REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U SPLITU

Stalna služba u Supetru

Posl. broj: P-3549/2024

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, Stalna služba u Supetru, po sucu Jadranku Basiću, u pravnoj stvari tužitelja-protutuženika SJ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćeniku Ivi Šućuru, odvjetniku u Zagrebu i MJ, odvjetniku u OD Šimenc i partneri d.o.o. iz Splita, protiv tuženika- protutužitelja ad. 1. ČJ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i tuženika-protutužitelja ad. 2. ZJ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje zastupani po punomoćniku RJ, odvjetniku u [adresa] nakon provedene glavne i javne rasprave u nazočnosti punomoćnika tužitelja-protutuženika MJ, odvjetnika u [adresa] i punomoćnika tuženika-protutužitelja RJ, odvjetnika u [adresa], na ročištu za objavu presude održanom 15. prosinca 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

„1. Utvrđuje se da je raskinut ugovor o kupoprodaji nekretnina sklopljen u Supetru i ovjeren od strane javnog bilježnika Dinka Martinovića pod brojem OV-1671/2022 radi prodaje nekretnine upisanih u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] sve k. o. [katastarska općina] , između tužitelja- protutuženika: ĐJ iz [adresa] , OIB: [osobni identifikacijski broj] i I.tuženika –protutužitelja ČJ iz [adresa], 0IB: 99108202332 i II. tuženika-protutužitelja ZJ iz [adresa], 0IB: 02600649464

2. I. tuženik- protutužitelj ČJ iz [adresa], 0IB: 99108202332 i II. tuženik-protutužitelj ZJ iz [adresa], 0IB: 02600649464 solidarno su dužni isplatiti tužitelju-protutuženiku ĐJ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] na ime dvostruke kapare iznos od 160.000,00 Eur-a sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 25.9.2024.god. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe. „

II. Prihvaća se protutužbeni zahtjev koji glasi:

Nalaže se tužitelju-protutuženiku da u roku od petnaest dana, isplati tuženicima- protutužiteljima iznos od 30.000,00 EUR sa zakonskom zateznom kamatom koja na taj iznos teče od 16. listopada 2024. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a u slučaju promjene po stopi koja se određuje sukladno članku 29.st.2. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23).

III. Nalaže se tužitelju-protutuženiku da, u roku od osam dana, naknadi tuženicima- protutužiteljima parnični trošak u iznosu od 22.002,00 EUR sa zakonskom zateznom kamatom od donošenje prvostupanjske presude 16.12.2025. do isplate uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a u slučaju promjene po stopi koja se određuje sukladno članku 29.st.2. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23).

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi tvrdi da su tužitelji i tuženici u cilju kupoprodaje nekretnina-zemljišta na Braču koje se nalazi u katastarskoj općini [katastarska općina] dana 13. travnja 2002. sklopili ugovor o kupoprodaji nekretnina sklopljen u Supetru i ovjeren od strane javnog bilježnika Dinka Martinovića pod brojem OV-1671/2022 radi prodaje nekretnine upisanih u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] sve k. o. [katastarska općina], između I . II. tuženika, oboje s jedne strane kao prodavatelji i tužitelja kao kupca s druge strane.

2.Tužitelj navodi da prethodno predmetnoj kupoprodaji nekretnina tužitelj i tuženici u cilju kupoprodaje nekretnina u vlasništvu tuženika su vodili pregovore i podredno tome sklopili navedeni ugovor o kupoprodaji nekretnine, a predmet kupoprodaje da su bila zemljišta upisana u k. o. [katastarska općina], te da je ugovorena ukupna cijena od 400.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB na dan isplate, s time da je posebno utvrđena kupoprodajna cijena za po obračunatoj cijeni od 3,08 EUR-a po 1 m2 nekretnina.

3. Tužitelj ističe da su stranke u odredbi članka 4 st. 2., ugovorile prvi dio cijene kao kaparu i odustatninu u iznosu od 602.400,00 kn, te da nije sporno da je taj iznos kapare plaćen odmah po sklapanju predmetnog ugovora, da je navedeni iznos kapare po srednjem tečaju za EURO u vrijeme uplate iznosio protuvrijednost od 80.000,00 EUR.

4. Tužitelj navodi da je dalje ugovoreno da ukoliko prodavatelji odustanu od kupoprodajne dužni su kupcu isplatiti dvostruki iznos primljene kapare 160.000,00 EUR u roku od 8 dana do poziva kupca, a ukoliko kupac odustane prodavatelj da gubi plaćenu kaparu i dodatan iznos od 30.000,00 EUR.

5. Tužitelj dalje navodi da je istim člankom 5. predmetnog ugovora definirano kako se posebno utvrđuje kako Kupac ima pravo isplatiti puni ili djelomični iznos i prije ugovorenih rokova dospijeća, u kojem slučaju da će kupac imati pravo uknjižiti pravo vlasništva na određenim česticama po obračunatoj cijeni od 3,08 EUR/m2, a kako da je kupac isplatio cijelu kaparu i prvi dio cijene ( po tadašnjem tečaju je to iznosilo 80.000,00 EUR), tako da je prodavatelj trebao kupcu omogućiti upis prava vlasništva na izabranim nekretninama u minimalnog površini od 25.974 m2, koje obveze tuženici nikad da nisu ispunili.

6. Tužitelj navodi da predmetni ugovor ne samo što ima vidne elemente kao što su oznake stranaka, predmet kupoprodaje, cijenu, nego je djelomično i ispunjen od strane tužitelja isplatom prvog dijela cijene u protuvrijednosti 80.000,00 EUR, koja da je ujedno i kapara, da kako je tužitelj odmah po sklapanju ugovora isplatio prvi dio cijene, tako da je od tuženika očekivao ispunjenje njihove obveze izdati ispravu podobnu za uknjižbu prava vlasništva na određenim česticama po ugovorenoj obračunatoj cijeni sukladno članku 5. stavak 5. predmetnog ugovora.

7. Tužitelj navodi da tuženici nisu nikada ispunili svoju ugovorenu obvezu te prenijeli vlasništvo određenih čestica za iznos plaćene cijene.

8. Tužitelj dalje navodi kako je u članku 6. predmetnog ugovora posebno definirana ne samo prethodna obveza prodavatelja da kupcu prenese vlasništvo dijela nekretnina u površini sukladno uplaćenom dijelu cijene već su se prodavatelji obvezali predati i pravo posjeda određenih pojedinačnih nekretnina koje da su tuženici trebali prenijeti u vlasništvo kupaca za isplaćeni dio kupovne cijene po obračunatoj cijeni od 3,08 EUR /1m2.

9. Tužitelj dalje navodi da predmetnim ugovorom u članku 7. tuženici su uspostavili pravo služnosti puta / prolaza na teret i preko cijele svoje nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] a u korist čestica koje se nalaze u katastarskoj općini [katastarska općina], među kojim je i čestica u vlasništvu tužitelja.

10. Tužitelj navodi dalje da tuženici nisu ispunjavali ni ovu Ugovorenu obvezu i stvarno pravo služnosti na način da omoguće predmetnim nekretninama nesmetani pristupni put i pravo prolaza, već su i ometali i ograničavali uspostavljeno pravo radi čega je u više navrata se dogodio i sukob, te su pozvani i policijski službenici na navedenu okolnost smetanja posjeda služnosti i uznemiravanja.

11. Tužitelj stoga navodi da su tuženici odgovorni za neispunjenje ugovora jer nisu ispunili svoje obveze iz članka 5. i 6. na način da bi kupcu prenijeli pravo vlasništva i posjeda određenih pojedinačnih nekretnina u minimalnog površini od 25.974 m2 za iznos već plaćene kupovnine, a koja obveza da je bila i usmeno prethodno dogovorena između stranaka kao njihova prava volja, te da su tuženici unatoč pozivima od strane tužitelja, izbjegavali svoju obvezu već dvije godine.

12. Tužitelj navodi da kako tuženici nisu ispunjavali svoje obveze, da im je tužitelj uputio sam pozive, a nakon toga i pozive putem punomoćnika preporučeno s povratnicom od dana 01. ožujka 2024. i 21. ožujka 2024., odnosno pisane pozive za sastanke radi ispunjenja i radi dogovora na koje su se tuženici oglušili.

13. Tužitelj navodi da su se u međuvremenu tuženici putem punomoćnika obratili tužitelju dopisom od 27.08.2024. u kojem da traže isplatu drugog dijela cijene unatoč činjenici da u dvostrano obveznim ugovorima nijedna strana nije dužna ispuniti svoju obvezu ako druga strana ne ispuni ili nije spremna istodobno ispuniti svoju obvezu, a obzirom da je predmetni ugovor davno sklopljen da je jasno da tuženici svoju obvezu nisu ispunili, pa da nisu ni ovlašteni tražiti ni ispunjenje obveze druge strane.

14. Tužitelj navodi da tuženici svoje obveze nikad nisu ispunili, iako da ih je tužitelj višekratno pozivao, no da tuženik svoju obvezu nije ispunio niti u naknadnom roku sukladno podnesenom i uručenom dopisu od 6.9.2024. pa da se Ugovor iz točke I. ove tužbe ima smatrati raskinutim po samom zakonu.

15. Tužitelj navodi da imajući u vidu navedeno, uz prethodno utvrđenje da je ugovor raskinut, kao i uz utvrđenje krivnje tuženika za neispunjenje ugovora te da je tužitelj platio prvi dio kupovne cijene koji je ujedno ugovorena kao kapara su nastale sve pretpostavke za povrat ugovoren dvostruke kapare. Tužitelj navodi da stranke imaju ugovorenu kaparu kao odustatninu u u funkciji kao sredstvo pojačanja ugovora tek kada se neizvršenje ugovorne obveze može staviti na teret jednoj od ugovornih strana, i to pod uvjetom da ta ugovorna strana nije barem djelomično ispunila ugovornu obvezu, a druga strana je primila djelomično ispunjenje.

16. Tužitelj navodi da obzirom su tuženici odgovorni za neispunjenje ugovora, a oni su primili kaparu, tužitelj da je mogao izabrati jednu od mogućnosti koje su propisane odredbom članka 304. stavka 2. ZOO., te predmetnim ugovorom u članku 5., odlučio se na vraćanje dvostruke kapare, pa je njegovo potraživanje dospjelo podnošenjem tužbe. Slijedom toga da su tuženici postali nesavjesni stjecatelji od dana podnošenja tužbe i od tada tužitelju pripada zatezna kamata na dosuđeni iznos u roku 8 dana od podnošenja tužbe.

17. Tuženici u svom odgovoru na tužbu navode da se protive tužbi u cijelosti.

18. Tuženici navode da je točno da su parnične stranke sklopile Ugovor o kupoprodaji nekretnina predmet kojeg je bila kupoprodaja nekretnina upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška] sve k. o. [katastarska općina].

19. Tuženici navode da je točno da je kupoprodajna cijena za predmetne nekretnine utvrđena u iznosu od 400.000,00 EUR, odnosno u kunskoj protuvrijednosti navedenog iznosa.

20. Tuženici navode da je točno da je tužitelj kao kupac isplatio tuženicima, kao prodavateljima, kaparu i odustaninu u kunskoj protuvrijednosti iznosa od 80.000,00 EUR.

21. Tuženici navode da nije sporna niti odredba članka 5. stavak 9. predmetnog Ugovora kojom je kupac imao pravo isplatiti puni ili djelomični iznos, i prije ugovorenih radova dospijeća u kojem slučaju će kupac imati pravo uknjižiti pravo vlasništva na određenim česticama po obračunatoj cijeni od 3,08 EUR/m2, međutim da je sporno način na koji tužitelj tumači spornu odredbu te zaključci koje izvlači. Tuženici navode da tužitelj niti u jednom trenutku nije platio dio kupoprodajne cijene prije ugovorenih rokova dospijeća pa da bi se mogao pozivati na odredbu članka 5. stavak. 9. Ugovora. Tuženici navode da je Ugovorom jasno navedeno da se kapara i odustatnina plaća odmah po sklapanju Ugovora, dakle da ona dospijeva odmah i odmah da je plaćena, a da daljnji obroci kupoprodajne cijene dospijevaju 1. listopada 2023., 2024., 2025 i 2026.

22. Tuženik dalje navodi da bi tužitelj mogao osnovano tražiti od tuženika izvršenje obveze prijenosa vlasništva razmjernog dijela predmetnih nekretnina, tada je tužitelj morao dio kupoprodajne cijene platiti i prije rokova dospijeća, a da tužitelj nije platio ništa osim kapare.

23. Nadalje tuženik navodi da tužitelj prešućuje činjenicu da su parnične stranke, istoga dana, sklopile i Ugovor o kupoprodaji nekretnina opisanih kao čest. zem. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], čest. zem. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška] i čest. zem. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška] sve K. O. [katastarska općina], ukupne površine 63.396 m2, da je kupoprodajna cijena za navedene nekretnine utvrđena u iznosu od 753.000,00 HRK te da je isplaćena u cijelosti, a da se tužitelj temeljem navedenog ugovora upisao kao vlasnik tih nekretnina.

24. Tuženik navodi da ono što je od značaja je činjenica da ugovori o kupoprodaji od 13. travnja 2022. (OV-1669/2022 i OV-1671/2022) predstavljaju jednu cjelinu imajući u vidu ugovorne strane, predmet, a i na cijenu m2 od 3,08 EUR.

Tuženici navode da su upravo zato Ugovorom o kupoprodaji od 13. travnja 2022. (OV- 1669/2022) tužitelju prodali više od 60.000,00 m2 jer je tim ugovorom tužitelj „dobio razmjerne kvadrate sukladno odredbi čl. 5. st. 9. Ugovora“ s čime da je tužitelj naravno bio upoznat i na što je pristao.

Tuženici navode da je tome tako ukazuju i „transkripti“ komunikacije koju tužitelj dostavlja uz tužbu, dok u ostalom dijelu ta komunikacija nema značaja za ovaj spor.

25. Tuženici navode da su cijelo vrijeme imali dobru volju, te da i još danas žele ovaj spor riješiti mirnim putem, te da su postupali pošteno i savjesno da proizlazi i iz činjenice da je tuženik pod 1., suprotno navodima tužitelja, 3. travnja 2024., pristupio u ured javnog bilježnika u Supetru Dinka Martinovića kako bi, mimo Ugovornih odredbi i u duhu dobre volje, savjesnosti i poštenja, tužitelju prenio vlasništvo dijela nekretnina koje su predmetom Ugovora uz očekivanje plaćanja kupoprodajne cijene, barem prateći ugovorenu dinamiku.

26. Tuženici dalje navode da tužitelj pogrešno tumači odredbu članka 6. Ugovora pozivajući se u toč. IV. tužbe na navodno onemogućavanje tužitelju nesmetanog pristupa i prava prolaza od tuženika.

27. Tuženici navode da je odredbom članka 6. propisano da će tuženici, kao prodavatelji, po isplati ukupne kupoprodajne cijene predmetne nekretnine osloboditi od osoba i stvari, dok se jamstvo na pristupni put odnosni na pravo služnosti koje je statutirano u odredbi članka 7. Ugovora.

28. Tuženici navode da je navod da bi tuženik ad. 1. uznemiravao i ometao radnike bespredmetan za ovu parnicu jer su se radnici nalazili na nekretnini koja nije predmetnom niti jednog od dva Ugovora koje su sklopile parnične stranke.

29. Tuženici navode da imajući u vidu ponašanje tužitelja i njegovo izbjegavanje plaćanja kupoprodajne cijene, tuženici da su pozvali tužitelja da ispuni svoju obvezu, kako onu s kojom je zakasnio, tako i one koje slijede, u zadanom roku, a što da tužitelj nije učinio niti u dodatnom ostavljenom roku.

30. Tuženici navode da obzirom tužitelj nije ispunio svoju obvezu u roku određenom Ugovorom, niti u daljnjem roku, to da je Ugovor raskinut zbog njegove krivnje pa da je temeljem članka 5. stavak 6. Ugovora dužan prodavateljima iznos od 30.000,00 EUR.

31. Tužitelj u svom podnesku osporava navode tuženika iz odgovora na tužbu, ponavlja navode iz tužbe, a u odnosu na protutužbeni zahtjev tuženika navodi da isti nije postavljen jasno kako činjenično ni zakonski, te ga predlaže odbiti. Podredno da se protivi protutužbi u cijelosti, kako osnovi tako i visini, jer da su tuženici odgovorni za neispunjenje ugovora, zbog čega da tužitelj ima pravo na povrat dvostruke kapare prema članku 304. stavku 2. ZOO-a.

32. U dokazne svrhe sud je pregledao i pročitao: Ugovor o kupoprodaji nekretnina skopljen u Supetru i ovjeren od strane javnog bilježnika Dinka Martinovića pod brojem OV-1671/2022, presliku ispisa telefonskih poruka između tužitelja i 1. tuženika, preslika tužiteljeve potvrde o platnom nalogu Partner banke d.d. od 13.03.2022, zemljišnoknjižni izvatci za predmetne nekretnine, dopis tužitelja tuženiku od 01. ožujka 2024., dopis tuženika tužitelju, dopis tužitelja tuženiku od 04.09.2024., dopis tuženika tužitelju od 27. kolovoza 2024., dopis tuženika tužitelju od 27. rujna 2024., potvrda izdana od strane Policijske uprave Splitsko-dalmatinske, Policijske postaje Brač o zaprimanju dojave tužitelja, podnesak odvjetnika Deana Rahana, iskaz tužitelja i iskaz tuženika ad. 1.

33. Iz Ugovora o kupoprodaji nekretnina sklopljen u Supetru i ovjeren od strane javnog bilježnika Dinka Martinovića pod brojem OV-1671/2022 u daljem tekstu „Ugovor“ proizlazi da su tužitelj kao kupac i tuženici kao prodavatelji sklopili ugovor radi prodaje nekretnina upisanih u zk. ul br. [broj ZK uloška] sve k. o. [katastarska općina], da je ugovorena kupoprodajna cijena u iznosu od 400.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB na dan isplate.

34. Iz ugovora proizlazi u bitnome;

Predmetni iznos će se isplatiti prodavateljima na način kako slijedi;

-ugovorne strane ugovaraju kaparu u iznosu od 602.400,00 kn

-kapara se ugovara kao odustatnina

-ukoliko kupac odustane od kupoprodaje gubi pravo na povrat isplaćene kapare, uz obvezu prodavateljima dodatnog iznosa od 30.000,00 EUR, odmah po eventualnom raskidu ovog ugovora.

-prilikom isplate kupovnine, plaćena kapara će se obračunatu u kupovninu.

-ostatak kupoprodajne cijene u iznosu od 320.000,00 EUR će se isplatiti prodavateljima na 4 (četiri) jednake rate s rokovima dospijeća 01. listopada 2023., 01. listopada 2024., 1. listopada 2025., te 01. listopada 2026.

-posebno se utvrđuje kako kupac ima pravo isplatiti puni ili djelomični iznos i prije ugovorenih rokova dospijeća, u kojem slučaju će kupac imati pravo uknjižiti pravo vlasništva na određenim česticama po obračunatoj cijeni od 3,08 EUR / 1 m2.

-do dana sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji, odnosno odmah po isplati ukupne kupoprodajne cijene, prodavatelji se obvezuju osloboditi nekretnine od stvari i osoba, te posebno jamče kupcu da do predmetnih nekretnina postoji nesmetani pristupni put i pravo prolaza, uz posebnu napomenu da će Kupac imati i pravo posjeda određenih pojedinačnih nekretnina koje će isplatiti prodavateljima po obračunatoj cijeni od 3,08 m2.

35. Iz dopisa tuženika tužitelju od dana 27. kolovoza 2024. razvidno je da tuženici pozivaju tužitelja na plaćanje ostatka kupoprodajne cijene, i to po pozivajući se na rokove navedene u Ugovoru. Isto tako navode da je jedino plaćena kapara u iznosu od 602.400,00 HRK. Tuženici u tom dopisu pišu da je odavno prošao rok za plaćanje prve godišnje rate koja je dospjela 1. listopada 2023.. a da se bliži i rok dospijeća i druge rate. Tuženici tim dopisom ostavljaju naknadni rok od 15 dana da se izvrši plaćanje prve rate kupoprodajne cijene, dok da će u protivnom nasupiti zakonom i Ugovorom predviđene posljedice.

36. Iz dopisa tuženika tužitelju od 27. rujna 2024. proizlazi da tuženici pišu tužitelju da s obzirom da tužitelj nije postupio prema njihovom prošlom dopisu da je Ugovor raskinut te ga pozivaju da u roku od 15 dana plati iznos od 30.000,00 EUR, sve sukladno Ugovoru.

37. Iz dopisa tužitelja tuženicima od 01.ožujka 2024, proizlazi da tužitelj poziva tuženike da pristupe u ured javnog bilježnika Martinovića iz Supetra 06. ožujka 2024.

38. Iz dopisa tužitelja tuženicima od 04.09.2024. proizlazi da tužitelj piše tuženicima da nisu ispunili svoje obveze iz članka 5. i 6. Ugovora, na način što nisu kupcu prenijeli pravo vlasništva i posjeda određenih pojedinačnih nekretnina u minimalnog površini od 25.958 m2, kao što da nisu oslobodili nekretnine od stvari i osoba, te kupcu nakon toga ispunili dodatnu obvezu omogućiti predmetnim nekretninama nesmetani pristupni put i pravo prolaza.

39. Iz iskaza tužitelja proizlazi da je predmetni Ugovor sklopljen pred odvjetnikom Deanom Rahanom, da je kasnije solemniziran kod javnog bilježnika, da nije bilo sporno da bi na temelju uplaćene kapare imao pravo vlasništva razmjernog dijela predmetnih nekretnina, da je kapara bila u iznosu kao i ostale rate te da se nije radilo o uobičajenom iznosu kapare, da je nakon tri mjeseca pozvao tuženika da mu dopusti da se upiše na razmjerni dio predmetnih nekretnina, da nije plaćao ostatak kupoprodajne cijene budući da mu tuženik nije izdao dozvolu za upis razmjernog dijela vlasništva, da je točno da je s tuženikom sklopio još jedan ugovor o prodaji drugih nekretnina u kojem je kupoprodajnu cijenu platio odmah i da je zbog toga cijena bila niža, da se radi o česticama iz oba ugovora koje su u neposrednoj blizini, da je postao problem ne samo što mu tuženik nije dao dozvolu da se upiše na razmjerni dio nekretnina, nego i sa pristupom na predmet spora, da je postao sporan predmet prolaza preko čest. zem. [katastarska čestica] koju nije kupio, međutim da mu je služila kao pristup na nekretnine koje su predmet spora.

40. Iz iskaza tuženika ad.1. proizlazi da je od tužitelja primio ukupan iznos od 180.000,00 EUR, da se tužitelj upisao na tri čestice te da mu je ostao dužan 15.200,00 EUR, da je ukupna cijena po oba ugovora bila 500.000,00 EUR, da tužitelj ima pravo služnosti preko čestice 1416/1 i da mu to pravo nitko ne osporava.

41. Nakon provedenog dokaznog postupka, sud je odlučio kao u izreci iz slijedećih razloga.

42. U odnosu na tužbeni zahtjev tužitelja navodi se kako slijedi:

43. Predmet spora je tužbeni zahtjev za povrat dvostruke kapare u ukupnom iznosu od 160.000,00 eura obzirom da je tužitelj predao kaparu od 80.000,00 EUR tuženicima na temelju Ugovora o kupoprodaji nekretnina sklopljen u Supetru i ovjeren od strane javnog bilježnika Dinka Martinovića pod brojem OV-1671/2022 u daljem tekstu „Ugovor“ a nije došlo do realizacije ugovora.

44. Prema odredbi članka 303. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23; u daljnjem tekstu ZOO) propisano je ako u trenutku sklapanja ugovora jedna strana drugoj dala stanoviti iznos novca kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra sklopljenim kada je kapara dana, ako nije što drugo određeno.

45. Člankom 304. ZOO propisano je:

(1) Ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete, a kaparu uračunati u naknadu ili vratiti ili se zadovoljiti primljenom kaparom.

(2) Ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može, po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare. (3) U svakom slučaju, kad druga strana zahtijeva ispunjenje ugovora, ona ima pravo i na naknadu štete koju trpi zbog zakašnjenja.

(4) Sud može, u slučajevima iz stavka 1. i 2. ovoga članka, na zahtjev zainteresirane strane smanjiti pretjerano veliku kaparu.

46. U ovom predmetu neće biti sporne slijedeće činjenice:

-da su parnične stranke sklopile Ugovor o kupoprodaji nekretnina predmet kojeg je bila kupoprodaja nekretnina upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška] sve k. o. [katastarska općina].

-da je kupoprodajna cijena za predmetne nekretnine utvrđena u iznosu od 400.000,00 EUR, odnosno u kunskoj protuvrijednosti navedenog iznosa.

-nije sporno da je tužitelj, kao kupac, isplato tuženicima, kao prodavateljima, kaparu kao odustatninu u kunskoj protuvrijednosti iznosa od 80.000,00 EUR.

-nije sporna niti odredba članka 5. stavak 9. predmetnog Ugovora kojom je kupac imao pravo isplatiti puni ili djelomični iznos „i prije ugovorenih rokova dospijeća, u kojem slučaju će kupac imati pravo uknjižiti pravo vlasništva na određenim česticama po obračunatoj cijeni od 3,08 EUR „.

47. Sporno i jedino pitanje ovog predmeta jeste to je li tužitelj platio dio kupoprodajne cijene prije ugovorenih rokova dospijeća, pa da bi se mogao osnovano pozivati na odredbu članka 5. stavak 9. Ugovora, odnosno sporno je tko je kriv za neispunjenje ugovora, tužitelj ili tuženici budući su obe strane jedna drugu pozivale na ispunjenje ugovora.

48. Prilikom tumačenja ugovora, njegove se odredbe primjenjuju onako kako one glase. Pri tumačenju spornih ugovornih odredbi ne treba se držati doslovnog značenja upotrijebljenih izraza, već treba istražiti zajedničku namjeru ugovaratelja i odredbu tako razumjeti kako to odgovara načelima obveznog prava. Pod tumačenjem ugovora dakle, razumijeva se pronalaženje smisla i domašaja pojedinih ugovornih klauzula i utvrđivanje njihovog pravno obvezujućeg značenja, u prilikama kada se prigodom ispunjenja ugovora ugovaratelji o tome ne slažu. Kako se volja stranaka može izraziti na razne načine, pri tumačenju ugovora treba uzeti u obzir svaki oblik očitovanja volje, a redovito je to ona volja izražena ugovorom. Međutim, u okolnostima kada je jasno i nedvojbeno u ugovoru izražena volja ugovaratelja, ne postoji potreba za tumačenjem ugovora pa se njegove odredbe tumače onako kako glase. Kada su riječi pisane isprave jasne, ne može se dokazivati da je volja sastavljača bila drukčija, jer se tumačenje jasnih ugovornih odredbi protivi pojmu i smislu tumačenja. Time bi bilo povrijeđeno osnovno načelo slobodnog uređivanja obveznog odnosa.

49. U ugovoru je napisano ovako:

-ugovorne strane ugovaraju kaparu u iznosu od 602.400,00 kn

-kapara se ugovara kao odustatnina

-ukoliko kupac odustane od kupoprodaje gubi pravo na povrat isplaćene kapare, uz obvezu prodavateljima dodatnog iznosa od 30.000,00 EUR, odmah po eventualnom raskidu ovog ugovora.

-prilikom isplate kupovnine, plaćena kapara će se obračunatu u kupovninu.

-ostatak kupoprodajne cijene u iznosu od 320.000,00 EUR će se isplatiti prodavateljima na 4 (četiri) jednake rate s rokovima dospijeća 01. listopada 2023., 01. listopada 2024., 1. listopada 2025., te 01. listopada 2026.

-posebno se utvrđuje kako kupac ima pravo isplatiti puni ili djelomični iznos i prije ugovorenih rokova dospijeća, u kojem slučaju će kupac imati pravo uknjižiti pravo vlasništva na određenim česticama po obračunatoj cijeni od 3,08 EUR / 1 m2.

50. Čitajući ove odredbe ugovora točno onako kako piše, nedvojbeno proizlazi da bi se tužitelj imao pravo knjižiti na određene čestice po gore navedenoj cijeni, ukoliko bi ostatak kupoprodajne cijene isplatio u daljnjim rokovima prije dospijeća, kako je to napisano u Ugovoru. Dakle, kako je kapara plaćena tijekom sklapanja Ugovora, plaćanje kapare nije bilo regulirano daljnjim rokovima dospijeća, pa plaćanje kapare nije uvjet da bi tuženici dali tužitelju bilo kakvu dozvolu za knjiženje na razmjerne dijelove predmetnih čestica. Da je tome bilo suprotno, stranke bi već kod sklapanja ugovora, ugovorile na koje razmjerne dijelove čestica bi se tužitelj uknjižio i tražio dozvolu za upis na iste. Dakle, tužitelj ne bi ni platio kaparu bez da je ugovorio razmjerni dio čestica na koje bi se već tada mogao upisati. I sam tuženik u svom iskazu je naveo da ga tužitelj nije odmah nakon sklapanja ugovora pozvao na davanje dozvole za upis razmjernog dijela, te da je čuo da je tužitelj kupio neke druge čestice pa da ove više nisu zanimale. Postojanje drugog Ugovora između istih stranaka i postupanje po njemu nije odlučno za ovaj predmet spora, kao ni možebitni dogovoreni sastanci stranaka kod bilježnika. U ovom predmetu je bitno da je tužitelj trebao isplatiti ostatak kupoprodajne cijene u rokovima koji su dospjeli i da nije postupio po pisanom pozivu tuženika za isplatu. Prvim dopisom ga je pozvao na plaćanje u dodatnom roku, da bi u drugom dopisu konstatirao da je ugovor raskinut zbog ne postupanja tužitelja po prvom dopisu, te da mu plati iznos od 30.000,00 EUR, a sve kako su stranke slobodno ugovorile za ovakav ishod.

51. Slijedom toga, tužitelj je taj koji je trebao platiti ostatak kupoprodajne cijene po ugovorenim rokovima, te se isti na pisani poziv tuženika i ostavljanje daljnjeg roka za plaćanje oglušio, slijedom čega je Ugovor raskinut po samom zakonu i to temeljem odredbe članka 362. stavak 3. ZOO.

52. Tužbeni zahtjev tužitelja pod 1. trebalo je odbiti budući je u konkretnoj pravnoj stvari temeljem članaka 361 i 362. ZOO-a Ugovor raskinut po samom zakonu, budući tužitelj nije postupio po dopisu tuženika koji predstavlja poziv za plaćanjem kupoprodajne cijene.

53. Budući je tužitelj odgovoran za neispunjenje Ugovora, trebalo je odbiti tužbeni zahtjev pod 2.

54. U odnosu na protutužbeni zahtjev tuženika navodi se slijedeće:

55. U ugovoru je ugovoreno slijedeće:

-Kapara se ugovora kao odustatnina

-Ukoliko Kupac odustane od kupoprodaje, gubi pravo na povrat isplaćene Kapare, uz obvezu isplate Prodavateljima dodatnog iznosa od 30.000,00 EUR, odmah po eventualnom raskidu ovog Ugovora.

56. Člankom 307. ZOO propisano je:

(1) Kad je uz kaparu ugovoreno pravo da se odustane od ugovora, onda se kapara smatra odustatninom i svaka strana može odustati od ugovora.

(2) U tom slučaju, ako odustane strana koja je dala kaparu, gubi je, a ako odustane strana koja je kaparu primila, vraća je u dvostrukom iznosu.

57. Budući da tužitelj nije postupio po dopisu tuženika za plaćanje kupoprodajne cijene u naknadnom roku, tuženici su dopisom od 27.09.2024. pozvali tužitelja na plaćanje iznosa od 30.000,00 EUR budući je ugovor raskinut po zakonu i to zbog neplaćanja tužitelja u danom novom roku, što znači da bi tužitelj odustao od ugovora. Budući da je tako ugovoreno, da ako kupac odustane gubi kaparu, te je dužan isplatiti dodatno iznos od 30.000,00 EUR prodavateljima, valjalo je usvojiti protutužbeni zahtjev tuženika u ovom predmetu.

58. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi članka 154. stavak 1. ZPP-a i to prema popisanom troškovniku tuženika, a troškovi tuženika se sastoje od zastupanja po OT ("Narodne novine" broj 138/2023. – dalje: Tarife) i to sastav odgovora na tužbu, sastav obrazloženih podnesaka od 22.04.2025, 16.06., 02.09.2025, te pristup na ročišta 13.03.2025., 17.06.2025. i 06.11.2025. svaka radnja po 2.860,00 EUR, uvećano za zastupanje dvije osobe za 10% ili 2.022,00 EUR.

U Supetru, 16. prosinca 2025.

SUDAC:

Jadranko Basić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude može se izjaviti žalba u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka presude. Žalba se podnosi putem ovog suda, a o žalbi odlučuje Županijski sud.

DNA:

- tužitelju po punomoćniku MJ, odvjetniku u OD Šimenc i partneri d.o.o. iz Splita

-tuženicima po punomoćniku RJ, odvjetnika u [adresa]

-u spis