REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Avenija Dubrovnik 6

Poslovni broj: Us I-3542/2025-8

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Zagrebu, po sutkinji toga Suda Meri Dominis Herman, uz sudjelovanje Slobodanke Gorsensky, zapisničarke, u upravnom sporu tužiteljice PŠ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa opunomoćenik Albin Hotić, odvjetnik u Zagrebu, Mažuranićev trg 5, protiv tuženika Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Zagreb, Ulica Republike Austrije 20, OIB: 95093210687, radi određivanja prosječne najamnine, nakon objave presude, 31. prosinca 2025.,

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužbeni zahtjev za poništenje rješenja tuženika Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske, KLASA: UP/I-371-01/24-13/88, URBROJ: 531-14-3-25-14 od 28. srpnja 2025.

II Odbija se zahtjev za nadoknadu troškova upravnog spora.

Obrazloženje

1. Rješenjem tuženika KLASA: UP/I-371-01/24-13/88, URBROJ: 531-14-3-25- 14 od 28. srpnja 2025., ukinuto je privremeno rješenje KLASA: UP/I-371-01/24-13/88, URBROJ: 531-01-25-5 od 6. veljače 2025. (točka I izreke). Točkom II izreke utvrđeno je da 1. siječnja 2025., prestaje pravni odnos zaštićenog najma, a započinje novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku plaćati 50% iznosa prosječne najamnine, a Republika Hrvatska preostalih 50% iznosa prosječne najamnine, osim ako 50% iznosa prosječne najamnine prelazi 25% ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca i ako zaštićeni najmoprimac i članovi njegova kućanstva nemaju drugu imovinu veće vrijednosti, Republika Hrvatska plaćati će razliku od 25% ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca do ukupnog iznosa prosječne najamnine, što je određeno točkama III i IV osporenoga rješenja. Zaštićeni najmoprimac LŠ koji živi u stanu površine 78,30 m2 na adresi [adresa], 2. kat dužan je plaćati suvlasniku stana (najmodavcu), dio prosječne najamnine u visini 156,32 eura na račun otvoren kod Zagrebačke banke (točka III. izreke). Ostali iznos prosječne najamnine u visini od 577,74 eura, vlasniku stana navedenom u točki III. isplaćuje Republika Hrvatska na račun otvoren kod Zagrebačke banke, d.d. Zagreb, počevši od najamnine koja vlasniku pripada za mjesec rujan 2025. pa do prestanka statusa zaštićenog najma na predmetnom stanu (točka IV.). Iznos prosječne najamnine za razdoblje siječnja veljače, ožujka, travnja, svibnja, lipnja, srpnja i kolovoza 2025. u visini od 1.685,68 eura vlasniku stana (najmodavcu) navedenom u točki III. jednokratno će u roku 30 dana od dana dostave ovog rješenja isplatiti Republika Hrvatska na račun otvoren kod Zagrebačke banke d.d. Zagreb (točka V. izreke). Zaštićeni najmoprimac i Republika Hrvatska, iznos prosječne najamnine naveden u točkama III. i IV. su dužni plaćati na bankovni račun vlasnika stana (najmodavca) do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec (točka VI.). Ako zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, prijelazni zaštićeni najam prestaje, prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine (točka VII.). Osoba navedena kao vlasnik u točki III. rješenja obvezna je u roku od 15 dana od dana primitka rješenja ili od svake promjene nositelja prava vlasništva prijaviti tuženiku ime, prezime i OIB novog vlasnika stana (točka VIII. izreke). Točkom IX. izreke ispravlja se opis stana koji je upisan u Registar stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i to na način da sada glasi "stan na adresi [adresa], površine 78,30 m2, 2. kat, u vlasništvu PŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], a u kojem status zaštićenoj najmoprimca ostvaruje LŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], upisan u Registar stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci pod sljedećim Privremenim registarskim brojem: 01-45". Točkom X. izreke djelomično je odbačen zahtjev zaštićenog najmoprimca LŠ, jer nisu ispunjene pretpostavke za vođenje postupka, dok je točkom XI. naloženo Upravi za financije, javnu nabavu i imovinu oduzetu u kaznenim postupcima isplata sredstava na način predviđen u točki IV., VI. i VII izreke rješenja.

2. Tužitelj osporava zakonitost pobijanog akta i u bitnome navodi kako najmoprimac LŠ nije u cijelosti izvršio plaćanje dijela zaštićene najamnine u predviđenom roku pa da stoga prestaje prijelazni zaštićeni najam po sili Zakona, a sukladno odredbi članka 20. stavka 5. Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. 3. Predlaže da Sud poništi rješenje tuženika te potražuje troškove upravnog spora.

4. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi kako je ista neosnovana iz razloga iznesenih u obrazloženju osporenoga rješenja. Navodi kako je 6. veljače 2025., donio Privremeno rješenje KLASA. UP/I-371-01/24-13/88, URBROJ: 531-01-25-5 kojim je sukladno odredbi članka 18., 19. i 20. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. (Narodne novine, broj 36/24., dalje Zakon Statileo) regulirao iznos i način plaćanja prosječne najamnine tijekom provedbe Programa mjera za izvršenje Presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statielo protiv Hrvatske (Broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I- 3242/2018 i dr. (Narodne novine, broj 153/24, dalje: Program mjera Statileo) između tužitelja kao vlasnika stana i zaštićenog najmoprimca, a sve nakon 1. siječnja 2025., kada se regulira pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma. Navodi da je LŠ **.**.2025., uložio prigovor na Privremeno rješenje, a kojim je istaknuo da ima pravo na umanjenje iznosa zaštićene najamnine određene Privremenim rješenjem iz razloga što taj iznos zaštićene najamnine prelazi 25% njegovim mjesečnih primanja. Smatra točnim tvrdnju tužitelja da sukladno odredbi članka 20. stavka 5. Zakona prijelazni zaštićeni najam stana prestaje po sili zakona prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine, ali da je u trenutku podnošenja tužbe od strane tužitelja tužbeni zahtjev neosnovan i preuranjenim. Poziva se na odredbu članka 12. stavka 1. Zakona te da je na dostavljeni prigovor LŠ utvrđeno da prosječna mjesečna primanja zaštićenog najmoprimca iznose 625,28 eura, od kojeg iznosa je utvrđeno da 25% primanja iznosi 156,32 eura, a koji iznos je manji od iznosa najamnine određene Privremenim rješenjem koji je zaštićeni najmoprimac dužan plaćati. Napominje i da se sama svrha Zakona Statielo ne bi mogla postići kada bi odmah po sili zakona prestao pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma i to bez da se omogući zaštićenom najmoprimcu prigovarati na inicijalno utvrđeni iznos, jer se na navedeni način ne bi osigurala zakonska mogućnost da sam zaštićeni najmoprimac plaća zakonom ograničenu prosječnu najamninu u visini od jeden četvrtine (25%) njegovih prosječnih primanja, a što je u ovoj pravnoj stvari i slučaj. Napominje da se rješenjem nameće obveza plaćanja smanjenog iznosa prosječne najamnine tek od rujna 2025., a da je tužba podnesena 18. rujna 2025., te da stoga nije mogao proteći zakonski rok tromjesečnog razdoblja nakon kojeg zaštićeni najmoprimac gubi status ukoliko ne plati ili kasni s plaćanjem.

5. Predlaže da Sud odbije tužbeni zahtjev.

6. Sud je 12. prosinca 2025., održao usmenu i javnu raspravu u prisutnosti opunomoćenika tužitelja, a bez uredno pozvanog tuženika, čime je u skladu s odredbom članka 6. Zakona o upravnim sporovima (Narodne novine, broj 36/24., dalje ZUS) dana mogućnost da se izjasne o zahtjevima i navodima drugih stranaka te o svim pitanjima koja su predmet ovog upravnog spora.

7. Na temelju razmatranja svih činjeničnih i pravnih pitanja Sud ocjenjuje da je tužbeni zahtjev neosnovan.

8. Tužitelj je na raspravi pred ovim sudom dodatno istaknuo kako nikakav podzakonski akt ne može derogirati zakon, te da je LŠ **.**.2025. izgubio status prijelaznog zaštićenog najma. U odnosu na navode kako je isti uložio prigovor na privremeno rješenje pa da zbog toga njegova obveza nije dospjela također smatramo neosnovanim. Tuženik nije provodio nikakvi ispitni postupak te nije utvrđivao imovno stanje HŠ kako bi utvrdio da li ima osnova za donošenje rješenja koje se pobija u ovom postupku. Pored toga naglašava kako Zakon uopće ne predviđa mogućnost plaćanja prijelaznog zaštićenog najma u omjeru manjem od 25% u odnosu na stanara.

9. Iz stanja spisa predmeta tuženika, kao i obrazloženja osporenog rješenja, proizlazi kako je osporeno rješenje doneseno po službenoj dužnosti u primjeni odredbe članka 18. stavak 1. Zakona. Ujedno, iz obrazloženja osporenoga rješenja proizlazi kako je prihvaćen prigovor LŠ kao zaštićenog najmoprimca da iznos zaštićene najamnine određen privremenim rješenjem prelazi 25% posto njegovih mjesečnih primanja.

10. Odredbom članka 18. Zakona je propisano da ako je stan upisan u Registar sukladno članku 15. ovoga Zakona, od 1. siječnja 2025. odnosno od dana kada počinje provedba Programa mjera prestaju svi pravni odnosi zaštićenog najma, a započinje novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku plaćati 50 % iznosa prosječne najamnine, a Republika Hrvatska preostalih 50 % (stavak 1.); da se visina prosječne mjesečne najamnine utvrđuje se množenjem početne visine najamnine (Pn) s koeficijentom položaja stana u zgradi (Kp) i koeficijentom geografske lokacije (Kg) (stavak 2.); da se početna visina prosječne najamnine propisuje Programom mjera, a iznosi najmanje 7,50 eura po četvornome metru površine stana te se svake godine usklađuje sa stopom inflacije koju objavljuje Državni zavod za statistiku. Odluku o usklađenju donosi nadležni ministar do kraja tekuće godine za sljedeću godinu (stavak 3.); da koeficijent položaja u zgradi (Kp) iznosi: 1 za tipske i etažne stanove, 0,80 za podrumske stanove i 0,90 za suterenske i tavanske stanove (stavak 4.); da koeficijent geografske lokacije (Kg) iznosi: 1,25 za stanove koji se nalaze u Gradu Zagrebu, Zagrebačkoj županiji i jedinicama lokalne samouprave područja kojih graniče s obalom Jadranskog mora, 1,00 za stanove koji se nalaze u ostalim jedinicama lokalne samouprave (stavak 5.); da se sredstva za subvenciju najamnine iz stavka 1. ovoga članka osiguravaju u državnom proračunu na poziciji nadležnog ministarstva. Plaćanja vezana uz subvenciju najamnine provode se putem nadležnog ministarstva (stavak 6.); da se mjerom iz stavka 1. ovoga članka pravni odnos zaštićenog najma sa zaštićenom najamninom pretvara se u pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma, a na zaštićenog najmoprimca prestaje se primjenjivati članak 8. podstavak 3. Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«, br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18. i 105/20) (stavak 7.); da pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma prestaje brisanjem stana iz Registra stanova, o čemu se donosi posebno rješenje (stavak 8.); da se na stanove iz članka 15. stavka 3. ovoga Zakona primjenjuje opća programska mjera subvencije najamnine, ali Republika Hrvatska će od najmoprimca regresno potraživati uplaćena sredstva ako se u sudskom postupku utvrdi da osoba kojoj je najamnina subvencionirana nije imala pravo na status zaštićenog najmoprimca (stavak 9.).

11. Odredbama članka 19. Zakona propisano je kako se za vrijeme trajanja prijelaznog razdoblja najma visina prosječne najamnine iz članka 18. stavak 1. ovoga Zakona određuje rješenjem nadležnog ministarstva, a odredbama članka 20. je određen način plaćanja prosječne najamnine.

12. Člankom 10. Programa mjera propisano je da se za stan koji je u suvlasništvu više osoba, rješenjem o prijelaznoj najamnini određuje da se svakom suvlasniku isplaćuje dio prijelazne najamnine razmjeran njegovom suvlasničkom udjelu.

13. Člankom 12. Programa mjera propisano je za slučaj da mjesečni iznos prijelazne zaštićene najamnine koji je dužan podmiriti zaštićeni najmoprimac prelazi 25% ukupnih mjesečnih prihoda njegova kućanstva, da je zaštićeni najmoprimac obvezan u roku od 30 dana od primitka rješenja uložiti prigovor na takvo rješenje (stavak 1.); da zaštićeni najmoprimac prihode dokazuje potvrdama o ukupnom dohotku u prethodnoj godini izdanom od nadležne ispostave Porezne uprave za sve članove kućanstva zaštićenog najmoprimca i izjavom pod materijalnom i kaznenom odgovornosti da on i članovi njegova kućanstva nemaju drugih primitaka niti imaju u vlasništvu drugu imovine veće vrijednosti (stavak 2.); da dokaze o tim okolnostima, zaštićeni je najmoprimac obvezan dostaviti uz prigovor na privremeno rješenje iz stavka 1. ovoga članka (stavak 3.); da se drugom imovinom veće vrijednosti smatraju nekretnine ukupne vrijednosti veće od 25.000,00 eura i pokretnine i druga imovinska prava, u što se ubraja i ušteđevina u novcu ili na računima, ukupne vrijednosti veće od 15.000,00 eura (stavak 4.).

14. Ocjenjujući zakonitost osporavanoga rješenja, po ocjeni ovog Suda u konkretnom slučaju i predmetnoj upravnoj stvari nije povrijeđen Zakon na štetu tužitelja, kako to isti neosnovano smatra, već je na temelju pravilno i potpuno utvrđenog činjeničnog stanja pravilno primijenjeno materijalno pravo.

15. Iz osporavanog rješenja te iz spisa tuženika proizlazi da se do iznosa prosječne najamnine iz točke II. do III. ovog rješenja, u ukupnoj visini od 156,32 eura, došlo umnoškom početne visine najamnine (Pn) u visini od 7,50 eura s koeficijentom položaja stana u zgradi (Kp - 1 ili 0,9 ili 0,8) i koeficijentom geografske lokacije (Kg - 1 ili 1,25).

16. Prema stavu suda, iznos prosječne najamnine pravilno je odmjeren, uz pravilnu primjenu zakonskih odredbi. N adalje, tuženik je pravilno uzeo u obzir niska primanja kućanstva najmoprimca te je postupio sukladno odredbi članka 20. stavka 3. Zakona, te je umanjio iznos dijela prosječne najamnine koji je najmoprimac dužan plaćati vlasniku stana, i to do iznosa od 25 % ukupnih prihoda njezina kućanstva, a koji iznos je utvrđen uvidom u spisu priležeću potvrdu Porezne uprave o visini dohotka i primitaka KLASA: 034-04/25-04/1225, URBROJ: 513-07-17-01-01-25-2 za najmoprimca. Razlika iznad tog iznosa, do ukupnog iznosa prosječne najamnine utvrđene za predmetni stan, predstavlja obvezu Republike Hrvatske na subvencioniranje.

17. Nadalje, pravilno je tuženik otklonio navod koji tužitelj i ponavlja u tužbi da najmoprimac nije u cijelosti izvršio plaćanje dijela zaštićene najamnine u predviđenom roku pa da stoga prestaje prijelazni zaštićeni najam po sili Zakona, a sukladno odredbi članka 20. stavka 5. Zakona. Naime, navedenom je odredbom propisano da ako zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, prijelazni zaštićeni najam stana prestaje, po sili ovoga Zakona, prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine. U predmetnom slučaju obveza je najmoprimcu tek utvrđena ovdje osporenim rješenjem od rujna 2025. pa s obzirom na trenutak podnošenja tužbe pravilno zaključuje tuženik kako nije protekao tromjesečni rok. Osim toga Zakon je nadalje propisao da se činjenica prestanka prijelaznog zaštićenog najma iz stavka 5. ovoga članka utvrđuje u upravnom postupku kojeg provodi nadležno ministarstvo na zahtjev vlasnika stana (članak 20. stavak 6.), a o čemu ovdje i nije riječ i ne radi se o takvom postupku.

18. Kako, tužitelj u tužbi ne ističe pravno relevantne prigovore kojima bi doveo u pitanje pravilnost utvrđenog činjeničnog stanja, kao i pravilnost primjene materijalnog prava, Sud nije našao osnove osporeno rješenje ocijeniti nezakonitim.

19. Na temelju svega navedenog Sud je na temelju članka 116. stavka 1. ZUS- a odbio tužbeni zahtjev kao neosnovan.

20. Odluku o troškovima Sud je utemeljio na odredbi članka 147. stavka 1. ZUS- a.

U Zagrebu, 31. prosinca 2025.

Sutkinja

Meri Dominis Herman

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog Suda, u dovoljnom broju primjeraka za Sud i sve stranke u sporu (četiri primjerka), u roku od 15 dana od dana dostave ove presude. Žalba odgađa izvršenje pobijane presude.

DNA:

1. Odvjetnik Albin Hotić, Zagreb, Mažuranićev trg 5

2. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, [adresa] Zagreb, Ulica Republike Austrije 20

3. LŠ, [adresa]

4. U spis