REPUBLIKA HRVATSKA
VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE
Z A G R E B
Broj: Rev-59/2025-2
R E P U B L I K A H R V A T S K A
R J E Š E N J E
Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca dr. sc. Jadranka Juga predsjednika vijeća, Damira Kontreca člana vijeća i suca izvjestitelja, Slavka Pavkovića člana vijeća, Gordane Jalšovečki članice vijeća i Josipa Turkalja člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja LHB Aktiengesellschaft, Grosse Galusstraβe 16, Frankfurt am Main, Njemačka, OIB: 30715350371, kojeg zastupa punomoćnik Matija Pečatnik, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika RV iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnica Irena Keleva, odvjetnica u Zagrebu, radi ispravka pogrešnog upisa, odlučujući o reviziji tužitelja protiv presude i rješenja Županijskog suda u Velikoj Gorici br. Gž Zk-552/2020-2 od 12. siječnja 2022., kojom je potvrđena presuda i rješenje Općinskog suda u Novom Zagrebu br. P- 191/2018-43 od 7. srpnja 2020, u sjednici održanoj 23. prosinca 2025.,
r i j e š i o j e:
I. Prihvaća se revizija tužitelja i ukidaju se presuda i rješenje Županijskog suda u Velikoj Gorici br. Gž Zk-552/2020-2 od 12. siječnja 2022. i presuda i rješenje u toč. II. Općinskog suda u Novom Zagrebu br. P-191/2018-43 od 7. srpnja 2020., te se predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.
II. O troškovima revizijskog postupka odlučit će se u konačnoj odluci.
Obrazloženje
1. Presudom suda prvog stupnja suđeno je:
„I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja LHB Aktiengesellschaft (OIB: 30715350371), Grosse Galusstraβe 16, Frankfurt am Main, Njemačka, koji glasi:
„Utvrđuje se da je pravno nevaljana uknjižba koja je provedena kao besteretni otpis u korist tuženika na temelju točke II. rješenja Općinskog suda u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela Samobor broj Z-11182/2016-19 od 13. srpnja 2017. u čiju korist je kao ranije zemljišnoknjižno stanje bilo predbilježeno pravo vlasništva koje je ranije bilo upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (čk. br. 793/1 zgrada, dvorište površine 4327 m2; zgrada površine 1560 m2 i dvorište površine 2767 m2), tj. na nekretnini upisanoj u A i to na:
PP 1-A I PP 1-B – poslovni prostori, četverosobni stan oznake B i garaža G-5 za korist Zoinvest d.o.o., Mirogojska 15, Zagreb. Temeljem Ugovora o prodaji nekretnina od 17. rujna 2008. predbilježuje se pravo vlasništva na dvoetažni četverosobni stan s ulazom iz prizemlja građevinske oznake B, površine 137,52 m2, s pripadajućim vrtom i garažom građevinske oznake G-5, površine 11,32 m2, na predbilježenom pravu vlasništva Zo-Invest d.o.o., Zagreb, Mirogojska 16, u A, za korist: PV, [adresa], a koji posebni dio je sada temeljem rješenja Općinskog suda u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela Samobor broj 43 Z-11182/2016-19 od 13. srpnja 2017. nezakonitog upisa koji je proveden u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kod Općinskog suda u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela Samobor, kao etažno vlasništvo s određenim omjerima, i to u:
26. suvlasnički udio 588/10000 etažno vlasništvo (E-26) povezano sa vlasništvom posebnog dijela – poslovno – stambeni prostor PP-25, prizemlje – potkrovlje, kojeg čine prostori: poslovni prostor prizemlja i stambeni prostor potkrovlja ukupne neto površine od 172,39 m2, pripaci: terasa prizemlja površine 80,77 m2 i balkon u potkrovlju površine 14,00 m3, za korist: PV, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj].
Nalaže se brisanje zemljišnoknjižnog stanja na osnovi provedene uknjižbe koja je provedena na osnovi točke II. rješenja Općinskog suda u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela Samobor broj Z-11182/2016-19 od 13. srpnja 2017. i uspostava zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe nevaljanog besteretnog otpisa u korist tuženika koji je proveden u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kod Općinskog suda u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela Samobor, kao etažno vlasništvo s određenim omjerom, i to u:
26. suvlasnički udio 588/10000 etažno vlasništvo (E-26) povezano sa vlasništvom posebnog dijela – poslovno – stambeni prostor PP-25, prizemlje – potkrovlje, kojeg čine prostori: poslovni prostor prizemlja i stambeni prostor potkrovlja ukupne neto površine od 172,39 m2, pripaci: terasa prizemlja površine 80,77 m2 i balkon u potkrovlju površine 14,00 m3, za korist: PV, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], te uspostava ranijeg zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe nevaljanog besteretnog otpisa i to na način da se na teret suvlasničkog dijela tuženika upiše hipoteka na temelju rješenja Općinskog suda u Samoboru, Zemljišnoknjižnog odjela broj Z-687/2000 od 17. siječnja 2001., a temeljem kreditnog ugovora od 20. ožujka 2000. i Izjave od 12. listopada 2000. uknjiži pravo zaloga (hipoteke) za iznos od 306.775,13 EUR (ranije 600.000,00 DEM) s kamatama i ostalim naknadama prema Ugovoru za korist LHB Aktiengesellschaft, Grosse Bockenheimer Str. 33-35, 60313 Frankfurt am Main, Njemačka, OIB: 30715350371, (ranije LHB Internationale Handelsbank AG).“
II. Odbija se kao neosnovan eventualno kumulirani tužbeni zahtjev tužitelja LHB Aktiengesellschaft (OIB: 30715350371), Grosse Galusstraβe 16, Frankfurt am Main, Njemačka, koji glasi:
„Utvrđuje se da je pravno nevaljana uknjižba koja je provedena kao besteretni otpis u korist tuženika na temelju točke II. rješenja Općinskog suda u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela Samobor broj Z-11182/2016-19 od 13. srpnja 2017. u čiju korist je kao ranije zemljišnoknjižno stanje bilo predbilježeno pravo vlasništva koje je ranije bilo upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (čk. br. 793/1 zgrada, dvorište površine 4327 m2; zgrada površine 1560 m2 i dvorište površine 2767 m2), tj. na nekretnini upisanoj u A i to na:
PP 1-A I PP 1-B – poslovni prostori, četverosobni stan oznake B i garaža G-5 za korist Zoinvest d.o.o., Mirogojska 15, Zagreb. Temeljem Ugovora o prodaji nekretnina od 17. rujna 2008. predbilježuje se pravo vlasništva na dvoetažni četverosobni stan s ulazom iz prizemlja građevinske oznake B, površine 137,52 m2, s pripadajućim vrtom i garažom građevinske oznake G-5, površine 11,32 m2, na predbilježenom pravu vlasništva Zo-Invest d.o.o., Zagreb, Mirogojska 16, u A, za korist: PV, [adresa], a koji posebni dio je sada temeljem rješenja Općinskog suda u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela Samobor broj 43 Z-11182/2016-19 od 13. srpnja 2017. nezakonitog upisa koji je proveden u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kod Općinskog suda u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela Samobor, kao etažno vlasništvo s određenim omjerima, i to u:
26. suvlasnički udio 588/10000 etažno vlasništvo (E-26) povezano sa vlasništvom posebnog dijela – poslovno – stambeni prostor PP-25, prizemlje – potkrovlje, kojeg čine prostori: poslovni prostor prizemlja i stambeni prostor potkrovlja ukupne neto površine od 172,39 m2, pripaci: terasa prizemlja površine 80,77 m2 i balkon u potkrovlju površine 14,00 m3, za korist: PV, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj].
Nalaže se brisanje zemljišnoknjižnog stanja na osnovi provedene uknjižbe koja je provedena na osnovi točke II. rješenja Općinskog suda u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela Samobor broj Z-11182/2016-19 od 13. srpnja 2017. i uspostava zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe nevaljanog besteretnog otpisa u korist tuženika koji je proveden u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kod Općinskog suda u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela Samobor, kao etažno vlasništvo s određenim omjerom, i to u:
26. suvlasnički udio 588/10000 etažno vlasništvo (E-26) povezano sa vlasništvom posebnog dijela – poslovno – stambeni prostor PP-25, prizemlje – potkrovlje, kojeg čine prostori: poslovni prostor prizemlja i stambeni prostor potkrovlja ukupne neto površine od 172,39 m2, pripaci: terasa prizemlja površine 80,77 m2 i balkon u potkrovlju površine 14,00 m3, za korist: PV, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], te uspostava ranijeg zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe nevaljanog besteretnog otpisa i to na način da se na teret suvlasničkog dijela tuženika upiše hipoteka na temelju rješenja Općinskog suda u Samoboru, Zemljišnoknjižnog odjela broj Z-687/2000 od 17. siječnja 2001., a temeljem kreditnog ugovora od 20. ožujka 2000. i Izjave od 12. listopada 2000. uknjiži pravo zaloga (hipoteke) za iznos od 244.314,50 EUR (slovima: dvijestočetrdesetčetiri tisuće tristočetrnaest EUR i 50/100) za korist LHB Aktiengesellschaft, Grosse Bockenheimer Str. 33-35, 60313 Frankfurt am Main, Njemačka, OIB: 30715350371, (ranije LHB Internationale Handelsbank AG).“
2. Rješenjem suda prvog stupnja dopuštena je preinaka tužbe od 1. travnja 2019. (toč. I.). Naloženo je tužitelju da tuženiku naknadi troškove postupka u iznosu od 216.531,25 kn (toč. II.), te je odbijen zahtjev tuženika za naknadu troškova parničnog postupka u iznosu od 45.306,25 kn (toč. III.).
3. Presudom suda drugog stupnja odbijena je žalba tužitelja i potvrđena je prvostupanjska presuda, dok je rješenjem odbijena žalba tužitelja i potvrđeno rješenje u toč. II. izreke (odluka o troškovima postupka).
4. Ovaj sud je rješenjem broj Revd-1953/2022-2 od 21. veljače 2024. dopustio tužitelju izjavljivanje revizije protiv drugostupanjske presude i rješenja zbog sljedećih pravnih pitanja:
"1. Je li sud u zemljišnoknjižnom postupku povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora sukladno članku 21. i članku 22. Pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažnog vlasništva) („Narodne novine“ broj 121/13. i 61/18) ovlašten dopustiti i provesti upis uknjižbe brisanja uknjiženog založnog prava upisanog u zemljišnoj knjizi, a da za takav upis ne postoji valjana tabularna isprava, niti je takva isprava priložena u zemljišnoknjižnom postupku povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora, ili je zemljišnoknjižni sud u tom postupku dužan u teretovnicu prenijeti neizbrisane podatke iz teretovnice zemljišne knjige, kada se ne radi o prijenosu podataka o hipoteci od čijeg je upisa prošlo najmanje trideset godina, a vrijednost njome osigurane tražbine je očito neznatna koja se ne prenosi u zemljišnu knjigu u smislu odredbe članka 203. stavka 2. alineje 2. Zakona o zemljišnim knjigama („Narodne novine“ br. 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13 i 60/13)?
2. Je li odredbu članka 35. Zakona o zemljišnim knjigama („Narodne novine“ br. 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13 i 60/13) potrebno protumačiti na način da hipoteka koja je na temelju izjave zemljišnoknjižnog vlasnika ovjerene pred javnim bilježnikom, kao jednostranog pravnog posla upisana na teret cijelog zemljišnoknjižnog tijela u jednom zemljišnoknjižnom ulošku, predstavlja zasnovano založno pravo koje je upisano na teret cijelog zemljišnoknjižnog tijela?".
5. Postupajući po navedenom dopuštenju tužitelj je podnio reviziju pozivom na odredbu čl. 382. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14 i 70/19
– dalje: ZPP) predlažući da ovaj sud preinači pobijanu nižestupanjsku presudu, podredno da istu ukine i predmet vrati na ponovni postupak.
6. Odgovor na reviziju nije podnesen.
7. Revizija je osnovana.
8. Prema odredbi čl. 391. st. 3. ZPP, u povodu revizije iz čl. 382. ZPP, revizijski sud ispituje pobijanu presudu samo u dijelu u kojem je revizija dopuštena i samo zbog pitanja zbog kojeg je dopuštena.
9. U konkretnom slučaju predmet postupka je tužba za ispravak upisa u zemljišnoj knjizi sukladno odredbi čl. 197. Zakona o zemljišnim knjigama ("Narodne novine" br. 91/96, 68/98, 137/99, 73/00, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13, 60/13 i 108/17 – dalje: ZZK), a koja odredba se primjenjuje obzirom na odredbu čl. 241. Zakona o zemljišnim knjigama ("Narodne novine" br. 63/19), budući da je postupak pokrenut do stupanja na snagu ZZK iz 2019.
10. Do tužbe za ispravak došlo je nakon provedenog postupka povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora. Tužitelj je kao založni vjerovnik imao upisano založno pravo u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a koje založno pravo je upisano na temelju Izjave dužnika Hrvatska gradnja d.d. od 12. listopada 2000. Navedena izjava je bila dostavljena u zemljišnoknjižni odjel prvostupanjskog suda na zahtjev samog suda da predlagatelj dostavi izričitu dozvolu vlasnika nekretnine da dozvoljava uknjižbu prava zaloga na nekretninama upisanim u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. U vrijeme dostavljanja navedene izjave nije bilo provedeno etažiranje predmetne nekretnine, radi čega je i upis prava zaloga izvršen na cijeloj nekretnini.
11. U provedenom postupku povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora rješenjem Općinskog suda u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Samobor zatvoreni su podulošci za posebne dijelove zgrade koja je sagrađena na toj nekretnini, izvršen je upis prava vlasništva u korist vlasnika posebnih dijelova.
12. Raniji dužnik Hrvatska gradnja d.d. završila je u stečaju, te je u stečajnom postupku založni vjerovnik, tužitelj u ovom predmetu, djelomično namirio svoju tražbinu, te je ostalo nenamireno potraživanje od 244.314,50 eura.
13. U postupku povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora nije došlo do prijenosa gore navedene hipoteke i na poslovno-stambeni prostor PP-25, sada upisano kao vlasništvo tuženika, budući su nižestupanjski sudovi utvrdili sljedeće:
- da je pravnim poslom kojim je osnovano založno pravo uknjiženo pod poslovnim brojem Z-687/2000 izrijekom ugovoreno da će se novčana tražbina od 600.000,00 DEM osigurati iz vrijednosti poslovnog prostora PP-2 površine 370 m2,
- da tom trenutku navedeni poslovni prostor nije bio upisan u knjizi položenih ugovora,
- da je radi toga dužnik Hrvatska gradnja d.d., a obzirom na stanje zemljišne knjige i nemogućnosti upisa založnog prava za etažnu jedinicu – poslovni prostor, u cilju da se realizira kredit dozvolila da se upiše založno pravo na cijelu nekretninu, iako su u to vrijeme već postojali upisi u zemljišnu knjigu položenih ugovora za stanova i unatoč tome što prava volja stranaka nije bila upis založnog prava na cijeloj katastarskoj čestici, već na točno određenom poslovnom prostoru površine 370 m2,
- da na posebnom dijelu u vlasništvu tuženika je bilo predbilježeno pravo vlasništva tuženika prije postupka povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora,
- da je nad založnim dužnikom Hrvatska gradnja d.d. proveden stečajni postupak, te je u stečajnom postupku prodana imovina stečajnog dužnika temeljem dva rješenje o dosudi, prvom od 7. studenoga 2013. kada je prodana etažna cjelina 1, te drugom od 20. listopada 2013. kada je prodana etažna cjelina 2, obje ukupne površine 415,02 m2, a što prelazi površinu od 370 m2 za koju je temeljem Ugovora o kreditu bilo upisano založno pravo,
- da posebni dio u vlasništvu tuženika ima površinu od 309,91 m2, te da na njemu nije bilo upisano založno pravo u korist tužitelja.
14. Stoga drugostupanjski sud smatra da ako bi se prihvatio tužbeni zahtjev tužitelja i založno pravo upisalo i na etažnom dijelu tuženika, da bi tada tužitelj imao upisano založno pravo na površini od 724,93 m2, što bi bilo suprotno pravoj volji stranaka, tužitelja i dužnika Hrvatska gradnja d.d., iz kreditnog ugovora od 21. ožujka 2000., a koji predstavlja ispravu temeljem koje treba izvršiti upis založnog prava.
15. Navedeno shvaćanja nižestupanjskih sudova za sada se još uvijek ne može prihvatiti pravilnim, budući da tužbeni zahtjev tužitelj nije ocijenjen sa stajališta primjene Pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažnog vlasništva) ("Narodne novine" br. 121/13, 61/18 i 63/19 – dalje: Pravilnik).
16. Naime, u odredbi čl. 21. Pravilnika je propisano da se u postupku povezivanja, glede primjene pravila o prijenosu podataka, na odgovarajući način primjenjuje čl. 203. st. 2. ZZK. Nadalje u čl. 22. istog Pravilnika propisano je da će se u teretovnicu zemljišne knjige prenijeti neizbrisani podaci iz teretovnica poduložaka knjige položenih ugovora i zemljišne knjige, pri čemu će se tereti koji su teretili pojedini posebni dio povezati s odgovarajućim dijelom s kojim je povezano vlasništvo određenoga posebnog dijela nekretnine.
17. Čl. 203. st. 2. ZZK izričito je propisano da se iznimno od odredbe st. 1. neće prenijeti:
- upisi čiji sadržaj ne može biti predmetom zemljišnoknjižnog upisa (nedopušteni upisi),
- kao i upisi koji se s velikom vjerojatnošću mogu smatrati bespredmetnima, jer pravo koje im je predmetom ili na koje se oni odnose, ne postoji ili se trajno ne može faktično izvršavati ili je zastarjelo ili je to hipoteka od čijega je upisa proteklo najmanje trideset godina, a vrijednost njome osigurane tražbine je očito neznatna.
18. Iz pobijane odluke nije jasno smatra li drugostupanjski sud da se u konkretnom slučaju radi o nedopuštenom ili bespredmetnom upisu, a očito je da se bi radilo o neizbrisanom upisu koji je postojao u zemljišnoj knjizi i to kao teret cijele nekretnine.
19. Pravilno revizija ukazuje i na odredbu čl. 35. st. 1. ZZK prema kojoj se založno pravo (hipoteka) može upisati kao teret cijelog zemljišnoknjižnog tijela ili kao teret idealnog dijela nekoga suvlasnika, te da se hipoteka ne može upisati kao teret pojedinih sastavnih dijelova zemljišnoknjižnoga tijela. Naime, iz navoda drugostupanjskog suda nije jasno smatra li drugostupanjski sud upis hipoteke na cijelo zemljišnoknjižno tijelo na temelju jednostrane izjave vlasnika nekretnine nezakonitim ili nepravilnim upisom.
20. Stoga odgovor na postavljena pitanja glasi:
"U postupku povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora sukladno odredbama čl. 21. i 22. Pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnoga dijela nekretnine (etažnog vlasništva) zemljišnoknjižni sud je dužan prenijeti sve neizbrisane terete, osim ako se radi o nedopuštenim ili bespredmetnim upisima. Hipoteka će se smatrati bespredmetnom ako je od upisa hipoteke proteklo trideset godina, te ako je vrijednost njome osigurane tražbine očito neznatna.
Odredba čl. 35. st. 1. ZZK jasno propisuje da se založno pravo na nekretnini (hipoteka) može upisati kao teret cijeloga zemljišnoknjižnoga tijela ili kao teret idealnog dijela nekoga suvlasnika, te se hipoteka ne može upisivati na samo određenoj površini ili kao teret pojedinih sastavnih dijelova zemljišnoknjižnog tijela."
21. Kako zbog pogrešnog pravnog pristupa nižestupanjski sudovi nisu razmotrili predmet spora sa stajališta Pravilnika, valjalo je prihvatiti reviziju tužitelja i ukinuti obje nižestupanjske odluke i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno odlučivanje primjenom odredbe čl. 391. st. 7. ZPP.
22. U ponovljenom postupku nižestupanjski sudovi voditi će računa o shvaćanju ovoga suda, te ponovno odlučiti o postavljenom tužbenom zahtjevom.
23. Odluka o troškovima revizijskog postupka donijeti će se konačnoj odluci primjenom odredbe čl. 166. st. 3. ZPP.
Zagreb, 23. prosinca 2025.
Predsjednik vijeća:
dr. sc. Jadranko Jug