REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU
Ulica grada Vukovara 84
Poslovni broj: P-3313/2022-34
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji tog suda Snježani Karlušić, u pravnoj stvari tužitelja PŠ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćniku Davoru Drugoviću, odvjetniku iz Odvjetničkog društva Bakarić i Bakočević Piršić d.o.o. iz Zagreba, Šenoina ulica 1, protiv tuženice Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupana po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, Slavonska avenija 6, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave, zaključene 23. veljače 2006. u prisutnosti zamjenika punomoćnika tužitelja Sunčane Bakočević Piršić, odvjetnice i Mire Puljiza, državno odvjetničkog savjetnika, 2. travnja 2026.
p r e s u d i o j e
I. Nalaže se tuženici Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, isplatiti tužitelju ČŠ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], iznos od 12.792,20 eura (slovima: dvanaest tisuća sedamsto devedeset dva eura i dvadeset centi ) sa zakonskim zateznim kamatama kako slijedi:
- iznos od 357,73 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.07.2019. godine, pa do isplate,
- iznos od 357,69 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.08.2019. godine, pa do isplate,
- iznos od 357,73 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.09.2019. godine, pa do isplate,
- iznos od 332,33 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.10.2019. godine, pa do isplate,
- iznos od 332,43 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.11.2019. godine, pa do isplate,
- iznos od 332,41 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.12.2019. godine, pa do isplate,
- iznos od 332,48 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.01.2020. godine, pa do isplate,
- iznos od 332,58 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.02.2020. godine, pa do isplate,
- iznos od 333,72 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.03.2020. godine, pa do isplate,
- iznos od 334,12 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.04.2020. godine, pa do isplate,
- iznos od 333,67 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.05.2020. godine, pa do isplate,
- iznos od 333,67 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.06.2020. godine, pa do isplate,
- iznos od 333,33 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.07.2020. godine, pa do isplate,
- iznos od 333,04 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.08.2020. godine, pa do isplate,
- iznos od 333,33 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.09.2020. godine, pa do isplate,
- iznos od 308,61 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.10.2020. godine, pa do isplate,
- iznos od 383,97 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.11.2020. godine, pa do isplate
- iznos od 383,87 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.12.2020. godine, pa do isplate,
- iznos od 391,04 eur sa zakonskim kamatama tekućim od 16.01.2021. godine, pa do isplate,
- iznos od 391,02 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.02.2021. godine, pa do isplate,
- iznos od 391,08 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.03.2021. godine, pa do isplate,
- iznos od 391,02 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.04.2021. godine, pa do isplate,
- iznos od 390,89 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.05.2021. godine, pa do isplate,
- iznos od 390,79 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.06.2021. godine, pa do isplate,
- iznos od 390,79 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.07.2021. godine, pa do isplate,
- iznos od 390,81 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.08.2021. godine, pa do isplate,
- iznos od 390,74 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.09.2021. godine, pa do isplate,
- iznos od 390,86 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.10.2021. godine, pa do isplate,
- iznos od 390,85 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.11.2021. godine, pa do isplate,
- iznos od 390,89 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.12.2021. godine, pa do isplate,
- iznos od 390,89 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.01.2022. godine, pa do isplate,
- iznos od 390,90 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.02.2022. godine, pa do isplate,
- iznos od 391,04 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.03.2022. godine, pa do isplate,
- iznos od 391,00 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.04.2022. godine, pa do isplate,
- iznos od 390,91 eur za zakonskim kamatama tekućim od 16.05.2022. godine, pa do isplate, s tim da za razdoblje od dospijeća do 31. prosinca 2022. teku po kamatnoj stopi određenoj prema prosječnoj kamatnoj stopi na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godinu dana ne financijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, koje kamatne stope utvrđuje Hrvatska narodna banka, a od dana 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi određenoj za svako polugodište uvećanjem referente stope za tri postotna poena pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja te godine, a za drugo polugodište referenta stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referenta stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku 15 dana.
II. Nalaže se tuženici Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, nadoknaditi parnične troškove tužitelju ČŠ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] u iznosu 3.452.57 eura (slovima: tri tisuće četiristo pedeset dva eura i pedeset sedam centi) sa zakonskim zateznim kamatama od donošenja presude 2. travnja 2026. do isplate po stopi određenoj za svako polugodište uvećanjem referente stope za tri postotna poena pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja te godine, a za drugo polugodište referenta stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referenta stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku 15 dana.
III. Odbija se zahtjev tuženice Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, za nadoknadom troškova postupka u iznosu 1.600,00 eura (slovima: tisuću šesto eura).
.
Obrazloženje
1. U tužbi zaprimljenoj 9. lipnja 2022. tužitelj navodi da je vlasnik nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, u z. k. ul. [broj ZK uloška] k.o. 999901 Grad Zagreb, a koja u naravi predstavlja suvlasnički dio s neodređenim omjerom Etažno vlasništvo ( E-1) dvosobni komforni stan br. 1 u razizemlju u nacrtu označenom zelenom bojom, površine 66,74 m2, a koji stan se nalazi na z. k. č. br. [katastarska čestica] obiteljska stambena zgrada popisni broj 9898 u [adresa] i dvorište, ukupne površine 99,9 čhv odnosno 359 m2. Navedena nekretnina se nalazi u režimu zaštićenog najma i za istu zaštićeni najmoprimac plaća najam.
2. Do 31. kolovoza 2018. zaštićena najamnina je iznosila 176,00 kuna mjesečno, a od 1. rujna 2018. do 25. rujna 2020. najamnina se, sukladno promjenama Zakona o najmu stanova povećavala svakog 1. rujna 1,2 iznosa postojeće najamnine, sve do 25. rujna 2020. kad je Ustavni sud Republike Hrvatske Odlukom broj: U-I-3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020. ukinuo odredbe članka 28.a., 28.b., 28.c., 28. e, 28 f., 28. g., 28.h., 28.i., 28.j., 28.k., 28.l., 28.m, 28.n., Zakona o najmu stanova (Narodne novine, broj: 91/96, 48/98, 66/98, 22/06 i 6/18) i čl. 6. Zakona o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova (Narodne novine, broj: 68/18) te doveo do toga da su od dana 25. rujna 2020. zaštićeni najmoprimci dužni plaćati najamninu onakvu kakvu su plaćali prije stupanja na snagu Zakona o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova (Narodne novine, broj: 68/18) tj. onakvu kakvu su plaćali 31. kolovoza 2018.
3. Presudom Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu u predmetu Staliteto protiv Republike Hrvatske broj: 12027/10 od 10. srpnja 2014. utvrdio je da Republika Hrvatska čini povredu prava vlasnicima stanova koji imaju zaštićene najmoprimce. Tom je presudom koja je postala konačna utvrđeno da službeno određeni iznosi zaštićene najamnine ne predstavljaju realnu mjesečnu naknadu za korištenja stana vlasnika čiji se stanovi nalaze u takvom režimu jer spomenuta naknada gotovo ne omogućava prihod njegovim vlasnicima. Također, utvrđeno je da se ne radi samo o nemogućnosti dobivanja najamnine, već uopće o nemogućnosti slobodnog raspolaganja nekretninom. Utvrđeno je da je pravo vlasnika povrijeđeno između ostalog, time što svoju nekretninu ne može iznajmljivati po tržišnim uvjetima. To je potpuno u skladu s odredbom čl. 50. Ustava Republike Hrvatske.
4. U konačno postavljenom tužbenom zahtjevu u podnesku zaprimljenom 13. veljače 2026 tužitelj potražuje od tuženika iznos od 12.792,20 eura sa zakonskim zateznim kamatama od svakog pojedinog iznosa do isplate te trošak postupka sa zakonskim zateznim kamatama od donošenja presude do isplate (list 236-240 spisa).
5. U odgovoru na tužbu tuženica osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti, osporava osnovu i visinu zahtjeva te ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije tužitelja kao i promašene pasivne legitimacije. Dostavljena je i presuda Općinskog suda u Zagrebu poslovnog broja: Ps- 35/00 od 20. lipnja 2022. kojom se zamjenjuje ugovor o najmu predmetnog stana između tužitelja kao najmodavca i KŠ, prednice ĆŠ kao zaštićenog najmoprimca. U presudi koja zamjenjuje ugovor navodi se da će djeca zaštićene najmoprimke UŠ i CŠ koristiti stan kao članovi obiteljskog domaćinstva. Tužitelj je u zemljišnoj knjizi upisan kao vlasnik predmetnog stana, što dokazuje izvatkom iz zemljišne knjige kao i ugovorom o darovanju od 25. srpnja 1991. kojim otac tužitelja daruje 18/64 dijela stambene zgrade u [adresa], što u naravi predstavlja dvosobni stan u razizemlju. Međutim, iz priloženih isprava nije razvidno da je ugovor o darovanju sklopljen u propisanim obliku sudskog zapisnika, a što je preduvjet valjanosti ugovora. Naime, u trenutku sklapanja ugovora o darovanju otac tužitelja nije bio u posjedu predmetnog stana, budući da je posjed imala zaštićena najmoprimka KŠ, kao tadašnja nositeljica stanarskog prava slijedom čega tužitelj nikada nije stupio u posjed stana tužitelja kao obdarenika pa valjanost ugovora ovisi o tome je li sklopljen u propisanom obliku. Također se napominje kako nedostatak propisanog oblika ne može otkloniti uknjižba u zemljišnu knjigu, već se može otkloniti samo ako je ugovor realiziran, dakle pravom predajom posjeda nekretnine, odnosno predajom nekretnine u neposredan faktičan posjed, a do koje predaje u konkretnom slučaju nije došlo, budući neposredan posjed predmetnog stana ima zaštićena najmoprimka. Dakle, tužitelj treba dokazati pravnu valjanost ugovora o darovanju nekretnine od 7. studenog 1990. tj. da je isti sklopljen u obliku sudskog zapisnika, a time ujedno i da je aktivno legitimiran na podnošenje ovog zahtjeva. Nadalje, tužitelj je predmetni stan stekao darovanjem čijim prihvatom je sam doprinio nastanku štete. Naime, osoba koja je nekretninu stekla pravnim poslom (darovanje, kupoprodaja, ugovor o doživotnom uzdržavanju) ne može tražiti naknadu štete ako je znala da nekretninu koristi zaštićeni najmoprimac. Sukladno odredbama Zakona o najmu stanova (Narodne novine, broj: 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 - dalje: ZNS) pravo na zaštićenu najamninu ne pripada svim nekadašnjim nositeljima stanarskog prava na određenom stanu već samo onima koji nemaju u vlasništvu ili suvlasništvu useljivu nekretninu i koji prema svom ukupnom imovnom stanju nisu u mogućnosti plaćati slobodnu ugovorenu najamninu (list 30-37 spisa).
6. Među strankama je sporno: aktivna legitimacija tužitelja, pasivna legitimacija tuženika, osnovanost i visina tužbenog zahtjeva.
7. U tijeku postupka pročitana je dokumentacija u spisu: zahtjev za mirno rješenje spora od 23. veljače 2022. (list 5-11 spisa), ugovor o darovanju sklopljen između darodavca RŠ i PŠ, daroprimatelja od 25. srpnja 1991. (list 12-13 spisa), prijedlog za uknjižbu prava vlasništva (list 14-15 spisa), zemljišnoknjižni izvadak za z. k. ul. [broj ZK uloška] k.o. 999901 Grad Zagreb pod 23. veljače 2022. (list 16 spisa), presudu Općinskog suda u Zagrebu poslovnog broja: Ps-35/00 od 20. lipnja 2022. (list 17-22 spisa), ugovor o najmu stana između tužitelja i BŠ od 18. veljače 2012. (list 23-24 spisa), promet po računu (list 25 spisa), dopis Ministarstva unutarnjih poslova od 26. travnja 2023. (list 169 spisa), saslušan je tužitelj na raspravi 6. veljače 2024. i svjedokinja VŠ (list 183-187 spisa) te je provedeno građevinsko vještačenje po vještaku DŠ (list 197-223 spisa).
8. Čitanjem ugovora o darovanju sklopljenog između RŠ, oca tužitelja i tužitelja PŠ kao daroprimatelja od 25. srpnja 1991. je razvidno iz točke 2. istog ugovora da daroprimac stupa u posjed darovane nekretnine 1. kolovoza 1991. Tužitelj se temeljem darovnog ugovora upisao u zemljišne knjige kao vlasnik te je Općinski sud u Zagrebu presudom poslovnog broja: Ps- 35/00 od 20. lipnja 2002. kao nesporno na stranici 4. presude utvrdio da je tuženik ( ovdje tužitelj) vlasnik predmetne nekretnine. Temeljem takvog upisanog i osnovanog prava vlasništva tužitelj je sklopio ugovor o najmu, najprije sa KŠ, a potom sa BŠ. Ovaj ugovor o darovanju je sklopljen 1991. i na njega se primjenjuje odredbe Općeg građanskog zakonika tako da provedena uknjižba znači da je ugovor realiziran, što zamjenjuje eventualni nedostatak forme, a pozivanje tuženice na formu darovnog ugovora se odnosi na situacije u kojima je ugovor o darovanju sklopljen nakon stupanja na snagu Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine, broj: 53/91, 73/91, 3/94 i 7/96) i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12 i 152/14). Budući da je tužitelj upisan kao vlasnik dvosobnog komfornog stana broj 1. u razizemlju, u nacrtu označen zelenom bojom, površine 66,74 m2 sagrađene na z. k. č. br. [katastarska čestica] obiteljska stambena zgrada popisni broj 9898 u [adresa] i dvorište sve upisano u z. k. ul. [broj ZK uloška] k.o. 999901 k. o. [katastarska općina] (zemljišnoknjižni izvadak od 23.2.2022. - list 16 spisa) je utvrđeno da tužitelj ima aktivnu legitimaciju pa je prigovor tuženice odbijen kao neosnovan.
9. Budući da Porezna uprava daje podatke o imovini samo na zahtjev drugog javnopravnog tijela sukladno čl. 8. st. 1. Općeg poreznog zakona (Narodne novine, broj: 115/16, 106/18, 121/19, 32/20 i 42/20), to tužitelj podatak o imovinskim prilikama zaštićenih najmoprimaca nije mogao dobiti od Porezne uprave jer predstavlja poreznu tajnu te također imovinsko stanje zaštićenih najmoprimaca nije činjenica koja je relevantna za odluku o predmetu spora.
10. Čitanjem presude poslovnog broja: Ps- 35/00 ovog suda je razvidno da je presuda zamijenila ugovor o najmu stana između tužiteljice KŠ i tuženika PŠ i na istoj presudi koja je postala pravomoćna se temeljio najamni odnos (list 17-22 spisa).
11. Sklapanjem ugovora o najmu između tužitelja kao najmodavca i CŠ kao najmoprimca pod 18. veljače 2012. je razvidno da je predmet najma: stan u [adresa] u prizemlju, koji se sastoji od dvije spavaće sobe i djevojačke sobe, hodnika, toalet, kupaonice i izbe u ukupnoj površini 64,91 m2, a koje je vlasništvo najmodavca (čl. 1. istog ugovora), dok je isti sklopljen na neodređeno vrijeme (čl. 10. istog ugovora).
12. Iz iskaza tužitelja je razvidno da je vodio spor sa KŠ i da je taj spor izgubio. U vrijeme kada je vodio spor sa KŠ 2002. godine tada CŠ nije bio u stanu. Tek kada mu je umrla sestra UŠ, CŠ je od 2010. počeo boraviti u stanu i s njim je sklopio ugovor o najmu 2012. i tada je bio zadnji put u stanu. CŠ je plaćao najamninu na njegov tekući račun sve do unazad godinu dana od davanja iskaza ( iskaz 6.2.2024.). Nema ključ od stana. U istoj zgradi mu stanuje teta i sestrična i povremeno je dolazio kod njih u posjetu i rečeno mu je da od 2019. nisu vidjele CŠ te je podnio prijaviu za odjavu Davora Petelina 2019., ali isti nije odjavljen.
13. Iz iskaza svjedokinje VŠ je razvidno da od 2019. nitko ne stanuje u stanu tužitelja.
14. Kada se išla saslušati svjedokinja VŠ na prvom katu, tada je utvrđeno da se stan tužitelja nalazi u prizemlju i da je i poštanski sandučić pun pošte.
15. Na temelju iskaza svjedokinje VŠ te osobnog uvida u prizemlju tužiteljevog stana, kada je poštanski sandučić bio pun pošte utvrđeno je da nitko ne stanuje u tužiteljevom stanu.
16. Notorna je činjenica da tužitelj kao vlasnik za predmetni stan ne može ostvarivati tržišnu najamninu s obzirom da su u stanu živjele osobe koje su po propisima bivše države stekle stanarsko pravo te su Zakonom o najmu stanova utvrđeni zaštićenim najmoprimcem s kojim je tužitelj bio dužan zaključiti ugovor o najmu stana, a visinu najamnine ugovoriti u visini zaštićene najamnine kako je to propisivao Zakon o najmu stanova. Stoga tužitelj ne može davati stan u najam po tržišnoj najamnini, makar potražnja za stanovima u [adresa] postoji tijekom cijelog utuženog razdoblja, a činjenica je da je stan u najmu, ali uz zaštićenu najamninu. Ovakav postupak tuženice prilikom donošenja Zakona o najmu stanova Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu u dvije presude i to Statileo protiv [adresa] te P i drugi protiv Republike Hrvatske, utvrdio kao pretjerano miješanje u pravo vlasništva vlasnika stana, čime je povrijeđen čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda. Iz tih presuda proizlazi da država ima pravo miješati se u mirno uživanje vlasništva kada su u pitanju stambeni odnosi, međutim zakonsko ograničenje najamnine na način da ona bude 25 puta manja od tržišne predstavlja pretjerano miješanje koje se ne može opravdati i pritom nije postojala pravedna raspodjela socijalnog i financijskog tereta koji je nastao kao posljedica reforme u stambenom sektoru. Zbog toga iz navedenih presuda Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu proizlazi da hrvatske vlasti bez obzira na široku slobodu procjene nisu postigle potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja i zbog toga je Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu u svojoj odluci Statileo protiv Republike Hrvatske podnositelju zahtjeva dosudio materijalnu štetu od 8.200,00 EUR-a, koja predstavlja upravo razliku između visine zaštićene najamnine i visine najamnine koji bi ostvario na tržištu. Odluke Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske su obvezujuće za sve sudove i primjenjuju se na području Republike Hrvatske jer to proizlazi iz odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske od 23. siječnja 2013. broj: U-III-3304/2011 i s obzirom da je Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu jedini ovlašten tumačiti povrede Konvencije koje su nastale u zemljama potpisnicama te Konvencije u smislu odredbe čl. 32. Konvencije.
17. Nesporno da je Zakonom o najmu stanova (Narodne novine, broj: 91/96) osobama koje su do stupanja na snagu tog Zakona imale status nositelja stanarskog prava priznat status zaštićenog najmoprimca i vlasnici takvih stanova bili su dužni sa zaštićenim najmoprimcima zaključiti ugovor o najmu stana kojim su, između ostalog, ugovorili i visinu najamnine koja je bila propisana kao zaštićena najamnina i koja je bila daleko niža od najamnine koju bi vlasnici tih stanova mogli ostvariti na tržištu. Također, tim Zakonom je onemogućeno vlasnicima stanova da uđu u posjed svojih stanova, odnosno ulazak u posjed bio je skopčan sa znatnim teškoćama ispunjavanjem određenih zakonskih pretpostavaka. Dodatna otegotna okolnost vlasnicima tih stanova bila je činjenica da su se ugovor o najmu unosili i članovi obiteljskog domaćinstva dotadašnjeg nositelja stanarskog prava koji su imali nakon smrti nositelja stanarskog prava ista prava tako dugo dok su živjeli u tim stanovima, dakle imali su i pravo na plaćanje zaštićene najamnine. Takvo postupanje tuženice u donošenju Zakona o najmu stanova Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu je u svojim odlukama Statileo protiv [adresa] te P i drugi protiv Republike Hrvatske utvrdio kao miješanje u vlasnička prava vlasnika stanova i s obzirom da je Zakonom o najmu stanova bila propisana visina zaštićene najamnine koja je nekoliko desetaka puta niža od stvarne cijene najma kojeg je vlasnik stana mogao ostvariti na tržištu, da je vlasnik stana ograničen u svojim pravima jer nije mogao ući u posjed stana i morao je trpjeti činjenicu da će u posjedu tog stana osim dotadašnjeg nositelja stanarskog prava biti i njegovi članovi obiteljskog domaćinstva koji su s njim živjeli u tom trenutku. Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu smatra da takvim postupanjem Republika Hrvatska donošenjem Zakona o najmu stanova nepravedno raspodijelila socijalni i financijski teret koji je nastao kao posljedica reforme u stambenom sektoru i da je na vlasnike stanova stavljen nerazmjeran i pretjeran pojedinačni teret, budući da je vlasnik stana morao snositi većinu socijalnih i financijskih troškova stambenog zbrinjavanja zaštićenog najmoprimca i da time donošenjem ovakvog Zakona nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja čime je povrijeđena odredba čl. 1. Protokola 1. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda zbog čega je Europski sud za ljudska prava u svojoj odluci Statileo protiv Republike Hrvatske podnositelju zahtjev dosudio naknadu štete upravo u iznosu koji predstavlja razliku između ostvarene zaštićene najamnine i najamnine koju bi ostvarivao na tržištu. Odluke Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu kojima je utvrđena povreda Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i pridružujućih Protokola obvezatna je za sve sudove u Republici Hrvatskoj i ona djeluje prema svima, a ne samo prema podnositelju zahtjeva kako to pogrešno smatra tuženica, a kako je jasno izraženo i u odluci broj: U-I-745/1999 od 8. studenog 2000. (Narodne novine, broj: 112/00) Ustavnog suda Republike Hrvatske. Naime, Ustavni sud je u toj odluci zauzeo načelno ustavnopravno stajalište da svaka nesuglasnost nacionalnog zakona sa Konvencijom ujedno znači i nesuglasnost nacionalnog zakona s načelom vladavine prava propisanim čl. 3., načelom ustavnosti i zakonitosti propisanim čl. 5. i načelom pravnog monizma nacionalnog i međunarodnog prava propisanim čl. 134. Ustava. Zbog toga Ustavni sud smatra da izvršenje presuda Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu u kojima je utvrđena povreda Konvencije treba razumjeti u prvom redu kao izvršenje međunarodne ugovorne obveze koju je Republika Hrvatska kao ugovorna strana prihvatila ratifikacijom Konvencije i priznavanjem jurisdikcije Europskog suda u svim predmetima koji se tiču tumačenja i primjene Konvencije. Kako je, dakle, citiranom presudom Statileo protiv Republike Hrvatske Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu zauzeo jasno pravno stajalište da je odredbama Zakona o najmu stanova izvršeno miješanje države u pravo vlasništva vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i da je to miješanje bilo pretjerano, odnosno da time nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava vlasnika stanova, proizlazi da je tim odlukama utvrđeno pravo vlasnika stanova da od Republike Hrvatske potražuje naknadu imovinske štete koja se sastoji iz razlike u visini zaštićene najamnine koju su primali kroz određeno razdoblje i tržišne najamnine koju bi ostvarivali iznajmljivanjem tih stanova na tržištu. Ratifikacijom Konvencije o zaštiti ljudskih prava 1997. tuženik se obvezao primjenjivati ju, a to znači i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama, što kada su u pitanju status i prava zaštićenog najmoprimca s jedne strane te obveze i prava vlasnika stanova opterećenih pravima zaštićenih najmoprimaca s druge strane nije učinjeno. Međunarodni ugovori imaju jaču snagu od zakona, pa je stoga pozivanje tuženice na stav da država ne može odgovarati za štetu zbog donošenja određenog zakona, odnosno da donošenje zakona ne predstavlja štetnu radnju za državu je neosnovano, te je tuženica pasivno legitimirana pa je odbijen prigovor tuženice kao neosnovan.
18. Presudom Općinskog suda u Zagrebu poslovnog broja: Ps- 35/00 između tužiteljice KŠ i tuženika PŠ je presuđeno da presuda zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Činjenica da li je zaštićeni najmoprimac imao uvjete za steći status zaštićenog najmoprimca nije odlučan jer se radi o presuđenoj stvari, a niti tužitelj ima instrumente da sazna podatke o imovini zaštićenog najmoprimaca, budući da Porezna uprava daje podatke o imovini samo na zahtjev drugog javnopravnog tijela sukladno čl. 8. st. 1. Općeg poreznog zakona (Narodne novine, broj: 115/16, 106/18, 121/19, 32/20 i 42/20), te tužitelj podatak o imovinskim prilikama zaštićenog najmoprimaca nije mogao dobiti od Porezne uprave jer predstavlja poreznu tajnu.
19. Iako je tuženica nesporno pokrenula postupak reforme sustava zaštićenih najamnina te donijela mjere izvršenja i rokove u kojima se te promjene u domaćem sustavu trebaju provesti, te se izmjenom zakonskog okvira ne rješava problem i postiže ravnoteža između suprotstavljenih interesa najmodavaca i najmoprimaca i to donošenjem Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (Narodne novine, broj: 68/18) kojim se donosi točan dan kada vlasnici stanova mogu u potpunosti slobodno raspolagati svojom nekretninom, a do tada im se postupno povećava zaštićena najamnina, smanjujući jaz u odnosu na tržišnu, ista je donošenjem Zakona o najmu stanova kojim se vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnuta teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, miješajući se time u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, čime je postupila protivno odredbi čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, te je zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenih prava vlasništva, tuženica dužna vlasnicima stanova, ovdje tužitelju u kojima žive najmoprimci nadoknaditi štetu te je prihvaćen tužbeni zahtjev tužitelja kao osnovan.
20. Tijekom vođenja ovog spora tužitelj je pokrenuo ovrhu kod ovog suda pod poslovnim brojem: Ovr-55/2025, radi iseljenja zaštićenog najmoprimca te je ista okončana uredovanjem službene osobe ovog suda dana 22. svibnja 2025. Tužitelj je o istom obavijestio Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine koje je dopisom klase: UP/I-371-01/24-13/1257, Ur. broj: 531-14-3-25-9 od 10. studenog 2025. obavijestilo tužitelja da je stan u [adresa], površine 66,74 m2, prizemlje brisan iz Registra stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci te je tužitelju naloženo da izvrši povrat uplaćenih sredstava od 1. siječnja 2025. u iznos od 3.128,40 eura, što je prema navodima tužitelja učinjeno.
21. U konkretnom slučaju utuženo razdoblje je od 16. srpnja 2019. do 16. svibnja 2022. Na okolnost visine tužbenog zahtjeva provedeno je građevinsko vještačenje po vještaku DŠ i za utuženo razdoblje tržišna vrijednost najamnine na dan 16. srpnja 2019. iznosi 449,47 eura te razlika između primljenih iznosa zaštićene najamnine i najamnine koju bi tužitelj ostvario na tržištu u utuženom razdoblju od 16. srpnja 2019. do 16. svibnja 2022. iznosi 14.100,00 eura. Dakle, tržišna vrijednost najamnine je 6,73 eura po m2.
22. Prihvaćen je nalaz i mišljenje građevinskog vještaka DŠ kao stručan, jasan i argumentiran te niti stranke nisu imale primjedbe na isti.
23. Tuženica je prigovorila da je tužitelj u odnosu na porezna davanja, nakon utvrđene visine tržišne najamnine, dužan obračunati porezna davanja i svaki mjesečni iznos umanjiti za visinu poreza i prireza ( podnesak od 10.7.2025. - list 226 spisa).
24. Tužitelj je uvažio prigovor tuženika i umanjio je tražbinu za porezna davanja (porez te prirez) tako da u konačno određenom tužbenom zahtjevu u podnesku od 13. veljače 2026. tužitelj potražuje iznos od 12.792,20 eura sa zakonskim zateznim kamatama na pojedine iznosa do isplate.
25. Odluka o kamatama se temelji na čl. 29. st. 2. u svezi čl. 1089 Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine, broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22; dalje: ZOO-a).
26. Odluka o trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. i čl. 155. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07- Odluka USRH, 84/08, 96/08-Odluka USRH, 123/08-ispr. i 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23; dalje: ZPP-a ) i vrijednosti končano određenog tužbenog zahtjeva 12.792,20 eura.
27. Tužitelju je priznat trošak za zastupanje po punomoćniku, odvjetniku i to za sastav zahtjeva za mirno rješenje spora - 100 bodova po Tbr. 32, sastav tužbe - 100 bodova po Tbr. 7/1, sastavi podneska 5.9.2022., 2.10.2023., 27.7.2023. i 13.2.2026.
- 400 bodova ( 4 x 100 bodova) po Tbr. 8/1, zastupanje na raspravama.16.3.2023., 29.11.2023., 6.2.2024., 2.10.2024.i 23.2.2026. - 500 bodova ( 5 x 100 bodova) po Tbr. 9/1, ukupno 1.100 bodova uz vrijednost boda od 2,00 eura, sve prema Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine, broj: 138/23) te PDV-a (25%) u iznosu od 550,00 eura, ukupno 2.750,00 eura.
28. Tužitelju nisu priznati troškovi sastava podneska 13.6.2022. i 13.1.2025. jer isti nisu bili potrebni za vođe4nje postupka u smislu čl. 155. ZPP-a.
29. Tužitelju su priznati troškovi sudske pristojbe za tužbu 84,70 eura i sudske pristojbe za presudu 169,39 trošak sudske komisije u iznosu 48,48 eura, te trošak građevinskog vještačenja u iznosu 400,00 eura, ukupno 702,57 eura.
30. Troškovi tužitelja se sastoje od troškova zastupanja po punomoćniku-odvjetniku u iznosu 2.750,00 eura, troškova sudskih pristojbi u iznosu 254,09, trošak sudske komisije u iznosu 48,48 eura, te trošak građevinskog vještačenja u iznosu 400,00 eura, ukupno 3.452,57 eura.
31. Tužitelju su na temelju čl. 151. st. 3. ZPP-a, suđene zakonske zatezne kamate od donošenja presude do isplate.
32. Tuženica je na temelju čl. 154. st. 1. ZPP-a odbijena za zatraženi parnični trošak u iznosu 1.600,00 eura jer nije uspjela u sporu.
Zagreb, 2.travnja 2026.
Sutkinja:
Snježana Karlušić
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv ove presude stranke mogu podnijeti žalbu u roku od 15 dana, s tim da strankama koje su uredno obaviještene o ročištu na kojoj se presuda objavljuje rok za žalbu teče od dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje, a stranci koja nije uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje rok za žalbu teče od dana primitka presude. Žalba se podnosi pisanim putem ovog suda u pet istovjetnih primjeraka, a o istoj odlučuje Županijski sud.
DNA:
pun. tužitelja
tuženici po OGDO