Zakon.hr

REPUBLIKA HRVATSKA

Trgovački sud u Zagrebu

Zagreb, Kennedyev trg 11

P-1624/2021

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu mr. sc. Maji Josipović, u pravnoj stvari tužitelja ZEGE RITAM j.d.o.o. [adresa], OIB: 33194707468, kojeg zastupa punomoćnik Jurica Kozina, OIB: [osobni identifikacijski broj], odvjetnik u Zagrebu, II. Zagorska 2d, protiv prvotuženika GRAD ZAGREB, Zagreb, Trg Stjepana Radića 1, OIB: 61817894937, kojeg zastupa punomoćnik Marko Ramljak, OIB: [osobni identifikacijski broj], odvjetnik iz Zagreba, Prilaz Gjure Deželića 57 i drugotuženika PAG RAZVOJ d.o.o. u stečaju, Zagreb, Ulderika Donadinija 22, OIB 91249018012, koje zastupa stečajna upraviteljica Marijana Sabljić, OIB: [osobni identifikacijski broj], Zagreb, Ulica grada Chicaga 18, radi proglašenja ovrhe nedopuštenom, nakon održane javne glavne rasprave zaključene dana 27. studenog 2025. godine u prisutnosti punomoćnika tužitelja, punomoćnika prvotuženika i zakonskog zastupnika drugotuženika, s danom objave 22. prosinca 2025. godine,

p r e s u d i o j e

I/ Odbija se u cijelosti tužbeni zahtjev kao neosnovan koji glasi:

„Proglašava se da ovrha u predmetu Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj Ovr-3047/2020 nije dopuštena.“.

II/ Nalaže se tužitelju u roku 15 dana naknaditi prvotuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 13.750,00 € sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama od dana 22. prosinca 2025. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

III/ Odbija se djelomično zahtjev prvotuženika radi naknade troškova parničnog postupka u iznosu od 1.606,18 € zajedno sa zateznim kamatama od presuđenja do isplate kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi kako se ovrha u postupku Ovr-3047/2020 pred Općinskim građanskim sudom provodi temeljem pravomoćne presude Trgovačkog suda u Zagrebu P-2917/2015 kojom je ovdje drugotuženiku naloženo da u roku od 30 dana iseli i preda ovdje prvotuženiku poslovni prostor površine 514,92 m2 slobodan od svih stvari i osoba, a koji se nalazi u prizemlju, međukat, prvom katu i dijelu drugog kata u stambeno- poslovnom objektu u [adresa], izgrađenom na zemljištu označenom u katastarskom operatu kao k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], što u zemljišnim knjigama odgovara zk.č.br. 3233/3 i 3233/4 k. o. [katastarska općina] te dijelu zk.č.br. 3575/1 k. o. [katastarska općina]. Tužitelj navodi kako prvotuženik nije vlasnik predmetne nekretnine i da nikada to nije bio, a također navodi da predmet ovrhe ne postoji u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu te navodi da zk.č.br. 3233/3 i 3575/1 k. o. [katastarska općina] ne postoje, kao i da opis poslovnog prostora kako je on opisan u rješenju o ovrsi ne odgovara niti površini niti opisom bilo kojem poslovnom prostoru koji se fizički nalaze na adresi [adresa]. Ističe kako na navedenoj adresi postoje više poslovnih prostora, a da je tužitelj izvanknjižni vlasnik i isključivi faktični posjednik jednog, koji je nastao građenjem na tuđem zemljištu, odnosno dogradnjom od strane Esplanade-centra d.o.o. i temeljem Građevinske dozvole od 15.12.1994. Esplanada-centar d.o.o. je navedeni poslovni prostor otuđio i zadnji u nizu je upravo tužitelj koji je stekao poslovni prostor temeljem Sporazuma zaključenog s Immensus j.d.o.o. od 07.0.2016. Napominje da predmetni poslovni prostor nije samo nastao dogradnjom već obuhvaća i dio poslovnog prostora koji se fizički nalazi u zgradi koja je izgrađena na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja je upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] s kojim prostorom čini jedinstvenu funkcionalnu cjelinu značajno veće površine od one navedene u rješenju o ovrsi pa se proteže kroz dvije zgrade izgrađene na različitim katastarskim česticama, dakle ne samo na k. č. br. [katastarska čestica] već i k. č. br. [katastarska čestica], a na koju se ovrha ne odnosi. Također tužitelj navodi da pravomoćna presuda Trgovačkog suda u Zagrebu P-2917/2015 uređuje odnose između prvotuženika i drugotuženika te se ne odnosi na tužitelj obzirom da isti nije bio strankom tog postupka te iz iste odluke proizlazi da je sud zaključio kako je prvotuženik predmnijevani vlasnik predmetne nekretnine, iako je u zemljišnim knjigama uknjižena Općenarodna imovina s pravom upravljanja Zavoda za socijalno osiguranje. Poziva se na odredbu čl. 362. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. S druge strane tužiteljev prednik Esplanade- Centar d.o.o. je savjesni graditelj na tuđem zemljištu temeljem pravomoćne građevinske dozvole od 15.12.1994. te stoga ovdje tužitelj temeljem čl. 12. čl. 19. čl. 22 i čl. 24. Zakona o osnovnim vlasničkopravnim odnosima (Službeni list 6/80 preuzet Zakonom o preuzimanju Zakona o osnovnim vlasničko pravnim odnosima Narodne novine 53/91, dalje u tekstu ZOVO) kao i odredbama čl. 152. do čl. 154. ZV-a ima pravni položaj predmnijevanog vlasnika kao izvanknjižni vlasnik predmetnog poslovnog prostora. Slijedom svega navedenog smatra da ovrha na predmetnoj nekretnini nije dopuštena.

2. Prvotuženik je u odgovoru na tužbu osporio tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti te je naveo kako je za ovršni postupak jedino i isključivo bitno tko je aktivno legitimiran u ovršnoj ispravi, a sud je u parničnom postupku iz kojega potječe ovršna isprava nesporno zaključio da pravo na preuzimanje posjeda ima Grad Zagreb (ovdje I. tuženik) i to upravo od ovršenika PAG RAZVOJ d.o.o. u stečaju (koji nad predmetnim poslovnim prostorom nije imao nikakvih prava niti osnove za držanje u posjedu niti osnove za prijenos bilo kakvih prava na treće osobe). Ističe da ako predmetni prostor u upravnom postupku povrata oduzete imovine i bude utvrđen vlasništvom Republike Hrvatske, da je prvotuženik dužan kao obveznik naknade temeljem članaka 5. i 13. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine (NN 92/96, 39/99, 42/99, 92/99, 43/00, 131/00, 27/01, 34/01, 65/01, 118/01, 80/02, 81/02, 98/19) brinuti se o predmetnoj imovini te predati predmetni poslovni prostor Republici Hrvatskoj slobodan od osoba i stvari. Napominje da ni drugotuženik kao ovršenik niti tužitelj kao treća osoba ne mogu više u ovršnom postupku osporavati ovršnu ispravu, odnosno pravomoćnu i ovršnu presudu Trgovačkog suda u Zagrebu posl. broj P-2917/2015 od 03.03.2017. godine. Pasivnu legitimaciju drugotuženika kao ovršenika utvrdio je Trgovački sud u Zagrebu u parničnom postupku posl. broj P-2917/2015, kojom je ovršni sud vezan, a isto tako niti parnični sud u ovom postupku ne može zaobilaziti ili poništiti izreku presude Trgovačkog suda u Zagrebu posl. broj P-2917/2015 od 03.03.2017. godine. Napominje da se radi se o očitim manipulacijama trećih osoba (sve povezano kroz PP) koje žele pokušati nastaviti koristiti predmetni poslovni prostor kroz osnivanje novih pravnih subjekata i zlouporabu instituta odvojene odgovornosti pravne osobe od odgovornosti vlasnika fizičke osobe. PP, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], je bio osnivač/direktor i prethodnog posjednika društva KUPINA d.o.o. (koje je brisano) i društva ovršenika PAG RAZVOJ d.o.o. (sada u stečaju), a sada se javlja i kao osnivač i direktor treće osobe koja ulaže prigovor u ovoj pravnoj stvari - ZEGE RITAM j.d.o.o. Drugotuženik- ovršenik PAG RAZVOJ d.o.o. nije imao nikakva prava pa ih nije mogao niti prenositi na društvo ZEGE RITAM j.d.o.o. te se po načelu trajnosti posjeda i presudi Trgovačkog suda u Zagrebu kao ovršnoj ispravi pasivna legitimacija ovršenika uzima po zakonu i presudi pravomoćno utvrđena. Ranije navedeno presudom je bilo naloženo PAG RAZVOJ d.o.o. da iseli i preda GRADU ZAGREBU prostor „slobodan od svih osoba i stvari“ pa će tako ovršni sud tijekom provedbe ovrhe iseliti i sve treće eventualno zatečene osobe, koje je ovršenik namjerno pustio u prostor kako bi opstruirao parnični postupak i provedbu ovrhe. Smatra da je poslovni prostor dovoljno precizno opisan te da je moguća provedba ovrhe na terenu, a treća osoba ne može osporavati izreku pravomoćne i ovršne presude kao ovršne isprave u ovom predmetu i to s ciljem opstrukcije ovršnog postupka. Nadalje napominje da Republika Hrvatska nije stranka ovoga postupka niti ovršnog postupka i kao treća osoba ne postavlja nikakve zahtjeve u ovršnom postupku niti traži obustavu ovrhe pa je bespredmetno dalje raspravljati o statusu Republike Hrvatske i osporavanju aktivne legitimacije Grada Zagreba kao ovrhovoditelja u ovršnom postupku (koji raspolaže ovršnom ispravom na predaju u posjed i koji ima predmetni poslovni prostor u imovini kojom upravlja). Također navodi kako iz dostavljene dokumentacije je razvidno da je prvotuženik ustanovio pravo građenja rekonstrukcijom dijela zgrade ESPLANADI CENTRU koji je preuzeo obvezu plaćati naknadu Grada Zagrebu i vratiti istu nekretninu nakon 25 godina u posjed prvotuženiku.

3. U odgovoru na tužbu drugotuženik je naveo kako je protiv predmetnog rješenja o ovrsi podnio žalbu jer od 2015. godine nije u posjedu predmetne nekretnine. Naime, drugotuženik je prije nastupa pravnih posljedica otvaranja stečajnog postupka i to dana 01. siječnja 2015. godine sa trgovačkim društvom Immensus j.d.o.o. [adresa] sklopio Sporazum o ustupanju ugovora o pravu građenja iz kojeg je razvidno da je pravo građenja ustupljeno društvu Immensus d.o.o. Zapisnikom sastavljenim od strane prvotuženika dana 08. 02 2016. godine konstatirano je da se u posjedu predmetnog poslovnog prostora nalazi Immensus d.o.o., stoga prvotuženik kao ovrhovoditelj nije ovlašten na temelju pobijanog rješenja o ovrsi tražiti ovrhu protiv ovršenika, ovdje drugotuženika. Odredbe iz rješenja o ovrsi kojima se određuje ovrha udaljenjem ovršenika, uklanjanje stvari ovršenika, predaja predmetnog poslovnog prostora su neprovedive obzirom ovršenik ne može predati poslovni prostor koji nije u njegovom posjedu dugi niz godina. Također navodi kako je nesporno je da opis nekretnine sadržan u ovršnoj ispravi ne odgovara opisu u zemljišnoj knjizi, odnosno zk izvatka za predmetnu nekretninu vidljivo je da se predmetna nekretnina nalazi na kat. čest. broj [katastarska čestica], dok čestice broj 3233/3 i 3575/1 koje su navedene u pobijanom rješenju o ovrsi ne postoje u navedenom zk izvatku. Također je nesporno da je pravo vlasništva predmetne nekretnine upisano za korist Općenarodne imovine sa organom upravljanja Zavod za socijalno osiguranje čiji je sljednik Hrvatski zavod za zdravstveno osiguranje, stoga je sporna predmnijeva prava vlasništva za korist prvotuženika.

4. U tijeku dokaznog postupka provedeni su dokazi uvidom u dokumentaciju u spisu i to zaključak Općinskog građanskog suda u Zagrebu (list 7-9 spisa), izvadak iz zemljišne knjige (list 10 spisa), građevinsku dozvolu (list 11-15 spisa), presuda Trgovačkog suda u Zagrebu (list 40-47 spisa), presuda VTS RH (list 48-54 spisa), rješenje o ovrsi (list 55-57 spisa), rješenje VSRH (list 58-60 spisa), dopis (list 63 spisa), zapisnik (list 64, 65 spisa), Sporazume o ustupanju ugovora o pravu građenja (list 66-68, 77-78, 79-81, 82-84 spisa), uporabnu dozvolu (list 85-86 spisa), Obavijest (list 87-88 spisa), Ugovor o pravu građenja i Aneks (list 99-101, 102-103, 242-243 spisa), presudu Općinskog građanskog suda u Zagrebu (list 104-109 spisa), lokacijska dozvola (list 114-117 spisa), presudu Trgovačkog suda u Zagrebu (list 123-134 spisa), presudu VTS RH (list 170-175 spisa), storno računa i račune (list 215-224 spisa), zapisnik Općinskog građanskog suda u Zagrebu (list 239- 241 spisa), nalaz i mišljenje iskaz površine poslovnih prostora zgrade (list 244-269 spisa), Potvrdu (list 270-273 spisa), izvadak iz sudskog registra (list 274-277 spisa), Plan posebnih dijelova (list 278-323 spisa), očitovanje volje vlasnika (list 324-329 spisa), izvadak iz zemljišne knjige (list 335-336, 340-341, 366-367, 391-392 spisa), ispis sa stranice e-predmet (list 337-339 spisa), nalaz i mišljenje iskaz površine poslovnih prostora zgrade-dopuna 1 (list 342-360 spisa), zaključak Grada Zagreba (list 361-365 spisa), povijesni prikaz izvatka iz zemljišne knjige (list 393-394 spisa), podnesak (list 398-399 spisa), rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebu (list 400-403, 410-413 spisa), Plan posebnih dijelova (list 407-409 spisa), zapisnik Općinskog građanskog suda u Zagrebu (list 414-416 spisa), izvršio je očevid dana 14.11.2023. (list 160-162 spisa), proveo je geodetsko vještačenje po vještaku Vladivoju Reliću, dipl. ing. geod. (list 178- 202, 210, 235-236, 372-376 spisa) te izvršio uvid u spis Općinskog građanskog suda u Zagrebu Ovr-3047/2020 i spis ovog suda P-3358/23.

5. Cijeneći rezultate dokaznog postupka, kako svaki dokaz zasebno tako i sve dokaze zajedno, a na osnovi odredbe čl. 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91, 91/94, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11 i 25/13; u daljnjem tekstu: ZPP), ovaj sud došao je do uvjerenja da tužbeni zahtjev neosnovan.

6. Uvidom u Zaključak Općinskog građanskog suda u Zagrebu Ovr-3047/2020 od 04.03.2021. razvidno je da je treća osoba ZEGE RITAM j.d.o.o. odnosno ovdje tužitelj upućen pokrenuti parnicu protiv ovdje prvotuženika (odnosno ovrhovoditelja) i drugotuženika (odnosno ovršenika) radi proglašenja ovrhe nedopuštene određene rješenjem o ovrsi Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ovr-3047/2020 od 30.11.2020.

7. Iz izvatka iz zemljišne knjige na dan 14.12.2020. razvidno je da je u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] na kčbr. [katastarska čestica] oznake zemljišta [adresa] (541 m2), dvorište (25 m2), kuća br. 2. (516 m2) ukupne površine 541 m2 upisana Općenarodna imovina te da je upisan kao organ upravljanja nekretninom Zavod za socijalno osiguranje Zagreb. U istom je upisana zabilježba da za upis kuće nije priložena uporabna dozvola.

8. Iz Izvatka iz zemljišne knjige Povijesni prikaz za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], razvidno je da su u njega bile upisane čestice 3233/3 (dvorište u [adresa]) površina 36,4 čhv, 131 m2, 3233/4 Dvorište u [adresa] površine 109 čhv, 392 m2, koja se spojila na čestice 3233/4) i čestica 3233/4 [adresa], dvorište površine 25 m2 i kuća br. 2. površine 516 m2, da je u postupku obnove došlo do brisanja katastarske čestice [katastarska čestica] i da je izvršen upis u glavnu knjigu Centar Novi pod brojem kčbr. [katastarska čestica] te da je bilo upisano vlasništvo Općenarodne imovine, a da je kao organ upravljanja bio upisan Zavod za socijalno osiguranje Zagreb.

9. Uvidom u Ugovor o pravu građenja razvidno je da su ga sklopili 13.09.1994. Grad Zagreb o Esplanade-centar d.o.o. kojim su ugovorne stranke suglasne da je Grad Zagreb vanknjižni vlasnik zgrade u [adresa] u [adresa] izgrađene na zemljištu označenom kao zk.č. br. 3233/3, 3233/4 i dijelu 3233/2 sve k. o. [katastarska općina] odnosno prema novoj izmjeri označenom kao k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Člankom 2. Grad Zagreb ustanovljuje pravo građenja na dijelu nekretnine i to rekonstrukcijom dijela zgrade u površini od neto 497,55 m2, a prema tehničkoj dokumentaciji izrađenoj po projektnom birou DESAB broj TD 106 od lipnja 1994. koja dokumentacija čini sastavni dio ovog ugovora. Navedeno pravo građenja Grad Zagreb daje poduzeću ESPLANADE-CENTAR d.o.o. iz [adresa] odnosno njegovom pravnom slijednik na rok od 15 godina te je ESPLANADE- CENTAR d.o.o. obvezuje plaćati Gradu Zagrebu mjesečnu naknadu. Također je Grad Zagreb dopustio ESPLANADE-CENTAR d.o.o. da upiše u zemljišnim knjigama svoje pravo građenja, a po isteku roka od 15 godina ugovoreno je da će ESPLANADE-CENTAR d.o.o. predati Gradu Zagrebu posjed rekonstruiranog dijela objekta bez naknade, a Grad Zagreb može zatražiti brisanje prava građenja u zemljišnim knjigama.

10. Iz Aneksa od 13.07.1995. razvidno je da su ga sklopili Grad Zagreb i KUPINA d.o.o. U istom Aneksu su navodi kako je društvo ESPLANADE-CENTAR d.o.o. izmijenilo naziv tvrtke rješenjem Fi-497/95 od 14.02.1995. te da sada isto glasi KUPINA d.o.o. Stranke su suglasno izmijenila čl. 3. Ugovora na način da Grad Zagreb daje pravo građenja društvu KUPINA d.o.o. odnosno njegovim pravnim slijedenicima na 25 godina. Nadalje su izmijenili i čl. 4. st. 2. Ugovora na način da počevši od 31.12.2000. KUPINA d.o.o. plaća naknadu Grad Zagrebu u protuvrijednosti 6.600 DEM mjesečno. Također je nadodan novi članak koji glasi: Po isteku roka iz čl. 3. Kupina d.o.o. odnosno njen pravni slijednik ima pravo prvenstva pod jednakim uvjetima zaključiti ugovor o najmu s Gradom Zagrebom za predmetni prostor.

11. Uvidom u Sporazum o ustupanju ugovora o pravu građenja od 01.09.2010. razvidno je da su ga sklopili KUPINA d.o.o. i PAG RAZVOJ d.o.o. Istim Sporazumom ustupljen je društvu PAG RAZVOJ d.o.o. Ugovor o pravu građenja od 13.09.1994. i Aneks ugovora o pravu građenja od 13.07.1995. i sva prava i obveze po istom ugovoru i aneksu. PAG RAZVOJ d.o.o. je prihvatio ustupljena prava i obveze te se obvezao uredno ispunjavati obveze prema Gradu Zagrebu i to plaćati mjesečnu naknadu kako je ugovorena , snositi troškove tekućeg održavanja i po isteku ugovorenog roka od 25 godina predati Gradu Zagrebu posjed istog prostora bez ikakve naknade. Ugovorena je cijena ustupa predmetnog ugovora i aneksa u iznosu od 1.000.000,00 kn. Isti Sporazum je potpisan i ovjeren pečatima društva KUPINA d.o.o. i PAG RAZVOJ d.o.o. s time da je potpis zakonskog zastupnika (direktora) društva KUPINA d.o.o. PP potvrđen od stranke javnog bilježnika Jožice Matka Ruždjaka.

12. Uvidom u Sporazum o ustupanju ugovora o pravu građenja od 01.01.2015. (list 79-81) razvidno je da su ga sklopili PAG RAZVOJ d.o.o. i IMMENSUS j.d.o.o. Istim Sporazumom ustupljen je društvu IMMENSUS j.d.o.o. Ugovor o pravu građenja od 13.09.1994. i Aneks ugovora o pravu građenja od 13.07.1995. i sva prava i obveze po istom ugovoru i aneksu. IMMENSUS j.d.o.o. je prihvatio ustupljena prava i obveze te se obvezao uredno ispunjavati obveze prema Gradu Zagrebu i to plaćati mjesečnu naknadu kako je ugovorena, snositi troškove tekućeg održavanja i po isteku ugovorenog roka od 25 godina predati Gradu Zagrebu posjed istog prostora bez ikakve naknade. Stranke su se sporazumjele kako će Dodatkom utvrditi cijenu ustupanja predmetnog ugovora i aneksa i dinamiku njenog plaćanja. Isti Sporazum je potpisan od strane direktora društva PAG RAZVOJ d.o.o. PP i direktora IMMENSUS j.d.o.o. MP i ovjeren pečatima društva s time da je potpis zakonskog zastupnika (direktora) društva PAG RAZVOJ d.o.o. PP potvrđen od stranke javnog bilježnika Jožice Matka Ruždjaka.

13. Uvidom u Sporazum o ustupanju ugovora o pravu građenja od 07.06.2016. razvidno je da su ga sklopili IMMENSUS j.d.o.o. i ZEGE RITAM j.d.o.o. Istim Sporazumom ustupljen je društvu ZEGE RITAM j.d.o.o. Ugovor o pravu građenja od 13.09.1994. i Aneks ugovora o pravu građenja od 13.07.1995. i sva prava i obveze po istom ugovoru i aneksu. ZEGE RITAM j.d.o.o. je prihvatio ustupljena prava i obveze te se obvezao uredno ispunjavati obveze prema Gradu Zagrebu i to plaćati mjesečnu naknadu kako je ugovorena, snositi troškove tekućeg održavanja i po isteku ugovorenog roka od 25 godina predati Gradu Zagrebu posjed istog prostora bez ikakve naknade. Stranke su se sporazumjele kako će Dodatkom utvrditi cijenu ustupanja predmetnog ugovora i aneksa i dinamiku njenog plaćanja. Isti Sporazum je potpisan od strane direktora društva IMMENSUS j.d.o.o. PP i direktora ZEGE RITAM j.d.o.o. SP i ovjeren pečatima društva.

14. Uvidom u Građevinsku dozvolu rod 15.12.1994. razvidno je da je poduzeću ESPLANADE-CENTAR d.o.o. dozvoljava rekonstrukcija poslovnog prostora u prizemlju,

I. katu i dijelu II. kata (terasa) u caffe restaurant, stambeno-poslovnog objekta izgrađenog na kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u [adresa].

15. Uvidom u Lokacijsku dozvolu od 11.04.1996. razvidno je da je ista izdana za rekonstrukciju građevine u [adresa] i [adresa] radi adaptacije i prenamjene poslovnog prostora Zagrebačke banke u prizemlju, I katu i II katu u prostor caffe restaurant na k. č. br. [katastarska čestica] te dijela poslovnog prostora u Zgradi Nebodera na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] prema projektnom birou DESAR Projektiranje d.o.o. iz Zagreba, Klaićeva 44, koja je sastavni dio te lokacijske dozvole.

16. Uvidom u Uporabnu dozvolu od 07.06.1996. razvidno je da se dozvoljava uporaba rekonstruiranog poslovnog prostora u prizemlju, međukatu, katu i II. katu (terasa) stambeno-poslovnog objekta u [adresa], na kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i dijela poslovnog objekta u [adresa] na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koji čine caffe-restaurant A.G. Matoš za koji je izdana ranije navedena Građevna dozvola od 15.12.1994. i Izmjena građevne dozvole od 06.05.1996.

17. Iz Obavijesti od 03.09.2010. Grada Zagreb razvidno je da je ista izdana društvu PAG RAZVOJ d.o.o. i da se u njoj navodi kako se bez akt kojim se odobrava građenje i lokacijske dozvole mogu izvoditi radovi na postojećoj građevini kojima se ne mijenja usklađenost građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena niti se utječe na ispunjavanje bitnih zahtjeva. Također se navodi kako svako drugo izvođenje radova kao npr. Uklanjanje nosivih zidova i stupova, uklanjanje dijelova međukatnih konstrukcija i sl. odnosno izvedbom kojom se utječe na ispunjavanje bitnih zahtjeva za postojeću građevinu, glede mehaničke otpornosti i stabilnosti građevine, zaštite od požara, sigurnosti u korištenju i sl. i/ili kojima se mijenja usklađenost postojeće građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena je potrebno ishoditi lokacijsku dozvolu i potvrdu glavnog projekta. P, navodi se kako se u konkretnom predmetu, a prema tvrdi PAG RAZVOJA d.o.o. radi samo o kozmetičkim zahvatima koji se mogu smatrati radovima održavanja građevine te ukoliko se istima ne utječe na bitne zahtjeve za građevinu da im tada nije potreban nikakav akt Grada Zagreb, a ukoliko bi prilikom izvođenja radova na obnovi lokala bilo radova kojima se utječe na neke od bitnih zahtjeva za građevinu da je potrebno izraditi glavni projekt i iste prikazati te na taj projekt ishoditi suglasnost Zavoda za zaštitu spomenika kulture i prirode, a potom zatražiti potvrdu glavnog projekta od Grada Zagreba.

18. Iz Presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu P-11436/02 razvidno je da je KUPINI d.o.o. naloženo isplatiti Gradu Zagrebu mjesečne naknade temeljem ranije navedeno Ugovora i Aneksa za vremenski period od siječnja 2001. do zaključno svibnja 2008.

19. Iz Presude ovog suda P-1790/2021 odbijen je tužbeni zahtjev tužitelja ZEGE RITAM j.d.o.o. na utvrđenje da je ZEGE RITAM j.d.o.o. pravni slijednik ESPLANADE- CENTAR d.o.o. te da je potpisom Sporazuma od 07.06.2016. stupio u potpunu pravnu poziciju koje je to društvo imalo temeljem Ugovora o pravu građenja i Aneksa kao i na utvrđenje da je ZEGE RITAM j.d.o.o. građenjem na tuđem zemljištu stekao pravo vlasništva neuknjiženog poslovnog prostora koji se nalazi u prizemlju, međukatu, prvom katu, te dijelu drugog kata sveukupne površine 594,02 m2 i nalazi se u poslovno- stambenoj zgradi na adresi u [adresa], koja zgrada je sagrađena na zk.č.br. 3233/4 – [adresa], dvorište i kuća br. 2 – koja nekretnina je upisana u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], te dijelu zk.č.br. 2270 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Također je odbijen i tužbeni zahtjev kojim se utvrđuju ništetne odredbe Ugovora o pravu građenja u dijelu gdje se dopušta mogućnost Gradu Zagrebu da proda predmetnu nekretninu prije isteka tog ugovora i da se nadomješta Ugovor o zakupu kojim se predmetni poslovni prostor daje zakup ZEGE RITAM j.d.o.o. Nadalje, odbijen je i tužbeni zahtjev na utvrđenje da rok na koji je zaključen o pravo građenja temeljem Ugovor o pravu građenja ne počinje teći sve dok to pravo ne bude osnovano upisom u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Navedena presuda ukinuta je rješenjem VTS RH Pž-2083/2023 od 19.10.2023.

20. Iz Presude ovog suda P-2917/2015 od 03.03.2017. razvidno je da je naloženo društvu PAG RAZVOJ d.o.o. da u roku od 30 dana iseli i preda Gradu Zagrebu slobodan od svih osoba i stvari poslovni prostor ukupne površine 514,92 m2, a koji se nalazi u prizemlju, međukatu, prvom katu i dijelu drugog kata u stambeno poslovnom objektu u [adresa], izgrađenom na zemljištu označeno u katastarskom operatu kao k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (što u zemljišnim knjigama odgovara zk.č.br. 3233/3 i 3233/4 k. o. [katastarska općina] te dijelu zk.č.br. 3575/1 k. o. [katastarska općina]. Ista presuda potvrđena je presudom Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske Pž-2475/2020 od 09.09.2020., a protiv koje presude je odbačen prijedlog za dopuštenje revizije rješenjem VSRH Revd- 3991/2020 od 12.05.2021.

21. Temeljem ranije navedene presude Trgovačkog suda u Zagrebu, potvrđene presudom VTS RH, Općinski građanski sud u Zagrebu je dana 30.11.2020. donio rješenje o ovrsi poslovni broj Ovr-3047/2020 povodom prijedloga Grada Zagreba kao ovrhovoditelja i to udaljenjem ovršenika odnosno ovdje drugotuženika i uklanjanjem svih stvari iz nekretnine opisane u ranije navedenoj presudi, što je razvidno i iz spisa Općinskog građanskog suda u Zagrebu Ovr-3047/2020.

22. Iz dopisa Grada Zagreba od 29.02.2016. razvidno je da je isti obavijestio Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo kako je očevidom 08.02.2016. poslovnog prostora [adresa] utvrđeno da je u posjedu istog društvo Immensus j.d.o.o. sa sjedištem u [adresa] i to temeljem ugovora zaključenog s Pag razvoj d.o.o., a što potvrđuje i zapisnik od 08.02.2016. kao i zapisnik od 27.01.2017.

23. Uvidom u račune razvidno je kako je Grad Zagreb izdao račune za naknadu za poslovni prostor u [adresa] za period prosinca 2023. do zaključno travnja 2024. i to društvu ZEGE RITAM j.d.o.o., dok je u storno računa razvidno kako su ranije navedeni računi stornirani.

24. Iz Zapisnika Općinskog građanskog suda u Zagrebu, ZK odjel pod brojem Z- 47118/2022/11412 od 22.05.2023. razvidno je kako je isti sastavljen povodom osnivanja, obnove ili dopune zemljišne knjige za katastarsku općinu [katastarska općina], da su pristupili za [adresa] PPE, za GSKG d.o.o. (kao upravitelj zgrade) LP i predstavnik suvlasnika stambene zgrade [adresa] FP. Identificirana je čestica nove oznake kčbr. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], [adresa] , kuća, [adresa] površine 516 m2 i dvorište površine 25 m2 te da je čestica identična sa česticom stare oznake zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], kčbr. [katastarska čestica] [adresa]. Nadalje, utvrđeno je da je kao dosadašnji vlasnik bila upisana Općenarodne imovina. Također je utvrđeno da nisu pristupili HZMO i Općinsko građansko državno odvjetništvo koje je ispričalo nedolazak te je tražilo da se upiše RH kao vlasnik te da se utvrde točne površine pojedinih prostora. PPE kao punomoćnik [adresa] je priložila Ugovor o pravu građenja te predložila da se neupisani proslovni prostor prema nalazu i mišljenju vještaka od 25.02.2022. površine 455,88 m2 upiše kao vlasništvo Grada Zagreba. Na istom zapisniku je konstatirano da će se nacrt novog zemljišno knjižnog uloška sastaviti između ostalog na način da će se za posebni etažni udio upisati poslovni prostor površine 455,88 m2 u vlasništvo Grada Zagreba.

25. Uvidom u Nalaz i mišljenje iskaz površina poslovnih prostora zgrade od 25.02.2022. izrađen od strane vještaka Tomislava Trputca razvidno je da se isti odnosi na poslovno-stambenu zgradu u [adresa] i to zk.č.br. 3233/3 i 3233/4 upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] te je u istom opisan ovdje sporni poslovni prostor, a kojeg su u vrijeme izrade nalaza i mišljenja koristili ZEGE RITAM j.d.o.o. i LEDENA BAJKA d.o.o., a u koji prostor se na drugom katu ulazi stubištem iz prolaza kroz predmetnu zgradu. Prostor se može u naravi podijeliti na četiri cjeline. Dio u koji se dolazi sa stubišta je ugostiteljski prostor (restoran, caffe bar), a kojemu pripada i balkon. Drugi dio je salon za dnevni boravak. Treći dio je stambeno-uredski prostor koji se sastoji od hodnika, predsoblja, sobe, ureda i 3 WC-a. Dva WC su u funkciji ugostiteljskog objekta. Četvrti dio se sastoji od predprostora, spremišta i terase. U salon, stambeno-uredski prostor s WC- ima i prostor spremišta se može ući jedino iz ugostiteljskog dijela prostora. Vještak je napomenuo da ukoliko bude potrebno utvrditi pripada li predmetni prostor odnosno sve četiri cjeline katastarskoj odnosno zemljišnoj čestici predmetne zgrade da to mora utvrditi vještak geodetske struke. Isti vještak je utvrdio kako je prostor ukupne površine od 455,88 m2 (odnosno KV površine 402,53 m2).

26. Uvidom u Zaključak Grada Zagreb od 29.03.2023. razvidno je da je zatražena dopuna Nalaza i mišljenja vještaka Tomislava Trputca.

27. Iz Nalaza i mišljenja iskaz površina poslovnih prostora zgrade Dopuna 1. od 07.08.2023. izrađen od strane Tomislava Trputca razvidno je da je istom dopunom bilo potrebno utvrditi koji dio terase i u kojoj površini te po kojem koeficijentu pripada poslovnim prostorima na II. katu predmetne zgrade na adresi u [adresa], a koje koriste zakupnici Udruga Praktikum-Centar za djecu i mlade te Zaklada Prsten i Udruga Hrvata BiH Prsten te izračunati površine poslovnog prostora na I. katu predmetne zgrade kojeg koristi ZEGE RITAM j.d.o.o. i to na način da zasebno iskaže površinu dijela tog poslovnog prostora koji se nalazi u zgradi na adresi [adresa], izgrađenoj na predmetnoj zk.č.br. 3233/4 k. o. [katastarska općina] i površinu tog poslovnog prostora koji se dijelom nalazi u zgradu [adresa], sagrađenoj na zk.č.br. 2270 k. o. [katastarska općina] (nekadašnja 3233/2 k. o. [katastarska općina]). Iz Dopune je razvidno kako ZEGE RITAM j.d.o.o. i LEDENA BAJKA d.o.o. koriste prostor koji je najvećim dijelom na prvom katu, a u koji se ulazi iz stubištem iz prolaza (pasaža) kroz predmetnu zgrade. Prostor se može u naravi podijeliti na pet cjelina. Prvi dio je ulazni dio u prizemlju, drugi dio u koji se dolazi sa stubišta je ugostiteljski prostor (restoran, caffe bar) , a kojemu pripada i balkon. Treći dio je salon za dnevni boravak. Četvrti dio je stambeno-uredski prostor koji se sastoji od hodnika, predsoblja, sobe, ureda i 3 WC-a. Dva WC su u funkciji ugostiteljskog objekta. Peti dio se sastoji od predprostora, spremišta i terase. U salon, stambeno-uredski prostor s WC- ima i prostor spremišta se može ući jedino iz ugostiteljskog dijela prostora. Prema izmjeri vještaka geodetske struke, ulazni dio u prizemlju te ugostiteljski dio i salon na prvom katu nalaze se na zk.č.br. 3233/4 k. o. [katastarska općina], odnosno na dijelu zgrade na adresi [adresa], dok se veći dio stambeno-urednog prostora i prostora spremišta nalazi na zk.č.br. 2270, k. o. [katastarska općina] (nekadašnja zk.č.br. 3233/2 k. o. [katastarska općina]) odnosno na dijelu zgrade na adresi [adresa], a tek manji dio na zk.č.br. 3233/4 k. o. [katastarska općina], odnosno na dijelu zgrade [adresa]. Isti vještak je utvrdio kako predmetni prostor ima ukupnu površinu od 613,42 m2 (KV površine 546,15 m2), od čega je površina dijela prostora koji se nalazi na zk.č.br. 3233/4 k. o. [katastarska općina], [adresa],12 m2 (KV površine 458,36 m2), a površina dijela prostora koji se nalazi na zk.č.br. 2270. k. o. [katastarska općina], [adresa],30 m2 (KV površine 87,80 m2).

28. Iz rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Z-22213/2013-46 od 24. srpnja 2025. razvidno je da je u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u koji je upisana zk.č.br. 2272, [adresa], površine 541 m2, dvorište površine 25 m2, kuća, [adresa], površine 516 m2, ukupne površine 541 m2, upisano sa upisanim posebnim dijelovima od E-1 do E-17 na temelju odredbe čl. 15. i čl. 17. Pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela te Međuvlasničkog ugovora od 08.10.1998. i Ugovora o upravljanju od 19.03.1998. u zgradi na adresi [adresa] u [adresa] se dopušta upis temeljem ranije navedenog Nalaza i mišljenja i Dopune istog na način da se između ostalog na posebnom dijelu E-17 iza riječi poslovni prostor upisuje u prizemlju i na I. (prvom ) katu, a iza riječi površine umjesto 455,88 upisuje 499,12 m2 i da se na tom posebnom dijelu, a na kojem je bilo uknjiženo pravo vlasništva za korist Grada Zagreba, dopušta uknjižba prava vlasništva za korist Republike Hrvatske. Isto je provedeno kroz zemljišne knjige što je razvidno iz Izvatka iz zemljišne knjige Povijesni prikaz (list 393-394 spisa) i Izvadak iz zemljišne knjige (list 391- 392 spisa), kao i izvatka iz zemljišne knjige (list 366-37) na dan 20.01.2025. koji prikazuje ranije zemljišno knjižno stanje predmetnog poslovnog prostora prije provedbe rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Z-22213/2013-46 od 24. srpnja 2025.

29. Iz Plan posebnih dijelova Poslovna 16-erokatnica, Ilica 1a, Zagreb od kolovoza 2009. razvidno je da se radi o elaboratu vezano za etažni upis poslovnog višekatnog objekta na lokaciji u Gradu Zagrebu, [adresa], a koji je izgrađen na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], z. k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 531 m2, zk. ul [broj ZK uloška]. U istom elaboratu se navodi kako je Plan posebnih dijelova višekatne poslovne zgrade izrađen sukladno stvarnoj izmjeri na terenu te je mjerenjem utvrđeno da mjere odgovaraju (uz do 2 % odstupanja) mjerama utvrđenim idejnim i glavnim projektom na koji je ishođena građevinska dozvola. Prostor PO (podrum) izgrađen je prije 15.02.1968. pa se stoga smatra da je izgrađen uz građevinsku dozvolu. Nadalje, utvrđeno je da dio poslovnog prostora I-1 na prvom katu u elaboratu označeno I-1/II koristi vlasnik iz susjedne parcele te isti u ovom trenutku ne može biti samostalna uporaba cjelina niti će isti biti predan na uknjižbu. Za navedeni poslovni prostor označen P I-1/II utvrđeno je kako je isti površine 98,8 m2. Istim planom predloženo je da se uknjiže poslovni prostori koji su utvrđeni u istom planu i to poslovni prostor P-1, P-2, PP I-1, PP II, PP III, PP IV, PP V, PP VI, PP VII, PP VIII, PP IX, PP X, PP XI, PP XII, PP XIII, PP XIV i PP XVI. Dakle, istim Plan nije predloženo da se uknjiži i predmetni poslovni prostor P I/1/II, a kojeg koristi vlasnik iz susjedne parcele.

30. Iz Očitovanja volje vlasnika o uspostavi etažnog vlasništva razvidno je kako Frankopan Nekretnine d.o.o. iz Zagreba koji je vlasnik nekretnine višekatnog objekta u Gradu Zagrebu, [adresa], povezane s zemljištem k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], što odgovara z. k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], upisane u zk. ul [broj ZK uloška], površine 531 m2 je suglasna s Planom posebnih dijelova te nekretnine i da je suglasan svoje pravo vlasništva predmetne jedinstvene nekretnine i zemljišta dijeliti na posebne dijelova te uspostaviti pravo vlasništva na svakom posebnom dijelu nekretnine sukladno navedenom planu posebnih dijelova radi uknjiže prava vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine samostalnim uporabnim cjelinama i to za poslovne prostore oznake P-1, P-2, PP I-1, PP II, PP III, PP IV, PP V, PP VI, PP VII, PP VIII, PP IX, PP X, PP XI, PP XII, PP XIII, PP XIV i PP XVI. Također je utvrdio da predmet uknjižbe prava vlasništva nisu dijelovi nekretnine označeni u elaboratu posebnih dijelova označenih oznakama P-3 i PPI-1/II.

31. Iz Potvrde Grada Zagreb od 12.10.2009. razvidno je da se istom potvrđuje da su posebni dijelovi zgrade [adresa] u [adresa] koje je izgrađena na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] te u zračnom prostoru iznad dijelova k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (katovi 1. do 16.) u Zagrebu te su popisani poslovni prostori P-1, P-2, PP I-1, PP II, PP III, PP IV, PP V, PP VI, PP VII, PP VIII, PP IX, PP X, PP XI, PP XII, PP XIII, PP XIV i PP XVI.

32. Iz podneska upućenog u ovršnom predmetu Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ovr-3047/2020 razvidno je da je treće osoba uputila isti podnesak 11.09.2023. u kojem navodi kako se dio predmetnog poslovnog prostora nalazi nalazi na njegovoj nekretnini te da predlaže da se pri provedbi rješenja o ovrsi preda isti prostor u isključivi posjed te dopusti zatvaranje svih otvora prema k. č. br. [katastarska čestica] Centar odnosno objektu [adresa].

33. Iz Izvatka iz zemljišne knjige povijesni prikaz zk ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] razvidno je da su u istom bile upisane čestice 3575/1 [adresa] površine 13730, 3575/1 [adresa] površine 13712, 3575/1 [adresa] nerazvrstana cesta površine 13231, a koje su otpisane, a da je na dana 10.01.2025. upisana samo čestica 3575/8 Ulica Trg bana J. Jelačića površine 411 te da je u vlasničkom dijelu uknjiženo društveno vlasništvo Općenarodna imovina.

34. Radi identificiranja katastarske čestice na kojoj se nalazi prostor na kojem se provodi ovrha pred Općinskim sudom u Zagrebu pod poslovnim brojem Ovr-3047/2020 sud je proveo geodetsko vještačenje uz očevid.

35. U svojem nalazu i mišljenju i očitovanju od 27.03.2024. vještak Vladivoj Relić, dipl. ing. geod. je naveo kako je na očevidu tužitelj pokazao sporno nekretninu odnosno poslovni prostor, koji je smješten na katu zgrade u [adresa]. Prema tome kako ga je na očevidu pokazao tužitelj, poslovni prostor koji tužitelj koristi sastoji se od terase na sjevernoj strani zgrade br. 2, zatim od zatvorenog dijela terase, prostora bara unutar zatvorenog dijela poslovnog prostora, prostora šanka, separea, prostora toaleta, uredskog prostora te spremišta kroz koje se može proći na terasu južno od zgrade br. 2. Prema pokazivanju tužitelja na očevidu, za pristup do poslovnog prostora koristi se ulazni dio - hodnik u prizemlju zgrade br. 2 kojim se dolazi do dizala i kružnih stepenica koji vode u prostor poslovnog prostora na katu zgrade u [adresa]. Vještak je u svojem nalazu i mišljenju napravio skicu mjesta prijepora za koju je bila potrebna identifikacije Na skici su debljim crnim linijama izrisane granice prema aktivnom stanju čestica prema tome kako su one prikazane na katastarskom planu. Sporni poslovni prostor na katu zgrade u [adresa] na skici je izrisan debljim crvenim linijama te je označen točkama A-B-C-D-E-F-G-H-I-A kao i zaokruženim slovom „S“. Kružne stepenice kojima se iz prizemlja dolazi u poslovni prostor na katu zgrade u [adresa], na skici su označene zaokruženim slovima „KS“. Zaokruženim slovom „L“ na skici je označeno dizalo-lift kojim se iz prizemlja dolazi u poslovni prostor na katu zgrade u [adresa]. Svijetlomodrim isprekidanim linijama na situaciji br. 2 - skici mjesta prijepora izrisan je ulazni dio - hodnik kojim se u prizemlju zgrade dolazi do dizala i kružnih stepenica koji pak vode u prostor poslovnog prostora na katu zgrade u [adresa]. Na situaciji br. 2 - skici mjesta prijepora, zelenom bojom je ispunjena i točkama A-B-C-D- E-F-x-I-A je označena površina dijela spornog poslovnog prostora „S“ koji se prema stanju čestica kako su one prikazane na katastarskom planu nalazi na dijelu k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]. Na situaciji br. 2 - skici mjesta prijepora, žutom bojom je ispunjena i točkama F-G-H-I-x-F je označena površina dijela spornog poslovnog prostora „S“ koji se prema stanju čestica kako su one prikazane na katastarskom planu nalazi na dijelu k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]. Sporni poslovni prostor „S“, koji je na skici izrisan debljim crvenim linijama označen točkama A-B-C-D-E-F-G-H-I-A, prema stanju čestica zemljišnih evidencija nalazi se na: dijelu k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (F-G-H-I-x-F) i k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (A-B-C-D-E-F-x-I-A). Pri tome se na dijelu k. č. [katastarska čestica] nalazi uredski prostor, prostor s toaletima te spremište kojim se ujedno prolazi na terasu smještenu južno od zgrade u [adresa]. Na dijelu k. č. [katastarska čestica] nalazi se otvorena terasa na sjevernoj strani zgrade br. 2, zatim zatvoreni dio terase, prostor bara unutar zatvorenog dijela poslovnog prostora, prostor šanka s pomoćnim prostorijama te separei. Ulazni dio - hodnik kojim se u prizemlju zgrade dolazi do dizala i kružnih stepenica koji pak vode u prostor poslovnog prostora na katu zgrade u [adresa], prema stanju čestica kako su one prikazane na katastarskom planu nalazi se na k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]. Kružne stepenice „KS“ i dizalo-lift „L“ prema stanju čestica kako su one prikazane na katastarskom planu nalaze se na k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]. Stoga vještak zaključuje da je sporni poslovni prostor prema stanju čestica zemljišnih evidencija nalazi se na: dijelu k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (F-G-H-I-x-F) (čestica neboder) i k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (A-B-C-D-E-F-x-I-A).

36. Na navedeni nalaz i mišljenje zajedno s očitovanjem (kojim je vještak ispravio pogreške u pisanju nalaza i mišljenja) prvotuženik je imao pitanja za vještaka na koje je vještak odgovorio na ročištu dana 25.11.2024. u kojem je naveo da je njegov zadatak bio identificirati pokazani poslovni prostor prema česticama katastra i zemljišne knjige, a ne provjeravati upise etažnih cjelina u zemljišne knjige. Istaknuo je da nije provjeravao etažni elaborat poslovne zgrade na čestici k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] pa ne može odgovoriti na pitanje da li je dio FGHIXF etažiran kao posebni dio nekog etažnog dijela objekta na čestici 2270 k. o. [katastarska općina], a provjeravanje tog etažnog elaborata za izradu ovog nalaza nije bilo potrebno.

37. Na prijedlog prvotuženika, vještak je stoga nakon uvida u etažne elaborate izradio dopuna nalaza i mišljenja na okolnost utvrđenja je li sporni dio F-G-H-I-X-F prilikom etažiranja zaveden kao posebni dio nekog etažnog dijela na k. č. [katastarska čestica]. te radi utvrđivanja identifikacije navedene čestice prema česticama stare izmjere za k. o. [katastarska općina]. Nakon uvidu u dokumentaciju u spisu koje su stranke dostavile radi dopune nalaza i mišljenja (potvrda Gradskog ureda za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet, Odjel za graditeljstvo- Središnji odsjek za graditeljstvo, KLASA: 361-08/09-03/362, URBROJ: 251-13-22/105-09-3 od 12. listopada 2009. godine, izvadak iz sudskog registra za trgovačko društvo Frankopan Nekretnine, plan posebnih dijelova za poslovni višekatni objekt na adresi [adresa], na parceli k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], zk.č.br. 3233 k. o. [katastarska općina], izrađeno od strane dipl. ing. građ. EP iz Stanograd Studio d.o.o. iz kolovoza 2009. godine, očitovanje volje vlasnika o uspostavi etažnog vlasništva od dana 01. ožujka 2010. godine; zapisnik pod posl. br. Z-47118/2022/11412 na temelju kojeg je provedena uknjižba prava vlasništva na nekretnine upisane u list A, zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] s pratećim dodacima: ugovorom o pravu građenja zaključenog između Grada Zagreba i „Esplanada Centar“, Iskaz površina poslovnih prostora zgrade, za nekretninu poslovno- stambena zgrada, [adresa], izrađene od strane stalnog sudskog vještaka dipl. ing. građ. Tomislava Trputca dana 25. veljače 2022. godine i Dopunu 1 nalaza i mišljenja - iskaza površina poslovnih prostora zgrade, za nekretninu poslovno- stambena zgrada, [adresa], izrađene od strane sudskog vještaka dipl. ing. građ. Tomislava Trputca dana 07. kolovoza 2023.) vještak je utvrdio kako sporni dio F-G-H-I-X-F prilikom etažiranja nije zaveden kao posebni dio nekog etažnog dijela na k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]. Također je utvrdio da bi čestica k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], odgovarala arhiviranoj zk.č. 3233/2, k. o. [katastarska općina], a k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], odgovarala bi arhiviranoj zk.č. 3233/4, k. o. [katastarska općina].

38. Na dopunu nalaza i mišljenja stranke nisu imale prigovora. Stoga je sud, a obzirom na to da su nalaz i mišljenje kao i dopuna i očitovanja vještaka sačinjeni stručno, detaljno i obrazloženo, dok istovremeno nakon očitovanja na nalaz i mišljenje kao i na dopunu nalaza i mišljenja stranke nisu imale prigovora, to sud, na temelju čl. 492.c st. 3. ZPP-a u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje, dopunu nalaza i mišljenja kao i očitovanja vještaka.

39. Sud je također izvršio uvid u spis ovog suda P-3358/2023 te u podnesak od 03.10.2024. kojim je tamo tužitelj ZG RITAM j.d.o.o. uredio tužbeni zahtjev te njime potražuje da se utvrdi kako je on pravni slijednik ESPLANADE-CENTAR d.o.o. te da je stekao pravo vlasništva na predmetnoj nekretnini odnosno da se utvrdi kako je on pravni slijednik ESPLANADE-CENTAR d.o.o. te da je ništetna odredba Ugovora o pravu građenja kojim se dopušta mogućnost Gradu Zagrebu da proda nekretninu prije isteka tog ugovora te da se nadomješta ugovor o zakupu s točno određenim sadržajem, odnosno da se utvrdi kako je on pravni slijednik ESPLANADE-CENTAR d.o.o. te da rok vraćanja posjeda nekretnine iz Ugovora o pravu građenja ne počinje teći sve dok ne bude osnovano upisom u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], odnosno da se naloži Gradu Zagrebu da isplati ZEGE RITAM j.d.o.o. iznos od 570.000,00 €.

40. Nakon tako provedenog dokaznog postupka sud je utvrdio kako su Grad Zagreb i društvo Esplanade-centar d.o.o. sklopile 13.09.1994. Ugovor o pravu građenja, a potom i Aneks od 13.07.1995. kojima Grad Zagreb kao vanknjižni vlasnik zgrade u [adresa] u [adresa] (izgrađene na zemljištu označenom kao zk.č. br. 3233/3, 3233/4 i dijelu 3233/2 sve k. o. [katastarska općina] odnosno prema novoj izmjeri označenom kao k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) ustanovljuje pravo građenja na dijelu nekretnine i to rekonstrukcijom dijela zgrade u površini od neto 497,55 m2 te ga daje poduzeću ESPLANADE-CENTAR d.o.o. odnosno njegovom pravnom slijednik na rok od 25 godina, a ESPLANADE-CENTAR d.o.o. se obvezuje plaćati Gradu Zagrebu mjesečnu naknadu te po isteku roka od 25 godina predati Gradu Zagrebu posjed rekonstruiranog dijela objekta bez naknade. Također je utvrđeno kako je društvo ESPLANADE-CENTAR d.o.o. izmijenilo naziv tvrtke rješenjem Fi-497/95 od 14.02.1995. u KUPINA d.o.o., kao i da je 01.09.2010. sklopilo Sporazum o ustupanju ugovora o pravu građenja s društvom PAG RAZVOJ d.o.o., koji je potom sklopio Sporazum o ustupanju ugovora o pravu građenja od 01.01.2015. s IMMENSUS j.d.o.o., a on je 07.06.2016. sklopio Sporazum o ustupanju ugovora o pravu građenja sa ZEGE RITAM j.d.o.o. Također je razvidno kako su se sva društva obvezala plaćati mjesečnu naknadu Gradu Zagrebu te mu po isteku ugovorenog roka od 25 godina predati posjed istog prostora bez ikakve naknade. Isto tako utvrđeno je kako je u svim tim društvima u određeno vrijeme bio direktor PP, koji je direktor tužitelja. Također je utvrđeno da su izvršeni građevinski zahvati na predmetnoj nekretnini kao i na nekretnini kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u Zagrebu Nebodera u vidu rekonstrukcije za koje su ishođeni građevinska dozvola, lokacijska dozvola i uporabna dozvola. Isto tako je utvrđeno da je dio čestice k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] fizički pripojen čestici k. č. [katastarska čestica]. Centar Novi.

41. Nadalje, utvrđeno je kako se zgrada nalazila prvobitno na česticama z. k. č. br. [katastarska čestica] i dijelu 3233/2 sve k. o. [katastarska općina], a da se čestica 3233/3 spojila na česticu 3233/4 i da je potom u postupku obnove došlo do brisanja katastarske čestice [katastarska čestica] te da je izvršen upis u glavnu knjigu Centar Novi pod brojem kčbr. [katastarska čestica] i da je u zemljišnim knjigama u jednom trenutku bilo upisano vlasništvo Grada Zagreba, no da je u trenutku zaključenja glavne rasprave upisano pravo vlasništva Republike Hrvatske.

42. Također je utvrđeno kako je k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] brisana te da je izvršen upis u Glavnu knjigu Centar Novi pod brojem kčbr. [katastarska čestica], a na kojoj čestici je izgrađena zgrada „Neboder“ čiji vlasnik je društvo Frankopan Nekretnine d.o.o. iz Zagreba.

43. Nadalje, utvrđeno je da je trenutni posjednik spornog poslovnog prostora ovdje tužitelj, da se radi o prostoru koji je jedinstven (što je između ostalog utvrđeno i očevidom) iako se nalazi na dvije zk čestice i to na dijelu k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (označen u Nalazu i mišljenju oznakama F-G-H-I-x-F), a na kojoj čestici je izgrađen neboder i na k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (označen u Nalazu i mišljenju oznakama A-B-C-D-E-F-x-I- A).Također je utvrđeno kako taj dio čestice k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] nije uključen u etažni elaborat prema kojem se predlaže etažiranje čestice k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], a koji je tamo označen kao poslovni prostor P I/1/II i to iz razloga što ga koristi vlasnik iz susjedne parcele (odnosno ovdje k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) te se na isti način očitovao vlasnik parcele k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], navodeći između ostalog da posebni dio označen PPI-1/II nije predmet uknjižbe prava vlasništva, a sve u postupku etažiranja predmetne nekretnine.

44. Dakle, u ovom predmetu je utvrđeno kako je prvotuženik Grada Zagreb kao vanknjižni vlasnik na sporno nekretnini (s time da je u jednom trenutku bio i zemljišno knjižni vlasnik) ustanovi pravo građenja te da 13.09.1994. ustupio pravo društvu ESPLANADA CENTAR d.o.o. (kasnije KUPINA d.o.o.), a koje pravo je to društvo ustupilo dalje Sporazumima drugotuženiku pa društvu IMMENSUS j.d.o.o., a potom i tužitelju te da su se sva ta društva obvezala vratiti posjed nekretnine Gradu Zagrebu nakon 25 godina, a koji rok je protekao. Grad Zagreb je 03.03.2017. ishodio presudu pred ovim sudom poslovnog broja P-2917/2015 kojim je naloženo PAG RAZVOJ d.o.o. odnosno ovdje drugotuženiku da u roku od 30 dana iseli i preda Gradu Zagrebu (prvotuženiku) predmetni poslovni prostor slobodan od svih osoba i stvari. Ista presuda potvrđena je presudom Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske Pž-2475/2020 od 09.09.2020. te je povodom nje ovdje prvotuženik i pokrenuo ovrhu pred Općinskim građanskim sudom u Zagrebu pod poslovnim brojem Ovr-3047/2020 i to iz razloga što drugotuženik nije postupio po pravomoćnoj presudi već je dapače prostor predao u posjed novom društvu IMMENSUS j.d.o.o., koji je potom predao prostor u posjed tužitelju. Ovdje valja napomenuti kako je tužitelj nepošteni posjednik i to iz razloga što je isti bio upoznat s time da se nekretnina treba vratiti u posjed Gradu Zagrebu i isti se na to obvezao Sporazumom o ustupanju ugovora o pravu građenja, a također mu je bilo poznato u trenutku preuzimanja posjeda nekretnine da je drugotuženiku naloženo presudom da iseli iz prostora i preda posjedu prvotuženiku. Naime, unatoč tome što se presude ovog suda P- 2915/15 odnosi samo na prvotuženika i drugotuženika, a koji su u tom postupku bile stranke, valja imati na umu kako su društva ESPLANADA CENTAR d.o.o. (kasnije KUPINA d.o.o.), drugotuženik, IMMENSUS j.d.o.o. i tužitelj svi u jednom trenutku imali istog direktora i to PP koji je i sada direktor tužitelja pa mu nije moglo ostati nepoznat cijeli tijek događaja vezano za predmetnu nekretninu niti da je donesena pravomoćna presuda u predmetu ovog suda pod poslovnim brojem P-2915/15.

45. Tužitelj u tužbi navodi kako je on pravni slijednik savjesnog graditelja na tuđem zemljištu pa da stoga ima pravni položaj predmnijevanog vlasnik, no međutim prema mišljenju ovog suda to tako nije. Naime, ESPLANADA CENTAR d.o.o. stekla je pravo građenja na temelju pravnog posla (Ugovora i Aneksa) u pisanom obliku kako je propisano člankom 287. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 90/2010, 143/2012, 152/2014, dalje u tekstu: ZV) te je ona izvršila građevinske radove, što joj je dopustio Grad Zagreb i ista se obvezala vratiti u posjed nekretninu Gradu Zagrebu. Nadalje, valja navesti da je ESPLANADA CENTAR d.o.o. potom Sporazumima pravo građenja ustupa drugim društvima (drugotuženiku, IMMENSUS j.d.o.o. i ovdje tužitelju) koji su se tim Sporazumima obvezali također vratiti posjed ovdje prvotuženiku.

46. Međutim valja napomenuti kako je čl. 127. st. 3. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 156/22, 145/23, 155/23 , dalje u tekstu: ZOO) propisano da svaka ugovorna stranaka može ako na to pristane druga strana prenijeti ugovor na neku treću osobu koja time postaje nositelj svih njezinih prava i obveza iz tog ugovora. Prijenosom ugovora ugovornih odnos između prenositelja i druge strane prelazi na primatelja i drugu stranu u trenutku kad je druga strana pristala na prijenos, a ako je druga strana dala svoje pristanak unaprijed, u času kad je obaviještena o prijenosu. Pristanak na prijenos je valjan samo ako je dan u propisanom ili ugovorenom obliku. Kako je za osnivanje prava građenja temeljem pravnog posla potreban pisani oblik, a kako u ovom postupku nije utvrđeno da je tužitelj dao pristanak na prijenose ugovora u pisanom obliku, tako ti prijenosima prava građenja putem sklapanja ranije navedenih Sporazuma tužitelj nije stekao na zakoniti način posjed sporne nekretnine niti se može stoga smatrati predmnijevanim vlasnikom iste nekretnine.

47. Činjenica što se prostor nalazi na dvije zk. čestice nije od značaja jer je ESPLANADA-CENTAR d.o.o. upravo tako i stekla pravo građenja upravo na prostoru koji se nalazi na dvije različite zk. čestice. Nadalje, za provođenje ovrhe na predmetnoj nekretnini nije od značaja što se u međuvremenu u zemljišne knjige upisala kao vlasnik Republika Hrvatska. Naime, ovrha koja se provodi pred Općinskim građanskim sudom u postupku Ovr-3047/2010 provodi se temeljem presude ovog suda P-2917/2015 kojom je naloženo ovdje drugotuženiku da vrati posjed predmetne nekretnine prvotuženiku, stoga prvotuženik u ovršnom postupku traži posjed sukladno predmetnoj presudu u odnosu na drugotuženiku, a ne temeljem prava vlasništva. Kako prvotuženik ima pravo na posjed sukladno ranije navedenoj presudi, a obzirom da je za tužitelja utvrđeno kako je isti nezakoniti i nepošteni posjednik, tako isti nema pravo osnovano tražiti da se ovrha na predmetnoj nekretnini proglasi nedopuštenom obzirom da upravo prvotuženik ima veće pravo na posjed i od drugotuženika i od tužitelja.

48. Činjenica da se dio predmetnog poslovnog prostora nalazi na drugoj zk. čestici čiji je vlasnik FRANKOPAN NEKRETNINE d.o.o. također nije od utjecaja na ovrhu koja se provodi između prvotuženik i drugotuženika, obzirom da će društvo FRANKOPAN NEKRETNINE d.o.o. (ukoliko će to htjeti) poduzeti pojedine pravne korake, ali i fizičke, kako bi povrati posjed nad ti dijelom nekretnine.

49. Slijedom svega navedenom sud je cijenio tužbeni zahtjev tužitelja neosnovan u cijelosti te je odlučio kao pod točkom I/ izreke ove presude.

50. Kako tužitelj nije uspio u parnici tako je dužan tuženicima naknaditi parnični trošak sukladno čl. 154. st. 1., čl. 155. ZPP-a u skladu s važećom Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine 138/2023, 107/2025, dalje u tekstu: Tarifa), a prema vrijednosti predmeta spora, a kako je to sud odredio rješenjem 14.02.2023.

51. Sud je odredio vrijednost predmeta spora u iznosu od 10.000,00 kuna, što je u protuvrijednosti 1.327,23 € sukladno odredbi čl. 40. st. 3. ZPP-a. Tužitelj je u ovom postupku postavio tužbeni zahtjev radi proglašenja ovrhe nedopuštenom te je označio vrijednost predmeta spora u iznosu od 10.000,00 kn. Prvotuženik se protivio tako utvrđenoj vrijednosti predmeta spora i predložio je da se ista odredi u vrijednosti od 600.000,00 kuna navodeći kako je to vrijednost godišnje zakupnine za isti prostor. Tužitelj je naveo kako se ovdje ne radi o postupku koji se vodi radi isplate zakupnine već o postupku radi proglašenja ovrhe nedopuštenom, a koja ovrha se odnosi na ispražnjenje nekretnine te da je upravo u tom ovršnom postupku ovrhovoditelj koji je ovdje prvotuženika označio vrijednost predmeta spora upravo u iznosu od 10.000,00 kn. Stoga, prema mišljenju ovog suda je vrijednost predmeta spora kako ju je tužitelj naznačio u iznosu od 10.000,00 kn odnosno 1.327,23 € je naznačena ispravno jer ukoliko je vrijednost predmeta spora u ovršnom postupku naznačen s iznosom od 10.000,00 kn tada i parnica koja se vodi da bi se ta ovrha proglasila nedopuštenom treba imati u istoj visini vrijednost predmeta spora. Stoga je sud odredio vrijednost predmeta spora u iznosu od 10.000,00 kn odnosno 1.327,23 €.

52. Prvotuženiku je dodijeljen trošak odgovora na tužbu u iznosu od 1.000,00 € (Tbr. 8/1 i Tbr. 54 Tarife), trošak zastupanja na 13.09.2022., 22.11.2022., 14.02.2023., 14.11.2023., 25.11.2024., 02.10.2025. i 27.11.2025. za svaki iznos od 1.000,00 € (Tbr. 9/1 i Tbr. 54 Tarife), trošak sastava podnesaka od 08.11.2024., 10.12.2024. i 17.11.2025. za svaki iznosu od 1.000,00 € (Tbr. 8/1 i Tbr. 54 Tarife). Slijedom navedenog prvotuženiku je dosuđen trošak u iznosu od 11.000,00 €, što uvećano za PDV sukladno Tbr. 46. Tarife iznosi 13.750,00 €. Prvotuženiku je valjalo dosuditi i zatezne kamate na temelju čl. 151. st. 3. ZPP-a, sve po stopi iz čl. 29. st. 2. ZOO-a koja se primjenjuje u ostalim odnosima (tako i u odluci VSRH Rev-1114/23 od 04.06.2024.) pa je stoga odlučeno kao pod točkom II/ izreke ove presude.

53. Prvotuženik je odbijen za trošak podnesaka od 02.10.2023. u kojem se obavještava sud kako je neprimjerno da vještak kontaktira stranke radi očevida nekretnine, kao i za trošak podneska od 31.01.2025. koji se sud obavještava da je uplaćen predujam obzirom da se radi o podnescima koji prema mišljenju ovog suda nisu bili potrebni za vođenje ovog postupka sukladno čl. 155. ZPP-a. Prvotuženik je odbijen i za trošak pristupa na ročište za objavu presude obzirom da prema mišljenju suda isti trošak također nije bio potreban sukladno čl. 155. ZPP-a jer su se stekli uvjeti za isticanje presude na e-oglasnu ploču. Prvotuženik je odbijen i za trošak sudske pristojbe na odgovor na tužbu obzirom da isti trošak još nije ni nastao kao i za trošak sudske pristojbe na presudu obzirom da isti trošak nije nastao prvotuženiku već je trošak koji snosi tužitelj. U odnosu na trošak vještačenja koji je prvotuženik tražio po odluci suda isti trošak također nije dodijeljen prvotuženiku jer on nije bio određen sukladno čl. 164. ZPP-a. Slijedom navedenog sud je odlučio kao pod točkom III/ izreke ove presude.

54. U odnosu na trošak drugotuženika valja reći da isti nije potraživao naknadu troška pa mu isti nije ni dodijeljen.

U Zagrebu 22. prosinca 2025. godine

SUDAC:

mr. sc. Maja Josipović

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude stranke su ovlaštene izjaviti žalbu u roku od osam dana od dana primitka pisanog otpravka presude odnosno od dana objave presude ukoliko uredno pozvana stranka nije pristupila na ročište za objavu i to u dva primjerka za sud i po jedan primjerak za svaku protivnu stranu. Žalba se podnosi Trgovačkom sudu u Zagrebu, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske.

DNA:

1. Tužitelju po punom. uz nalog za sudsku pristojbu na presudu

2. Prvotuženiku po punom.

3. Drugotuženiku po stečajnom upravitelju

Za pristup ovom sadržaju morate biti prijavljeni i imati aktivnu pretplatu.

Prijavite se Besplatno se registrirajte