Republika Hrvatska

Županijski sud u Rijeci

Žrtava fašizma 7

51000 Rijeka

Poslovni broj Gž-874/2023-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Rijeci, u vijeću sastavljenom od sudaca Dubravke Butković Brljačić predsjednice vijeća, Duška Abramovića člana vijeća i suca izvjestitelja i Barbare Bosner članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja - protutuženika IČ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] , zastupanog po punomoćnici Tini Jokić odvjetnici u Zagrebu, protiv tuženika - protutužitelja ZČ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćnici Marini Sušilović odvjetnici u Zagrebu, radi isplate, odlučujući o žalbi tuženika protiv presude Općinskog suda u Zlataru, Stalna služba u Krapini, poslovni broj P-1022/2022-19 od 21. rujna 2023. u sjednici vijeća 22. prosinca 2025.

p r e s u d i o  j e

I Odbija se žalba tuženika- protutužitelja kao neosnovana te se potvrđuje presuda Općinskog suda u Zlataru, Stalna služba u Krapini poslovni broj P-1022/2022 od 21. rujna 2023.

II Odbija se zahtjev tuženika – protutužitelja za naknadu žalbenog troška kao i zahtijeva tužitelja – protutuženika za naknadu troška sastava odgovora na žalbu.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom u točki I izreke prihvaćen je tužbeni zahtjev te naloženo tuženiku – protutužitelju (dalje tuženiku) da tužitelju – protutuženiku ( dalje tužitelju ) isplati iznos od 13.500,00 eur/101.715,00 kuna s zateznom kamatom po stopi i u tijeku od 7. lipnja 2022. do isplate.

2. Točkom II izreke odbijen je protutužbeni zahtjev kojim je tuženik tražio da se raskine predugovor o kupoprodaji suvlasničkog dijela nekretnine- stambeno-poslovne zgrade broj 5, 5A, 5B, 5C, 5F, 5G, 5H, 7B, 7C, 7D, 7F i dvorište izgrađene na k. č. br [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], te s tim suvlasničkim dijelom nekretnine uspostavljeno i s njime povezano vlasništvo posebnih dijelova, i to trosobnog stana oznake L 2.0.01, u prizemlju ukupne površine 65,17 m2, pobliže opisanog u izreci presude, i garažnog parkirnog mjesta oznake 1.GPM 103 pobliže opisanog u izreci presude a koji su 21. prosinca 2021. sklopili tuženik kao prodavatelj i tužitelj kao kupac.

3. Točkom III izreke tuženiku je naloženo nadoknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu od 2.262,58 eur s zateznom kamatom.

4. Protiv te presude žalbu je podnio tuženik zbog svih žalbenih razloga iz odredbe članka 353. stavak 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 – dalje ZPP) s prijedlogom da se presuda preinači prihvaćanjem protutužbenog te odbijanjem tužbenog zahtijeva tužitelja, obveže tužitelja na naknadu parničnog troška tuženiku uz naknadu žalbenog troška.

5. Tužitelj je odgovorio na žalbu tuženika, s time da prvenstveno navodi da je žalba tuženika podnesena nepravovremeno, te je predložio da se žalba odbaci, ili podredno odbije kao neosnovana uz naknadu troška sastava odgovora na žalbu.

6. Navodi tužitelja iz odgovora na žalbu u kojima ističe da je žalba tuženika nepravovremena, nisu osnovani. Ovo iz razloga jer iz stanja u spisu proizlazi da je prvostupanjska presuda dostavljena pun, tuženika 21. rujna 2023., da je tuženik putem e-komunikacije 6. listopada 2023. podnio žalbu, odnosno u zakonskom roku od 15 dana u kojem se žalba mogla podnijeti, pa se dakle radi o pravovremenoj žalbi.

7. Žalba tuženika nije osnovana.

8. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu iznosa od 13.500,00 eur s zateznom kamatom te protutužbeni zahtjev kojim tuženik traži da se raskine predugovor o kupoprodaji nekretnina zaključen između stranaka, tužitelja kao kupca i tuženika kao prodavatelja 21. prosinaca 2021. u odnosu na nekretninu pobliže opisanu u izreci presude koja u naravi predstavlja trosobni stan u prizemlju navedene zgrade površine 65,17 m2 i garažno parkirno mjesto u istoj zgradi.

9. Ispitujući pobijanu presudu u okviru istaknutih žalbenih razloga pritom pazeći po službenoj dužnosti na postojanje bitnih povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 2. u vezi članka 365. stavak 2. ZPP-a ovaj sud nije utvrdio postojanje koje od tih bitnih povreda odredaba parničnog postupka.

10. Nije počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 2. točke 11. ZPP-a na koju tuženik u žalbi ukazuje, jer suprotno žalbenim navodima presuda sadrži razloge o svim odlučnim činjenicama koje su u skladu sa stanjem u spisu i rezultat pravilne ocijene svih izvedenih dokaza, razlozi presude zbog kojih je sud prihvatio tužbeni a odbio protutužbeni zahtjev su jasni te presuda nema nedostataka zbog kojih se ne bi mogla ispitati.

11. U provedenom postupku prvostupanjski sud je u bitnom utvrdio i zaključio:

- da su tužitelj kao kupac i tuženik kao prodavatelj 21. prosinca 2021. zaključili predugovor o kupoprodaju nekretnine (dalje predugovor) kojim se tuženik obvezao prodati tužitelju predmetnu nekretninu.,

- da su stranke u predugovoru ugovorile kupoprodajnu cijenu u iznosu od 145.000,00 eur u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB na dan isplate, da je tužitelj na dan sklapanja predugovora tuženiku isplatio kaparu u iznosu od 13.500,00 eur u kunskoj protuvrijednosti,

- da je predugovorom ugovoreno da će drugi dio kupoprodajne cijene tužitelj isplatiti tuženiku temeljem ugovora o kreditu koji će sklopiti sa Zagrebačkom bankom d.d. najkasnije do 1. srpnja 2022.,

- da su stranke ugovorile i obvezale se konačni ugovor o kupoprodaji sklopiti odmah po odobrenju kredita tužitelju od strane Zagrebačke banke d.d. a najkasnije do 1. srpnja 2022.,

- da je tuženik bio upoznat s činjenicom da će tužitelj dio ugovorene kupoprodajne cijene isplatiti putem subvencioniranog stambenog kredita sukladno Zakonu o subvencioniranje stambenih kredita („Narodne novine“ br. 61/18., 66/19., 146/20. ) kao i o predviđenim rokovima potrebnim za odobrenje subvencioniranog stambenog kredita od strane kreditora i Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama,

-da je tužitelj 19. svibnja 2022. obavijesti tuženika da je zaprimio ugovor o kreditu te pozvao tuženika na sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine kao i na dostavu novog pisma namjere kreditora tuženika radi brisanja založnog prava na predmetnoj nekretnini upisanog u korist Zagrebačke banke d.d.,

- da tuženik nije pristupio ispunjenju svoje obveze već da je od tužitelja, prvo na sastanku održanom 24. svibnja 2022. a zatim i u dopisu od 1. lipnja 2022. zahtijevao izmjenu predugovora odnosno povišenje ugovorene kupoprodajne cijene na iznos od 160.000,00 eur pozivajući se na promijenjene okolnosti i rast cijena nekretnina u Republici Hrvatskoj ili predložio raskid predugovora i vraćanje primljenog iznosa kapare,

- da tužitelj nije pristao na ponudu tuženika te da je tuženika dopisom od 7. lipnja 2022. obavijestio kako ne pristaje na izmjenu ili raskid ugovora jer da za to nisu ispunjene zakonske pretpostavke, ujedno priopćivši tuženiku da je do neispunjenje ugovora došlo njegovom krivnjom te da stoga tužitelj raskida predugovor i zahtijeva vraćanje dvostruke kapare,

- da tuženik nije udovoljio navedenom zahtjevu tužitelja za vraćanje dvostruke kapare odnosno da je tuženik primljeni iznos kapare od 13.500,00 eur tužitelju vratio 14. lipnja 2022.,

- da tuženik u odgovoru na tužbu te u protutužbi tvrdi i navodi da su nakon sklapanja predugovora cijene nekretnina u Republici Hrvatskoj značajno porasle zbog početka agresije Rusije na Ukrajinu, 24. veljače 2022., da se radi o izvanrednim okolnostima nastalim nakon sklapanja predugovora koje tuženik nije mogao predvidjeti u vrijeme njegovog sklapanja, te da bi sklapanje konačnog kupoprodajnog ugovora za ugovorenu kupoprodajnu cijenu od 145.000,00 eur predstavljao pretjerano veliki gubitak za tuženika, budući da tuženik tim novčanim sredstvima također zbog porasta cijena nekretnina nije mogao za sebe kupiti drugu odgovarajuću nekretninu te se, zbog toga podnoseći protutužbu pozvao na odredbu članka 369. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 45/21, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23 - dalje ZOO),

-da je tužitelj u odgovoru na protutužbu osporio sve opisane navode tuženika, te suprotno tome naveo da su tuženiku, kao vlasniku agencije za posredovanje u prometu nekretnina Wolf Usluge d.o.o., a putem koje agencije je tuženik i oglasio prodaju predmetne nekretnine, sve okolnosti o kretanju cijena na tržištu nekretnina bile vrlo dobro poznate, pri čemu da je tužitelj ustvrdio da je trend porasta cijena nekretnina u RH bio prisutan i prije zaključenja predugovora 21. prosinca 2022., ovo između ostalog i zbog okolnosti da je tuženik prvotno oglasio da predmetnu nekretninu prodaje za iznos od 137.500,00 eur, da je tuženik prilikom sklapanja predugovora predlagao povišenje kupoprodajne cijene na iznos od 145.000,00 eur obrazlažući ovo okolnošću da cijene nekretnina u RH rastu, pri čemu je, tužitelj, sklapanjem predugovora pristao na kupoprodajnu cijenu od 145.000,00 eur.

12. Prvostupanjski sud je odlučujući o zahtjevima stranaka, ocjenom svih izvedenih dokaza koje su predložile stranke, kao i na temelju stranačkih iskaza tužitelja i tuženika te iskaza svjedokinje IČE, u bitnom utvrdio da je tuženik 19. svibnja 2022., kada su stranke trebale realizirati predmetni ugovor sklapanjem glavnog ugovora, tuženik ustvrdio da je ugovorena kupoprodajna cijena za predmetnu nekretninu od 145.000,00 eur preniska, zahtijevajući da mu tužitelj isplati iznos od 160.000,00 eur, pri čemu je tuženik o tome službeno obavijestio tužitelja 1. lipnja 2022., navodeći da ukoliko tužitelj ne pristane na izmjenu kupoprodajne cijene na iznos od 160.000,00 eur tuženik zahtijeva da se predugovor raskine i da on tužitelju vrati primljenu kaparu u iznosu od 13.500,00 eur. Prvostupanjski sud je dalje uvidom u novinske članke " Dolazak I i rusa na Balkan cijene stanova povisio za trećinu" objavljenog u časopisu Nacional 24. listopada 2022., zatim u članak " Rat u Ukrajini napuhao je cijene nekretnina" no i dalje smo primamljivi strancima jer se primjerice u Munchenu stanovi prodaju za 17.000,00 eur po m2 objavljenom u Slobodnoj Dalmaciji 17. ožujka 2022., zatim cijeneći izvode iz objavljenih oglasa ( list 389-393 spisa ), potom čitanjem publikacije Pregled tržišta nekretnina RH 2021. objavljenog po Ministarstvu prostornog uređenja RH, zatim uvidom u stručni članka "Prednosti i nedostaci ulaganja u nekretnine te osvrt na tržište nekretnina u Hrvatskoj " autorice AČ objavljenog u stručnom časopisu " Hrvatski časopis za osiguranje" NO4 2021. u bitnom utvrdio i zaključio da su početkom izbijanja rata u Ukrajini u veljači 2024. znatno porasle cijene novih nekretnina u RH i to iz razlog porasta cijene fosilnih goriva, prijevozničkih usluga i građevinskog materijala a što da je moglo utjecati jedino na cijene i rokove nekretnina koje su u izgradnji a da se takav značajan porast u vrijednosti nekretnina u RH uvjetovan izbijanjem navedenog ratnog sukoba na rabljene nekretnine, kao što je predmetna (izgrađena 2008. godine) ne odnose pri čemu da iz navedenog stručnog članka također proizlazi da su u RH cijene rabljenih nekretnina zapravo bile u kontinuiranom rastu već od 2017. pa nadalje, a nagli rast porasta cijena nekretnina nakon izbijanja rata u Ukrajini da se zapravo samo odnosio na pojedine novoizgrađene luksuzne stanove na ekskluzivnim lokacijama u RH. Sud je nadalje uvidom u podatke Državnog zavoda za statistiku od 11. travnja 2022. o indeksima cijena stambenih objekata za tromjesečne 2021. u bitnom utvrdio u periodu od sklapanja predugovora u prosincu 2021. pa do poziva tužitelja na sklapanje ugovora, 19. svibnja 2022., u RH nije došlo do ekstremnom i nepredvidivog rasta cijena nekretnina za rabljene nekretnine kao što to tvrdi tuženik već da je cijena nekretnina u RH bila u razmjernom porastu i prije sklapanja predmetnog predugovora.

13. Nadalje, prvostupanjski sud je ocjenom stranačkog iskaza tužitelja i tuženika, osim svih naprijed navedenih okolnosti također utvrdio uvidom u ispis oglasa od 13. lipnja 2022. a objavljenog na Web stranici tuženikove agencije Wolf Usluge da tuženik predmetni stan prodaje za iznos od 140.000,00 eur dakle za niži iznos koji je tuženik tražio od 165.000,00 eur. Osim toga prvostupanjski sud je izvršio uvid i u prijepis komunikacije stranka putem aplikacije WhatsApp, te je u bitnom utvrdio da tuženik sve do 24. svibnja 2022. ni u kojem trenutku nije nagovijestio kako smatra da je došlo zbog promijenjenih okolnosti zbog kojih se cijena predmetnog stana znatno povećala.

14. Na temelju ovako utvrđenog činjeničnog stanja prvostupanjski sud je utvrdio i zaključio da tuženik nije dokazao postojanje pretpostavki za raskid ugovora zbog izmijenjenih okolnosti propisanih odredbom članka 369. stavak 1. ZO-a pri čemu je u primjeni odredbe članka 369. stavak 2. OZOO, također zaključio da se tuženik u okolnostima konkretnog slučaja ne može pozivati na promijenjene okolnosti budući da je u vrijeme sklapanja predugovora u prosincu 2021., a imajući u vidu da je kao vlasnik agencije bio upoznat s kretanjem cijena nekretnina u RH znao da su cijene rabljenih nekretnina u RH zapravo bile u kontinuiranom ali ne znatnom porastu već od 2017.,te je stoga zaključio da je tuženik sve ove okolnosti trebao uzeti u obzir već prilikom sklapanja predugovora, slijedim čega je zaključio da tuženik niti u okviru ove zakonske odredbe nema pravo tražiti raskid predugovora.

15. Nadalje, prvostupanjski sud je cijeneći odredbu članka 304. stavak 2. ZOO, a koja odredba propisuje ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora ako je to moguće ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare ili tražiti vraćanje dvostruke kapare, zaključio da tužitelj u dopisu od 19. svibnja 2022. izjavio da zbog neopravdanog zahtjeva tuženika za povišenje kupoprodajne cijene raskida predugovor, slijedom čega je sud zaključio o osnovanosti tužbenog zahtjeva za isplatu preostalog iznosa kapare od 13.500,00 eur te zbog tih razloga tužbeni zahtjev usvojio, dosuđujući zateznu kamatu od 7. lipnja 2022. kada je tužitelj obavijestio tuženika da raskida ugovor i zahtijeva povrat dvostruke kapare, pri čemu je sud zaključio da je u okolnostima konkretnog slučaja upravo tuženik isključivo odgovoran za neispunjenje predmetnog ugovora.

16. Zbog tih razloga prvostupanjski sud je prihvatio tužbeni, a odbio protutužbeni zahtjev, dok je o naknadi parničnog troška odlučio primjenom odredbi članka 154. stavak. 1. i članka 155. ZPP-a.

17. Sva opisana činjenična utvrđenja, ocjenu izvedenih dokaza kao i zaključke prvostupanjskog suda o osnovanosti tužbenog i neosnovanosti protutužbenog zahtjeva kao pravilne prihvaća i ovaj sud, budući i prema shvaćanju ovog suda s obzirom na cjelokupno stanje u spisi i izvedene dokaze prvostupanjski sud je pravilno primijenio materijalno pravo kada je odlučio kao u izreci pobijane presude, pa stoga žalbeni navodi tuženika o pogrešno ili nepotpuno utvrđenom činjeničnom stanju kao i o pogrešnoj primjeni materijalnog prava nisu osnovani.

18. Žalbeni navodi tuženika u kojim osporava pravilnost utvrđenog činjeničnog stanja i navodi da sud u obrazloženju presude ne komentira izvode iz oglasa za stanove u istoj četvrti a iz kojih da je razvidno kako se radi o rabljenim nekretninama koje su prodavane po znatno većoj cijeni od one koju je on (tuženik) kompromisno predlagao tužitelju, da sud također ne spominje da je tuženik s novim kupcem nakon pokretanja predmetne parnice predmetni stan prodao za iznos od 180.000,00 eur, treba reći da nisu osnovani te ne dovode u sumnju pravilnost utvrđenog činjeničnog stanja te posebno pravilnost u primjeni materijalnog prava. Utvrđeno činjenično stanje, ukazuje na nedokazanost tuženikovih tvrdnji da su se ostvarile pretpostavke za raskid ugovora po zahtjevu tuženika zbog promijenjenih okolnosti u smislu odredbe članka 369. stavak 1. ZOO. Naprotiv, u provedenom dokaznom postupku je pravilno utvrđeno da je od početka izbijanja ratnog sukoba u Ukrajini u veljači 2022. došlo do znatnog porasta cijena nekretnina u izgradnji i to zbog porasta cijene fosilnih goriva, prijevozničkih usluga i građevinskog materijala i to samo u odnosu na luksuzne nekretnine, što je i logično jer se radilo o nekretninama u izgradnji, dok se to na cijene rabljenih nekretnine ne odnosi. Zato se tuženik neosnovano u svim opisanim okolnostima konkretnog slučaja neopravdano poziva na enormni porast cijena rabljenih nekretnina u RH pri čemu, iz provedenog dokaznog postupka proizlazi da su cijene rabljenih nekretnina u RH bile u porastu već od 2017. što tuženiku prije sklapanja predugovora u prosincu 2021. nije moglo ostati nepoznato. Okolnost da je tuženik naumio predmetni stan prodati po znatno višoj cijeni, kako bi za sebe prodajom toga stana mogao ostvariti potrebna novčana sredstva za kupnju drugog stambenog prostora i da je tuženik u konačnici predmetni stan prodao za iznos od 180.000,00 eur ne ukazuje na postojanje okolnosti da bi prodaja predmetnog stana za ugovoreni iznos od 145.000,00 eur predstavljala za tuženika pretjerano veliki gubitak, ne opravdavaju i ne ukazuju na postojanje pretpostavki propisanih odredbom članka 369. stavak 1. ZOO, da bi tuženik osnovano mogao tražiti raskid predmetnog predugovora.

19. Osim toga u konkretnom slučaju valja primijeniti odredbu članka 369. stavak 2. ZOO kako je to pravilo zaključio i prvostupanjski sud, pri čemu, tuženiku treba odgovoriti da se ugovori sklapaju radi toga da se izvršavaju, da ugovorne strane savjesno ispunjavaju svoje obveze iz ugovora. Tuženik u konkretnom slučaju na taj način nije postupio, postupao je protivno ugovornim odredbama iz predugovora od 21. prosinca 2021, dok je s druge strane tužitelj svoje ugovorne obveze savjesno i pravovremeno izvršio slijedom čega je pravilan i daljnji zaključak prvostupanjskog suda da je upravo tuženik odgovoran za neispunjenje ugovora.

20. U takvim okolnostima prvostupanjski sud je pravilno primijenio materijalno pravo kada je u okviru odredbe članka 304. stavak 2. ZOO prihvatio tužbeni zahtjev, dok je pravilno zbog neispunjenosti pretpostavki propisanih odredbom članka 369. stavak 1. ZOO odbio kao neosnovan protutužbeni zahtjev tuženika, slijedom čega svi ostali opisani žalbeni navodi tuženika o pogrešnoj primjeni materijalnog prava nisu osnovani te ne dovode u sumnju pravilnost i zakonitost pobijane presude.

21 Pravilna je i zakonita odluka o naknadi parničnog troška koja je donijeta uz pravilnu primjenu odredbi članka 154. stavak 1. i članka 155. ZPP.

22. Slijedom svega obrazloženog te primjenom odredbi članka 368. stavak . 1 i članka 166. stavak 1. ZPP-a odlučeno je kao u izreci ove presude. Ocijenjeno je da podnošenje odgovora na žalbu tuženika nije bilo potrebno za vođenje parnice pa je stoga zahtjev tužitelja za naknadu troška odgovora na žalbu odbijen kao neosnovan ( članak 155. ZPP-a).

U Rijeci 22. prosinca 2025.

Predsjednica vijeća

Dubravka Butković Brljačić