Poslovni broj: Us I-1372/2025-11

REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U SPLITU

Put Supavla 1

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Splitu, po sucu Ivanu Dadiću, uz sudjelovanje Katije Stermšek kao zapisničarke, u upravnom sporu tužiteljice BVR, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po opunomoćeniku Vedranu Ceraniću, odvjetniku u Zagrebu, Vrbani 15, protiv tuženika Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske, OIB: 95093210687, Zagreb, Ulica Republike Austrije 20, uz sudjelovanje zainteresirane osobe BV, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po opunomoćenicima odvjetnicima iz Odvjetničkog društva LJUBIČIĆ-VRDOLJAK & PARTNERI d.o.o., Split, Sukojišanska 4, radi određivanja prosječne najamnine tijekom provedbe Programa mjera, nakon javne i usmene rasprave zaključene 27. studenog 2025. u prisutnosti opunomoćenika tužiteljice i zamjenice opunomoćenika zainteresirane osobe, a u odsutnosti uredno pozvanog tuženika, objavljene 29. prosinca 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Poništava se točka III., IV. i VIII. rješenja tuženika Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske, Klasa: UP/I-371-01/24-13/493, Urbroj: 531-14-3-25-14, od 25. travnja 2025., te se predmet u tom dijelu vraća tuženiku na ponovni postupak u kojem je obvezan postupiti u skladu s pravnim shvaćanjima i primjedbama suda izraženima u obrazloženju ove presude.

II. O troškovima spora sud će odlučiti naknadno posebnim rješenjem.

Obrazloženje

1.U pravovremenoj tužbi tužiteljice podnesenoj 11. lipnja 2025. Upravnom sudu u Zagrebu, pred kojim je tužba zavedena kao spis poslovnog broja: Us I-2235/2025, a koji se rješenjem poslovni broj: Us I-2235/2025-2 od 12. lipnja 2025. oglasio mjesno nenadležnim te tužbu ustupio Upravnom sudu u Splitu, kod kojeg suda je zaprimljena 17. lipnja 2025., a po kojoj je oformljen spis poslovnog broja: Us I-1372/2025, protiv rješenja tuženika Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske, Klasa: UP/I-371-01/24-13/493, Urbroj: 531-14-3-25-14, od 25. travnja 2025., te u podnesku zaprimljenom kod ovog suda 23. lipnja 2025., tužiteljica u bitnom navodi kako je jedina i isključiva vlasnica dvosobnog stana na I. (prvom) katu stambene zgrade izgrađene na zkčbr. [katastarska čestica]/ZGR k. o. [katastarska općina], upisan kao suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3) u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Splitu, Zemljišnoknjižni odjel Split (dalje u tekstu kao: “Stan”). Stan nosi anagrafsku oznaku [adresa], a u kojem temeljem presude Općinskog suda u Splitu, posl. br. IIP-1589/08 od 1. ožujka 2013. kao zaštićeni najmoprimac stanuje BV sa članovima obiteljskog domaćinstva. Tužiteljica je sukladno Zakonu o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. (Narodne novine br. 36/24. - dalje u tekstu kao: “Zakon”) u predviđenim rokovima izvršila upis u Registar stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci (dalje u tekstu kao: “Registar stanova”) te je stan u navedenom Registru upisan pod registarskim brojem [registarska oznaka]. Predmet ovog upravnog spora su toč. III., IV. i VIII. rješenja tuženika, temeljem kojih je: a) odbačen prigovor tužiteljice podnesen protiv toč. II. i III. privremenog rješenja tuženika, Klasa: UP/I-371-01/24-13/493, Urbroj: 531-01-25-9 od 12. veljače 2025. (dalje u tekstu kao: “Privremeno rješenje”) – toč. VIII. pobijanog rješenja; b) naloženo zaštićenom najmoprimcu da tužiteljici plaća iznos od 343,73 EUR kao iznos koji odgovara 50% prosječne najamnine propisane Zakonom – toč. III. pobijanog rješenja; c) određeno da preostalih 50% iznosa prosječne najamnine (iznos od 343,73 EUR) tužiteljici isplaćuje Republika Hrvatska do iseljenja zaštićenog najmoprimca iz Stana – toč. IV. pobijanog rješenja. Predmetni upravni spor proizlazi iz razloga što je tuženik pobijanim rješenjem kao konačnim rješenjem prosječnu najamninu obračunao na temelju površine stana od 73,33 m2 koja nije ni ispravna ni pravilna, budući da stan ima točnu površinu od 91,03 m2. Dakle, postoji razlika od 17,70 m2 (91,03 m2 – 73,33 m2) neobračunate površine stana na štetu tužiteljice, a na koju razliku ni zaštićeni najmoprimac ni Republika Hrvatska ne plaćaju tužiteljici prosječnu najamninu sukladno Zakonu. Zbog toga je pobijano rješenje u toč. III., IV. i VIII. u cijelosti nezakonito, a protiv kojih tužiteljica ustaje ovom tužbom te ih osporava u cijelosti. Preostale toč. I., II., V., VI., VII. i IX. pobijanog rješenja nisu predmetom osporavanja ovom upravnom tužbom. Tužiteljica je još prilikom upisa stana u Registar stanova u obrascu prijave jasno navela da je površina stana 90,00 m2. Osim toga, tužiteljica je obavila više razgovora sa službenicima tuženika i dostavila tuženiku tlocrte stana kao i tlocrt stana jednake površine koji se nalazi iznad stana tužiteljice, izrađeno od strane ovlaštenih osoba iz kojih dokaza jasno proizlazi kako je površina stana veća od 73,33 m2. S obzirom na to da tužiteljica pred Općinskim sudom u Splitu u predmetu posl. br. P-4105/2022 vodi i parnični postupak protiv Republike Hrvatske radi naknade štete na ime razlike između tržišne i zaštićene najamnine, u navedenom postupku je u studenom 2024. izrađen procjembeni elaborat od strane stalnog sudskog vještaka Mladena Škomrlja, dipl.ing.građ., iz društva OBSTINATIO d.o.o., a koji je u spis predmeta parničnog postupka dostavio Procjembeni elaborat oznake OE: 119/2024 – VJ (dalje u tekstu kao: “Procjembeni elaborat”). Zadatak vještaka u navedenom parničnom postupku bio je: “Prema zapisniku s očevida od dana 25. listopada 2024. zadatak mi je opisati zatečeno stanje predmetne nekretnine, navesti kolika je površina predmetne nekretnine te dati procjenu kolika je visina tržišne najamnine i turističkog najma za predmetnu nekretninu.” Imenovani vještak je u Procjembenom elaboratu jasno istaknuo kako: “Ukupna neto površina predmetnog stana (sukladno podatku iz spisa) ne odgovara stvarnoj površini stana pa se pristupilo izmjeri predmetnog stana (tlocrt u prilogu elaborata). Izmjerena neto korisna površina predmetnog stana iznosi 91,03 m2." Kako je ranije navedeno, stvarna neto korisna površina stana je izmjerena na terenu i iznosi 91,03 m2.” Vještak je u Procjembenom elaboratu jasno naveo i da se radi o stanu na adresi u [adresa], 1. kat, što dokazuje da se radi upravo o predmetnom stanu. Tužiteljica je e-mailom od 26. studenoga 2024. dostavila tuženiku i Procjembeni elaborat te ponovno ukazala da je ispravna površina stana 91,03 m2, a ne 73,33 m2. Osim toga, i Grad Split u svojim vlastitim evidencijama ima zavedeno da stan ima površinu od 91,43 m2 i to još najranije od 2012. Neovisno o svim dostavljenim dokazima da je ispravna površina stana 91,03 m2, tuženik je izvršio upis stana u Registar stanova sa površinom od 73,33 m2, a da pri tome na podnesene zahtjeve tužiteljice (od 26. srpnja 2024. i 26. studenoga 2024.) nije nikada odgovorio niti se očitovao na dostavljene dokaze. Nakon donošenja privremenog rješenja u kojem je obračunata prosječna najamnina na temelju površine stana od 73,33 m2, tužiteljica ustaje prigovorom koji je odbačen toč. VIII. pobijanog rješenja. U obrazloženju odbacivanja prigovora, odnosno u pobijanom rješenju, tuženik ističe kako je površinu stana od 73,33 m2 utvrdio na temelju presude kojom je nadomješten ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 1. ožujka 2013., a ne na temelju Procjembenog elaborata iako ta dva dokaza nije niti pokušao dovesti u vezu ni obrazložiti utvrđeno proturječje. Dakle, tužiteljica je od samog početka (prijave stana u Registar stanova) ukazivala tuženiku i dostavljala dokaze na okolnost da je ispravna površina stana 91,03 m2. Tuženik se na sve te pokušaje tužiteljice i dostavljene dokaze u cijelosti oglušio i površinu stana pogrešno utvrdio. Budući da površina stana nije upisana u zemljišnim knjigama, tuženik je sukladno načelu materijalne istine bio dužan utvrditi stvarnu površinu stana i u tu svrhu izvesti sve dokaze radi pravilnog utvrđenja te odlučne činjenice. Tuženik navedenu obvezu nije ispunio iako mu je tužiteljica od samog početka dostavljala sve dokaze na okolnost da je ispravna površina stana 91,03 m2. Posljedično tomu, iznos prosječne najamnine koja sukladno Zakonu pripada tužiteljici je pogrešno određena, a zbog čega tužiteljica trpi štetu i ustaje ovom tužbom. Kao što je tužiteljica već istaknula, ispravna i točna površina stana je 91,03 m2. Sukladno odredbi članka 18. stavak 2., 3. i 4. Zakona visina prosječne mjesečne najamnine utvrđuje se množenjem početne visine najamnine (Pn) s koeficijentom položaja stana u zgradi (Kp) i koeficijentom geografske lokacije (Kg). Početna visina prosječne najamnine propisuje se Programom mjera, a iznosi najmanje 7,50 eura po četvornome metru površine stana te se svake godine usklađuje sa stopom inflacije koju objavljuje Državni zavod za statistiku. Odluku o usklađenju donosi nadležni ministar do kraja tekuće godine za sljedeću godinu. Koeficijent položaja u zgradi (Kp) iznosi: – 1 za tipske i etažne stanove, – 0,80 za podrumske stanove, – 0,90 za suterenske i tavanske stanove. Koeficijent geografske lokacije (Kg) iznosi: – 1,25 za stanove koji se nalaze u Gradu Zagrebu, Zagrebačkoj županiji i jedinicama lokalne samouprave područja kojih graniče s obalom Jadranskog mora, odnosno – 1,00 za stanove koji se nalaze u ostalim jedinicama lokalne samouprave. Početna visina najamnine iznosi 7,50 EUR po m2 te je u pobijanom rješenju ukupan iznos prosječne najamnine pogrešno utvrđen prema formuli: 73,33 (m2) x 7,50 (Pn) x 1 (Kp) x 1,25 (Kg) = 687,46 EUR, dok je ispravno trebalo stajati: 91,03 (m2) x 7,50 (Pn) x 1 (Kp) x 1,25 (kg) = 853,40 EUR. Sukladno odredbi članka 20. Zakona, zaštićeni najmoprimac plaća 50 % iznosa prosječne najamnine izravno vlasniku stana odnosno najmodavcu, svaki mjesec. Mjesečne isplate obavljaju se na bankovni račun najmodavca do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec. Subvencionirani dio u visini 50% iznosa prosječne najamnine nadležno ministarstvo (odnosno tuženik) plaća izravno vlasniku stana odnosno najmodavcu, svaki mjesec. Mjesečne isplate obavljaju se na bankovni račun najmodavca do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec. Dok je u toč. III. i IV. pobijanog rješenja navedeno 50% iznosa od 687,46 EUR (343,73 EUR) do kojega se došlo temeljem pogrešnog obračuna površine stana, zakonita odluka u toč. III. i IV. treba sadržavati 50% iznosa od 853,40 EUR, odnosno iznos od 426,70 EUR mjesečne obveze posebno za zaštićenog najmoprimca i posebno za Republiku Hrvatsku prema tužiteljici na ime prosječne najamnine. Slijedom navedenog, tužiteljica tužbenim zahtjevom predlaže sudu da presudom usvoji tužbeni zahtjev, poništi toč. III. i IV. pobijanog rješenja u cijelosti i sam riješi stvar. Budući je tuženik nezakonito odbio prigovor tužiteljice podnesen protiv toč. II. i III. privremenog rješenja, tužiteljica tužbenim zahtjevom predlaže naslovnom sudu da presudom usvoji tužbeni zahtjev i poništi toč. VIII. pobijanog rješenja u cijelosti. Opreza radi, tužiteljica izričito zahtijeva održavanje rasprave u predmetnom sporu te temeljem odredbe članka 148. stavak 1. Zakona o upravnim sporovima podnosi i zahtjev za naknadu troškova upravnog spora s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama temeljem odredbe članka 144. stavak 4. Zakona o upravnim sporovima. Slijedom navedenog konačno preciziranim tužbenim zahtjevom tužiteljica predlaže sudu donijeti presudu kojom će poništiti točke III., IV. i VIII. osporenog rješenja u cijelosti te da donese meritornu presudu: "Zaštićeni najmoprimac BV, OIB: [osobni identifikacijski broj] koji sa članovima kućanstva ŽV, OIB: [osobni identifikacijski broj], HV, OIB: [osobni identifikacijski broj] živi u stanu površine 91,03 m2, na adresi [adresa], 1. kat, dužan je plaćati vlasniku stana (najmodavcu) BVR, OIB: [osobni identifikacijski broj] dio prosječne najamnine u visini od 426,70 eura na račun otvoren kod Erste banke d.d., IBAN: [broj bankovnog računa]. Ostali iznos prosječne najamnine u visini od 426,70 eura, vlasniku stana (najmodavcu) navedenom u točki III. isplaćuje Republika Hrvatska na račun otvoren kod Erste banke d.d., IBAN [broj bankovnog računa], do iseljenja zaštićenog najmoprimca iz predmetnog stana. " Konačno, predlaže i da sud naloži tuženiku naknaditi trošak spora tužiteljici.

2.Tuženik se u odgovoru na tužbu usprotivio tužbi i tužbenom zahtjevu pri čemu u pretežitom dijelu ponavlja navode obrazloženja osporenog rješenja, slijedom čega je predložio sudu odbiti tužbeni zahtjev tužiteljice.

3.Zainteresirana osoba rješenjem ovog suda poslovni broj: Us I-1372/2025-7 od 22. rujna 2025. pozvana je da sudjeluje u sporu te da u roku od 30 dana dostavi odgovor na tužbu, koje rješenje je uredno zaprimila 4. listopada 2025., pa kako je odgovor na tužbu u spis dostavila putem opunomoćenika 26. studenog 2025., odnosno protekom ostavljenog roka od 30 dana, to pak sud zbog proteka roka predmetni podnesak nije uzeo u razmatranje smatrajući da isti nije ni podnesen. Zainteresirana osoba na navode tužbe očitovala se po zamjenici opunomoćenika na održanoj raspravi, koja je u bitnom u cijelosti osporila sve tužbene navode, pridružila se navodima tuženika iz pobijanog rješenja tuženika, te je naglasila da tužiteljica i dalje nastavlja koristi predmetni stan, usprotivila se izvođenju svih predloženih dokaza od stane opunomoćenika tužiteljice, pa kako nije imala nikakvih daljnjih dokaznih prijedloga predložila je zaključiti raspravu i donijeti presudu kojom se u cijelosti odbija tužbeni zahtjev tužiteljice.

4.U sporu je održana rasprava 27. studenog 2025. čime je dana mogućnost strankama da se u skladu s odredbom članka 6. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine“, br. 36/24. - dalje ZUS) izjasne o svim činjenicama i pravnim pitanjima koja su predmet ovog upravnog spora, a na koju su pristupili opunomoćenik tužiteljice i zamjenica opunomoćenika zainteresirane osobe, dok nije pristupio uredno pozvani tuženik, pa je rasprava održana u njegovoj odsutnosti.

5.U dokaznom postupku sud je pročitao cjelokupan spis upravnog spora zajedno sa svom priležećom dokumentacijom, te je pročitan spis upravnog tijela dostavljen od strane tuženika uz odgovor na tužbu.

6.Sud je odbio dokazne prijedloge tužiteljice i to da ju se u ovom sporu sasluša u svojstvu stranke, da se pribavi i pregleda spis Općinskog suda u Splitu, posl. br. P- 4105/2022, da sud službenim putem pribavi očitovanja Grada Splita o evidentiranoj površini predmetnog stana, da se provede vještačenje po stalnom sudskom vještaku za područje građevinarstva i procjene vrijednosti nekretnina, te da se obavi očevid na licu mjesta uz sudjelovanje navedenih vještaka, to na okolnosti precizirane u tužbi i održanoj raspravi kao nepotrebne i suvišne, smatrajući da se pravilna i zakonita odluka može donijeti i bez izvođenja predloženih dokaza s obzirom na dokaze koji prileže spisu upravnog tijela dostavljenom uz odgovor na tužbu od strane tuženika i spisu upravnog spora, sve to imajući u vidu predmet ovog spora, a to je ocjena zakonitosti točaka III., IV. i VIII. osporenog rješenja tuženika.

7.Daljnjih dokaznih prijedloga nije bilo.

8.Tužbeni zahtjev je osnovan iz razloga koji će biti obrazloženi u nastavku obrazloženja ove presude.

9.Predmet ovog spora je ocjena zakonitosti točaka III., IV. i VIII. osporenog rješenja tuženika.

10.Naime, osporenim rješenjem tuženika Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske, Klasa: UP/I-371-01/24-13/493, Urbroj: 531-14-3-25-14, od 25. travnja 2025., točkom I. ukida se privremeno rješenje KLASA: UP/I-371-01/24-13/493, URBROJ: 531-01-25-9 od 12. veljače 2025., točkom II. riješeno je da je 1. siječnja 2025. prestao pravni odnos zaštićenog najma, a započeo novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku stana plaćati 50% iznosa prosječne najamnine određen točkom III. ovog rješenja, a Republika Hrvatska preostalih 50% prosječne najamnine, točkom III. zaštićeni najmoprimac BV, OIB: [osobni identifikacijski broj] koji sa članovima kućanstva ŽV, OIB: [osobni identifikacijski broj], HV, OIB: [osobni identifikacijski broj] živi u stanu površine 73,33 m², na adresi [adresa], 1. kat, dužan je plaćati vlasniku stana (najmodavcu) BVR, OIB: [osobni identifikacijski broj] dio prosječne najamnine u visini od 343,73 eura na račun otvoren kod Erste banke d.d., IBAN: [broj bankovnog računa], točkom IV. ostali iznos prosječne najamnine Republika Hrvatska isplaćuje u iznosu od 343,73 eura vlasniku stana (najmodavcu) na račun otvoren kod Erste banke d.d., IBAN: [broj bankovnog računa], do iseljenja zaštićenog najmoprimca iz predmetnog stana, točkom V. zaštićeni najmoprimac i Republika Hrvatska, iznos prosječne najamnine naveden u točkama III. i IV. dužni su plaćati na bankovni račun vlasnika stana (najmodavca) do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec, točkom VI. ako zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, prijelazni zaštićeni najam stana prestaje, prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine, točkom VII. osoba navedena kao vlasnik u točki III. ovog rješenja obvezna je u roku od 15 dana od dana primitka ovog rješenja ili od svake promjene nositelja prava vlasništva, prijaviti Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine ime, prezime i OIB novog vlasnika predmetnog stana, točkom VIII. odbacuje se zahtjev (prigovor) vlasnika stana BVR, OIB: [osobni identifikacijski broj] od 4. ožujka 2025. jer nisu ispunjene pretpostavke za vođenje postupka, a točkom IX. nalaže se Upravi za financije, javnu nabavu i strateško planiranje isplata sredstva na način predviđen u točki IV. i V. izreke ovog rješenja, te je predmetno rješenje doneseno pozivom na odredbu članka 19., u svezi s člankom 18. stavkom 1. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. ("Narodne novine", 36/24).

11.Među strankama ovog spora prijepornim se ukazuje je li u konkretnom slučaju tuženik pravilno postupio kada je donio predmetno osporeno rješenje naprijed citirane izreke i to u dijelu pod točkama III., IV. i VIII. izreke, u svezi s čim je li u provedenom postupku činjenično stanje pravilno i potpuno utvrđeno i potom na isto pravilno primijenjeno mjerodavno materijalno pravo, uslijed čega je sporna zakonitost točaka III., IV. i VIII. osporenog rješenja tuženika.

12.Odredbom članka 18. stavkom 1. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I- 3242/2018 i dr. (u daljnjem tekstu: Zakon) propisano je da ako je stan upisan u Registar sukladno članku 15. ovoga Zakona, od 1. siječnja 2025, odnosno od dana kada počinje provedba Programa mjera prestaju svi pravni odnosi zaštićenog najma, a započinje novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku plaćati 50% iznosa prosječne najamnine, a Republika Hrvatska preostalih 50%.

Stavkom 7. istog članka propisano je da se određivanjem prosječne najamnine pravni odnos zaštićenog najma sa zaštićenom najamninom pretvara se u pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma, a na zaštićenog najmoprimca prestaje se primjenjivati članak 8. podstavak 3. Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«, br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18. i 105/20).

Člankom 18. stavkom 2. istog Zakona propisano je da se visina prosječne mjesečne najamnine utvrđuje se množenjem početne visine najamnine (Pn) s koeficijentom položaja stana u zgradi (Kp) i koeficijentom geografske lokacije (Kg). Stavcima 3., 4. i 5. istog članka propisani su iznosi početne visine najamnine (Pn) u iznosu od 7,50 eura, koeficijent položaja stana u zgradi (Kp) u iznosu od 1 za tipske i etažne stanove, 0,80 za podrumske stanove i 0,90 za suterenske i tavanske stanove te koeficijent geografske lokacije (Kg) Stana u visini 1,25 za stanove koji se nalaze u Gradu Zagrebu, Zagrebačkoj županiji i jedinicama lokalne samouprave područja kojih graniče s obalom Jadranskog mora te 1,00 za stanove koji se nalaze u ostalim jedinicama lokalne samouprave.

Stavkom 9. istog članka propisano je da se na stanove iz članka 15. stavka 3. ovoga Zakona (Stanovi kojima je dodijeljen privremeni registarski broj) primjenjuje opća programska mjera subvencije najamnine, ali Republika Hrvatska će od najmoprimca regresno potraživati uplaćena sredstva ako se u sudskom postupku utvrdi da osoba kojoj je najamnina subvencionirana nije imala pravo na status zaštićenog najmoprimca.

Člankom 19. stavkom 1. istog Zakona propisano je da za vrijeme trajanja prijelaznog zaštićenog najma visina prosječne najamnine iz članka 18. stavka 1. ovoga Zakona za svaki stan određuje se rješenjem nadležnog ministarstva, a stavkom 2. istog članka propisano je da se u rješenju o prosječnoj najamnini utvrđuje na koji se stan donosi rješenje, utvrđuje se zaštićeni najmoprimac i članovi njegova kućanstva, vlasnik ili vlasnici koji plaća zaštićeni najmoprimac, iznos najamnine koji subvencionira Republika Hrvatska te rokovi za uplatu najamnine.

Člankom 20. stavkom 1. istog Zakona propisano je da Zaštićeni najmoprimac plaća 50% iznosa prosječne najamnine izravno vlasniku stana odnosno najmodavcu, svaki mjesec na način da se mjesečne isplate obavljaju na bankovni račun najmodavca do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec.

Stavkom 2. istog članka propisano je da subvencionirani dio u visini 50% iznosa prosječne najamnine nadležno ministarstvo plaća izravno vlasniku stana odnosno najmodavcu, svaki mjesec.

Stavkom 3. istog članka propisano je da ako 50% iznosa prosječne najamnine prelazi 25% ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca i ako zaštićeni najmoprimac i članovi njegova kućanstva nemaju drugu imovinu veće vrijednosti, Republika Hrvatska plaćat će razliku od 25% ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca do ukupnog iznosa prosječne najamnine. Stavkom 4. istog članka propisano je da su zaštićeni najmoprimac i Republika Hrvatska dužni vlasniku najkasnije do 31. ožujka 2025. platiti svaki svoj iznos prosječne najamnine koji obuhvaća razdoblje od 1. siječnja 2025. do 31. ožujka 2025. Stavkom 5. istog članka propisano je da ako zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, prijelazni zaštićeni najam stana prestaje, po sili ovoga Zakona, prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine.

Člankom 10. Programa mjera za izvršenje presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. (u daljnjem tekstu Program mjera) propisano je da se za Stan koji je u suvlasništvu više osoba, rješenjem o prijelaznoj najamnini određuje da se svakom suvlasniku isplaćuje dio prijelazne najamnine razmjeran njegovom suvlasničkom udjelu.

Stavkom 2. istog članka Programa mjera propisano je za slučaj da je jedan od suvlasnika stana [adresa] ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, rješenjem o prijelaznoj najamnini se određuje da se u tom suvlasniku ne isplaćuje subvencija najamnine, već isključivo onaj dio prijelazne najamnine koji je obvezan platiti zaštićeni najmoprimac.

Stavkom 3. istog članka Programa mjera propisano je da ako je jedan od suvlasnika stana zaštićeni najmoprimac, rješenjem o prijelaznoj najamnini se određuje da se tom suvlasniku prijelazna najamnina ne isplaćuje.

Člankom 12. Programa mjera propisano je za slučaj da mjesečni iznos prijelazne zaštićene najamnine koji je dužan podmiriti zaštićeni najmoprimac prelazi 25% ukupnih mjesečnih prihoda njegova kućanstva, da je zaštićeni najmoprimac obvezan u roku od 30 dana od primitka rješenja uložiti prigovor na takvo rješenje. Zaštićeni najmoprimac prihode dokazuje potvrdama o ukupnom dohotku u prethodnoj godini izdanom od nadležne ispostave Porezne uprave za sve članove kućanstva zaštićenog najmoprimca i izjavom pod materijalnom i kaznenom odgovornosti da on i članovi njegova kućanstva nemaju drugih primitaka niti imaju u vlasništvu drugu imovine veće vrijednosti. Dokaze o tim okolnostima, zaštićeni je najmoprimac obvezan dostaviti uz prigovor na privremeno rješenje iz stavka 1. ovoga članka.

Stavkom 4. istog članka Programa mjera propisano je da se drugom imovinom veće vrijednosti smatraju nekretnine ukupne vrijednosti veće od 25.000,00 eura i pokretnine i druga imovinska prava, u što se ubraja i ušteđevina u novcu ili na računima, ukupne vrijednosti veće od 15.000,00 eura.

13.Ocjenjujući zakonitost osporenog akta tuženika ovaj sud nalazi kako je tužiteljica svojim tužbenim navodima, a posebice dokumentacijom koju je priložila u privitku tužbe dovela u sumnju pravilnost i potpunost utvrđenog činjeničnog stanja u provedenom upravnom postupku, a posljedično tome i pravilnu primjenu mjerodavnog materijalnog prava, uslijed čega sud točke III., IV. i VIII. upravnog akta čija ocjena zakonitosti je predmet ovog spora za sada ne može ocijeniti pravilnima ni zakonitima, pa je stoga citirane točke akta tuženika valjalo poništiti i predmet mu u tom dijelu vratiti na ponovni postupak.

14.Prije svega sud nalazi potrebnim istaknuti kako tuženik u obrazloženju svog rješenja u bitnom navodi kako je ustrojio Registar stanova u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci po osnovi bivšeg stanarskog prava i zaštićeni podstanari, u koji Registar je unesen stan na adresi [adresa], a u kojem je status zaštićenog najmoprimca utvrđen BV, te su njenim članovima kućanstva utvrđeni ŽV i HV. Uvidom u Registar utvrđeno je da stan ima 73,33 metara kvadratnih te se do iznosa prosječne najamnine iz točke I. do III. ovog rješenja, u ukupnoj visini od 687,47 eura, došlo umnoškom početne visine najamnine (Pn) u visini od 7,50 eura s koeficijentom položaja stana u zgradi (Kp-1 ili 0,9 ili 0,8) i koeficijentom geografske lokacije (Kg-1 ili 1,25). Također, uvidom u Registar utvrđeno je da se kao vlasnik predmetnog stana vodi BVR. Dana 12. veljače 2025. tuženik je donio privremeno rješenje KLASA: UP/I-371- 01/24-13/493, URBROJ: 531-01-25-9 kojim rješenjem je naloženo BV, kao zaštićenom najmoprimcu plaćati prosječnu najamninu u visini od vlasniku stana (najmodavcu) BVR, dio prosječne najamnine u visini od 343,73 eura počevši od 1. siječnja 2025. Vlasnik stana BVR da je dana 4. ožujka 2025. uložila prigovor na privremeno rješenje, a kojim prigovorom je istaknula da osporava kvadraturu predmetnog stana te da je kvadratura od 73,33 m2, koja je uzeta u obzir prilikom obračuna prosječne najamnine, pogrešna pa da ispravna kvadratura iznosi 91,03 m2. Uz svoj prigovor priložila je nalaz građevinskog vještaka od 13. studenoga 2024. Uvidom u cjelokupnu dokumentaciju u spisu tuženik utvrđuje da su prigovori vlasnika BVR u cijelosti neosnovani. Naime, kako iz stanja zemljišne knjige nije vidljiva površina predmetnog stana, istu je trebalo utvrditi iz drugih dokaza, pritom da je tuženik prihvatio utvrđenja iz javne isprave, i to presude Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P-1589/08 od 1. ožujka 2013., a ne iz navedenog nalaza građevinskog vještaka iz 2024. Naime, navedenom presudom koja je nadomjestila ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, utvrđena je površina stana od 73,33 m2, slijedom čega tuženik zahtjev (prigovor) vlasnika odbacuje temeljem članka 41. stavka 2. Zakona o općem upravnom postupku („Narodne novine", br. 47/09, 110/21).

15.Međutim, ovakvo stajalište iz obrazloženja osporenog rješenja tuženika ovom sudu za sada nije prihvatljivo, to pak stoga što tuženik u obrazloženju osporenog rješenja u odnosu na površinu predmetnog stana ističe kako iz stanja zemljišne knjige nije vidljiva površina istog, pa da ju je trebalo utvrditi iz drugih dokaza, pritom da je tuženik prihvatio utvrđenja iz presude Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P- 1589/08 od 1. ožujka 2013., a ne iz navedenog nalaza građevinskog vještaka iz 2024. kojeg je priložila tužiteljica iz ovog spora, no sud primjećuje da tuženik predmetno utvrđenje iz citirane presude uopće nije doveo u korelaciju s priloženim nalazom sudskog vještaka koji je također izrađen za potrebe sudskog postupku koji se vodi pred istim sudom u predmetu posl. br. P-4105/2022 protiv Republike Hrvatske radi naknade štete na ime razlike između tržišne i zaštićene najamnine, iako je predmet oba navedena sudska postupka bio isti stan, ali u prvom postupku utvrđeno je da isti ima površinu od 73,33 m2, dok je u drugom postupku utvrđeno da stan ima površinu od 91,03 m2. Pored toga, tuženik uopće ne uzima u obzir niti činjenicu što i Grad Split u svojim vlastitim evidencijama ima evidentiran podatak da predmetni stan ima površinu od 91,43 m2 i to još najranije od 2012. godine, a to prema izračunu zaštićene najamnine za navedeni stan na dan 11. lipnja 2012. godine, slijedom čega u okolnostima kada o istom stanju postoje različiti podaci o njegovoj površini, tuženik niti ne pokušava pravilno i potpuno utvrditi činjenično stanje, već površinu stana utvrđuje isključivo na temelju presude Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P-1589/08 od 1. ožujka 2013., bez da u obrazloženju navede razloge zbog kojih ne prihvaća nalaz vještaka iz drugog sudskog postupka, kao i evidenciju Grada Splita, te bez da nađe svrsishodnim izvesti daljnje dokaze u tom pravcu tj. kako bi se nedvojbeno utvrdila površina predmetnog stana, što ovaj sud ne može prihvatiti.

16.Stoga, kod izloženog stanja stvari, sud nalazi kako tuženik u obrazloženju svog rješenja nije dao jasne i nedvojbene razloge zbog kojih prihvaća utvrđenje površine predmetnog stana isključivo na temelju presude Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P-1589/08 od 1. ožujka 2013. iako je takvo utvrđenje tužiteljica priloženom dokumentacijom dovela u sumnju, a za koju tuženik ne daje nikakvo relevantno obrazloženje, pri čemu sud primjećuje da je tuženik upravo kod takvog stanja stvari bio dužan izvesti dodatne dokaze kako bi na nedvojben način utvrdio površinu stana, na koji način tuženik nije postupio. U tom pravcu za istaknuti je kako je odredbom čl. 66. st. 6. Zakona o općem upravnom postupku između ostalog propisano da ako se nalazi i mišljenja dvaju ili više vještaka bitno razlikuju, ili se pojavi osnovana sumnja u točnost danog mišljenja, a ti se nedostaci ne mogu otkloniti ni ponovnim saslušanjem vještaka, ponovit će se vještačenje s drugim vještacima, a može se zatražiti i mišljenje znanstvene ili stručne ustanove, međutim tuženik u konkretnoj upravnoj stvari ne samo da nije postupio sukladno citiranoj odredbi, već ne nalazi potrebnim niti izvoditi bilo kakve druge dokaze u cilju potpunog i nedvojbenog utvrđenja činjeničnog stanja u pogledu površine predmetnog stana.

17.S obzirom na prethodno izloženo, ovaj sud zaključuje da je u provedenom postupku došlo do povreda odredbi čl. 8. i 9. Zakona o općem upravnom postupku, to pak stoga što je iz podataka upravnog spisa kojeg je tuženik dostavio uz odgovor na tužbu razvidno da u provedenom postupku nije utvrđeno pravo stanje stvari, niti su u tu se svrhu utvrđene sve činjenice i okolnosti koje su bitne za zakonito i pravilno rješavanje upravne stvari, s tim da je izostala i savjesna i brižljiva ocjene svakog dokaza posebno i svih dokaza zajedno. Isto tako, obrazloženje kakvo je dano u osporenom rješenju nije u skladu s odredbom čl. 98. st. 5. Zakona o općem upravnom postupku kojom je propisano da obrazloženje sadržava kratko izlaganje zahtjeva stranke, utvrđeno činjenično stanje, razloge koji su bili odlučujući pri ocjeni pojedinih dokaza, razloge zbog kojih nije usvojen koji od zahtjeva stranaka, razloge donošenja zaključaka tijekom postupka te propise na temelju kojih je riješena upravna stvar, to pak s obzirom da je izostalo utvrđenje činjeničnog stanja, izostali su razlozi koji su bili odlučujući pri ocjeni pojedinih dokaza, te su izostali razlozi donošenja zaključka tijekom postupka, pa se uslijed svega izloženog akt tuženika ne može ispitati, niti je moguće otkloniti prigovore koje tužiteljica iznosi u ovom sporu.

18.Također, posebice je za nadodati kako uslijed prethodno navedenog, obrazloženje osporavanog rješenja tuženika ne udovoljava zahtjevima koje pred javnopravna tijela postavlja Ustav, a koji, između ostalog jamči zaštitu od arbitrarnosti u odlučivanju javnopravnih tijela. Obrazloženja nadležnih tijela koja ne sadrže ozbiljne, relevantne i dostatne razloge za ocjenu kakva je odlukom dana, upućuju na zaključak o arbitrarnosti u postupovnom i/ili materijalno pravnom smislu, to pak stoga što bez navođenja konkretnih činjenica i okolnosti koje potkrjepljuju donošenje akta na način kako je isti donio tuženik, tužiteljici zapravo nije ni omogućeno preispitivanje pravilnosti primjene mjerodavnih i relevantnih zakonskih odredbi, te pored toga takvo obrazloženje ne udovoljava zahtjevu valjanog obrazloženja odluke, odnosno ustavnim zahtjevima koji se pred javnopravna tijela postavljaju radi zaštite stranaka od arbitrarnosti u odlučivanju.

19.Slijedom iznijetog, na temelju odredbe članka 117. st. 1., u svezi s odredbom čl. 47. st. 1. ZUS-a valjalo je odlučujući u granicama tužbenog zahtjeva poništiti točke III., IV. i VIII. osporenog akta tuženika te predmet u tom dijelu vratiti tuženiku na ponovni postupak, pri čemu je tuženik vezan pravnim shvaćanjem i primjedbama ovoga suda (čl. 119. st. 4. ZUS-a), u kojem će donijeti novu zakonitu i pravilnu odluku, uslijed čega je presuđeno kao pod točkom I. u izreci presude.

20.S tim u vezi, u ponovnom postupku koji će uslijediti nakon ove presude, tuženik je dužan u ponovljenom postupku pravilno i potpuno utvrditi činjenično stanje i uzeti u obzir dokumentaciju koju je tužiteljica dostavila u privitku tužbe u ovom sporu, posebice nalaz sudskog vještaka koji je izrađen za potrebe sudskog postupku koji se vodi pred Općinskim sudom u Splitu u predmetu posl. br. P-4105/2022 protiv Republike Hrvatske radi naknade štete na ime razlike između tržišne i zaštićene najamnine, te izračunu zaštićene najamnine Grada Splita za navedeni stan na dan 11. lipnja 2012. godine, koju će dovesti u korelaciju s ostalim dokazima, a sve u cilju da se na nedvojben način utvrdi stvarna površina predmetnog stana, te će ujedno po potrebi sam naložiti provođenje novog vještačenja po vještaku građevinske struke ili postupiti na način kako to propisuje odredba čl. 66. st. 6. Zakona o općem upravnom postupku, nakon čega će donijeti novu zakonitu i pravilnu odluku , uzimajući u obzir sve primjedbe koje je sud istaknuo u prethodnom dijelu obrazloženja ove presude, koja treba biti donijeta na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza posebno i svih dokaza zajedno te na temelju rezultata cjelokupnog postupka, dakle na način kako to propisuje odredba čl. 9. Zakona o općem upravnom postupku ("Narodne novine" br. 47/09 i 110/21), a koja treba biti obrazložena na način kako je to propisano odredbom čl. 98. st. 5. istog Zakona.

21.Naposljetku, s obzirom da je odredbom čl. 148. st. 4. ZUS-a propisano da o troškovima spora sud može odlučiti zajedno s odlukom o glavnoj stvari ili posebnim rješenjem u roku od 15 dana od dana objave presude ili postavljanja zahtjeva iz stavka 3. ovoga članka, sud je u smislu citirane odredbe odlučio da će o troškovima spora naknadno odlučiti posebnim rješenjem, zbog čega je odlučeno kao pod točkom II. u izreci ove presude.

U Splitu, 29. prosinca 2025.

S U D A C

Ivan Dadić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude žalba nije dopuštena, na temelju odredbe članka 127. st. 1. ZUS-a.

DNA:

- opunomoćeniku tužiteljice Vedranu Ceraniću, odvjetniku u Zagrebu, Vrbani 15, uz zapisnik o objavi,

- tuženiku Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske, Zagreb, Ulica Republike Austrije 20, uz zapisnik od 27. studenog 2025., zapisnik o objavi i povrat spisa,

- opunomoćenicima zainteresirane osobe odvjetnicima iz Odvjetničkog društva LJUBIČIĆ-VRDOLJAK & PARTNERI d.o.o., Split, Sukojišanska 4, uz zapisnik o objavi,

- u spis.