P-3127/2024

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U SPLITU

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu po sucu VICI ROŠČIĆ, u pravnoj stvari tužitelja CA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po Miri Boban i Gordanu Lolić, odvjetnicima u ZOU u Splitu, protiv tuženika PORTA SPLIT d.o.o., Obala kneza Trpimira 21, 23000 Zadar, OIB: 74883083315, zastupan po punomoćniku Dominiku Musulinu, odvjetniku u Zagrebu, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 16. prosinca 2025. u prisutnosti pun. tužitelja Mire Boban, odvjetnice u Splitu, te odsutnosti tuženika, objavljene 19. prosinca 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Dužan je tuženik PORTA SPLIT d.o.o., Obala kneza Trpimira 21, 23000 Zadar, OIB: 74883083315 u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe isplatiti tužitelju CA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] iznos od 5.000,00 EUR-a (pettisućaeura) uz pripadajuću zakonsku zateznu kamatu koja teče od 20.05.2024.g. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

II. Dužan je tuženik PORTA SPLIT d.o.o., Obala kneza Trpimira 21, 23000 Zadar, OIB: 74883083315 u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe naknaditi tužitelju CA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] parnični trošak u iznosu od 1.843,44 eura s pripadajućom zateznom kamatom koja teče od 19. prosinca 2025. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

Obrazloženje

1.U tužbi se navodi da su stanke 13.12.2023. sklopile ugovor o rezervaciji u svrhu rezervacije stana unutar izgradnje projekta "Split-Mejaši" i to stana A3 na trećem katu u zgradi koja je navedena pod oznakom A, zajedno s parkirnim mjestom. Prilikom zaključenja navedenog ugovora tužitelj da je uplatio na račun tuženika iznos od 5.000,00 eura u svrhu rezervacije opisane nekretnine. Navedeni ugovor da ne sadrži podatke koji su nužni i koje mora sadržavati sukladno dobrim poslovnim običajima, poslovnoj praksi i pozitivnim zakonskim odredbama, posebno odredbama Zakona o zaštiti potrošača i ZOO-a, a to su podaci o nekretnini s katastarskim i ZK oznakama, rok za dovršenje gradnje, rok za zaključenje pred ugovora, odnosno konačnog kupoprodajnog ugovora, kupoprodajnu cijenu, rok za isplatu kupoprodajne cijene te eventualne dodatne uvijete koji moraju biti ispunjeni za realizaciju pravnog posla. Iz ugovora da je razvidno kako u trenutku zaključenja istog prodavatelj nije imao ishođenju građevinsku dozvolu, te se napominje da do dana podnošenja tužbe, tuženik nije ni započeo s gradnjom objekta. Tužitelj da je zaključenjem predmetnog ugovora doveden u neravnopravni položaj jer nije upoznat s osnovnim zakonskim uvjetima kupoprodaje, dok su njegova novčana sredstva blokirana. U ugovoru da se navodi kako ima snagu ugovora o namjeri, no isti ne proizvodi nikakve pravne učinke zbog čega je tužitelj 10.5.2024. uputio tuženiku dopis kojim traži povrat uplaćenih sredstava u roku 3 dana. Tuženik da je dopis zaprimio 16.5.2024. i oglušio se na zahtjev tužitelja, zbog čega je predloženo da sud naloži tuženiku isplatu iznos o d5.000,00 eura s zateznom kamatom od 20.5.2024.

2.Tuženik se usprotivio tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti navodeći kako nema osnova temeljem kojeg bi se izvršio povrat uplaćenog iznosa na ime rezervacije jer je tužitelj odustao od kupnje i time izgubio pravo na povrat, dok tuženik u navedenom periodu nije nudio prodaju predmetnog stana za koji je uplaćena rezervacija. Iz samog ugovora da proizlazi svrha i predmet istog, a to je pravo prvenstava pri kupnji stana po uvjetima koji će se naknadno dogovoriti. Takav ugovor da ne zahtjeva definiranje kupoprodajne cijene, česticu stana, rok za dovršenje i ostale elemente koje ugovor/predugovor o kupoprodaji nekretnine mora imati. Također, ni cijena nije trebala biti definirana jer se ni ne zna koliko će radovi iznositi kao ni ostali elementi koji utječu na cijenu. Sklopljeni ugovor da nije ništetan te nema osnove za vraćanje primljenog iznosa, a navedeno se može objasniti kroz načelo slobode ugovaranja u kojemu sudionici u prometu slobodno uređuju obvezene odnose. Iz korespondencije stranaka da proizlazi kako je tužitelj bio upoznat sa sadržajem ugovora, nije imao nikakva pitanja niti nejasnoće, želio je predložiti tuženika svojim kolegama te je bio sretan što može rezervirati nekretninu. Također, iz iste korespondencije da je vidljivo kako je tužitelj odustao od kupoprodaje zbog privatnih razloga (smrtni slučaj). Čl. 2. ugovora da je ugovoreno kako se u slučaju odustanka kupca plaćeni iznos rezervacije smatra odustaninom, tj. naknadom za vrijeme u kojemu je stan bio nedostupan ostalim kupcima.

3.U postupku su izvedeni dokazi pregledom otkaza rezervacije i zahtjeva za povrat novčanog iznosa tužitelja od 10.5.2024., ugovora o rezervaciji od 13.12.2023. s tlocrtom stana i dodatnih prostorija, e-mail komunikacije stranaka, te saslušanjem tužitelja i svjedoka DA.

4.Tužbeni zahtjev tužitelja je osnovan.

5.U postupku je kao sporno trebalo raspraviti i utvrditi je li tuženik obvezan ispaliti tužitelju iznos od 5.000,00 eura s zateznim kamatama počev od 20.5.2024. kojega je uplatio tuženiku 13.12.2023. temeljem ugovora o rezervaciji stana.

6.U postupku je utvrđeno sljedeće:

- kako su tužitelj, kao kupac i tuženik, kao prodavatelj zaključili 13.12.2023. ugovor o rezervaciji stana unutar izgradnje projekta "Split-Mejaši" koji se sastoji od stambenog dijela i parkirnih mjesta, i to stana oznake A3E, stana koji se sastoji od dvije spavaće sobe, dnevnog boravka, kuhinje, kupaonice, wc-a i balkona ukupne neto površine 71,41m2, zgrada A, na trećem katu, zajedno s parkirnim mjesto oznake 70 i ostavom oznake 4-4,51m2, u prizemlju zgrade, te da je tlocrt stana i parkirnih mjesta dodatak ugovora, što je utvrđeno pregledom spornog ugovora i priležećih tlocrta,

- kako je prilikom sklapanja ugovora tužitelj uplatio iznos od 5.000,00 eura na račun tuženika u svrhe rezervacije naprijed opisane nekretnine s uključenim popustom od 5% na cjelokupnu kupoprodajnu cijenu stana s parkirnim mjestom, do izdavanja građevinske dozvole. Također, ugovoreno je kako iznos rezervacije ulazi u cjelokupnu kupoprodajnu cijenu te se prilikom potpisa predugovora oduzima od preostalog iznosa za uplatu. Nadalje, ugovoreno je da se uplaćeni iznos rezervacije smatra odustaninom, te ukoliko kupac odustane od kupnje stana, taj se iznos tretira kao naknada za vrijeme u kojemu je stan bio nedostupan ostalim kupcima, što među strankama nije sporno i što je utvrđeno čitanjem odredbe čl. 2. spornog ugovora.

- kako je odredbom čl. 3. spornog ugovora ugovoreno da je isti ugovor dokaz namjere kupca da kupi navedeni stan, a prodavatelja da ga rezervira, što garantira kupcu pravo prvenstva kupnje prilikom formiranja ugovora o kupoprodaji,

- kako je u odredbi čl. 4. spornog ugovora navedeno da isti ima snagu ugovora o namjeri poslovanja u odnosu na hrvatske zakone, a sve dodatne promjene sa svake strane uključene u predmetni ugovor, stranke su suglasne da će ih riješiti u procesu međusobnih rasprava. Također se navodi da će ugovor biti poništen u roku od jednog dana ako bilo kakve izmjene ovog ugovora, s bilo koje strane uključene u isti neće biti prihvaćene od druge uključene strane, i to u roku od jednog dana nakon slanja informacije poštom,

- kako se tužitelj 2.4.2024. obratio tuženiku e-mailom s konstatacijom da tuženikova dozvola poprilično kasni, a njemu se dogodio smrtni slučaj u obitelji te ga zanima u kojoj varijanti je moguće vratiti kaparu za rezervaciju,

- kako se tužitelj 5.4.2024. obratio tuženiku s upitom kakve su vijesti oko povrata uplate za rezervaciju,

- kako je tuženik e-mailom od 2.4.2024. izvijestio tužitelja da će o upitu obavijestiti direktoricu te mu se povratno javiti s informacijama, dok je e- mailom od 5.4.2024. tužitelj obavješten da je njegov slučaj proslijeđen odvjetničkom društvu koje zastupa tuženika,

- kako je e-mailom od 8.11.2024. punomoćnik tuženika obavijestio punomoćnika tužitelja da je tuženik spreman izvršiti povrat uplaćene rezervacije ne ulazeći u meritum spora i ne priznajući osnov potraživanja. Također, poziva drugu stranu radi dogovora oko detalja uplate i posljedičnog povlačenja tužbe,

- kako u e-mailu od 15.11.2024. punomoćnik tuženika najavljuje mogućnost uplate tužitelju u utorak 19.11.2024., čemu je prethodio e-mail punomoćnika tužitelja od 11.11.2024. da je tužitelj suglasan s povratom iznosa od 5.000,00 eura bez plaćanja parničnog troška, a nakon uplate da je spreman povući tužbu uz uvjet da tuženik ne traži trošak,

7.Tužitelj u svom iskazu navodi kako je temeljem oglasa objavljenog na društvenim mrežama došao do saznanja da se grade i prodaju stanovi kod trgovačkog centa Mall s cijenom od 3000,00 do 4000,00 eura po m2, s time što je građevinska dozvola trebala ubrzo uslijediti. Krajem 2023. da se susreo s predstavnikom tuženika UA, te da je dogovorio kupnju stana na trećem katu zgrade površine cca 60 m2 za koji je dobio planirani tlocrt, uplatu iznosa od 5% ukupne cijene stana koja je ugovorena u iznosu od 260.000,00 eura. Iznos od 5% kupoprodajne cijene da je trebalo uplatiti u kratkom roku, a potom da je trebalo uslijediti sklapanje pred ugovora, nakon čega bi uslijedila građevinska dozvola i uplata iznosa od 20% kupoprodajne cijene. Taj ugovor da je zaključen u pismenoj formi, te da se radi o predmetnom ugovoru o rezervaciji koji je priložen uz tužbu. Nakon sklapanja tog ugovora da je uplatio tuženiku 5.0000,00 eura na njegov žiro račun, te da je u roku mjesec dana od sklapanja ugovora trebala uslijediti građevinska dozvola, najkasnije do veljače 2024. Nikakvih povratnih informacija da nije imao, da mu se nitko od strane tuženika nije javio i da se nakon nekog vremena počeo osjećati nesigurno glede svega, radi čega je zatražio povrat uplaćenog iznosa. Nakon toga tuženik da ga je uputio na njegov odvjetnički tim, radi čega je angažirao svog odvjetnika, te podnio predmetnu tužbu. Kao razlog odustanka odgovora da je naveo i smrtni slučaj u obitelji, a primarni razlog da je dužina trajanja ishođenje građevinske dozvole.

8.Svjedokinja DA, bivša zakonska zastupnica i prokurist tuženika u svom iskazu navodi da je u vrijeme zaključenja predmetnog ugovora o rezervaciji tuženik imao zaposlenike koji su se bavili poslovima prodaje i oglašavanjima prodaje nekretnina, te komunikacijom s potencijalnim kupcima, a u konkretnom slučaju s tužiteljem da je kontaktirala zaposlenica ĐA. U trenutku kada bi završili pregovori, u fazi rezervacije agenti da su se obraćali odgovornoj osobi, tada njoj osobno. Rezervacija da je bila institut koji je prethodio sklapanju predugovora. U trenutku sklapanja rezervacije s tužiteljem građevinska dozvola da nije bila izdana, da investitor na brzinu njenog izdavanja ne može utjecati i da je to razlog sklapanja ugovora o rezervaciji. Isti da označava namjeru sklapanja pravnog posla i činjenicu da je određena stambena jedinica rezervirana za određeni period za stranku koja ugovor sklapa, tako da se neće nuditi drugim kupcima, što je navedeno u ugovoru. U ugovoru da je navedeno kako vrijedi do izdavanja građevinske dozvole za koju nije naveden rok, niti je tužitelju usmeno naveden rok od mjesec dana kako tvrdi. Uz rezervaciju da je priložen tlocrt stana te da je razlog sklapanja ugovora s tužiteljeve strane popust na kupoprodajnu cijenu koji se odobrava. U ugovoru da je navedeno kako u slučaju odustanka kupca iznos rezervacije služi kao odustanina, odnosno neka vrsta naknade prodavatelja, kao odšteta iz razloga što za vrijeme važenja ugovora o rezervaciji stan nije prikazivan na prodaju drugim zainteresiranim kupcima. Uobičajeno bi rezervacija trajala mjesec dana, nakon čega bi uslijedilo sklapanje predugovora. Također, tužitelju da je dat popust budući su poslovi vezani uz izdavanje građevinske dozvole bili pri kraju procesa, a ista da je ishođena koncem svibnja 2024. Tvrdi kako tužitelju nikada nije rekla u kojem roku bi trebalo uslijediti ishođenje građevinske dozvole, niti se to navodi u ugovoru o rezervaciji jer to spada u rizik posla, što je njena osobna digresija. U daljnjoj komunikaciji tužitelja i tuženika da nije sudjelovala ona već RA. Ugovor o rezervaciji da je tipskog karaktera, te da s tužiteljem prilikom sklapanja i potpisivanja istog nije dogovarala ni pregovarala o ugovornim odredbama, već su imala samo jedan razgovor koji se odnosio na predmet ugovora, tj. konkretni stan kojega je tužitelj odabrao, visinu popusta kupoprodajne cijene, te pitanje vrste ugovora koji će sklopiti, predugovor ili ugovor o rezervaciji. Ostale poslove da su obavili agenti tuženika.

9.Odredbom čl. 65. st. l. Zakona o obveznim odnosima (Narodne Novine br. 35/05, 41/08 i 125/11, dalje: ZOO) je propisano da je na temelju obveze vjerovnik ovlašten zahtijevati od dužnika njezino ispunjenje, a dužnik je dužan u cijelosti ispuniti je, dok je odredbom st. 2. istog članka propisano da za ispunjenje obveze dužnik odgovora cjelokupnom svojom imovinom.

10.Odredbom čl.2. ZOO-a propisano je da sudionici u prometu slobodno uređuju obvezne odnose, a ne mogu ih uređivati suprotno Ustavu RH, prisilnim propisima i moralu društva, dok je odredbom čl.4. istog zakona propisano da su u zasnivanju obveznih odnosa i ostvarivanju prava i obveza istih odnosa sudionici dužni pridržavati se načela savjesnosti i poštenja, a odredbom čl.6. zabranjeno je ostvarivanje prava iz obveznog odnosa suprotno svrsi zbog koje je ono propisom ustanovljeno ili priznato.

11.Odredbom čl.10. istog zakona propisano je da je su sudionici u obveznom odnosu dužni u ispunjavanju svoj obveze postupati s pažnjom koja se u pravnom prometu zahtjeva u odgovarajućoj vrsti obveznih odnosa (pažnja dobrog gospodarstvenika, odnosno pažnja dobrog domaćina). Sudionik u obveznom odnosu dužan je u ispunjavanju obveze iz svoje profesionalne djelatnosti postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima (pažnja dobrog stručnjaka). Također, sudionik u obveznom odnosu dužan je u ostvarivanju svog prava suzdržati se od postupka kojim bi se otežalo ispunjenje obveze drugog sudionika.

12.Odredbom čl. 9.ZOO-a propisano je da su sudionici u obveznom odnosu dužni izvršiti svoju obvezu i odgovorni su za njeno ispunjenje.

13.Odredbom čl. 173. ZOO-a propisano je da je dužnik dužan ispuniti obvezu u roku koji je predviđen ugovorom. Stavkom 2. propisano je da ako ispunjenje nije predviđeno ugovorom, dužnik je dužan ispuniti obvezu u roku koji je predviđen zakonom, dok je odredbom st.3. propisano da ako rok nije određen ni ugovorom ni zakonom, a cilj posla, narav obveze i ostale okolnosti ne zahtijevaju stanovit rok za ispunjenje, vjerovnik može zahtijevati odmah ispunjenje obveze, a dužnik sa svoje strane ,ože zahtijevati od vjerovnika da odmah primi ispunjenje.

14.Odredbom čl. 361. st.3. ZOO-a propisano je da kada vjerovnik zahtjeva ispunjenje, pa ga nije dobio razumnom roku, može izjaviti da raskida ugovor, dok je odredbom čl. 364. ZOO-a propisano da kada je prije isteka roka za ispunjenje obveze očito da je jedna strana neće ispuniti svoju obvezu iz ugovora, druga strana može raskinuti ugovor i zahtijevati naknadu štete, dok je učinak raskida ugovora reguliran odredbom čl. 368. st.2. ZOO-a kojim je propisano da ako je jedna strana ispunila ugovor potpuno ili djelomično, ima pravo na povrat onog što je dala.

15. Odredbom čl.44. Zakona o zaštiti potrošača (NN 19/22 i 59/23) propisano je da se odredbe tog zakona ne primjenjuju na ugovore o stjecanju ili prijenosu nekretnina ili pravima na nekretninama, te na ugovore za izgradnju novih građevina ili rekonstrukciju postojećih građevina, te najam stambenih prostorija.

16.Dužnost je tužitelja u postupku da navede činjenice na kojima zasniva svoje zahtjeve – glavne i sporedne, građansko – pravne i procesne pravne. Tužitelj treba navesti pravno relevantne činjenice koje u svojoj cjelini čine jedan historijat događaja kojim pruža osnovu za isticanje određenog zahtjeva. Takve činjenice treba da pokažu kako postoji podudarnost između faktičnog stanja i onoga kojeg zakon predviđa kao i osnovu za pružanje pravne zaštite koju tužitelj traži.

17.Činjenice koje se navode u tužbi moraju biti dovoljno precizirano opisane da omogućuju konkretizaciju i specifikaciju spornog odnosa (sistem supstanciranja stvarne osnove spora). Tužitelj ranije nije morao, ali sada mora, već u tužbi iscrpno navesti sve elemente relevantnog činjeničnog stanja. Nadalje, dužan je navesti za koje se činjenice nude određena dokazan sredstva i kojim se dokaznim sredstvom određena činjenica može dokazati.

18.Ne predlaganje dokaza za utvrđenje činjenica na kojima se temelji tužbeni zahtjev prema stajalištu sudske prakse nije razlog za odbacivanje, već za odbijanje tužbenog zahtjeva (VSRH Gž-2035/78).

19.Prema odredbi čl. 221. ZPP-a, ako sud na temelju izvedenih dokaza ne može sa sigurnošću utvrditi neku činjenicu, o postojanju činjenice zaključiti će primjenom pravila o teretu dokazivanja.

20.Novelirani ZPP dakle inkvizitorska ovlaštenja suda u određivanju i prikupljanju dokaza napušta i zamjenjuje pravilo da se dokazi izvode isključivo inicijativnom stranka. Također, radi koncentracije postupka promijenjena je uloga i koncepcija nekoliko procesnih instituta.

21.U vezi prednjeg, već se izjasnila i Sudska praksa, pa tako VSRH u svojoj odluci Rev-X-14/10-2 od 24. studenog 2010.g. decidirano navodi da ne postoji obveza suda na upozorenje stranka i na njihovu dužnost da iznose činjenice i dokaze na kojima temelje svoj zahtjev ili kojima pobijaju navode i dokaze protivnika.

22.Cijeneći ukupno izvedene dokaze sukladno odredbi čl. 8. ZPP-a ovaj sud smatra kako je tužbeni zahtjev tužitelja osnovan. Prvenstveno treba navesti da se u konkretnom slučaju ne primjenjuju odredbe Zakona o zaštiti potrošača na koje se poziva tužitelj, budući je na slučajeve izgradnje nove građevine, odnosno ugovore iz tog odnosa isključena primjena odredbi tog zakona sukladno odredbi čl. 44. istog. Nadalje, u konkretnom slučaju ne radi se o predugovoru, pa time izvršena uplata od strane tužitelja nema značaj kapare, u kojem slučaju bi tuženik, u koliko su za to ispunjeni uvjeti mogao zadržati iznos koji je uplaćen. Ovdje se radi o ugovoru koji za kratko vrijeme osigurava kupcu da stan kojega je odabrao za kupnju neće biti nuđen na tržištu trećim osobama, nakon čega slijedi sklapanje predugovora. Kod ovog ugovora stoga je bitno vrijeme ispunjenja obveze tuženika, s obzirom da je tužitelj svoju obvezu uplate rezervacije stana uredno ispunio. Dakle, upitno je koji rok za sklapanje predugovora su stranke ugovorile, odnosno koja je bila prava volja stranaka u pogledu roka ispunjenja, s obzirom da se u tom pogledu stranke različito izjašnjavaju. Tužitelj u svom iskazu navodi kako mu je rečeno da se radi o roku od cca mjesec dana, dok svjedokinja DA, bivša direktorica i prokuristica tuženika tvrdi kako sličnih rezervacija nije bilo puno, ali su se sklapale na rok od 30 dana, zbog činjenice da je to najduži rok u kojem tvrtka sebi može priuštiti gubitak neprodaje stambenih jedinica, koje su u tom roku blokirane, osim u predmetnom slučaju kada je tuženik donio odluku da će se rezervacija produžiti do izdavanja građevinske dozvole. Iz rezultata raspravljanja proizlazi da je građevinska dozvola postala pravomoćna u srpnju 2024., tj. 7 mjeseci nakon predmetnog ugovora o rezervaciji, pa stoga sud ne drži uvjerljivim iskaz svjedokinje DA kako tužitelju nije rečeno da bi građevinska dozvola trebala uslijediti za mjesec dana, jer osim što navodi kako je to bio uobičajeni rok tuženika kod ove vrste ugovora, navodi i da su svi poslovi vezani uz ishođenje te dozvole bili gotovo okončani, ali se čekala odluka upravnog tijela. Stoga sud drži da se u konkretnom slučaju radi o postupanju tuženika protivno načelu savjesnosti i poštenja. Naime, tužitelj je svoju obvezu iz predmetnog ugovora u cijelosti ispunio, dok je tuženik očigledno s namjerom da sebi zadrži uplaćeni iznos u ugovor unio odredbu o roku ispunjenja svoje obveze i zadržavanju uplaćenog iznosa za slučaj da tužitelj odustane od ugovora. Ovdje imamo cijeniti dva suprotna iskaza u pogledu ugovorenog roka ispunjenja obveze tuženika, a sud drži kako je iskaz tužitelja životno uvjerljiv i logičan, jer nitko ne bi uplatio iznos od 5% cijene stana ukoliko nije rečeno da će do sklapanja predugovora doći u kratkom roku, a rok od 30 dana spominju i tužitelj svjedokinja DA, koja navodi da je to bio uobičajeni rok kod sklapanja ugovora o rezervaciji tuženika. Tužitelj očigledno ne bi zaključio ovakav ugovor da je znao kako će ishođenje pravomoćne građevinske dozvole trajati 7 mjeseci, a nesporno je da tuženik ni nakon tog roka nije počeo s gradnjom. Stoga sud iskaz svjedokinje DA gdje navodi kako s tužitelj nije razgovarala o roku izdavanja građevinske dozvole drži neuvjerljivim i nelogičnim, jer se radi o bitnom sastojku ugovora, te je jedino od nje i djelatnika tuženika s kojima je pregovarao mogao saznati da taj rok iznosi 30 dana.

23.Da se radilo o roku od mjesec, odnosno 30 dana potvrđuje i činjenica da se tužitelj početkom travnja obratio tuženiku s upitom i konstatacijom da građevinska dozvola poprilično kasni, što znači da je trebala biti realizirana u prethodnom razdoblju. Dakle, tužitelj nije pristao na to da na izdavanje građevinske dozvole čeka više mjeseci, jer se u protivnom ne bi obraćao tuženiku s pitanjem zbog čega građevinska dozvola kasni. Treba imati na umu i činjenicu da je imao smrtni slučaj u obitelji, što je zasigurno pitanje građevinske dozvole stavilo u drugi plan. No, kako od tuženika nije dobio adekvatno obrazloženje, tužitelj je pismenom od 10.5.2024. otkazao rezervaciju i povrat novčanog iznosa.

24.Sud smatra kako se kod rezervacije stana, odnosno ove vrste ugovora radi o doista kratkom roku u kojem kupac bira stan, a prodavatelj se obvezuje isti stan izostaviti iz ponude, u kojem periodu se trebaju riješiti sva pitanja potrebna za zaključenje predugovora. U konkretnom slučaju taj rok vezan je uz ishođenje građevinske dozvole za koju je tužitelju rečeno da će uslijediti u roku od 30 dana, u kojem roku je tuženik uobičajeno sklapao rezervacije, dok je u ugovoru navedeno ishođenje građevinske dozvole, za koju je tužitelju rečeno, što potvrđuje i svjedokinja DA, da je u periodu potpisivanja ugovora sva potrebna dokumentacija bila pribavljena. Stoga sud smatra da je sukladno odredbi čl. 173. tužitelj mogao zahtijevati ispunjenje obveze, odnosno raskid ugovora, što je učinio pismenom od 10.5.2024. Nadalje, sud smatra kako je u konkretnom slučaju iz postupanja tuženika bilo očigledno da svoju obvezu neće ispuniti, a što potvrđuje činjenica da građenje zgrade u kojoj je tužitelj rezervirao stan nije započelo do dana zaključenja glavne rasprave, pa tužitelju pripada pravo prema odredbi čl. 364. ZOO-a na raskid ugovora i zahtijevanje naknade štete, odnosno prema odredbi čl. 368. ZOO-a na povrat uplaćenog iznosa kojega predmetnom tužbom traži. Kako tuženik nakon poziva tužitelja od 10.5.2024. da u roku 3 dana vrati uplaćeni iznos nije postupio po traženju, to tužitelju pripada pravo na kamate kako je to navedeno u tužbenom zahtjevu.

25 .Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP-a. Tužitelju je obistinjen trošak kako slijedi: za sastav tužbe, zastupanje na ročištima od 30.4.2025., 11.6.2025., 17.9.2025., 16.12.2025., te sastav podnesaka od 20.5.2025. i 2.10.2025. po 200,00 eura, odnosno ukupno 1.400,00 eura uvećano za 350,000 eura PDV-a, te sastava tužbe i presude od po 48,22 eura tako da parnični trošak ukupno iznosi 1.843,44 eura

U Splitu, 19. prosinca 2025.

S U D A C

Vica Roščić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude dopuštena je žalba Županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda u 3 primjeraka, u roku 15 dana od dana dostave prijepisa presude.

Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje i stranci koja je uredno obaviještena o tom ročištu, a na isto nije pristupila, smatra se da je dostava presude obavljena onog dana kad je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje smatra se da je dostava presude obavljena danom zaprimanja pisanog otpravka iste.

DNA:

-pun. tužitelja

-tuženiku

-u spis