Zakon.hr

REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Trg J. F. Kennedyja 11

P-355/2025-21

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu Maji Hilje, u pravnoj stvari tužitelja CHROMOS POSLOVNE USLUGE d.o.o, [adresa], OIB: 29608764234, kojeg zastupa punomoćniku Zvonimir Raić, odvjetnik u Zagrebu, Dalmatinska 18/III, protiv tuženika CHROMOS AGRO d.o.o., Zagreb, Radnička cesta 173, OIB: 82790074844, kojeg zastupa punomoćnik Zoran Krajinović, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Krajinović i partneri d.o.o., Zagreb, Boškovićeva 6, radi utvrđenja, nakon održane javne glavne rasprave zaključene 11. prosinca 2025. u prisutnosti punomoćnika tužitelja te punomoćnika tuženika i zastupnika po zakonu tuženika, s danom objave 18. prosinca 2025.

p r e s u d i o j e

I. Odbija se, kao neosnovan, tužbeni zahtjev koji glasi:

"1. Utvrđuje se kako je ništetan „UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINA“ zaključen između stranaka 10.V.2022.g., a glede kojeg ugovora je izvršena ovjera potpisa UĐB dana 18.V.2022.g. od strane javnog bilježnika Ilonke Lisonek iz Zagreba, Trg hrvatskih velikana br.4, pod brojem OV-4229/2022, a temeljem kojeg ugovora je tuženik ishodio uknjižbu vlasništva glede cjelokupnih (1/1) sljedećih suvlasničkih udjela nekretnine upisane u zk. ul. br.: [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], zk.č.br.: 73/20 poslovni objekt „CHROMOS“ i dvorište površine 14608 m2, i to 345. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-345) dizalo 3 površine 4,68 čm br.32, IV (četvrti) kat, 351. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-351) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.38, IV (četvrti) kat, 630. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-630) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.17, XII (dvanaesti) kat, 635. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-635) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.22, XII (dvanesti) kat, 652. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-652) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.17, XIII (trinaesti) kat, 658. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-658) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.23, XIII (trinaesti) kat, 679. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-679) protupožarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.19, XIV (četrnaesti) kat, 684. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-684) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.24, XIV (četrnaesti) kat.

2. Utvrđuje se kako je tužitelj vlasnik te kako je tužitelj stekao vlasništvo i valjanu pravnu osnovu za ishođenje uknjižbe vlasništva na ime (naziv) tužitelja glede cjelokupnih (1/1) sljedećih suvlasničkih udjela nekretnine upisane u zk. ul. br.: [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], zk.č.br.: 73/20 poslovni objekt „CHROMOS“ i dvorište površine 14608 m2, i to 345. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-345) dizalo 3 površine 4,68 čm br.32, IV (četvrti) kat, 351. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-351) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.38, IV (četvrti) kat, 630. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-630) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.17, XII (dvanaesti) kat, 635. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-635) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.22, XII (dvanesti) kat, 652. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-652) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.17, XIII (trinaesti) kat, 658. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-658) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.23, XIII (trinaesti) kat, 679. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-679) protupožarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.19, XIV (četrnaesti) kat, 684. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-684) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.24, XIV (četrnaesti) kat, pa se nalaže tuženiku trpjeti uknjižbu prava vlasništva u korist tužitelja glede ovih nekretnina te se određuje uspostava zemljišnoknjižnog stanja glede ove nekretnine kakvo je bilo prije provedbe uknjižbe vlasništva u korist tuženika.

3. Nalaže se tuženiku u roku od petnaest dana platiti tužitelju procesni trošak ovog postupka, uvećan za zatezne kamate tekuće od dana donošenja ove presude do isplate po stopi koja se za svako polugodište određuje uvećanjem referentne stope (tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke) za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište određuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja aktualne godine."

II. Odbija se, kao neosnovan, slijedeći, eventualno kumulirani tužbeni zahtjev, koji glasi:

1. Poništava se „UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINA“ zaključen između stranaka 10.V.2022.g., a glede kojeg ugovora je izvršena ovjera potpisa UĐB dana 18.V.2022.g. od strane javnog bilježnika Ilonke Lisonek iz Zagreba, Trg hrvatskih velikana br.4, pod brojem OV-4229/2022, a temeljem kojeg ugovora je tuženik ishodio uknjižbu vlasništva glede cjelokupnih (1/1) sljedećih suvlasničkih udjela nekretnine upisane u zk. ul. br.: [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], zk.č.br.: 73/20 poslovni objekt „CHROMOS“ i dvorište površine 14608 m2, i to 345. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-345) dizalo 3 površine 4,68 čm br.32, IV (četvrti) kat, 351. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-351) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.38, IV (četvrti) kat, 630. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-630) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.17, XII (dvanaesti) kat, 635. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-635) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.22, XII (dvanesti) kat, 652. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-652) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.17, XIII (trinaesti) kat, 658. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-658) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.23, XIII (trinaesti) kat, 679. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-679) protupožarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.19, XIV (četrnaesti) kat, 684. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-684) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.24, XIV (četrnaesti) kat.

III. Odbija se, kao neosnovan, slijedeći, eventualno kumulirani tužbeni zahtjev, koji glasi:

"1. Raskida se odnosno utvrđuje se kako je raskinut „UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINA“ zaključen između stranaka 10.V.2022.g., a glede kojeg ugovora je izvršena ovjera potpisa UĐB dana 18.V.2022.g. od strane javnog bilježnika Ilonke Lisonek iz Zagreba, Trg hrvatskih velikana br.4, pod brojem OV-4229/2022, a temeljem kojeg ugovora je tuženik ishodio uknjižbu vlasništva glede cjelokupnih (1/1) sljedećih suvlasničkih udjela nekretnine upisane u zk.ul.br.:

4202, k. o. [katastarska općina], zk.č.br.: 73/20 poslovni objekt „CHROMOS“ i dvorište površine 14608 m2, i to 345. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E- 345) dizalo 3 površine 4,68 čm br.32, IV (četvrti) kat, 351. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-351) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.38, IV (četvrti) kat, 630. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-630) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.17, XII (dvanaesti) kat, 635. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-635) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.22, XII (dvanesti) kat, 652. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-652) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.17, XIII (trinaesti) kat, 658. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-658) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.23, XIII (trinaesti) kat, 679. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-679) protupožarne stepenice površine 10,32 čm oznake br.19, XIV (četrnaesti) kat, 684. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-684) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br.24, XIV (četrnaesti) kat.

IV. Odbija se, kao neosnovan, slijedeći, eventualno kumulirani tužbeni zahtjev, koji glasi:

"1. Nalaže se tuženiku platiti u roku od petnaest dana tužitelju iznos od 10.000,00 EUR, uvećan za zakonske zatezne kamate tekuće u razdoblju od 1.I.2022.g. do 31.XII.2022.g. po stopi koja se za svako polugodište određuje uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za pet postotnih poena, u razdoblju od 1.I.2023.g. do 31.XII.2023.g. po stopi koja se za svako polugodište određuje uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena te u razdoblju od 1.I.2024.g. do isplate po stopi koja se za svako polugodište određuje uvećanjem referentne stope (tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke) za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište određuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja aktualne godine.

2. Nalaže se tuženiku u roku od petnaest dana platiti tužitelju procesni trošak ovog postupka, uvećan za zatezne kamate tekuće od dana donošenja ove presude do isplate po stopi koja se za svako polugodište određuje uvećanjem referentne stope (tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke) za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište određuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja aktualne godine."

V. Odbija se, kao neosnovan, slijedeći, eventualno kumulirani tužbeni zahtjev, koji glasi:

"Utvrđuje se da Ugovor o kupoprodaji nekretnina sklopljen između stranaka 10. svibnja 2022. koji je ovjeren od strane javnog bilježnika Ilinke Lisonek iz Zagreba pod brojem OV-4299/2022 nije sklopljen i ne proizvodi pravne učinke."

VI. Nalaže se tužitelju nadoknaditi tuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 1.062,50 EUR sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 18. prosinca 2025. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 (petnaest) dana.

VII. Odbija se, kao neosnovan, zahtjev tuženika za naknadu troškova postupka u iznosu od 312,50 EUR sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 18. prosinca 2025. do isplate.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi podnesenoj 28. studenog 2024. i tijekom postupka navodi da su stranke 10. svibnja 2022. sklopile Ugovor o kupoprodaji nekretnina kojim je tuženik prodao tužitelju nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], zkčbr. [katastarska čestica] poslovni objekt "CHROMOS" i dvorište površine 14608 m2, i to:

- 345. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E- 345) dizalo 3 površine 4,68 čm br. 32, IV (četvrti) kat,

- 351. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E- 351) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br. 38, IV (četvrti) kat,

- 630. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E- 630) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br. 17, XII (dvanaesti) kat,

- 635. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E- 635) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br. 22, XII (dvanesti) kat,

- 652. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E- 652) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br. 17, XIII (trinaesti) kat,

- 658. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E- 658) požarne stepenice površine 10,32 čm oznake br. 23, XIII (trinaesti) kat,

- 679. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E- 679) protupožarne stepenice površine 10,32 čm oznake br. 19, XIV (četrnaesti) kat,

- 684. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E- 684) dizalo 3 površine 4,68 čm oznake br. 24, XIV (četrnaesti) kat, te se tužitelj temeljem navedenog kupoprodajnog ugovora uknjižio kao vlasnik navedenih posebnih dijelova nekretnine. Tužitelj ističe da je navedeni ugovor nevaljan, i to osobito ništetan, i da su u svakom slučaju ispunjene sve pretpostavke za raskid ugovora. Ističe da je da kupoprodajna cijena predmetnih nekretnina prikazana u tom ugovoru višestruko niža od tržišne vrijednosti predmetnih nekretnina u trenutku sklapanja ugovora. Navodi da je tuženik, sukladno dogovoru stranaka, bio obvezan isplatiti tužitelju punu tržišnu cijenu tih nekretnina u kratkom roku, međutim, tuženik do podnošenja tužbe nije izvršio navedenu uplatu pa je uslijed navedenog tužitelj raskinuo navedeni ugovor. Navodi da je ugovor sa tako ugovorenom kupoprodajnom cijenom protivan moralu društva.

1.1. Tužitelj predlaže da sud donese presudu kojom će utvrditi ništetnim navedeni ugovor i utvrditi tužiteljevo pravo vlasništva na predmetnim nekretninama uz nalog tuženiku da trpi uknjižbu na istima za korist tužitelja. Tužitelj postavlja i nekoliko eventualno kumuliranih tužbenih zahtjeva i to kako slijedi: za poništenje ugovora o kupoprodaji uz utvrđenje tužiteljevog prava vlasništva, potom za raskid odnosno utvrđenje da je raskinut navedeni ugovor uz utvrđenje tužiteljevog prava vlasništva, potom za isplatu iznosa od 10.000,00 EUR sa zateznim kamatama tekućim od 31. prosinca 2022. do isplate i konačno za utvrđenje da navedeni ugovor nije sklopljen i da ne proizvodi pravne učinke.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu koji je podnio 11. ožujka 2025. u cijelosti osporava tužbu i tužbeni zahtjev, kao i sve eventualno kumulirane tužbene zahtjeve. Nije sporno da su predmet Ugovora o kupoprodaji nekretnina nekretnine koje su opisane u tužbi,

a koje u naravi predstavljaju ulaze u dizala i protupožarne stepenice na IV., XII., XIII. I XIV. katu poslovnog objekta Chromos. Tuženik navodi da je on pravni slijednik društvenog poduzeća CHROMOS ZAŠTITA BILJA p.o. i da je poslovne prostore, kao i predmetne nekretnine, stekao još 1996. temeljem rješenja o privatizaciji i diobom sa ostalim slijednicima OUR-a u sastavu SOUR CHOROMOS, dok je ovdje spornim ugovorom samo ispunjen dio ranije preuzetih obveza. Pojasnio je da je SOUR CHROMOS (kasnije Složeno poduzeće Chromos) osnovan od strane OUR-a koji su se bavili sličnom djelatnošću i koji su bili vlasnici zemljišta u Zagrebu na adresi [adresa], a nakon statusnog usklađenja navedenog poduzeća sa Zakonom o poduzećima, isto je organizirano kao d.o.o. (ovdje tužitelj). Nakon usklađenja sa Zakonom o trgovačkim društvima, usvojen je Društveni ugovor u kojem je navedeno da je tužitelj u vlasništvu imatelja poslovnih udjela koje su činili raniji OUR-i. U postupku privatizacije pravni slijednici OUR-a (dakle dionička društva) su dobili imovinu u poslovnom kompleksu CHROMOS, dok tužitelj, kao statusni slijednik SOUR CHROMOS-a nije dobio nekretnine niti bilo koju imovinu u privatizaciji, međutim ostao je upisan u zemljišnim knjigama kao nositelj prava korištenja. Ovi su OUR-i bili imatelji poslovnih udjela tužitelja s time da su tijekom vremena poslovni udjeli koji čine 55% vlasništva postali vlastiti udjeli društva, da bi 2008. i 2010. UĐB stekla poslovne udjele koji čine 45% poslovnih udjela društva, a kako je ona bila direktorica društva, zapravo je kontrolirala 100% poslovnih udjela tužitelja. Nad tužiteljem je 2017. bio pokrenut prethodni stečajni postupak u kojem je UĐB tvrdila da društvo nema imovine jer je bila svjesna da su svi dijelovi nekretnine u poslovnom kompleksu CHROMOS vlasništvo trećih osoba. Nakon što je sklopljen ovdje sporni ugovor, UĐB je svoje poslovne udjele prenijela na društvo By the way d.o.o.

2.1. Tuženik dalje navodi da su nekretnine koje su predmet ovog spora zapravo zajednički dijelovi, a Ugovorom o korištenju zajedničkih dijelova iz 1996. određeno je koji zajednički dijelovi predstavljaju zajedničke prostore površine 2.012,10 m2 koje je tužitelj bio dužan prenijeti na vlasnike posebnih dijelova nekretnine u točno određenim površinama ovisno o površini njihovih posebnih dijelova. Ujedno je tužitelju bilo zabranjeno raspolagati tim zajedničkim dijelovima osim prema stvarnim vlasnicima. S tim su u vezi stranke 10. svibnja 2022. suglasno i formalno prenijele predmetne nekretnine na tuženika koje mu i pripadaju temeljem pravnih poslova iz 1996. Ovom je ugovoru prethodilo sklapanje Ugovora o kupoprodaji od 14. srpnja 2021. koji su ovdje spornim ugovorom stranke samo potvrdile, a na osnovu tog ranijeg ugovora porezna uprava je prilikom razreza poreza utvrdila vrijednost predmetnih nekretnina upravo u visini utvrđenoj ugovorom. Naime, predmet prodaje ranijim ugovorom bila su uz, ovdje sporne nekretnine, još tri posebna dijela (sanitarni čvor, čajna kuhinja i hodnik) te je za sve nekretnine ugovorena ukupna kupoprodajna cijena od 25.250,00 kn koju je tuženik isplatio tužitelju 15. srpnja 2021. Upravo je ta cijena utvrđena kao tržišna vrijednost privremenim poreznim rješenjem od 22. srpnja 2021. Budući da je tužiteljev prijedlog za uknjižbu prava vlasništva temeljem Ugovora od 14. srpnja 2021. bio odbijen jer je kao vlasnik ovdje spornih posebnih dijelova nekretnine bio upisan CHROMOS složeno poduzeće za poslovne usluge s ograničenom supsidijarnom odgovornošću, a ne tužitelj, to je tužitelj u prosincu 2021. ishodio uknjižbu prava vlasništva na svoje ime, a potom su stranke sklopile Ugovor o kupoprodaji od 10. svibnja 2022. Tim je ugovorom konstatirano da kupoprodajna cijena za posebne dijelove nekretnine koji su predmetom tog ugovora iznosi 10.500,00 kn te su potvrdili da je ista konačna i nepromjenjiva i da je isplaćena 15. srpnja 2021. uplatom izvršenom od strane tuženika na poslovni račun tužitelja. Osim toga, tuženik je po ovlaštenoj osobi 17. svibnja 2022. u Tabularnoj izjavi potvrdio da je kupoprodajna cijena plaćena. Prema tome, Ugovor o kupoprodaji od 10. svibnja 2022. odraz je prave volje ugovornih strana te predstavlja ispunjenje obveza na koje su se stranke obvezale još 1996. i koje su djelomično ispunjene 2021.

2.2. Tuženik osporava tužiteljeve navode da su se stranke imale dogovor za drugačiju visinu i način isplate kupoprodajne cijene. Osporava i da je Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 10. svibnja 2022. raskinut jer tužitelj nikad nije zaprimio tužiteljevu izjavu o raskidu ugovora, a osim toga tužitelj nije imao nikakav osnovan i zakonit razlog za raskid ugovora. Vezano za poništaj ugovora tuženik ističe da je tužitelj prekludiran tražiti navedeno jer je od sklapanja ugovora do podnošenja tužbe proteklo više od godinu dana. Stoga u odnosu na takav zahtjev tužitelja ističe prigovor zastare. Navodi da sporni ugovor nije nevaljan niti ništetan, nije raskinut niti tužitelj ima osnovan razlog zahtijevati raskid ugovora. Zaključno osporava i zahtjev za isplatu iznosa od 10.000,00 EUR jer nije jasno po kojoj osnovi tužitelj potražuje navedeno.

3. Sud je tijekom postupka pročitao i izvršio je uvid u dostavljene isprave. Ujedno su saslušani svjedoci UĐ (list 269.-270. spisa) i TĐ (list 270. -271. spisa). Odbijen je, kao nesvrsishodan, dokazni prijedlog tužitelja za provođenje građevinskog i financijskog vještačenja na okolnost utvrđenja vrijednosti nekretnina koje su predmet ovog spora. Tako je sud odlučio jer je ocijenio da se odluka o osnovanosti tužbenog zahtjeva može donijeti i bez izvođenja navedenog dokaza, dok bi se njegovim izvođenjem postupak samo dodatno odugovlačio i stvarali bi se nepotrebni troškovi, a ishod spora bi bio isti.

4. Ocjenom svih provedenih dokaza, kako svakog dokaza zasebno, tako i dovođenjem svim provedenih dokaza u međusobnu vezu, a u skladu s odredbom čl. 8. Zakona o parničnom postupku (''Narodne novine'' broj 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07.. - odluka USRH, 84/08, 123/08., 57/11., 25/13., 28/13., 89/14. - odluka USRH i 70/19., 80/22., 114/22., 155/23., 146/25. – dalje: ZPP), ovaj je sud došao do uvjerenja da niti tužbeni zahtjev niti eventualno kumulirani tužbeni zahtjevi nisu osnovani.

5. Predmet ovog spora je zahtjev tužitelja za utvrđenje ništetnosti Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 10. svibnja 2022. i za utvrđenje prava vlasništva na nekretninama koje su opisane kao predmet prodaje tim ugovorom. Za slučaj da sud ovaj tužbeni zahtjev nađe neosnovanim, tužitelj je postavio eventualno kumulirani tužbeni zahtjev (čl. 188. st. 2. ZPP) za poništaj navedenog ugovora i utvrđenje prava vlasništva, potom ako sud i ovaj zahtjev nađe neosnovanim eventualno kumulirani tužbeni zahtjev za raskid odnosno utvrđenje da je raskinut ugovor i utvrđenje prava vlasništva, nadalje, ako i ovaj zahtjev sud ne ocijeni osnovanim eventualno kumulirani tužbeni zahtjev za isplatu iznosa od 10.000,00 EUR sa zateznim kamatama od 31. prosinca 2022. do isplate i konačno, ako niti ovaj zahtjev sud ne ocijeni osnovanim, eventualno kumulirani tužbeni zahtjev za utvrđenje da ugovor nije sklopljen i da ne proizvodi pravne učinke.

6. Između stranaka nije sporno da su sklopile Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 10. svibnja 2022. Nije sporno koji su posebni dijelovi nekretnine predmet tog ugovora, niti da je u ugovoru kao kupovnina za te posebne dijelove naveden iznos od 10.500,00 kn. Tužitelj nije osporio primitak navedene kupovnine, a da mu je ista isplaćena u cijelosti proizlazi iz samog Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 10. svibnja 2022. (list 9.-12. spisa) i to iz njegovog čl. 3. u kojem je prodavatelj (tužitelj) potvrdio da mu je ta cijena isplaćena 15. srpnja 2021., kao i iz potvrde o izvršenom plaćanju računa br. 02- 2021-01-01 od 15. srpnja 2021. (list 177. -178. spisa), a u vezi Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 14. srpnja 2021. (list 56.-160. spisa). Nije sporna činjenica da je tuženik temeljem citiranog Ugovora od 10. svibnja 2022. i Tabularne izjave od 17. svibnja 2022. (list 7. spisa), koja mu je izdana sukladno čl. 6. Ugovora, ishodio uknjižbu prava vlasništva u zemljišnoj knjizi. Navedeno je ujedno sud utvrdio i uvidom u izvadak iz zemljišne knjige za zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] ([broj poduloška], 351, 630, 635, 652, 658, 679 i 684) (list 26.-27. spisa).

7. Među strankama je sporna valjanost Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 10. svibnja 2022., odnosno je li kupoprodajna cijena koja je tim ugovorom među strankama ugovorena znatno ispod tržišne vrijednosti nekretnine i je li na strani tužitelja sklapanjem tog ugovora došlo do prekomjernog oštećenja. Sporno je pitanje jesu li ispunjene pretpostavke za poništaj navedenog ugovora, potom je li ugovor raskinut, odnosno jesu li ispunjene pretpostavke za njegov raskid te jesu li stranke dogovorile da će tuženik tužitelju naknadno isplatiti drugi, viši, iznos kupoprodajne cijene pa je s tim u vezi sporna i visina eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva postavljenog na isplatu iznosa od 10.000,00 EUR. Također je sporno pitanje je li ugovor sklopljen i proizvodi li pravne učinke s obzirom na navode tužitelja istaknute na pripremnom ročištu da bi isti bio fiktivan.

8. Odredbom 322. st. 1. ZOO propisano je da je ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva ništetan, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo.

9. Sud se prilikom odlučivanja o ništetnosti rukovodio samo razlozima koje je tužitelj istaknuo u tužbi jer sud nije ovlašten ispitivati ništetnost temeljem razloga koji nisu istaknuti u tužbi.

10. Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 10. svibnja 2022. po svojoj formi zadovoljava sve uvjete ugovora o kupoprodaji koji je reguliran odredbom čl. 376. i čl. 377. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 155/23. – dalje: ZOO) i čiji je cilj stjecanje prava vlasništva nekretnine (čl. 115. i čl. 119. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, "Narodne novine" br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17. - službeni pročišćeni tekst, 152/14., 81/15. - službeni pročišćeni tekst – dalje: ZV). Naime, ugovor je sklopljen u pisanoj formi te sadrži bitne sastojke ugovora o kupoprodaji (predmet i cijena). Predmet prodaje u ugovoru je opisan u skladu sa podacima iz zemljišne knjige te s obzirom na njegov sadržaj i sadržaj Tabularne izjave od 17. svibnja 2022., nakon što je tužitelj ishodio uknjižbu prava vlasništva na nekretninama koje su predmet prodaje tim ugovorom, odnosno kad je bilo ispunjeno pravilo o knjižnom predniku (čl. 45. Zakona o zemljišnim knjigama ("Narodne novine" br. 63/19., 128/22., 155/23., 127/24.), nije bilo nikakve zapreke da se na osnovu tog ugovora tuženik uknjiži kao vlasnika predmetnih posebnih dijelova nekretnine.

11. Sud nije utvrdio razloge koji bi ovaj ugovor činili protivnim prisilnim propisima, a niti se tužitelj u tužbi poziva na neki konkretan zakon ili podzakonski akt kojem bi predmetni ugovor bio protivan.

12. Sud nije utvrdio niti razloge koji bi ugovor činili protivnim moralu društva. Naime, pojam moral društva nije zakonom definirana kategorija, zbog čega je li određeno ponašanje društveno moralno ili ne, treba ocjenjivati ovisno o okolnostima svakog pojedinog slučaja, vodeći računa o elementima koji su odlučni upravo u toj situaciji. Pravila morala (etike) su pravila o poželjnom ponašanju, a moralno se ponašanje procjenjuje kroz ocjenu o poštivanju etičkih pravila.

13. Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 10. svibnja 2022. sklopljen je između dvije pravne osobe koje su u pravnom prometu dužne postupati s povećanom pažnjom (čl. 10. st. 2. ZOO). Iz sadržaja tog ugovora ne proizlazi da je bilo koja ugovorna strana postupala na nesavjestan, nepošten, neprofesionalan i nemoralan način.

13.1. Navedeno ne proizlazi niti iz iskaza saslušanog svjedoka TĐ (koji je sud neposredno ocijenio kao iskren, uvjerljiv i logičan te neproturječan samom sebi, ali i ostalim dokazima provedenim tijekom postupka), a koji je naveo da je na strani tužitelja sudjelovao u pregovorima koji su prethodili sklapanju tog ugovora i da je ugovor rezultat suglasne volje ugovornih strana. Pojasnio je da su predmetni poslovni prostori okna dizala i požarne stepenice na katovima na kojima je vlasnik posebnih dijelova tuženik i ovi posebni dijelovi jedino tuženiku mogu služiti pa je stoga tužitelj, kako bi riješio financijske probleme, upravo njemu i ponudio kupnju tih posebnih dijelova. Također je naveo da je Ugovor od 10. svibnja 2022. svojevrstan nastavak na Ugovor od 14. srpnja 2021. u kojem je ugovorena kupovnina za sve posebne dijelove koji su predmet prodaje tim ranijim ugovorom i koja je plaćena, odnosno da je cijena koja je navedena u spornom ugovoru sadržana u ranijem ugovoru, dok je u ovom ugovoru navedena jer je cijena bitan sastojak ugovora o kupoprodaji.

13.2. Svjedokinja UĐ, kojoj je sud također povjerovao jer je iskazivala istinito, iskreno i uvjerljivo, a koja je bila direktorica tužitelja nakon što je u društvu tužitelja poslovne udjele steklo društvo By the way d.o.o., navela je da nema nikakvih neposrednih saznanja o sklapanju predmetnog pravnog posla.

14. Iz navedenog proizlazi da je kupoprodajna cijena koja je navedena u predmetnom Ugovoru kao cijena posebnih dijelova nekretnine koji su predmetom prodaje tim ugovorom (koji, iako su u zemljišnoj knjizi upisani kao posebni dijelovi, odnosno kao zasebne etaže, jer je taj upis proveden prije stupanja na snagu ZV, ali oni zapravo u svojoj naravi predstavljaju zajedničke dijelove zgrade), ugovorena kao konačna i nepromjenjiva te je odraz suglasne volje ugovornih strana.

15. Naime, ne ulazeći u povijest odnosa stranaka i njihovih pravnih prednika koju je tuženik kronološki detaljno opisao u odgovoru na tužbu i potkrijepio priloženim ispravama, a koje navode je tužitelj samo paušalno osporio, jasno je iz sadržaja navedenog ugovora, kada se isti dovede u vezu sa Ugovorom o kupoprodaji nekretnina od 14. srpnja 2021., da je prava volja ugovornih strana bila stjecanje prava vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine na način da vlasništvo tužitelj prenese na tuženika i da su predmet poslovnog odnosa iz ugovora o kupoprodaji među njima, osim posebnih dijelova koji su predmet prodaje ovdje spornim Ugovorom od 10. svibnja 2022., još tri posebna dijela nekretnine opisana u čl. 1. toč. a) Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 14. srpnja 2021., a kupoprodajna je cijena za sve te posebne dijelove ugovorena u iznosu od 25.250,00 kn te je ugovorena kao konačna i nepromjenjiva (čl. 3. navedenog Ugovora).

16. Da ova cijena ne odstupa od tržišne vrijednosti predmetnih posebnih dijelova nekretnine potvrđuje činjenica da je porezna uprava po toj cijeni razrezala porez, čime je nadležno porezno tijelo potvrdilo da ta cijena bitno ne odstupa od cijena na tržištu u to vrijeme (čl. 9. Zakona o porezu na promet nekretnina, "Narodne novine" br. 115/16., 106/18.). Tužitelj tijekom postupka nije osporio tuženikove navode o plaćanju poreza na promet nekretnina u iznosu od 757,50 kn temeljem privremenog poreznog rješenja Ministarstva financija, Porezna uprava, Područni ured Zagreb, Ispostava Trnje od 22. srpnja 2021., a koji iznos predstavlja 3% iznosa od 25.500,00 kn (čl. 12. Zakona o porezu na promet nekretnina). Već su samim time neosnovane tužiteljeve tvrdnje o tome da su stranke spornim ugovorom ugovorile cijenu koja je bitno niža od tržišne cijene.

17. Na temelju navedenog, sud je ocijenio da predmetni Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 10. svibnja 2022. nije protivan niti prisilnim propisima niti moralu društva pa da bi bio ništetan u smislu čl. 322. st. 1. ZOO. Samim time nisu ispunjene pretpostavke za stjecanje prava vlasništva tužitelja na posebnim dijelovima koji su predmetom tog ugovora, zbog čega je odlučeno kao pod točkom I. izreke ove presude.

18. Sud je, budući da je ocijenio da nije osnovan tužbeni zahtjev, preispitao osnovanost eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva kojim tužitelj zahtijeva da se Ugovor od 10. svibnja 2022. poništi.

19. S tim u vezi treba navesti da je odredbom čl. 375. st. 1. i 2. ZOO određeno da, ako je između činidaba ugovornih strana u dvostrano obveznom ugovoru postojao u vrijeme sklapanja ugovora očiti nerazmjer, oštećena strana može zahtijevati poništaj ugovora ako za pravu vrijednost tada nije znala niti je morala znati, a pravo da se zahtijeva poništaj ugovora prestaje istekom godine dana od njegova sklapanja.

20. Budući da je Ugovor o kupoprodaji čiji poništaj tužitelj potražuje iz razloga prekomjernog oštećenja sklopljen 10. svibnja 2022., dok je tužba podnesena 28. studenog 2024., nedvojbeno je da je tužba podnesena protekom jednogodišnjeg roka iz čl. 375. st. 2. ZOO i da u je odnosu na taj razlog tužitelj prekludiran zahtijevati pravnu zaštitu. Međutim, neovisno o tome, ukazuje se kako je i već prilikom preispitivanja ništetnosti navedenog Ugovora sud utvrdio da cijena koja je njime ugovorena kao kupovnina nije u neskladu sa tržišnim cijenama jer bi u protivnom porezna uprava utvrdila drugu vrijednost posebnih dijelova nekretnine u postupku naplate poreza na promet nekretnina. Osim toga, tužitelj se ne može opravdati time da u vrijeme sklapanja ugovora nije znao pravu vrijednost nekretnine jer se radi o pravnoj osobi, a svjedok TĐ je naveo da je cijena koja je ugovorena približno jednaka cijenama po kojima su se u to vrijeme u stečajnim postupcima prodavale slične nekretnine.

21. Time je i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev za poništaj ugovora ocijenjen neosnovanim i kao takav je odbijen (točka II. izreke presude).

22. Obzirom na navedeno, sud je preispitao osnovanost slijedećeg eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva kojim tužitelj zahtijeva donošenje presude kojom će se raskinuti odnosno utvrditi da je raskinut Ugovor od 10. svibnja 2022.

23. Prije svega treba navesti da raskid ugovora sudskom odlukom nije po svojoj pravnoj prirodi jednak utvrđenju činjenice da je ugovor raskinut. Tužitelj u odnosu na ovaj tužbeni zahtjev u činjeničnom supstratu tužbe uopće ne navodi razloge pa tako nije moguće zaključiti je li tužitelj izjavio raskid ugovora, što tuženik izrijekom osporava, pa je dokazivanje tih tvrdnji na tužitelju (čl. 219. ZPP), a on ih ni na koji način nije dokazao. Iz iskaza ranijeg zastupnika po zakonu TĐ ne proizlazi da je tužitelj izjavio raskid ugovora, a niti to proizlazi iz iskaza svjedokinje UĐ koja je u vrijeme pokretanja spora bila zastupnik po zakonu tužitelja. Štoviše, iz njezinog iskaza proizlazi da nema nikakvih neposrednih saznanja o predmetnom pravnom poslu osim onog što je saznala temeljem uvida u dokumentaciju, odnosno u račun glede kojeg joj se iznos kupovnine činio suviše nizak. Nije navela da je tužitelj raskinuo ovaj ugovor niti koji bi bio razlog raskida. Tužitelj se u tužbi i do zaključenja prethodnog postupka nije određeno pozvao niti na jedan zakonom predviđen razlog za raskid ugovora pa samim time nije dokazao da su ispunjene pretpostavke da sud konstitutivnom odlukom raskine navedeni ugovor ili da deklaratornom odlukom utvrdi da je taj ugovor raskinut.

24. Zbog navedenog je odlučeno kao pod točkom III. izreke presude.

25. Dalje tužitelj eventualno kumuliranim tužbenim zahtjevom predlaže donošenje presude kojom će se tuženiku naložiti isplata iznosa od 10.000,00 EUR po osnovi dodatne kupovnine u odnosu na koju su se stranke suglasile da će se naknadno isplatiti (u roku od jedne godine od sklapanja Ugovora od 14. srpnja 2021.) (list 252. spisa).

26. Ove tvrdnje tužitelj ničim nije potkrijepio. Naime, svjedok TĐ je naveo da nema saznanja o tome da bi stranke dogovorile neku drugu cijenu od one koja je navedena u ugovoru i koja je plaćena te da čisto sumnja da bi njegova majka koja je u vrijeme sklapanja ugovora bila direktorica tužitelja tako nešto dogovorila sa tuženikom. Svjedokinja UĐ koja je, kako je već ranije navedeno, bila zastupnik po zakonu tužitelja u trenutku podnošenja tužbe, navela je da nema nikakvih neposrednih saznanja o dogovorima i pregovorima stranaka koji su prethodili sklapanju ugovora iz 2021. i 2022. Prema pravilima o teretu dokazivanja iz odredbe čl. 219. ZPP sud je ovaj eventualno kumulirani tužbeni zahtjev također ocijenio neosnovanim, slijedom čega je odlučeno kao pod točkom IV. izreke presude.

27. Obzirom da su svi prethodno navedeni tužbeni i eventualno kumulirani tužbeni zahtjevi ocijenjeni kao neosnovani, sud je dalje preispitao osnovanost eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva za utvrđenje da Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 10. svibnja 2022. nije sklopljen i da ne proizvodi pravne učinke. Ovaj zahtjev tužitelj temelji na činjeničnim tvrdnjama da je predmetni ugovor fiktivan.

29. Prema odredbi čl. 285. st. 1. ZOO prividan ugovor nema učinak među ugovornim stranama. Ali ako prividan ugovor prikriva neki drugi ugovor, taj drugi vrijedi ako je udovoljeno pretpostavkama za njegovu pravnu valjanost (čl. 285. st. 2. ZOO).

30. Iz rezultata dokaznog postupka ne proizlazi da je namjera ugovornih strana bila da se Ugovorom o kupoprodaji od 10. svibnja 2022. prikrije neki drugi ugovor. Naime, stranke su nedvojbeno radi stjecanja prava vlasništva sklopile Ugovor od 14. srpnja 2021. te su naknadno u odnosu na dio posebnih dijelova nekretnine koji su predmetom tog ugovora, a u odnosu na koje se tužitelj nije mogao uknjižiti jer je kao nositelj prava korištenja ili vlasništva bio uknjižen prednik tužitelja, naknadno sklopile Ugovor iz 2022., ali ne sa namjerom prikrivanja drugog ugovora, nego sa namjerom stjecanja prava vlasništva (uknjižbom) na nekretninama koje su opisane u tom ugovoru i u odnosu na koje je tuženik, već ranije, po prethodnom ugovoru, isplatio kupoprodajnu cijenu u cijelosti. Ovaj je ugovor sklopljen sa ciljem da se sa tužitelja na tuženika prenese pravo vlasništva navedenih poslovnih prostora, isti ispunjava sve formalne pretpostavke za uknjižbu, a s obzirom na njegov sadržaj, jednako kao i s obzirom na iskaz svjedoka TĐ, on odražava pravu volju obaju ugovaratelja. Nema stoga u odnosu na navedeni ugovor nikakve sumnje u to da bi bio fiktivan pa da ne bi proizvodio pravne učinke.

31. Slijedom navedenog, niti ovaj eventualno kumulirani tužbeni zahtjev nije osnovan (točka V. izreke presude).

32. S obzirom da je tužitelj u cijelosti izgubio spor, ne pripada mu pravo na naknadu zatraženih troškova postupka, već je on te troškove dužan nadoknaditi protivnoj strani (čl. 154. st. 1. ZPP).

33. Tuženiku su, kao potrebni, priznati slijedeći sastava odgovora na tužbu u iznosu od 200,00 EUR prema Tbr. 8. toč. 1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj 138/23 – dalje: Tarife), zastupanja na ročištima 17. lipnja 2025., 23. rujna 2025. i 11. prosinca 2025. u iznosima od po 200,00 EUR za svako ročište prema Tbr. 9. toč. 1. Tarife i zastupanja na ročištu 17. listopada 2025. u iznosu od 50,00 EUR prema Tbr. 9. toč. 5. Tarife, sve uvećano za PDV po stopi od 25%. Dakle, tuženiku je na ime parničnih troškova ukupno dosuđeno 1.062,50 EUR, sve sa pripadajućim zateznim kamatama tekućim od donošenja presude do isplate (čl. 151. st. 3. ZPP i čl. 29. st. 2. ZOO) (točka VI. izreke presude).

34. Nisu mu priznati troškovi zastupanja na ročištu 17. listopada 2025. preko dosuđenog iznosa od 50,00 EUR do zatraženo iznosa od 200,00 EUR (za iznos od 150,00 EUR), uvećano za PDV, jer se na tom ročištu nije raspravljalo o glavnoj stvari niti su se izvodili dokazi, nego je ročište odgođeno prije početka raspravljanja. Nisu mu priznati niti troškovi pristupa ročištu za objavu presude u iznosu od 100,00 EUR prema Tbr. 9. toč. 3. Tarife budući da tuženik nije pristupio na navedeno ročište pa mu ti troškovi niti nisu nastali. U tom je dijelu stoga odlučeno kao pod točkom VII. izreke presude.

U Zagrebu 18. prosinca 2025.

SUDAC

Maja Hilje

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku 15 (petnaest) dana od dana kada se smatra da joj je dostava presude obavljena, odnosno od dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje) odnosno od dana dostave prijepisa presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje). Žalba se podnosi putem ovog suda.

Za pristup ovom sadržaju morate biti prijavljeni i imati aktivnu pretplatu.

Prijavite se Besplatno se registrirajte