REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU
Ulica grada Vukovara 84
Poslovni broj: Ps-165/2025-66
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu tog suda Zrinki Berečki, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari I-tužiteljice MD, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa]-tužitelja PD, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] (C.P.1425) Uriarte 2363 11 „F“ C.A.B.A., oboje zastupani po punomoćnici Zorani Živković, odvjetnici u Zagrebu, protiv tuženika JD, OIB: [osobni identifikacijski broj], s prebivalištem u [adresa], a boravi u [adresa], radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 24.veljače 2026., u prisutnosti zamjenice punomoćnice I i II tužitelja HD, odvjetnice i tuženika osobno, dana 2. travnja 2026.
p r e s u d i o j e
I/ Nalaže se tuženiku JD iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] isplatiti I-tužiteljici MD, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa]-tužitelju PD iz [adresa] (C.P.1425) Uriarte 2363 11 „F“ C.A.B.A., OIB: [osobni identifikacijski broj] iznos od 46.671,83 EUR zajedno sa zakonskom zateznim kamatama koje na pojedine iznose teku kako slijedi: na iznos od 1.020,60 EUR od 06.02.2018. do isplate,
na iznos od 1.020,60 EUR od 06.03.2018. do isplate,
na iznos od 1.020,60 EUR od 06.04.2018. do isplate,
na iznos od 1.020,60 EUR od 06.05.2018. do isplate,
na iznos od 1.020,60 EUR od 06.06.2018. do isplate,
na iznos od 1.020,60 EUR od 06.07.2018. do isplate,
na iznos od 1.020,60 EUR od 06.08.2018. do isplate,
na iznos od 946,09 EUR od 06.09.2018. do isplate
na iznos od 946,09 EUR od 06.10.2018. do isplate
na iznos od 946,09 EUR od 06.11.2018. do isplate
na iznos od 946,09 EUR od 06.12.2018. do isplate
na iznos od 1.088,64 EUR od 06.01.2019. do isplate
na iznos od 1.088,64 EUR od 06.02.2019. do isplate
na iznos od 1.088,64 EUR od 06.03.2019. do isplate
na iznos od 1.088,64 EUR od 06.04.2019. do isplate
na iznos od 1.088,64 EUR od 06.05.2019. do isplate
na iznos od 1.088,64 EUR od 06.06.2019. do isplate
na iznos od 1.088,64 EUR od 06.07.2019. do isplate
na iznos od 1.088,64 EUR od 06.08.2019. do isplate
na iznos od 1.088,64 EUR od 06.09.2019. do isplate
na iznos od 1.088,64 EUR od 06.10.2019. do isplate
na iznos od 1.024,33 EUR od 06.11.2019. do isplate
na iznos od 1.024,33 EUR od 06.12.2019. do isplate
na iznos od 1.123,30 EUR od 06.01.2020. do isplate
na iznos od 1.123,30 EUR od 06.02.2020. do isplate
na iznos od 1.123,30 EUR od 06.03.2020. do isplate
na iznos od 463,11 EUR od 06.04.2020. do isplate
na iznos od 463,11 EUR od 06.05.2020. do isplate
na iznos od 463,11 EUR od 06.06.2020. do isplate
na iznos od 463,11 EUR od 06.07.2020. do isplate
na iznos od 463,11 EUR od 06.08.2020. do isplate
na iznos od 394,61 EUR od 06.09.2020. do isplate
na iznos od 463,11 EUR od 06.10.2020. do isplate
na iznos od 463,11 EUR od 06.11.2020. do isplate
na iznos od 463,11 EUR od 06.12.2020. do isplate
na iznos od 510,70 EUR od 06.01.2021. do isplate
na iznos od 649,81 EUR od 06.02.2021. do isplate
na iznos od 649,81 EUR od 06.03.2021. do isplate
na iznos od 649,81 EUR od 06.04.2021. do isplate
na iznos od 649,81 EUR od 06.05.2021. do isplate
na iznos od 649,81 EUR od 06.06.2021. do isplate
na iznos od 649,81 EUR od 06.07.2021. do isplate
na iznos od 649,81 EUR od 06.08.2021. do isplate
na iznos od 649,81 EUR od 06.09.2021. do isplate
na iznos od 606,35 EUR od 06.10.2021. do isplate
na iznos od 606,35 EUR od 06.11.2021. do isplate
na iznos od 606,35 EUR od 06.12.2021. do isplate
na iznos od 710,11 EUR od 06.01.2022. do isplate
na iznos od 710,11 EUR od 06.02.2022. do isplate
na iznos od 710,11 EUR od 06.03.2022. do isplate
na iznos od 710,11 EUR od 06.04.2022. do isplate
na iznos od 710,11 EUR od 06.05.2022. do isplate
na iznos od 710,11 EUR od 06.06.2022. do isplate
na iznos od 710,11 EUR od 06.07.2022. do isplate
na iznos od 710,11 EUR od 06.08.2022. do isplate
na iznos od 710,11 EUR od 06.09.2022. do isplate
na iznos od 710,11 EUR od 06.10.2022. do isplate
na iznos od 710,11 EUR od 06.11.2022. do isplate, za razdoblje do 31. prosinca 2022., po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, za razdoblje od 01. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a za razdoblje od 30. prosinca 2023. do isplate, po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.
II/ Odbija se kao neosnovan dio tužbenog zahtjeva za isplatu iznosa od 0,55 EUR.
III/ Nalaže se tuženiku naknaditi tužiteljima trošak parničnog postupka u iznosu od 8.943,10 EUR, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 2. travnja 2026. do isplate, po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.
Obrazloženje
1. Tužitelji su predmetnu parnicu pokrenuli tužbom od 1. kolovoza 2018. navodeći da su suvlasnici, svaki u 1/2 dijela, peterosobnog stana na trećem katu ukupne površine 159,45 čm, koji je posebni dio neodvojivo povezan sa suvlasničkim dijelom kuće popisni broj u Boškovićevoj ulici, broj 29 a (sada [adresa]), ukupne površine 550 m2, sagrađene na kčbr. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], E-10. U bitnom navode da je u predmetu ovog suda poslovni broj Ps-298/2015 donesena pravomoćna odluka kojom je utvrđeno da tuženik nema pravo na zaštićenu najamninu za predmetni stan. Nakon pravomoćnog završetka postupka u navedenom predmetu (nakon primitka drugostupanjske presude u navedenom predmetu od 1.veljače 2018.) putem punomoćnika u nekoliko navrata obraćali su se tuženiku radi dogovora oko sklapanja ugovora o najmu predmetnog stana sa slobodno ugovorenom najamninom, na što se tuženik u potpunosti oglušio. Ističu da je prema čl. 9. Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20, dalje: ZNS) propisano da slobodno ugovorenu najamninu plaćaju korisnici stanova za koje tim Zakonom nije određeno plaćanje zaštićene najamnine te da slobodno ugovorena najamnina predstavlja, u pravilu, tržišni iznos najamnine koja se za stan određene kvadrature, uređenosti i lokaciji plaća na određenom području, s time da je odredbom čl. 11. ZNS-a propisano da podatak o visini prosječne najamnine daje upravni odjel jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove stanovanja, na temelju podataka iz popisa koji vodi o stanovima. Navode da prema podacima na internetu za stan površine 160 m2 na istoj ili sličnoj lokaciji najamnina iznosi cca 1.000,00 EUR te stoga smatraju da je tuženik za predmetni stan od dana pravomoćnosti odluke donesene predmetu ovog suda poslovni broj Ps-298/2015 (1. veljače 2018.) bio u obvezi plaćati tužiteljima najamninu u kunskoj protuvrijednosti navedenog iznosa odnosno u iznosu od 7.378,00 kuna mjesečno. Sadržajno navode da im je tuženik u razdoblju od veljače do podnošenja tužbe u ovom predmetu za predmetni stan plaćao naknadu u iznosu od 436,73 kuna, koji iznos predstavlja zaštićenu najamninu za predmetni stan određenu od strane Gradskog stambenog komunalnog gospodarstva. S obzirom da je pravomoćnom odlukom- presudom Županijskog suda u Splitu poslovni broj Gž-3244/2017 od 1.veljače 2018. utvrđeno da tuženik nema pravo na zaštićenu najamninu, tužitelji smatraju da im pripada pravo na isplatu razlike između primljenih mjesečnih iznosa zaštićene najamnine i mjesečnih iznosa slobodno ugovorene najamnine koju je tuženik bio dužan plaćati za predmetni stan u razdoblju od 1. veljače 2018. do podnošenja tužbe u ovom predmetu (koja razlika za svaki mjesec iznosi 6.941,27 kuna) te stoga sadržajno za razdoblje počevši od mjeseca veljače do zaključno za mjesec srpanj 2018., na ime ukupne razlike potražuju isplatu ukupnog iznosa od 41.647,62 kuna zajedno s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim: na iznos od 6.941,27 kuna od 16. veljače 2018. do isplate, na iznos od 6.941,27 kuna od 16. ožujka 2018. do isplate, na iznos od 6.941,27 kuna od 16. travnja 2018. do isplate, na iznos od 6.941,27 kuna od 16. svibnja 2018. do isplate, na iznos od 6.941,27 kuna od 16. lipnja 2018. do isplate te na iznos od 6.941,27 kuna od 16. srpnja 2018. do isplate. Ujedno su predložili donošenje presude kojom se između stranaka (I i II tužitelja kao najmodavaca i tuženika kao najmoprimca) nadomješta Ugovor o najmu predmetnog stana sa slobodno ugovorenom najamninom (sadržaja pobliže navedenog u tužbi), u iznosu od 7.378,00 kuna mjesečno.
1.2. Tijekom postupka, u podnesku od 4. rujna 2019. (listovi 31-32 spisa) tužitelji povlače tužbu u dijelu zahtjeva za donošenje presude kojom se nadomješta ugovor o najmu predmetnog stana sa slobodno ugovorenom najamninom. U istom podnesku u bitnom navode da smatraju da realna (tržišna) najamnina za predmetni stan iznosi 5.000,00 kuna mjesečno (manje od iznosa navedenog u tužbi), pa kako im tuženik za predmetni stan i nadalje plaća mjesečnu najamninu u iznosu od 436,73 kuna (zaštićenu najamninu), za razdoblje od veljače 2018. do zaključno za kolovoz 2019. potražuju isplatu iznosa od po 4.563,27 kuna mjesečno (razlike između uplaćenih iznosa od po 436,73 kuna mjesečno i zatraženog iznosa od po 5.000,00 kuna mjesečno), odnosno sveukupno isplatu iznosa od 86.702,13 kuna zajedno s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama koje na svaki pojedini mjesečni iznos razlike od po 4.563,27 kuna teku od 6.-og dana u mjesecu pa do isplate.
1.3. Naknadno tijekom postupka, u podnesku od 13. listopada 2021. (listovi 50-52 spisa), u bitnom navode da im tuženik i nadalje plaća najamninu za predmetni stan u visini zaštićene najamnine te s obzirom na protek vremena povećavaju prethodno postavljeni tužbeni zahtjev na način da potražuju isplatu razlike (između uplaćenih iznosa zaštićene najamnine i zatraženog iznosa tržišne najamnine) i za daljnje razdoblje od rujna 2019. do zaključno za listopad 2021., odnosno za razdoblje počevši od veljače 2018. do zaključno za listopad 2021. potražuju isplatu ukupnog iznosa od 181.759,50 kuna zajedno s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim na pojedine mjesečne iznose glavnica (razlika) kako je to pobliže navedeno u zahtjevu iz istog podneska.
1.4. Nakon provedenog građevinskog vještačenja, u podnesku od 21. prosinca 2022. (listovi 101-103 spisa), tužitelji povećavaju tužbeni zahtjev na način da za razdoblje od veljače 2018. do zaključno za mjesec studeni 2022., na ime razlike između (u nalazu i mišljenju vještaka za graditeljstvo procijenjenih) mjesečnih iznosa tržišne najamnine i po tuženiku uplaćenih mjesečnih iznosa zaštićene najamnine od po 436,73 kuna, potražuju isplatu ukupnog iznosa od 380.332,62 kuna /50.478,48 EUR zajedno s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim na pojedine mjesečne iznose razlika od 6.-og dana u mjesecu za svaki pojedini mjesec pa do isplate.
1.5. Konačno postavljenim tužbenim zahtjevom u podnesku od 16. listopada 2025. (listovi 237-239 spisa), a uzimajući u obzir mjesečne iznose zaštićene najamnine koje je tuženik platio u utuženom razdoblju od veljače 2018. do zaključno za mjesec studeni 2022. (prema potvrdama o uplatama dostavljenim uz podnesak tuženika od 4. travnja 2024.), potražuju isplatu ukupnog iznosa od 46.672,45 EUR (351.648,90 kuna) zajedno s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim na pojedine iznose glavnica kako je to pobliže navedeno pod točkom I/ izreke ove presude, uz naknadu parničnog troška zajedno s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim od presuđenja pa do isplate.
2. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava osnovanost tužbenih zahtjeva postavljenih u tužbi. Navodi da je protiv presude Županijskog suda u Splitu broj Gž- 3244/2017 od 1. veljače 2018. dana 9. travnja 2018. podnio reviziju, u bitnom ističući kako smatra da je stajalište iz navedene presude da kuća za odmor u suvlasništvu tuženika predstavlja useljivu nekretninu (odnosno zapreku za sklapanje ugovora o najmu predmetnog stana sa zaštićenom najamninom) nepodudarno zauzetim stajalištem Vrhovnog suda Republike Hrvatske u odlukama Rev-40/99 od 10. lipnja 1999., Rev x 731/2012 od 22. listopada 2013. , Rev x 191/2013 od 27. lipnja 2013. i Rev x 826/2014 od 26. studenog 2014. te odluci Ustavnog suda RH broj: U-Ill-2236/08 od 1.ožujka 2012. Stoga je prvenstveno predložio odrediti prekid postupka u ovom predmetu do donošenja odluke povodom prethodno navedene revizije. Podredno, osporava visinu potraživanja tužitelja, ističući da je po tužiteljima zatraženi iznos najamnine za predmetni stan previsok, s obzirom na starost i stanje te izvršena ulaganja tuženika u isti. Tijekom postupka protivi se preinaci tužbe učinjenoj u podnesku I i II tužitelja od 13. listopada 2021. te u podnesku I i II tužitelja od 21. prosinca 2022. Osporava visinu tužbenog zahtjeva, kao i osnovu tužbenog zahtjeva za dio utuženog razdoblja od travnja 2020. do studenog 2022. Naime, u bitnom navodi da se zbog znatnih oštećenja koja su u predmetnom stanu nastala u potresu (22. ožujka 2020.) stan uopće ne može koristiti bez opsežnih ulaganja u sanaciju oštećenja, pa stoga ističe da za utuženo razdoblje počevši od travnja 2020. do zaključno za studeni 2022. tužitelji uopće ne bi mogli ostvariti nikakvu najamninu za predmetni stan. Pri tome ističe da u predmetnom stanu živi čitav svoj život te da je u isti izvršio znatna ulaganja koja su povećala vrijednost nekretnine, a koja iznose 59.400,00 EUR. Naknadno tijekom postupka (list 255 spisa) navodi da je u međuvremenu dana 19. ožujka 2025. tužiteljima predao u posjed predmetni stan te ističe da je sve vrijeme imao položaj zaštićenog najmoprimca na predmetnom stanu, slijedom čega sadržajno u cijelosti (pored visine) osporava osnovanost tužbenog zahtjeva. Predlaže tužbeni zahtjev odbiti kao neosnovan.
3. U odnosu na protivljenje tuženika preinaci tužbe prema podnesku tužitelja od od 13. listopada 2021., ističe se da su tužitelji u istom podnesku povećanim tužbenim zahtjevom, s obzirom na protek vremena, na temelju iste činjenične osnove zatražili isplatu (razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine) za daljnje razdoblje od rujna 2019. do zaključno za listopad 2021., pa se takvoj preinaci tužbe tuženik ne može osnovano protiviti, imajući u vidu odredbe čl. 191. st. 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22 i 155/23 dalje: ZPP). Također, imajući u vidu da su tužitelji u podnesku od 21. prosinca 2022. ponovo povećali tužbeni zahtjev, s obzirom na protek vremena te rezultate provedenog građevinskog vještačenja, slijedom čega se radi o situaciji iz čl. 190.st.2. i čl. 191.st.2. ZPP-a, to se tuženik ne može osnovano protiviti niti navedenoj preinaci tužbe, pa je stoga sud navedenu preinaku dopustio rješenjem donesenim na ročištu od 6. veljače 2024.
4.Tijekom postupka izvođenja dokaza izvršen je uvid u presudu Županijskog suda u Splitu broj Gž-3244/2017 od 1. veljače 2018. (listovi 5-7 spisa), presudu Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-298/15 od 22. rujna 2017. (listovi 8-11 spisa), izvadak iz zemljišne knjige za zk. ul. broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (listovi 12-15 spisa), izračun visine zaštićene najamnine GSKG d.o.o. od 06. prosinca 2013. (list 16 spisa), reviziju od 9. travnja 2018. podnesenu u predmetu ovog suda poslovni broj Ps-298/2015 (listovi 23-28 spisa), izvatke iz prometa po tekućem računu I- tužiteljice (listovi 33-41 spisa, rješenje Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev- 1029/2018. od 1. ožujka 2022. (listovi 59-61 spisa), elaborat procjene vrijednosti uloženih sredstava sačinjen po stalnom sudskom vještaku za arhitekturu i građevinarstvo dipl. ing. SD iz kolovoza 2023. (listovi 107-119 spisa), Opomenu pred otkaz ugovora o najmu od 2. rujna 2019. (listovi 146-147 spisa), dopis zastupnice I i II tužitelja od 15. siječnja 2020. (list 143 spisa), Izračun visine zaštićene najamnine GSKG d.o.o. od 17. rujna 2021. (list 149 spisa), potvrde o izvršenim nalozima za plaćanja (listovi 150-194 spisa), Potvrdu Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 18. veljače 2025. (list 257 spisa), proveden je očevid na licu mjesta od 08. srpnja 2022. (list 75 spisa) te je provedeno građevinsko vještačenje po stalnom sudskom vještaku za arhitekturu, graditeljstvo i procjenu nekretnina dipl. ing.arh. Mladenu Ožiću (listovi 80-97 i 133-135 spisa).
5. Tužbeni zahtjev je u pretežnom dijelu osnovan.
6.1. Nije sporno da su I i II tužitelji suvlasnici (svaki u ½ dijela) predmetnog stana, odnosno peterosobnog stana ukupne površine 159,45 čm, koji se nalazi na trećem katu zgrade na adresi u [adresa] (ranije Boškovićeva ulica broj 29a), kao posebnog dijela nekretnine pobliže opisane pod točkom 1.1. obrazloženja.
6.2. Također, među strankama nije sporno da je tuženik, kao raniji nositelj stanarskog prava, stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20,dalje:ZNS), odnosno na dan 6. studenog 1996., temeljem odredbe čl. 30. st. 2. ZNS-a, po samo Zakonu stekao položaj najmoprimca na predmetnom stanu. Pri tome nije sporno da između stranaka (I i II tužitelja kao najmodavaca i tuženika kao najmoprimca) nikada nije zaključen (pisani) ugovor o najmu predmetnog stana niti je donesena (pravomoćna) presuda koja bi zamjenjivala takav ugovor, u smislu odredbe čl. 33. st.3 ZNS-a.
6.3. Nadalje, nije sporno da je pravomoćnom odlukom donesenom u predmetu ovog suda poslovni broj Ps-298/2015, odnosno presudom Županijskog suda u Splitu broj Gž-3244/2017 od 1. veljače 2018. kojom je u cijelosti preinačena presuda ovog suda poslovni broj Ps-298/2015 od 22. rujna 2017., prihvaćen tužbeni zahtjev ovdje I i II tužitelja (kao I i II tužitelja-protutuženika u navedenom predmetu) te je utvrđeno da ovdje tuženik (kao tuženik-protutužitelj u navedenom predmetu) nema pravo na zaštićenu najamninu za predmetni stan, dok je odbijen kao neosnovan protutužbeni zahtjev ovdje tuženika (kao tuženika-protutužitelja u navedenom predmetu) za donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o najmu predmetnog stana sa zaštićenom najamninom. Također, nije sporno da je rješenjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev 1029/2018 od 1. ožujka 2022. odbačena kao nedopuštena revizija koju je ovdje tuženik podnio protiv presude Županijskog suda u Splitu poslovni broj Gž- 3244/2017 od 1. veljače 2018.
6.4. Također, proizlazi da nije sporno da je tuženik u međuvremenu tijekom ovog postupka (dana 19. ožujka 2025.) predmetni stan predao u posjed tužiteljima.
6.5. Konačno, proizlazi da među strankama nije sporno da je tuženik u utuženom razdoblju počevši od veljače 2018. do zaključno za studeni 2022. za predmetni stan tužiteljima plaćao mjesečnu najamninu u visini zaštićene najamnine, koja je znatno niža od tržišne i propisana je Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje iznosa zaštićene najamnine ("Narodne novine" br. 40/97, 117/05).
7. Tijekom postupka među strankama je bilo sporno pripada li pravo tužiteljima, kao suvlasnicima predmetnog stana od tuženika, koji je ex lege stekao prava i obveze najmoprimca na predmetnom stanu, za utuženo razdoblje od veljače 2018. do zaključno za studeni 2022., potraživati isplatu razlike između tržišne/slobodno ugovorene najamnine i plaćenih iznosa zaštićene najamnine za predmetni stan te je sporna i visina tužbenog zahtjeva s obzirom na spornu visinu zahtijevanih mjesečnih iznosa tržišne/slobodno ugovorene najamnine za predmetni stan u utuženom razdoblju.
8. Imajući u vidu da je ovaj sud vezan prethodno citiranom pravomoćnom odlukom donesenom u predmetu ovog suda poslovni broj Ps-298/2015, kojom je utvrđeno da tuženik, iako je sukladno odredbi čl. 30. ZNS-a stekao položaj najmoprimca na predmetnom stanu, nema pravo ugovoriti zaštićenu najamninu za predmetni stan (zbog postojanje zapreka iz čl. 31. st.2. ZNS-a), to jasno proizlazi neosnovanost navoda tuženika da je sve vrijeme (u utuženom razdoblju) imao položaj zaštićenog najmoprimca na predmetnom stanu. Stoga nije od odlučnog značaja niti u tom pravcu pozivanje tuženika na sadržaj Potvrde Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 18. veljače 2025. (list 257 spisa), kojom se u bitnom potvrđuje da tuženik u predmetnom stanu ostvaruje status zaštićenog najmoprimca te da je predmetni stan upisan u registar stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci.
9. Slijedom navedenog, jasno proizlazi da je tuženik, koji je prava i obveze najmoprimca na predmetnom stanu stekao stupanjem na snagu ZNS-a, najkasnije od 1. veljače 2018. (pravomoćne odluke u predmetu ovog suda poslovni broj Ps-298/2015) bio u obvezi tužiteljima za predmetni stan plaćati mjesečnu najamninu u visini slobodno ugovorene/tržišne vrijednosti, pri čemu tužitelji nisu dužni dokazivati da bi predmetni stan iznajmili jer bi se na taj način od tužitelja kao vlasnika tražilo da dokaže nemoguće, s obzirom da zbog odredbama ZNS-a nametnutih ograničenja prava vlasništva isti stan nisu niti mogli iznajmljivati trećim osobama (tako i Vrhovni sud Republike Hrvatske, Rev 2364/16 od 18. siječnja 2018.).
10.1. Iz pisanog nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka za arhitekturu, graditeljstvo i procjenu nekretnina dipl.ing. arh. Mladena Ožića od 6. prosinca 2022. (listovi 80-99 spisa), koji je sačinjen na temelju rezultata provedenog očevida u predmetnom stanu, uzimajući u obzir stanje predmetnog stana (uključujući i vidljiva oštećenja od potresa u vidu pukotina na zidovima i stropovima te utvrđenje da ne postoji neposredna konstrukcijska ugroza objekta), kao i po vještaku pribavljene podatke od Službe za vrednovanje Grada Zagreba o sklapanju ugovora o najmu te cijenama najma za nekretnine na području usporedivom s predmetnom nekretninom, proizlazi da vrijednost prosječno očekivane mjesečne tržišne najamnine za predmetni stan za razdoblje od veljače 2018. do zaključno prosinac 2018. iznosi 8.126,45 kuna mjesečno odnosno (prema fiksnom tečaju konverzije) 1.078,56 EUR mjesečno, za razdoblje počevši od siječnja 2019. do zaključno za prosinac 2019. iznosi 9.200,47 kuna mjesečno odnosno 1.221,11 EUR mjesečno, za razdoblje od siječnja 2020. do zaključno za mjesec ožujak 2020. iznosi 9.948,38 kuna mjesečno odnosno 1.320,38 EUR mjesečno; za razdoblje počevši od mjeseca travnja 2020. do zaključno za mjesec prosinac 2020. iznosi 4.974,19 kuna mjesečno odnosno 660,19 EUR mjesečno; razdoblje počevši od siječnja 2021. do zaključno za mjesec prosinac 2021. iznosi 5.332,78 kuna mjesečno odnosno 707,78 EUR mjesečno te za razdoblje počevši od siječnja 2022. do zaključno za mjesec studeni 2022. iznosi 6.114,56 kuna mjesečno odnosno 811,54 EUR mjesečno, odnosno sveukupno za razdoblje od veljače 2018. do zaključno za mjesec studeni 2022. iznosi 405.663,06 kuna odnosno 53.840,69 EUR., uz napomenu da u navedenom iznosu nisu obračunate kamate ili porezi po bilo kojoj osnovi. Pri tome iz nalaza i mišljenja vještaka proizlazi da je u danom izračunu, s obzirom na činjenicu da (iako je stan u funkciji te ne postoji konstrukcijska ugroza objekta) uočena oštećenja u predmetnom stanu nisu sanirana, za razdoblje (nakon potresa u Zagrebu) od travnja 2020. do zaključno za studeni 2022., očekivana tržišna najamnina za predmetni stan umanjena za 50%, a s obzirom da nesanirani stan na tržištu ne može postići punu tržišnu cijenu najma
10.2. Očitujući se na primjedbe iz podneska tuženika od 5. listopada 2023. (listovi 105-106 spisa), vještak dipl.ing. Mladen Ožić prilikom saslušanja na ročištu za glavnu raspravu od 6. veljače 2024. (listovi 133-135 spisa), u bitnom je naveo da je na temelju obavljenog očevida na licu mjesta utvrdio da je čitav objekt u funkciji, kao i da je predmetni stan u vrijeme obavljanja očevida u ovom predmetu (od 8. srpnja 2022.) bio u funkciji. Navodi da je nesporno da predmetni stan ima određena oštećenja od potresa u vidu pukotina na zidovima i stropovima, pri čemu smatra da se ne radi o konstruktivnim oštećenjima, ali da ista svakako doprinose tome da se korigira cijena najma (za razdoblje nakon potresa u ožujku 2020.). Ukazuje da je evidentno da objekt nije dobio oznaku neupotrebljivosti u pregledu nakon potresa. Vezano za poseban upit tuženika o stanju stropova smatra da ne postoji neposredna ugroza, a vezano za njegove kompetencije kao vještaka navodi da se kao ovlašteni arhitekt sa više od 30 godina iskustva može očitovati o temeljnim zahtjevima za građevinarstvo, a u što spada i stabilnost i mehanička otpornost objekta, kao u pogledu pitanja statike stropa predmetnog stana. Pri tome ističe neposredno nakon potresa u Zagrebu dao svoja mišljenja o mogućnosti korištenja niza objekata, a između ostalog i u predmetnima Općinskog kaznenog suda u Zagrebu, Prekršajnog suda i Državnog odvjetništva. Smatra i da za potrebe predmeta ovog vještačenja nije potrebno očitovanje vještaka građevinske struke, odnosno statičara, pri čemu je ukazao da je zgrada u kojoj se nalazi predmetni stan zasigurno nakon potresa u Zagrebu bila pregledana od strane nadležne komisije Grada Zagreba koja je vršila pregled sličnih objekata na području Grada Zagreba, pri čemu za predmetnu zgradu očito nije dana zabrana korištenja, odnosno izdana tzv. "crvena" naljepnica. Nadalje, u bitnom pojašnjava da je za potrebe izrade nalaza i mišljenja od nadležnog Gradskog ureda pribavio podatke o realiziranim ugovorima o najmu za stanove u predmetnom području, prethodno navodeći u upitu podatke o položaju predmetnog stana, površini, približnu starost zgrade i slično te da mu je od strane Gradskog ureda dostavljen izvadak sa nekretninama za koje isti ured smatra da su usporedive, s time da se isključuju nekretnine za koje se može zaključiti da se zbog neuobičajenih okolnost najam ne može prihvatiti (da je primjerice preveliki ili premali). Što se tiče stanja i opremljenosti (usporednih) stanova, ističe da se isto ne može posebno utvrditi, pošto nije životno da bi se mogli pregledati stanovi koji nisu predmet spora, a upravo zbog toga u obzir se uzima u obzir 3 ili više usporednih nekretnina te se utvrđuje prosječna vrijednost.
10.3. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka s usmenim očitovanjem jer su dani u skladu s rezultatima provedenog očevida i pravilima struke, pri čemu je vještak dao jasne razloge kojima se rukovodio prilikom izrade nalaza i mišljenja te prema ocjeni ovog suda prilikom saslušanja na ročištu za glavnu raspravu argumentirano otklonio sve nejasnoće i sve prigovore koje je tuženik isticao glede pravilnosti vještva. Imajući u vidu da iz pisanog nalaza i mišljenja (stranica 10 nalaza i mišljenja) jasno proizlazi je vještak za potrebe izrade nalaza i mišljenja uzeo u obzir podatke o realiziranim ugovorima o najmu u predmetnom području u utuženom razdoblju te podatke o ukupno 11 stanova koji su po njegovom mišljenju usporedivi s predmetnim stanom, kao i da u praksi nedvojbeno nije moguće usporedne nekretnine obići i analizirati (s obzirom da vlasnici u pravilu ne dozvoljavaju pregled svojih nekretnina pa da se zbog toga dobivene vrijednosti uzimaju kao prosječne), kao i da je pri odabiru tih stanova u izračunu učinjeno intervremensko izjednačavanje najma, to prema ocjeni ovog suda neosnovano tuženik nakon usmenog očitovanja vještaka smatra da je nalaz i mišljenja vještaka neupotrebljiv, ističući da "vještak nije imao na uvid komparativne parametre stanja predmetnog stana u odnosu na usporedne stanove na sličnoj lokaciji." Također, sud nije našao razloga sumnjati u pravilnost mišljenja vještaka da vidljiva oštećenja na stropu (prikazana na fotografijama učinjenim prilikom očevida, a priloženim na stranici 13. nalaza i mišljenja) ne predstavljaju konstruktivna oštećenja niti su od utjecaja na statiku stropa u predmetnom stanu odnosno stambenu funkciju predmetnog stana. Pri tome sud nalazi da je stalni sudski vještak za arhitekturu, graditeljstvo i procjenu nekretnina Mladen Ožić, neovisno o tome što po zvanju nije diplomirani inženjer građevinarstva/statičar već diplomirani inženjer arhitekture, s obzirom na svoje obrazovanje (koje nedvojbeno uključuje i znanja iz područja građevne statike) i dugogodišnje iskustvo u vještačenjima sličnih nekretnina, pa tako i nekretnina oštećenih u potresu, u potpunosti kompetentan za davanje takve procjene i mišljenja. Stoga sud nije našao razloga za prihvaćanje prijedloga tuženika za obnovu vještačenja po drugom vještaku odnosno vještaku građevinske struke "s kompetencijama statičara" te je navedeni prijedlog tuženika odbio na ročištu od 6. veljače 2024.
10.4. U odnosu na prigovor tuženika iz podneska od 5. listopada 2023. da vještak u nalazu i mišljenju nije uzeo u obzir da tuženik "u predmetnom stanu živi čitav svoj život te da je u njega izvršio znatna ulaganja…koja su povećala vrijednost nekretnine" odnosno navode tuženika da vrijednost njegovih ulaganja u predmetni stan iznosi 59.400,00 EUR te u tom pravcu pozivanje tuženika na Elaborat procjene vrijednosti uloženih sredstava iz kolovoza 2023., koji je sačinjen izvan ove parnice po sudskom vještaku za graditeljstvo dipl.ing. građ. SD iz društva Snovi konstrukcija j.d.o.o. (listovi 107-125 spisa), prvenstveno valja istaknuti da tuženik u odgovoru na tužbu niti do zaključenja prethodnog postupka (osim uvida u njegovu reviziju podnesenu u predmetu ovog suda poslovni broj Ps-298/2015) nije predložio nikakve dokaze te da je građevinsko vještačenje u ovom predmetu provedeno kao dokaz koji su predložili tužitelji radi utvrđivanja činjenica u svezi sporne visine tužbenog zahtjeva. Također, imajući u vidu da tuženik tijekom postupka nije istaknuo protutužbeni zahtjev za isplatu s osnove naknade vrijednosti ulaganja u predmetnom stanu (nužnih i korisnih troškova) , niti je istaknuo procesno pravni prigovor radi prebijanja iz čl. 333. ZPP-a ili materijalno pravni prigovor prijeboja (kompenzacija) iz čl. 195. i čl. 196. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21, 114/22, 156/2022 i 155/23,dalje:ZOO), to u nedostatku prethodno navedenog sud nije bio niti dužan niti ovlašten utvrđivati vrijednost eventualnih tuženikovih ulaganja u predmetnom stanu, niti potraživanje I i II tužitelja s osnove razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine za predmetni stan u utuženom razdoblju umanjivati za novčani iznos vrijednosti ulaganja tuženika u predmetnom stanu. Pri tome se tuženiku ukazuje da svoje eventualno potraživanje s osnove naknade vrijednosti ulaganja u predmetnom stanu prema tužiteljima kao suvlasnicima predmetnog stana ima mogućnost ostvarivati u drugoj posebnoj parnici.
10.5. Slijedom prethodno navedenog, sud nije našao potrebnim niti posebno cijeniti sadržaj prethodno navedenog Elaborata iz kolovoza 2023. u pravcu utvrđivanja vrijednosti ulaganja tuženika u predmetnom stanu. Pri tome valja dodati da i iz fotografija pojedinih prostorija predmetnog stana koje su sastavni dio istog Elaborata (listovi 115-119 spisa), a koje su očito sačinjene u kolovozu 2023., jasno proizlazi neosnovanost tvrdnji tuženika da se u razdoblju nakon potresa u Zagrebu (odnosno od travnja 2020. pa nadalje) predmetni stan uopće nije koristio za stanovanje.
11.1. Iz priloženih potvrda o uplatama koje je tuženik dostavio uz podnesak od 4. travnja 2024. (listovi 150-194 spisa) te dovodeći iste u vezu sa sadržajem dopisa zastupnice tužitelja od 15. siječnja 2020. (list 148 spisa) proizlazi da je tuženik na ime (zaštićene) najamnine za predmetni stan u utuženom razdoblju tužiteljima za pojedine mjesece platio sljedeće novčane iznose: za razdoblje počevši od veljače 2018. do zaključno za kolovoz 2018. iznos od po 436,73 kuna mjesečno; za razdoblje počevši od rujna 2018. do zaključno za prosinac 2018. iznos od po 998,11 kuna mjesečno; za razdoblje počevši od siječnja 2019. do zaključno za listopad 2019. iznos od po 998,11 kuna mjesečno; za studeni i prosinac 2019. iznos od po 1.484,89 kuna mjesečno; za razdoblje počevši od siječnja do zaključno za kolovoz 2020. iznos od po 1.484,89 kuna mjesečno; za mjesec rujan 2020. iznos od 2.000,97 kuna; za razdoblje počevši od listopada 2020. do zaključno za siječanj 2021. iznos od po 1.484,89 kuna mjesečno; za razdoblje počevši od veljače 2021. do zaključno za rujan 2021. iznos od po 436,73 kuna mjesečno te za razdoblje počevši od listopada 2021. do zaključno za studeni 2022. iznos od po 764,27 kuna mjesečno. Slijedom navedenog, proizlazi da je tuženik u utuženom razdoblju počevši od veljače 2018. do zaključno za studeni 2022. s osnove najamnine za predmetni stan tužiteljima isplatio iznos od ukupno 54.013,60 kuna.
11.2. Imajući u vidu da je na temelju prihvaćenog nalaza i mišljenja vještaka utvrđeno da u utuženom razdoblju od veljače 2018. do zaključno za mjesec studeni 2022. vrijednost prosječne tržišne najamnine za predmetni stan iznosi ukupno 405.663,06 kuna te kada od navedenog iznosa tržišne najamnine odbije ukupni novčani iznos koji je tuženik platio tužiteljima od 54.013,60 kuna, proizlazi da razlika između utvrđene tržišne najamnine i iznosa od 54.013,60 kuna koji je tuženik u utuženom razdoblju platio na ime zaštićene najamnine iznosi 351.649,46 kuna odnosno (prema fiksnom tečaju konverzije 1 EUR=7,53450 kuna te primjenom pravila za preračunavanje i zaokruživanje iz Zakona o uvođenju eura kao službene valute u Republici Hrvatskoj ,"Narodne novine", broj 57/2022) iznosi 46.671,90 EUR.
12.1. Budući tužitelji (očito zbog pogrešnog izvršenog preračunavanja) konačno postavljenim tužbenim zahtjevom u podnesku od 16. listopada 2025., u sada važećoj valuti EUR potražuju isplatu ukupnog iznosa od 46.672,45 EUR, pri čemu zakonske zatezne kamate na pojedine mjesečne iznose glavnica (mjesečnih razlika) potražuju sukladno u nalazu i mišljenju vještaka utvrđenih iznosa tržišne najamnine za pojedine mjesece (pobliže navedene pod točkom 10.1.) te umanjene za po tuženiku isplaćene iznose najamnine za pojedine mjesece (pobliže navedene pod točkom 11.1.), uz pravilno izvršeno preračunavanje tako dobivenih mjesečnih razlika u kunama u valutu EUR (prema fiksnom tečaju konverzije od 7,53450 te primjenom pravila za preračunavanje i zaokruživanje iz Zakona o uvođenju eura kao službene valute u Republici Hrvatskoj), to je tužbeni zahtjev I i II tužitelja za isplatu razlike između tržišne najamnine i po tuženiku plaćenih iznosa na ime zaštićene najamnine u utuženom razdoblju valjalo prihvatiti za ukupan iznos glavnice od 46.671,90 EUR zajedno s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama koje na pojedine mjesečne iznose glavnica (mjesečnih razlika najamnine) pobliže navedenim u valuti EUR u konačno postavljenom tužbenom zahtjevu, teku od šestog dana u mjesecu za svaki pojedini mjesec pa do isplate, pa je stoga odlučeno kao pod točkom I/ izreke ove presude, temeljem čl. 31.st.2. ZNS-a i čl.29. st.1.ZOO-a. Slijedom prethodno navedenog, tužbeni zahtjev u preostalom dijelu za isplatu iznosa od 0,55 EUR odbijen je kao neosnovan te je odlučeno kao pod točkom II/ izreke ove presude.
12.2. Odluka o stopi dosuđenih zakonskih zateznih kamata na pojedine iznose glavnica (mjesečnih razlika najamnine), za razdoblje do 31. prosinca 2022. temelji se na odredbi čl. 29. st. 2 Zakona o obveznim odnosima ("Narodne Novine" 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18), za razdoblje od 01. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. na odredbi čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21, 114/22 i 156/2022), a za razdoblje od 30. prosinca 2023. pa do isplate na odredbi čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21, 114/22, 156/2022 i 155/23).
13. Odluka o parničnom trošku donesena je temeljem odredbi čl. 154. st. 5. ZPP budući tužitelji nisu uspjeli samo u neznatnom dijelu tužbenog zahtjeva, zbog kojeg nisu nastali posebni troškovi.
13.1. I i II tužiteljima su u svezi zastupanja po ovlaštenoj punomoćnici odvjetnici, uzimajući u obzir vrijednost predmeta spora u vrijeme poduzimanja svake pojedinačne parnične radnje, primjenom čl. 155.st.1. ZPP- a i važeće Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj 138/23), kao osnovano zatraženi priznati sljedeći troškovi postupka: za sastav tužbe, prema Tbr. 7/1-100 bodova, za sastav podneska od 4. rujna 2021., prema Tbr. 8/1-100 bodova, za sastav podneska od 13. listopada 2021., prema Tbr. 8/1-250 bodova, za sastav 2 podneska (od 21. prosinca 2022. i 16. listopada 2025.), prema Tbr. 8/1-po 500 bodova, za sastav 5 podnesaka (od 2. studenog 2021., 24. ožujka 2022., 29. ožujka 2022., 21. lipnja 2022. i 20. listopada 2023.), prema Tbr.8/4-po 25 bodova, za zastupanje na ročištu od 14. listopada 2021., prema Tbr.9/2-50 bodova, za zastupanje na očevidu od 08. srpnja 2022., prema Tbr. 9/7-250 bodova te za zastupanje na 2 ročišta (od 6. veljače 2024. i 24. veljače 2026.), prema Tbr. 9/1-po 500 bodova. Ukupno je tužiteljima priznato 2875 bodova, uz uvećanje od 10% za zastupanje dvije stranke (Tbr.40/1) od dodatnih 287,5 bodova, što ukupno iznosi 3.162,5 bodova te uzimajući u obzir vrijednost jednog boda od 2,00 EUR i uvećano za PDV od 25% ukupno iznosi 7.906,25 EUR. Navedenom iznosu valjalo je pribrojiti i priznati trošak građevinskog vještačenja u iznosu od 421,10 EUR (3.172,80 kuna), trošak uplaćenog predujma za izlazak suda na očevid u iznosu od 49,48 EUR (372,80 kuna), kao i troškove plaćene sudske pristojbe za tužbu u iznosu od 53,09 EUR (400,00 kuna) te zatražene sudske pristojbe za presudu u iznosu od 513,18 EUR , tako da ukupno dosuđeni parnični trošak I i II tužiteljima iznosi 8.943,10 EUR.
13.2. Tužiteljima nije priznat zatraženi trošak sastava podneska od 14. rujna 2020. kojim dostavljaju dokaz o uplati pristojbe za tužbu, budući su tužitelji već prilikom podnošenja tužbe bili dužni podmiriti navedenu pristojbu, pa stoga isti podnesak nije bio potreban u smislu odredbe čl. 155.st.1. ZPP-a. Također, tužiteljima nisu priznati niti troškovi sastava prijedloga za povrat u prijašnje stanje od 26. travnja 2024. niti zastupanja na ročištu od 18. listopada 2024., koje je održano povodom istog prijedloga, budući se radi o troškovima koje tužitelji ne mogu osnovano potraživati od tuženika, 2022., sukladno odredbama čl. 156. ZPP-a
13.3. Odluka o tijeku i stopi zateznih kamata na dosuđeni iznos parničnog troška tužiteljima temelji se na odredbama čl. 151.st.3. ZPP-a i čl. 29. st. 2. ZOO-a.
U Zagrebu, 2. travnja 2026.
Sutkinja:
Zrinka Berečki
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana dostave otpravka presude. Žalba se podnosi putem ovog suda, Županijskom sudu.
DNA:
1. pun. I i II tužitelja uz pristojbu za presudu (513,18 EUR)
2. tuženiku
