REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U SPLITU

Gundulićeva 27

21000 Split

Posl. broj: Ps-33/2022-30

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, po sutkinji Irmi Dujić, u pravnoj stvari tužiteljice CU, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po punomoćniku Darku Varnici, odvjetniku u Kaštel Kambelovcu, protiv tuženika Nitor d.o.o. za trgovinu, proizvodnju i usluge u stečaju, OIB: 97553872697, sa sjedištem u [adresa], zastupanog po stečajnom upraviteljici Ivanki Sušić OIB: [osobni identifikacijski broj], iz Dubrovnika, Gornji kono 56, a ona po punomoćnici Gloriji Roki, odvjetnici iz Odvjetničkog društva Šimenc i partneri d.o.o., radi utvrđenja, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 13. studenoga 2025. u prisutnosti tužiteljice i punomoćnika parničnih stranaka, na ročištu za objavu i uručenje presude dana 18. prosinca 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Utvrđuje se da tužiteljica CU, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] u odnosu na tuženika Nitor d.o.o. u stečaju, [adresa], OIB: 97553872697, ima valjanu pravnu osnovu za stjecanje prava vlasništva za cijelo (1/1) nekretnine – stana označenog kao 237. Suvlasnički dio: 58/5530 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-78), na kojem je uspostavljeno i neodvojivo povezano vlasništvo posebnog dijela nekretnine označenog kao stan oznake Stan A1, koji se sastoji od: sobe, kupaonice, ulaznog hola, kuhinje, blagovaonice i dnevnog boravka, ukupne površine 29,09 m2, stan ima pripatke: natkritu terasu površine 6,71 m2 i nenatkritu terasu površine 22,54 m2, sveukupna površina cjeline stana A1 sa pripatcima iznosi 58,34 m2, na prizemlju-ulaz A, u zgradi sagrađenoj na č. zem. [katastarska čestica], oznake zgrada mješovite uporabe, dvorište površine 1545 m2, od čega zgrada mješovite uporabe 675 m2 i dvorište 870 m2, a koji je upisan pod r.b. 237. - etaža 78 – u ZK. UL. Br [broj ZK uloška], K. O. [katastarska općina], sve upisano u zemljišnim knjigama koje se vode kod zemljišnoknjižnog odjela u Splitu, Općinskog suda u Splitu, pa se nalaže tuženiku Nitor d.o.o. u stečaju, [adresa], OIB: 97553872697, da u roku od 15 dana izda tužiteljici CU, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], propisno sastavljenu i ovjerenu tabularnu ispravu podobnu za prijenos i uknjižbu prava vlasništva navedene nekretnine na ime tužiteljice za cijelo (1/1), jer će u protivnom takvu ispravu zamijeniti ova presuda.

II. Odbija se tužbeni zahtjev u dijelu koji glasi:

" te se u slučaju da tuženik u navedenom roku ne izda tužiteljici takvu ispravu, tužiteljica ovlašćuje na temelju ove presude, po njenoj pravomoćnosti, zatražiti i postići bezuvjetnu uknjižbu prava vlasništva navedene nekretnine na svoje ime za cijelo (1/1) uz istodobno brisanje prava vlasništva s imena tuženika za cijelo (1/1)."

Obrazloženje

1. Kod Općinskog suda u Splitu dana 28. travnja 2021. zaprimljena je tužba tužiteljice CU protiv tuženika Nitor d.o.o. u stečaju, a radi sklapanja ugovora. U tužbi tužiteljica navodi kako je kao kupac sa tuženikom kao prodavateljem dana 8. srpnja 2011. u Splitu zaključila predugovor broj 44/11-LO o kupoprodaji stana, s obvezom zaključenja glavnog ugovora. Dalje navodi kako je dana 24. srpnja 2017. Trgovački sud u Splitu, Stalna služba Dubrovnik donio rješenje kojim se otvara stečajni postupak nad Nitor d.o.o. [adresa], broj: St-1082/2016. Prema odredbi čl.13. predmetnog predugovora, tuženik da se obvezao sklopiti konačan kupoprodajni ugovor odmah po provedbi etažnog elaborata u zemljišnim knjigama, što da je izostalo slijedom otvaranja stečajnog postupka nad Nitor d.o.o. te je svaki razuman rok istekao, a tužiteljica je u posjedu predmeta kupoprodaje te je uložila znatna novčana sredstva s ciljem opremanja stana. Navodi kako je sa danom 19. travnja 2021. sačinjen nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo i procjenu Mije Tadinca u svrhu procjene vrijednosti ulaganja u predmetni stan od strane tužiteljice te je naprijed imenovani vještak utvrdio kako je CU u predmetni stan na dan očevida 19. travnja 2021. uložila 34.406,18 kn (4.587,49 EURa), a koji iznos je potrebno umanjiti od ugovorene kupoprodajne cijene. Navodi da predmetni predugovor osim što u sebi sadrži obvezu na sklapanje glavnog ugovora sadrži i sve bitne sastojke glavnog ugovora pa sukladno odredbi čl. 268. Zakona o obveznim odnosima tužiteljica ima pravni interes tražiti od suda da nakon provedene glavne rasprave donese presudu kojom će prihvatiti tužbeni zahtjev i obvezati tuženika na sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnine, naprijed navedenog stana.

2. U odgovoru na tužbu tuženik je prigovorio dopustivosti tužbe te naveo da bi se prihvatio tužbeni zahtjev da bi morala postojati odluka Skupštine vjerovnika, a koja odluka da ne postoji. Tuženik je naveo da je točno da je tužiteljica zaključila Predugovor o kupnji stana i da je ista trebala kad je to napravila i većina kupca zaključiti i konačni ugovor o kupnji stana. Tuženik se nije mogao očitovati o nedostacima u stanu jer nije sudjelovao u tom postupku te je pridržao pravo na primjedbe vezane za stan očitovati se naknadno. Naveo je da tužiteljica nema pravnog interesa zaključiti ugovor o kupnji stana u situaciji kad se nad čitavom zgradom vodi ovrha Zagrebačke banke d.d. pod brojem Ovr- 4822/2013 koji je nakon prekida ustupljen Općinskom sudu u Dubrovniku pod novim brojem pa je teoretski moguće da tužiteljica kupi stan koji će joj onda ZABA prodavati na dražbi. Naveo je i da zgrada niti etažirana. Također je navedeno kako je tuženik prije otvaranja stečaja tužio ZABU na izdavanje brisovnica, ali da je i taj postupak u prekidu do okončanja postupka radi utvrđenja ništetnosti Ugovora o kreditu i sporazuma o osiguranju tražbina. Navedeno je i da su vjerovnici LU i CUR pokrenuli i postupak radi „osporavanja tražbine“ gdje istu tu tražbinu osporavaju Zagrebačkoj Banci d.d. pa da dok se svi ti postupci ne završe vjerojatno Zagrebačka Banka d.d. neće biti spremna popustiti kupcima stanova. Tuženik je predložio da tužiteljica zatraži očitovanje založnog vjerovnika Zagrebačka Banka d.d. da li namjerava dati brisovnicu tužiteljici i pod kojim uvjetima jer da bez toga ista nema interesa za vođenjem ovog spora. Do tada je tuženik tužbu osporio u cijelosti.

3. Podneskom od 08. ožujka 2022. tužiteljica je uredila tužbeni zahtjev budući da se rješenjem Općinskog suda u Splitu, posl. broj Z-22934/2016, od 04. listopada 2021. dopustila uknjižba posebnih dijelova zgrade sagrađene na čest. zem. [katastarska čestica] ZU 14762 K. O. [katastarska općina], odnosno da je zgrada etažirana.

4. Tuženik je ponovio da tužiteljica nema pravni interes za vođenje postupka bez da se riješe odnosi sa razlučnim vjerovnikom Zagrebačkom bankom d.d. koja vodi ovršni postupak u odnosu na cijelu zgradu pa i predmetni stan.

5. Sukladno prijedlogu tuženika iz podneska od 08. lipnja 2022. sud je dopisom od 8. srpnja 2022. o otpočetoj parnici obavijestio treću osobu Zagrebačku banku d.d., ali ista iako je uredno zaprimila obavijest dana 13. srpnja 2022. ( dostavnica na poleđini lista 220) nije se odazvala istoj.

6. Tijekom postupka tuženik je naveo kako zbog postupaka koji se nad njim vode ne može tužiteljici izdati brisovnicu, a što da bi učinio da može. Ujedno je tužiteljici dan na ročištu od 23. siječnja 2023. prijedlog da ostatak cijene uplati na žiro račun Nitor d.o.o. u stečaju, a da će novac biti na depozitu dok se ne riješe sporovi tuženika i Zagrebačke banke d.d., a sve radi zaključenja ugovora ili sudske nagodbe u ovoj pravnoj stvari po odobrenju stečajnog suca.

7. Podneskom od 28. lipnja 2024. tužiteljica je obavijestila sud da je 3. travnja 2024. izvršila plaćanje ostatka kupoprodajne cijene utvrđene predmetnim predugovorom u iznosu od 62.000,00 Eur tako da je kupoprodajna cijena tim ugovorom u cijelosti plaćena, navela kako je tuženik tužiteljicu već ranije uveo u posjed tako da su obveze stranaka u cijelosti ispunjene čime da su u potpunosti ostvareni učinci ugovora o kupoprodaji radi čega je tužiteljica stava da je tuženik tužiteljici dužan izdati tabularnu ispravu podobnu za uknjižbu prava vlasništva. Tužiteljica je uredila tužbeni zahtjev da glasi kako je navedeno u izreci.

8. Tuženik je na ročištu od 13. studenoga 2025. učinio nespornim da je tužiteljica kupoprodajnu cijenu stana platila u cijelosti.

9. Tijekom dokaznog postupka izvedeni su dokazi čitanjem spisu priloženih isprava i to: predugovora broj 44/11-LO od 8. srpnja 2011., vještačkog nalaza i zaključka stalnog sudskog vještaka Mije Tadinca od 19. travnja 2021, izvadaka iz zemljišne knjige Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina], priznanica, prijedloga za skupštinu vjerovnika od 28. siječnja 2023. u predmetu Trgovačkog suda u Dubrovniku posl. broj 6- St. 92/2019, naloga za plaćanje na iznos od 62.000,00 Eur, izvadak iz zapisnika skupštine tuženika, saslušanjem tužiteljice, čitanjem potvrde Zagrebačke banke d.d. od 22. siječnja 2015., izjave o sastanku sa Zagrebačkom bankom od 17. lipnja 2025., dopisa Zagrebačke banke d.d. od 29. travnja 2015. i od 3. kolovoza 2015., pismo namjere od 10. lipnja 2022., molbe od 10. lipnja 2022., rješenja Županijskog suda u Splitu, posl. broj Kv-t-3/2022 od 15. studenoga 2022., rješenja Županijskog suda u Splitu, posl. broj kir-t-139/2022, od 12. listopada 2022., rješenja Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske posl. broj Pž-192/2025-2, od 22. siječnja 2025.

10. Tužbeni zahtjev je djelomično osnovan.

11. Iz predugovora br. 44/11-LO od 8. srpnja 2011. proizlazi da je isti zaključen među parničnim strankama i to tuženika kao prodavatelja te tužene kao kupca. U članku 1. su iznijeta utvrđenja činjenica te je u točki 4. navedeno da je u zemljišnim knjigama na predmetnoj nekretnini teret založnog prava u korist Zagrebačke d.d. te se prodavatelj obvezao kupcu uručiti brisovnicu banke pod uvjetom da je kupac uplatio ukupnu kupoprodajnu cijenu. U članku 2. utvrđeno je da je predmet prodaje stan oznake A1, u prizemlju, površine 35,28 ( 58,34) m2, a kupoprodajna cijena ugovorena je u članku 3 te iznosi 77.263,20 Eura. U članku 5. je na ugovoreni iznos kupoprodajne cijene odobren popust u iznosu od 8.263,20 Eura tako da ista sa popustom iznosi 69.000,00 Eura. Otplatna dinamika ugovorena je na način da se 5.000,00 Eura izvrši u roku od 5 dana od potpisivanja predugovora te 64.000,00 Eura iz kredita poslovne banke kupca kada mu prodavatelj osigura sve potrebne dokumente za realizaciju istog. Člankom 13. prodavatelj se obvezao da će sa kupcem sklopiti konačni Ugovor o kupoprodaji nekretnine odmah po provedbi elaborata o etažiranju u zemljišnim knjigama grada Splita. Člankom 14. je ugovorena predaja nekretnine po sistemu "ključ u ruke" po isplati kupoprodajne cijene. Člankom 15. prodavatelj jamči kupcu da je nekretnina koja je predmet predugovora u cijelosti vlasništvo prodavatelja i da nije opterećena nikakvim uknjižbenim teretom te da ne postoje nikakva prava trećeg koja isključuju, umanjuju ili ograničavaju prava kupca izuzev hipoteke poslovne banke koja će pratiti prodavatelja u ovoj investiciji. Ako se pojave bilo kakvi drugi tereti, snosit će ih prodavatelj o svom trošku. Nakon isplate kupoprodajne cijene prodavatelj je dužan ishoditi brisovnicu ili pismo namjere banke koja ima upisanu hipoteku na čitavu građevinu i uručiti je kupcu.

12. Iz priznanica koje prileže spisu od 26. srpnja 2011. i 8. srpnja 2011. proizlazi da je tužiteljica predala pravnom predniku tuženika Nitor d.o.o. Split na ime prve rate ukupno 5.000,00 Eura ( 3.000,00 + 2.000,00), a sve prema Predugovoru br. 44/11-LO o kupoprodaji stana od 8. srpnja 2011. u vise stambenoj građevini " Lipi običaji" u [adresa] u [adresa].

Iz Potvrde Zagrebačke banke d.d. od 22. siječnja 2015. proizlazi da je tužiteljica uplatila pravnom predniku tuženika Nitor d.o.o. Split iznos od 15.494,00 kn, odnosno protuvrijednost iznosa od 2.000,00 Eur kako to tvrdi tužiteljica.

Iz naloga za plaćanje od 3. travnja 2024. proizlazi da je tužiteljica Nitor d.o.o. za trgovinu, proizvodn, [adresa] uplatila iznos od 62.000,00 Eur, a u opisu plaćanja navodi se da se radi o plaćanju stana A1 u cijelosti po preostalom dugovanju po predugovoru br. 44/11 Lo od 08. srpnja 2011.

Dakle, iz ovih isprava proizlazi da je tužiteljica predniku tuženika Nitor d.o.o. Split platila ukupno 69.000,00 Eur na ime kupoprodajne cijene stana iz predugovora br. 44/11-LO od 8. srpnja 2011.

Napominje se da je tuženik učinio nespornim da je cijena predmetnog stana njemu plaćena u cijelosti, a što proizlazi i iz spisu priloženih uplata.

13.Iz izvatka iz zemljišne knjige proizlazi da je u Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina] izvršeno etažiranje te se pod rbr. 237. upisao suvlasnički dio: 58/5530 etažno vlasništvo (E-78) stan oznake Stan A1, koji se sastoji od: sobe, kupaonice, ulaznog hola, kuhinje, blagovaonice i dnevnog boravka, ukupne površine 29,09 m2, stan ima pripatke: natkritu terasu površine 6,71 m2 i nenatkritu terasu površine 22,54 m2, sveukupna površina cjeline stana A1 sa pripatcima iznosi 58,34 m2, na prizemlju-ulaz A te je kao vlasnik upisan Nitor d.o.o., OIB: 97553872697, [adresa], 21000 Split. Dakle, u zemljišnoj knjizi kao vlasnik predmetne nekretnine upisan je tuženik. Međutim, iz upisanih zabilježbi u B listu razvidno je da su se nakon zaključenja predugovora od 8. srpnja 2011. zbila određena događanja na koja tužiteljica nije mogla utjecati, a o čemu su se stranke izjašnjavale tijekom postupka.

Tako je pod upisom pod rbr 237.3 dana 14.08.2017.g. pod brojem Z- 28412/2017 navedena zabilježba - otvaranje stečajnog postupka, rješenje Trgovačkog suda u Splitu poslovni broj 6-ST. 1082/2016-23 24.07.2017, nad stečajnim dužnikom Nitor d.o.o. [adresa], OIB:9755387269 te imenovanja stečajnog upravitelja Berislava Bušelića, Mravince, Ante Starčevića 21 OIB: [osobni identifikacijski broj]. Pod rbr. 237.4 egzistira upis od 26.04.2022.g. pod brojem Z-17217/2022, rješenje Županijskog Suda u Splitu br. Kir-t-89/2022 26.04.2022, kojim se čini vidljivim da je u listu C pod poslovnim brojem Z-1721/22 upisana zabilježba zabrane otuđenja i opterećenja. Pod rbr. 237.5 proizlazi da je pod brojem Z-25651/2024 zabilježen odbijen prijedlog LU i LUR kojim traže zabilježbu spora radi utvrđenja prava vlasništva i zabilježbu postojanja optužnice Županijskog odvjetništva u Splitu i rješenja Županijskog suda u Splitu.

U vlastovnici, listu B navode se također upisi koji vrijede za sve udjele na B listu ( Z-4723/13, Z-12291/16, Z-22691/2016, Z-22943/2016, Z-10461/2013, Z-9355/13, Z- 22934/2016, Z-22934/2016, Z-12503/08, Z-17123/08, Z-22934/2016,Z-10673/2012, Z-8973/09, Z-10062/09, Z-21/2012, Z-1076/2012, Z-10677/2012, Z-1054/2013, Z- 38698/2020 i Z-17217/2022.).

Dakle iz zabilježbi navedenih za sve udjele na B listu, među ostalim su zabilježena i založna pravo Zagrebačke banke d.d. te postupak ovrhe ovog suda Ovr- 4822/13.

14. Iz izjave o sastanku sa Zagrebačkom bankom d.d., dopisa Zagrebačke banke d.d. od 29. travnja 2015. i 3. kolovoza 2015., pisma namjere od 10. lipnja 2022. te molbe od 10. lipnja 2022. razvidno je da je tužiteljica i prije pokretanja, a i tijekom trajanja ovog postupka pokušavala na miran način sa tuženikom te založnim vjerovnikom Zagrebačka banka d.d. riješiti problem vezan za sklapanje ugovora za predmetni stan te uknjižbu istog.

15. Analizom svih naprijed navedenih i izvedenih dokaza zaključak suda da je tužbeni zahtjev djelomično osnovan budući je tužiteljica tijekom postupka dokazala da je u cijelosti platila kupoprodajnu cijenu stana iz predugovora kojeg su stranke zaključile pod br. 44/11-LO od 8. srpnja 2011. te da ju je tuženik uveo u posjed predmetnog stana još 2015. godine pa su obveze parničnih stranaka iz tog predugovora u cijelosti ispunjene pa su u smislu odredbe članka 294. Zakona o obveznim odnosima ( " Narodne novine" broj: 35/05, 41/08, 125/11, dalje ZOO) u potpunosti ostvareni učinci ugovora o kupoprodaji nekretnina u smislu odredbe članka 376. stavka 1 i članka 377. ZOO-a, a naročito što među strankama nema nesuglasica glede bitnih sastojaka ugovora tj. što bi bio predmet i cijena istog te sam tuženik potvrđuje da mu je cijena u cijelosti plaćena. Zbog navedenoga je tužbeni zahtjev prihvaćen u dijelu kako je to navedeno pod točkom I. izreke.

16. Međutim, sud nije prihvatio tužbeni zahtjev u dijelu kojim se traži da se tužiteljica ovlašćuje na temelju presude postići bezuvjetnu uknjižbu prava vlasništva predmetne nekretnine budući je razvidno da u zemljišnoj knjizi egzistira više zabilježbi koje je sud spomenuo u obrazloženju ove presude pa na ovo ovaj sud nije ovlašten zbog pravila zemljišnoknjižnog postupka niti odredaba Zakona o zemljišnim knjigama ( " Narodne novine" broj: 63/19, 128/22, 155/23 i 127/24), već će svoja prava u ovome dijelu tužiteljica ostvarivati u posebnom zemljišnoknjižnom postupku, radi čega je odlučeno kao pod točkom II. izreke.

17. Odluka o trošku je izostala budući stranke isti nisu popisale.

U Splitu, 18. prosinca 2025.

SUTKINJA

Irma Dujić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude i rješenja nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana primitka pismenog otpravka iste. Žalba se podnosi Županijskom sudu putem ovog suda u tri primjerka.

Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje i stranci koja je uredno obaviještena o tom ročištu, a na isto nije pristupila, smatra se da je dostava presude obavljena onog dana kad je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje smatra se da je dostava presude obavljena danom zaprimanja pisanog otpravka iste (čl. 335. st. 11. ZPP-a).

DNA:

punom. parničnih stranaka