Republika Hrvatska

Općinski sud u Čakovcu

[adresa], PT

Poslovni broj: P-54/2025-25

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Čakovcu, po sutkinji toga suda Jasni Vehtersbah-Stojan, u pravnoj stvari tužiteljice AT, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa]. Obala 121, 22235 Kaprije, zastupane po punomoćniku Josipu Pintariću,odvjetniku iz Čakovca protiv 1.tuženika ET, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa] zastupanog po punomoćniku Krešimir Golubić,odvjetniku iz OD Golubić & Šikić j.t.d.,odvjetnici u Čakovcu, 2.tužene RT, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupane po punomoćniku Petri Vugrin,odvjetnici u Čakovcu, radi utvrđenja ništetnosti, nakon održane i dovršene glavne rasprave dana 11.studenog 2025. u nazočnosti tužiteljice uz punomoćnika, 1.tuženu uz punomoćnika i 2.tuženog uz punomoćnika, dana 22.prosinca 2025.,

p r e s u d i o  j e:

I.Odbija se tužbeni zahtjev tužiteljice koji glasi:

1.„Utvrđuje se da je ništetan Ugovor o kupoprodaji nekretnine od dana 15.03.2024.g., ovjeren po javnom bilježniku Andreasu Vargi, dana 15.03.2024.g. pod posl.br. OV-654/2024, sklopljen između II tužene RT, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kao Prodavatelja i I tuženika ET, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kao Kupca.

2. Nalaže se zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda u Šibeniku uspostava zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe Ugovora o kupoprodaji nekretnine od dana 15.03.2024.g., ovjeren po javnom bilježniku Andreasu Vargi, dana 15.03.2024.g. pod posl.br. OV-654/2024, u zemljišnim knjigama, tako da se briše pravo vlasništva na 3/4 dijela nekretnine označene kao zk.č.br. 2027/326 PAŠNJAK ukupne površine 471 m2, upisane kod Općinskog suda u Šibeniku, Zemljišnoknjižni odjel Šibenik, z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], s imena i vlasništva I tuženika ET, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], što je isti dužan trpjeti, uz istovremeni upis tog suvlasničkog dijela od 3/4 predmetne nekretnine na ime II tužene RT, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], sve u roku od 15 dana.

3. Nalaže se tuženiku nadoknaditi tužitelju prouzročeni parnični trošak, zajedno s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom koja teče od presuđenja do isplate, po kamatnoj stopi koja se određuje se za svako polugodište, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.“

II. Tužitelj je dužan nadoknaditi troškove 1.tuženiku ET u iznosu od 1.375,00 eura, zajedno s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom koja teče od presuđenja do isplate, po kamatnoj stopi koja se određuje se za svako polugodište, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

III. Tužitelj je dužan nadoknaditi troškove 2.tuženoj RT u iznosu od 875,00 eura, zajedno s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom koja teče od presuđenja do isplate, po kamatnoj stopi koja se određuje se za svako polugodište, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1.Tužiteljica je podnijela tužbu protiv 1.tuženog ET i 2.tužene RT, radi utvrđenja ništetnosti.

1.1.U tužbi navodi da je na nekretnini označenoj kao zk.č.br. 2027/326 PAŠNJAK ukupne površine 471 m2, upisane kod Općinskog suda u Šibeniku, Zemljišnoknjižni odjel Šibenik, zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], tužiteljica i 1.tuženik su suvlasnici, i to tužiteljica u 1/4 dijela i 1.tuženik u 3/4 dijela. Tužiteljica je kćer 2. tužene RT, te njezina jedina zakonska nasljednica. Nesporno među strankama 1. tuženik je svoj suvlasnički dio stekao temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnine sklopljen s 2.tuženom dana 15.03.2024.g., ovjeren po javnom bilježniku Andreasu Vargi, posl.br. OV-654/2024 za cijenu od 35.000,00 EUR-a. Predmetni Ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen između I i II tuženika je ništetan, te tužiteljica ovom tužbom kao zainteresirana osoba (suvlasnica predmetne nekretnine, te kćer i jedina zakonska nasljednica prodavateljice odnosno II tužene), traži utvrđenje ništetnosti istoga, a iz razloga kako slijedi. 2 tužena je predmetnu nekretninu prodala u stanju nužde za cijenu koja je višestruko manja od tržišne. Naime, vrijednost predmetne nekretnine utvrđena je u izvanparničnom postupku pred Općinskim sudom u Šibeniku, a koji postupak se vodi pod posl.br. R1-24/2021. U predmetnom postupku provedeno je građevinsko vještačenje po vještaku Anti Bašiću, koji je izradio Nalaz i Mišljenje, gdje je utvrdio kako trenutna tržišna vrijednost predmetne nekretnine iznosi 96.000,0 EUR-a, pa dakle 3/4 predmetne nekretnine vrijede 72.000,00 EUR. Dakle, 2. tužena je 1.tuženiku prodala suvlasnički dio vrijedne nekretnine koja se nalazi prvi red do mora za cijenu koja je više nego duplo manja od njezine tržišne vrijednosti. 1. tuženik se na takav način okoristio teškim zdravstvenim stanjem 2.tužene, što je također razvidno i iz činjenice da se predmetnim ugovorom ista obvezala predati I tuženiku predmetnu nekretninu u posjed odmah po potpisu ugovora, a da bi zatim isti pokrenuo postupak protiv tužiteljice radi predaje u suposjed, tvrdeći da niti on, a niti 2. tužena RT nisu imali i nemaju posjed predmetne nekretnine.

1.2. 1.tužena je u parničnom postupku koji se vodi pred Općinskim sudom u Čakovcu, pod posl.br. P-50/2022 izjavila saslušana kao stranka da je osoba koja se nalazi u mirovini, uz jako niska primanja od cca. mjesečno 1.500,00 – 1.600,00 kn. Stoga je nesporno kako je materijalno stanje 2. tužene izrazito loše, uz napomenu kako se između tužiteljice i 2. tužene pred Naslovljenim sudom vodi parnični postupak radi isplate, a u kojem postupku tužiteljica potražuje od II tužene ukupan novčani iznos od 18.052,38 EUR-a uvećan za zakonske zatezne kamate i troškove postupka, a ujedno je Naslovljeni sud u istome predmetu odredio dana 26.04.2024.g. privremenu mjeru kojom je 2. tuženoj zabranio da otuđi ili optereti svoju jedinu preostalu nekretninu i to suvlasnički dio označen kao zk.č.br. 228/1/2/A/1/218/1/1, upisan u zk.ul. 3175E, k. o. [katastarska općina]. Sve ove okolnosti, nesporno ukazuju da se II tužena nalazi u teškom materijalnom i zdravstvenom stanju, te stanju nužde, a koje stanje je I tuženik iskoristio i kupio od II tužene njezin suvlasnički dio nekretnine za nerealno nisku cijenu, čime je za sebe stekao korist koja je u očitom nesrazmjeru s onim što je on II tuženoj dao.

1.3. Sukladno svemu navedenome, predmetni ugovor predstavlja zelenaški ugovor iz čl. 329. Zakona o obveznim odnosima, što ga čini posljedično ništetnim. Zakonom o obveznim odnosima je u čl. 329. propisano:

„(1) Ništetan je ugovor kojim netko, koristeći se stanjem nužde ili teškim materijalnim stanjem drugog, njegovim nedovoljnim iskustvom, lakomislenošću ili zavisnošću, ugovori za sebe ili za nekog trećega korist koja je u očitom nerazmjeru s onim što je on drugom dao ili učinio, ili se obvezao dati ili učiniti.“

Dok je čl. 323. istoga zakona propisano:

„(1) U slučaju ništetnosti ugovora svaka ugovorna strana dužna je vratiti drugoj sve ono što je primila na temelju takva ugovora, a ako to nije moguće, ili ako se narav onoga što je ispunjeno protivi vraćanju, ima se dati odgovarajuća naknada u novcu, prema cijenama u vrijeme donošenja sudske odluke, ako zakon što drugo ne određuje.“

(1) Na ništetnost sud pazi po službenoj dužnosti i na nju se može pozivati svaka zainteresirana osoba. Za ocjenu nekog ugovora zelenaškim u smislu odredbe čl. 329. st.1. ZOO, trebaju biti kumulativno ispunjene sljedeće pretpostavke:

- stanje nužde ili teško materijalno stanje jednoga od ugovaratelja;

- da se drugi ugovaratelj (zelenaš) takvim stanjem okoristi, znajući za postojanje takvih nepovoljnih okolnosti na strani drugoga ugovaratelja;

- postojanje očitog nerazmjera između činidaba te

- da je oštećeni ugovaratelj na taj nerazmjer uzajamnih davanja pristao zbog stanja nužde, teškog materijalnog stanja, nedovoljnog iskustva ili zavisnosti. Sve ove pretpostavke, u konkretnom su slučaju kumulativno ispunjene.

1.4. Slijedom navedenog tužiteljica je predložila da sud donese presudu kojom se utvrđuje da je ništetan predmetni ugovor o kupoprodaji nekretnine, da se naloži z.k. odjelu Općinskog suda u Šibeniku, uspostava z.k.stanja kakvo je bilo prije provedbe predmetnog Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 15.3.2024., te da joj tuženi nadoknade prouzročen parnični trošak sa zakonskom zateznom kamatom.

2. 2.tužena RT je u odgovoru na tužbu navela da je točno da su tužiteljica i 1.tuženik suvlasnici nekretnine. 1.tuženik je nekretninu stekao ugovorom o kupoprodaji koji ugovor nije ništetan. 2.tužena navodi da tužiteljica nema pravni interes za podnošenje ove tužbe budući da još uvijek nije zakonska nasljednica i to ne može biti dok je 2.tužena, njena majka živa. 2.tužena je nekretninu prodala po cijeni po kojoj ju je mogla prodati, dakle ne u stanju nužde, niti ispod cijene. Točno je da je u izvanparničnom postupku vještak suvlasnički dio nekretnine 2.tužene procijenio na iznos od 72.000,00 eura što ne znači da se nekretnina može prodati za taj iznos. Pitanje je da li bi se i prodala i kada, jer je tužiteljica godinama opstruirala postupak razvrgnuća, promijenila ključeve, onemogućavala 2.tuženoj suposjed, tužila ju neosnovano za ulaganje u tu nekretninu, te je bez znanja 2.tužene na nekretnini upisala pravo plodu uživanja u korist svoje kćeri s namjerom da odbije sve potencijalne kupce nekretnine na javnoj dražbi. 2.tužena nije mogla predati nekretninu u posjed 1.tuženiku jer je tužiteljica promijenila brave. Točno je da tužiteljica tuži 2.tuženu radi isplate, i da je sud u tom postupku odredio privremenu mjeru što samo dokazuje zlonamjerno postupanje tužiteljice prema svojoj majci, 2.tuženoj. 2.tužena navodi da nije 1.tuženik taj koji je iskoristio 2.tuženu, već je tužiteljica ta koja je godinama nanosila štetu 2.tuženoj baš kao to sad čini i ovom tužbom. Predmetni ugovor nije zelenaški, materijalno stanje 2.tužene nije bilo izuzetno loše niti je bilo razlogom prodaje predmetne nekretnine. Slijedom navedenog 2.tužena je predložila da sud odbije tužbu i tužbeni zahtjev, i da naloži tužiteljici da 2.tuženoj nadoknadi parnični trošak.

3. 1.tuženik je u odgovoru na tužbu naveo da je tužba neosnovana, i da ugovor kojeg su tuženici sklopili nije ništetan. Tužena nije prodala nekretninu već suvlasnički dio nekretnine, a cijena nije daleko ispod tržišne, nego tržišna jer je samo za tu cijenu mogla prodati suvlasnički dio. Tuženik smatra da je platio realnu tržišnu cijenu za suvlasnički dio nekretnine uzevši u obzir sve relevantne činjenice. Tuženik je protiv tužiteljice bio prisiljen pokrenuti i pokrenuo je više sudskih postupaka kako bi došao u posjed nekretnine i kako bi mogao uživati svoje vlasništvo s obzirom da tužiteljica unatoč tome što je suvlasnica u ¼ dijela tuženiku ne dopušta suposjed nekretnine kao što nije dopuštala ni 2.tuženoj. 1.tuženiku je bilo poznato da 2.tužena prodaje svoj suvlasnički dio nekretnine s obzirom da istu ne može koristiti zbog problema s tužiteljicom. Nije mu bilo poznato da bi tužena bila u stanju nužde, a kamoli u teškom materijalnom stanju, dok sam tvrdi da je ugovor zelenaški smatra uvredljivom.

4. U očitovanju na odgovor na tužbu 2.tužene tužiteljica navodi da njen pravni interes proizlazi iz činjenice da je ona jedina zakonska nasljednica 1.tužene, te da kao njena kći ima pravni interes i dužnost štititi 2.tuženu kao i njenu imovinu, a uz to ZOO je u čl.327. propisao da se na ništetnost pazi po službenoj dužnosti i da se na nju može pozvati svaka zainteresirana osoba. Smatra da je sudski vještak u predmetu R1-24/21 utvrdio tržišnu vrijednost nekretnine, dakle cijenu koja se može očekivati na tržištu u slobodnoj prodaji. Slijedom navedenog proizlazi da je predmetna nekretnina prodana daleko ispod svoje tržišne vrijednosti čime je ostvaren pred uvjet ništetnosti u vidu očitog nerazmjera između činidaba ugovornih strana. Stanje nužde 2.tužene proizlazi iz okolnosti vođenja parničnog postupka pred sudom broj: P-50/2022 u kojem je donijeta nepravomoćna presuda kojom je tuženoj naloženo isplatiti tužiteljici 12.144,13 eura, te troškove postupka u iznosu od 3.523,04 eura, a na snazi ostaje i privremena mjera zabrane otuđenja i opterećenja jedine preostale nekretnine 2.tužene. Smatra da je 1.tuženik znao za sve ove okolnosti, te da se okoristio takvim stanjem i trenutnom životnom situacijom 2.tužene.

5. 1.tuženik se očitovao na navode 2.tužene iz odgovora na tužbu, te je naveo da je suglasan sa istima da tužiteljica nema pravni interes za podnošenjem tužbe, da je cijena realna i da su stranke postigle sporazum uzimajući u obzir sve relevantne činjenice. 1.tuženik je protiv tužiteljice bio prisiljen podnijeti ne samo tužbu radi predaje nekretnine u posjed, tužbu radi razvrgnuća, kao i tužbu radi brisanja služnosti.

6. U dokaznom postupku izvršen je uvid u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 5-6 spisa), z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] – izvadak iz zemljišne knjige (povijesni prikaz) – list 8-10 spisa, ugovor o kupoprodaji nekretnine ( list 11-12 spisa), procidbeni elaborat za predmetnu nekretninu ( list 13-36 spisa), odgovor na tužbu 2.tužene (list 40 spisa), odgovor na tužbu 1.tuženika ( list 53 spisa), očitovanje tužiteljice na odgovor na tužbu 2.tužene (list 58-59 spisa), očitovanje tužiteljice na odgovor na tužbu 1.tuženika ( list 63-64 spisa), podnesak 1.tuženika ( list 67 i 68-69 spisa), podnesak tužiteljice (list 70- 72 spisa), prijedlog radi osiguranja u ovosudnom spisu P-50/2022 ( list 78 -82 spisa), izjavu 2.tužene (list 84 spisa), iskaz svjedoka GT, te su saslušane stranke u svrhu dokazivanja.

7. Svjedok GT, suprug tužiteljice, je izjavio da su negdje pred godinu i pol dana došli do saznanja da je 2.tužena prodala svoj dio nekretnine za iznos znatno manji od iznosa na koji je nekretnina procijenjena. Radi se o nekretnini prvi red do mora, procjena je oko 100.000,00 eura, dakle na suvlasnički dio 2.tužene proizlazi oko 75.000,00 eura. Prema njihovim saznanjima 2.tužena je sklopila Ugovor o kupoprodaji sa 1.tuženim ET, te je prodala svoj suvlasnički dio predmetne nekretnine za 35.000,00 eura. Smatra da je ET iskoristio teško psihičko zdravstveno i materijalno stanje 2.tužene, prilikom sklapanja predmetnog ugovora. Koliko zna 2.tužena se posvađala sa susjedima nekretnine koju posjeduje u [adresa], te nema pristupa u istu odnosno živi kao podstanar, čini mu se u [adresa] , u [adresa]. Osim toga oni su vodili spor protiv 2.tužene i temeljem prvostupanjske presude ista im je dužna isplatiti oko 18.000,00 eura i kamate. Svjedok je iskazao da nema saznanja od kud bi 2.tuženoj bila sredstva za isplatu gore navedenog iznosa. 2.tužena je ponudila njegovoj supruzi, tužiteljici prodaju svog suvlasničkog dijela predmetne nekretnine za 120.000,00 eura, na što njegova supruga nije pristala. 2.tužena je suvlasnik 2/3 dijela kuće u [adresa], te njen suvlasnički dio po njegovom mišljenju vrijedi 80.000,00 do 90.000,00 eura. Vezano uz njegovu izjavu da je 2.tužena u teškom imovnom stanju navodi da je to izjavio jer se ista poziva na teško imovno stanje u drugim predmetima koji se vode pred sudom. 2.tužena je iznajmlivala donji dio kuće u [adresa] tijekom 2008.godine do 2017.godine, te je cjelokupnu najamninu zadržavala za sebe. Točno je da su podigli tužbu protiv 2.tužene 2022.godine potražujući polovinu najamnine od 2017.godine, pa nadalje, te se prvostupanjska presuda koju je naveo u svom iskazu odnosi na navedenu tužbu. Nema saznanja kada je 2.tužena pokrenula postupak razvrgnuća nekretnine na [adresa]. 2010.godine 2.tužena je pajserom razbila ulazna vrata u kući na [adresa], te je bila pozvana policija, time da je naveo da se ne može sjetiti tko je zvao policiju jer on tome nije bio nazočan. Pretpostavlja da nije mogao ući u kuću na [adresa] jer je bilo zaključano, te ne zna zbog čega joj se nisu otključala vrata, policija je zvana u dva navrata i to drugi put zbog prijetnji, jer je 2.tužena bila s velikim ljudima, a privedena je samo 2.tužena, ne i ostali koji su bili s njom. U to vrijeme njegova supruga, tužiteljica nalazila se u kući. Predmetna kuća u [adresa] opterećena je teretom odnosno upisano je plodu uživanje njegove kćeri CT od 2021. 1.tuženik im je ponudio da im proda svoj suvlasnički dio za 180.000,00 eura.

8. Tužiteljica AT je izjavila da je tužbu podnijela stoga jer smatra da je mama nesposobna za rasuđivanje i donošenje odluka u svakodnevnom životu. Navodi da se je iz tog razloga obratila Centru za socijalnu skrb koji je obavio razgovor s njenom majkom, nije pokrenut postupak za djelomično lišenje poslovne sposobnosti jer je na Centru bilo rečeno da se to teško dokazuje. Navodi da se takvo nerazumno ponašanje majke javilo unazad 17 godina od smrti njenog oca i njenog brata , te ima cijeli fascikl dokumentacije koju je predočila Centru za socijalnu skrb. Nema saznanja kakve lijekove i radi čega troši njena majka. Nikad se nije obratila liječniku 2.tužene, odnosno obratila se svojoj prijateljici MT kada je mama bila na psihijatriji. Majka, ovdje 2.tužena, ju krivi za smrt svog sina, brata tužiteljice, koji je počinio suicid 10 dana nakon smrti oca, i s 2.tuženom je teško razgovarati. Vezano uz događaj koji je opisivao njen suprug izjavila je da je 2.tužena došla u vikendicu u vrijeme dok je ona bila tamo s malom djecom, a pred kućom je 2.tužena nazvala svog odvjetnika. Ista je bila u nazočnosti svog ljubavnika, radi čega se tužiteljica uplašila, te je 2.tužena zvala policiju, a policajac je kazao da ju on ne može izbaciti jer je ona suvlasnica nekretnine. Kako je s 2.tuženom bilo 5 ljudi, ona se bojala i zaključala u kuću. Zna da njena mama ima mirovinu, no ne zna koliko ista iznosi. Kuće u kojima je suvlasnik ne može prodati, jer je i tužiteljica suvlasnik u istima. Pitala je 2.tuženu da joj proda svoj suvlasnički dio za iznos od 120.000,00 eura, koji iznos je 2.tužena tražila, time da je tužiteljica htjela da se iznos od 20.000,00 eura prebije sa iznosom najma nekretnine ( što se odnosi na kuću u [adresa]), a koji je u cijelosti uzimala 2.tužena i tada je izvršena procjena vrijednosti nekretnine, te je utvrđena vrijednost iste, u iznosu od 96.000,00 eura, te je tada željela pregovarati s mamom, a tada se je pojavio ET koji je kupio suvlasnički dio nekretnine ( na [adresa]) za 35.000,00 eura. Izjavila je da se između nje i 2.tužene ukupno vodilo 11 sporova. Prema procjeni vrijednosti stare kuće u [adresa], ona koju je 2.tužena iznajmljivala u prizemlju iznosi 76.000,00 eura. Suvlasnički dio te kuće njena majka može prodati njoj, time da se nije mogla iskazati o kojem bi se iznosu radilo. 2.tužena je pokrenula razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnina na [adresa] u prvom ili drugom mjesecu 2021. U 12.mjesecu 2021. upisano je pravo plodu uživanja nekretnine na [adresa] za njenu kći ČT što je bila želja 2.tužene.

9. 2.tužena RT je izjavila da je 2009.godine bila sa susjedima na moru i normalno se je provela. 2010. više nije mogla ući u kuću na Kaprijima, u kući je bila njena kći, ovdje tužiteljica sa djecom i kada je htjela ući u kuhinju, ona je pred njom zaključala vrata, time da je ona došla sa prijateljima. Za prodaju svog suvlasničkog dijela ET odlučila se nakon ročišta koje se vodilo na sudu u Šibeniku, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina kada joj je zet koji je ovdje saslušan kao svjedok kazao pred sutkinjom i odvjetnikom neka crkne, a njen odvjetnik koji je bio iz Rijeke, koji ju je zastupao u predmetu smetanja posjeda, joj je kazao da će teško prodati svoj suvlasnički dio predmetne nekretnine. S kćerkom nije kontaktirala od 2008., od smrti njenog supruga i njenog sina i s njom nije razgovarala o prodaji svog suvlasničkog dijela. Sa ET je kontaktirala , zna da je sudska procjena predmetne nekretnine bila čini joj se 65.000,00 eura, tržišna vrijednost 100.000,00 eura, ona je znala da za tu cijenu ne može to prodati, te je svoj dio prodala za 36.000,00 eura. Nakon što joj se ET javio za prodaju, nije više tražila druge kupce. Izjavila je da je do 2003.godine snosila režijske troškove za nekretninu na moru, za porez koji nije bio plaćao njen suprug, i zbog toga se odlučila prodati za cijenu za koju je prodala. Na upit suda zbog čega je navela 2003. godinu , ako je suprug umro 2008.godine iskazala je da je ona plaćala od 2003.godine dok istu nekretninu nije prodala. Zna da je po presudi vezano uz najam stare kuće u [adresa] obvezna isplatiti kćeri 17.000,00 eura, što nema namjeru jer za to nema novac. Sad prima mirovinu od 750,00 eura, dok je u vrijeme kad je prodavala predmetnu nekretninu imala mirovinu od 650,00 eura. Smatra da njen suvlasnički dio nekretnine u [adresa] iznosi 70.000,00 eura, s obzirom da se radi o nekretnini u centru. Ima namjeru prodati svoj suvlasnički dio te nekretnine ali postoji zabrana otuđenja iste. U vrijeme sklapanja predmetnog kupoprodajnog ugovora bila je zdrava, nije bila u oskudici, niti joj je hitno trebao novac. Suvlasnički dio predmetne nekretnine na [adresa] prodala je za 36.000,00 eura, time da je u ugovoru navedena cijena od 35.000,00 eura, sukladno dogovoru između nje i kupca. Kupoprodajna cijena u cijelosti joj je isplaćena na tekući račun. Kupcu se obvezala predati samo ključeve, time da ga je obavijestila da traje postupak razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina, a obavijestila ga je o svim drugim postupcima kao i o procjeni kuće. Ne smatra da bi je 1.tuženik iskoristio, s njim je i prije kupoprodaje razgovarala o predmetnoj nekretnini, time da je o tome govorila svojoj prijateljici NT. Ne zna koliko su joj u trenutku kupoprodaje predmetne nekretnine iznosili mjesečni troškovi života, da je trošila koliko je trebala, dakle za stanarinu koja je iznosila 100,00 eura plus režije. Kupac je bio upoznat s tim da neće moći ući u kuću na [adresa] nakon kupoprodaje. Niti tužiteljica, niti njen suprug nisu joj nudili isplatu iz predmetne nekretnine.

10. 1.tuženik ET je izjavio da je negdje 2022. dobio informaciju od prijatelja HT da bi 2.tužena možda prodala kuću na [adresa]. Prije toga nije bio u kontaktu sa istom. Nakon dobivene informacije stupio je u kontakt sa 2.tuženom, pitao da li je točno da prodaje predmetnu nekretninu na što je ona pozitivno odgovorila, pitao je da li je sve čisto, na što je ona kazala da nije, te je kazao da će razgovarati nakon što se riješi vlasništvo. 2024.godine gospođa ga je kontaktirala da dugo traju sudski procesi i da li je spreman kupiti njen suvlasnički dio te nekretnine. Nije otišao pogledati predmetnu nekretninu već je dobio slike od prijatelja s Kaprija. Kuća je bila u lošem stanju, a odlučio se kupiti istu radi pozicije i radi zemljišta. Prema informacijama koje je imao vodio se postupak na sudu , te je imao informaciju da je nekretnina procijenjena na 80.000,00 eura, te je pretpostavio da se može prodati za 60.000,00 eura u postupku ovrhe, radi čega je ponudio iznos od 35.000,00 eura.

2.tužena je pristala na navedeni iznos. Odmah kad su potpisali predmetni ugovor , predmetni iznos je isplatio gospođi na tekući račun. Do sad je samo jednom bio na [adresa], na kući je bio lokot, nije mogao ući, pa je samo pogledao izvana. Kontaktirao je sa suprugom tužiteljice odnosno on je njega kontaktirao nakon kupoprodaje i inzistirao je da se nađu. Prilikom tog susreta suprug tužiteljice je kazao da na nekretnini postoji pravo plodu uživanja, istu neće moći koristiti, no nije mu ponudio nikakav iznos kojim bi eventualno otkupio njegov suvlasnički dio. Pokrenuo je neki spor, odnosno spor za pristup na nekretninu, spor za razvrgnuće i za skidanje služnosti. Nakon kupoprodaje nije bio u kontaktu sa 2.tuženom, a niti nakon razgovora sa suprugom tužiteljice nije bio u kontaktu s istom, osim što se susreću na sudu. 2.tužena mu je kazala da dugo nije bila u kući na [adresa], da ju kći ne pušta u kuću. Znao je da se vodi postupak radi razvrgnuća u trenutku kupoprodaje suvlasničkog dijela 2.tužene.

2.tužena mu je dala neke ključeve nakon kupoprodaje ali nije bila sigurna da li isti otvaraju predmetnu nekretninu. Prilikom kupoprodaje imao je saznanja da možda neće moći ući u nekretninu. Isto tako zna da je bilo upisano plodu uživanja u korist CT. Nije zatražio procjenu tržišne vrijednosti nekretnine prije sklapanja Ugovora o kupoprodaji s obzirom da nekretnina njemu vrijedi samo zbog zemljišta, smatra da je kuća za rušenje, a procjena bi donijela samo dodatne troškove. Nije ponudio tužiteljici niti njenom suprugu prodati svoj suvlasnički dio, time da je on bio spreman kupiti suvlasnički dio tužiteljice za 38.000,00 eura. Do tog iznosa došao je stoga jer mu je GT kazao da kuća vrijedi 120.000,00 eura, a kako je suvlasnički dio tužiteljice ¼ on je ponudio navedeni iznos. Iskazuje da su na visinu kupoprodajne cijene utjecale činjenice koje se odnose na vođenje sudskih postupaka vezano uz predmetnu nekretninu, kao i činjenica da ne može ući u istu.

11. Nakon provedenog postupka utvrđeno je

- da je predmetna nekretnina upisana u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kat. čest. br. [katastarska čestica] u suvlasništvu tužiteljice u ¼ dijela, i 1.tuženika BT u ¾ dijela,

- da je dana 14.12.2021. pod brojem Z-20963/2021 izvršena uknjižba osobne služnosti – prava plodu uživanja i uporabe za ČT,

- da su 1.tuženik i 2.tužena dana 15.3.2024. sklopili Ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine za iznos od 35.000,00 eura,

- da je stalni sudski vještak Ana Bašić u svom nalazu i mišljenju naveo da je tržišna vrijednost predmetne nekretnine 96.000,00 eura,

- da bi sukladno mišljenju vještaka vrijednost suvlasničkog dijela 2.tužene iznosio 72.000,00 eura,

- da se između tužiteljice i 2.tužene vodilo i vodi više sudskih postupaka,

- da tužiteljica nema nikakvih saznanja kakve lijekove i radi čega troši njena majka, 2.tužena, da se vezano uz njeno zdravstveno stanje nije obratila njenom liječniku,

- da nema saznanja o visini mirovine koju prima 2.tužena,

- da se obratila Centru za socijalnu skrb jer je smatrala da je 2.tužena nesposobna za rasuđivanje i donošenje odluka ali da nije pokrenut postupak lišenja poslovne sposobnosti,

- da od 2010.godine uključujući i istu 2.tužena nije mogla koristiti kuću na [adresa].

12. Tužiteljica navodi da ima pravni interes za pokretanjem ovog postupka s obzirom da je ona jedina zakonska nasljednica 2.tužene. Međutim, nesporno je da 2.tužena za vrijeme svog života s obzirom da nije utvrđeno da bi bila poslovno nesposobna u bilo kom segmentu može raspolagati svojom imovinom, dakle da je može otuđiti, darovati ili na bilo koji drugi način raspolagati s istom.

13. Nesporno je da je odredbom čl.327.Zakona o obveznim odnosima određeno da na ništetnost sud pazi po službenoj dužnosti i da se na nju može pozvati svaka zainteresirana osoba. Odredbom čl. 322. st.1. ZOO ugovor koji je protivan Ustavu RH prisilnim propisima ili moralu društva je ništetan.

14. Odredbom čl.329. ZOO određeno je da je ništetan ugovor kojim se netko koristeći se stanjem nužde ili teškim materijalnim stanjem drugog, njegovim nedovoljnim iskustvom, lakomislenošću ili zavisnošću, ugovori za sebe ili za nekog trećeg korist koja je u očitom nerazmjeru s onim što je on drugom dao ili učinio ili se obvezao dati ili učiniti.

15. Nesporno je da je 2.tužena prodala svoj suvlasnički dio predmetne nekretnine u iznosu znatno manjem od iznosa koji je utvrđen vještačenjem, odnosno prema mišljenju vještaka vrijednost suvlasničkog dijela nekretnine 2.tužene iznosila bi 72.000,00 eura, a 2.tužena je svoj suvlasnički dio nekretnine prodala za 35.000,00 eura ( koji iznos je naveden u Ugovoru o kupoprodaji, odnosno za iznos od 36.000,00 eura koji iznos je navela 2.tužena, time da je u ugovoru naveden iznos koji je ista navodno dogovorila sa kupcem da se unosi u ugovor od 35.000,00 eura). Međutim, nesporno je da 2.tužena usprkos činjenici što je bila suvlasnik ¾ dijela predmetne nekretnine nije mogla koristiti istu od 2009.godine odnosno kada je došla do kuće 2010.godine tužiteljica joj je zaključala vrata, nije ju puštala u kuću, te je pozvana i policija na intervenciju, dakle, da je tužiteljica onemogućila suposjed nekretnine 2.tuženoj. Isto je nesporno da je tužiteljica za vrijeme trajanja postupka za razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnine dozvolila da njena kći CT izvrši uknjižbu prava plodouživanja i prava uporabe na njenom suvlasničkom dijelu nekretnine i to u Z.k.odjelu Općinskog suda u Šibeniku dana 13.12.2021. Isto tako je nesporno da je tužiteljica vodila parnični postupak pred Općinskim sudom u Čakovcu broj: P-50/2022 kojom je naloženo 2.tuženoj da isplati tužiteljici iznos od 12.144,13 eura sa zakonskom zateznom kamatom dok je u preostalom dijelu tužbenog zahtjeva tužiteljica odbijena, a 2.tuženoj je naloženo da tužiteljici isplati i troškove postupka u iznosu od 3.523,04 eura, koja presuda još nije pravomoćna već se nalazi na rješavanju na županijskom sudu. Prema iskazu tužiteljice između nje i 2.tužene vodilo se ili se vodi 11 različitih sudskih postupaka.

16. Slijedom navedenog sud je utvrdio da je 2.tužena sklopila Ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine s 1.tuženikom svojevoljno, za iznos koji joj je ponudio 1.tuženik, s obzirom da nije mogla koristiti predmetnu nekretninu na kojoj je upisan i teret odnosno pravo plodouživanja i pravo uporabe na suvlasničkom dijelu tužiteljice i to za kći tužiteljice, čime je po mišljenju ovog suda bitno smanjena tržišna vrijednost suvlasničkog dijela nekretnine 2.tužene, a ne zbog toga što bi ista bila u stanju nužde ili teškom materijalnom stanju , dakle da nisu ispunjeni uvjeti iz čl. 329. ZOO da bi se radilo o zelenaškom ugovoru. S obzirom na sve navedeno sud je smatrao utvrđenim da je 2.tužena s obzirom na postojeću situaciju, dakle upisan teret na suvlasničkom dijelu tužiteljice, činjenicu da 2.tužena je bila onemogućena u suposjedu nekretnine od 2010.godine prodala nekretninu za cijenu koju je mogla postići na tržištu, a s obzirom da niti kupac nekretnine nije bio u mogućnosti ući u suposjed iste, da je u tijeku bio postupak razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnine sa čime je kupac bio upoznat s obzirom da je sve navedeno bitno smanjilo realnu vrijednost suvlasničkog dijela nekretnine 2.tužene. Dakle, 2.tužena je svojevoljno prodala svoj suvlasnički dio nekretnine 1.tuženiku, ista je u cijelosti poslovno sposobna, iako je tužiteljica od nadležnog Zavoda za socijalnu skrb tražila pokretanje postupka za djelomičnim lišenjem poslovne sposobnosti 2.tužene, a što je isti odbio, te se 1.tuženik prilikom kupoprodaje suvlasničkog dijela predmetne nekretnine 2.tužiteljice nije koristio stanjem nužde ili njenim teškim materijalnim stanjem, niti se je radilo o nedovoljnom iskustvu, lakomislenosti ili zavisnosti 2.tužene.

17. Zbog iznijetog je riješeno kao u izreci.

18. Odluka o parničnom trošku u skladu je s odredbom čl. 154. st. 1. u svezi s čl. 155. ZPP-a, stanjem spisa i Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ( NN 138/2023, dalje Tarifa). 1.tuženiku BT priznati su troškovi zastupanja po punomoćniku i to za sastav odgovora na tužbu, te za podneske od 13.6.2025. i 23.6.2025. ( Tbr.8.1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika – NN 138/2023, dalje Tarifa) u iznosu od 200,00 eura za svaki podnesak, te troškovi zastupanja na ročištu dana 9.9.2025. i 11.11.2025. ( Tbr.9.1. ) u iznosu od 200,00 eura za svako ročište, troškovi zastupanja na ročištu za objavu presude Tbr.9.3. Tarife) u iznosu od 100,00 eura što ukupno iznosi 1.100,00 eura, kojem iznosu treba dodati iznos PDV-a od 275,00 eura. Slijedom navedenog tužiteljica je 1.tuženiku dužna nadoknaditi troškove ovog postupka u iznosu od 1.375,00 eura.

19. 2.tuženoj RT priznati su troškovi zastupanja po punomoćniku i to za odgovor na tužbu ( Tbr.8.1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika – NN 138/2023, dalje Tarifa) u iznosu od 200,00 eura, te troškovi zastupanja na ročištu dana 9.9.2025. i 11.11.2025. ( Tbr.9.1. ) u iznosu od 200,00 eura za svako ročište, troškovi zastupanja na ročištu za objavu presude Tbr.9.3. Tarife) u iznosu od 100,00 eura što ukupno iznosi 700,00 eura, kojem iznosu treba dodati iznos PDV-a od 175,00 eura. Slijedom navedenog tužiteljica je 2.tuženoj dužna nadoknaditi troškove ovog postupka u iznosu od 875,00 eura.

Čakovec, 22.prosinca 2025.

S u t k i n j a:

Jasna Vehtersbah-Stojan

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana po primitku prijepisa iste, putem ovog suda na nadležni županijski sud sukladno čl. 4. st. 4. Zakona o područjima i sjedištima sudova (Narodne novine br. 128/14), pismeno u tri istovjetna primjerka.

O tome obavijest:

1. tužiteljica po pun. Josipu Pintariću,odvj.

2. 1. tuženik po pun. iz OD Golubić & Šikić j.t.d.,odvj.

3. 2. tužena po pun. Petri Vugrin, odvj.