REPUBLIKA HRVATSKA

Posl.br. Psp-35/2024

OPĆINSKI SUD U DUBROVNIKU

STALNA SLUŽBA U KORČULI

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Općinski sud u Dubrovniku, Stalna služba u Korčuli, po sucu Mariji Skokandić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužiteljice ĆO, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Mateo Barbir, odvjetnik u Vrgorcu, protiv tuženog RIVIJERA OREBIĆ d.o.o., OIB: 55400120553, Orebić, Bana J. Jelačića 3, kojeg zastupa punomoćnica Daniela Urban Laus, odvjetnica u Korčuli, radi smetanja posjeda, nakon glavne rasprave održane dana 17. listopada 2025. u nazočnosti punomoćnika stranaka, dana 15. prosinca 2025.

r i j e š i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

"1. Utvrđuje se da je tuženik smetao tužiteljicu u posljednjem i mirnom posjedu nekretnina u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], oznake k. č. zem. [katastarska čestica], površine 1093 m2, k. č. zem. [katastarska čestica], površine 1420 m2, k. č. zem. [katastarska čestica], pov. 270 m2, sveukupne površine 2783 m2 i to na način što je tijekom mjeseca studenog 2024. godine, a za što je tužiteljica saznala dne 05.11.2024. godine, po cijeloj širini navedenih nekretnina kao predmeta prijepora, uveo stroj (bager), popilao stabla i nisko raslinje, iskopao zemlju, odložio građevinsku katnu oplatu, onemogućivši tužiteljicu u pristupu na preostalu površinu navedenih nekretnina, pa je sukladno ovome dužan uspostaviti prijašnje posjedovno stanje i to na način što će s predmetnih nekretnina ukloniti stroj (bager), građevinsku oplatu, te kaniti se ubuduće svakog ovakvog ili sličnog smetanja posjeda, a sve ovo u roku od 8 dana.

2. Nalaže se tuženiku naknaditi tužiteljici troškove parničnog postupka, sve ovo u roku od 8 dana i pod prijetnjom ovrhe."

II. Nalaže se tužiteljici naknaditi tuženiku parnični trošak u iznosu od 625 € u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. U tužbi se navodi da je tužiteljica dana 14. kolovoza 2007. zaključila sa prodavateljicom UO predugovor o kupoprodaji zemljišta u Orebiću oznake kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] odredivši da će se u odnosu na predmet prodaje zaključiti konačan ugovor uz cijenu od 200.000 € nakon što se ispune svi potrebni uvjeti, da je u trenutku sklapanja tog pravnog posla plaćen predujam od 7.000 € nakon čega je tužiteljica stupila u posjed. Od tada pa nadalje, tvrdi dalje tužiteljica, ona je vršila na predmetnom zemljištu posjedovne čine, angažirala ovlaštenog geodeta radi parcelacije, poduzimala određene radove radi čišćenja terena i sl. Takav njezin posjed, tvrdi tužiteljica, smetao je tuženik koji je sada uknjiženi vlasnik ovog zemljišta s time što je takvu uknjižbu ishodio zaključivši kupoprodajni ugovor s prodavateljicom UO. Tako je tuženik, navodi se dalje u tužbi, tijekom studenog 2024. ušao na predmetno zemljište, započeo sječu raslinja, uveo na isto zemljište građevinski stroj te vršio iskop, a na samo zemljište odložio građevinsku oplatu. Stoga je, a pozivajući se na svoj zadnji mirni posjed i tuženikov čin smetanja, tužbom od 12. studenog 2024. tužiteljica zatražila posjedovnu zaštitu i postavila tužbeni zahtjev kao u izreci.

2. Tuženik se usprotivio tužbi osporavajući tužiteljici pravo na posjedovnu zaštitu. U odgovoru na tužbu ističe kako tužiteljica nikada nije ni ušla u posjed predmetnog zemljišta jer je i nakon sklapanja predugovora o kupoprodaji iz 2007. utuženo zemljište ostalo u posjedu tadašnje vlasnice UO. Tuženik dalje navodi da je u posjed ovog zemljišta ušao zaključivši s prodavateljicom UO ugovor o kupoprodaji dana 14. rujna 2023., da je po tom ugovoru ishodio upis prava vlasništva u zemljišnoj knjizi te da je u posjed uveden tijekom listopada 2023. Predložio je da se tužbeni zahtjev odbije.

3. Proveden je dokaz pregledom spisu priloženih isprava te pregledom ovosudnih parničnih spisa P-303/2024, P-71/2024 i Psp-34/2022, pregledom ZK predmeta pod br. Z-13080/23, saslušanjem svjedoka UO, ČO, SO, OO, RO, IO, LO, AO i FO te saslušanjem parničnih stranaka.

4. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

5. Provedenim je dokazima u postupku utvrđeno:

- da je dana 14. kolovoza 2007. zaključen predugovor o kupoprodaji nekretnina između UO, kao prodavateljice, i tužiteljice ĆO, kao kupca (list spisa 4- 6)

- da u čl. 1 istog ugovora stoji da prodavateljica prodaje kupcu svoje nekretnine u k. o. [katastarska općina] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] i to kat. čest. [katastarska čestica] ukupne površine 2783 m2

- da je u čl. 2. ugovorena kupoprodajna cijena od 200.000 € uz napomenu da prodavateljica u trenutku zaključenja ovog pravnog posla prima predujam od 7.000 €

- da se čl. 3. ovog pravnog posla prodavateljica obavezala osigurati prilazni put do predmetnog zemljišta, ishoditi urbanističku suglasnost za gradnju, objediniti opisane katastarske čestice u cjelinu te izvršiti sve radnje kako bi se na ime kupca izvršila uknjižba prava vlasništva

- da je čl. 5. ovog ugovora kupac preuzeo obvezu ostatak kupoprodajne cijene od 193.000 € platiti prodavateljici nakon što se ispune ugovoreni uvjeti, a kada će se zaključiti i konačan kupoprodajni ugovor

- da čl. 7. ovog predugovora prodavateljica dopušta kupcu da može ući u posjed predmetnog zemljišta i izvršiti čišćenje i uređenje terena o svom trošku

- da je UO dana 1. srpnja 2022. podnijela ovome sudu tužbu radi smetanja posjeda protiv tuženih PO, BO i Kordić gradnje d.o.o. Orebić a tužba je zaprimljena pod posl.br. Psp-34/2022

- da su predmetom posjedovne zaštite nekretnine u k. o. [katastarska općina] i to kat. čest. [katastarska čestica] s time što je u tužbi navedeno da je smetanje počinjeno na način što su tuženi u svibnju 2022. započeli s građevinskim radovima, vršili iskop i betoniranje temelja te podigli betonske zidove zahvativši time i krajnji zapadni pojas čest. zem. [katastarska čestica] te jugoistočni pojas kat. čest. [katastarska čestica] k.o. Orebić

- da je u istoj parnici dana 22. ožujka 2023. održan očevid na licu mjesta te je saslušan svjedok SO na okolnost vršenja građevinskih radova, kao i svjedoci GO i JO (sinovi UO) koji su naveli da je njihova majka tijekom 2018. godine sudjelovala u postupku uređenja granica između svog i susjednog zemljišta

- da je ova posjedovna parnica okončana povlačenjem tužbe što je utvrđeno rješenjem ovoga suda od 10. travnja 2024., a prethodno su tamošnja tužiteljica UO i tuženi sklopili izvansudski sporazum dana 2. veljače 2024.

- da je dana 14. rujna 2023. ovjeren pred javnim bilježnikom kupoprodajni ugovor između prodavateljice UO i kupca Rivijera Orebić d.o.o., a predmetom tog pravnog posla su nekretnine u Orebiću i to kat. čest. 997/3, 997/9 i 1008/5

- da je prodavateljica UO potpisala dana 9. listopada 2023. potvrdu koja je priložena na listu spisa br. 30 iz koje proizlazi da je po zaključenom kupoprodajnom ugovoru od kupca Rivijera Orebić d.o.o. primila ukupan iznos kupoprodajne cijene od 695.750 €

- da je po istom ugovoru rješenjem ovog suda pod br. Z-13080/2023 od 27. prosinca 2023. dopušten upis prava vlasništva na predmetnim nekretninama na ime tuženika ad 1

- da je u zemljišnoj knjizi u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] tuženik upisan kao isključivi vlasnik označenih nekretnina ukupne površine 2783 m[2]

- da je tužiteljica ĆO pred ovim sudom dana 25. siječnja 2024. podnijela tužbu protiv tuženih Rivijere Orebić d.o.o. i Delfi Prižmić zatraživši da se utvrdi ništetnim i bez pravnog učinka ugovor o kupoprodaji zaključen između navedenih tuženika dana 14. rujna 2023. te da se naloži ZK odjelu brisanje upisa po tom ugovoru pod br. Z-13080/2023

- da se postupak po takvoj tužbi vodi pred ovim sudom pod posl.br. P-71/2024

- da su o sklapanju spomenutih pravnih poslova i posjedovnom stanju prijepornog zemljišta u ovoj parnici iskazivale same stranke s ime što tužiteljica ĆO izričito navodi da je u njeno ime sve pregovore i poslove s prodavateljicom UO vodio upravo njezin suprug DO

- da saslušan kao svjedok DO potvrđuje da je predugovor sa UO u pogledu zemljišta u Orebiću potpisan polovinom kolovoza 2007., da je istim ugovorom jasno bilo definirano što je predmet prodaje, da je utvrđena kupoprodajna cijena, da su pobrojane sve obveze prodavateljice, da je u trenutku potpisivanja isplaćen dio cijene od 7.000 €, da je naknadno tijekom 2008. napravljen aneks ugovora, da je ugovor dijelom izmijenjen sklapanjem dodatka iz 2011. kad je izmijenjen i iznos kupoprodajne cijene, da je sa prodavateljicom i njenom obitelji bio u neprekidnom kontaktu, da je u više navrata prodavateljici isplaćivan novac na ime dijela kupoprodajne cijene, da je od sklapanja predugovora prošlo jako puno vremena no nije bilo razlog sumnjati u ispunjenje ugovora, da je svake godine dolazeći u Orebić obilazio sporno zemljište smatrajući da mu pripada pravo na posjed, da je pratio stanje zemljišne knjige, da je zadnja isplata izvršena u svibnju 2023. da bi potom početkom studenog 2024. doznao da je promijenjeno zemljišnoknjižno stanje i da je u međuvremenu označeno zemljište prodano trećoj osobi

- da svjedokinja UO potvrđuje postojanje predugovora o kupoprodaji sa ĆO u pogledu kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a riječ je o zemljištu koje je bilo zaraslo šumskim raslinjem s time što ona nije zabranjivala obitelji ĆO da dolaze na taj teren no nikakvi posjedovni čini se i nisu mogli vršiti bez da se zemljište raščisti od raslinja, da je upravo ona angažirala SO tijekom 2022. kako bi se teren raščistio i kako bi se mogla izvršiti izmjera, da se na predmetno zemljište nije moglo parkirati vozilo niti je ona ĆO tijekom 2007. predala zemljište u posjed, a da je sa novim kupcem ugovor sačinjen u rujnu 2023. s time što je već u listopadu te godine kupac uveden u posjed i to putem njezinog sina budući je ona bila odsutna

- da zakonski zastupatelj tuženika u svome iskazu navodi da je od uprave društva dobio nalog provjeriti status nekretnina koje se nalaze u blizini poslovnog objekta Rivijere Orebić, provjeravao je sve od zgrade Korta Katarina pa prema brdu jer je vlasnik društva stavio za cilj da sav okolni prostor zaštititi od gradnje industrijskih objekata, da je u tu svrhu kupljeno više nekretnina, da sa UO nije osobno niti pregovarao već sa njenim sinom JO, da je on na spornom zemljištu bio samo jednom te mu je poznato da se nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora formirao pristupni put

- da svjedok JO navodi kako je sporno zemljište bilo u vlasništvu njegove majke, da je posve bilo zaraslo i zapušteno, da je baš zbog toga negdje 2022. majka angažirala izvođača SO da raščisti zemljište od raslinja a da je u kolovozu 2023. zaključen kupoprodajni ugovor s tuženikom s time što je uvođenje u posjed bilo u listopadu 2023., upravo je on kupcu na terenu pokazao gdje su krajnje granice ovih katastarskih čestica

- da je svjedok SO vršio određene radove na raščišćavanju spornog zemljišta i to po zahtjevu ŠO, da je tom prilikom posječeno neko drveće i raščišćavan teren, a po njegovom sjećanju to je bilo pred tri godine

- da su o posjedovnom stanju i izgledu spornog zemljišta iskazivali svjedoci kojima su te okolnosti poznate budući u istom predjelu imaju svoje nekretnine

- da svjedokinja ĐO navodi kako je u istom predjelu od svoje obitelji naslijedila zemljište koje je uglavnom neobrađeno i obraslo mediteranskim raslinjem, da je prolazeći do te svoje nekretnine imala priliku vidjeti kako izgleda zemljište u vlasništvu UO, da je to doslovce bila džungla, da je jednom prilikom vidjela SO kako sječe raslinje a da je u međuvremenu saznala da je to zemljište prodano

- da svjedokinja RO vrlo dobro poznaje tužiteljicu i njenog supruga jer je riječ o obiteljskim prijateljima, poznato joj je da su sa UO zaključili predugovor, da su dali dio novaca, da su čak tijekom 2011. htjeli odustati od tog pravnog posla i da im je tad prodavateljica snizila kupoprodajnu cijenu, a ona sama dolazila je na sporno zemljište zajedno sa tužiteljicom i njenim suprugom s time što se na predmetnim nekretninama nisu vršili bilo kakvi radovi

- da svjedok HO potvrđuje kako mu je poznat izgled spornog zemljišta jer isto graniči sa nekretninama koje su pripadale njegovim prednicima, riječ je o zemljištu koje je bilo zapušteno i zaraslo a granica je išla pravcem sjever-jug, nekretnina u ovom predjelu je nasljeđivanjem pripala njegovoj sestri te je u međuvremenu ta nekretnina prodana prvotuženiku

- da svjedok AO poznajte tužiteljicu i njenog supruga, znao je za postojanje predugovora o kupoprodaji zemljišta u Orebiću, ponudio je svoju pomoć po pitanju ispunjenja svih uvjeta za realizaciju tog pravnog posla, provjeravao je stanje u Katastru kao i u nadležnom Uredu za urbanizam te se osobno angažirao na prijedlogu za formiranje pristupnog puta do navedenog zemljišta, surađivao je i sa JO u svezi raščišćavanja zemljišta i izrade elaborata no smatra da je sve to rađeno po nalogu FO

- da svjedok IO ističe kako je upravo on zajedno sa supružnicima FO kontaktirao s UO još 2007. godine, sjeća se kad je potpisan i ovjeren predugovor o kupoprodaji, obišao je sporno zemljište koje je bilo obraslo šipražjem i moglo se samo prilaziti sa strane dok kroz sredinu zemljišta zbog gustog raslinja nije bio moguć prolaz, poznato mu je da je UO nakon dvije ili tri godine od sklapanja predugovora dala sačiniti jedan prolaz te je posječeno određeno raslinje, a jednako tako ovaj svjedok izjavljuje da su tužiteljica i njezin suprug bili zainteresirani za tu zemlju, da su jednom prilikom najavili kako će odustati od ugovora jer sve to predugo traje no da je iz tog razloga prodavateljica ustrajala u ugovoru i smanjila kupoprodajnu cijenu

- da svjedok MO potvrđuje kako je u ime poslodavca (tuženika) provjeravao tko su vlasnici zemljišta u ovom predjelu, tako je stupio u kontakt sa JO, samo zemljište koje je kasnije bilo predmetom kupoprodajnog ugovora nije se moglo dobro ni vidjeti zbog raslinja već ga je on pogledao s prilaznog puta, a zemljište je ostalo u takvom stanju sve do trenutka kada je novi vlasnik započeo radove tijekom 2024.

6. Sve ovo i nije sporno među strankama kao ni činjenica da je UO podnijela pred ovim sudom tužbu zaprimljenu pod posl.br. P-303/2024 protiv tužene ĆO, a radi utvrđenja ništetnosti predugovora o kupoprodaji nekretnina sklopljenog u Orebiću 14. kolovoza 2007.

7. Sporno je, dakle, pripada li tužiteljici pravo na zaštitu posjeda na način kako je to zatraženo ovom tužbom, a u skladu s odredbom čl. 21. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09 i 153/09 – dalje ZV) kojom je propisano da pravo na zaštitu posjeda ima onaj koga drugi samovlasno smeta u posjedu.

7. 1. Prema odredbi čl. 10. st. 1. ZV-a posjednik je osoba koja ima faktičnu vlast glede neke stvari, a iz odredbe st. 5. cit. članka proizlazi da je faktično izvršavanje sadržaja prava stvarnih služnosti u pogledu neke nekretnine (posjed prava) izjednačeno sa posjedom prava stvari.

7. 2. U čl. 20. istog Zakona propisano je da čin smetanja posjeda jest postupak neke osobe koja dosadašnjem posjedniku oduzima posjed ili ga uznemirava u posjedu, dakle čin koji negira postojeću faktičnu vlast i nameće tuđu odnosno uspostavlja novo posjedovno stanje.

7. 3. Pri odlučivanju o osnovanosti zahtjeva u sporu zbog smetanja posjeda sud primjenjuje odredbu čl. 22. ZV-a te posjedovnu zaštitu pruža prema posljednjem stanju posjeda i nastalom smetanju bez obzira na pravo na posjed, pravni temelj posjeda odnosno poštenje posjednika. Shodno tome jedino odlučno u ovoj posjedovnoj parnici je faktično stanje odnosno zadnji mirni posjed te pitanje predstavlja li radnja tuženika čin smetanja posjeda.

8. Ocjenom svih provedenih dokaza ovaj je sud utvrdio da tužiteljici u nazočnom slučaju ne pripada pravo na posjedovnu zaštitu u smislu čl. 21. ZV-a jer nije dokazala svoj zadnji mirni posjed.

8. 1. Posjed se u smislu čl. 13. ZV-a stječe uspostavljanjem faktične vlasti nad stvari te podrazumijeva faktično mogućnost raspolaganja sa tom stvari.

8. 2. Odredbom čl. 14. ZV-a propisano je da se posjed prenosi predajom same stvari ili sredstava kojim stjecatelj ima vlast nad stari, a predaja je izvršena čim se stjecatelj s voljom prenositelja nađe u položaju izvršavatelja vlasti glede stvari, s time da se prema čl. 15. st. 1. istog zakona samim očitovanjem volje da se posjed preda stjecatelju stječe neposredni posjed samo ako je već u položaju da izvršava svoju vlast glede stvari. Posjed se, dakle, prenosi predajom stvari ili sredstva tako da stjecatelj zadobiva faktičnu vlast nad stvari, predaja, kao faktični čin se sastoji od prednikovog voljnog čina predaje i sljednikovog voljnog čina primanja stvari, tako da ona iziđe iz prednikove faktične vlasti i dođe u faktičnu vlast sljednika.

9. Tumačenjem ovih zakonskih odredbi, a imajući u vidu ponašanje stranaka iz predugovora o kupoprodaji od 14. kolovoza 2007., opravdano je zaključiti da tužiteljica ĆO nije stekla faktičnu vlast nad zemljištem koje je predmetom raspravljanja u ovoj posjedovnoj parnici. Točno je da predugovor o kupoprodaji sadržava odredbu kojom prodavateljica dopušta kupcu ulazak u posjed i eventualno raščišćavanje terena no očito je da je i nakon sklapanja tog pravnog posla upravo UO nastavila vršiti faktični posjed. Sama okolnost da je tužiteljica odnosno njezin suprug povremeno dolazio do označenih nekretnina, da je pratio njihovo katastarsko i zemljišnoknjižno stanje, da je bio zainteresiran za formiranje pristupnog puta te za parcelaciju tog zemljišta nije dovoljna niti dokazuje faktičnu vlast i mogućnost raspolaganja predmetnim zemljištem. S druge pak strane, a što potvrđuju gotovo svi saslušani svjedoci, upravo je bivša vlasnica UO upravljala ovom nekretninom, odlučivala o tome koji će se radovi na sječi raslinja poduzeti, sudjelovala je u postupcima radi uređenja granica sa susjedima, postupcima izmjere te konačno poduzela je i pravnu radnju radi zaštite svog posjeda podnošenjem tužbe pred ovim sudom pod posl.br. Psp-34/2022.

9. 1. Kao posjednica spornog zemljišta UO je putem svog sina ovakav posjed jasnim očitovanjem volje prenijela na novog vlasnika u listopadu 2023. te je od tog trenutka tuženik uspostavio svoju faktičnu vlast nad kupljenim zemljištem. Slijedom toga poduzevši u studenom 2024. radove opisane u izreci ovog rješenja na nekretninama u svom vlasništvu i posjedu tuženik nije smetao bilo čiji posjed niti tužiteljici pripada pravo na posjedovnu zaštitu.

10. Utvrdivši tako u postupku da tužiteljica nije dokazala pretpostavke za posjedovnu zaštitu u smislu čl. 22. st. 2. ZV-a sud je tužbeni zahtjev odbio kao neosnovan.

11. O parničnim je troškovima je odlučeno prema odredbi čl. 154. st. 1. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19 i 80/22) pa je tužiteljica dužna naknaditi tuženiku prouzročeni parnični trošak odmjeren u skladu s propisanom odvjetničkom tarifom tj. jednokratnu nagradu u iznosu od 500 € uvećanu za pripadajuću stopu PDV-a (125 €).

U Korčuli, 15. prosinca 2025.

S u d a c :

Marija Skokandić

PRAVNA POUKA: Protiv ove odluke može se izjaviti žalba u roku 15 dana od dana primitka pismenog otpravka iste. Žalba se podnosi putem ovog suda za nadležni županijski sud.