Republika Hrvatska
Općinski sud u
Dubrovniku
Dr. Ante Starčevića 23
20000 Dubrovnik
Poslovni broj: Pn 24/2025
U I M E R E P U B L I K E H R V AT S K E
P R E S U D A
I
R J E Š E N J E
Općinski sud u Dubrovniku, po sutkinji tog suda Kati Ogresta Jović, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja ad. 1. ĐJ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa]; ad.2. DJ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa]; ad.3. LJ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa]; ad.4. CJ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa]; ad.5. OJ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupani po punomoćnici Marina Maslek, odvjetnici iz [adresa], protiv tuženice Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupane po Općinskom državnom odvjetništvu u Dubrovniku, Građansko-upravni odjel, radi isplate, nakon održane javne i glavne rasprave zaključene dana 18. rujna 2025., dana 7. siječnja 2026.
R i j e š i o j e
Dopušta se preinaka tužbenog zahtjeva postavljenog u podnesku, nakon dopune vještačenja, od dana 25. siječnja 2024.
P r e s u d i o je
„I. Dužna je tužena, u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe, isplatiti tužiteljima iznos od:
- 405,83 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. svibnja 2017. godine pa sve do isplate,
- 405,83 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. lipnja 2017. godine pa sve do isplate,
- 399,90 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. srpnja 2017. godine pa sve do isplate,
- 399,90 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. kolovoza 2017. godine pa sve do isplate,
- 399,90 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. rujna 2017. godine pa sve do isplate,
- 416,81 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. listopada
2017. godine pa sve do isplate,
- 416,81 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. studenog 2017. godine pa sve do isplate,
- 416,81 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. prosinca 2017. godine pa sve do isplate,
- 426,65 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. siječnja 2018. godine pa sve do isplate,
- 426,65 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. veljače 2018. godine pa sve do isplate,
- 426,65 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. ožujka 2018. godine pa sve do isplate,
- 420,29 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. travnja 2018. godine pa sve do isplate,
- 420,29 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. svibnja 2018. godine pa sve do isplate,
- 420,29 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. lipnja 2018. godine pa sve do isplate,
- 435,37 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. srpnja 2018. godine pa sve do isplate,
- 435,37 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. kolovoza 2018. godine pa sve do isplate,
- 435,37 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. rujna 2018. godine pa sve do isplate,
- 442,21 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. listopada 2018. godine pa sve do isplate,
- 442,21 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. studenog 2018. godine pa sve do isplate,
- 442,21 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. prosinca 2018. godine pa sve do isplate,
- 469,39 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. siječnja 2019. godine pa sve do isplate,
- 469,39 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. veljače 2019. godine pa sve do isplate,
- 469,39 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. ožujka 2019. godine pa sve do isplate,
- 472,38 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. travnja 2019. godine pa sve do isplate,
- 472,38 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. svibnja 2019. godine pa sve do isplate,
- 472,38 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. lipnja 2019. godine pa sve do isplate,
- 466,13 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. srpnja 2019. godine pa sve do isplate,
- 466,13 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. kolovoza 2019. godine pa sve do isplate,
- 466,13 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. rujna 2019. godine pa sve do isplate,
- 478,22 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. listopada 2019. godine pa sve do isplate,
- 478,22 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. studenog 2019. godine pa sve do isplate,
- 478,22 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. prosinca 2019. godine pa sve do isplate,
- 504,72 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. siječnja 2020. godine pa sve do isplate,
- 504,72 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. veljače 2020. godine pa sve do isplate,
- 504,72 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. ožujka 2020. godine pa sve do isplate,
- 509,51 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. travnja 2020. godine pa sve do isplate,
- 509,51 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. svibnja 2020. godine pa sve do isplate,
- 509,51 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. lipnja 2020. godine pa sve do isplate,
- 512,70 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. srpnja 2020. godine pa sve do isplate,
- 512,70 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. kolovoza 2020. godine pa sve do isplate,
- 512,70 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. rujna 2020. godine pa sve do isplate,
- 516,39 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. listopada 2020. godine pa sve do isplate,
- 516,39 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. studenog 2020. godine pa sve do isplate,
- 516,39 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. prosinca 2021. godine pa sve do isplate,
- 543,68 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. siječnja 2021. godine pa sve do isplate,
-543,68 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. veljače 2021. godine pa sve do isplate,
- 543,68 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. ožujka 2021. godine pa sve do isplate,
- 551,77 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. travnja 2021. godine pa sve do isplate,
- 551,77 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. svibnja 2021. godine pa sve do isplate,
- 551,77 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. lipnja 2021. godine pa sve do isplate,
- 571,96 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. srpnja 2021. godine pa sve do isplate,
- 571,96 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. kolovoza 2021. godine pa sve do isplate,
- 571,96 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. rujna 2021. godine pa sve do isplate,
- 594,72 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. listopada 2021. godine pa sve do isplate,
- 594,72 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. studenog 2021. godine pa sve do isplate,
- 594,72 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. prosinca 2021. godine pa sve do isplate,
- 619,79 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. siječnja 2022. godine pa sve do isplate,
- 619,79 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. veljače 2022. godine pa sve do isplate,
- 619,79 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. ožujka 2022. godine pa sve do isplate,
- 642,39 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. travnja 2022. godine pa sve do isplate,
- 642,39 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. svibnja 2022. godine pa sve do isplate,
- 642,39 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. lipnja 2022. godine pa sve do isplate,
- 664,59 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. srpnja 2022. godine pa sve do isplate,
- 664,59 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. kolovoza 2022. godine pa sve do isplate,
- 664,59 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. rujna 2022. godine pa sve do isplate,
- 691,24 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. listopada 2022. godine pa sve do isplate,
- 691,24 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. studenog 2022. godine pa sve do isplate,
- 691,24 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. prosinca 2022. godine pa sve do isplate,
- 721,61 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. siječnja 2023. godine pa sve do isplate,
- 721,61 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. veljače 2023. godine pa sve do isplate,
- 721,61 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. ožujka 2023. godine pa sve do isplate,
- 721,61 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. travnja 2023. godine pa sve do isplate,
- 721,61 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. svibnja 2023. godine pa sve do isplate,
- 721,61 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. lipnja 2023. godine pa sve do isplate,
- 721,61 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. srpnja 2023. godine pa sve do isplate,
- 721,61 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. kolovoza 2023. godine pa sve do isplate,
a prema stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena do 31. prosinca 2022. godine, a od 1. siječnja 2023. godine pa sve do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja za tri postotna poena. pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine. a sve u roku 15 dana pod prijetnjom ovrhe
II Odbija se tužbeni zahtjev u dijelu kojim tužitelji potražuju iznos kako slijedi
-405,83 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana 5. travnja 2017. godine pa sve do isplate.
III . Dužna je tužena naknaditi tužiteljima parnične troškove ovog postupka, u iznosu od 21. 238,49 EUR u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe, sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dana donošenja prvostupanjske presude pa sve do isplate, prema stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena. , pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.
Obrazloženje
1Tužitelji u tužbi tvrde da su suvlasnici stana u nekretnini označenoj kao čest. zgr. [katastarska čestica] K. O. [katastarska općina], opisane kao stojna kuća površine 101 m2, na adresi [adresa]. Predmetna nekretnina se sastoji od dva stana, od kojih je jedan stan na katu zgrade, a drugi stan u prizemlju. Stan na katu je u isključivom vlasništvu obitelji PJ, i to: PJ Đ pok. VJ i PJ, dok je stan u prizemlju, površine 70 m2, u isključivom vlasništvu obitelji OJ, i to ovdje tužitelja: ČJ, DJ ud. D i LJ. Đ i PJ su u zemljišne knjige upisani kao suvlasnici cijele nekretnine za ½ dijela prava vlasništva cijele nekretnine, dok su ovdje tužitelji upisani za ukupno ½ dijela prava vlasništva cijele nekretnine. Stan u prizemlju čest. zgr. [katastarska čestica] K. O. [katastarska općina], koji je u isključivom vlasništvu ovdje tužitelja, je u režimu zaštićenog najma, te se temeljem ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom navedenim stanom koristi ĐJD kao zaštićeni najmoprimac. Zaštićenom najmoprimcu je stanarsko pravo priznato rješenjem ureda za prostorno uređenje, stambeno-komunalne poslove, graditeljstvo i zaštitu okoliša od dana 27. lipnja 1997. godine. Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom podnositelji su bili primorani potpisati sa zaštićenim najmoprimcem temeljem odredbi Zakona o najmu stanova, koji je propisivao obvezu vlasnika stanova da zaključe takve ugovore sa osobama koje su bile nositeljima stanarskog prava na predmetnim stanovima. Ukoliko to tužitelj ne bi učinio, ostvarenje njegove obveze zaštićeni je najmoprimac mogao ishoditi sudskim putem, što bi tužitelju samo prouzročilo daljnje sudske troškove. Zaštićena najamnina je, sve do 31. kolovoza 2018. godine, iznosila 305,78 HRK, da bi po stupanju na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova u rujnu 2018. godine bila povećana za iznos od 366,94 HRK i iznosila 672,72HRK. Da nije bio prisilnim propisima primoran zaključiti ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom, tužitelj je kao vlasnik stana mogao zaključivati ugovore sa slobodno ugovorenom najamninom, te ostvarivati prihode od stana u obliku tržište najamnine. Tržišna najamnina bi u utuženom razdoblju iznosila otprilike 4.000,00 HRK, jer se je za toliku cijenu iznajmljivali stanovi na približno istoj lokaciji. Tužitelji pri tome napominju kako se tu radi i dugoročnom najmu koji za vlasnika nije u tolikoj mjeri lukrativan koliko bi eventualno bio kratkoročni najam turistima, tj. pružanje usluga smještaja u domaćinstvu. Kratkoročnim najmom turistima kroz jednu turističku sezonu koja u [adresa] traje od mjeseca ožujka do mjeseca studenog svake godine, mogli bi se od iznajmljivanja predmetnog stana ostvariti i znatno veći prihodi, čak i uz odbitak provizije agencijama za posredovanje i uz plaćanje usluga čišćenja i pranja roblja, tako da je stvarno nastala šteta za tužitelja još i veća od ovdje prikazane. Presudama Statileo c/a [adresa], te L i dr. c/a Republika Hrvatska, Europski sud za ljudska prava je našao da je odredbama Zakona o najmu stanova i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine povrijeđen Članak br. 1. Protokala br. 1 uz Konvenciju o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda, potpisane u Rimu 4. studenog 1950. godine, a koju je Republika Hrvatska ratificirala dana 5. studenog 1997. godine (u daljnjem tekstu: Konvencija). Temeljem članka 134. Ustava RH, Međunarodni ugovori koji su sklopljeni i potvrđeni u skladu s Ustavom i objavljeni, a koji su na snazi, čine dio unutarnjega pravnog poretka Republike Hrvatske, a po pravnoj su snazi iznad zakona, pa je tako Konvencija o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda, zajedno sa Protokolom 1., postala dio unutarnjeg poretka RH s danom 5. studenog 1997. godine. Europski sud za ljudska prava je našao da pravni propisi u Republici Hrvatskoj u pogledu zaštićenih najamnina nisu ostvarili pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret neopravdano prebačen samo na jednu društvenu grupu – najmodavce, a što se ne može opravdati općim interesima zajednice, bez obzira na važnost interesa bilo koje druge društvene grupe i zajednice u cjelini. Europski sud je također našao da:
- sustav zaštićenog najma nema odgovarajuća procesna jamstava u cilju postizanja ravnoteže između interesa zaštićenih najmoprimaca i onih najmodavaca,
- da je iznos zaštićene najamnine izuzetno nizak i da se ne može smatrati pravičnom naknadom za korištenje najmodavčeva stana,
- da interesi najmodavca, uključujući njegovo pravo na ostvarivanje prihoda iz svoje imovine, nisu zadovoljeni uz tako izuzetno niske naknade,
- da je iznos zaštićene najamnine u izrazitoj opreci s tržišnom najamninom koju bi najmodavac mogao dobiti za svoj stan, te u očitom nesrazmjeru sa visinom tržišne najamnine.
U konkretnom slučaju radi o identičnoj pravnoj situaciji, gdje tužitelji – najmodavac snose nerazmjeran i pretjerani pojedinačni teret, jer su pozitivnim propisima primorani snositi većinu socijalnih i financijskih troškova stambenog zbrinjavanja zaštićenog najmoprimca i njegove obitelji koji borave u njegovom stan. Stoga je nedvojbeno da su prava tužitelja zajamčena Člankom 1. Protoka br. 1 uz Konvenciju o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda također povrijeđena. Zbog ove povrede, tužitelji trpe imovinsku štetu, a koja se sastoji u razlici između iznosa zaštićene najamnine i tržišnog iznosa najamnine koji bi tužitelji kao najmodavci mogli dobiti za svoj stan. Članak 41. Konvencije propisuje: „Ako Sud utvrdi da je došlo do povrede Konvencije i dodatnih protokola, a unutarnje pravo dotične visoke ugovorne stranke omogućava samo djelomičnu odštetu, Sud će, prema potrebi, dodijelit pravičnu naknadu povrijeđenoj stranci.“ Odredbe domaćeg, unutarnjeg prava RH treba tumačiti u skladu sa obvezama koje za RH proizlazi iz Konvencije i prakse ESLJP, a o osobito uzimajući u obzir obveze za RH koje proizlaze iz članka 41. Konvencije, i to ne samo uslijed činjenice da su odredbe Konvencije prema izričitoj ustavnoj odredbi po pravnoj snazi iznad zakona, već i slijedeći pravni stav Ustavnog suda RH izražen u presudi broj U-III/3304/2011 od dana 23. siječnja 2013. godine. Također, kako prema pravnom shvaćanju kako Europskog suda za ljudska prava, tako i prema shvaćanju Vrhovnog suda RH, u postupanju tuženice – Republike Hrvatske prilikom reguliranja odnosa zaštićenih najmoprimaca na stanovima u privatnom vlasništvu ima protupravnosti, jer takvo postupanje predstavlja povredu
Ustavom i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda zajamčenog prava vlasništva. Prema shvaćanju Vrhovnog suda RH, zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska je dužna naknaditi štetu vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci. Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, ali također i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu. Obzirom da je odlukom ustavnog suda od 22 rujna 2020 , ukinuta odredba Zakona izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova, koje su predviđale postupno povećanje zaštićene najamnine, tužitelji su tijekom postupka uređivali tuženi zahtjev, no u konačnici nakon provedenog vještačenja po vještaku građevinske struke, te utvrđenog prekida i nastavka postupka zbog smrti, uređuje tužbeni zahtjev kao u izreci
2. U odgovoru na tužbu tuženica navodi da se tužitelji se u tužbi pozivaju na pravno stajalište koje je zauzeo Europski sud za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske presudom od 10. srpnja 2014. godine broj: 12027/10 potražujući od Republike Hrvatske isplatu naknade između iznosa zaštićene i tržišne najamnine u svakomjesečnom iznosu od 3.727,27 kuna za razdoblje od travnja 2017.g. do rujna 2018.g, u iznosu od 3.400,00 kuna za razdoblje od rujna 2018.g. do rujna 2019.g, u iznosu od 2.745,46 kuna za razdoblje od rujna 2019.g. do rujna 2020.g,, u iznosu od 2.418,19 kuna za razdoblje od rujna 2020.g. do rujna 2021.g, u iznosu od 2.090,92 kuna za razdoblje od rujna 2021.g. do rujna 2022.g, u iznosu od 1.763,65 kuna za razdoblje od rujna 2022.g. do rujna 2023.g, zajedno sa zateznim kamatama. Tužena se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti. Prije svega, tuženica ističe prigovor promašene pasivne legitimacije. Naime, iz odredbi Zakona o najmu stanova nigdje ne proizlazi da bi postojala obveza Republike Hrvatske da najmodavcu isplati razliku između najamnine ugovorene ugovorom o najmu stana, odnosno razliku između zaštićene najamnine i tržišne najamnine jer ne postoji niti jedna zakonska odredba kojoj bi tuženik trebao isplaćivati tu razliku. Tužitelji se pozivaju na pravno stajalište koje je zauzeo Europski sud za ljudska prava odlučujući o predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske, međutim tuženica smatra kako navedena presuda ne predstavlja formalni izvor prava koji bi obvezivao Republiku Hrvatsku da tužitelju naknadi razliku između iznosa zaštićene najamnine i tržišne najamnine kroz zahtijevano razdoblje. Nadalje, zakon o najmu stanova („Narodne novine“ broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, u daljnjem tekstu: ZNS) ocjenjivao je Ustavni sud Republike Hrvatske u nekoliko svojih odluka (rješenje br. U-I/533/2000 od 24. Svibnja 2000. – „Narodne novine“, broj 56/00., rješenje br. U-I-762/1996, U-I-763/1996, U-I- 765/1996 do U-I- 906/1996, U-I-934/1996, U-I-945/1996, U-I-69/1997 do U-I- 100/1997, U-I-107/1997, U-I-109/1997, U-I-115/1997, U-I-164/1997, U-I-170/1997, U- I-228/1997, U-I- 321/1997, U-I-329/1997, U-I-353/1997, U-I-460/1997 do U-I- 464/1997, U-I-477/1997, U-I-594/1997 do U-I-597/1997, U-I-645/1997, U-I- 1115/1997, U-I-1272/1997, U-I- 1286/1997, U-I-188/1998 do 31. ožujka 1998. - „Narodne novine“, broj 48/98). Naime, ZNS donesen je radi uređenja odnosa koji su ranije bili uređeni dijelom Zakona o stambenim odnosima („Narodne novine“, broj 51/85, 42/08, 22/92, 70/93, u daljnjem tekstu: ZSO) što je predstavljalo usklađivanje s Ustavom Republike Hrvatske odnosa u području stanovanja, a koje područje uređuje i Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj 91/96, 68/98, 137/99- Odluka USRH, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, (u daljnjem tekstu: ZV).
Stupanjem na snagu ZNS-a i ZV-a, ZSO je prestao važiti u cijelosti. Pri uređivanju odnosa u području stanovanja radi njihovog usklađivanja s Ustavom Republike Hrvatske, zakonodavac je tada nepostojeći institut stanarskog prava zamijenio klasičnim institutom najmom s posebnom zaštitom kroz potpisivanje njegovog sklapanja na neodređeno vrijeme, propisivanjem zaštićene najamnine i određivanjem otkaznih razloga. Time je posebno zaštitio kategoriju onih nositelja stanarskog prava koji su to pravo imali na stanovima u privatnom vlasništvu iz razloga što je njima omogućio kupnju stana pod uvjetima iz Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo („Narodne novine“, broj 43/92, 69/92, 87/92, 25/93, 26/93, 48/93, 2/94, 44/94, 47/94, 58/95, 103/95, 11/96, 76/96, 111/96, 11/97, 103/97, 119/97, 68/98, 163/98, 22/99, 96/99, 120/00, 94/01, 78/02) te time u provođenju zakonodavne politike opredijelio za potvrđivanje kontinuiteta vlasništva na tim stanovima u vidu zajamčenog ustavnog prava. bivši nositelji stanarskog prava koji su sukladno članku 30. ZNS-a postali najmoprimci koji imaju pravo na zaštićenu najamninu time zakonodavac nije propisao nikakvo ograničenje vlasništva iz razloga što ne postoji nikakvo prebacivanje tereta socijalne skrbi nad slabije imućnim najmoprimcima preko postojećih vlasnika stanova te ne postoji nikakva pravna osnova po kojem bi Republika Hrvatska trebala tužitelju isplatiti razliku između zaštićene najamnine i primjerene najamnine. Slijedom navedenog, navodi tužitelja ocjenjuju u cijelosti neosnovanim i nemaju nikakva uporišta u postojećim zakonima.
. Osim toga, odredbe članka 6. do 8. ZNS-a koje reguliraju pitanje zaštićenih najmoprimaca i zaštićene najamnine na stanovima u privatnom vlasništvu nisu u suprotnosti s Ustavom, a ni Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i Protokola 1, 4, 6, 7, 11 Konvencije koji su kao međunarodni ugovori sklopljeni i potvrđeni u skladu s Ustavom te objavljeni („Narodne novine“ – Međunarodni ugovori , broj 18/97) i čine dio pravog poretka Republike Hrvatske. U navedenom pravcu se izjasnio Ustavni sud Republike Hrvatske u rješenje posl.br. U-I-762/1996 i dr. od 31. ožujka 1998. ocijenivši da prevođenjem, temeljem odredbi ZNS-a, bivših nositelja stanarskog prava na stanovima u privatnom vlasništvu u najmoprimce s pravom na zaštićenu najamninu, zakonodavac nije ograničio pravo vlasništva s time da propisivanjem najamnine glede imovinskih prilika najmoprimca ostvaruje ustavno načelo Republike Hrvatske kao socijalne države. U navedenom rješenju Ustavni sud Republike Hrvatske skrenuo je pozornost na članak 1. stavak 2. prvog Protokola potpisanog u Parizu 20. ožujka 1952. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda potpisane u Rimu 4. studenog 1950. u kojoj se pravo za mirno uživanje vlasništva ni na koji način ne utječe na pravo države da primjeni zakone koji smatra potrebnim da bi uredila njegovu upotrebu u skladu s općim interesom. Pritom, zaključuje da je u ovom području zakonodavac imao pravo ocijeniti postojanje interesa za ograničavanje vlasništva i propisati temeljem ZNS-a zaštićenu najamninu posebice što zakonodavac ovdje nije proširio ograničenje koja su već postojala u vidu instituta stanarskog prava. U svakom slučaju, u odnosu na zatraženu naknadu za izgubljenu razliku između zaštićene i tržišne najamnine u konkretnom slučaju za ostvarenje dobiti koju tužitelji smatraju da im pripada, nije dovoljno samo subjektivno predviđanje i očekivanje koristi od strane oštećenog u ovom slučaju tužitelj već i objektivna vjerojatnost da bi dobit zaista i nastala da nije bilo konkretne štetne radnje tuženika Republike Hrvatske. Odredbom članka 14. Zakona o sustavu državne uprave („Narodne novine“, broj 150/11, 12/13) propisano je da štetu koja građaninu, pravnoj osobi ili drugoj stranci nastane nezakonitim ili nepravilnim radom tijela državne uprave, tijela jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave odnosno pravnih osoba koje imaju javne ovlasti u povjerenim im poslovima državne uprave, naknađuje Republika Hrvatska. Navedeno je propisano isto kao i u ranijem Zakonu o sustavu državne uprave („Narodne novine“, broj 75/93, 92/96, 48/99, 15/00, 127/00, 59/01) koja je propisivala da štetu koja građaninu, pravnoj osobi ili drugoj stranci nastane nezakoniti ili nepravilnim radom tijela državne uprave, tijela jedinice lokalne i područne (regionalne) odnosno pravnih osoba koje imaju javne ovlasti u povjerenim im poslovima državne uprave, naknađuje Republika Hrvatska. Također, pretpostavka odgovornosti Republike Hrvatske za štetu prouzročenu građaninu je da se utvrdi subjekt odgovornosti za štetu, štetna radnja, šteta, uzročna radnja štetne radnje i nastale štete i protupravnosti postupanja, a što nije utvrđeno u ovom slučaju. Pritom, temeljem ZNS-a najam se zasniva ugovorom o najmu stana sklopljenim između najmoprimca i najmodavca te stjecanjem takvog pravog položaja najmoprimca na temelju zasnivanja obveznopravnog odnosa najma je ex lege odnosno na temelju ZNS-a. Nadalje, sve i kad bi tužitelji imali pravo na isplatu gore navedenih svako mjesečnih iznosa, o visini tako postavljenog zahtjeva bi se trebalo odlučivati na način da tužiteljima nikako ne pripada iznos tržišne najamnine, već da bi isti eventualno imao pravo samo na primjerenu najamninu. Naime, termin primjerene najamnine je upotrijebio i ELJUP kada je naveo da se radi o odgovarajućoj najamnine od koje se ima oduzeti ostvareni iznos zaštićene najamnine.
Naime, u presudama Europskog suda za ljudska prava isticano je da svaka država ima pravo ograničiti pravo vlasništva do određene granice, a Republici Hrvatskoj je stavljeno na teret što je Zakonom o najmu stanova prekomjerno ograničila pravo vlasništva zbog čega vlasnici stanova nisu ostvarili niti minimalnu korist koja bi im bila dostatna za održavanje nekretnine.
U svakom slučaju ističe se prigovor zastare potraživanja. Naime iz sadržaja same tužbe razvidno je da tužitelji smatraju da je pravna osnova tog potraživanja naknada štete te da je riječ o trogodišnjem zastarnom roku iz čl. 230.st.1. ZOO-a, međutim za istaći je da je danom ratifikacije Republike Hrvatske Konvencije za zaštitu ljudskih
1 0
prava i temeljnih sloboda i Protokola 1. uz Konvenciju, a koja je ratificirana 05. studenog 1997. godine, počela nastajati štete s osnova izmakle koristi u visini razlike između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine koju bi tužiteljice ostvarile davanjem stana u najam da nije došlo do zakonom prekomjernog ograničenja vlasništva ( u tom smislu toč. 133. C protiv Republike Hrvatske :” u trenutku ratifikacije Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda nastaje povreda konvencijskog prava”). Obzirom da tužitelji nisu pokrenuli postupke protiv Republike Hrvatske unazad pet godina računajući od dana ratifikacije Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, zastarjelo je i samo pravo potraživati naknadu štete sukladno čl. 373 st 1. ZOO/91 odnosno čl. 227 ZOO/05 koji određuje da pravo iz kojeg proistječu povremene tražbine zastarijeva za pet godina, računajući od dospjelosti najstarije neispunjene tražbine, a kad zastari pravo iz kojeg te tražbine proistječu, vjerovnik gubi pravo ne samo da zahtijeva buduća povremena davanja nego i povremena davanja koja su dospjela do te zastare.
U svakom slučaju, ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom sklopljen je 06. kolovoza 1997.g, te je tužitelj najkasnije prilikom sklapanja predmetnih ugovora saznao za štetu, a obzirom na stupanje na snagu Zakona o najmu stanova dana 5. studenog 1996. godine i za štetnika (primjerice u predmetu Statilleo c/a Republika Hrvatska tužitelj je podnio tužbu odmah nakon što je donesena pravomoćna presuda koja nadomješta ugovor o najmu stana ). Naime, tužitelji su, obzirom na odredbe čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda na kojem se temelje presude Statileo c/a [adresa] i L c/a Republika Hrvatska, tužbu za naknadu štete mogao podnijeti odmah po zaprimanju prve isplate zaštićene najamnine a nakon što iscrpi sva pravna sredstva u Republici Hrvatskoj, podnijeti tužbu Europskom sudu koja bi mu (barem sudeći prema stajalištu izraženom u citiranim presudama) moguće bila i uvažena. Budući da tužitelji to nisu učinili, a nedvojbeno je imao pravo pristupa sudu, očito je da se u konkretnom slučaju radi o zastari potraživanja odnosno zastari samog prava. Također, ističe se da je 04. kolovoza 2018.g. stupio na snagu Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ br. 68/18), te je donošenjem navedenog zakona stvoren pravni okvir za uspostavu primjerene ravnoteže između suprotstavljenih interesa vlasnika stanova u kojem žive zaštićeni najmoprimci i interesa države da osigura provođenje stambene politike, uz istovremenu zaštitu općeg interesa zajednice koji se sastoji u osiguranju prava najmoprimca na poštovanje njihovog privatnog i obiteljskog života te doma, zajamčenog odredbama čl. 8 Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, na način da će se vlasnicima stanova postupno omogućiti ostvarivanje dobiti od njihove imovine na način da će se zaštićena najamnina postupno povećavati počevši od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2023., a nakon toga datuma će vlasnici stanova slobodno raspolagati sa stanovima u njihovom vlasništvu. Na taj je način Republika Hrvatska u potpunosti ispunila svoje međunarodne obveze koje proizlaze iz presude Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske, pa zasigurno za vremenski period od stupanja na snagu tog Zakona pa nadalje tužitelji nemaju pravo na isplatu naknade između iznosa zaštićene i tržišne najamnine. U svakom slučaju, treba istaknuti da se radi o institutu naknade štete, pa stoga podnositelji ne mogu tražiti isplatu svako mjesečnih iznosa od dana podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora odnosno tužbe pa u buduće, jer takva šteta još nije niti nastala, pa samim tim niti dospjela, te stoga zasigurno tužitelji ne mogu zahtijevati popravljanje „buduće“ štete.
1 1
3. U dokaznom postupku sud je pregledao sve pravno relevantne isprave priložene spisu saslušao stranke, svjedoke ,te proveo vještačenje po vještaku građevinske struke.
3 1. Iz zahtjeva za mirno rješenje spora razvidno je da je isti sačinjen 20 ožujka 2020 spora upućen Općinskom državnom odvjetništvu u Dubrovniku ls 20 dana 21 travnja
3 2. Iz odgovora na zahtjev za mirno rješenje spora (l.s. 26) razvidno je da istog upućuje Općinsko državno odvjetništvo u Dubrovniku, Građansko upravni odjel, punomoćnici tužitelja , te ga ista zaprima 11 svibnja 2020 . Tužena zahtjev smatra neosnovanim.
3 3. Iz vlastovnice priložene u spis, uz samu tužbu, ls 9, razvidno je da je a predmetnoj nekretnini uknjiženo više suvlasnika od kojih su i tužitelji. Uz tužitelje su uknjiženi i osobe prezimena PJ, kako to tužitelji u tužbi i navode.
3 4. iz preslika fotografija skinutog s oglasa, a koje su priložene uz tužbu, razvidno je da je cijena najma stana od 3 sobe, na poziciji SS Kranjčevića, dakle blizu predmetne nekretnine, 4000 kn. lls 11. iz preslika oglasa za najam stana u [adresa] metara kvadratnih pozicija [adresa], dakle pozicija kao predmetni stan, razvidna je cijena 538 EUR. – ls 16, te 540 EUR stan u [adresa], kuća, površine 55 kvadrata, oglas 2018 ls 18.
3 5.. Iz ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom sklopljen između ĐJ, [adresa], FJ, [adresa], MJ, [adresa], AJ, [adresa], ČJ, [adresa], DJ ud. D, [adresa], LJ, [adresa]( dalje u tekstu najmodavci) i ĐJD, [adresa] (dalje u tekstu najmoprimac) razvidno je da su sklopili Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom.-
Ugovorne strane suglasno utvrđuju da su najmodavci vlasnici stana u prizemlju čest. zgr. [katastarska čestica] z. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], na adresi [adresa], površine 70m2. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je najmoprimac status stanara (danas zaštićenog najmoprimca) stekao na temelju rješenja Ureda za prostorno uređenje, stambeno komunalne poslove, graditeljstvo i zaštitu okoliša Klasa: UP-I-371-03/96- 01/30 od 27. lipnja 1997. godine. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da su članovi obiteljskog domaćinstva zaštićenog najmoprimca:
- supruga ĆJ i kći ZJ.
Najmodavci daju najmoprimcu u najam stan u [adresa] na sdresi [adresa], ukupne površine 70m2. Najamnina iznosi 600 kuna, sve ls 35.
3. 6. Iz preslika izračuna najamnine ls 43 razvidan je način računanja iste, po Gradu Dubrovniku i to upravnom odjelu za gospodarenje nekretninama u kojem izračunu je jasno vidljiva formula računanja najamnine, te je razvidno da je najamnina 305,78 kn za razdoblje od 5. 9. 2012 dalje , te prilagođena području na kojem se nalazi nekretnina . Za izračun su bitni korisna površina stana, etalonska cijena građenja po metru kvadratnom, koeficijent lokacije, bodovi, koeficijent iskoristivosti stana.
1 2
3 7. Iz dopisa Porezne uprave od 20 travnja 2022. razvidno je da Porezna uprava, Ispostava Dubrovnik raspolaže podatkom mjesečne najamnine za navedenu te približnu lokaciju i to,
- u ulici Sv. Križa, stan površine 60 m2-mjesečni najam 3.500,00 kuna
- Lastovska ulica, stan površine 65m2-mjesčni najam 3.000,00 kuna
- Dolska ulica, stan površine 20m 2, mjesečni najam je 1.800,00 kuna
- Mljetska ulica, stan površine 30 m2-mjesečni najama 1.900,00 kuna
- ulica Andrije Hebranga, stan površine 40 m2, mjesečni najam je 3.000,00 kuna
Dostavljeni podatci se odnose za razdoblje od 2021. godine pa nadalje, dok za ranija razdoblja ne posjeduju podatke. Sve ls 86.
3. 8. Svjedok ČJ na saslušanju do 3. travnja 2023. iskazuje da zna gdje se nalazi nekretnina koja je predmet spora. Sastoji se od dvije etaže i ima i okućnicu. Prizemlje je njihovo, odnosno bilo je vlasništvo pok. djeda, kad je umro naslijedila su ga tri sina - ČJ, koji je živ i živi u [adresa], zatim O i P. O je umro 1986. godine, imao je suprugu DJ, sinove MJ, ĐJ i FJ i kćer AJ. P je umro 2017. godine, imao je sinove VJ, DJ i V kao i suprugu ĆJ. Stan u prizemlju je površine 70 kvadrata. Sve od 1945. godine do 1996. godine su u predmetnom stanu stanari, a 1996. godine zaštićeni najmoprimci. Mora dodati da je njegov otac išao na sud 1996. godine i da se vratio kući bijesan i rekao je da mu je rečeno "potpiše ili ne potpišeš bit će ti isto". Obitelj koja živi u stanu kao zaštićeni najmoprimci se preziva ĐJD. U tom stanu nije nikako bio niti nitko od njegovih. Zaštićena najamnina je 150 EUR. Okućnica je podijeljena na pola i to ½ njima, druga polovina vlasnicima na katu, gdje je sad obitelj Č, a prethodno je bila obitelj PJ. Na pitanje tko je vlasnik prizemlja, odgovara njegova majka ĆJ, tetka DJ i dundo ČJ. Na pitanje pitate je li stan u prizemlju ima sve što je potrebno da ima jedan stan, ja kao što je rekao nije tu nikada ušao, ali obzirom da oni tu žive još od 1945. sigurno da mora imati. Njegov pok. otac je tu popravljao persijane još prije 30 godina. Na upit punomoćnika tužitelja može li reći 2018. kada je izašao novi Zakon, je li potpisao kakav novi Ugovor, odgovara da jest za novu stanarinu, a na daljnje pitanje kako se u ugovoru spominje ĐJ, FJ, MJ i AJ oni su sve u međuvremenu, možda nekih mjesec dana razlike, prebacili na svoju majku DJ. Na upit od kad je potpisao taj ugovor, koliko plaća najmoprimac, odgovara 150 EUR. Na upit zašto je potpisao taj ugovor 2018. godine, odgovara nadao se boljem, obzirom na presude Europskog suda, međutim naknadno je sve palo na Ustavnom sudu. Na upit kad bi iznajmljivao turistima, koliko bi zarađivao od njih, odgovara tu bi se moglo zaraditi i 30.000 EUR godišnje, dodaje da ima prvog susjeda u Mokošici koji plaća parkirno mjesto za motor 1.000,00 kuna mjesečno (to je samo ocrtano parkirno mjesto).
Na upit ZZ tuženika ako se radi o kući od dva kata, imaju li odvojene ulaze, odgovara imaju odvojene ulaze koje je vidio izvana jer, kao što je rekao, nije bio unutra, to je bilo "zabranjeno voće".
3. 9. ĐJ na saslušanju do 3. travnja 2023. iskazuje da se predmetna kuća sastoji od prizemlja i kata. Na katu je obitelj Č, a u prizemlju HJ, supruga i kćer. Prizemlje je površine 70 kvadrata. Sastoji se od hodnika, banje, kuhinje, trpezarije i dvije sobe. Bio je u tom prizemlju prije mjesec dana jer ga je baš HJ zvao da razgovaraju u vezi istog stana. Usput je pokupio jednu najamninu da
1 3
on ne nosi na banku, a mora reći da on uredno plaća. Nisu nikad imali sukoba. Vlasnici prizemlja su ČJ, LJ ud. F, DJ ud. Nika. Tu su stanari još od prije Drugog svjetskog rata, najprije je bio djed od HJ, a HJ se tu rodio. Kada je stupio na snagu 1996. godine Zakon o najmu stana oni su na sudu tužili i dobili presudom. Najamnina je 150 EUR. Nije odmah bila 150 EUR, naime počela je sa 600 kuna, ali je u međuvremenu pao Zakon na Ustavnom sudu RH gdje je bilo rečeno da će oni iseliti do 2023. godine. Sada trenutno plaćaju 150 EUR. Ovo je lijepa kuća, ima par parking mjesta ispred, veliki vrt, taraca nekih 60-70 kvadrata, a misli da bi se trebalo samo opiturati i da bi se moglo za pristojan iznos iznajmljivati. Kada bi se iznajmljivalo gostima, tada bi se moglo zaraditi 15.000,00 - 20.000,00 EUR po sezoni."
Na upit punomoćnika tužitelja kako je njegov djed to stekao, s kim se dijelio i otkad je podijeljeno, odgovara njegov djed je to kupio 1936. ili 1937., naime u nasljedstvo je dobio novac od svog ujaka, kojim novcem je kupio prizemlje predmetne nekretnine, a njegov prvi rođak je kupio kat. Oni su se podijelili čim su nekretninu kupili i podijelili su vrt i zemlju oko kuće. Na upit 2018. godine, kad je potpisivao Ugovor, tu se spominju i ĐJ, FJ, MJ i AJ, zna li zašto, odgovara još 1986. godine kada je umro njegov dundo O, njega su naslijedili supruga i četvero navedene djece za svu imovinu, a njegova rodica AJ je pričala naknadno da su oni negdje u rujnu 2018. upravo ovu nekretninu Ugovorom o darovanju darovali svojoj majci DJ ud. Nika.
3. 10. Svjedok HJ na saslušanju do 3. travnja 2023. iskazuje da od rođenja živi u predmetnom stanu, sa njim su supruga, a njegova kćer povremeno sa njenim malim djetetom, jer je povremeno u tom stanu, a povremenu u stanu njenog mladića. Stan je površine 70 m2. Ima dvije spavaće sobe, jedan dnevni boravak, kuhinju, banju i hodnik. Održava stan koliko može. Prije toga su u stanu bili njegova majka i njegov djed te baka. Upravo je on 1996. godine tužio na sudu i dobio status zaštićenog najmoprimca. Najamninu plaća po ugovoru, sada zadnju godinu plaća 154,50 EUR. To je bio po onom Zakonu kada se predviđalo da će 2023. godine iseliti. Na katu živi druga obitelj. Imaju svatko svoj ulaz u stan, a u dvorište je zajednički. U okućnicu malo raslinja počisti, nema nekog velikog sađenja. Na pitanje tko je vlasnik stana u kojem živi, odgovara ĐJ, JJ i druge ne može pobrojiti, najviše kontakta ima sa svjedokom koji je svjedočio prije njega. Najamninu plaća preko tekućeg računa ČJ koji živi u [adresa]. Na pitanje kolike su prije bile najamnine, odgovara bile su manje, prije nekoliko godina je bilo 150,00 kuna odnosno pojašnjava ima 15-20 godina, došlo je do 600,00 kuna i sada je 154,50 EUR. Promijenio je parket u dvije sobe, a u trećoj sobi je napravio betonsku likadinu jer je bila velika vlaga. Uređivao je kanalizaciju. 3-4 puta je pituravao stan odnosno pojašnjava više puta. Promijenio je i zid od okućnice jer se napuhao od vlage i mogao je pasti."
Na upit punomoćnika tužitelja je li okućnica podijeljena, odgovara jest, zna se točno koji je čiji dio, mada nije podijeljeno "zvanično". Na upit kad je izašao novi zakon, je li ostao na ovih 154,50 EUR ili je eventualno povećano, odgovara da plaća taj iznos, a morat će se dogovoriti s vlasnikom mada mu je vlasnik ĐJ rekao "ti si svoje preplatio" s obzirom na odluku Ustavnog suda.
Na upit ZZ tuženika je li smatra da je taj stan sada kakav jest podoban za iznajmljivanje na tržištu, odgovara stan bi trebalo renovirati, ne sve ali pojedine dijelove da.
1 4
3. 11. Svjedok UJ na saslušanju od 23. svibnja 2023. godine iskazuje da je u svojoj firmi Krešić properties d.o.o. 7 godina, a inače se bavi ovim poslom već 15ak godina. Potražnja na predjelu gdje se i nalazi predmetna nekretnina od [adresa] je jako velika tako da oni u biti imaju manjak ponude i za najam i za kupoprodaju. Cijena najma varira o tome o kojoj lokaciji se radi, radi li se o dugoročnom najmu, sezonskom najmu ili najmu za turiste. Najprije ako se radi o dugoročnom najmu konkretan stan ima 70 kvadrata i vrt, tu bi cijena bila od 600 do 800 eura mjesečno, naravno da to ovisi i o osobi koja izdaje, a i tome koliko bi osoba unajmilo stan, a i sređenosti nekretnine. Sezonski najam koji bi bio nekih 6 do 9 mjeseci za ovdje 4 do 6 osoba bi se mogao iznajmiti po osobi 250 do 280 eura mjesečno a kako bi ovdje moglo stati nekih 4 do 6 osoba to je otprilike 1000 do 1200,1300 eura mjesečno. Mora reći da se u njihovom slučaju najčešće odnosi na sezonske radnike koje unajmljuju vlasnici ugostiteljskih objekata. Za turistički najam ovaj stan bi trebalo i srediti odnosno adaptirati određenim ulaganjima kako unutra tako i u vrtu, dodati određene sadržaje pa bi to bilo 15.000,00 eura za sezonu."
Na upit punomoćnika tužitelja kod sezonskog ugovaranja da li sami ugostitelji sami potpisuju ugovor ili radnici, svjedok odgovara najčešće to potpisuju ili ugostitelji ili čak firme i hoteli a može se dogoditi da potpisuje i vlasnik individualno s radnicima pa tada čak može odrediti i veću cijenu i staviti više radnika. Da li na toj lokaciji blizina luke, blizina autobusnog kolodvora utječe na visinu najma odgovara da da.
Na upit punomoćnika tuženika koja su njegova saznanja za konkretni stan je li ga vidio, je li ga obišao, svjedok odgovara da ga nije vidio, zna da se radi o stanu od 70 kvadrata, zna da ima vrt i zna izvrsno mikro lokaciju.
3 12. Svjedok RJ na saslušanju od 23. svibnja 2023. godine iskazuje da ima svoju firmu RES PUBLICA REAL ESTATE i to nekih godinu dana, prije toga je bila zaposlena kod Davorina Krešića 2 godine, a prije toga u Ademio d.o.o. tako da se bavi nekretninama nekih 6 godina. U predmetnom stanu nikad nije bila a glede same cijene najma koja bi se mogla postići za predmetni stan gledajući dugoročno mogla bi se postići cijena od 600 do 900 eura mjesečno a za turiste u visokoj sezoni nekih 70-80 eura, šire gledano od 40 do 100 eura. Obzirom na predmetnu poziciju mora reći da je tu inače za dugoročni najam ogromna potražnja dakle visoka traženost pogotovo jer se radi o blizini tržnice, a mora dodati i obzirom na to da je u ovom gradu za mlade obitelji nažalost teško kupiti stan. Na godišnjoj razini bi se za turistički najam moglo postići 15.000,00 eura ali sve ovisi o tome koliko je stan sređen a opet navodi da nije bila u njemu."
Na upit punomoćnika tužitelja potražuju li ugostitelji, dobavljači i opskrbljivači brodova i jahti nekretnina za ovakvih stanova za najam, odgovara potvrdno, i tu se svakako može postići daleko veća cijena nego za najam obitelji dugoročno obzirom da može primiti veći broj osoba. Je li blizina luke, autobusnog kolodvora i pristaništa utječe na visinu najma odgovara da.
3 13. Tužiteljica LJ na saslušanju od 5. rujna 2023. godine izjavljuje da je to bio stan njenog svekra uzet 1937. godine. Tu su stanari još od II. sv. rata. Vlasnicima stana smatra sebe, DJ ovdje prisutnu i VJ njihovog djevera. Mora reći da nije nikad bila u tom stanu. Ne može sada precizirati za koliko bi se mogao
1 5
iznajmiti stan na toj poziciji ali zna da uz adaptaciju bi se sigurno mogao pristojno iznajmiti."
Na upit punomoćnika tužiteljica dok je svekar bio živ jesu li stanari plaćali fit, odgovara potvrdno. Na pitanje koliko su plaćali odgovara to je određivao stambeni ured, ali je jedno vrijeme bilo toliko da se za taj iznos nisu mogla kupiti dva kg jabuka. Što je značilo stanarsko pravo i jeli svekar mogao odlučiti da će prekinuti taj fit, tužiteljica odgovara to je odlučivao stambeni ured i svekar nije mogao odlučiti da će prestati afitavati. Njen suprug je tada pošao na zanat i molili su samo da mu daju jednu malu sobicu i nisu niti to udovoljili. To je bilo 50-ih godina prošlog stoljeća a živio je negdje u gradu u najmu. Kada je svekar umro kome se onda plaćalo odgovara bila je svekrva još živa i tri sina, a uplata bi bila adresirana na "nasljednici pok. ĐJ". Redovno su plaćali. 1996. godine njen suprug je išao na sud i vratio se ljut jer su oni željeli da se to potpiše, a muž to nije želio, on je prigovarao. Sud je odlučio da ostane kako je bilo, da nema promjene. Njen suprug je umro 2017. i to je prešlo na nju. HJ, otkada je njen suprug umro, sve plaća na sina od VJ, jer su se tako dogovorili. Plaća 150,00 eura. Kada su svekar i drugi čovjek kupili ovu nekretninu podijelili su se. Od svekra je prizemlje i pola dvorišta, od drugog čovjeka je kat i pola dvorišta. Sve joj je to poznato po pričama njene svekrve, njenog supruga i djevera. Je li njezin suprug živio u istoj kući sa svekrom i svekrvom odgovara da jest i ona je živjela sa njima.
3 14. Tužiteljica DJ na saslušanju od 5. rujna 2023. godine izjavljuje da je slušala iskaz njene jetrve LJ, u potpunosti je suglasna sa istim. Nema ništa za dodati."
Na upit punomoćnika tužiteljice kada je suprug umro odgovara 10. listopada 1986. godine. Ovaj stan je 2018. prešao sa suprugovog imena na nju. Još 2017. je bilo sve na njoj i njene četvero djece ĐJ, MJ, JJ i FJ, ali su 2018. potpisali da sve ide na nju.
Na upit punomoćnika tuženika u kakvom je odnosu sa ĐJ, MJ, JJ i FJ, odgovara to su njena djeca.
3 15. dana 28 rujna 2023 proveden je očevid na licu mjesta te je sud je pristupio na licu mjesta, [adresa], priz. čes .zgr.635, ulazi se u prizemlje iz te nekretnine te vještak navodi da se radi o stanu-samostalno uporabnoj cjelini. Sastoji se od 3 sobe, hodnika, wc s kupaonicom i sprema. Vještak je izvršio premjeravanje i fotografiranje iste nekretnine. Dat je nalog vještaku i to
izraditi nalaz i mišljenje glede predmetne nekretnine i to izjasniti se je li predmetna nekretnina samostalna uporabna cjelina, te visinu tržišne najamnine za istu.
Naknadno je vještaku naložena i dopuna vještva. I to izračun cijene najma od travnja 2017 do kolovoza 2023.
3 16. U pisanom nalazu vještaka Ante Mucić isti navodi /ls 164/ da je vrijednost najma za predmetnu nekretninu 949,21 EUR mjesečno Vještak uredno opisuje lokaciju predmetne nekretnine, stameno područje, zgrada izgrađena prije 15 veljače 1968 dakle legalno, dobra je prometna povezanost, zgrada smještena u komunalno opremljenoj ulici, vještak u svom nalazu j uredno pojašnjava i gospodarsko stanje u
1 6
RH, građevinski sektor, tržište nekretnina, stanje kupoprodaje stanova, kuća, opisuje turistički sektor, naravno opisuje i metodu procjene nekretnine – poredbenom metodom. U konačnici vještak navodi, a kada je riječ o predmetnoj nekretnini, da je iznos najma 949, 21EUR mjesečno ls 164. vještak i navodi da je nekretnina samostalna uporabna cjelina Uz vještvo su priložene i fotografije nekretnine.
3 17. Vještak Ante Mucić na saslušanju od 10. siječnja 2024. iskazuje da ostaje pri svom vještvu u potpunosti. Na upit suda navodi da se radi o tržišnoj najamnini. Obzirom na prigovor tuženika navodi da je uzeo u obzir stanje nekretnine pri izračunu najamnine."
Na upit pun. tužitelja može li se očitovati o iznosu tržišne najamnine za razdoblje od travnja 2017. do kolovoza 2023. Vještak navodi da se može očitovati u određenom roku pisanim putem.
3 18. Iz dopune vještva razvidna je sveukupna vrijednost najma stana od travnja 2017 do kolovoza 2023 i to 57. 354,31 EUR te da predmetna nekretnina predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu. Ls 217 Vještak pojedinačno za svaki mjesec navodi cijene najma počevši od travnja 2017 pa sve do kolovoza 2023.
3 19. Iz međuvlasničkog ugovora o uspostavi etažnog vlasništva razvidno je da je predmetni stan upravo sada vlasništvo svih ovdje tužitelja ls 244
4. Dana 8 ožujka 2024. doneseno je rješenje o prekidu jer je ČJ umro, pa je dana 17 srpnja 2025. doneseno rješenje o nastavku te na mjesto VJ stupaju njegovi nasljednici, a što su su to dokazali pravomoćnim rješenjem o nasljeđivanju.
5. Sud smatra tužbeni zahtjev u pretežitom dijelu osnovanim. Neosnovan je samo mjesec koji je u zastari u kojem dijelu je tužbeni zahtjev odbijen u točki II.
6. Europski sud za ljudska prava je u dvije presude (Statileo c/a Hrvatska br. 12027/10; L i dr. c/a Hrvatska br. 35444/12, 35576/12, 41555/12, 41558/12 i 48914/12), a u kojima je odlučivao o šest zahtjeva podnositelja protiv Hrvatske presudio da je došlo do povrede čl. 1 Protokola broj 1 uz Konvenciju.
7. Iz citiranih presuda nesporno proizlazi da se radi o slučajevima koji su u potpunosti usporedivi sa činjenicama u ovom predmetu.
8. Pravna pozicija vlasnika stana u kojem živi tzv. zaštićeni najmoprimac je propisana prije svega odredbama ZNS-a pa tako u bitnome zaštićeni najmoprimac može stanovati u stanu i za to plaćati tzv. zaštićenu najamninu, dok je vlasnik stana dužan plaćati pričuvu i održavati stan. U domaćem zakonodavstvu koje uređuje nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca (prije svega ZNS, ali potom i ZV te porezni zakoni) postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca pa tako primjerice vlasnik stana je obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme, vlasnik stana nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca, vlasnik stana je obvezan primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine, vlasnik stana nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke, vlasnik stana je dužan
1 7
plaćati pričuvu i održavati stan, vlasnik stana je dužan plaćati porez na dohodak od najamnine, ne postoji bilo kakvo vremensko ograničenje trajanja sustava zaštićenog najma i dr.,čime je vlasnicima stanova sa zaštićenim najmoprimcem nametnut prekomjeran teret bez ikakvog mehanizma zaštite prava vlasnika stana.
9. Pravo vlasništva prema čl. 30. Zakona vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj : 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 90/2010, 143/2012, 152/2014, dalje ZV) stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, (pa tako i dati stan u najam po tržišnim cijenama) onda je razvidno da je uvođenjem ovakvih brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima prije svega odredbama ZNS-a došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju.
10. Obzirom na raniji (ZSO-om predviđeni) institut nositelja stanarskog prava ovo miješanje tužene u pravo vlasništva tužiteljice i drugih vlasnika takvih stanova je u skladu s općim interesom zajednice (tj. gospodarskom dobrobiti države i zaštitom prava drugih - zaštićenih najmoprimca). Međutim, takvim miješanjem tužene je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut prekomjerni individualni teret. U zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.
Slijedom navedenog proizlazi da pozitivni pravni propisi u RH za područje zaštićenih najamnina ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, najmodavce. Najmodavac, odnosno vlasnik stana (pa tako i tužiteljica u predmetnoj stvari), mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca.
11. Članak 134. Ustava Republike Hrvatske (NN 56/90, 135/97, 113/00, 28/01, 76/10, 5/14 u daljnjem tekstu Ustav RH) propisuje:
Međunarodni ugovori koji su sklopljeni i potvrđeni u skladu s Ustavom i objavljeni, a koji su na snazi, čine dio unutarnjega pravnog poretka Republike Hrvatske, a po pravnoj su snazi iznad zakona.
Konvencija za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, zajedno sa već citiranim Protokolom 1, a primjenom čl. 134 Ustava RH, postala je dio unutarnjeg pravnog poretka dana 05.11.1997. godine, dan ratifikacije (NN 18/97 - u daljnjem tekstu Konvencija).
Primjenjujući odredbu čl. 134 Ustava RH na ovaj pravni odnos, ovaj sud utvrđuje da je i u odnosu na tužiteljicu u konkretnom slučaju došlo do povrede pravo na mirno uživanje njezinog vlasništva tj. do povrede čl. 1 Protokola broj 1 uz Konvenciju jer je povrijeđeno tužiteljičino pravo na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo joj je zajamčeno Ustavom RH i Konvencijom koja je u odnosu na RH stupila na snagu još 5.11.1997.
1 8
12. Iz navedenog su utvrđeni aktivna i pasivna legitimacija te sukladno čl. 41. Konvencije i odgovornost tužene za štetu koja je nastala tužiteljima povredom njenog Ustavom RH i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužiteljice na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu tužiteljičinog prava (test razmjernosti).
13. Kako je utvrđeno da je tužena uvođenjem instituta tzv. zaštićenog najmoprimca kroz odredbe ZNS-a i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine propustila istim odredbama ostvariti pravednu ravnotežu općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava tužitelja, to su tužitelji pretrpjela imovinsku štetu uslijed činjenice da su u utuženom razdoblju bili spriječena naplatiti najamninu za svoj stan u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine u tom razdoblju.
14. Točan je navod da je u presudi Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske, od 10. srpnja 2014. godine navedeno da sustav zaštićenog najma nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca i predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, protivno odredbi čl. 1. Protokola 1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, međutim ta presuda nema formu takozvane pilot presude (izreka ne sadrži upute tuženoj državi u pogledu mjera izvršenja i rokove u kojima se promjenu u domaćem sustavu trebaju provesti), ali je Sud izričito naglasio kako se temeljni problem (neposredni uzrok povrede Konvencije) tiče samog zakonodavstva, te nadilazi pojedinačni interes samog podnositelja zahtijeva, slijedom čega Republika Hrvatska (odnosno njena nadležna tijela) trebaju poduzeti zakonodavne i/ili druge opće mjere kojima će se na primjeren način postići ravnoteža između interesa vlasnika stanova s jedne, te interesa zajednice i zaštićenih najmoprimaca s druge strane, što u praktičnom smislu znači da rješenje kojim bi se vlasnicima stanova omogućilo uživanje njihovih vlasničkih prava iz čl. 1. Protokola 1 ne smije istovremeno i automatski narušiti prava koja pripadaju stanarima sukladno čl. 8. Konvencije, te je ta dva suprotstavljena interesa potrebno uravnotežiti na pravičan način, pri čemu su nadležna državna tijela slobodna izabrati mjere kojima se taj cilj može postići.
15. Međutim, presudom Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev-2364/16 od 19. prosinca 2018. godine navedeno je da sustav zaštićenog najma, uveden Zakonom o najmu kojim se vlasnicima u kojima žive zaštićeni najmoprimci nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, protivno odredbi čl. 1. Protokola 1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, te je, prema pravnom shvaćanju toga suda, zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu. Stoga vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine. Pri tome vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine, jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo, a što je i utvrđeno
1 9
dostavom podataka Porezne uprave , građevinskom vještačenje, svjedocima , naročito svjedocima koji su agenti za iznajmljivanje.
16. U pravnoj situaciji kakva je i ova aktualna vlasnik stana ne treba dokazivati da bi predmetnu nekretninu iznajmio u turističke svrhe tzv. dnevnog najma za vrijeme ljetnih mjeseci jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu pa se smatra dovoljnim da dokaže visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji
17. U odnosu na visinu tužbenog zahtjeva prvenstveno valja reći da tužitelj ima pravo na primjerenu naknadu zbog ograničenja njegova prava vlasništva na stanu zbog činjenice da u predmetnom stanu živi zaštićeni najmoprimac. U presudi M i A protiv Republike Hrvatske (toč. 64.) Europski sud za ljudska prava je ponovio svoje shvaćanje izneseno u predmetu Statileo da naknada takve materijalne štete treba pokriti razliku između zaštićene najamnine, za koju je sud utvrdio da je neodgovarajuća i odgovarajuće najamnine. Pojam odgovarajuće najamnine ne treba miješati sa pojmom pravične naknade, jer pravična naknada predstavlja pravni standard. Pod odgovarajućom najamninom prvenstveno valja smatrati tržišnu najamninu jer ona na objektivan i egzaktan način predstavlja odgovarajuću odnosno primjerenu naknadu za vlasnike stanova te se na taj način vlasnicima omogućuje pravna sigurnost i jednakost svih pred zakonom. Pri tome vlasnici su postupkom tužene već trideset godina u situaciji da ne mogu potpuno koristiti ili ubirati plodove svoje stvari, dakle, ne radi se o kratkom periodu vremenu u kojem bi bilo razumno na temelju društvene solidarnosti od vlasnika zahtijevati da sudjeluju u teretu zbrinjavanja
18. Tek na ročištu glavne rasprave , dakle nakon zaključenja pripremnog ročište, tuženici postavljaju pitanje suvlasničke zajednice, odnosno prava vlasništva predmetne nekretnine, /etažiranje nekretnine/ pa je potpuno opravdano da tužitelji nakon toga ističu prijedlog da se građevinski vještak izjasni je li predmetni stan predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu. Dapače tužitelji predlažu najprije da se taj prigovor tuženika ne uzme u obzir, međutim sud je potpuno opravdano prihvatio prijedlog tužitelja te je radi potpunog i točno utvrđenog činjeničnog stanja prihvatio navedeni dokazni prijedlog tužitelja da se vještak građevinske struke izjasni predstavlja li stan samostalnu uporabnu cjelinu.
Ponovno sud naglašava da je tek na ročištu glavne rasprave dakle nakon zaključenja prethodnog postupka tuženi iznio navedeni prigovor, pa je jasno da će sud prihvatiti dokazni prijedlog tužitelja iznesen nakon toga , jer je tuženi isto mogao iznijeti u odgovoru na tužbu i pripremnom ročištu.
Za dodati je da je već u samoj tužbi tužitelj predlagao procjenitelja, koja osoba naravno mora biti građevinske struke, a sada tužitelji predlažu građevinsko vještačenje okolnost je li stan predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu, upravo radi novo iznesenog prigovara tuženika, nakon zaključenja pripremnog ročišta.
18.1. Naravno u međuvremenu tužitelji dostavljaju i međuvlasnički ugovor kojeg je sud naravno uzeo u obzir jer i sam vještak navodi da se radi o samostalnoj uporabnoj cjelini, a tužitelji sada jasno dokazuju Ugovorom.
2 0
19. Za istaknuti je da svi saslušani svjedoci, pa i najmoprimac navode da nije sporno i ranije, da je nekretnina podijeljena, te da nije sporno tko su uistinu vlasnici a to su tužitelji. Međutim ponovno sud ističe da vještak jasno navodi da se radi o samostalnoj uporabnoj cjelini, a što tužitelji dokazuju i međuvlasničkim ugovorom.
20. Tužitelji su uredili svoj tužbeni zahtjev, nakon dopune građevinskog vještačenja, u skladu s istim nalazom, koja preinaku je sud dopustio, temeljem čl 190 ZPP , upravo radi svrsishodnog rješenja odnosa među parničnom strankama, i radi izbjegavanja ponovnog podnošenja tužbe.
21. Tužitelji jasno pojašnjavaju izračun u tužbeno zahtjevu to kada se na iznos najamnine koje bi bili u obvezi plaćati porez na dohodak i prirez porezu na dohodak, sve prema članku 62. stavku 1 Zakona o porezu na dohodak, to je potrebno od tako utvrđenog iznosa prosječne najamnine odbiti porez na dohodak od imovine, po stopi od 10%, kao i prirez porezu na dohodak od imovine, a koji prirez i za Grad Dubrovnik i za Općinu Konavle iznosi 10% od utvrđenog iznosa poreza na dohodak od imovine. Osnovica za izračun poreza, zbog priznavanja odbitka u iznosu od 30% na ime amortizacije i troškova, iznosi 70% od ugovorene najamnine, odnosno u slučaju ugovaranja procijenjene najamnine iz vještačenja, bi iznosila 664,45 EUR. Porez na dohodak, dakle, bi iznosio 10% od utvrđene osnovice za izračun, odnosno 66,45 EUR, dok bi prirez porezu na dohodak od imovine iznosio 6,65 EUR. Kada se, dakle, od iznosa tržišne najamnine koju je odredio sudski vještak (949,21 EUR) odbije porezna obveza s osnove poreza na dohodak od imovine i prireza porezu na dohodak od imovine koju bi tužitelji bili dužni platiti (66,45+6,65 EUR=73,10 EUR) dobije se visina koristi koji bi tužitelji inače mogli mjesečno ostvarivati u iznosu 876,11 EUR. Kada se, zatim, od tog iznosa odbije iznos najamnine koji je za predmetni stan zaštićeni najmoprimac nesporno plaćao u utuženom razdoblju i koji iznosi 154,50 EUR, dobije se mjesečni iznos štete (izgubljene dobiti) za tužitelje u iznosu navedenom u tužbi.
Dakle tužitelji nakon dopune vještva uređuju jasno tužbeni zahtjev uvažavajući sve izneseno , te odbijajući navedeni iznos od iznosa koji je naveo vještak za svaki pojedini mjesec.
Izračun u tužbi je sukladan upravo dopuni vještva za svaki pojedini mjesec.
Dakle visina se jasno dobije čistim matematičkim izračunom, naravno uvažavajući nalaz i dopunu vještaka, od kojeg se oduzme gore izneseno.
Vještvo je izrađeno u skladu s pravilima struke, te ni u kom slučaju nije bilo razloga sumnjati u stručnost niti pristranost vještaka. Vještak je detaljno iznio sve parametre, kojima se vodio prilikom davanja nalaza i mišljenja, sukladno mjerodavnim zakonima
Za dodati je da je očito tužitelj oduzeo iznos najamnine od 154,50 EUR, za kojeg tvrdi da je najmoprimac neprijeporno plaćao, dakle možemo reći da je tužitelj nesumnjivo uzeo i veći iznos plaćanja najma, pa tim ni u kom slučaju nije postavio veći tužbeni zahtjev, jer je u postupku utvrđeno da se najamnina neko vrijeme plaćala 305, 78 kn odnosno naknado 366,94 kn, dakle tužitelj je uredno odbio iznos
2 1
najamnine čak i veći od plaćenog. /ugovor je navedeno 600 kn/, pa proizlazi da je tužitelj odbio i više nego mu je plaćeno, dakle tražio manje nego mu pripada.
Tužitelju su uredno dokazali visinu vještvom, a za dodati je da su u svjedoci koje se bave iznajmljivanjem, tj imaju agencije, iskazivali o istim, i za istaknuti naveli da se radi o frekventnom području za najam za koje se može postići visoka cijena. Vještak je u izračunu uzreo u obzir stanje nekretnine.
22. Nije osnovan navod tuženice da je tužiteljici zastarjelo samo pravo potraživanja jer tražbina koja se odnosi na naknadu štete – gubitak zarade od najamnine dospijeva mjesečno slijedom čega se radi o trogodišnjem zastarnom roku sukladno odredbi čl. 215. st. 1. u svezi čl. 230. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 78/15).
Glede prigovora zastare, treba i istaknuti da je pravni temelj potraživanja tužiteljice naknada štete, a zastara počinje teći prvoga dana poslije dana kada je vjerovnik imao pravo zahtijevati ispunjenje obveze, ako zakonom nije propisano što drugo (čl. 215. st. 1. Zakona o obveznim odnosima - NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15). Kako je ovdje riječ o gubitku zarade od najamnine koje dospijevaju mjesečno, to se primjenjuje trogodišnji zastarni rok iz čl. 230. st. 1. Zakona o obveznim odnosima koji za svaki mjesečni iznos teče 5.-og u mjesecu za taj mjesec, jer zatezna kamata na novčanu obvezu teče od dana kada je dužnik zakasnio s ispunjenjem novčane obveze sukladno čl. 29. st. 1. Zakona o obveznim odnosima, a obveze naknade štete smatra se dospjelom u trenutku nastanka štete sukladno čl. 1086 Zakona o obveznim odnosima, pa se dan početka zastare preklapa danom dolaska u zakašnjenje. Kako je tužiteljica podnijela zahtjev za mirno rješenje spora 21. travnja 2020, tužena već sastavila odgovor 30 travnja 2020, to je zahtjev za razliku najamnine postavljen u izreci ovog tužbenog zahtjeva od 5. svibnja 2017 . godine i dalje, postavljen u trogodišnjem zastarnom roku, jer niti jednim posebnim niti specijalnim propisom nije propisan izuzetak vezan za početak tijeka zastare, niti neki drugi zastarni rok, pa nema razloga predmetnu štetu drugačije tretirati od bilo koje druge štete.
Dakle u zastari je samo potraživanje od 5. travnja 2017 pa je u tom dijelu tužbeni zahtjev odbijen . Za dodati je da je tužba podnesena 19 svibnja 2020. ali je zahtjev tužitelja upućen tuženiku za mirno rješenje spora dana 21. 4. 2020. pa je dakle samo u zastari potraživanje 5 travnja 2017. jer je od tada do 21 travnja 2020. prošlo više od 3 godine.
Radi utvrđivanja visine najamnine na tržištu sud je pribavio podatke i Porezne uprave, Područni ured Dubrovnik, a naravno i saslušao svjedoke, osobe koje su agenti za iznajmljivanje, čime se izvršila upravo realna usporedba za navedeno područje.
Ovaj sud ističe da se predmetni stan nalazi u gradu [adresa], centar pa je zasigurno da bi najamnina trebala biti veća, ali obzirom da je i navedeno područje frekventno naseljeno, povezano kako navodi i sam vještak, to je sud, kao realan uzeo upravo navedeni podatak izračun vještaka, , te ga koristio kao temelj za izračun visine najamnine u konkretnom slučaju kako bi se moglo realno odrediti visina tužbenog zahtjeva.
2 2
Dakle, sud je visinu tužbenog zahtjeva odredio tj izračunao temeljem vještva tj izračuna vještaka u čiju stručnost i pristranost nije bilo razloga sumnjati.
23.Sud je dosudio kamate na zatraženi iznos , kamate teku od 5. -og u mjesecu za tekući mjesec, kako po Ugovoru i dospijeva najamnina, to tužitelj zahtijeva , sukladno čl 1086 st 1 ZOO , po kojem se obveza naknade štete smatra dospjelom od trenutka nastanka štete.
24.O troškovima postupka odlučeno je sukladno čl. 154. st. 1. ZPP- obzirom da su tužitelji uspjeli u cijelosti u sporu, odbijen je samo mali dio tužbenog zahtjeva koji je u zastari, pa su tužiteljima priznati troškovi zastupanja po odvjetniku usklađeni s važećom OT uvećani za 25 posto PDV i to trošak sastava zahtijeva za mirno rješenje spora, sastava tužbe, podneska od 24 veljače 2021, zastupanje 25 veljače 2021, podnesak 23 siječnja 2023, ročište 9 veljače 2023, podnesak 27. veljače 2023, zastupanje na ročištima 14. ožujka 2023, 3. travnja 2023, 23. svibnja 2023, 5. rujna 2023,očevid 28 rujna 2023, podnesak 28 studeni 2023, ročište 13 prosinca 2023, 10 siječnja 2024, podnesak 25 siječnja 2024 /0vaj podnesak 25 bodova ) /priznata su 4 obrazložena podneska / zastupanje 18 rujna 2025 svaka radnja po 500 bodova osim ranije navedenog podneska, dakle 1000 EUR, uz PDV je 1250 EUR, što je 20 062,50 EUR, plus trošak vještačenja i očevida koji je 604,13 EUR, te trošak pristojbi to tužba 114.98 EUR te presuda 456.88 EUR što sve skupa iznosi 21. 238,49 EUR .
U Dubrovniku, 7. siječnja 2026
Sutkinja:
Kate Ogresta Jović
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU
Protiv ove presude stranke mogu podnijeti žalbu u roku od 15 dana računajući od održavanja ročišta za objavu presude ukoliko je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od primitka prijepisa presude ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude. Žalba se podnosi ovom sudu, pismeno, u 3 (tri) primjerka, a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud.
DN-a:
- punomoćnik tužitelja
- ODO Dubrovnik
