REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PAZINU

STALNA SLUŽBA U LABINU

G. Martinuzzi 2, 52220 Labin

Poslovni broj: R1-75/2024-46

U  I M E  R E P U B L I K E  H R A V A T S K E

R J E Š E N J E

Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Labinu, po sutkinji Zdenki Raguž Zupičić, kao sucu pojedincu, u izvanparničnom postupku predlagatelja RT, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po UT, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], protiv protustranaka 1. Republike Hrvatske, zastupane po Općinskom državnom odvjetništvu u Pazinu, 2. ĆT, udate R, [adresa], 30-46 30 street Astoria, sada nepoznata boravišta, 3. LT, [adresa], 2249 85 th street, Brooklyn, nepoznata boravišta, zastupane po privremenom zastupniku Marijanu Belušiću, odvjetniku u Labinu, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, 19. prosinca 2025.

r i j e š i o  j e

I. Razvrgava se suvlasnička zajednica nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], vinograd, upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], sukladno nalazu i mišljenju od 14. veljače 2025. i dopune nalaza i mišljenja od 17. travnja 2025. i 4. srpnja 2025. stalnog sudskog vještaka mjernične struke i sudskog vještaka za procjenu nekretnine mr.sc. Slobodan Đekić, dipl. ing.geod., tako da predlagatelju TT, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], pripadne u vlasništvo suvlasnički udio prvoprotustranke Republike Hrvatske u udjelu od 24/96 dijela, drugoprotustranke ĆT u udjelu od 3/96 dijela i trećeprotustranke LT u udjelu od 10/96 dijela.

II. Predlagatelj PT, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], je na ime vrijednosti suvlasničkog dijela dužan isplatiti protustranci Republici Hrvatskoj iznos od 7.363,00 eura, u roku od 15 dana.

III. Predlagatelj PT, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], je na ime vrijednosti suvlasničkog dijela dužan isplatiti drugoprotustranci ĆT, udate R, [adresa], 30-46 30 street Astoria iznos od 920,00 eura, u roku od 15 dana.

IV. Predlagatelj PT, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], je na ime vrijednosti suvlasničkog dijela dužan isplatiti trećeprotustranke LT, [adresa], 2249 85 th street, Brooklyn, sada nepoznata boravišta iznos od 3.068,00 eura, u roku od 15 dana.

V. Nakon pravomoćnosti ovog rješenja, i nakon što predlagatelj PT dostavi dokaz da je izvršio isplatu iz točaka II., III. i IV. ovog rješenja, predlagatelj može u zemljišnim knjigama ovog suda tražiti provedbu ovog rješenja i uknjižbu na nekretnini k.č. k. č. br. [katastarska čestica], vinograd, upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], sa imena i suvlasnosti protustranaka, na svoje ime i suvlasnost.

Obrazloženje

1. Predlagatelj je sudu dostavio prijedlog za razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnine k. č. [katastarska čestica] vinograd, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. U prijedlogu navodi da su predlagatelj i protustranke suvlasnici predmetne nekretnine, da je predlagatelj dugi niz godina, kako osobno tako i putem pravnih prednika koristi predmetnu nekretninu, te mu ne odgovara postojeće suvlasništvo na istoj pa smatra da je nužno provesti razvrgnuće suvlasničke zajednice, da obzirom na činjenicu da nekretninu drži u dugogodišnjem kvalificiranom posjedu smatra kako je potrebno provesti razvrgnuće suvlasničke zajednice, da 2. i 3. protustranke nisu nikada boravile na navedenoj nekretnini, a niti predlagatelj ima saznanja o istima, te predlaže da se prema protustrankama provede razvrgnuće suvlasnička zajednica nekretnina isplatom 2. 1.protustranka Republika Hrvatska je u podnesku od 19. travnja 2024. istaknula da se ne protivi razvrgnuću suvlasničke zajednice kao i da se isto provede isplatom.

3. Budući da je u tijeku postupka utvrđeno da su 2.protustranka ĆT i 3. protustranka LT nepoznata boravišta, to je sud istima rješenjem posl. broj R1-75/2024-12 od 2. svibnja 2024. postavio privremenog zastupnika u osobi Marijana Belušića, odvjetnika iz Labina.

4. Privremeni zastupnik 2. i 3. protustranaka se nije protivio razvrgnuću.

5. Proveden je dokazni postupak u kojem je izvršen uvid u zk izvadak na stranici 3 spisa, izvod iz katastarskog plana na stranici 4 spisa, rješenje posl.broj: R1- 524/18 na stranici 7-9 spisa, nalaz i mišljenje vještaka na stranici 62-86 spisa, dopunu nalaza na stranici 98-110 I 115-124 spisa.

6. Nesporno je da su predlagatelj i protustranke u zemljišnim knjigama upisani kao suvlasnici na nekretnini k. č. [katastarska čestica], vinograd, upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], i to predlagatelj u 139/96 i 20/96 dijela, prvoprotustranka Republika Hrvatska u 24/96 dijela, drugoprotustranka ĆT u 3/96 dijela, te trećeprotustranka LT u 10/96 dijela.

7. Na uviđaju održanom 13. prosinca 2024. stalni sudski vještak mjernične struke i vještak za procjenu nekretnine mr.sc. Slobodan Đekić, dipl. ing.geod. je izvršio identifikaciju predmetne nekretnine te je utvrdio da je k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], upisana u posjedovni list 1849 kao oranica sa površinom od 1550 m2, po kulturi oranica, u naravi da se ista nalazi istočno od parcele k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica], da nema direktnog pristupa sa javno prometne površine, da je danas trenutno zarašteno, te da je od naselja pristup do predmetne katastarske čestice jedino moguć preko tuđih k. č. [katastarska čestica].

8. Iz pisanog nalaza i mišljenja, te dopune nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka mjernične struke i sudskog vještaka za procjenu nekretnine mr.sc. Slobodan Đekić, dipl. ing.geod. proizlazi da je vrijednost predmetne nekretnine 29.450,00 eura, odnosno da vrijednost suvlasničkog udjela predlagatelja TT iznosi 18.099,00 eura, prvoprotustranke Republike Hrvatske 7.363,00 eura, drugoprotustranke Sošić Marije 920,00 eura, te trećeprotustranke Terković Elde 3.068,00 eura.

9. Odredbom članka 49. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17, dalje: ZV) propisano je da suvlasnici sporazumno određuju način razvrgnuća, u granicama mogućega i dopuštenoga. Nadalje, odredbom članka 50. st.1. ZV-a, propisano je da kad razvrgnuće provodi sud, da je isti vezan u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnoga posla ili zakona.

10. Predlagatelj i privremeni zastupnik za protustranke nepoznata boraviša, nisu imali primjedbi nalaz i mišljenje vještaka.

11. I-vo protustranka ističe kako je nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka mjernične struke, sudskog vještaka za procjenu nekretnina, mr. sc. Đekić Slobodana, dipl.ing. geod., od 15. veljače 2025. godine, potrebno vratiti vještaku radi dopune iz razloga koji se u nastavku obrazlažu. Procjena tržišne vrijednosti zk.č.br. 543/11 k. o. [katastarska općina] (procjenitelj je zemljište unutar građevinskog područja okarakterizirao po spremnosti za gradnju zemljište II. kategorije, mjere korištenja 0,4) načinjena je sukladno ZPVN i Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina metodološki ispravno primjenom usporedne metode (odnosi se isključivo na odabir metode). Tržišne vrijednosti usporednih nekretnina procjenitelj je preuzeo sa aplikacije eNekretnine (u konačnici izlučene tri usporedne nekretnina sve u k. o. [katastarska općina]) što je u suprotnosti odredbama članka 14. stavka 3. Pravilnika o eNekretninama (izradu izvatka s evaluiranim podacima koji će se koristiti u postupku procjene mogu izraditi samo ovlašteni korisnici kojima su dodijeljene ovlasti).

12. Pri procjeni vrijednosti nekretnina primjenom usporedne metode najveću pažnju (samo po sebi razumljivo je da to iziskuje najviše vremena) procjenitelja je analiza svih (zakonski dopustivih) dostupnih transakcija sličnih nekretnina, dostatna argumentacija (koja podliježe načelu naknadne provjerljivosti) izostavljanja pojedinih transakcija.

13. Da bi se otklonila subjektivnost pri usvajanju usporednih nekretnina potrebno je zatražiti izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena – kupoprodaja zemljišta od nadležnog tijela, kritički analizirati sve dostavljene kupoprodaje, obrazložiti izostavljanje pojedinih transakcija iz daljnje obrade te izlučiti optimalni broj usporednih nekretnina koje pokazuju najveću podudarnost obilježja (materijalno bitnih za procjenu) sa nekretninom koja je predmet procjene, te temeljem takvih usporednih nekretnina načiniti procjenu vrijednosti nekretnina. U zahtjevu za izdavanje Izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena nekretnina navesti sve relevantne podatke o nekretnini (poglavito o specifičnostima koji znatno utječu na tržišnu vrijednost predmetne nekretnine kao što su vrsta, status, namjena, kategorija i mjera korištenja, mikrolokacija). S obzirom na izneseno, I-vo protustranka smatra da je potrebno sačiniti dopunu sukladno ZPVN i Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnine. Naime, svaka zakonski prihvatljiva procjena započinje Zahtjevom za izdavanje izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena-kupoprodaja zemljišta koji procjenitelj upućuje nadležnoj službi u kojoj definira kakvoću nekretnine koja je predmet procjene. Zahtjev za izdavanje izvatka iz zbirke kao i Izvadak iz zbirke prilaže se procjembenom elaboratu kao i sva eventualna komunikacija između procjenitelja i Službe nadležne za izdavanje izvatka iz zbirke. Također je potrebno sačiniti interkvalitativno izjednačenje sukladno načelu naknadne provjerljivosti (primjena proizvoljnih ničim dokazivih koeficijenata nije dopuštena).

14. S obzirom na primjedbi protustranke Republike Hrvatske, sud je pozvao vještaka da se očituje na primjedbe prvoprotustranke.

15. Iz očitovanja vještaka proizlazi da kao ovlašteni sudski vještak mjernične struke i procjenitelj nekretnina ima izdanu suglasnost i ovlaštenje za pristup aplikaciji e-Nekretnine od Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja. Pristup aplikaciji vrši se preko korisničkog imena i lozinke koje dodjeljuje MGIPU. Po pristupu aplikaciji izbire se područje u kojem se odabiru čestice za analizu i usporedbu. Za potrebe elaborata odabrano je 8 građevinskih zemljišta i 6 poljoprivrednih zemljišta iz baze eNekretnina. U elaborati je priložen grafički prilog područja te popis usporednih čestica. Od istih odabrano je tri usporedne čestice koje su navedene u tabeli i koje su poslužile za izračun. Procjenjivana nekretnine komparirana je sa odabranim česticama. Procjena vrijednosti nekretnine izrađena je na osnovi općih vrijednosti odnosa na tržištu nekretnina na dan vrednovanja i stanju predmetne nekretnine na dan kakvoće. Poredbena metoda primjenjuje se kod utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina koje su međusobno približno slične, iz istog ili usporedivog cjenovnog bloka. Vještak strukovno, iskustveno, odabire poredbene nekretnine te način i metodu usporedbe. Procjenjena vrijednost zemljišta je unutar vrijednosti po cjenovnom bloku. zemljište je vrednovano po procijenjenoj vrijednosti iako bi se ista mogla umanjiti do 40% jer nema direktan pristup na javno prometnu površinu, time i problem dovođenja komunalne infrastrukture. Zemljište nema riješeno imovinsko pravno pitanje te bi bila i umanjena površinski ako bi se išlo na razvrgnuće, a time bi imala i nižu vrijednost radi usitnjavanja površine. Manji dio površine katastarske čestice nalazi se izvan građevinskog područja, a ista je procjenjivana po vrijednosti građevinskog zemljišta, što znači da joj je i povećana vrijednosti. U prilogu dostavlja, zahtjev – rješenje za pristup e- Nekretnina; izvadak iz baze e-Nekretnina, ukupno 14 čestica za usporedbu, kupoprodajni ugovor Općine Kršan.

16. Na dopunu nalaz i mišljenja, prvoprotustranka Republika Hrvatska je dostavila primjedbu da dopunom procjembenog elaborata nisu uzete u obzir primjedbe I-vo protustranke, naročito glede pribavljanja podataka o usporednim nekretninama i interkvalitativnog izjednačavanja. I-vo protustranka predlaže vratiti vještaku radi ispravka i dopune nalaza.

17. U očitovanju na primjedbu I-vo protustranke vještak je dostavio pismeno očitovanje u kojem navodi da su po prvom očitovanju radi analize osnovnog elaborata putem kolege vještaka zatraženi izvadci za građevinsko i poljoprivredno zemljište iz Zbirke kupoprodajnih cijena od Istarske županije, UP za prostorno uređenje i gradnju, Odsjeka za analizu tržišta. Analizom čestica u elaboratu identifikacije i procjene u kojem su korišteni podaci iz e-Nekretnina i novog popisu čestica iz Zbirke kupoprodajnih ugovora utvrđeno je da su se k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica] koristile kao poredbene nekretnine u El 35/24. Primitkom drugog podneska po podacima iz ZKC-a izvršena je kontrola, novi izračuna i procjena zemljišta. Poredbenom metodom cijena zemljišta po izračunu definirana je u vrijednosti 17,70 eur/m2 i zaokružena je na 18 eur/m2. Od ukupne površine matične čestice manja od 10% površine čestice nalazi se izvan građevinskog područja. Kako bi se izbjegao trošak parcelacije, cijela čestica se procjenjuje kao građevinsko. Procijenjena vrijednost zemljišta je unutar vrijednosti po cjenovnom bloku e-Nekretnina. To je referentni podatak da li je čestica svojom vrijednošću unutar okvira vrijednosti. Zemljište je vrednovano po procijenjenoj vrijednosti iako bi se ista procijenjena vrijednost mogla umanjiti do 40% jer nema direktan pristup na javno prometnu površinu, time i problem opremanja iste komunalnom infrastrukturom. Zemljište, nadalje nema riješeno imovinsko pravno pitanje te bi bila i umanjena površinski ako bi se išlo na geometrijsko razvrgnuće, a time bi imala i nižu vrijednost radi usitnjavanja površine. U obračunu cijena zemljišta kompletne površina čestice računana je po vrijednosti 19 eur/m2. Pribavljenim podacima ZKC-a od Odsjeka za analizu tržišta, novim kontrolnim izračunom ukupne tržna vrijednosti zemljišta poredbenom metodom prikazana je u tabeli Procjena vrijednosti. Prometna tržna vrijednost nekretnine označene kao k. č. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] suvlasništvo PT, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa] u 59/96 dijela te u vrijednosti od 18.099 eur, Republika Hrvatska u 24/96 dijela, odnosno 7.363 eur, ĆT, udata R, [adresa], 30-46 30 street Astoria u 3/96 dijela, odnosno u vrijednosti 920 eur, LT, [adresa], 2249 85 th street, Brooklyn u 10/96 dijela, odnosno 3068 eur.

18. Nakon zaprimanja dopune nalaza od vještaka, I -vo protustranka se nije očitovala.

19. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka, objektivnim, nadasve stručnim, te je na temelju njegovog nalaza utvrdio da vrijednost predmetne nekretnine iznosi 29.450,00 EUR, te da je predlagatelj dužan isplatiti I-voj protustranci iznos od 7.363 EUR, za njezin suvlasnički udio od 24/96 dijela, te protustranci Sošić Mariji iznos od 920 EUR i protustranci Terković Eldi iznos od 3.068 EUR, sve u roku od 15 dana.

20. Radi navedenog, riješeno je kao u izreci.

Labin, 19. prosinca 2025.

Sutkinja

Zdenka Raguž Zupičić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ovog rješenja stranke mogu podnijeti žalbu u roku od 15 dana od dana primitka ovjerenog prijepisa istog. Žalba se podnosi ovome sudu a o žalbi odlučuje županijski sud.

DNA:

- predlagatelju putem punomoćnice

- prvoprotustranci putem ODO Pazin na broj Ip-DO-202/2024

- privremenom zastupniku drugo i treće protustranke