REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Avenija Dubrovnik 6 i 8

Poslovni broj: Us I-4228/2024-8

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Meri Dominis Herman, na prijedlog više sudske savjetnice Margarete Duvnjak, uz sudjelovanje Slobodanke Gorsensky, zapisničarke, u upravnom sporu tužitelja ŠU iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], protiv tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Koturaška 43/IV, OIB: 18683136487, radi poreza na promet nekretnina, 29. prosinca 2025.,

p r e s u d i o  j e

I Poništava se rješenje tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/23- 01/498, URBROJ: 513-04-24-2 od 17. rujna 2024.

II Nalaže se tuženiku da u roku 60 (šezdeset) dana od dana dostave pravomoćne presude donese odluku o žalbi tužitelja te da u ponovljenom postupku postupi u skladu s pravnim shvaćanjem i primjedbama izraženim u obrazloženju presude.

Obrazloženje

1. Osporenim rješenjem tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/23- 01/498, URBROJ: 513-04-24-2 od 17. rujna 2024. odbijena je žalba tužitelja izjavljena protiv rješenja Ministarstva financija Republike Hrvatske – Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Maksimir KLASA: UP/I-410-20/2021-001/00417, URBROJ: 513-007-01-04-2023-0006 od 13. svibnja 2023.

2. Rješenjem prvostupanjskog javnopravnog tijela od 13. svibnja 2023. tužitelju se utvrđuje razlika osnovica poreza na promet nekretnina utvrđena privremenim poreznim rješenjem Ministarstva financija Republike Hrvatske – Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Maksimir KLASA: UP/I-410-20/2021- 001/00417, URBROJ: 513-007-01-04-2021-0002 od 12. svibnja 2021. u iznosu od 76.581,35 EUR te se na razliku osnovice utvrđuje porez na promet nekretnina po stopi 3% u iznosu od 2.297,44 EUR/17.310,06 kn. Tužitelju se nalaže platiti utvrđeni iznos razlike poreza na promet nekretnina u roku od 15 dana od dana dostave rješenja na broj računa naznačen u rješenju. Na nepravodobno uplaćen porez na promet nekretnina obračunavaju se i plaćaju zatezne kamate. Žalba ne odgađa izvršenje rješenja.

3. Tužitelj u cijelosti osporava zakonitost pobijanog akta. U bitnom ističe kako je u upravnom postupku tuženik nepravilno izveo zaključak iz činjenica temeljenih na usporedbi podataka vrijednosti nekretnina sličnih obilježja na približno istoj lokaciji. Navodi da je tuženik prilikom usporedbe koristio podatke gotovih, useljenih ili useljivih stanova u objektima koji su neoštećeni, dok je njegov stan potpuno neupotrebljiv i porušen i nalazi se u ozbiljno oštećenoj zgradi koju su neovisni stručnjaci proglasili neuporabljivom i izdali za nju crvenu naljepnicu. Navodi da je izrađen elaborat postojećeg stanja građevinske konstrukcije od strane Deskon studio d.o.o. po stalnom sudskom vještaku Deanu Čizmaru, elaborat nalaza i mišljenja Tomislava Zadre, stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo i procjene nekretnina i stručno mišljenje ocjene građevine u potresu BBStructuralis d.o.o. koje je izdao PU, ovlašteni inženjer građevine. Prilaže i fotografije predmetne Nekretnine. Nadalje, ističe da tuženik prilikom procjene vrijednosti njegove nekretnine nije uvažio dostavljenu dokumentaciju o stvarnom stanju, a nije niti napravio pregled i uvid o stanju nekretnine te da je takav pristup doveo do nepravilne i pogrešne procjene vrijednosti. Također, da tuženik netočno navodi da je tužitelj pozvan radi sudjelovanja u postupku procjene vrijednosti nekretnine i da kao dokaz navodi priložene dostavnice uz zapisnik. Ističe da nikada nije zaprimio i potpisao bilo kakav poziv tuženika, a isto tako da nikada nije primio obavijest o prispijeću pošiljke koju bi trebao preuzeti na određenoj lokaciji, da je osobno posjetio tuženika i tražio pojašnjenje i dostavnice na uvid, ali da nisu bile dostupne. Predlaže poništiti osporeno rješenje tuženika i prvostupanjskog javnopravnog tijela uz naknadu troškova upravnog spora.

4. Tuženik u odgovoru na tužbu u cijelosti ostaje kod navoda iznesenih u obrazloženju osporenog rješenja, predlaže da sud riješi predmetni spor bez rasprave i tužbu odbije kao neosnovanu.

5. Strankama je dana mogućnost izjasniti se o svim zahtjevima i navodima drugih stranka, odnosno o činjenicama i pravnim pitanjima koja su predmet ovog upravnog spora u skladu s člankom 6. stavkom 1. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine“, 36/24 – dalje: ZUS), te je sud održao usmenu i javnu raspravu dana 16. prosinca 2025. Na temelju ovlaštenja iz odredbe članka 91. stavka 3. ZUS-a rasprava je provedena u odsutnosti tuženika, koji iako uredno pozvan, raspravi nije pristupio, niti je svoj izostanak opravdao.

6. Na navedenoj raspravi, tužitelj navodi kao u tužbi, ističe da je porez na promet nekretnina platio po privremenom poreznom rješenju dok su ga za razliku poreza na promet nekretnina ovršili neosnovano. Navodi da mu rješenje kojim mu se utvrđuje razlika poreza nikada nije dostavljeno. Ističe i da nitko od ovlaštenih osoba Porezne uprave nije došao da vidi stanje predmetne Nekretnine koja je stradala u potresu.

7. Ocjenjujući zakonitost osporenog rješenja sud je izveo dokaze uvidom u sudski spis te isprave priložene spisu tuženika.

8. Tužbeni zahtjev je osnovan.

9. Iz spisa predmeta proizlazi da je tužitelj zaključio sa prodavateljima GU i TU ugovor o kupoprodaji nekretnine od 3. svibnja 2021., ovjeren po javnom bilježniku Renati Kutija Kušpilić iz Zagreba po brojem OV- 4128/2021 3. svibnja 2021. (dalje: Ugovor), a kojim Ugovorom prodavatelji prodaju, a kupac kupuje nekretninu upisanu u zemljišnim knjigama Zemljišnoknjižnog odjela Zagreb, Općinskog građanskog suda u Zagrebu, upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k.o. 999901 Grad Zagreb, i to u posjedovnici A kao zk.č.br. 7913/63 stambena zgrada [adresa], dvorišna zgrada, dvorišna zgrada, dvorišna zgrada i garaža i dvorište ukupne površine 267 m2, od čega stambena zgrada [adresa] površine 100 m2, dvorišna zgrada 8 m2, dvorišna zgrada 9m2, garaža 21 m2, dvorište pov.129 m2, a na kojoj čestici je uspostavljeno vlasništvo posebnih dijelova nekretnine u vlastovnici B i to: rbr.7.SUVLASNIČKI DIO: 3256/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-7) četverosobni stan na prvom katu stambene zgrade, u nacrtu označen oznakom C, podne površine 73,29 m2 (neto korisne površine 73,29 m2) s pripadajućim dijelovima: balkonom 1 podne površine 4,06 m2 (neto korisne površine 1,01 m2) i balkonom 2 podne površine 2,24 m2 (neto korisne površine 0,56 m2), odnosno sveukupne podne površine 79,59 m2 (neto korisne površine 74,86 m2), te s pripadajućim kućnim vrtom oznake V3, s dvorišne strane zgrade, podne površine 54,00 m2 (neto korisne površine 5,40 m2), dalje: Nekretnina, za iznos kupoprodajne cijene od 50.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB na dan plaćanja.

10. Temeljem zaključenog Ugovora o kupoprodaji od 3. svibnja 2021., prvostupanjsko tijelo je tužitelju izdalo privremeno porezno rješenje od 12. svibnja 2021. kojim mu se utvrđuje porez na promet nekretnina u iznosu od 11.328,42 kn.

11. Rješenjem od 13. svibnja 2023. tužitelju se utvrđuje razlika osnovice poreza na promet nekretnina utvrđena privremenim poreznim rješenjem od 12. svibnja 2021., u iznosu od 2.297,44 eura/17.310,06 kn.

12. Razlika poreza na promet nekretnina, utvrđena je osporenim prvostupanjskim rješenjem od 13. svibnja 2023. jer je prvostupanjsko tijelo zaključilo da je iznos naknade iz isprave o stjecanju manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze. Primjenom članka 9. stavka 5. Zakona o porezu na promet nekretnina ("Narodne novine" br. 115/16., 106/18. - dalje: ZPPN) utvrđena je razlika u visini porezne osnovice temeljem usporednih podataka na način da je tijelo uzelo usporedne nekretnine koje po svojim značajkama najbliže odgovaraju nekretnini koja se stječe: 1. stan površine 126,25 m2, k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], godina izgradnje 2000. tržišne vrijednosti 1.663,90 EUR/m2/12.536,62 kn/m2; 2. Stan površine 55,76 m2, k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], godina izgradnje 1969., tržišne vrijednosti 1.618,92 EUR/m2/12.197,73 kn/m2; 3. Stan površine 65,60 m2, k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], godina izgradnje 1965., tržišne vrijednosti 1.577,14 EUR/m2/11.882,97 kn/m2. Prvostupanjsko tijelo je utvrdilo uvidom u informacijski sustav Porezne uprave kako usporedna nekretnina br. 3 po svojim karakteristikama, površini, smještaju, izgrađenosti, najviše odgovara predmetnoj nekretnini te je prilikom traženja parifikanata imalo u vidu činjenicu kako prema podacima Državnog zavoda za statistiku u Gradu Zagrebu od 2014. godine do dana donošenja zapisnika o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnine, odnosno 6. travnja 2023. nije došlo do smanjenja cijena nekretnine.

13. Među strankama nije sporno da je tužitelj kupio predmetnu Nekretninu ugovorom o kupoprodaji nekretnine od 3. svibnja 2021.

14. Međutim, sporno je da li je tužitelj u konkretnom slučaju dužan platiti razliku poreza na promet nekretnina kako je to određeno osporenim rješenjem.

15. Člankom 4. stavkom 1. točkama 1. i 2. ZPPN-a propisano je:

1. promet nekretnina je svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj

2. stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela, stjecanje temeljem zakona te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba 16. Člankom 6. stavkom 1. ZPPN-a određeno je da je obveznik poreza na promet nekretnina stjecatelj nekretnine.

17. Člankom 9. stavkom 1. ZPPN-a propisano je da je osnovica poreza na promet nekretnina tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Stavkom 2. istog članka propisano je da Ministarstvo financija, Porezna uprava (u daljnjem tekstu: Porezna uprava) utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu. Stavkom 4. istog članka propisano je da je porezna uprava ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade iz stavaka 2. i 3. ovoga članka manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze. Stavkom 5. istog članka propisano je da procjenu tržišne vrijednosti nekretnine iz stavka 4. ovoga članka utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme.

18. Odredbom članka 16. stavka 1. ZPPN-a, porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugoga pravnog posla kojim se stječe nekretnina.

19. Člankom 22. ZPPN-a propisano je ako su u ispravi o stjecanju nekretnina iz članka 18. i članka 19. stavaka 2. i 3. ovoga Zakona navedene sve činjenice bitne za utvrđenje porezne obveze, službena osoba neposrednim rješavanjem i bez njihove provjere privremeno utvrđuje poreznu obvezu.

20. Člankom 24. stavkom 1. ZPPN-a propisano je kada službena osoba naknadnom provjerom utvrdi da postoji osnova za izmjenu porezne obveze utvrđene privremenim poreznim rješenjem iz članka 22. ovoga Zakona, donijet će porezno rješenje kojim će utvrditi razliku naknadno utvrđene porezne obveze.

21. Predmet ovog spora je utvrđivanje razlike poreza na promet nekretnina koju razliku u iznosu od 2.297,44 eura/17.310,06 kn je tužitelj obvezan platiti osporenim rješenjem.

22. Uvidom u osporeno prvostupanjsko rješenje od 13. svibnja 2023., kao i poziv i zapisnik od 6. travnja 2023. Sud nalazi kako je tužitelju razlika poreza na promet nekretnina utvrđena primjenom usporedne metode na način da je tijelo uzelo usporedne nekretnine koje po svojim značajkama najbliže odgovaraju nekretnini koja se stječe te je tijelo utvrdilo kako usporedna nekretnina br. 3. po svojim karakteristikama, površini, smještaju, izgrađenosti, najviše odgovara predmetnoj Nekretnini.

23. Međutim, Sud ne prihvaća takvo stajalište. Naime, iz podataka spisa predmeta je razvidno kako je predmetna Nekretnina stradala u potresu. Tužitelj je u upravnom postupku dostavio fotografije predmetne Nekretnine, kao i elaborat postojećeg stanja građevinske konstrukcije Deskon studio d.o.o., po stalnom sudskom vještaku Deanu Čizmaru iz rujna 2022., elaborat nalaza i mišljenje stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo i procjene nekretnina Tomislava Zadre iz lipnja 2023., kao i stručno mišljenje građevine oštećene u potresu izdano po BBStructuralis d.o.o., ovlaštenom inženjeru građevinarstva PU iz srpnja 2020. kojim je utvrđeno da je predmetna Nekretnina nesigurna te da su oštećeni nosivi zidovi građevine – pukotine kroz cijeli presjek, deformacije stropova uzrokovane slijeganjem tla i mogućnost dodatnog slijeganja temeljnog tla i destabilizacije građevine. Nastavno, iz sadržaja obrazloženja osporenog prvostupanjskog rješenja, kao i poziva i zapisnika od 6. travnja 2023. ne proizlazi da je tijelo u upravnom postupku utvrđivalo stanje predmetne Nekretnine. Naime, Sud nalazi kako pri procjeni tržišne vrijednosti predmetne Nekretnine nisu uzeta u obzir obilježja stečene nekretnine i usporednih nekretnina, odnosno proizlazi da prvostupanjsko tijelo nije uzelo u obzir svojstva stečene nekretnine (da je ista stradala u potresu sa utvrđenim nepravilnostima) koja bi imale i usporedne nekretnine temeljem kojih je tijelo utvrdilo razliku poreza na promet nekretnina. Slijedom navedenog, predmet je vraćen na ponovni postupak tuženiku koji će za potrebe utvrđivanja porezne osnovice ponovno utvrditi tržišnu vrijednost predmetne Nekretnine u trenutku otuđenja, imajući u vidu njezina svojstva.

24. Stoga će tuženik u ponovnom postupku donijeti odluku o žalbi tužitelja pridržavajući se pravnog shvaćanja Suda iznesenog u točki 23. obrazloženja presude.

25. Kako je temeljem provedenih dokaza u ovom sporu sud utvrdio da je pravilnom primjenom materijalnog prava na utvrđeno činjenično stanje trebalo donijeti drugačiju odluku, sud je ocijenio osporeno drugostupanjsko rješenje tuženika nezakonitim.

26. Slijedom navedenog, na temelju članka 117. stavka 1. ZUS-a, odlučeno je kao u točkama I i II izreke presude.

U Zagrebu 29. prosinca 2025.

Sutkinja:

Meri Dominis Herman

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude žalba nije dopuštena sukladno članku 127. stavku 1. ZUS-a.

Dna:

1. ŠU, [adresa]

2. Ministarstvo financija RH, Samostalni sektor za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Koturaška 43/IV

3. U spis