REPUBLIKA HRVATSKA
Trgovački sud u Zagrebu
Zagreb, Trg J.F. Kennedyja 11
P-357/2025-14
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Trgovački sud u Zagrebu po sucu pojedincu Mariji Krajnović u pravnoj stvari tužitelja CHROMOS-POSLOVNE USLUGE d.o.o., Zagreb, Ulica grada Vukovara 271, OIB: 29608764234, kojeg zastupa punomoćnik Zvonimir Raić, odvjetnik iz Zagreba, Dalmatinska 18/II, protiv prvotuženika BANDOV TOWER 789 d.o.o., Split, Klovićeva 9, OIB: 01133319373 kojeg zastupa punomoćnik Matija Jukić, odvjetnik iz Zagreba, Vlaška 83, i drugotuženika STANOVI JADRAN d.d., Split, Kralja Zvonimira 14/IX, OIB: 88680117715, kojeg zastupa punomoćnik Damjan Krivić, odvjetnik u OD Gugić, Kovačić & Krivić iz Zagreba, Radnička cesta 52/VI radi utvrđenja vlasništva i isplate , nakon održane javne glavne rasprave zaključene 15. ožujka 2026. u prisutnosti punomoćnika tužitelja te punomoćnika tuženika, s danom objave 2. travnja 2026.
p r e s u d i o j e
I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:
1. Utvrđuje se kako je ništetan „UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINA“ zaključen između tužitelja i drugotuženika 30.VII.2021.g., a glede kojeg ugovora je potpis tužitelja ovjeren 23.VIII.2021.g. od strane javnog bilježnika Ilonke Lisonek iz Zagreba, Trg hrvatskih velikana br.4, pod brojem OV-6820/2021, a temeljem kojeg ugovora je drugotuženik bio ishodio uknjižbu prava vlasništva glede cjelokupnih (1/1) sljedećih suvlasničkih udjela nekretnine upisane u zk. ul. br.: [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], zk.č.br.: 73/20 poslovni objekt „CHROMOS“ i dvorište površine 14608 m2, i to 458. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-458) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.31, VII (sedmi) kat, 463. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-463) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.36, VII (sedmi) kat, 494. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-494) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.31, VIII (osmi) kat, te 500. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-500) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.37, VIII (osmi) kat.
2. Utvrđuje se kako je tužitelj vlasnik te kako je tužitelj stekao vlasništvo i valjanu pravnu osnovu za ishođenje uknjižbe vlasništva na ime (naziv) tužitelja glede cjelokupnih (1/1) sljedećih suvlasničkih udjela nekretnine upisane u zk. ul. br.: [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], zk.č.br.: 73/20 poslovni objekt „CHROMOS“ i dvorište površine 14608 m2, i to 458. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-458) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.31, VII (sedmi) kat, 463. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-463) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.36, VII (sedmi) kat, 494. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-494) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.31, VIII (osmi) kat, te 500. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-500) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.37, VIII (osmi) kat, pa se nalaže tuženiku trpjeti uknjižbu prava vlasništva u korist tužitelja glede ovih nekretnina te se određuje uspostava zemljišnoknjižnog stanja glede ove nekretnine kakvo je bilo prije provedbe uknjižbe vlasništva u korist tuženika.
II. Odbija se kao neosnovan eventualno kumulirani tužbeni zahtjev koji glasi:
1.Raskida se odnosno utvrđuje se kako je raskinut „UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINA“ zaključen između tužitelja i drugotuženika 30. srpnja 2021., a glede kojeg ugovora je potpis tužitelja ovjeren 23. kolovoza 2021. od strane javnog bilježnika Ilonke Lisonek iz Zagreba, Trg hrvatskih velikana br.4, pod brojem OV-6820/2021, a temeljem kojeg ugovora je drugotuženik bio ishodio uknjižbu prava vlasništva glede cjelokupnih (1/1) sljedećih suvlasničkih udjela nekretnine upisane u zk. ul. br.: [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], zk.č.br.: 73/20 poslovni objekt „CHROMOS“ i dvorište površine 14608 m2, i to 458. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-458) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.31, VII (sedmi) kat, 463. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-463) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.36, VII (sedmi) kat, 494. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-494) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.31, VIII (osmi) kat, te 500. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-500) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.37, VIII (osmi) kat.
2.Utvrđuje se kako je tužitelj vlasnik te kako je tužitelj stekao vlasništvo i valjanu pravnu osnovu za ishođenje uknjižbe vlasništva na ime (naziv) tužitelja glede cjelokupnih (1/1) sljedećih suvlasničkih udjela nekretnine upisane u zk. ul. br.: [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], zk.č.br.: 73/20 poslovni objekt „CHROMOS“ i dvorište površine 14608 m2, i to 458. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-458) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.31, VII (sedmi) kat, 463. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-463) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.36, VII (sedmi) kat, 494. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-494) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.31, VIII (osmi) kat, te 500. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-500) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.37, VIII (osmi) kat, pa se nalaže tuženicima trpjeti uknjižbu prava vlasništva u korist tužitelja glede ovih nekretnina te se određuje uspostava zemljišnoknjižnog stanja glede ove nekretnine kakvo je bilo prije provedbe uknjižbe vlasništva u korist drugotuženika.
III. Odbija se kao neosnovan eventualno kumulirani tužbeni zahtjev koji glasi:
1.“Nalaže se tuženicima solidarno (odnosno – podredno – pojedinačno) platiti u roku od petnaest dana tužitelju iznos od 10.000,00 EUR, uvećan za zakonske zatezne kamate tekuće u razdoblju od 1.siječnja 2021.g. do 31.prosinca 2022.g. po stopi koja se za svako polugodište određuje uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za pet postotnih poena, u razdoblju od 1. siječnja 2023.g. do 31. prosinca 2023.g. po stopi koja se za svako polugodište određuje uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena te u razdoblju od 1. siječnja 2024.g. do isplate po stopi koja se za svako polugodište određuje uvećanjem referentne stope (tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke) za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište određuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja aktualne godine.“
IV.Nalaže se tužitelju naknaditi prvotuženiku parnične troškove u iznosu od 750,00 EUR-a, sa zateznim kamatama tekućim od 2. travnja 2026. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 (petnaest) dana.
V. Nalaže se tužitelju nadoknaditi drugotuženiku parnične troškove u iznosu od 750,00 EUR-a, sa zateznim kamatama tekućim od 2. travnja 2026. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 (petnaest) dana.
VI Odbija se kao neosnovan zahtjev drugotuženika za naknadu parničnog troška u iznosu od 125,00 EUR-a s osnove pristupa na ročište za objavu presude budući da drugotuženik nije pristupio na ročište za objavu presude.
Obrazloženje
1. Tužitelj je 28. studenog 2024. podnio tužbu radi utvrđenja ništetnosti ugovora o kupoprodaji nekretnina sklopljenog između tužitelja i drugotuženika radi utvrđenja ništetnim i raskida ugovora kao i tužitelj i drugotuženik zaključili „UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINA“, a kojom ispravom je tužitelj drugotuženiku prodao nekretnine označene pod točkom III tužbe, da se temeljem navedenog ugovora drugotuženik uknjižio kao vlasnik glede predmetnih nekretnina, da je navedeni ugovor nevaljan i osobito ništetan, te da su u svakom slučaju stečeni uvjeti za raskid tog ugovora. Navodi kako je sukladno dogovoru među strankama drugotuženik bio u obvezi platiti tužitelju punu tržišnu cijenu u kratkom roku, ali da o podnošenja tužbe nije izvršio svoju obvezu, pa je uslijed navedenog tužitelj raskinuo predmetni ugovor, da je predmeti ugovor sa cijenom kakva je prikazana u tom ugovoru ništetan pravni posao osobito iz razloga protivnosti isto moralu društva. Nastavo navodi da je u trenutku sklapanja u između ovdje tuženika, na temelju kojeg je prvotuženik ishodio upis prava vlasništva znao da je ugovor sklopljen između tužitelja i drugotuženika nevaljan odnosno raskinut, tj. prvotuženik nije bio u dobroj vjeri (savjestan i pošten) prilikom zaključenja tog ugovora.
2. Prvotuženik je u odgovoru na tužbu navodi da se u cijelosti protivi tužbi i tužbenom zahtjevu kao neosnovanima u cijelosti da su isti pravno i činjenično neutemeljeni te ničim dokazani. U odnosu na tvrdnje tužitelja da prvotuženik nije bio u dobroj vjeri (savjestan odnosno pošten) prilikom zaključenja ugovora o kupoprodaji nekretnina sa drugotuženikom na temelju kojeg je ishodio uknjižbu prava vlasništva na nekretninama koje su predmet postupka jer je znao kako je kupoprodajni ugovor između tužitelja i drugotuženika nevaljan odnosno raskinut, ističe da su takvi navodi tužitelja neosnovani te kontradiktorni navodima iznesenima u samoj tužbi, a tužitelj ničim ne obrazlaže niti predlaže dokaze kojima dokazuje tvrdnje da prvotuženik nije bio u dobroj vjeri prilikom kupnje nekretnina od drugotuženika. Tužitelj navodi kako je raskinuo ugovor o kupoprodaji nekretnina zaključen 30. srpnja 2021. između njega i drugotuženika, međutim, navedeno ne potkrepljuje nikakvim dokazima odnosno ne navodi kada je raskinuo ugovor niti dostavlja dokaz o izjavljenom raskidu ugovora. Istovremeno, tužitelj tvrdi kako su ispunjene pretpostavke za raskid ugovora te ovom tužbom traži sud da raskine predmetni ugovor o kupoprodaji što zasigurno ne bi tražio da je ugovor zaista i raskinuo. S druge strane, tvrdnje da su ispunjene pretpostavke za raskid ugovora su kontradiktorne sadržaju samog ugovora kao i činjenici da je ugovor u cijelosti ispunjen slijedom čega je jasno kako ugovor nije raskinut niti da se može tražiti raskid. U odnosu na tvrdnje tužitelja kako je ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen sa drugotuženikom nevaljan odnosno ništetan, međutim, ne navodi zbog kojih konkretno razloga bi navedeni ugovor bio ništetan niti dostavlja dokaze u prilog navedenom. Ništetnost ugovora znači da ugovor nema pravne učinke i smatra se nepostojećim pravnim poslom. Ugovor može biti proglašen ništetnim ako su stranke bile nesuglasne o bitnim sastojcima ugovora ili ako je ugovor sklopljen pod prijevarom, prisilom ili drugim nedopuštenim radnjama o čemu u konkretnom slučaju očito nije riječ niti tužitelj tako tvrdi. Stoga su u cijelosti neosnovane i paušalne tvrdnje da je prvotuženik „znao kako je kupoprodajni ugovor između tužitelja i drugtuženika nevaljan odnosno raskinut“ jer osim ranije navedenog i očitog, tužitelj nije protiv drugotuženika pokrenuo sudski postupak i podnio prijedlog radi zabilježbe spora na predmetnim nekretninama pa da bi prvotuženik prije kupnje istih mogao imati bilo kakva saznanja da bi pravni status nekretnina bio drugačiji od onoga što je prikazano u zemljišnim knjigama, a zbog čega je prvotuženikovo stjecanje prava vlasništva nad predmetnim nekretninama zaštićeno i temeljem načela zaštite povjerenja u zemljišne knjige. U odnosu na tvrdnje tužitelja kako je prikazana kupoprodajna cijena iz Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. višestruko niža od tržišne vrijednosti predmetnih nekretnina u trenutku zaključenja tog ugovora i da je sukladno dogovoru ugovornih strana, drugotuženik bio obvezan isplatiti tužitelju punu tržišnu cijenu u kratkom roku, međutim, da Idrugotuženik do danas nije izvršio navedenu uplatu, navodi kako je u čl. 3. Ugovora (Kupoprodajna cijena (kupovnina)) vidljivo je da ugovorne strane ugovaraju kupovninu za Nekretnine u iznosu od 11.500,00 kn te da je ugovorena kupovnina konačna i nepromjenjiva. Člankom 9. st. 2. Ugovora (Završne odredbe) ugovoreno je da sve eventualne izmjene ili dopune ovog Ugovora su valjane samo ako su sačinjene u pisanom obliku i potpisane od strane obje ugovorne strane. Dakle, iz sadržaja samog ugovora proizlazi da su u cijelosti neosnovani tužiteljevi navodi o usmenim dogovorima ugovornih strana o drugačijoj kupoprodajnoj cijeni od one koja je ugovorena. Slijedom navedenog, kako je drugotuženik u zemljišnim knjigama ishodio uknjižbu prava vlasništva po osnovi navedenog ugovora o kupoprodaji odnosno da su ugovorne strane u cijelosti ispunile svoje obveze slijedom čega je ugovor u cijelosti ispunjen, jasno je da je tužitelj primio cjelokupnu ugovorenu kupoprodajnu cijenu za predmetne nekretnine, kako su to stranke i ugovorile zaključenim Ugovorom o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. U odnosu na tvrdnje tužitelja da bi Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. bio ništetan odnosno protivan moralu društva zbog toga što je „prikazana“ cijena nekretnina niža od navodno ugovorene cijene neosnovani su u cijelosti, jer je prikazana kupoprodajna cijena u Ugovoru o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. jedina, konačna, nepromjenjiva i isplaćena cijena za predmetne nekretnine, činjenica ugovaranja više cijene od one koja je prikazana u ugovoru ne povlači za sobom posljedicu da bi ugovor bio protivan moralu društva odnosno ništetan. Tako u Odluci Vrhovnog suda RH posl. br. Rev 1184/11-2 od 12. ožujka 2014. stoji: “…Prema čl. 71. st. 1. ZOO- a, ugovor o prodaji nekretnina za koji je zakonom ili voljom ugovornih strana određen obvezni pisani oblik s ovjerom potpisa ugovaratelja na ugovoru, u čiji je pisano ovjeren sastav voljom ugovornih strana unesen manji iznos cijene od iznosa kojeg su one stvarno ugovorile, ima pravni učinak, s tim da ima pravnu snagu stvarno ugovoreni iznos cijene kao stvarni disimulirani izraz volje ugovornih stranaka, a ne simulirani pisano označeni manji iznos cijene, ako zakonom nije drugačije određeno (zaključak sjednice II/84. Građanskog odjela Vrhovnog suda od 27. veljače 1984.)….”. pa u slučaju da je ugovorom o kupoprodaji nekretnine bila usmeno ugovorena viša cijena nekretnine od cijene koja je prikazana u samom ugovoru, tada bi prodavatelj imao mogućnost protiv kupca postaviti obvezno pravni zahtjev na isplatu razlike u cijeni i to upravo po osnovi navedenog ugovora koji ne bi bio ništetan. Navodi kako su u cijelosti neosnovani, eventualni kumulirani tužbeni zahtjevi nisu postavljeni u skladu sa odredbama Zakona o parničnom postupku budući da su nejasni i neodređeni. U odnosu na treće postavljeni tužbeni zahtjev kojim se nalaže prvotuženiku i drugotuženiku solidarno (odnosno podredno – pojedinačno) isplatiti tužitelju iznos od 10.000,00 EUR, kako je nejasan pravni osnov navedenog potraživanja kao i visina istog.
3. Drugotuženik u odgovoru na tužbu u cijelosti osporava tužbu i tužbene zahtjeve, kao i sve tužiteljeve navode iznesene u tužbi., da je tužba nerazumljiva te ne sadrži sve potrebne podatke da bi se po njoj moglo postupati. Naime, tužba ne sadrži određen zahtjev u pogledu glavne stvari i sporednih traženja, niti činjenice na kojima tužitelj temelji zahtjev, a niti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice. Nadalje, tužitelj proturječno i nejasno naznačuje vrijednost predmeta spora, na način da u zaglavlju tužbe kao vrijednost predmeta spora naznačuje 1.400,00 EUR, dok u jednom od eventualno kumuliranih tužbenih zahtjeva traži isplatu iznosa od 10.000,00 EUR. U odnosu na tužiteljeve činjenične navode kako predmetni ugovor smatra nevaljanim, i to osobito ništetnim, navodi kako je Ugovor o kupoprodaji nekretnina zaključen između tužitelja i drugotuženika tuženika 30. srpnja 2021., ovjeren 23. kolovoza 2021. od strane javnog bilježnika Ilinke Lisonek iz Zagreba, Trg hrvatskih velikana br. 4, pod brojem OV- 6820/2021 (dalje u tekstu: Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021.), temeljem kojeg je drugotuženik ishodio uknjižbu prava vlasništva u omjeru 1/1 na suvlasničkim dijelovima nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela Zagreb, zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], k. č. br. [katastarska čestica], u naravi poslovni objekt „CHROMOS“ i dvorište površine 14608 m2, i to sljedećim suvlasničkim dijelovima: 458. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-458) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br. 31, VII (sedmi) kat; 463. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-463) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br. 36, VII (sedmi) kat; 494. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-494) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br. 31, VIII (osmi) kat; te 500. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-500) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br. 37, VIII (osmi) kat (458. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom; 463. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom; 494. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom i 500. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom, nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela Zagreb, zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] (suvlasnički dijelovi nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela Zagreb, zk. ul. [broj ZK uloška], dalje u tekstu zajedno: Suvlasnički dijelovi). U odnosu na tvrdne tužitelja kako je kupoprodajna cijena navedena u Ugovoru o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. višestruko niža od tržišne vrijednosti predmetnih Suvlasničkih dijelova u trenutku zaključenja tog ugovora, te takvu cijenu smatra nemoralnom, i kako je sukladno navodnom dogovoru stranaka, drugo tuženik bio obvezan isplatiti tužitelju punu tržišnu cijenu tih Suvlasničkih dijelova u kratkom roku, ali da do dana sastavljanja tužbe nije izvršio uplatu koju se navodno obvezao izvršiti, kao i da u se ispunile pretpostavke za raskid Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021, te da u slučaju da sud ovaj zahtjev ne prihvati, tužitelj podredno smatra da su ispunjeni uvjeti za izdavanje naloga tuženicima da solidarno (a podredno pojedinačno) isplate tužitelju iznos od 10.000,00 EUR.
4. U pogledu raskida Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., tužitelj u tužbi istovremeno navodi da su ispunjene pretpostavke za raskid ugovora, ali i da je on predmetni ugovor raskinuo uslijed neispunjenja navodne obveze drugotuženika da tužitelju isplati punu tržišnu cijenu Suvlasničkih dijelova u kratkom roku (pri čemu tužitelj ne specificira kada je on predmetni ugovor navodno raskinuo). U pogledu naloga na isplatu iznosa od 10.000,00 EUR tužitelj ne navodi apsolutno ništa. Ističe kakao usmene pogodbe između tužitelja i drugotuženika navodi da je Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. jedini je pravovaljani ugovor koji uređuje prava i obveze tužitelja i drugotuženika u vezi s predmetom tog ugovora, odnosno kupoprodajom Suvlasničkih dijelova. Stoga su odredbe Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., uključujući one koje se odnose na cijenu Suvlasničkih dijelova, jedine pravno obvezujuće za tužitelja i drugotuženika.
5. Sukladno čl. 3. st. 1. Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., za predmetne Suvlasničke dijelove (u Ugovoru o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. definirani kao Nekretnine) tužitelj i drugotuženik ugovorili su kupoprodajnu cijenu odnosno kupovninu u iznosu od 11.500,00 kn. U odnosu na ugovorenu kupoprodajnu cijenu odnosno kupovninu, tužitelj i drugotuženik su u čl. 3. st. 2. utvrdili da je ta cijena konačna i nepromjenjiva. Nadalje, u skladu s čl. 4. Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021.,drugotuženik se obvezao kupoprodajnu cijenu odnosno kupovninu isplatiti tužitelju odmah po sklapanju Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. na poslovni račun tužitelja naveden u ugovoru. Kao što proizlazi iz ostalih odredbi Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., osim obveze plaćanja tužitelju kupoprodajne cijene odnosno kupovnine u iznosu od 11.500,00 kn, jedine dodatne obveze plaćanja koje je drugotuženik preuzeo odnose se na troškove zemljišnoknjižnog prijenosa prava vlasništva na predmetnim suvlasničkim dijelovima s imena tužitelja na ime drugotuženika te na porez na promet nekretnina. Iako to u ovom postupku nije niti sporno, drugotuženik ističe da je tužitelju u cijelosti isplatio kupoprodajnu cijenu odnosno kupovninu iznosu od 11.500,00 kn, u skladu s Ugovorom o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. Nadalje, potpisom Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., tužitelj i drugotuženik potvrdili su da taj ugovor predstavlja njihovu pravu volju te da prihvaćaju njime stipulirana prava i obveze. K tome, iz završnih odredbi Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. vidljivo je da su tužitelj i drugotuženik ugovorili kako će sve eventualne izmjene ili dopune tog ugovora biti valjane samo ako su sačinjene u pisanom obliku i potpisane od obje ugovorne strane. Dakle, odredbe iz Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., u pogledu kojih su tužitelj i drugotuženik izričito potvrdili da one predstavljaju njihovu pravu volju i da prihvaćaju biti vezani pravima i obvezama utvrđenim tim odredbama, jedine su postojeće i pravovaljane za uređenje međusobnog odnosa tužitelja i drugotuženika u vezi s kupoprodajom Suvlasničkih dijelova. Ne postoje nikakve izmjene niti dopune Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. niti bilo kakve druge pogodbe u vezi s predmetom kupoprodaje, i to kako ne one u pisanom obliku i potpisane od obje ugovorne strane (oblik koji su ugovorne strane ugovorile), tako niti one u usmenom obliku. Ističe kako tužiteljevi navodi o usmenim pogodbama između tužitelja i drugotuženika u vezi s kupoprodajom Suvlasničkih dijelova potpuno su paušalni. Tužitelj, na kojemu je teret dokazivanja činjenica na kojima temelji svoj(e) tužbeni(e) zahtjev(e), nije dostavio niti jedan dokaz koji bi potvrdio osnovanost tih navoda. Ne odstupajući od prethodno iznesenih navoda o nepostojanju usmenih pogodbi između tužitelja i drugotuženika u vezi s kupoprodajom predmetnih Suvlasničkih dijelova, ili uostalom bilo kakvih drugih pogodbi osim Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., drugotuženik podredno ističe da je tužitelj, u slučaju da takve pogodbe postoje, dužan dokazati da drugotuženik nije postupio u skladu s njima, uključujući i da je drugotuženik propustio izvršiti bilo kakvu uplatu na koju se navodno obvezao. Međutim, kao što tužitelj nije dokazao postojanje usmenih pogodbi između njega i drugotuženika u vezi s predmetnom kupoprodajom (niti bilo kakvih drugih pogodbi), tako nije niti dokazao niti propust drugotuženika da izvrši uplatu na koju se navodno obvezao usmenim putem. U odnosu na tržišnu cijenu suvlasničkih dijelova drugotuženik ističe da je kupoprodajna cijena Suvlasničkih dijelova ugovorena Ugovorom o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., koja je definirana kao kupovnina i suglasnim utvrđenjima određena kao konačna i nepromjenjiva, jednaka tržišna tržišnoj cijeni Suvlasničkih dijelova, neovisno o tužiteljevim paušalnim navodima. Jednako kao i navode o eventualnim usmenim pogodbama između tužitelja i drugotuženika u vezi s kupoprodajom predmetnih Suvlasničkih dijelova te navode o eventualnom neispunjenju obveza preuzetih takvim usmenim pogodbama, tužitelj je dužan dokazati i navode o tržišnoj vrijednosti Suvlasničkih dijelova. Međutim, kao što nije predložio dokaze kojima bi potvrdio osnovanosti svojih navoda o usmenim pogodbama između tužitelja i drugotuženika u vezi s kupoprodajom predmetnih Suvlasničkih dijelova i navode o neizvršavanju uplate koju se drugotuženik navodno obvezao izvršiti tužitelju, tužitelj nije predložio niti dokaze kojima bi potvrdio svoje navode da je kupoprodajna cijena koja je navedena u Ugovoru o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. „višestruko niža od tržišne vrijednosti predmetnih nekretnina u trenutku zaključenja tog ugovora“.
6. Neovisno o navedenom, čak i da su tvrdnje tužitelja osnovane te da je iznos kupoprodajne cijene koji je ugovoren Ugovorom o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. višestruko niži od tržišne cijene Suvlasničkih dijelova, taj je iznos, suglasnošću volja tužitelja i drugotuženika kao ugovornih strana, ugovoren i unesen u tekst Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. kojim je materijalizirana ta suglasnost volja ugovornih strana. Bez obzira na to je li ugovorena kupoprodajna cijena odnosno kupovnina jednaka tržišnoj cijeni, tužitelj i drugotuženik bili su upoznati s tom kupoprodajnom cijenom u trenutku zaključenja Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., kao što su upoznati bili i s cijenama usporedivih nekretnina na tržištu. Budući da usmene pogodbe između tužitelja i drugotuženika u vezi s kupoprodajom Suvlasničkih dijelova ne postoje, kao niti bilo kakve druge pogodbe, te da ne postoji niti bilo kakva neispunjena obveza drugotuženika prema tužitelju (iz Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. ili iz navodnih usmenih odnosno bilo kakvih drugih pogodbi), tužiteljevi navodi o raskidu Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. su bespredmetni. U odnosu na navode tužitelja o tome da je prvotuženik prilikom sklapanja Ugovora o kupoprodaji između prvotuženika i drugotuženika, temeljem kojeg je prvotuženik ishodio uknjižbu prava vlasništva na Suvlasničkim dijelovima, „znao kako je kupoprodajni ugovor zaključen između tužitelja i drugotuženika nevaljan odnosno raskinut tj. prvotuženik nije bio u dobroj vjeri (savjestan odnosno pošten) prilikom zaključenja tog ugovora“, potpuno su paušalni i neosnovani. Tužitelj nije priložio niti jedan dokaz iz kojeg bi proizlazila osnovanost takvih navoda niti je uostalom obrazložio na čemu temelji takve svoje bespredmetne zaključke. U odnosu na eventualno kumulirane tužbene zahtjeve navodi da je predmet prvog tužbenog zahtjeva koji tužitelj postavlja je utvrđenje ništetnosti Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., te utvrđenje prava vlasništva tužitelja i utvrđenje da je tužitelj stekao vlasništvo i valjanu pravnu osnovu za ishođenje uknjižbe vlasništva na ime odnosno naziv tužitelja na Suvlasničkim dijelovima nekretnine, u omjeru 1/1, te uknjižba prava vlasništva u korist tužitelja na predmetnim Suvlasničkim dijelovima, što je tuženik (u tužbi nije precizirano odnosi li se na I. tuženika, II. tuženika ili oba tuženika) dužan trpjeti, i uspostava zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe uknjižbe vlasništva u korist tuženika. Budući da iz tužbe nije jasno smatra li tužitelj Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. ništetnim zbog navodnih usmenih pogodbi o kupoprodajnoj cijeni ili zbog navodne razlike između ugovorene kupovnine i tržišne cijene, pa prije očitovanja o eventualnim „razlozima“ ništetnosti, budući da tužitelj povezani zahtjev postavlja neovisno o tome što smatra razlogom ništetnosti, drugotuženik ističe da je potpuno bespredmetan povezani zahtjev tužitelja usmjeren na utvrđenje prava vlasništva i utvrđenje da je tužitelj stekao vlasništvo i valjanu pravnu osnovu za ishođenje uknjižbe vlasništva na ime odnosno naziv tužitelja na Suvlasničkim dijelovima nekretnine, u omjeru 1/1, te uknjižbu prava vlasništva tužitelja na predmetnim Suvlasničkim dijelovima i uspostavu zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe uknjižbe vlasništva u korist drugotuženika. Usmene pogodbe između tužitelja i drugotuženika kao što je već naveo, tužiteljevi navodi o tome da je usmenim pogodbama između tužitelja i drugotuženika navodno ugovorena kupoprodajna cijena Suvlasničkih dijelova u iznosu većem od iznosa navedenog u Ugovoru o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., neistiniti su i paušalni. Takvi su u svakom slučaju i tužiteljevi navodi da drugotuženik nije ispunio obvezu preuzetu navodnim usmenim pogodbama, odnosno da nije isplatio tužitelju iznos kupoprodajne cijene koji je navodno ugovoren umjesto kupovnine navedene u čl. 3. Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. Neovisno o neistinitosti i paušalnosti takvih navoda, drugotuženik navodi kako čak i u slučaju da takve usmene pogodbe postoje, to ne bi predstavljalo razlog za ništetnost Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. Naime, drugotuženik prvenstveno naglašava da su, potpisom Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., tužitelj i drugotuženik potvrdili su da taj ugovor predstavlja njihovu pravu volju te da prihvaćaju njime stipulirana prava i obveze. Osim toga, završnim odredbama Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., tužitelj i drugotuženik ugovorili su kako će sve eventualne izmjene ili dopune tog ugovora biti valjane samo ako su sačinjene u pisanom obliku i potpisane od obje ugovorne strane. Prema tome, bilo kakve usmene pogodbe između tužitelja i drugotuženika koje su eventualno prethodile potpisivanju Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. izgubile su pravnu valjanost potpisom predmetnog ugovora. Eventualne naknadne usmene pogodbe ne predstavljaju izmjene ili dopune koje se u skladu s Ugovorom o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. smatraju valjanima. Bez obzira na to što tužitelj uopće nije dokazao postojanje usmenih pogodbi između tužitelja i drugotuženika u vezi s kupoprodajom Suvlasničkih dijelova, te na to da takve prethodne i/ili naknadne pogodbe nisu predviđene Ugovorom o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., drugotuženik ističe da je u sudskoj praksi Vrhovnog suda Republike Hrvatske i drugostupanjskih sudova ustaljen stav da ugovor o kupoprodaji nekretnina za koji je zakonom ili voljom ugovornih strana određen obvezni pisani oblik s ovjerom potpisa ugovaratelja, u čiji je pisano ovjeren sastav voljom ugovornih strana unesen manji iznos cijene od iznosa kojeg su ugovorne strane stvarno ugovorile, ima pravni učinak. Obrazlažući navedeni stav, sudovi se pozivaju na odredbe čl. 291. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023, 155/2023; dalje u tekstu: Zakon o obveznim odnosima) (u ranijim odlukama čl. 71. Zakona o obveznim odnosima koji je bio na snazi u vrijeme donošenja tih odluka) te ističu kako pri tome pravnu snagu ima stvarno ugovoreni iznos cijene kao stvarni disimulirani izraz volje ugovornih strana, a ne simulirani pisano označeni manji iznos cijene, osim ako je zakonom drugačije određeno. Prema stavu sudske prakse, ugovor o kupoprodaji u kojem su ugovorne strane navele manji iznos cijene od stvarno ugovorene nije ništetan, s obzirom na to da je prava volja ugovornih strana bila sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnina koje su navedene u takvom ugovoru i za koje je postignuta suglasnost u cijeni. Pitanje utvrđivanja visine ugovorene cijene, koju ugovorne strane različito prikazuju, ne utječe na valjanost pravnog posla, već isključivo za ocjenu je li ugovorna obveza ispunjena djelomično ili u potpunosti odnosno je li ugovorna strana koja je trebala ispuniti obvezu to učinila onako kako je ugovoreno. Opreza radi, iako to tužitelj niti ne tvrdi, drugotuženik ističe da eventualne usmene pogodbe ne bi činile ništetnim niti odredbe čl. 3. Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. kojima je ugovorena kupovnina za Suvlasničke dijelove. Prema ustaljenom stavu sudske prakse, u slučaju usmenih pogodbi kojima je ugovorena viša kupoprodajna cijena od one navedene u ugovoru o kupoprodaji, sporna ugovorna odredba koja sadrži simuliranu cijenu nije ništetna i ona proizvodi pravni učinak i obvezuje kupca da prodavatelju plati najmanje tu cijenu, dok pitanje jesu li ugovorne strane stvarno ugovorile višu cijenu, kao i pitanje je li kupac dužan prodavatelju platiti razliku do te više cijene, ne utječe na pravnu valjanost sporne ugovorne odredbe. Što se tiče iznosa kupoprodajne cijene drugotuženik ističe kako tužitelj, kao što nije dokazao osnovanost svojih navoda o usmenim pogodbama između tužitelja i drugotuženika o kupoprodajnoj cijeni Suvlasničkih dijelova te povezanih navoda o neispunjenoj obvezi drugotuženika prema tužitelju, nije dokazao niti navode o razlici između kupovnine ugovorene u čl. 3. Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. i tržišne cijene. Međutim, čak i da je kupovnina navedena u čl. 3. Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. zaista „višestruko niža od tržišne cijene“, ta okolnost svejedno ne bi činila Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. ništetnim, jer je sloboda uređivanja obveznih odnosa, temeljno načelo obveznog prava sadržano u odredbi čl. 2. Zakona o obveznim odnosima, dozvoljava sudionicima u prometu da slobodno uređuju obvezne odnose. Iznimku od slobode uređivanja obveznih odnosa predstavljaju isključivo situacije u kojima sudionici u prometu urede obveze odnose suprotno Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima i moralu društva. Primjenom načela slobode uređivanja obveznih odnosa, tužitelj i drugotuženik mogli su ugovoriti kupovninu za Suvlasničke dijelove slobodno, bez obzira na tržišnu vrijednost tih nekretnina. Sloboda uređivanja obvezno pravnog odnosa između tužitelja i drugotuženika dozvoljava čak i ugovaranje cijene koja bi bila „višestruko niža od tržišne“. Imajući u vidu da tužitelj nije obrazložio svoje navode o protivnosti moralu kupoprodajne cijene koja bi bila „višestruko niža od tržišne“, drugotuženiku preostaje istaknuti kako takvi navodi nisu ni na čemu osnovani te da su protivni gore navedenom načelu obveznog prava koje omogućava sudionicima u prometu da zajedničkom odnosno suglasnom voljom odluče ne samo o nastanku već o i sadržaju pravnog posla. Načelo jednake vrijednosti činidba iz čl. 7. st. 1. Zakona o obveznim odnosima, koje propisuje kako pri sklapanju naplatnih pravnih poslova sudionici polaze od načela jednake vrijednosti uzajamnih činidaba, ne znači ujedno da sudionici nemaju pravo slobodno urediti svoje obveznopravne odnose. Na to upravo i upućuje čl. 7. st. 2. Zakona o obveznim odnosima, iz kojeg proizlazi da pravne posljedice ne povlači svako narušavanje načela jednake vrijednosti činidaba. Do narušavanja načela jednake vrijednosti činidaba koje bi imalo pravne posljedice dolazi kod zelenaških ugovora i prekomjernog oštećenja. U konkretnom slučaju, opreza radi, drugotuženik ističe da nisu ispunjene niti pretpostavke ništetnosti koje u pogledu zelenaških ugovora propisuju odredbe čl. 329. Zakona o obveznim odnosima, niti pretpostavke ništetnosti koje u pogledu prekomjernog oštećenja propisuju odredbe čl. 375. Zakona o obveznim odnosima. Osim toga, opreza radi, drugotuženik dodatno ističe u konkretnom slučaju nije riječ niti o prividnom ugovoru, s obzirom na to da je Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. sklopljen suglasnošću volja tužitelja i drugotuženika da se taj ugovor izvrši, a ne samo da se stvori samo privid (fikcija) o sklapanju ugovora. U odnosu na zahtjev tužitelja radi raskida Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. / utvrđenja da je Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. raskinut koji tužitelj postavlja kao eventualno kumulirani tužbeni zahtjev je raskid Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. odnosno utvrđenje kako je Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. raskinut, te utvrđenje prava vlasništva tužitelja i utvrđenje da je tužitelj stekao vlasništvo i valjanu pravnu osnovu za ishođenje uknjižbe vlasništva na ime odnosno naziv tužitelja na Suvlasničkim dijelovima nekretnine, u omjer 1/1, te uknjižba prava vlasništva u korist tužitelja na predmetnim Suvlasničkim dijelovima, što su tuženici dužni trpjeti, i uspostava zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe uknjižbe vlasništva u korist drugotuženika temelji se na tužiteljevim navodima da drugotuženik nije tužitelju isplatio iznos ugovoren navodnim usmenim pogodbama između tužitelja i drugotuženika u vezi s predmetnom kupoprodajom. Kao i u odnosu na ostale tužiteljeve navode, tuženik se očitovao i u odnosu na tužiteljeve navode o tim usmenim pogodbama te o neispunjenju obveze koju je drugotuženik navodno preuzeo prema tužitelju kroz te pogodbe. Tuženik u prvom redu ističe da do raskida ugovora na temelju odredbe čl. 360. Zakona o obveznim odnosima dolazi „jednostavnom izjavom“ ugovorne strane ili po samom zakonu, a ne konstitutivnom sudskom presudom. Stoga, u slučaju spora po pitanju raskida ugovora na temelju te odredbe tužitelj ne može isticati konstitutivan zahtjev za raskid, već eventualno može tražiti da se deklarativnom presudom utvrdi postojanje raskida. Dakle, tužitelj u ovom postupku može eventualno zahtijevati od suda da deklaratornom presudom utvrdi postojanje raskida Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., pod uvjetom da dokaže da su ispunjene pretpostavke za raskid propisane odredbama Zakona o obveznim odnosima. Kao što je drugo tuženik već naveo u ovom odgovoru na tužbu, jedine obveze drugotuženika prema tužitelju u vezi kupoprodaje Suvlasničkih dijelova navedene su u Ugovoru o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. , a nesporno je da je obveza isplate kupoprodajne cijene odnosno kupovnine, uređena odredbama čl. 3. i 4. Ugovora o kupoprodaji nekretnina od
30. srpnja 2021., ispunjena u cijelosti.
7. Između tužitelja i drugotuženika ne postoje nikakvi drugi ugovori, dogovori niti pogodbe u vezi kupoprodaje Suvlasničkih dijelova osim Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. Samim time, ne postoje niti mogu postojati nikakve obveze drugotuženika prema tužitelju koje bi proizlazile iz takvih ugovora, dogovora ili pogodbi, pa tako niti bilo kakve neispunjene obveze. Budući da je drugotuženik ispunio svoju obvezu isplate ugovorene kupovnine te da je Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. tom uplatom izvršen odnosno konzumiran, u konkretnom slučaju uopće ne postoje zakonske pretpostavke za raskid ugovora zbog neispunjenja. Drugotuženik dodatno ističe kako čak i da postoji bilo kakva dodatna obveza drugotuženika prema tužitelju, neovisno o tome radi li se o obvezi iz Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. ili iz navodnih usmenih odnosno bilo kakvih drugih pogodbi, tužitelj bi prvenstveno morao dokazati da ju drugotuženik nije ispunio. K tome, tužitelj bi morao dokazati i da je ispunjenje u roku bitan sastojak ugovora ili da je drugotuženika obavijestio o raskidu te da mu je ostavio primjeren naknadni rok za ispunjenje odnosno da iz držanja drugotuženika proizlazi da on svoju obvezu neće ispuniti ni u naknadnom roku. Kao i u dijelu ovog odgovora na tužbu koji se odnosi na tužiteljev zahtjev radi utvrđivanja ništetnosti Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., drugotuženik ističe da je potpuno bespredmetan povezani zahtjev tužitelja usmjeren na utvrđenje prava vlasništva i utvrđenje da je tužitelj stekao vlasništvo i valjanu pravnu osnovu za ishođenje uknjižbe vlasništva na ime odnosno naziv tužitelja na Suvlasničkim dijelovima nekretnine, u omjeru 1/1, te uknjižbu prava vlasništva tužitelja na predmetnim Suvlasničkim dijelovima i uspostavu zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe uknjižbe vlasništva u korist II. tuženika. U odnosu na zahtjev tužitelja za isplatom koji je predmet trećeg tužbenog zahtjeva koji tužitelj postavlja kao eventualno kumulirani tužbeni zahtjev je nalog tuženicima da solidarno odnosno
– podredno – pojedinačno platiti tužitelju iznos od 10.000,00 EUR, uvećan za zakonske zatezne kamate koje teku od 1. siječnja 2021. do isplate, u roku od 15 dana, aj tužbeni zahtjev drugotuženik u cijelosti osporava kako po osnovi tako i po visini, posebice zbog razloga navedenih pod prethodnim točkama ovog odgovora na tužbu. Rezimirajući gornje navode, drugotuženik ističe da je njegova jedina obveza prema tužitelju u vezi s kupoprodajom Suvlasničkih dijelova – isplata kupoprodajne cijene odnosno kupovnine u iznosu od 11.500,00 kn, u skladu s čl. 3. i 4. Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. Navedena je obveza u cijelosti ispunjena uplatom iznosa od 11.500,00 kn na račun tužitelja. Nikakve druge obveze drugotuženika prema tužitelju u vezi kupoprodaje Suvlasničkih dijelova ne postoje, niti temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. srpnja 2021., niti na bilo kakvom drugom temelju. Pritom, čak i da postoje te da je njihovo postojanje tužitelj uspio dokazati, tužitelj bi morao dokazati visinu takvih eventualnih obveza te da su takve eventualne obveze ostale neispunjene. Uz sve navedeno, iako to tuženik niti ne tvrdi, drugotuženik ističe da ne postoji niti jedan drugi obveznopravni odnos između tužitelja i drugotuženika iz kojeg bi proizlazila obveza drugotuženika na plaćanje iznosa kojeg potražuje tužitelj, kao što ne postoji niti bilo koja druga osnova na temelju koje bi II. tuženik bio dužan isplatiti predmetni iznos tužitelju.
8. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid i pročitao Ugovor o kupoprodaji nekretnina (list 6-7 spisa), zemljišnoknjižni izvadak (list 11-24 spisa), izvadak računa broj 145/2021 (list 50-51 spisa), sudsku praksu (list 52-62 spisa), zemljišnoknjižni izvadak (list 98-75 spisa), te je proveden dokaz saslušanjem zakonskog zastupnika prvotuženika EZ i zakonskog zastupnika drugotuženika EZI (list 124-125 spisa).
9. Raspravnim rješenjem od 5. ožujka 2026. sud je odbio prijedlog tužitelja da se od Porezne uprave pribavi rješenje glede stjecanja ovdje predmetnih nekretnina, prijedlog za provođenje građevinskog vještačenja radi utvrđenja tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji, te je odbijen prijedlog tužitelja za saslušanjem svjedoka nade ŠZ, EZIŽ i drugih svjedoka (nije navedeno kojih), jer je sud zaključio da saslušanje predloženih svjedoka na predložene okolnosti istaknute na pripremnom ročištu dana 4. veljače 2026. ne bi bilo svrsishodno i samo bi pridonijelo odugovlačenju ovog postupka, te je odbijen prijedlog za saslušanjem direktorice tužitelja ĆZ, jer tužitelj nije naveo na koje okolnosti istu treba saslušati, a uostalom uvidom u sudski registar utvrđeno je da ista nije direktorica tužitelja, nego je to NZ, a njezino saslušanje tužitelj nije predložio, a sve i da jest ista je direktoricom tužitelja postala 27. prosinca 2024., dakle nejasno je što bi ista mogla iskazivati o poslovnom odnosu koji se dogodio nekoliko godina prije nego što je ista postala direktorica.
10. Nakon ocjene svakog dokaza zasebno i u njihovoj ukupnosti te na temelju rezultata cjelokupno provedenog postupka u skladu s odredbom čl. 8. Zakona o parničnom postupku (''Narodne novine'' broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07 - odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 28/13, 89/14 - odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/19, 80/22, 114/22,155/23 i 146/25, dalje u tekstu: ZPP) ovaj sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev neosnovan.
11. Predmet spora je tužiteljev zahtjev za utvrđenjem ništetnosti ugovora o kupoprodaji te eventualno kumulirani tužbeni zahtjevi za raskidom tog ugovora i isplatom iznosa od 10.000,00 EUR-a.
12. U postupku nije sporno da su tužitelj kao prodavatelj i tuženik kao kupac sklopili ugovor o kupoprodaji nekretnina 30. srpnja 2021., temeljem kojeg ugovora se drugotuženik uknjižio kao vlasnik predmetnih nekretnina navedenih u čl. 1. ugovora.
13. Iako u spisu ne prileži Ugovor o kupoprodaji istih nekretnina koji je zaključen između prvotuženika i drugotuženika, predmetna činjenica nije sporna jer to tvrdi tužitelj, a prvotuženik i drugotuženik to ne osporavaju, a isto proizlazi i iz zemljišnoknjižnog izvatka koji se nalazi u spisu.
14. Čl. 1. ugovora o prodaji nekretnina od 30. srpnja 2021. ( dalje Ugovor), ugovoreno je da tužitelj zemljišnoknjižni suvlasnik nekretnine upisane u zemljišnu knjigu Općinskog građanskog suda u Zagrebu, zemljišnoknjižni odjel, k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška], kčbr [katastarska čestica], poslovni objekt CHROMOS i dvorište površine 14608 m2 i to nositelj slijedećih suvlasničkih dijelova:
-458. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-458), neodvojivo povezan s vlasništvom posebnog dijela upisanog kao Dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br. 31, VII (sedmi kat)
-463. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-463), neodvojivo povezan s vlasništvom posebnog dijela upisanog kao Požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br. 36, VII (sedmi kat),
-494. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-494), neodvojivo povezan s vlasništvom posebnog dijela upisanog kao Dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br. 31, VIII (osmi kat)
-500. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-500), neodvojivo povezan s vlasništvom posebnog dijela upisanog kao Požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br. 37, VIII (osmi kat), dok je čl.2. Ugovoreno da prodavatelj prodaje ,a kupac kupuje predmetne nekretnine.
15. Čl. 3. 1. Ugovora ugovorena je cijena – kupovnine u iznosu od 11.500,00 kn, a čl. 3. st. 2. ugovora ugovoreno je da je kupovnina konačna i nepromjenjiva.
16. Čl. 6. ugovora ugovoreno je da se prodavatelj obvezuje da će bez odgode, po primitku cjelokupne kupovnine, kupcu uručiti ispravu na kojoj će po javnom bilježniku ovjeriti svoj potpis ovlaštene osobe za zastupanje, a kojom ispravom ovlašćuje kupca da isti, bez ikakvih daljnjih pitanja, ograničenja ili upozorenja, temeljem ovog ugovora, zatraži i postigne uknjižbu prava vlasništva nekretnina na svoje ime i vlasništvo u zemljišnoj knjizi i drugim javnim očevidnicima.
17. Čl. 9. st. 2. Ugovora ugovoreno je da su sve eventualne izmjene ili dopune ugovora valjane samo ako su sačinjene u pisanom obliku i potpisane od obje ugovorne strane.
18. Neosnovano tužitelj smatra da je Ugovor o kupoprodaji ništetan navodeći da je ugovorena cijena navedena u ugovoru višestruko niža od tržišne vrijednosti nekretnina. Ti razlozi ne dovode do ništetnosti ugovora o kupoprodaji i ne čine ugovor protivnom moralu. Valjan je čak i ugovor o darovanju nekretnine, dakle, stranke bi mogle valjano prenijeti vlasništvo nekretnine čak i besplatno pa tim više nije ništetan ugovor kojim je ugovorena cijena, makar i niža od tržišne. Ako su stranke u ugovoru o kupoprodaji nekretnine ugovorile cijenu koja je niža od tržišne cijene to ne dovodi do ništetnosti tog ugovora. Pravna posljedica ugovaranja cijene koja je niža od tržišne nije ništetnost ugovora, već je pravna posljedica primjena instituta prekomjernog oštećenja iz čl. 375. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 78/25. 29/18 – dalje: ZOO).
19. Odredbom čl. 375. st. 1. ZOO-a propisano je ako je između činidaba ugovornih strana u dvostrano obveznom ugovoru postojao u vrijeme sklapanja ugovora očiti nerazmjer, oštećena strana može zahtijevati poništaj ugovora ako za pravu vrijednost tada nije znala niti je morala znati.
20. Odredbom čl. 375. st. 2. ZOO-a propisano je da pravo da se zahtijeva poništaj ugovora prestaje istekom godine dana od njegova sklapanja.
21. Sukladno navedenim odredbama, posljedica prekomjernog oštećenja nije ništetnost, već pobojnost ugovora, a do pobijanja ugovora može doći samo konstitutivnom odlukom suda i tome se ne može odlučivati kao o prethodnom pitanju. U svakom slučaju protekao je i rok od godine od dana od sklapanja ugovora o kupoprodaji u kojem se mogao tražiti poništaj ugovora.
22. Iz iskaza zakonskog zastupnika drugotuženika RZ proizlazi da je kao direktor drugotuženika, sa društvom Chromos poslovne usluge zaključio ugovor o kupoprodaji određenih nekretnina, u Chromosovom tornju u Zagrebu, radi se o dizalima, stubištima i slično, pa je tako svatko tko je imao poslovni prostor na određenom katu kupio taj dio prostora dizala stubišta i slično, da je u vrijeme kada je izvršena kupoprodaju ovdje tužitelj bio u postupku likvidacije, a bilo je nužno provesti etažaciju jer se ista nije mogla provesti ako nekretnina nije bila u 100%-nom vlasništvu. Što se tiče cijena iz ugovora o kupoprodaji, ista je dogovorena sa današnjom likvidatoricom ŠZI i njezinim sinom UZ, ne sjeća se koja je bila funkcija sina od likvidatorice. Isplatili su kupoprodajnu cijenu, ništa nije bilo sporno i uknjižili su se kao vlasnici, a nakon određenog vremena poslovne prostore zajedno sa ovim suvlasničkom dijelovima prodali su društvu Bandov tower iz Splita, a da je dogovor između njega i ZZ bio da se nekretnine kupe za iznos koji je dogovoren, da se radilo o klasičnoj kupoprodaji nekretnina, sve ovjereno kod javnog bilježnika i provedeno u zemljišnim knjigama, da je cijena koja je ugovorena iznesena od strane Chromos poslovnih usluga i mi smo na to pristali.
23. Iz iskaza zakonskog zastupnika prvotuženika proizlazi da mu nije poznat niti sadržaj niti način sklapanja ugovora o kupoprodaji između Chromos poslovne usluge i Stanova jadran, a što se tiče nekretnina koje su predmet ovog spora da je firma u vlasništvu njegove supruge predmetne nekretnine kupila nakon što je provjerila stanje u zemljišnim knjigama i kada je utvrđeno da vlasništvo nije upitno, kupljene su predmetne nekretnine i iste upisane kao vlasništvo prvotuženika.
24. Uzevši u obzir naprijed navedeno, sud zaključuje da je tužbeni zahtjev je neosnovan i u dijelu kojim tužitelj zahtijeva utvrđenje ništetnosti ugovora i utvrđenje da je tužitelj vlasnik nekretnine te nalaganje tuženiku da trpi uknjižbu prava vlasništva tužitelja u zemljišnim knjigama.
25. Prvim eventualno kumuliranim tužbenim zahtjevom tužitelj zahtijeva raskid ugovora o kupoprodaji nekretnine, odnosno utvrđenje da je ugovor raskinut, te utvrđenje da je tužitelj vlasnik nekretnine uz nalaganje tuženiku trpjeti uknjižbu prava vlasništva tuženika u zemljišnim knjigama.
26. Prvenstveno u odnosu na tužbeni zahtjev kojim tužitelj traži da se odlukom suda raskine ugovor o kupoprodaji valja istaknuti da su slučaju neispunjenja obveze kupca do raskida ugovora dolazi izjavom prodavatelja o raskidu ugovora (čl. 363. ZOO-a), odnosno ostavljanjem kupcu naknadnog primjerenog roka za ispunjenje pa do raskida dolazi protekom tog roka (čl. 362. st. 2. i 3. ZOO-a). Dakle, do raskida ugovora u slučaju neispunjenja ugovorne obveze ne može doći konstitutivnom odlukom suda, već radnjom prodavatelja. Stoga, tužbeni zahtjevom kojim tužitelj traži da se odlukom suda raskine ugovor je već iz ovog razloga neosnovan.
27. U odnosu na tužbeni zahtjev za utvrđenjem kako je ugovor raskinut, tužitelj navodi da je u usmenom obliku bila ugovorena viša cijena od one koja je navedena u pisanom ugovoru, a da ju tuženik nije platio pa je tužitelj raskinuo ugovor. Sukladno odredbi čl. 219. st. 1. ZPP-a svaka stranka je dužna određeno iznijeti činjenice. Dokazi se izvode samo radi utvrđivanja onih činjenica koje stranka određeno iznese. To znači da je tužitelj dužan određeno iznijeti činjenice kada je točno raskinuo ugovor (kojeg datuma), u kojem obliku je raskinuo ugovor (telefonski, osobnim kontakt, dopisom, emailom, i slično), koja osoba tužitelja je izjavila raskid ugovora kojoj osobi tuženika (ime i prezime osoba). Tužitelj nije sukladno odredbi čl. 219. st. 1. ZPP-a određeno iznio niti jednu od ovih činjenica, već je samo općenito naveo da uslijed neplaćanja usmeno ugovorene cijene tužitelj je raskinuo ugovor. Stoga, kako tužitelj nije određeno iznio činjenice, a dokazi se izvode samo radi utvrđivanja činjenica koje stranke određeno iznesu, a ne zbog toga da bi stranke na temelju izvođenja dokaza po prvi puta saznale za neku činjenicu, sud je kako je naprijed navedeno odbio tužiteljev prijedlog za saslušanjem predloženih svjedoka, sve sukladno sukladno odredbi čl. 292. st. 4. ZPP-a jer nisu bili važni za odluku.
28. Pored navedenog, stranke su čl. 9. st. 2. ugovora o kupoprodaji nekretnina ugovorile da su sve eventualne izmjene ili dopune ugovora valjane samo ako su sačinjene u pisanom obliku i potpisane od obje ugovorne strane. Čl. 289. st. 1. ZOO-a propisano je da se ugovorne strane mogu sporazumjeti da poseban oblik bude pretpostavka nastanka i valjanosti njihova ugovora. Prema odredbi čl. 290. st. 2. ZOO-a ugovor koji nije sklopljen u ugovorenom obliku nema pravni učinak ako su strane valjanost ugovora uvjetovale posebnim oblikom. Stranke su ugovorile da su izmjene i dopune ugovora valjane samo ako su sklopljene u pisanom obliku, dakle, uvjetovale su valjanost izmjena i dopuna ugovora pisanim obliku. Stoga, čak i ako su stranke usmeno dogovorile drugačiju cijenu od one navedene u ugovoru, kako to tvrdi tužitelj, takva izmjena i dopuna ugovora ne bi imala pravni učinak.
29. Slijedom svega navedenog, i prvi eventualno kumulirani tužbeni zahtjev je neosnovan.
30. Drugim eventualno kumuliranim tužbenim zahtjevom tužitelj traži isplatu iznosa od 10.000,00 EUR-a sa zateznim kamatama. Međutim, tužitelj u tužbi i tijekom postupka ne iznosi određeno činjenice sukladno odredbi čl. 219. st. 1. ZPP-a iz kojih bi proizlazila tuženikova obveza platiti tužitelju 10.000,00 EUR-a. Tužitelj u svojim činjeničnim navodima ne tvrdi da su stranke ugovorile obvezu plaćanja iznosa od 10.000,00 EUR-a. Nadalje, ako je tužitelj ovdje imao u vidu da su stranke usmeno ugovorile drugu cijenu pa zahtijeva isplatu te cijene, valja istaknuti da je u prethodnim točkama obrazloženja ove presude već obrazloženo da takva usmena izmjena nema pravni učinak pa prema tome ne bi postojala prvotuženikova i drugotuženikova obveza platiti takvu cijenu. Osim toga, stranke su čl. 6. ugovora ugovorile da će tužitelj predati tuženiku tabularnu ispravu ovjerenu po javnom bilježniku tek nakon što mu kupoprodajna cijena bude plaćena u cijelosti, a kako je tuženik uknjižen kao vlasnik u zemljišnim knjigama, očito je da je tužitelj izdao tabularnu ispravu iz čl. 6. ugovora. Nelogično je da bi tužitelj izdao tabularnu ispravu ako mu cijena nije plaćena u cijelosti, odnosno ako su dogovorili neku drugu cijenu od one navedene u ugovoru.
31. Svaki od razloga navedenih u prethodnoj točki obrazloženja je već sam za sebe razlog neosnovanosti tužbenog zahtjeva za isplatom iznosa od 10.000,00 EUR- a sa zateznim kamatama.
32. Tuženici su uspjeli u parnici pa im je tužitelj dužan nadoknaditi parnične troškove sukladno odredbi čl. 154. st. 1. ZPP-a. Prilikom odlučivanja koji troškovi će se nadoknaditi tuženiku uzeti su u obzir samo troškovi koji su bili potrebni radi vođenja parnice i odmjereni su prema Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj: 138/23 – dalje: Tarifa), sukladno odredbi čl. 155. ZPP-a.
33. O troškovima postupka odlučeno je u granicama zahtjeva postavljenog u troškovnicima kojim granicama je sud vezan sukladno čl. 2. ZPP-a.
34. Sud je raspravnim rješenjem utvrdio vrijednost predmeta spora glavnog tužbenog zahtjeva u iznosu od 1.500,00 EUR-a sukladno odredbi čl. 40. st. 3. ZPP-a uzimajući u obzir da se radi o zahtjevu za utvrđenjem ništetnosti ugovora o kupoprodaji i utvrđenjem da je tužitelj vlasnik nekretnine, a stranke su ugovorom o kupoprodaji ugovorile cijenu od 11.500,00 kn (približno 1.500,00 EUR-a), pa je vrijednost predmeta spora koju je tužitelj naznačio u tužbi od 1.400,00 EUR-a za sve tužbene zahtjeve zajedno suviše nisko naznačena. Sud je iz istih razloga utvrdio vrijednost predmeta spora prvog eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva u iznosu od 1.500,00 EUR-a s obzirom na to da se radi o zahtjevu za raskid istog ugovora o kupoprodaji te utvrđenjem prava vlasništva na istoj nekretnini. Vrijednost predmeta spora drugog eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva je 10.000,00 EUR-a jer je predmet spora po tom tužbenom zahtjevu novčano potraživanje pa sukladno odredbi čl. 35. st. 1. ZPP- a vrijednost predmeta spora je iznos novčanog potraživanja za koje tužitelj zahtijeva isplatu. Vrijednost predmeta spora u smislu odredbe čl. 40. ZPP-a može se odlukom suda određivati samo za one tužbene zahtjeve koji se ne odnose na novčani iznos. Dakle sud je utvrdio da je vrijednost predmeta spora 13.000,00 EUR-a.
35. Prvotuženiku su priznati parnični troškovi za sastav odgovora na tužbu u iznosu od 200,00 EUR-a prema Tbr. 8. t. 1. Tarife, za zastupanje na ročištu od 4. veljače 2026. i 5. ožujka 2026. u iznosu od po 200,00 EUR-a svako prema Tbr. 9. t. 1. Tarife, PDV (25%) prema Tbr. 46. Tarife u iznosu od 150,00 EUR-a, odnosno ukupno 750,00 EUR-a.
36. Drugotuženiku su priznati parnični troškovi za sastav odgovora na tužbu u iznosu od 200,00 EUR-a prema Tbr. 8. t. 1. Tarife, za zastupanje na ročištu od 4. veljače 2026. i 5. ožujka 2026. u iznosu od po 200,00 EUR-a svako prema Tbr. 9. t. 1. Tarife, PDV (25%) prema Tbr. 46. Tarife u iznosu od 150,00 EUR- a, odnosno ukupno 750,00 EUR-a, stoga je odlučeno kao u točkama IV i V izreke.
37. Odluka o zateznim kamatama na dosuđeni parnični trošak temelji se na odredbama čl. 29. st.1. i 2. ZOO-a
38. Drugotuženiku nije priznat trošak pristupa za ročište za obnjavu presude u iznosu od 1250,00 EUR-a jer drugotuženik nije pristupio na ročište za objavu.
U Zagrebu, 2. travnja 2026.
Sudac
Marija Krajnović
POUKA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana kada se smatra da joj je dostava presude obavljena (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), odnosno u roku od 15 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), a podnosi se putem ovog suda u dva primjerka za sud i po jedan za svaku protivnu stranku.
DNA
-Tužitelju po punomoćniku uz pristojbu na presudu
-1.tuženiku po pun.
-2. tuženiku po pun.
