REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: Ps-207/2020-41

U IME REPUBLIKE HRVATSKE

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu toga suda Marijanu Glavašu, u pravnoj stvari tužiteljice-protutuženice NA (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], koju zastupa punomoćnik Domagoj Olujić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Olujić & Partneri d.o.o., Split, protiv I. tuženice-protutužiteljice EA (OIB: [osobni identifikacijski broj]) i II. tuženika ĐA (OIB: [osobni identifikacijski broj]), oboje iz [adresa], koje zastupa punomoćnica Irena Krstić, odvjetnica u Zagrebu, radi iseljenja i donošenja presude kojom se zamjenjuje ugovor o najmu stana, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave 4. studenoga 2025. u prisutnosti punomoćnika tužiteljice-protutuženice, I. tuženice-protutužiteljice, II. tuženika i punomoćnice tuženika, 19. prosinca 2025.

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

" Tuženi EA i ĐA, oboje iz [adresa], dužni su iseliti iz nekretnine u Zagrebu, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to – (redni broj 7) stana u prizemlju koji se sastoji od dvije sobe, djevojačke sobice, kuhinje, wc-a i hodnika, površine 55,39 čm – koji se nalazi na k. č. br. [katastarska čestica] – dvije kuće popisni broj 1333 zgrada, dvorište i vrt u Gundulićevoj ulici br. 37, ukupne površine 356,4 hvati odnosno 1282 m2 – te isti stan ostaviti tužiteljici NA iz [adresa], slobodan od osoba i stvari, sve u roku od 15 dana od pravomoćnosti ove presude, pod prijetnjom ovrhe.

Tuženi su tužiteljici dužni solidarno naknaditi prouzročeni parnični trošak, u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe."

II Odbija se protutužbeni zahtjev koji glasi:

" I Zamjenjuje se ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom zaključen između NA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], s jedne strane kao najmodavca i EA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], s druge strane kao najmoprimca Članak 1.

Najmodavac NA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], daje najmoprimcu EA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] u najam stan koji se nalazi u Zagrebu, kući [adresa], 7. suvlasnički dio s neodređenim omjerom (E-/) stan u prizemlju koji se sastoji od dvije sobe, djevojačke sobice, kuhinje, WC-a i hodnika, površine 53,39 m2, upisanog u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

Članak 2.

Najmoprimac ima pravo u zgradi koristiti se zajedničkim prostorijama, uređajima i zemljištem.

Članak 3.

Ugovorne strane ugovaraju zaštićenu najamninu u mjesečnom iznosu od 34,46 EUR, koja se utvrđuje po Zakonu o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske /broj zahtjeva 12027/10 i dr.) i odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske br. U- I-3242/2018, plativo najkasnije do svakog 15-tog u mjesecu za tekući mjesec. Najmodavac je dužan jednom godišnje dostaviti najmoprimcu izračun zaštićene najamnine na temelju Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine.

Članak 4.

Najmoprimac je dužan naknaditi najmodavcu i sve troškove u svezi sa stanovanjem kao što su grijanje, struja, odvoz smeća, komunalne naknade i drugo, ukoliko ih najmoprimac ne bi izravno podmirivao nadležnim javnim poduzećima.

Članak 5.

Osobe koje se mogu zajedno s najmoprimcem koristiti stanom, i koje sukladno čl. 38. Zakona o najmu stanova, mogu preuzeti prava i obveze iz ovog ugovora su: ĐA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj].

Članak 6.

Najmodavac daje u najam najmoprimcu stan koji je predmet ovog ugovora, u stanju, u kojem se stan nalazi na dan sklapanja ovog ugovora i dužan je brinuti se da stan bude u stanju pogodnom za stanovanje, a najmoprimac je dužan koristiti se stanom, zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade na način da ih čuva od oštećenja.

Članak 7.

Najmoprimac ne može vršiti preinake u stanu, zajedničkim prostorijama i uređajima zgrade bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.

Članak 8.

Najmoprimac ne može dati drugoj osobi stan ili dio stana u podnajam ili ga iznajmljivati za privremeni smještaj bez pisane suglasnosti najmodavca.

Članak 9.

Najmoprimac je dužan dopustiti najmodavcu ili osobi koju najmodavac ovlasti pregled stana i ostalih prostorija kojima se koristi na temelju ovog ugovora, sukladno odredbama Zakona o najmu stanova.

Članak 10.

Ovaj Ugovor se zaključuje na neodređeno vrijeme.

Otkaz odnosno raskid ovog ugovora, najmodavac može dati samo iz razloga i na način utvrđen odredbama Zakona o najmu stanova.

Članak 11.

Na prava i obveze ugovornih strana koji nisu uređeni ovim ugovorom primjenjivati će se odredbe Zakona o najmu stanova.

Članak 12.

Najmodavac je dužan ugovor o najmu (presudu) dostaviti upravnom tijelu Grada Zagreba nadležnom za poslove stanovanja i nadležnoj poreznoj upravi, sukladno čl. 26. Zakona o najmu stanova.

II Tuženi je dužan tužitelju naknaditi troškove ovog parničnog postupka za zakonskom zateznom kamatom tekućom od presuđenja do isplate, sve to u roku od 15 dana."

III Svaka stranka snosi svoje troškove.

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi navodi da je vlasnica nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to – (redni broj 7) stana u prizemlju koji se sastoji od dvije sobe, djevojačke sobice, kuhinje, WC-a i hodnika, površine 55,39 čm – koji se nalazi na k. č. br. [katastarska čestica] – dvije kuće popisni broj 1333 zgrada, dvorište i vrt u Gundulićevoj ulici br. 37, ukupne površine 356,4 hvati odnosno 1282 m2. S obzirom da tuženici drže u posjedu opisanu nekretninu-stan bez valjanog pravnog temelja, tužiteljica predlaže donijeti presudu kojom će tuženicima naložiti iseljenje i predaja stana u posjed tužiteljici uz naknadu parničnog troška.

2. Tuženici u odgovoru na tužbu ne osporavaju vlasništvo tužiteljice na predmetnoj nekretnini-stanu, ali poriču da stan koriste bez valjanog pravnog temelja. Navode da je raniji nositelj stanarskog prava na stanu bio IA, suprug I. tuženice i otac II. tuženika, s kojim su I. tuženica od zasnivanja bračne zajednice, a II. tuženik od rođenja, neprekidno stanovali u stanu, odnosno to čine i nakon njegove smrti. I. tuženica stoga koristi stan kao zaštićeni najmoprimac, a II. tuženik kao član njezinog obiteljskog domaćinstva, te kao takvi uredno plaćaju tužiteljici zaštićenu najamninu i ostale režijske troškove. Sukladno tome, predlažu odbiti tužbeni zahtjev u cijelosti uz naknadu parničnog troška. I. tuženica je ujedno podnijela i protutužbu radi donošenja presude kojom će se zamijeniti ugovor o najmu predmetnog stana sa zaštićenom najamninom, u koji ugovor bi bio upisan i II tuženik.

3. Tužiteljica se usprotivila protutužbi i protutužbenom zahtjevu navodeći da je II. tuženik vlasnik useljivog stana zbog čega I. tuženici ne pripada pravo na zaštićenu najamninu, a kako nije zatražila sklapanje pisanog ugovora o najmu u razumnom roku tuženici su izgubili pravo na korištenje stana.

4. Tijekom postupka sud je izvršio uvid u izvatke iz zemljišne knjige zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], ugovor o korištenju stana od 30.12.1966., uvjerenja o prebivalištu za tuženike, izračun visine zaštićene najamnine od 8.5.2013., dopis I. tuženice po punomoćniku od 22.11.2017., rodne listove za tuženike, vjenčani list za IA i I. tuženicu, dopis tužiteljice iz 2017., uplatnice o plaćenim režijskim troškovima, potvrdu Zemljišnoknjižnog odjela ovog suda od 7.12.2017., uvjerenje Gradskog ureda za katastar i geodetske poslove od 7.12.2017., pregled prometa po računu I. tuženice, proveden je očevid u stanu u [adresa], prizemlje uz sudjelovanje stalnog sudskog vještaka za arhitekturu, graditeljstvo i procjenu nekretnina dipl ing. DA te je provedeno vještačenje po istom vještaku, saslušane su stranke.

5. Svi provedeni dokazi ocijenjeni su sukladno odredbi čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", br. 53/91., 91/92., 112/99., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11. - pročišćeni tekst, 25/13. i 89/14. – dalje: ZPP).

6. Tužbeni i protutužbeni zahtjev nisu osnovani.

7. Između stranaka nije sporno da je tužiteljica NA vlasnica predmetnog stana ranije upisanog u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao 7. etaža – stan u prizemlju koji se sastoji od dvije sobe, djevojačke sobice, kuhinje, wc-a i hodnika, površine 55,39 čm, neodvojivo povezanog s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine – zk.č.br. 3331 – dvije kuće popisni br. 1333, zgrada, dvorište i vrt u Gundulićevoj ulici br. 37, površine 356,4 čhv ili 1282 m2, a sada upisanog u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao 7. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-7) – stan u prizemlju koji se sastoji od dvije sobe, djevojačke sobice, kuhinje, wc-a i hodnika, površine 55,39 čm, koji je neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i dijelovi ostalih suvlasnika i to zk.č.br. 2615 [adresa] površine 1286 m2 (kuća, [adresa] površine 80 m2, dvorište površine 495 m2, zgrada površine 32 m2, kuća, [adresa], površine 39 m2, kuća [adresa], površine 124 m2, kuća, [adresa], površine 208 m2 i kuća, [adresa], površine 308 m2).

8. Nadalje, nesporno je i da je sada pok. IA (umro **.**.2010.) bio nositelj stanarskog prava na predmetnom stanu (priležeći ugovor o korištenju stana od 30.12.1966.), dok iz iskaza stranaka kojima je sud u tom dijelu poklonio vjeru cijeneći ih iskrenim i uvjerljivim te u suglasju kako međusobno tako i s priležećim ispravama (uvjerenje o prebivalištu za I. tuženicu, rodni listovi za I. i II. tuženike, vjenčani list za IA i I. tuženicu) proizlazi da su I. tuženica od sklapanja braka (23.10.1971.), a II. tuženik od rođenja (**.**.1974.), zajedno stanovali sa suprugom, odnosno ocem

-spomenutim nositeljem stanarskog prava KA u gore opisanom stanu do njegove smrti, od kada stan koriste samo I. i II. tuženici. Na taj način I. tuženica je sukladno odredbi čl. 54. st. 2. tada važećeg Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine", br. 52/74. – dalje: ZSO) također stekla stanarsko pravo na tom stanu, a II. tuženik položaj člana obiteljskog domaćinstva svojih roditelja (čl. 9. toč. 4. ZSO-a).

9. Isto tako, nije sporno da je ovdje II. tuženik vlasnik stana upisanog u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao 2. Suvlasnički dio: 1173/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-8) – trosoban stan u prizemlju (oznakeS2) sadržaja: hodnik, kupaonica, wc, izba, dnevni boravak i kuhinja, spavaća soba 1, spavaća soba 2, sveukupne podne površine 56,79 m2, kojem stanu pripada spremište oznake SP3 (6,97 m2), u sveukupnoj površini od 63,76 m2, označeno u planu posebnih dijelova zgrade ljubičastom bojom, nekretnine zk.č.br. 4899 oznake Stambena zgrada br. 16, [adresa], garaža, garaža, spremište i dvorište ukupne površine 480 m2. Građevinski vještak dipl. ing. DA nakon provedenog očevida u prethodno naznačenom stanu u svom nalazu i mišljenju, a koje sud u cijelosti prihvaća kao stručne i obrazložene te su ih kao takve prihvatile i stranke, navodi da je predmetni stan useljiv u građevinskom smislu, dok je vrijednost istoga 199.000,00 EUR. Nesporno je i da na tom stanu ne postoje eventualna prava trećih osoba koja bi ograničavala vlasnička ovlaštenja

II. tuženika.

10. Odredbom čl. 30. st. 1. Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, br. 91/96., 48/98., 66/98. i 22/06. - dalje: ZNS) propisano je da danom stupanja na snagu toga Zakona prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu toga Zakona, dok je odredbom st. 2. istoga članka određeno da danom stupanja na snagu toga Zakona navedene osobe stječu prava i obveze najmoprimca. Prema odredbi čl. 31. st. 1. ZNS-a vlasnik i osoba iz čl. 30. koja ispunjava uvjete najmoprimca sklapaju sukladno odredbama ovoga Zakona ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu, dok prema odredbi st. 2. istoga članka pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji između ostaloga ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan. Sukladno odredbi čl. 33. st. 2. ZNS-a zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana najmoprimac je dužan podnijeti vlasniku stana u roku od 6 mjeseci od dana stupanja na snagu tog Zakona, odnosno od dana pravomoćnosti odluke kojom je odlučeno o pravu te osobe na korištenje stanom. Odredba st. 3. toga članka propisuje da ako vlasnik stana u roku od 3 mjeseca od primitka pisanog zahtjeva najmoprimca ne sklopi ili odbije sklopiti ugovor o najmu stana najmoprimac će tražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor. Iz odredbe čl. 8. ZNS-a proizlazi da zaštićenu najamninu između ostalog plaćaju i korisnici stanova koji su imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do dana stupanja na snagu toga Zakona, dok odredba čl. 7. st. 1. ZNS-a propisuje da je zaštićena najamnina ona koja se određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske, a odredba st. 2. tog članka određuje da se uvjeti i mjerila iz prethodnog stavka utvrđuju ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca. Zaštićena najamnina ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom (st. 3. istog članka). Prema odredbi čl. 37. st. 1. ZNS-a osobe koje na dan stupanja na snagu tog Zakona imaju pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva stečenog prema odredbama Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine", br. 51/85., 42/86., 22/92. i 70/93.), upisuju se u ugovor o najmu stana.

11. Iz citiranih odredaba između ostaloga jasno proizlazi da se pravo najmoprimca stječe na temelju zakona ispunjenjem zakonskih pretpostavki, a da zaključenje ugovora nije konstitutivni element za stjecanje toga prava. Stoga su i sada pok. IA i I. tuženica stupanjem na snagu ZNS-a 5.11.1996. stekli status najmoprimaca na predmetnom stanu, odnosno nakon smrti supruga taj status sada ima samo I. tuženica, dok II. tuženik kao raniji član njihovog obiteljskog domaćinstva ostvaruje pravo na upis u ugovor o najmu stanu. Međutim, uzimajući u obzir da je II. tuženik kao član obiteljskog domaćinstva I. tuženice vlasnik useljivog stana u [adresa], ujedno znatne tržišne vrijednosti, a dodatno cijeneći i da isti svoje pravo na korištenje stana u vlasništvu tužiteljice izvodi iz prava I. tuženice, zatim osnovnu karakteristiku zaštićene najamnine kao socijalno-zaštitne kategorije prilikom čijeg izračuna valja cijeniti i platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva, sud nalazi da bi u takvoj situaciji obvezivanje tužiteljice na sklapanje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom svakako predstavljalo prekomjerni teret za istu kao vlasnicu, što nije dopustivo. Stoga, ovdje odgovarajuće primjenjujući odredbu čl. 31. st. 2. ZNS-a razvidno je da I. tuženica nema pravo na zaštićenu najamninu, slijedom čega nisu niti ispunjene pretpostavke za donošenje tražene presude kojom će se zamijeniti ugovor o najmu stana s takvom najamninom pa je takav protutužbeni zahtjev odbijen kao neosnovan.

12. U odnosu na tužbeni zahtjev za iseljenje tuženika i predaju stana u posjed tužiteljici, za ponoviti je i istaknuti da je najamni odnos između stranaka uspostavljen po sili zakona neovisno o nespornoj činjenici da pisani ugovor o najmu između istih nije sklopljen, kao i da tuženici nisu dokazali da bi se prethodno obraćali tužiteljici sa zahtjevom za sklapanje ugovora. Zbog toga navodi tužiteljice da tuženici koriste stan bez sklopljenog pisanog ugovora o najmu, odnosno ne plaćaju najamninu najmanje u visini troškova zajedničke pričuve, u biti predstavljaju navode da se tuženici koriste stanom suprotno ZNS- u, a što predstavlja otkazne razloge predviđene odredbama čl. 19. ZNS-a. No, tužiteljica u ovom postupku ničim ne dokazuje niti čak tvrdi da bi tuženicima otkazala najam u smislu odredaba čl. 22. ZNS-a (pisani otkaz s obrazloženjem, neposredno uz potpis najmoprimca ili poštom preporučeno s otkaznim rokom), zbog čega prethodno uspostavljeni najamni odnos između stranaka još uvijek postoji (neovisno o tome što tuženicima ne pripada pravo na zaštićenu, već na slobodno ugovorenu najamninu) dok ne prestane na način i pod pretpostavkama predviđenim ZNS-om. Budući da stoga I. tuženica kao najmoprimac, odnosno II. tuženik kao član njezinog obiteljskog domaćinstva koja zajedno s I. tuženicom ima pravo koristiti stan, imaju pravo koje ih ovlašćuje na posjed predmetnog stana i stoga pravo odbiti predaju stana tužiteljici kao vlasnici sve u smislu odredbe čl. 163. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12. i 152/14.), valjalo je tužbeni zahtjev tužiteljice za predaju stana u posjed odbiti kao neosnovan.

13. Preostale navode stranaka i provedene dokaze sud nije posebice cijenio, a s obzirom da su činjenice utvrđivane istima između stranaka nesporne, odnosno kraj gornjih utvrđenja više nisu odlučne u ovom postupku. Također, pozivanje tuženika na primitak Privremenog rješenja (koje nisu dostavili u spis) donesenog u upravnom postupku prema odredbama Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. ("Narodne novine", br. 36/24.) ovdje nije odlučno, a posebice stoga što je ovaj postupak pokrenut prije stupanja na snagu tog Zakona te se prema odredbi čl. 58. st. 2. istoga u ovom postupku primjenjuje ZNS.

14. Kako su stranke djelomično uspjele u parnici u približno jednakim dijelovima, sud je primjenom odredbe čl. 154. st. 4. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", br. 53/91., 91/92., 112/99., 117/03., 88/05.,

02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11. - pročišćeni tekst, 25/13., 89/14. i 70/19.) odlučio da svaka snosi svoje troškove.

U Zagrebu 19. prosinca 2025.

S U D A C:

MARIJAN GLAVAŠ

POUKA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe na Županijski sud u Velikoj Gorici, u roku od l5 dana od dana dostave, putem ovog suda.

DNA:

tužiteljici po pun.

tuženicima po pun.