REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Posl. br. P-607/2025-43

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sucu toga suda Andrei Krstanović Čada kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužiteljice JZ iz [adresa], OIB; 85814002840, zastupane po punomoćniku Igoru Leskovaru, odvjetniku u Zagrebu, protiv tužene Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupane po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 17. prosinca 2025., u prisutnosti punomoćnika tužiteljice i punomoćnika tužene, dana 29. prosinca 2025.,

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, da isplati tužiteljici JZ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], iznos od 17.918,27 eur, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom kako slijedi:

na iznos 288,60 € od 16.08.2018. pa do isplate,

na iznos 501.56 € od 16.09.2018. pa do isplate,

na iznos 501.56 € od 16.10.2018. pa do isplate,

na iznos 501.56 € od 16.11.2018. pa do isplate,

na iznos 501.56 € od 16.12.2018. pa do isplate,

na iznos 588.37 € od 16.01.2019. pa do isplate,

na iznos 588.37 € od 16.02.2019. pa do isplate,

na iznos 588.37 € od 16.03.2019. pa do isplate,

na iznos 588.37 € od 16.04.2019. pa do isplate,

na iznos 588.37 € od 16.05.2019. pa do isplate,

na iznos 588.37 € od 16.06.2019. pa do isplate,

na iznos 588.37 € od 16.07.2019. pa do isplate,

na iznos 588.37 € od 16.08.2019. pa do isplate,

na iznos 478.79 € od 16.09.2019. pa do isplate,

na iznos 478.79 € od 16.10.2019. pa do isplate,

na iznos 478.79 € od 16.11.2019. pa do isplate,

na iznos 478.79 € od 16.12.2019. pa do isplate,

na iznos 564,14 € od 16.01.2020. pa do isplate,

na iznos 564,14 € od 16.02.2020. pa do isplate,

na iznos 564,14 € od 16.03.2020. pa do isplate,

na iznos 564,14 € od 16.04.2020. pa do isplate,

na iznos 564,14 € od 16.05.2020. pa do isplate,

na iznos 564,14 € od 16.06.2020. pa do isplate,

na iznos 564,14 € od 16.07.2020. pa do isplate,

na iznos 564,14 € od 16.08.2020. pa do isplate,

na iznos 733,50 € od 16.09.2020. pa do isplate,

na iznos 733,50 € od 16.10.2020. pa do isplate,

na iznos 733,50 € od 16.11.2020. pa do isplate,

na iznos 733,50 € od 16.12.2020. pa do isplate,

na iznos 791,40 € od 16.01.2021. pa do isplate,

na iznos 791,40 € od 16.02.2021. pa do isplate,

po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena za razdoblje do 31. prosinca 2022., za razdoblje od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

II Nalaže se tuženoj naknaditi tužiteljici troškove parničnog postupka u iznosu od 7.979,74 €, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 29. prosinca 2025. pa do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi navodi da je vlasnica dvosobnog stana u [adresa], III. kat, površine 98,00 m2, te da se u stanu nalazi zaštićeni najmoprimac MZ. MZ je prema izračunu visine zaštićene najamnine od strane GSKG plaćala mjesečnu najamninu do kolovoza 2018. u iznosu od 590,15 kn. Od tada je najam uvećan po odredbama Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova. Tržišna vrijednost najamnine za stan slične površine prema podacima Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove i imovinu grada za 2019. i 2020. iznosi 9,00 eur po m2, dakle za stan od 98,00 m2 iznosila bi cca 6.526,80 kn mjesečno. Stoga tužiteljica tužbenim zahtjevom potražuje od tužene za razdoblje od 15.8.2018. do 15.3.2021. isplatu razlike između tržišne najamnine utvrđene nalazom građevinskog vještaka i zaštićene najamnine, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom, uz naknadu parničnog troška.

2. Tužena se u odgovoru na tužbu protivi tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti, te ističe prigovor zastare.

3. U provedenom postupku sud je sukladno drugostupanjskoj odluci Županijskog suda u Bjelovaru br. Gž-912/2024 od 5.12.2024. saslušao svjedoke MZ i HZ, proveo očevid na licu mjesta sa građevinskim vještakom dipl. ing. VZ iz Virtual d.o.o. Zagreb, građevinsko vještačenje po istom vještaku, dopunski saslušao vještaka, te izvršio uvid u zahtjev za mirno rješenje spora od 16.3.2021. (list 7-11 spisa), odgovor na zahtjev od 10.6.2021. (list 12 spisa), presudu Naslova br. Ps- 2237/97 od 20.10.2005. (list 13-20 spisa), drugostupanjsku presudu Županijskog suda u Zagrebu br. Gž-490/06 od 11.3.2008. (list 21-24 spisa), izračun visine zaštićene najamnine od GSKG-a (list 25-30 spisa), presudu ESLJP br. 12027/10 od 10.7.2014. (list 31-70 spisa), zk. izvadak (list 80-102 spisa), sudsku praksu (list 111-120 spisa), rješenje Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 13.5.2025. (list 253-257 spisa) i ugovor o kupoprodaji nekretnina od 5.4.2006. (list 259-261 spisa).

4. Na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno sud je sukladno odredbi čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23-dalje ZPP) utvrdio da je tužbeni zahtjev tužiteljice u cijelosti osnovan.

5. Među strankama nije sporno da je tužiteljica vlasnica dvosobnog stana u [adresa], III. kat, površine 98,00 m2, te da je MZ bio priznat status zaštićenog najmoprimca sukladno ovosudnoj presudi br. Ps-2237/97 od 20.10.2005. koja je zamijenila ugovor o najmu.

6. Iz rješenja Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 13.5.2025. (list 253-257 spisa) razvidno je da je u međuvremenu s 1.1.2025. prestao pravni odnos zaštićenog najma, te započeo novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac MZ dužna plaćati vlasniku stana 50 % iznosa prosječne najamnine, a Republika Hrvatska preostalih 50 %.

7. Iz ugovora o kupoprodaji nekretnina od 5.4.2006. (list 259-261 spisa) proizlazi da je MZ bila vlasnik nekretnine kraj [adresa] koju je kupila 5.4.2006. za iznos od 15.000,00 €.

8. Sukladno drugostupanjskoj odluci sud je na okolnost da li sporna kuća u vlasništvu zaštićenog najmoprimca MZ predstavlja useljivu kuću saslušao svjedoke MZ i HZ.

9. Svjedok MZ u svom iskazu navela je da živi u [adresa], u stanu na III katu površine 98 m2 unatrag 75 godina, te da je točno da je imala status zaštićenog najmoprimca u predmetnom stanu. U stanu sa njom živi samo njezina kćerka HZ. Nekretnina kraj [adresa] bila je vikendica površine 32 m2, te je ista bila neprikladna da bi se u njoj stalno živjelo, ona i kćerka su tamo znale prespavati, ali samo preko vikenda. Ovu vikendicu ona je prodala u 4. mjesecu 2024. za cca 60.000,00 €. Nikakve druge vrijednije imovine ona nema, automobil nema već odavno. Njezina mirovina iznosi oko 600,00 € mjesečno. Dodatak za pomoć i njegu koji je primala, joj je u međuvremenu ukinut.

10. Svjedok HZ živi sa majkom u stanu u [adresa] od svog rođenja. U vikendicu kraj [adresa] ona je dolazila vrlo rijetko, jer joj nije odgovarala njezina udaljenost. Također, ona nema saznanja niti da je majka u međuvremenu vikendicu prodala, jer joj to majka nije rekla. Ona kao osoba s invaliditetom prima inkluzivni dodatak, drugih prihoda nema.

11. Sud je prihvatio iskaze svjedoka MZ i HZ, jer nema razloga da to ne učini. Stoga je sud nedvojbeno zaključio da je predmetna kuća kraj [adresa] imala funkciju kuće za odmor.

12. Radi utvrđenja tržišne vrijednosti predmetne nekretnine za predmetni stan sud je proveo očevid na licu mjesta sa građevinskim vještakom dipl. ing. VZ, te građevinsko vještačenje po istom vještaku.

13. Na očevidu na licu mjesta u [adresa], sud je utvrdio da u stanu na III. katu koji je predmet ovog spora živi zaštićeni najmoprimac MZ. MZ tom prilikom je izjavila sudu da u tom stanu živi unatrag 70 godina.

14. Iz nalaza i mišljenja građevinskog vještaka dipl. ing. VZ iz Virtual d.o.o. Zagreb iz 11. mjeseca 2022. sud je utvrdio da je predmetna nekretnina sagrađena na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], te da se u naravi radi o višekatnoj stambenoj zgradi. Objekt je starije gradnje koji se nalazi u širem centru grada. Površina stana koji je predmet ovog postupka iznosi 98,00 m2. Za izradu nalaza vještak je koristio podatke s javnih servisa, katastar, zk, ortofotkarte, urbanizam, Državni zavod za statistiku, i sl. Tržišna cijena najma utvrđena je na temelju prosječno realiziranih najmova u predmetnom području, a prema podacima Službe za vrednovanje Grada Zagreba. Temeljem tih podataka vještak je izvršio intervremensko izjednačavanje i statističku analizu, te procijenio predmetni stan prema prosječnoj uređenosti, dok se za interkvalitativnu analizu isto pretpostavlja i za usporedne nekretnine. Mišljenje je vještaka da je u razdoblju od 15.8.2018. do 15.3.2021. ukupan iznos tržišne najamnine za predmetni stan u [adresa] iznosio 198.068,44 kn. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka, jer je stručan i objektivan.

15. Budući je tužena imala primjedbi na nalaz i mišljenje vještaka, sud je na ročištu od 13.6.2024. dopunski saslušao vještaka. Tom prilikom vještak je istaknuo da je na očevidu na licu mjesta pregledao čitav stan. Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnine ne odnosi se na utvrđivanje tržišne vrijednosti najma, već samo na procjenu vrijednosti nekretnine, a navedeno vrijedi i za Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina. Za potrebe ovog postupka nije bilo potrebno izračunavati vrijednost katastarske čestice. Prilikom izrade izračuna uobičajeno je da veći stanovi imaju veću najamninu po m2, a sve zavisi od lokacije stana, opremljenosti stana i sl. Tvrdnja tužene da je zbog Covid-a smanjena tržišna vrijednost najamnine nije znanstveno dokazana, niti postoje koeficijenti koje bi u tom smislu preporučilo Ministarstvo graditeljstva koji bi na to mogli utjecati. Podatke o najamnini koje je probavila tužena izvučeni su iz baze podataka, te se isti ne mogu upotrijebiti dok je on u svom nalazu koristio službene podatke. Na navedeni način vještak je argumentirano otklonio sve prigovore tužene na njegov nalaz i mišljenje. Kako tužena daljnje prigovore niti nije imala, sud je nalaz i mišljenje vještaka prihvatio u cijelosti.

16. Sukladno navedenom mišljenje je suda da tužiteljica u konkretnom slučaju ima pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine utvrđene nalazom građevinskog vještaka u ovom predmetu i zaštićene najamnine. Također, i iz revizijske odluke Vrhovnog suda RH br. Rev 2364/2016 od 19.12.2018. (list 111-114 spisa) razvidno je da Vrhovni sud RH ima stav da zbog povrede Ustavom Republike Hrvatske i Konvencijom za zaštitu temeljnih prava i sloboda i Protokola 1., 4., 6., 7. i 11. zajamčenih prava vlasništva Republika Hrvatska dužna je vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi imovinsku štetu u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine. I u presudi ESLJP br. 12027/10 od 10.7.2014. predmet Statileo protiv RH utvrđeno je da je Zakonom o najmu stanova (''Narodne novine'' br. 91/96) povrijeđen čl. 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju koja jamči svakoj fizičkoj ili pravnoj osobi pravo na mirno uživanje svojeg vlasništva.

17. U odnosu na imovno stanje zaštićenog najmoprimca MZ treba istaknuti da je iz ugovora o kupoprodaji nekretnine od 5.5.2006. utvrđeno da je predmetnu nekretninu u Luki kraj [adresa] MZ kupila za iznos od 15.000,00 €, a koji iznos definitivno ne bi bio dovoljan za rješavanje njezinog stambenog pitanja. Navedeno potvrđuju i iskazi MZ i njezine kćerke HZ koje su jasno iskazale da je vikendica udaljena 10 km od [adresa] bila neprikladna da bi se u njoj stalno živjelo, te da je površina vikendice bila 32 m2. Stoga je osporavanje tužene vezano uz imovno stanje zaštićenog najmoprimca u cijelosti neosnovano, tim više što je upravo u upravnom postupku radi određivanja prosječne najamnine za stan u [adresa] Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine utvrdilo da je zaštićeni najmoprimac MZ osoba slabijeg imovnog stanja, a što potvrđuje upravo rješenje predmetnog Ministarstva od 13.5.2025. S druge strane sukladno važećoj sudskoj praksi okolnost imovnog stanja zaštićenog najmoprimca niti nije relevantna za odluku u ovom sporu. Slijedom navedenog tužiteljica osnovano ima pravo na potraživanje u ovom postupku.

18. Utvrđena razlika između tržišne najamnine i zaštićene najamnine umanjena je za porezna davanja kako tužiteljica osnovano i potražuje, a kako slijedi:

a) 15.8.2018.

- tržišna najamnina

2.746,58 kn

- zaštićena najamnina

590,15 kn

- razlika

2.174,43 kn

- umanjeno za porez i prirez

215,53 kn

ukupno

1.958,90 kn /259,99 €

b) 1.9.2018. – 31.12.2018.

- tržišna najamnina

5.943,16 kn

- zaštićena najamnina

1.298,31 kn

- razlika

4.194,83 kn

- umanjeno za porez i prirez

415,80 kn

ukupno

3.779,03 kn/ 501,56 €

c) 1.1.2019. – 31.8.2019.

- tržišna najamnina

6.219,16 kn

- zaštićena najamnina

1.298,33 kn

- razlika

4.920,83 kn

- umanjeno za porez i prirez

487,75 kn

ukupno

4.433,08 kn/ 588,37 €

d) 1.9.2019. – 31.12.2019.

- tržišna najamnina

6.219,16 kn

- zaštićena najamnina

2.006,51 kn

- razlika

4.212,65 kn

- umanjeno za porez i prirez

605,20 kn

ukupno

3.607,45 kn/ 478,79 €

e) 1.1.2020. – 31.8.2020.

- tržišna najamnina

6.724,72 kn

- zaštićena najamnina

2.006,51 kn

- razlika

4.718,21 kn

- umanjeno za porez i prirez

467,67 kn

ukupno

4.250,54 kn/ 564,14 €

f) 1.9.2020. – 31.12.2020.

- tržišna najamnina

6.724,72 kn

- zaštićena najamnina

590,15 kn

- razlika

6.134,57 kn

- umanjeno za porez i prirez

608,05 kn

ukupno

5.526,52 kn/ 733,50 €

g) siječanj i veljača 2021.

- tržišna najamnina

7.209,14 kn

- zaštićena najamnina

590,15 kn

- razlika

6.618,89 kn

- umanjeno za porez i prirez

656,05 kn

ukupno

5.962,84 kn/ 791,40 €

19. Stoga je valjalo tužbeni zahtjev tužiteljice usvojiti u cijelosti, te obvezati tuženu na isplatu dužnog iznosa od 17.918,27 €/ 135.005,20 kn, sve sukladno Zakonu o uvođenju eura kao službene valute u Republici Hrvatskoj (''Narodne novine'' br. 57/22), fiksni tečaj konverzije 1 EUR = 7,53450 kn.

20. Pri tome valja samo reći da prigovor zastare nije osnovan, jer je sukladno odredbi čl. 229. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05, 41/08 i 125/11-dalje ZOO) zastarni rok 3 godine. Kako se utuženo potraživanje odnosi za razdoblje od 15.8.2018. pa nadalje, a tužba je podnesena sudu 25.6.2021., potraživanje tužiteljice nije u zastari.

21. Na dosuđeni iznos od 17.918,27 € tužiteljici je priznata zakonska zatezna kamata od dospijeća svakog pojedinog mjesečnog obroka - svakog 15.-tog u mjesecu (sukladno ugovoru o najmu) pa do isplate, a kao što je to preciznije određeno u izreci presude.

22. Kamatna stopa određena je po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena za razdoblje do 31. prosinca 2022., koju kamatnu stopu utvrđuje Hrvatska narodna banka prema čl. 29. st. 2. i st. 8. Zakona o obveznim odnosima, za razdoblje od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sukladno čl. 2. Zakona o izmjeni ZOO-a ("Narodne novine" br. 114/22) i Uredbi o izmjeni ZOO-a ("Narodne novine" br. 156/22), a od 30. prosinca 2023. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sukladno Zakonu o izmjenama i dopunama ZOO-a (''Narodne novine'' br. 155/23).

23. Oduka o trošku tužiteljice temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a, te čl. 151. st. 3. ZPP-a. Tužiteljici su priznati troškovi zastupanja po punomoćniku sukladno vrijednosti predmeta spora i važećoj OT. Tako su tužiteljici priznati troškovi sastava zahtjeva za mirno rješenje spora (Tbr. 32. toč. 1. OT), sastava tužbe, sastava 4 obrazložena podneska od 21.1.2022., 25.11.2022., 4.5.2023., 17.7.2025. i pristupa na 4 ročišta od 5.5.2022., 13.6.2024., 15.10.2025. i 17.12.2025. i očevid od 29.9.2022. od po 500,00 €, te sastava 3 podneska od 6.2.2023, 13.3.2023. i 26.8.2025. od po 50,00 € (25 %), ili ukupno 5.650,00 €. Na ovaj iznos pribrojen je PDV od 25 % od 1.412,50 € ili sveukupno 7.062,50 €.

24. Također, tužiteljici je priznat i trošak građevinskog vještačenja od 447,55 €, te sudska pristojba na tužbu od 244,07 € i na presudu od 225,62 €, ili ukupno 7.979,74 €.

U Zagrebu, 29. prosinca 2025.

S U D A C:

Andrea Krstanović Čada

Pouka o pravnom lijeku:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe županijskom sudu u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka presude. Žalba se podnosi putem ovog suda pisano u 4 primjerka.

dna: punomoćniku tužiteljice

punomoćniku tužene