REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U RIJECI

Erazma Barčića 5

Poslovni broj: Us I-1855/2024-7

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Rijeci, po sucu Vedranu Juričiću, uz sudjelovanje zapisničarke Monike Puharić, u upravnom sporu tužitelja ČŽ iz [adresa], 29, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po opunomoćeniku Rolandu Korotaju, odvjetniku u Puli, Bože Gumpca 53/A, protiv tuženika Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Katančićeva 5, OIB: 18683136487, radi poreza na dohodak, 31. prosinca 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev radi poništenja rješenja Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-14/22- 01/311, URBROJ: 513-04-24-2 od 30. srpnja 2024. i rješenja Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Pazin, Ispostave Pula, KLASA: UP/I-410-23/2022- 12/2689, URBROJ: 513-007-18-01-2022-4 od 27. rujna 2022.

II. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova ovoga spora.

Obrazloženje

1. Pobijanim rješenjem tuženika odbijena je žalba tužitelja izjavljena protiv prvostupanjskog rješenja Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Pazin, Ispostave Pula, KLASA: UP/I-410-23/2022-12/2689, URBROJ: 513-007-18-01- 2022-4 od 27. rujna 2022., kojim je tužitelju utvrđena mjesečna obveza poreza i prireza porezu na dohodak od imovine za razdoblje od 1. siječnja 2019. do 31. prosinca 2019. u iznosu od 1.719,74 kn/228,25 €.

2. Tužitelj osporava zakonitost gore spomenutih akta zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, pogrešne primjene materijalnog prava te povreda pravila postupka. U tužbi izlaže kao i u žalbi te navodi kako slijedi. U bitnom, smatra da je porezna obveza utemeljena na pogrešno tumačenju odredbi Ugovora o pravu građenja od 21. ožujka 2016. i naknadno sklopljenih aneksa. Pojašnjava da je namjera sklapanja predmetnog Ugovora o osnivanju prava građenja nije u osnivanju samog prava građenja, niti se ona istim iscrpljuje, već je to zajednička investicija u izgradnji višestambenog objekta. Navedeno znači da je na strani nositelja prava građenja (Histria building d. o. o. kasnije Resort Banjole d. o. o.) prilikom zaključenja ovog ugovora, namjera bila osigurati sredstva (zemljište) za svoju investiciju odnosno izgradnju višestambenih objekata, a na strani vlasnika zemljišta (ovdje tužitelja) da svojim zemljištem doprinese toj investiciji te u konačnici prenese vlasništvo svojeg zemljišta na nositelja prava građenja u zamjenu za određeni novčani iznos i drugu nekretninu odnosno stan koji će se nalaziti u tom objektu, što da je i utvrđeno u članku V. i VIII. Ugovora o osnivanju prava građenja. Da se radi o zajedničkom ulaganju koje će rezultirati prijenosom prava vlasništva nad zemljištem nositelju prava građenja odnosno budućim vlasnicima stanova, posebice da je vidljivo iz članka VII. Ugovora o osnivanju prava građenja gdje su ugovorne strane utvrdile da će na ime zajedničkog ulaganja u izgradnju višestambenog objekata vlasniku zemljišta pripasti iznos 100.000,00 € u protuvrijednosti u kunama po srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan plaćanja, te stan neto površine od 80 m2 izgrađen i uređen do faze „ključ u ruke“ uz vrijednost od 1.250,00 € po m2. Iz prethodno navedenog razvidno je da ukupan iznos od 200.000,00 € ne predstavlja naknadu za pravo građenja, već naknadu za predmetno zemljište. U prilog tome govore i podaci iz Zajedničkog izvješća o tržištu nekretnina Istarske županije, Grada Pazina i Grada Pule za 2016. godinu, gdje je, za Općinu Medulin, navedeno da je prosječna/postignuta vrijednost građevinskog zemljišta iznosila u 2016. (kada je i zaključen Ugovor o osnivanju prava građenja) 756,12 kn/m2 (100,35 €), što bi u konkretnom slučaju obzirom na površinu predmetnog zemljišta od 1014 m2 iznosilo ukupno 766.705,68 kn (101.759,33 €), znači manje od ugovorene naknade, međutim, poslovno i tržišno opravdano obzirom da na vrijednost nekog zemljišta utječu i druge okolnosti (veličina, pristupni putevi, infrastruktura, položaj, blizina obale….). S druge strane potpuno je poslovno i tržišno neopravdano da bi prosječni mjesečni iznos zakupnine za građevinsko zemljište iznosio 19.498,22 kn (2.587,86 €), budući da je prema Izvješću Republike Hrvatske o tržištu nekretnina za područje Istarske županije za 2021., prosječna mjesečna zakupnina za građevinsko zemljište iznosila 3,21 kn/m2 (0,43 €/m2), što bi u konkretnom slučaju obzirom na površinu predmetnog zemljišta od 1014 m2 iznosilo 3.254,94 kn (432,00 €) mjesečno, što je višestruko manje od iznosa zakupnine koje je prvostupanjsko tijelo utvrdilo u poreznim rješenjima.

3. Tuženik u odgovoru na tužbu ostaje kod navoda iz obrazloženja osporavanog rješenja, te predlaže da se tužbeni zahtjev odbije kao neosnovan.

4. U sporu je održana rasprava te je strankama, u skladu s odredbom čl. 6. Zakona o upravnim sporovima (NN br. 36/24; dalje ZUS), dana mogućnost da se izjasne o zahtjevima i navodima druge strane te o svim činjenicama i pravnim pitanjima koja su predmet ovog upravnog spora.

5. U cilju ocjene zakonitosti osporavanog rješenja tuženika Sud je izveo dokaze uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu predmeta upravnog postupka u kojem je doneseno osporavano rješenje tuženika i prvostupanjsko rješenje, te uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu predmeta ovog upravnog spora.

6. Sud nije našao da je potrebno saslušavati tužitelja i svjedoke te provoditi građevinsko i financijsko vještačenje, ocijenivši te dokazne prijedloge suvišnima za rješavanje ovoga spora kraj činjenica koje su u ovom sporu nesporne, te činjenica koje su utvrđene uvidom u dokumentaciju koja prileži spisu predmeta upravnoga postupka i ovoga upravnog spora, a što će se u nastavku obrazložiti.

7. Na temelju razmatranja svih činjeničnih i pravnih pitanja, Sud je utvrdio da tužbeni zahtjev nije osnovan.

8. Čl. 56. Zakona o porezu na dohodak (NN br. 115/16, 106/18; dalje: Zakon), propisano je da se dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra razlika između primitaka po osnovi najamnine, zakupnine, iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova, primitaka od vremenski ograničenog ustupa autorskih prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava u skladu s posebnim propisima, primitaka od otuđenja nekretnina i imovinskih prava i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primicima.

9. Odredbom čl. 67. st. 1. Pravilnika o porezu na dohodak (NN br. 10/17; dalje: Pravilnik), propisano je da se dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra dohodak koji porezni obveznik ostvari od davanja u zakup ili najam nekretnina i pokretnina u svojem vlasništvu i/ili suvlasništvu, bez obzira na njihovu veličinu, količinu i/ili broj, od vremenski ograničenog ustupanja autorskih prava, prava industrijskog vlasništva, drugih imovinskih prava te od otuđenja nekretnina i imovinskih prava. Dohotkom od imovine smatra se i davanje u podzakup ili podnajam nekretnina i pokretnina te otuđenje posebnih vrsta imovine.

10. Kod dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa pokretnina i nekretnina priznaju se izdaci u visini 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine (čl. 57. st. 1. Zakona).

11. Čl. 62. st. 1. Zakona propisano je da se od dohotka od imovine ostvarenog od najamnine i zakupnine, osim dohotka ostvarenog iznajmljivanjem stanova soba i postelja putnicima i turistima i organiziranjem kampova iz čl. 82. Zakona, porez na dohodak plaća se prema rješenju Porezne uprave, i to do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec. Porez na dohodak plaća porezni obveznik po postupku i na način iz čl. 37. Zakona, a po stopi od 12%.

12. Sukladno odredbi čl. 281. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 19/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14; dalje: ZV) nositelj prava građenja dužan je vlasniku zemljišta plaćati mjesečnu naknadu za zemljište u iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište, ako nije što drugo određeno.

13. Iz spisa predmeta upravnog postupku proizlazi da je tužitelj, kao vlasnik nekretnine 21. ožujka 2016. sklopio Ugovor o osnivanju prava građenja na nekretnini z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] k. č. [katastarska čestica], šuma površine 1014 m[2] , sa trgovačkim društvom Histria building d. o. o.; da je 19. rujna 2017. sklopljen Ugovor o prijenosu ugovora o osnivanju prava građenja kojim je nositelj ugovora o pravu građenja umjesto prijašnjeg društva, postalo društvo Resort Banjole d. o. o., te da 19. listopada 2017. između tužitelja i tvrtke Resort Banjole d. o. o. sklopljen Aneks ugovora o osnivanju prava građenja na predmetnoj nekretnini; da je u Ugovoru o osnivanju prava građenja i aneksu ugovora od 19. listopada 2017. utvrđeno da sveukupna naknada za pravo građenja iznosi 200,000,00 € kao i da će se ista podmiriti način da će polovica iznosa naknade tužitelju isplatiti u novcu dok će se druga polovica namiriti na način da će mu pripasti stan koji će se izgraditi na pravu građenja; da je Aneksom ugovora sklopljenim 26. ožujka 2018. utvrđeno da nakon parcelacije predmetne nekretnine i susjednih nekretnina površina nekretnine na kojoj je osnovano pravno građenja (k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) iznosi 1182 m[2] ; da je tužitelj 1. rujna 2022. sa tvrtkom Resort Banjole d.o.o. sklopilo ugovor o kupoprodaji nekretnine i to apartman C5, etažno vlasništvo E-32, čl. 3. tog ugovora utvrđeno je da kupoprodajna cijena za predmetni stan iznosi 100.000,00 € te da je ukupan iznos kupoprodajne cijene isplaćen kao naknada za pravo građenja.

14. Primjenom gore citiranih odredbi Zakona, Pravilnika i ZV-a na ukupnost činjenica utvrđenih u dokumentaciju koja prileži spisu, ocjena je ovoga Suda da se osporavana rješenja tuženika i prvostupanjskog tijela temelje na pravilno i potpuno utvrđenom činjeničnom stanju te pravilnoj primjeni materijalnog prava, što prigovorima tužitelja nije dovedeno u sumnju. Valja istaknuti da su prigovori koje je tužitelj isticao u ovom sporu istovjetni prigovorima koje je isticao i u tijeku upravnog postupka i na koje (prigovore) tuženik očitovao u obrazloženju svoje odluke davši pritom jasne, precizne i na zakonu utemeljene razloge zbog kojih je iste ocijenio neosnovanima, a koje razloge u cijelosti prihvaća i ovaj Sud.

15. Naime, kako iz stanja spisa proizlazi da je tužitelju na temelju Ugovora o osnivanju prava građenja isplaćen iznos od 200.000,00 € pravilno je u provedenom postupku utvrđeno da je ostvario primitke od kojih se obračunava porez na dohodak obzirom da isplaćeni iznos naknade predstavlja primitak po osnovi najamnine. Narav naknade, koja je tužitelju isplaćena kao i njezina visina jasno proizlaze iz sadržaja isprava koje prileže spisu, i to kako iz osnovanog ugovora tako i iza njegovih dodataka (Aneksa).

Dakle, u konkretnom slučaju je došlo do sklapanja Ugovora o pravu građenja između investitora (trgovačkog društva) i tužitelja kao fizičke osobe, kao vlasnika zemljišta, kako bi investitor mogao izgraditi stambeni objekt na tom zemljištu. Temeljem navedenog ugovora, tužitelj je ostvario naknadu u ugovorenom iznosu, kako je to opisano u Ugovoru o osnivanju prava građenja i naknadno sklopljenim Aneksima. Stoga se naknada, koju tužitelj ostvaruje kao vlasnik zemljišta, temeljem ugovora kojim investitoru daje pravo uporabe odnosno građenja na svom zemljištu, smatra dohotkom od imovine (najamnina) sukladno gore navedenim zakonskim odredbama. Način utvrđivanja mjesečne osnovice poreza pojašnjen je u obrazloženjima poubijanih odluka iz kojih slijedi da je porezno tijelo prvo utvrdilo mjesečni iznos najamnine u iznosu 19.498,22 i to na način da je ukupni iznos naknade (200.000,00 € ili 1.502.837,50 kn) podijelilo sa vremenskim razdobljem trajanja ugovora o pravu građenja (77 mjeseci – od 21. ožujka 2016. – 1. rujna 2022). Iznos ukupne mjesečne najamnine (19.498,22 kn) zatim je umanjen za 30 % (čl. 57. st. 1. Zakona) te je utvrđena mjesečna osnovica poreza u iznosu od 13.648,75 kn.

16. Zaključno valja napomenuti i to da su prvostupanjska porezna rješenja kojim je tužitelju, temeljem istog pravnog posla (poreznog događaja), utvrđena mjesečna obveza poreza i prireza porezu na dohodak od imovine za razdoblje od 1. siječnja 2018. do 31. prosinca 2018. i za razdoblje od 1. siječnja 2021. do 31. kolovoza 2022. bila predmetom ocjene zakonitosti pred ovim Sudom. Navedeni sporovi okončani su presudama poslovni broj Us I – 1546/2024-9 od 10. ožujka 2025. i Us I-1844/2024-7 od 7. travnja 2015. kojima je odbijen tužbeni zahtjev radi poništenja navedenih poreznih akata ( potvrđene presudama Visokog upravnog suda Republike Hrvatske posl. br. Usž- 2002/2025 od 12. lipnja 2025. i Usž-2298/2025-2 od 3. rujna 2025.) .

17. Slijedom ovako izloženog stana stvari, Sud utvrđuje da pobijanim rješenjima nije povrijeđen zakon na štetu tužitelja te je stoga, temeljem odredbe čl. 116. st. 1. ZUS-a, odlučeno kao u tč. I. izreke

18. Odluka o troškovima spora (tč. II. izreke) temelji se na odredbi čl. 147. st. 1. ZUS-a.

U Rijeci 31. prosinca 2025.

Sudac

Vedran Juričić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokome upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog Suda u roku od 15 dana od dana dostave presude. Žalba odgađa izvršenje pobijane presude.

DNA:

- opunomoćeniku tužitelja Rolandu Korotaju, odvjetniku u Puli, Bože Gumpca 53/A

- tuženiku Ministarstvu financija, Samostalnom sektoru za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Katančićeva 5