žalba se podnosi pisanim putem ovome sudu u roku od 15 dana od dana objave presude, a za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude, rok za žalbu teče od dana dostave pisanog otpravka presude.

Dostaviti:

1. Tužitelju po punomoćnici

2. Tuženicima po punomoćnici