REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Avenija Dubrovnik 6 i 8

Poslovni broj: Us I-218/2025-8

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Meri Dominis Herman, na prijedlog više sudske savjetnice Margarete Duvnjak, uz sudjelovanje Dajane Mihelčić, zapisničarke, u upravnom sporu tužitelja ĆF iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], protiv tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Koturaška 43/IV, OIB: 18683136487, radi razreza poreza na promet nekretnina, 22. prosinca 2025.

p r e s u d i o  j e

Odbija se tužbeni zahtjev za poništenje rješenja tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/23-01/723, URBROJ: 513-04-24-2 od 9. prosinca 2024.

Obrazloženje

1. Osporenim rješenjem tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/23- 01/723, URBROJ: 513-04-24-2 od 9. prosinca 2024. odbijena je žalba tužitelja izjavljena protiv rješenja Ministarstva financija Republike Hrvatske – Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Trešnjevka KLASA: UP/I-410-20/2022- 001/01166, URBROJ: 513-007-01-10-2023-0006 od 11. studenoga 2023.

2. Rješenjem prvostupanjskog javnopravnog tijela od 11. studenoga 2023. tužitelju se utvrđuje razlika osnovice poreza na promet nekretnina utvrđena privremenim poreznim rješenjem Ministarstva financija Republike Hrvatske – Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Trešnjevka KLASA: UP/I-410-20/2022- 001/01166, URBROJ: 513-007-01-10-2022-0002 od 23. lipnja 2022. u iznosu od 33.909,20 eura te se na utvrđenu razliku osnovice utvrđuje porez na promet nekretnina po stopi 3% u iznosu od 1.017,28 EUR/7.664,70 kn. Tužitelju se nalaže platiti utvrđeni iznos razlike poreza na promet nekretnina u roku od 15 dana od dana dostave rješenja na broj računa naznačen u rješenju. Na nepravodobno uplaćen porez na promet nekretnina obračunavaju se i plaćaju zatezne kamate. Žalba ne odgađa izvršenje rješenja.

3. Tužitelj u cijelosti osporava zakonitost pobijanog akta. U bitnom ističe kako tuženik nije uzeo u obzir račune tužitelja koje je priložio u provedenom upravnom postupku i kojima dokazuje kako je morao izvršiti sanaciju kupljenog stana, koji do njegovog ulaganja nije bio osposobljen za stanovanje. Navodi da je priložio račune za opisano ulaganje samo u materijalu u iznosu od 7.686,74 eura, uvećano za ostala ulaganja i radove što je značajno povećalo vrijednost stana te da je tek od tada ta vrijednost sukladna i slična vrijednosti ostalih stanova na području gdje se nalazi predmetni stan. Smatra da je javnopravno tijelo u provedenom postupku moralo saslušati njega kao i svjedoka kojeg je predlagao. Navodi da nije utvrđen i proveden pravilan, točan i zakonit obračun utvrđenog poreza na promet nekretnina te da je pogrešno utvrđeno činjenično stanje. Predlaže poništiti osporeno rješenje tuženika i prvostupanjskog javnopravnog tijela.

4. Tuženik u odgovoru na tužbu u cijelosti ostaje kod navoda iznesenih u obrazloženju osporenog rješenja, predlaže da sud riješi predmetni spor bez rasprave i tužbu odbije kao neosnovanu.

5. Strankama je dana mogućnost izjasniti se o svim zahtjevima i navodima drugih stranka, odnosno o činjenicama i pravnim pitanjima koja su predmet ovog upravnog spora u skladu s člankom 6. stavkom 1. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine“, 36/24 – dalje: ZUS), te je sud održao usmenu i javnu raspravu dana 16. prosinca 2025. Na temelju ovlaštenja iz odredbe članka 91. stavka 3. ZUS-a rasprava je provedena u odsutnosti tuženika, koji iako uredno pozvan, raspravi nije pristupio, niti je svoj izostanak opravdao.

6. Na navedenoj raspravi, tužitelj navodi kao u tužbi te ističe da ga u provedenom upravnom postupku nitko nije saslušao. Ističe da su u nekretnini koju je kupio prije njega živjeli Ć te da je istu trebalo urediti za stanovanje. Navodi da je dostavio dio računa kojima dokazuje ulaganje u nekretninu, a da nitko od službenika Porezne uprave nikada nije došao pregledati predmetnu nekretninu. Porezna uprava ga je ovršila za iznos razlike poreza na promet nekretnina.

7. Ocjenjujući zakonitost osporenog rješenja sud je izveo dokaze uvidom u sudski spis te isprave priložene spisu tuženika.

8. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

9. Iz spisa predmeta proizlazi da je tužitelj zaključio sa prodavateljem ČF ugovor o kupoprodaji nekretnine od 11. svibnja 2022., ovjeren po javnom bilježniku Ljiljani Vodopija Čengić iz Zagreba, poslovni broj OV-4486/2022 12. svibnja 2022. (dalje: Ugovor), a kojim Ugovorom je kupio nekretninu upisanu u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, zemljišnoknjižni odjel Zagreb u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]: redni broj 1.: ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1), suvlasnički dio koji iznosi: 4025/10000 dijela z. k. č. br. [katastarska čestica] kuća, dvije zgrade u [adresa] i dvorište ukupne površine 57 čhv, 206 m2, koji je neodvojivo povezan sa vlasništvom posebnog dijela nekretnine: stan oznake ST1 u prizemlju, ukupne površine 65,49 m2 koji se sastoji od tri sobe, izbe, kupaone, kuhinje i hodnika, u nacrtu označeno plavom bojom (dalje: Nekretnina) za iznos kupoprodajne cijene od 52.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a na dan isplate.

10. Nadalje, iz spisa predmeta proizlazi da je tužitelju privremenim poreznim rješenjem Ministarstva financija Republike Hrvatske – Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Trešnjevka KLASA: UP/I-410-20/2022-001/01166, URBROJ: 513-007-01-10-2022-0002 od 23. lipnja 2022. temeljem navedenog Ugovora utvrđena osnovica poreza na promet nekretnina u iznosu od 391.467,18 kn te mu je na utvrđenu poreznu osnovicu utvrđen porez na promet nekretnina po stopi od 3% u iznosu od 11.744,01 kn. Nastavno, tužitelju je osporenim prvostupanjskim rješenjem utvrđena razlika osnovice poreza na promet nekretnina utvrđena navedenim privremenim poreznim rješenjem u iznosu od 33.909,20 eura te se na utvrđenu razliku osnovice utvrđuje porez na promet nekretnina po stopi 3% u iznosu od 1.017,28 EUR/7.664,70 kn.

11. Navedena razlika osnovice poreza na promet nekretnina utvrđena je uz primjenu članka 9. stavka 5. ZPPN-a te su korištena 3 usporedna podatka o kretanju tržišne vrijednosti vrijednosti istih nekretnina stečenih u približno isto vrijeme na sličnoj lokaciji. Iz zapisnika prvostupanjskog tijela o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine KLASA: UP/I-410-20/2022-001/1166, URBROJ: 513-07-01-10/2022-003 od 7. listopada 2023. proizlazi da su za procjenu tržišne vrijednosti predmetne Nekretnine korištena 3 usporedna podatka i to: stan [adresa], površine 73,46 m2, godina izgradnje: 1960., vrijednost: 13.644,35 kn/m2, stjecanje: 2022. godina; stan [adresa], površine 56,98 m2, godina izgradnje: 1957., vrijednost 6.600,19 kn/m2, stjecanje: 2021. godina; stan, Trebovićka 12, površine: 80,10 m2, godina izgradnje: 1965., vrijednost: 9.406,54 kn/m2, stjecanje: 2021. godina.

12. Među strankama nije sporno da je tužitelj kupio predmetnu Nekretninu 11. svibnja 2022.

13. Međutim, sporno je da li je tužitelj u konkretnom slučaju dužan platiti razliku poreza na promet nekretnina kako je to određeno osporenim rješenjem.

14. Člankom 4. stavkom 1. točkama 1. i 2. ZPPN-a propisano je:

1. promet nekretnina je svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj

2. stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela, stjecanje temeljem zakona te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba 15. Člankom 6. stavkom 1. ZPPN-a određeno je da je obveznik poreza na promet nekretnina stjecatelj nekretnine.

16. Člankom 9. stavkom 1. ZPPN-a propisano je da je osnovica poreza na promet nekretnina tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Stavkom 2. istog članka propisano je da Ministarstvo financija, Porezna uprava (u daljnjem tekstu: Porezna uprava) utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu. Stavkom 4. istog članka propisano je da je porezna uprava ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade iz stavaka 2. i 3. ovoga članka manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze. Stavkom 5. istog članka propisano je da procjenu tržišne vrijednosti nekretnine iz stavka 4. ovoga članka utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme.

17. Odredbom članka 16. stavka 1. ZPPN-a, porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugoga pravnog posla kojim se stječe nekretnina.

18. Člankom 22. ZPPN-a propisano je ako su u ispravi o stjecanju nekretnina iz članka 18. i članka 19. stavaka 2. i 3. ovoga Zakona navedene sve činjenice bitne za utvrđenje porezne obveze, službena osoba neposrednim rješavanjem i bez njihove provjere privremeno utvrđuje poreznu obvezu.

19. Člankom 24. stavkom 1. ZPPN-a propisano je kada službena osoba naknadnom provjerom utvrdi da postoji osnova za izmjenu porezne obveze utvrđene privremenim poreznim rješenjem iz članka 22. ovoga Zakona, donijet će porezno rješenje kojim će utvrditi razliku naknadno utvrđene porezne obveze.

20. Sukladno članku 24. stavku 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (Narodne novine 78/2015) poredbena metoda u prvom je redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih mjesta i poslovnih prostora. Poredbenom metodom tržišna se vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenih nekretnina.

21. Sukladno članku 7. Općeg poreznog zakona (Narodne novine 115/2016, 106/2018, 121/2019, 32/2020, 42/2020, 114/2022, dalje: OPZ) prije donošenja poreznog akta kojim se utvrđuju prava i obveze poreznog obveznika, porezno tijelo mora poreznom obvezniku omogućiti očitovanje o činjenicama i okolnostima koje su bitne za donošenje poreznog akta.

22. Odredbom članka 88. OPZ-a propisano je da u poreznom postupku teret dokaza snosi: 1. porezno tijelo za činjenice koje utemeljuju porez, a u skladu s člankom 6. stavkom 2. ovoga Zakona, 2. porezni obveznik za činjenice koje smanjuju ili ukidaju porez.

23. Predmet ovog spora je utvrđivanje razlike poreza na promet nekretnina, koju razliku je tužitelj obvezan platiti u iznosu od 1.017,28 eura/7.664,70 kn temeljem osporenog rješenja. Uzimajući u obzir odredbu članka 9. ZPPN-a, ovaj Sud nalazi kako je prvostupanjsko tijelo ispravno procijenilo tržišnu vrijednost predmetne Nekretnine temeljem usporedne metode, odnosno primjenom usporednih podataka o cijeni istovrsnih nekretnina koje se nalaze u približno istom mjestu, odnosno na približno istoj lokaciji te su stečene u približno isto vrijeme. Pritom, Sud nalazi da su pri procjeni tržišne vrijednosti predmetne Nekretnine uzeta u obzir obilježja stečene nekretnine i usporednih nekretnina, odnosno da su uzete nekretnine izgrađene 1960., 1957. i 1965. godine, a predmetna Nekretnina je izgrađena 1960. godine.

24. Po ocjeni Suda, tužitelju je u upravnom postupku dana mogućnost sudjelovanja u postupku te je u skladu sa člankom 7. OPZ-a, prije donošenja poreznog akta kojim se utvrđuju prava i obveze poreznog obveznika, porezno tijelo tužitelju omogućilo očitovanje o činjenicama i okolnostima koje su bitne za donošenje rješenja.

25. Naime, postupku donošenja pobijanog poreznog rješenja prethodio je poziv tužitelju radi uvida u Zapisnik o procjeni nekretnina od 7. listopada 2023. te eventualnu dostavu elaborata o procjeni vrijednosti predmetne nekretnine ukoliko isti posjeduje, ali tužitelj se nije odazvao pozivu, niti je kasnije priložio vjerodostojnu dokumentaciju.

26. Slijedom navedenog, Sud nalazi kako je tužitelj sukladno članku 88. OPZ-a imao mogućnost ukazati na dokaze kojima bi se naknadno utvrđena obveza smanjila ili ukinula, međutim, prema podacima spisa, tijekom upravnog postupka nije osporio navedena utvrđenja tuženika niti je predočio dokaz u vidu elaborata procjene vrijednosti nekretnine ili drugih usporedivih podataka vrijednosti nekretnina iz kojeg bi proizlazila manja porezna obveza.

27. Pritom Sud napominje kako računi koje je tužitelj priložio u žalbenom postupku i koji prileže spisu tuženika nisu dokaz u vidu smanjene vrijednosti Nekretnine nego isti predstavljaju redovno ulaganje u predmetnu Nekretninu i kao takvi ne utječu na smanjenu vrijednost Nekretnine.

28. Iz navedenog proizlazi da prema citiranim odredbama OPZ-a, teret dokaza za činjenice koje smanjuju ili ukidaju poreznu obvezu snosi porezni obveznik, a tužitelj niti u provedenom upravnom postupku ni u ovom sporu nije pružio dokaz kojim bi osporio utvrđenja poreznog tijela u pogledu visine porezne obveze.

29. Slijedom navedenog, s obzirom da tužiteljevi prigovori nisu osnovani te isti nisu od utjecaja na drugačije rješavanje ove upravne stvari, a niti je tužitelj svojim prigovorima doveo u sumnju zakonitost postupanja tuženika, ovaj Sud smatra da je osporena odluka donesena u zakonito provedenom postupku, na temelju pravilno i potpuno utvrđenog činjeničnog stanja i uz pravilnu primjenu materijalnog prava te provedeni postupak i osporeno rješenje ocjenjuje zakonitim.

30. Trebalo je stoga temeljem odredbe članka 116. stavak 1. ZUS-a, odlučiti kao u izreci.

U Zagrebu 22. prosinca 2025.

Sutkinja:

Meri Dominis Herman

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u dovoljnom broju primjeraka za sud i sve stranke u sporu, u roku od 15 dana od dana dostave presude.

Dna:

1. ĆF, [adresa]

2. Ministarstvo financija, Samostalni sektor za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Koturaška 43/IV kat

3. U spis