REPUBLIKA HRVATSKA

Općinski sud u Zadru - Stalna služba u Pagu

Trg kralja Petra Krešimira IV, Knežev dvor 23250 Pag

Poslovni broj: R1-184/2023-43

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Zadru, Stalna služba u Pagu po sucu Ivi Peričić Pejar u izvanparničnom postupku predlagatelja MKĐ iz Donaufelderstrasse 36/1/4, Beč, Austrija, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po punomoćniku Albinu Hotiću, odvjetniku u Zagrebu protiv protustranke DKĐ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po punomoćnici Ivani Buljat, odvjetnici u Zadru, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, 30. prosinca 2025.

r i j e š i o  j e

I. Suvlasnička zajednica nekretnine i to

- K. č. br. [katastarska čestica] u naravi kuća, dvor i zemljište ukupne površine 548 m2, upisana u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Zadru, Zemljišnoknjižni odjel Pag i to u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] – I,

u suvlasništvu predlagateljice MKĐ, OIB: [osobni identifikacijski broj] za ½ dijela i protustranke DKĐ, OIB: [osobni identifikacijski broj] za ½ dijela,

r a z v r g a v a  s e

CIVILNOM DIOBOM – prodajom na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način te podjelom dobivenog iznosa razmjerno suvlasničkim udjelima.

Obrazloženje

1.Predlagateljica MKĐ (dalje: predlagateljica) je 9. kolovoza 2023. podnijela prijedlog protiv protustranke DKĐ (dalje: protustranke), radi razvrgnuća suvlasničke zajednice. Navodi da su predlagateljica i protustranka suvlasnice nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] svaka za ½ dijela. Nekretnina iz prijedloga je kuća etažnosti P+2 sa okućnicom koja je legalizirana. Između predlagateljice i protustranke nema sporazuma oko diobe nekretnine, a predlagateljica želi izdvojiti svoj suvlasnički dio nekretnine od ½ dijela u odvojen posjed i vlasništvo.

2. Protustranka se na očevidu održanom 17. siječnja 2024. protivila navedenom prijedlogu predlagateljice. Navela je da će se tijekom postupka preciznije očitovati a pogotovo nakon primitka nalaza i mišljenja vještaka geodetske i građevinske struke.

3. Na očevidu od 17. siječnja 2024. (l.s. 22-23), uz sudjelovanje vještaka geodetske struke Ivana Marinovića i vještaka građevinske struke MK te predlagateljice osobno uz punomoćnika te protustranke osobno u [adresa], utvrđeno je da je predmet diobe nekretnina koja se nalazi na čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koja u naravi predstavlja stambenu zgradu i dvorište. Predlagateljica je na očevidu predložila da njoj u odvojeni posjed i vlasništvo pripadne stambena jedinica na drugom katu zgrade, dva studio apartmana iznad zgrade, garaža te studio apartman u prizemlju na što je protustranka iskazala da se tom prijedlogu protivi.

4. Vještak geodetske struke Ivan Marinović dostavio je pisani nalaz i mišljenje 6. lipnja 2024. (l.s. 35-37) uz skicu sudskog očevida, u kojem je naveo da je izvršena identifikacija i izmjera pokazane sporne nekretnine te da je utvrđeno da je pokazana nekretnina identificirana kao katastarska čestica zemlje 974/5, dio 974/3 k.o. [adresa]

– I. Prema evidenciji zemljišne knjige u k. o. [katastarska općina] – I katastarska čestica zemlje [katastarska čestica] – kuća , dvor i zemljište, ukupne površine 548 m2 upisana je u zemljišnoknjižnom ulošku [broj ZK uloška] u kojem su kao suvlasnici upisani predlagateljica i protustranka. U k. o. [katastarska općina] – I katastarska čestica zemlje [katastarska čestica] – Ambulanta Klanci površine 1717 m2 , upisan je zemljišnoknjižnom ulošku [broj ZK uloška] u kojem je kao vlasnik upisana Grad Novalja u 1/1 dijela.

5. Protustranka je zaprimila nalaz i mišljenje vještaka geodetske struke Ivana Marinovića, te na isti nije imala primjedbi.

6. Vještak građevinske struke MK dostavio je pisani nalaz i mišljenje 4. studenog 2025. (l.s. 47-97) u kojem daje nalaz da geometrijska dioba nekretnine nije moguća iz razloga što geometrijska dioba podrazumijeva diobu kod koje se od jedne zemljišne čestice stvaraju nove, koje kao takve tada u cijelosti pripadaju pojedinom dotadašnjem suvlasniku, odnosno dobivaju se potpuno dvije zasebne nekretnine, a ne dvije zasebne uporabne cjeline na istoj i dalje suvlasničkoj nekretnini. Kako je na predmetnoj nekretnini izgrađena samostojeća zgrada koja je ozakonjenja, geometrijska dioba nije moguća ni dopuštena. Nadalje je naveo da podjela etažiranjem po prijedlogu predlagateljice na zapisniku za očevida je moguća. Prema takvom prijedlogu predlagateljica predlaže da se iz predmetne nekretnine kao etažne cjeline koje bi bile u njenom vlasništvu izdvoje: stambena jedinica na 2. katu (prema snimku izvedenog stanja to su SJ6, SJ7, SJ8, SJ9), dva studio apartmana iznad garaže (prema snimku izvedenog stanja to su SJ4, SJ5), garaža, studio apartman u prizemlju (SJ2). Također je napomenuo da u rješenju o izvedenom stanju nije navedeno, dok je prema projektu naznačeno devet stambenih jedinica (SJ). Podloga za izradu etažnog elaborata predmetne građevine je arhitektonski snimak izvedenog stanja. Na istom je vidljivo da su stambene jedinice (SJ) međusobno povezane vratima ili na istima ulazna vrata nisu nacrtana. U slučaju očevida upravnog tijela na nekretnini postoji mogućnost odbijanja zahtjeva jer je građevina naknadno dograđena zatvorenim spremištem. U odnosu na tržišnu vrijednost nekretnine ista iznosi 789.000,00 eura.

7. Protustranka se u svom podnesku od 22. studenog 2024. protivila da se suvlasnička zajednica nekretnine razvrgne etažiranjem. Također se na ročištu od 5. ožujka 2025. protivila utvrđenoj tržišnoj vrijednosti nekretnine iz razloga što je vještak u procjenu vrijednosti obuhvatio i nekretninu oznake čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] – I a koja nekretnina nije predmet ovog postupka i u odnosu na koje stranke nisu upisane kao suvlasnice. Također se protivila i dijelu gdje je vještak naveo da se radi o kući u centru [adresa] a zapravo se radi o kući koja se nalazi u širem centru [adresa], da je kuću potrebno kompletno renovirati. Također je navela da je primijetila da je vještak koristio troškovnu metodu dok je isti vještak u drugom predmetu između istih stranaka koristio prihodovnu metodu. Ponovno je navela da smatra da je vještak trebao utvrđivati isključivo vrijednost dijelova kuće koja se nalazi na čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], te zatražila da se vještak očituje na iste prigovore.

8. U svom očitovanju od 17. ožujka 2025. vještak građevinske struke MK (l.s. 107-108) je naveo da ostaje u potpunosti kod pisanog nalaza i mišljenja. U odnosu na dio k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]-I, vrijednost zemljišta iste je ispuštena iz tržišne cijene nekretnine što je vidljivo u tablici na str. 31/52. U elaboratu na str. 18/52 je naveden čl. 176. Zakona o prostornom uređenju koji propisuje obvezu prodaje vlasniku građevine zemljišta koji čini građevnu česticu zgrade za koju je doneseno Rješenje o izvedenom stanju. U odnosu na stanje zgrade, isto je uzeto u obzir gdje je odabrana matrica 3 (str. 30/52 nalaza i mišljenja), a koja utječe na ostatak održivog vijeka trajanja i linearno umanjenje vrijednosti zgrade. Cijena novih građevina značajno prelazi procijenjenu tržišnu vrijednost nekretnine od 1.582,00 Eur/m2, koja i je posljedica stanja i starosti građevine. Troškovna metoda je korištena jer je čl. 24 Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina propisano: (5) Troškovna metoda u prvom je redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i druge građevine koje svojim oblikovanjem nisu izgrađene sa svrhom stvaranja prihoda, a posebno samostojeće, poluograđene izgrađene obiteljske kuće koje prema svojim obilježjima nisu usporedive. Za nekretninu u Staroj Novalji primijenjena je prihodovna metoda zbog same lokacije koja je prvi red do mora i stanja na terenu gdje proizlazi da je nekretnina izgrađena radi stvaranja prihoda (čl. 24. ZPVN). (4) Prihodovna metoda u prvom je redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih katastarskih čestica na kojima se nalaze najamne nekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je stvaranje prihoda.

9. U svom podnesku od 27. ožujka 2025. punomoćnik predlagateljice se očitovao na nalaz i mišljenje vještaka građevinske struke MK navodeći da u odnosu na procjenu tržišne vrijednosti nekretnine u iznosu od 789.000,00 eura predlagateljica je sa istom suglasna i ne prigovara nalazu i mišljenju vještaka. Međutim, vještak u svome očitovanju na podnesak protustranke u ovom predmetu spora, ističe kako je vrijednost zemljišta koje se ne nalazi u suvlasništvu spomenutih stranaka, a koja podrazumijeva iznos otkupa i troškove rušenja naknadno zatvorenog dijela ispod aneksa (57.840,00 eura) ispuštena iz tržišne cijene nekretnine. S tim u vezi, vještak je istakao, ukoliko navedeni dio zemljišta (dio kč. br. [katastarska čestica]) postane sastavni predmetne nekretnine, njena tržišna vrijednost bi se znatno povećala. Pored toga, treba istaknuti kako se zgrada u [adresa] nalazi svega nekoliko minuta hoda od samog epicentra grada gdje su smješteni svi sadržaji i u neposrednoj blizini mora, a ne u širem centru kako je to protustranka istakla. Kada je u pitanju upotreba troškovne i poredbene metode koje su korištene za procjenu predmetne nekretnine predlagateljica je sa istima suglasna.

10. Podneskom od 11. travnja 2025. punomoćnica protustranke je izvijestila sud da je protustranka o vlastitom trošku angažirala stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo Branka Preočanin, dipl.ing.građ. koji je izvršio novu procjenu kuće u [adresa]. u [adresa], te je dostavila procjenu tržišne vrijednosti nekretnine izrađenu dana 17. ožujka 2025. godine od strane stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo Branka Preočanin koji se u privitku dostavlja. Iz gore navedenog nalaza proizlazi da je ovaj vještak kuću u [adresa] procijenio na iznos od 601.000,00 eura što je za 188.000,00 Eura manje od iznosa koji je dao vještak MK. Protustranka smatra da je procjena vještaka Branka Preočanin daleko točnija.

11. U dodatnom očitovanju od 12. rujna 2025 vještak MK se dodatno očitovao na primjedbe stranaka iznesene na ročištu od 10. rujna 2025. navodeći da etažiranje trenutno nije moguće provesti jer je predmetna građevina sagrađena na dvije čestice. Potrebno je izvesti utvrđivanje građevne čestice ili parcelaciju koja će formirati jednu česticu u suvlasništvu stranaka te isto provesti kroz katastar i zemljišne knjige, sve na temelju Rješenja o izvedenom stanju. Nakon što se isto provede, postoji mogućnost odbijanja etažnog elaborata od strane nadležnog upravnog tijela ukoliko je istima za potvrdu etažnog elaborata uvjet da stanje iz Rješenja o izvedenom stanju odgovara stanju na terenu. Naime, usporedbom snimka izvedenog stanja sa stanjem na očevidu vidljivo je naknadno zatvaranje vanjskog dijela u zatvoreni prostor pored garaže koji se koristi kao spremište.

12. Ovaj sud ocjenjuje pisani nalaz i mišljenje vještaka građevinske struke, očitovanje vještaka građevinske struke na prigovore protustranke, kao i usmeni nalaz i mišljenje vještaka građevinske struke koji je dao na ročištu 25. ožujka 2024. kao objektivan, sukladan pravilima struke te kvalitetno argumentiran, stoga mu sud poklanja vjeru u ovom postupku, kao i prijedlogu diobe po građevinskom vještaku – civilnom diobom.

13. Prema čl. 50. st.1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, Ispravak Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (pročišćeni tekst) 94/17, 81/15 pročišćeni tekst, 94/17 – Ispravak Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima /pročišćeni tekst/, dalje: ZVDSP), kad razvrgnuće provodi sud, vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona.

14. Prema čl. 50. st. 2. ZVDSP–a, ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan u smislu stavka 1. istog članka, sud će djeljive pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine geometrijski.

15. Geometrijska dioba mora biti i moguća i dopuštena, međutim čl. 50. st. 4. propisano je da ako geometrijska dioba nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost, sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće). Kako stranke nisu postigle dogovor o međusobnoj isplati, a geometrijska dioba predmetnog objekta na dvije zasebne samostalne uporabne cjeline nije moguća ni dopuštena, što slijedi iz pisanog nalaza i mišljenja vještaka građevinske struke (l.s. 142), pa sudu nije preostalo ništa drugo nego odrediti civilno razvrgnuće, slijedom čega je odlučeno kao u izreci ovog rješenja pod točkom I., temeljem čl. 50. st. 4. ZVDSP-a.

16. Kako stranke nisu zatražile trošak postupka, to je odluka o trošku izostala.

U Pagu, 30. prosinca 2025.

Sudac

Iva Peričić Pejar

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba. Žalba se podnosi u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka ovog rješenja, putem ovog suda na Županijski sud pisanim podneskom.

DNA:

1. predlagateljici po punomoćniku,

2. protustranci po punomoćniku.