REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PULI-POLA

Kranjčevićeva 8, 52100 Pula-Pola

Poslovni broj: P-217/2024-24

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Puli – Pola, po sucu Danieli Subotić Biondić, na temelju prijedloga više sudske savjetnice-specijalistice Tine Aflić, u pravnoj stvari tužitelja: 1) FE, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa]) AE, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], koje zastupa punomoćnica Tamara Vejnović Rovis, odvjetnica u Puli, protiv tuženika JE, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Mladen Meničanin, odvjetnik u Puli, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave, zaključene 3. prosinca 2025. u prisutnosti punomoćnika tužitelja i tužitelja osobno te punomoćnika tuženika i tuženika osobno, 22. prosinca 2025. objavio je i

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku isplatiti tužiteljima iznos od 7.270,00 EUR sa zateznom kamatom koja teče od 7. travnja 2023. do isplate po stopi koja se određuje do 29. prosinca 2023. za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3 postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženiku da naknadi tužiteljima trošak parničnog postupka u iznosu od 2.017,41 EUR sa zateznim kamatama od 22. prosinca 2025. do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana, dok se u preostalom iznosu od 603,74 EUR zahtjev tužitelja za naknadu troška odbija kao neosnovan.

III. Odbija se zahtjev tuženika za naknadu parničnog troška, kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelji u tužbi od 8. travnja 2024. navode da su kao kupci, s tuženikom kao prodavateljem, 19. listopada 2022. sklopili Kupoprodajni predugovor za kupnju nekretnina k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], uz posredovanje agencije Elite nekretnine d.o.o. i agentice DE, da su tužitelji talijanski državljani, a nekretnine koje su predmet predugovora su poljoprivredno zemljište i da je predugovor sklopljen u razdoblju kada talijanski državljani još uvijek nisu mogli stjecati vlasništvo poljoprivrednog zemljišta u Republici Hrvatskoj. Zatim navode da je člankom 3. predugovora određeno da će kupoprodajnu cijenu od ukupno 72.700,00 eura platiti tako što će iznos od 7.270,00 eura platiti u trenutku sklapanja predugovra na ime kapare koja se uračunava u kupoprodajnu cijenu, a iznos od 65.430,00 eura po zaključenju ugovora. Određeno je da je kupoprodajna cijena nepromijenjiva i da na njezinu visinu neće utjecati nikakav eventualni porast ili pad cijena nekretnina. Člankom 4. predugovora određeno je da kupci mogu svoja prava iz predugovora prenijeti na trgovačko društvo koje će osnovati. Člankom 5. predugovora određeno je kako će se Kupoprodajni ugovor sklopiti najkasnije do 20. siječnja 2023. Tužitelji ukazuju da iz članka 4. nedvojbeno proizlazi da je prodavatelj znao da oni ne mogu stjecati vlasništvo predmetnih nekretnina kao fizičke osobe, nego samo tako da osnuju trgovačko društvo u Republici Hrvatskoj. Ukazuju da je kupoprodajni predugovor sastavila agencija koja je posredovala u kupoprodaji, odnosno odvjetnik kojeg je ta agencija angažirala, te kako tužitelji nikada nisu imali direktan kontakt s tuženikom, već se komunikacija odvijala preko agentice. Tužitelji navode da su prodavatelju uplatili iznos od 7.270,00 eura na ime kapare odmah prilikom sklapanja predugovora te da su trgovačko društvo UNIVERSAL GOOD LIFE d.o.o. osnovali 2. veljače 2023., zatim da je zbog problematike koja je nastala prilikom osnivanja trgovačkog društva 10. siječnja 2023. sklopljen Aneks predugovora kojim je, unatoč odredbi o nepromjenjivosti kupoprodajne cijene, cijena promijenjena na inzistiranje prodavatelja, uvećanjem za 1.000,00 eura te je tim Aneksom produžen rok sklapanja ugovora na 28. veljače 2023. Nakon osnivanja trgovačkog društva, bilo je potrebno otvoriti račun u banci radi isplate ugovorene cijene, pri čemu su za tužitelje nastale daljnje komplikacije kod Raiffeisenbank Austria d.d. Tužitelji navode da je banka vršila dubinsku analizu i da su, budući da se bave slobodnim zanimanjima, trebali dostaviti obrazloženje o porijeklu svakog novčanog iznosa koji se nalazio na njihovim računima u Italiji, što je sve skupa odužilo postupak i tužitelji nisu uspjeli otvoriti račun u banci do 28. veljače 2023., o čemu su obavijestili agenticu DE, koja je obavijestila tuženika. Tuženik je pristao na produljenje roka za sklapanje Ugovora, no uz uvjet da se kupoprodajna cijena poveća za iznos od 10.000,00 eura, što tužiteljima nije bilo prihvatljivo jer su smatrali da iskorištava njihovu situaciju nužde te su 7. travnja 2023. dostavili tuženiku dopis kojim raskidaju Predugovor i traže povrat plaćene kapare, na što se tuženik oglušio te je odbio izvršiti povrat kapare. Tužitelji navode da su na vrijeme poduzeli sve potrebne radnje kako bi do 28. veljače 2023. mogli sklopiti Ugovor o kupoprodaji te izvršiti plaćanje kupoprodajne cijene u roku koji bi se utvrdio u Ugovoru, da su o navedenim izvanrednim i nepredvidivim okolnostima obavijestili tuženika na vrijeme, putem agencije i da su zatražili produljenje roka za sklapanje Ugovora, a koje tuženik nije htio odobriti, odnosno odobrio ga je uz nemoguće uvjete koje tuženici smatraju ucjenom. Stoga predlažu da sud naloži tuženiku vraćanje kapare sa zateznim kamatama te naknadu troškova.

2. Tuženik je u odgovoru na tužbu od 9. srpnja 2024. naveo da da se u cijelosti protivi tužbi i tužbenom zahtjevu, da je točno da je s tužiteljima sklopio predugovor o kupoprodaji predmetnih nekretnina, da je tužitelje vidio svega jednom, i to prilikom potpisivanja predugovora, te da je posredovanje između tužitelja i tuženika vodila agencija Elite Nekretnine d.o.o., odnosno agentica DE. Dalje navodi da su tužitelji i prije zaključenja predugovora bili upoznati s time da predmetne nekretnine predstavljaju poljoprivredno zemljište i da trebaju osnovati trgovačko društvo sa sjedištem u [adresa] kako bi stekli vlasništvo na njima. Tuženik ističe da su stranke ovog postupka u članku 2. predugovora izričito odredile sve bitne uvjete glavnog ugovora o kupoprodaji, a osobito rok za zaključenje glavnog ugovora i da je rok za zaključenje glavnog ugovora ugovoren kao bitan sastojak predugovora. Tuženik navodi da su tužitelji putem agencije sredinom siječnja 2023. zatražili produljenje roka za zaključenje glavnog ugovora za narednih 30 dana, da je tuženik pokazao dobru volju i pristao na zaključenje Aneksa predugovora, s time da je kupoprodajna cijena suglasnom voljom stranaka povećana za 1.000,00 EUR-a te je rok za zaključenje glavnog ugovora produljen na 28. veljače 2023. Tuženik napominje da je kod potpisivanja Aneksa umjesto novog produljenog roka za zaključenje glavnog ugovora koji je trebao biti do 20. veljače 2023., u aneksu navedeno da će se glavni kupoprodajni ugovor zaključiti najkasnije do 28. veljače 2023., na što je tuženik također pristao u znak dobre volje. Smatra da je iz navedenog vidljivo da je svojim postupanjem iskazao nedvojbenu želju za zaključenjem glavnog ugovora, a posebice time što je odobrio kupcima da se produlji rok za zaključenje ugovora. Potom navodi da ga je nekoliko dana prije isteka roka za zaključenje glavnog ugovora agencija ponovno telefonskim putem kontaktirala i navela da kupci traže dodatna dva mjeseca jer da „ne mogu dobiti kredit“, te da su ponudili da do 30. travnja 2023. uplate 20.000,00 EUR-a, a ostatak tek na jesen 2023. Tuženik navodi da tužitelji prilikom zaključenja Predugovora nisu spominjali da im je za kupnju predmetnih nekretnina potrebno ishoditi kredit, pa da se i iz toga vidi da je očito namjera tužitelja bila da odustanu od zaključenja glavnog ugovora. Napominje da je trgovačko društvo UNIVERSAL GOOD LIFE d.o.o. u vlasništvu tužitelja osnovano tek 31. siječnja 2023. te postavlja pitanje zašto su tužitelji čekali više od tri mjeseca za pokretanje postupka osnivanja i registracije trgovačkog društva te navodi da je općepoznato da se u Republici Hrvatskoj društvo može osnovati u svega nekoliko dana. Tuženik je mišljenja da je to što tužitelji nisu mogli otvoriti račun trgovačkog društva najkasnije do 28. veljače 2023. isključivo njihova krivnja jer nisu na vrijeme pokrenuli postupak osnivanja trgovačkog društva te smatra da je za samo sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnina bilo dovoljno da je društvo tužitelja upisano u sudski registar, a nije bilo od značaja što eventualno račun društva još nije otvoren, jer da su plaćanje preostalog dijela kupoprodajne cijene mogli izvršiti izravno tužitelji kao fizičke osobe ili bilo koja treća osoba. Tuženik napominje da je imao dovoljno strpljenja i dobre volje da se zaključi glavni ugovor, što je pokazao zaključenjem aneksa predugovora. Smatra da su tužitelji imali i više nego dovoljno vremena obaviti sve potrebne formalnosti glede osnivanja trgovačkog društva i zaključenja glavnog ugovora, no da su postupali s očitom namjerom da zavlače tuženika i da iz samo njima poznatih razloga ne dođe do zaključenja glavnog ugovora. Dalje navodi da je dopis tužitelja od 7. ožujka 2023., kojim su naveli da raskidaju predugovor i da traže povrat kapare, bez ikakvog pravnog učinka, jer da je predmetni predugovor raskinut krivnjom tužitelja, i to istekom roka za zaključenje glavnog ugovora, 28. veljače 2023., a iz razloga što je rok za zaključenje glavnog ugovora ugovoren kao bitan sastojak predugovora. Smatra da su tužitelji očito odustali od zaključenja glavnog ugovora i da su krivi su za to što je predugovor raskinut na temelju zakona, stoga da nemaju pravo na povrat kapare. Prema stavu tuženika, nije došlo do nikakvih izvanrednih okolnosti koje se nisu mogle predvidjeti prije sklapanja predugovora. Stoga predlaže da sud odbije tužbu i tužbeni zahtjev te da naloži tužiteljima da tuženiku naknade sve troškove ovog parničnog postupka.

3. Tužbeni zahtjev je osnovan.

4. Među strankama nije sporno da je zaključen Kupoprodajni predugovor od 20. veljače 2022. (u nastavku: Predugovor) kojim je bila ugovorena kupoprodajna cijena u iznosu od 72.700,00 EUR i rok za zaključenje glavnog ugovora o kupoprodaji (u nastavku: Ugovor) do 20. siječnja 2023. te da je isplaćena kapara u iznosu od 7.270,00 EUR koja se uračunava u cijenu. Nije sporno da je 10. siječnja 2023. zaključen Aneks kupoprodajnog predugovora (u nastavku: Aneks) kojim je ugovorena nova kupoprodajna cijena u iznosu od 73.700,00 EUR i rok za zaključenje glavnog ugovora o kupoprodaji (u nastavku: Ugovor) do 28. veljače 2023. Naposlijetku, nije sporno da do zaključenja Ugovora nikada nije došlo.

5. Sporno je pitanje tko je odgovoran za to što nije zaključen Ugovor i posljedično, je li tuženik kao prodavatelj dužan vratiti primljen iznos kapare. Sporno je i pitanje je li rok sklapanja Ugovora ugovoren kao bitan sastojak Predugovora.

6. U postupku su pročitane isprave: e-mail IKB-a od 3. srpnja 2023. (list 8), dopis tužitelja tuženiku od 7. travnja 2023. (list 9-11), Aneks (list 12-14), povijesni izvadak iz sudskog registra za društvo UNIVERSAL GOOD LIFE d.o.o. (list 15-17 i list 44-47),

potvrda o primitku kapare (list 18), potvrda Raiffeisenbank Austria d.d. o zaprimljenom zahtjevu za otvaranje računa (list 20), Predugovor (list 21-24), izvadak iz zemljišne knjige (list 25-26), prijedlog tuženika za sklapanje drugog aneksa (list 27), izvadak iz zemljišne knjige i prijepis posjedovnog lista (list 41-43), prijedlog tužitelja o isplati kupoprodajne cijene (list 53-55), ispis poruka između tužiteljice i agentice (list 56-89), dopis Raiffeisenbank Austria d.d. od 9. travnja 2025. (list 115) te su pročitani iskazi sljedećih svjedoka: DE (list 123-124), GE (list 125), ĐE (list 125-126) i iskazi parničnih stranaka (list 126-129).

7. Čitanjem odredbe članka 5. stavka 1. Predugovora te članka 4. stavka 3. Aneksa, sud je utvrdio da je u Predugovoru rok za sklapanje Ugovora bio određen za "najkasnije do 20. siječnja 2023.", a u Aneksu "najkasnije do 28. veljače 2023.", međutim niti u Predugovoru, niti u Aneksu navedeni rok nije ugovoren kao bitan sastojak Predugovora. Također je u članku 5. Predugovora određeno da kaparu gubi ona ugovorna strana koja odustane od sklapanja Ugovora, odnosno koja bi bila kriva za raskid Predugovora.

8. Iz povijesnog izvatka iz sudskog registra vidljivo je da je osnivački akt, Društveni ugovor sklopljen 31. siječnja 2023. te da je društvo UNIVERSAL GOOD LIFE d.o.o. upisano u sudski registar 2. veljače 2023., dakle prije isteka roka ugovorenog Aneksom. Nadalje, iz potvrde Raiffeisenbank Austria d.d. o zaprimljenom zahtjevu za otvaranje računa vidljivo je da je društvo UNIVERSAL GOOD LIFE d.o.o. podnijelo zahtjev za otvaranje računa 8. veljače 2023., što je također datum prije isteka roka ugovorenog Aneksom.

9. Čitanjem prijedloga tuženika za sklapanje drugog aneksa, prijedloga tužitelja o isplati kupoprodajne cijene te dopisa tužitelja tuženiku od 7. travnja 2023., kao i ispisa poruka između tužiteljice i agentice, sud je utvrdio da tužitelji i tuženik nisu mogli postići dogovor oko daljnjeg produljenja roka za sklapanje Ugovora i s time u vezi, nove kupoprodajne cijene koja bi tada vrijedila.

10. Svjedokinja DE iskazala je da je za tužitelje pronašla predmetno zemljište, da su potpisali ugovor o posredovanju i potom su dogovorili uvjete kupoprodaje i potpisali predugovor s tuženikom, da su tužitelji trebali osnovati društvo da bi mogli steći vlasništvo tog zemljišta i da je tu došlo do nekih problema jer je trebalo provjeriti u Italiji podrijetlo novaca. Potom pojašnjava da misli da se podrijetlo novaca provjeravalo za otvaranje računa u banci. Zatim navodi da je sklopljen aneks predugovora kojim je produljen rok za sklapanje ugovora i da kako se taj rok određen aneksom bližio, ona je kontaktirala jednu i drugu stranu, da je pisala sam tužiteljima par dana ranije i da joj se nisu očitovali, da joj se na zadnji dan roka kupci nisu javili, niti kasnije nakon toga. Navodi da je bilo govora o povećanju cijene za 10.000,00 EUR da bi se sklopio drugi aneks. Sjeća se da je plaćeno 7.000,00 EUR kapare ali se ne sjeća se svega detaljno. Bila je u komunikaciji sa strankama dok nije istekao taj drugi rok, iz aneksa. Nakon toga više nisu komunicirali. Na upit suda navodi da je kupcima javila da prodavatelj traži povećanje cijene za 10.000,00 EUR da bi se sklopio drugi aneks kojim se ponovno produljuje rok i da oni naravno nisu bili zadovoljni time. Nakon isteka roka nije više s njima komunicirala, tada joj se javila odvjetnica kupaca i rekla da imaju pravo na povrat kapare, na što je svjedokinja rekla da se ne razumije u pravni dio. Predugovor o kupoprodaji je sastavljao odvjetnik Maksimilijan Folo. Na upit je li odvjetnik razgovarao sa strankama kada je pisao ugovor, navodi da je komunikacija išla preko nje. Kada joj se pokazuje ispis na listu 27 spisa (prijedlog glavnog ugovora), navodi da joj je taj papir poznat i da misli da ga je pisao prodavatelj kada je trebalo napraviti drugi aneks predugovora, koji nikada nije sklopljen. Dalje navodi da kupci nisu bili zadovoljni s prijedlogom povećanja cijene i sjeća se da su predlagali plaćanje na rate. Misli da nisu htjeli potpisati glavni ugovor, u što nije sigurna jer se s obzirom na protek vremena ne može svega točno sjetiti. Kada joj se pokazuje list 68 spisa i poruka tužiteljice od 27. veljače 2023. u 20:17 sati: "mi smo spremni sutra potpisati", navodi da se sada sjeća tog razgovora, ali ne zna po kojoj cijeni bi se potpisao ugovor, jer stranke nisu bile postigle dogovor. Na upit zna li zašto nisu mogli sklopiti ugovor u roku i što je nedostajalo, navodi da misli da je bio problem kod otvaranja bankovnog računa. Prodavatelj je za taj problem znao. Na upit jesu li kupci znali da se kupoprodajna cijena treba isplatiti odmah po potpisivanju glavnog ugovora, navodi da misli da su znali. Na upit o prijedlogu za obročnu otplatu navodi da su to predlagali kupci, ali se ne može sjetiti kada su iznijeli taj prijedlog. Također se ne sjeća je li prodavatelj bio spreman za zaključenje ugovora po postojećim uvjetima. Na upit tuženika sjeća li se da su kupci rekli da nisu uspjeli ishoditi kredit pa da idu sa zahtjevom u drugu banku, navodi da joj ništa o kreditu nije poznato. Navodi da je u predugovoru i aneksu bio naveden krajnji rok za sklapanje ugovora i da su strankama objašnjenje posljedice nepoštivanja tog roka.

11. Svjedokinja GE iskazala je da ona nije sudjelovala u pregovorima u predmetnoj kupoprodaji, da je ona prijateljica tužiteljima i oni su htjeli kupiti zemljište u blizini njezine kuće u [adresa], gdje se ona namjerava u dogledno vrijeme preseliti. Ne zna detalje pregovora, zna da se u nekom trenutku cijena povećala i tu su se pregovori destabilizirali, ali ne zna detalje o tome. Ono što zna je da su tužitelji htjeli kupiti to zemljište jer imaju pse, a tamo ima puno mjesta da psi budu slobodni te su zajedno s njom namjeravali više vremena provoditi u Hrvatskoj. Dalje navodi da tužiteljima nije bio potreban kredit za kupnju tog zemljišta. Poznato joj je da su tužitelji gledali i druga zemljišta prije ovog, a da nakon sklapanja predugovora nisu tražili dalje jer su bili sretni što su našli to zemljište. Kada je ta kupoprodaja propala, počeli su opet tu i tamo gledati druga zemljišta. Dalje je navela da ne vjeruje da su tužitelji na predmetnom zemljištu planirali graditi kuću, jer je poljoprivredno. Nije joj poznato da bi tužitelji kupili neku drugu nekretninu u Hrvatskoj.

12. Svjedokinja ĐE, tuženikova supruga, iskazala je da je njezin suprug otišao u agenciju za nekretnine koja je našla kupce za zemljište, da su dogovorili sve uvjete i potpisali predugovor. Glavni ugovor trebao je biti sklopljen u prvom mjesecu 2023. Kapara je plaćena. Par dana prije roka za sklapanje glavnog ugovora kupci nisu stigli otvoriti firmu u Hrvatskoj i račun pa su suglasno produljili rok i dogovorili povećanje cijene u iznosu od 1.000,00 EUR. Novi rok za sklapanje glavnog ugovora bio je 28. veljače 2023. Dalje navodi da ih je par dana prije isteka tog roka nazvala DE i rekla da opet nisu stigli i da bi dalje produljili rok, na što su svjedokinja i tuženik rekli da će čekati do 28. veljače, a ako do tada ne budu ispunjeni uvjeti za sklapanje glavnog ugovora, onda da imaju druge uvjete, povećanje cijene za daljnjih 10.000,00 EUR. Navodi da im je tada DE počela spominjati nekakve rate i kredit, o čemu prije nije bilo govora. Zatim navodi da su čekali do 28. veljače i nije se dogodilo ništa. Nakon par mjeseci dobili su poziv od agencije da plate cijeli iznos provizije za kupoprodajnu cijenu, koju nisu dobili, te da im je agencija prijetila tužbom. Navodi i da su im se tužitelji obratili prije podnošenja ove tužbe, ali se ne sjeća detalja oko toga. Na upit jesu li prodali zemljište, navodi da nismu te navodi da su čuli da su tužitelji kupili nešto drugo. Na upit jesu li ikad osobno razgovarali s tužiteljima, navodi da ne i da ih danas prvi put vidi.

13. Tužitelj FE iskazao je da je njegova supruga AE našla predmetno zemljište preko oglasa putem agencije, da su ga otišli pogledati, svidjelo im se i sklopili su predugovor kojeg je pripremila agencija. Navodi da je pitao agenticu kako to da nije predviđen povrat dvostruke kapare, na što je agentica DE rekla da to tako ide. Pristali su i potpisali i plaćena je kapara. S obzirom da se radi o poljoprivrednom zemljištu trebali su otvoriti društvo u Hrvatskoj te navodi da su već u lipnju 2022., čak i prije nego što su došli pogledati ovo zemljište, počeli s pripremama za otvaranje društva te su dali punomoć odvjetnici. Tada su nastali određeni problemi zbog kojih se sve odužilo. Na trgovačkom sudu najprije je došlo do zastoja zbog problema s nazivom društva, no išli su u pregovore i sklapanje predugovora jer su vjerovali da će se to riješiti. Navodi da ne može točno reći kada je predan zahtjev za upis društva na trgovačkom sudu, ali u lipnju 2022. je dana punomoć odvjetnici za osnivanje društva i nakon toga je uslijedila potrebna procedura. Zatim navodi da je u prvom mjesecu 2023. društvo postojalo, ali nije još bio otvoren bankovni račun, za što se također brinula odvjetnica. Kako se zbog procedure banke bližio rok 28. veljače 2023., a još nisu imali otvoren bankovni račun pa samim time nisu tada imali mogućnost vršenja isplate, zatražili su produljenje roka. Navodi da ne može točno reći kada je predan zahtjev banci za otvaranje računa, ali zna da im je odvjetnica dala za ispuniti sve potrebne obrasce i da je to išlo paralelno s osnivanjem društva. Navodi da im nije bio potreban nikakav kredit za isplatu kupoprodajne cijene. Što se tiče njegovog prijedloga plaćanja na rate, navodi da je on uslijedio nakon što su zatražili produljenje roka, na što je prodavatelj tražio dodatnih 10.000,00 EUR pa je protuponuda kupaca bila da onda ostane 28. veljače 2023. kao datum roka za sklapanje glavnog ugovora, a da u glavnom ugovoru utvrde način plaćanja u ratama. Prijedlog je bio plaćanje prve rate dva mjeseca nakon potpisivanja ugovora te navodi da je jedina svrha tog prijedloga bila da stignu otvoriti račun. Vjerovao je da će se to dogoditi brzo jer su krenuli sa zahtjevima i kod drugih banaka. Društvo je postojalo, samo im je bio potreban bankovni račun da bi mogli izvršiti plaćanje. Dalje navodi da su prije 28. veljače 2023. zatražili od agencije da pripremni glavni ugovor s načinom plaćanja kako je prethodno naveo da je predložio te da je agentica na to odgovorila da prodavatelj treba doći do nje pa da će popričati o tome. Navodi da se toga svega ne sjeća detaljno, ali da je sve u porukama koje su u spisu. DE im je javila da je prodavatelj odgovorio da ili ide plaćanje u ugovorenom roku, ili ništa. Na dan roka čuli su se s agenticom DE, koja ih je je pitala znaju li da je danas rok, rekao je da znaju, da su htjeli doći potpisati, ali nije bilo dogovora. Navodi da je postavio pitanje kako da izvrše isplatu kada nemaju otvoren račun, na što mu DE nije odgovorila. Nikad nije kontaktirao osobno s prodavateljem, jedino mu je AE jednom poslala poruku da li smiju otići u šetnju po terenu. Koliko se sjeća, Predugovor su potpisali u prostorijama agencije Elite, bila je prisutna DE i tamo je tužitelj prvi put vidio prodavatelja. Dalje je na upit naveo da je bio kod javnog bilježnika radi potpisivanja izjava za otvaranje društva, ali ne sjeća se točno datuma kada. Dalje na upit je li kod potpisivanja predugovora i aneksa bilo govora o obročnoj otplati navodi da se nije uopće pričalo o načinu plaćanja i da to nije navedeno u Predugovoru. Navodi da se ne sjeća je li njegova odvjetnica pregledala Predugovor i Aneks, no da su se za pitanje kupoprodaje obratili agenciji i smatra da oni imaju odvjetnika koji te ugovore sastavlja i da bi trebali biti ispravni.

14. Tužiteljica AE pridružila se u cijelosti navodima svog supruga. Navodi da je pronašla sam poruku od 28. listopada 2022. koju je poslala DE i pitala ju broj od prodavatelja, da ga pita može li sa suprugom doći prošetati sa psima po zemljištu, na što je tuženik potvrdno odgovorio. Dalje navodi da je društvo osnovano tako da su ona i suprug oboje članovi, da su oboje potpisivali punomoć odvjetnici, kao i ugovor o posredovanju s agencijom, Predugovor i Aneks, kao fizičke osobe. Nije se znala očitovati kada je predan banci zahtjev za otvaranje računa. Potom je navela da sui osobno potpisivali dokumentaciju kod javnog bilježnika, a odvjetnici je bila dana punomoć za organizaciju svega što je potrebno za osnivanje društva. Društvo sada ima otvoren račun u IKB banci. U Raiffeisen banci nisu nikada otvorili račun, upravo zbog tog pretjeranog odugovlačenja. Zbog toga su i nastali svi ovi problemi, a u drugoj banci je sve prošlo bez problema.

15. Tuženik je iskazao da je dao oglas za prodaju zemljišta u novine, a nakon toga mu se javila agentica DE i rekla da ima kupca, što mu je bilo čudno, no potpisao je s njom ugovor o posredovanju. Nije htio potpisati predugovor u kojem je bilo predviđeno vraćanje dvostruke kapare jer smatra da kako on prodaje, tako on postavlja uvjete, a ne kupci. Navodi da mu je bilo čudno da kupci nisu ništa pokušali spuštati cijenu. Navodi i da se upravo kupcima žurilo s potpisivanjem Predugovora. Zatim navodi da je u Predugovoru bilo predviđeno da se glavni ugovor sklopi do 20. siječnja 2023., da su kupci imali tri mjeseca i da smatra da se firma može otvoriti i u roku od 3 dana. Kako se približavao taj rok javila mu se DE i rekla da kupci nisu uspjeli napraviti sve što treba i da traže produljenje roka, na što je rekao da može i povisio cijenu za 1.000,00 EUR, misli da je to opravdano zbog inflacije i rasta cijena nekretnina. Tada je već počeo misliti da nisu ozbiljni kupci. Rečeno mu je da traže dodatnih mjesec dana, a ispalo je na kraju 38 dana. Navodi da ga je pri potpisivanju aneksa DE dovela pred gotov čin, ali da je pokazao dobru volju i potpisao aneks. Zatim navodi da se priča opet ponovila, DE mu je rekla da su kupci tražili kredit od neke banke, da ga nisu dobili, pa da će sada zatražiti kredit kod neke manje banke. Koliko je razumio, bilo im je potrebno otvoriti račun u banci kako bi onda ishodili kredit u toj banci. Navodi da je 28. veljače 2023. bio spreman za potpisivanje glavnog ugovora. DE mu je rekla da kupci nemaju novce i da bi htjeli produljenje roka za istu cijenu i da je njihov prijedlog da plate do 8. ili 9. mjeseca u dvije ili tri rate. Zatim navodi da je 27. ili 28. veljače rekao DE svoje uvjete, a to je povećanje cijene za 10.000,00 EUR ako će se dalje produljivati rok. Kada mu se predočuje dokument na listu 53 spisa (prijedlog tužitelja o isplati kupoprodajne cijene), navodi da je taj dokumet vidio tek u ovom postupku, a da mu je DE taj prijedlog prenijela dan ili dva dana prije roka za potpis ugovora. S time se nije složio. Na izričit upit suda koja je ponuda Aneksa predugovora uslijedila ranije, njegova s povećanjem cijene za 10.000,00 EUR ili njihova za plaćanje na rate, navodi da je njihova ponuda bila ranije. Zatim na upit suda navodi da nije platio proviziju agenciji, da su mu poslali račun koji se odnosi na proviziju na cijeli iznos kupoprodajne cijene i da taj iznos nije platio te ne zna što će s time biti dalje. Bio je spreman platiti proviziju na iznos primljene kapare, ali nije platio na kraju niti taj iznos, jer su mu poslali račun na cjelokupni iznos. Na upit je li mu DE izričito navela što će se dogoditi ako se rokovi ne budu ispoštovali, navodi da je rekla da ako on ne ispoštuje rok, treba vratiti kaparu koju je primio, a ako kupci ne ispoštuju rok, onda mu kapara ostaje. Dalje odgovara da je prilikom vođenja pregovora bilo dogovoreno da će se ostatak cijelog iznosa kupoprodajne cijene isplatiti odmah sa potpisivanjem glavnog ugovora te da to piše i u Predugovoru. Zatim na upit zašto je prodavao navedeno zemljište, odgovara da mu je to zemljište bilo višak, no da ga kasnije ga nije prodao i da sada uopće nije u prodaji jer čeka da postane građevinsko, a predao je zahtjev za prenamjenu prije dvije-tri godine. Na upit kada je točno predao taj zahtjev za prenamjenu, navodi da oko par mjeseci nakon 28. veljače 2023. Na upit zašto nije htio pristati na produljenje roka, navodi da je to iz razloga jer je ozbiljan čovjek i da su kupci mogli odmah prilikom sklapanja predugovora tražiti duži rok, na što bi pristao, ali ovako smatra da je sve to neozbiljno.

16. Tužitelji su prigovorili iskazu tuženika u dijelu u kojem navodi da je njegova ponuda povećanja cijene za 10.000,00 EUR uslijedila nakon prijedloga kupaca da kupoprodajnu cijenu isplaćuju u ratama, s obzirom da je iz e-mail korespondencije između tužitelja i agencije vidljivo da su tužitelji još 24. veljače obavijestili agenciju da će zatražiti produljenje roka te je zamolili da to iskomunicira sa prodavateljem, da je agentica 27. veljače 2023. u 13:00 sati obavijestila kupce o prijedlogu prodavatelja o povećanju cijene za 10.000,00 EUR, a da su oni istoga dana u 18:20 sati obavijestili agenticu da je društvo osnovano, da je aktivno i da može nastupati kao ugovorna stranka te su tek u tom trenutku dali prijedlog da se cijena isplaćuje u ratama, a sve s obzirom na to da u tom trenutku nisu imali račun i jasnu sliku o tome kada će biti otvoren. Nadalje ukazuju da su neuvjerljivi razlozi tuženika o tome da nije pristao na produljenje roka jer to nije bilo prvotno dogovoreno. Tužitelji navode da je sasvim jasno iz njegovog iskaza da je povećao cijenu upravo kako ne bi bila prihvatljiva kupcima, jer se očito predomislio oko kupoprodaje, a što proizlazi iz činjenice da zemljište ne samo da nije prodao, već je dao zahtjev za njegovu urbanizaciju. Tužitelji su, s druge strane, poduzeli sve potrebne radnje u svrhu otvaranja računa te čak dali prijedlog kako bi se cijena isplatila ako do otvaranja tog računa na kraju i ne dođe.

17. Sud je iskaze svjedoka, kao i iskaze parničnih stranaka, ocijenio pretežito istinitima i vjerodostojnima, jer su u bitnim dijelovima međusobno usklađeni i nisu u suprotnosti s ispravama u spisu. Naime, iskazi se u bitnome činjenično i ne razlikuju, već se razlikuju osobni doživljaji pojedinih situacija, koje su svjedoci i parnične stranke činjenično opisali podjednako. Tužitelji navode da smatraju da je tuženik taj koji nije htio da do sklapanja Ugovora dođe, dok tuženik navodi da smatra da tužitelji nisu htjeli sklopiti Ugovor. Ono u čemu se iskaz tuženika razlikuje od ostalih iskaza, a i drugih dokaza u spisu, je to što je tvrdio da je njegova ponuda povećanja cijene za 10.000,00 EUR uslijedila tek nakon prijedloga kupaca da kupoprodajnu cijenu isplaćuju u ratama, i u tom dijelu je sud iskaz tuženika ocijenio neistinitim jer, kako su ispravno ukazali i tužitelji, iz ispisa poruka između tužiteljice i agentice na listu 66 spisa vidljivo je da je porukom od 27. veljače 2023. u 13:03 agentica obavijestila kupce da je prodavatelj poslao nove uvjete produljenja roka. Nastavno slijede poruke u kojima agentica objašnjava da kupac traži dodatnih 10.000,00 EUR za produljenje roka na 28. travnja 2023. i u kojima agentica navodi da mu je objasnila da nisu kupci krivi što su banke komplicirane i spore kod otvaranja računa, no da prodavatelj nije susretljiv. S druge strane, tužiteljica AE u porukama agentici navodi da prodavatelj sada iskorištava situaciju u kojoj su se našli s bankom, da je takav prijedlog ucjena, da to nije korektno poslovanje te potom predlaže da se onda, ako prodavatelj već inzistira da se Ugovor sklopi 28. veljače 2023., Ugovor tada sklopi pa da se u njemu utvrdi dinamika plaćanja u ratama te bi prva rata bila plaćena kada kupci konačno ishode otvaranje računa u banci. Ističe u tim porukama i da niti Predugovorom, niti Aneksom, nije ugovoreno da se potpisivanjem Ugovora vrši cjelokupna isplata, već je ugovoren samo datum sklapanja Ugovora te navodi da su oni kao kupci spremni na dan 28. veljače 2023. potpisati Ugovor, a s obzirom na situaciju s bankovnim računom, predlaže ugovoriti plaćanje u ratama, sve u cilju da se Ugovor potpiše i da se realizira predmetna kupoprodaja.

18. Sud je ocijenio vjerodostojnima navode tužitelja da je ponuda plaćanja na rate učinjena upravo iz razloga čekanja na otvaranje bankovnog računa. Iz cjelokupnog slijeda događaja proizlazi da su kupci doista poduzeli sve potrebne radnje i da osnuju društvo i da otvore bankovni račun, a sporost i komplikacije nastale kod banke nisu krivnja kupaca, niti su ih kupci mogli predvidjeti. Ispravno tvrdi tuženik da je to jednostavan posao od svega nekoliko dana. Upravo zbog toga nije razumno očekivati od tužitelja veći angažman od učinjenoga. Tužitelji su, prema stavu ovog suda, postupali korektno, imajući sasvim razumna i legitimna očekivanja da će otvaranje društva i bankovnog računa proći bez poteškoća i u kratkom roku, što se na kraju nije dogodilo, ali za navedeno nisu odgovorni tužitelji. Društveni ugovor sklopljen je 31. siječnja 2023. te je društvo UNIVERSAL GOOD LIFE d.o.o. upisano u sudski registar 2. veljače 2023., dakle dovoljno prije roka za zaključenje Ugovora. Preostalo je više nego dovoljno vremena do 28. veljače 2023. za otvoriti račun u banci te je zahtjev predan u Raiffeisenbank Austria d.d. 8. veljače 2023., dakle na vrijeme. Bilo je za očekivati da će račun do 28. veljače 2023. svakako biti otvoren, no postupak se odužio zbog svih kasnije postavljenih zahtjeva banke, a ne zbog pasivnosti tužitelja. Zaključak je ovog suda da tužitelji nisu odgovorni za to što 28. veljače 2023. nije došlo do sklapanja Ugovora.

19. U Predugovoru i u Aneksu navedeno je da će se ostatak kupoprodajne cijene isplatiti po zaključenju glavnog kupoprodajnog ugovora. Međutim, navedeno je i da je kupoprodajna cijena nepromjenjiva pa je ona ipak Aneksom povećana za 1.000,00 EUR, a potom je tuženik predlagao povećanje za 10.000,00 EUR. S obzirom na situaciju u kojoj su se tužitelji našli, ovaj sud smatra da takvo postupanje tuženika nije korektno, ali nije i nezakonito, jer tužitelj ima pravo disponirati svojim ovlastima u okviru prava koja ima kao prodavatelj i obveza preuzetih Predugovorom i Aneksom. S obzirom na takvo nastupanje tuženika, kao i s obzirom na činjenicu da je tuženik naknadno predao zahtjev za prenamjenu predmetnog zemljišta, ovaj sud se slaže s konstatacijom tužitelja da se tuženik naknadno predomislio oko prodaje, međutim s obzirom na nastalu situaciju, njegovo je pravo odustati od sklapanja Ugovora.

20. S time u vezi, valja ukazati na to da rok nije bio ugovoren kao bitan sastojak niti Predugovora niti Aneksa. Da bi rok bio bitan sastojak ugovora, mora kao takav biti izričito ugovoren, odnosno mora biti ugovorena raskidna klauzula - odredba ugovora kojom se ugovara da se ugovor raskida po samom zakonu kao posljedica neispunjenja obveze u tom roku. U konkretnom slučaju u članku 5. Predugovora nije tako ugovoren rok, već je on naveden, a u daljnjim stavcima je ugovorena sudbina kapare ovisno o tome koja je od ugovornih strana odustala od zaključenja glavnog kupoprodajnog ugovora, odnosno koja je od ugovornih strana kriva za raskid Predugovora. Iz takve formulacije slijedi da rok nije bitan sastojak. Stoga Predugovor nije raskinut po samom zakonu, nego 7. travnja 2023., kada su tužitelji izjavili raskid tuženiku pisanim putem. Navedeno nije bitno za utvrđivanje odgovornosti stranaka za raskid Predugovora, nego za utvrđivanje datuma raskida, od kojeg teku zatezne kamate na plaćen iznos kapare.

21. Bitno je ukazati i da je postupanje agencije značajno otežalo pregovore između ugovornih strana. Bitne informacije prenesene su iskrivljeno. Prije svega, agentica je tužitelju na upit zašto nije ugovoreno vraćanje dvostruke kapare u slučaju odustanka prodavatelja, rekla da je uobičajeno ugovaranje vraćanje primljene kapare, što nije točno, nego na ugovornu odredbu vraćanja dvostruke kapare nije htio pristati tuženik. Zatim je tuženik naveo da ga je kod potpisivanja Aneksa agentica dovela pred gotov čin, jer da je u Aneksu naveden dulji rok produljenja od onoga o kojem su razgovarali. Nadalje, nastao je očito nesporazum u komunikaciji, jer je tuženik shvatio da mu agentica govori da tužitelji trebaju otvoriti račun u banci da bi ishodili kredit, što također nije bilo točno. Naposljetku, znakovito je da je agencija tuženiku ispostavila račun za plaćanje provizije u visini postotka na cijeli iznos kupoprodajne cijene, ne mareći za to što kupoprodaja na kraju nije realizirana. Iz navedenog sud zaključuje da je postupanje agencije značajno pridonijelo tome da ugovorne strane prebacuju odgovornost jedna na drugu te se ne može isključiti mogućnost da bi stranke, da su direktno komunicirale, možda i postigle dogovor.

22. Ocjenom svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, ovaj sud zaključuje da se niti tužiteljima, niti tuženiku ne može pripisati odgovornost za to što Ugovor nije sklopljen. Kao što je obrazloženo, tužitelji nisu odgovorni za komplikacije koje su im nastale prilikom otvaranja bankovnog računa, a tuženik je u toj (ne)prilici iskoristio svoje zakonsko pravo.

23. Odredbom članka 368. stavcima 1., 2. i 5. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj: 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023, 155/2023, u nastavku: ZOO) propisano je da su raskidom ugovora obje strane oslobođene svojih obveza, osim obveze na naknadu štete. Ako je jedna strana ispunila ugovor potpuno ili djelomično, ima pravo na povrat onoga što je dala. Strana koja vraća novac dužna je platiti zatezne kamate od dana kad je isplatu primila.

24. S obzirom da je sud utvrdio da se niti tužiteljima, niti tuženiku, ne može pripisati odgovornost za raskid Predugovora, na temelju odredbe članka 368. stavka 2. ZOO-a odlučeno je kao u točki I. izreke. Tijek zateznih kamata određen je na temelju odredbe članka 368. stavka 5. ZOO-a, a visina stope zatezne kamate na temelju odredbe članka 29. stavka 2. ZOO-a.

25. Sud je odbio dokazni prijedlog tužitelja za pribavu zahtjeva za urbanizaciju zemljišta jer tuženik nije niti osporio da je predao takav zahtjev, odnosno sam je naveo da je zatražio prenamjenu zemljišta, stoga pribava samog zahtjeva nije od značaja za predmet spora.

26. Odluka o trošku temelji se na odredbi članka 154. stavka 1. ZPP-a, u vezi s člankom 164. ZPP-a, a visina troška odmjerena je sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj: 138/2023, u nastavku: Tarifa). S obzirom na vrijednost predmeta spora (7.270,00 EUR), tužiteljima je priznat trošak u visini 110 bodova za sastav tužbe (Tbr. 7.1.), 110 bodova za podnesak od 18. rujna 2024. (Tbr. 8.1.), po 110 bodova za zastupanje na ročištima: 5. ožujka 2025. i 3. prosinca 2025. (Tbr. 9.1.), sve u vezi s Tbr. 40, Tarife, a što množeno s vrijednošću boda 2,00 EUR (Tbr. 54.) i uvećano za pripadajući PDV (Tbr. 46.) iznosi 1.100,00 EUR. Nadalje, tužiteljima je priznat trošak sudske pristojbe na tužbu u iznosu 59,58 EUR, sudske pristojbe na presudu u iznosu 59,58 EUR te ukupan trošak sudskog tumača u iznosu 798,25 EUR. Dakle, ukupan parnični trošak tužitelja iznosi 2.017,41 EUR. Nije priznat trošak pristojbe na presudu u zatraženom iznosu od 663,32 EUR, jer pristojba ne iznosi toliko. Stoga je odlučeno kao u točki II. izreke.

27. Tužitelju nije priznat trošak jer nije uspio u postupku. Stoga je odlučeno kao u točki III. izreke.

U Puli 22. prosinca 2025.

S u d a c

Daniela Subotić Biondić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba. Žalba se podnosi ovom sudu, u roku od 15 (petnaest) dana od dana ročišta za objavu presude za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu za objavu, odnosno od dana primitka ovjerenog prijepisa presude za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu. O žalbi odlučuje nadležan županijski sud.

Dna:

- tužiteljima po pun.

- tuženiku po pun.

nacrt presude izradila:

viša sudska savjetnica-

specijalistica

Tina Aflić