Republika Hrvatska

Općinski sud u Rijeci

Stalna služba u Opatiji

Maršala Tita 4

51410 Opatija

Poslovni broj P-1786/2024-13

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Rijeci, Stalna služba u Opatiji, po sutkinji Ani Župić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja GZ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Frane Dobrović, odvjetnik iz Rijeke, protiv tuženika RZ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Luka Kuduz, odvjetnik iz Osijeka, utvrđenja postojanja prava prvokupa, nakon održane javne glavne rasprave, zaključene 7. studenoga 2025. u prisutnosti tužitelja osobno i njegovog punomoćnika te zamjenice punomoćnika tuženika Maje Tuhtan Grgurić, odvjetnice iz Opatije, po objavi od 11. prosinca 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

" I. Utvrđuje se da je tužitelj GZ iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] ovlaštenik prava prvokupa stana koji u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Rijeci, Zemljišnoknjižni odjel Opatija dolazi upisan u zk. ul. broj: [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], k.č.br. GRČ. 423 oznake stambena kuća br. 61 upisane površine 440 m2 i to: 4. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom opisano kao jedan stan u I. katu, na nacrtu označeno crvenom bojom po kupoprodajnoj cijeni od 149.000,00 EUR.

II. Dužan je tuženik RZ iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], izdati tabularnu izjavu podobnu za uknjižbu prava prvokupa u korist tužitelja GZ iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] kao ovlaštenika na stanu koji u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Rijeci, Zemljišnoknjižni odjel Opatija dolazi upisan u zk. ul. broj: [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], k.č.br. GRČ. 423 oznake stambena kuća br. 61 upisane površine 440 m2 i to: 4. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom opisano kao jedan stan u I. katu, na nacrtu označeno crvenom bojom po kupoprodajnoj cijeni od 149.000,00 EUR, sve u roku od 15 dana, u suprotnom je tužitelj ovlašten već na temelju ove presude u svoju korist u zemljišnim knjigama ishoditi upis prava prvokupa na predmetnoj nekretnini.

III. Nalaže se tuženiku da tužitelju naknadi nastale parnične troškove ovog postupka uvećane za zakonsku zateznu kamatu tekuću od dana donošenja prvostupanjske presude pa do namirenja."

II. Nalaže se tužitelju da tuženiku naknadi parnični trošak u iznosu od 875,00 eura, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dana donošenja prvostupanjske presude odnosno od 12. prosinca 2025. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope – kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke- za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana, dok se u preostalom dijelu, zahtjev tuženika za naknadom troška odbija, kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da je, u svojstvu najmoprimca, s tuženikom, u svojstvu najmodavca, dana 30. listopada 2020.g. sklopio Ugovor o najmu stana na adresi [adresa], a koji stan u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Rijeci, Zemljišnoknjižni odjel Opatija dolazi upisan u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], nekretnina k.č.br. GRČ. 423 označeno kao stambena kuća br. 61 upisane površine 440 m2, konkretno: - stan na prvom katu desno koji se sastoj od četiri i pol sobe i ostalih prostorija, 4. suvlasničkog nepodjeljenog dijela nekretnine, jedan stan u I katu. Predmetni je ugovor sklopljen na određeno vrijeme, u trajanju od jedne godine, počevši od dana 01. studenog 2020.g. pa do dana 01. studenoga 2021.g., a uz mogućnost produljenja istoga. Ugovorena visina mjesečne najamnine iznosi 500,00 EUR, a koji se iznos najmoprimac, ovdje tužitelj, obvezao investirati u uređenje i opremanje predmetnog stana u maksimalnoj vrijednosti od jedne godišnje najamnine protuvrijednosti 6.000,00 EUR. Tužitelj je u posjed stana stupio dana 1. studenoga 2020.g., odmah po isplati ugovorenog depozita, a koji je posjed trajao sve do dana 2. studenoga 2024.g., nakon što ga je tuženik, kao najmodavac dopisom od dana 30. rujna 2024.g. obavijestio kako ne namjerava produljiti ugovor o najmu stana za daljnje razdoblje. Čl. 11. Ugovora stranke su se jasno i izričito usuglasile da, u slučaju da predmetni stan opisan u t. III. ove tužbe bude na prodaju, tužitelj ima pravo prvokupa istoga, i to po kupoprodajnoj cijeni od 155.000,00 EUR, a u koju će kupoprodajnu cijenu biti uračunat iznos jednogodišnjeg najma plaćenog od strane tužitelja, te će za taj iznos cijena biti umanjena. Obračun jednogodišnjeg najma iznosi 6.000,00 EUR, slijedom čega bi iznos konačne kupoprodajne cijene iznosio 149.000,00 EUR. Iako u dopisu tuženika od dana 30. rujna 2024.g. predmetno nije naznačeno, tužitelj ima saznanja kako je pravi razlog zbog kojeg tuženik ne želi produljiti ugovor o najmu za naredno razdoblje činjenica što ovdje tuženik prodaje stan. Dakle, očito je kako tuženik ne želi tužitelju priznati pravo prvokupa koje proizlazi iz Ugovora o najmu stana, te mu u skladu s ugovorom preuzetom obvezom ponuditi kupovinu predmetnog stana po ugovorenoj cijeni, već je očita namjera ovdje tuženika na ostvarenje veću kupoprodajne cijene od one ugovorene čl. 11. Ugovora. Tužitelj smatra kako je dokazao osnov postojanja prava na prvokup, a koje se pravo temelji na obveznom odnosu iz ugovora o najmu, kojim je ono izričito ugovoreno, a takvo je stajalište zauzeo je i Vrhovni sud Republike Hrvatske u predmetu pod poslovnim brojem Rev-187/2008 od 16. travnja 2013. Stoga predlaže da sud donese presudu sadržaja kao u izreci.

2. Tuženik je u odgovoru na tužbu naveo kako tužbeni zahtjevi tužitelja nisu dopušteni niti osnovani. Obzirom da se u doktrini i praksi tužbe s praktičnog aspekta mogu podijeliti na kondemnatorne, deklaratorne, konstitutivne, stupnjevite i udružne – iz odnosne tužbe proizlazi kako t. I/ predložene izreke predstavlja deklaraciju tj .utvrđenje a t. II/ predložene izreke predstavlja kondemnaciju tj. osuđenje. Što se tiče deklaratornog tužiteljevog zahtjeva – odredbom čl. 187. st. 2. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 – dalje ZPP) propisano je kada tužitelj može zahtjevi deklaraciju dok je u pogledu kondemnatornog tužiteljevog zahtjeva – obzirom se radi o ugovornom odnosu – bitna odredba čl. 269. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23 – dalje ZOO) a koja odredba propisuje kakva mora biti činidba. Slijedom navedenoga, odredbom čl. 43. st. 1. Zakona o zemljišnim knjigama (NN 63/19, 128/22, 155/23, 127/24 – dalje ZZK) propisano je da se konkretno upis prava prvokupa u zemljišne knjige može odrediti samo i jedino kad je ispravom dokazano i postojanje prava i volja stranaka da se to pravo upiše posljedično čemu t. II/ predložene izreke predstavlja nedopušten tj. sasvim neosnovan tužbeni zahtjev pogotovo iz razloga što u tom ugovornom odnosu nedostaje volja stranaka za upisom prava prvokupa u zemljišne knjige pa je time i t. I/ predložene izreke kao tužbeni zahtjev sasvim neosnovna obzirom tužitelj za takvo što nije dokazao postojanje procesnih pretpostavki propisanih odredbom čl. 187. st. 2. ZPP-a te je već sada s ovog formalnog aspekta indicirano tužbu i tužbene zahtjeve odbaciti tj. odbiti kao u cijelosti neosnovane i to postojalo tužiteljevo pravo prvokupa ili ne. Opreza radi – tuženik ističe kako nije istina da on ima namjeru prodati predmetnu nekretninu posljedično čemu to nije razlog za prestanak odnosnog Ugovora o najmu stana od 30. listopada 2020. god. (dalje: Ugovor) (u konkretnom slučaju tuženik kao najmodavac niti ne treba razlog za disponiranjem svojim pravima u ovome smislu) posljedično čemu je najamni odnos između stranaka doista prestao početkom mjeseca studenog 2024. god. kao što je prestalo i tužiteljevo pravo prvokupa ugovoreno odredbom čl. 11. tog Ugovora. Naime, analizirajući odredbe Ugovora (pogotovo odredbe o uračunavanju) s aspekta odredbe čl. 319. st. 2. ZOO-a sasvim je razvidno da su stranke trajanje prava prvokupa vezale uz trajanje odnosnog Ugovora posljedično čemu je prestankom tog Ugovora prestalo i tim Ugovorom ugovoreno pravo prvokupa tužitelja što je sasvim zdravorazumski životno i logično te u konačnici i istinito.Nadalje, čak i ako raspravni Sud nakon provedenog dokaznog postupka ne prihvati tuženikovu tvrdnju kako je trajanje odnosnog prava prvokupa vezano uz trajanje Ugovora – tuženik ističe kako pravo prvokupa može biti samo jedno a obzirom je isto ugovoreno pravnim poslom od 30. listopada 2020. god.; s aspekta odredbe čl. 453. st. 2. i st. 4. ZOO-a isto bi svakako prestalo u mjesecu studenome 2025. god. posljedično čemu se već sada postavlja pitanje uopće postojanja pravnog interesa na strani tužitelja da se isto upiše u zemljišne knjige time da će taj pravni interes svakako izminuti početkom mjeseca studenog 2025. god. Predlaže da sud odbaci podredbno odbije tužbeni zahtjev uz naknadu troška postupka.

3. Predmet ovog postupka jest zahtjev tužitelja radi utvrđenja prava prvokupa nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Rijeci, Zemljišnoknjižni odjel Opatija i to u zk. ul. broj: [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], k.č.br. GRČ. 423 oznake stambena kuća br. 61 upisane površine 440 m2 i to: 4. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom opisano kao jedan stan u I. katu, na nacrtu označeno crvenom bojom za iznos od 149.000,00 eura i radi izdavanja tabularne isprava za upis tog prava u zemljišnoj knjizi, a svoj zahtjev tužitelj temelji na članku 11. Ugovora o najmu stana od 30. listopada 2020.

4. Proveden je dokaz uvidom u Ugovor o najmu stana od 30. listopada 2020. (list 7-11 spisa), obavijest tuženika tužitelju od 30. rujna 2024. (list 12 spisa), saslušane su parnične stranke i svjedokinja DZ. Sud je proveo dokaz i uvidom u elektroničku poštu DZ upućenu tužitelju (list 39 spisa) jer je tužitelj još na pripremnom ročištu predložio uvid u korespondenciju stranaka, a iz predmetne isprave vidljivo je da je DZ dopis sastavila u ime i za račun tuženika pa se zaista radi o korespondenciji stranaka.

5. Uvidom u Ugovor o najmu stana od 30. listopada 2020. utvđeno je da je isti sklopljen između tuženika kao najmodavca i tužitelja kao najmoprimca, a predmet najma je stan na prvom katu desno koji se sastoji od četiri i pol sobe i ostalih prostoija, upisan u Zemljišnoknjižni odjel Opatija Općinskog suda u Rijeci, u zk. ul. broj: [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], k.č.br. GRČ. 423 u naravi stambena kuća br. 61, na adresi [adresa]. Stranke su ugovorile mjesečnu najamninu u iznosu od 500,00 eura, a koji iznos se najmoprimac obvezuje investirati u uređenje i opremanje predmetnog stana. Svaku najamninu kao investiciju najmoprimac će dokazati po investiranom poslu putem plaćenih računa koje se obvezuje predati na uvid najmodavcu. Najmoprimac se obvezuje u stan ugraditi keramičke pločice najmanje srednje klase u kuhinji, kao i kuhinjske elemente s pripadajućim kućanskim aparatima te ugraditi klima uređaje u spavaćoj sobi i dnevnom boravku. Ugovoreno je i da investicije i ulaganje najmoprimca u stan neće premašiti veći iznos od jedne godišnje najamnine (6000 eura). Ugovor je sklopljen na određeno vrijeme od jedne godine, počev od 1. studenoga 2020. Konačno, u članku 11. Ugovora ugovoreno je da ako predmetni stan bude na prodaju najmoprimac ima pravo prvokupa za predmetnu nekretninu po cijeni od 155.000 eura, a ukoliko dođe do prodaje predmetne nekretnine iznos jednogodišnjeg najma plaćen od strane najmoprimca bit će uračunat u kupoprodajnu cijenu stana te će za taj iznos kupoprodajna cijena nekrentine biti umanjena.

6. Dopisom (elektroničkom poštom) od **.**.2024. DZ je po uputi tuženika izvijestila tužitelja da su se stekli uvjeti za kupnju stana te da je u svakom slučaju potrebno dogovoriti raskid Ugovora o najmu i eventualnu kupoprodaju ako se stranke dogovore oko cijene.

7. Dopisom od 30. rujna 2024. tuženik je tužitelja izvijestio da ne namjerava sklopiti Ugovor o najmu za daljnje razdoblje.

8. Tužitelj je iskazao da je ovaj stan, za koji je zaključen ugovor o najmu, bio oglašen na prodaju te se on kao zainteresirani kupac javio tuženiku, koji je taj stan i oglasio. Stan se prodavao za 150.000,00 eura. Tuženik ga je izvijestio da u svezi toga stana vodi spor za bivšom suprugom, o čemu je bila i upisana zabilježba u zemljišnoj knjizi. Zbog toga su se oni dogovorili da tužitelj prvotno kao najmoprimac s tuženikom zaključi ugovor o najmu stana, iako je njihova zajednička namjera bila da taj stan tužitelj kupi čim se riješi spor. Oni su već onda dogovorili i kupoprodajnu cijenu u iznosu od 155.000,00 eura. Zbog toga je u ugovor o najmu unesena odredba o pravu prvokupa. To pravo nije ugovoreno na određeni rok jer je svrha te odredbe bila da se reguliraju njihovi odnosi vezano za kupoprodaju stana. To je trebalo biti brzo realizirano. Spor nije bio tako brzo riješen, no kad je bio riješen tuženik ga je obavijestio da je stan spreman za prodaju ali po kupoprodajnoj cijeni od 300.000,00 eura. Tužitelj je, s obzirom na namjeru kupnje stana, u stan uložio znatna sredstva, oko 45.000,00 eura. Stan u vrijeme zaključenja ugovora o najmu nije bio uređen i u njemu se nije moglo živjeti. Tužitelj je uredio podove, vrata, cijelu kuhinju koje uopće nije bilo. To je sve bilo u dogovoru sa tuženikom, čak jedno vrijeme nije plaćao najamninu na ime tih ulaganja. Ta ulaganja su, uz tržišna kretanja, dovela do povećanja vrijednosti nekretnine. Da nije bilo tužiteljevih ulaganja stan sigurno sada ne bi imao tržišnu cijenu koju tuženik potražuje. Na ovaj prijedlog tuženika da kupi stan po cijeni od 300,000,00 eura tužitelj je pokušao dogovoriti na nižu cijenu, ponudio je čak 250.000,00 eura, no tuženik na to nije pristao. Ističe kako ovaj ugovor o najmu nije sklopljen u svrhu najma nego isključivo kako bi tužitelj kupio stan po okončanju spora. Taj ugovor o najmu sklopljen je 30. listopada 2020. Tada je iznos upisan u ugovoru odgovarao tržišnoj cijena stana. Njihov dogovor nije bio takav da će se stan nuditi na tržištu i da će tužitelj imati pravo kupiti stan po tržišnoj cijeni u vrijeme prodaje nego upravo u iznosu od 155.000,00 eura.

9. Tuženik je iskazao da je ovaj stran kupio kao investicijsku nekretninu, bilo za najam, bilo za prodaju. DZ iz agencije za promet nekretnina ovlastio je da učini što može jer je u tijeku bila parnica u vezi bračne stečevine s njegovom bivšom suprugom. Ne zna je li nekretnina ponuđena na tržištu na prodaju ili najam, to je sve prepustio DZ. Ona je stupila kontakt s tužiteljem jer su se poznavali. Kako nekretninu nije mogao prodati jer je postojala zabilježba spora, s tužiteljem je zaključen ugovor o najmu stana. Stan je bio u prikladnom stanju za stanovanje, postojale su pločice, prozori, sanitarije, jedino je nedostajala kuhinja. S tužiteljem je postignut dogovor da on uredi kuhinju i ostalo, kao je navedeno u samom ugovoru o najmu, s time da zbog toga tužitelj nije bio dužan platiti najamninu za iznos ulaganja. U ugovoru su dogovorili cijenu tih ulaganja te iznos najamnine koji zbog toga tužitelj ne bi trebao plaćati. Ne zna koliko je tužitelj uložio i što je sve izmijenio. Nije nadzirao radove niti cijenu tih radova. Oni su još usmeno dogovorili da će u slučaju potrebe kakvih daljnjih ulaganja tuženik osigurati sredstva. Tužitelj nije tražio daljnja ulaganja s tuženikove strane. Ovaj ugovor od 30. listopada 2020. nije bio otkazan po isteku pa je najam produljen za još godinu dana nakon čega je otkazan. Ovaj spor sa bivšom suprugom je okončan. Po okončanju spora tuženik nije imao namjeru prodavati stan. O tome je razgovarao sa agenticom DZ i ona mu je rekla da sada ne može tražiti iseljenje tužitelja jer je on najmoprimac. Nije ponudio stan na prodaju ni tužitelju ni trećoj osobi, ne želi prodati taj stan. Tužitelj mu je ponudio iznos od 250.000,00 eura, ali kao što je rekao stan nije na prodaju. Odredba o prvokupu bila je dogovorena za slučaj da se stan proda unutar godine dana od zaključenja ugovora o najmu. Tuženik da se predomislio vezano za prodaju jer je u međuvremenu otišao u mirovinu i želi živjeti u tom stanu. Nikada nije nekoj trećoj osobi nudio prodaju stana.

10. Svjedokinja DZ iskazala je da je u to vrijeme radila kao agent za nekretnine. Ovaj stan koji je predmet postupka njezinim posredstvom je kupio tuženik. U vrijeme kad ga je tuženik kupio stan je bio podoban za stanovanje. Prodavateljica je živjela u njemu do dana prodaje, jedino nije bilo kuhinje. Tuženik je taj stan također posredstvom njezine agencije odlučio ponuditi na prodaju po cijeni od oko 160 tisuća eura. Ovlastio je agenciju da stan nudi i za najam, ali oglašena je samo prodaja. Na oglas se javio tužitelj i u to vrijeme je vlasnički list bio „čist“. No, u međuvremenu je upisana zabilježba spora po tužbi bivše supruge tuženike, radilo se o sporu oko bračne stečevine. Zbog toga je tuženik odustao od prodaje te je tužitelju ponudio stan u najam, na što je tužitelj pristao. U trenutku kad je tužitelj ponudio da kupi stan tuženik je prihvatio kupoprodajnu cijenu od 155 tisuća eura li do prodaje nije došlo zbog zabilježbe spora, nakon čega je tuženik odustao od prodaje. Ugovor o najmu sastavio je sada pokojni odvjetnik Kopajtić i u ugovor je unesena odredba o pravu prvokupa tužitelja ako stan bude na prodaju. Svjedokinja je bila prisutna prilikom svih pregovora stanaka i ova odredba o pravu prvokupa ugovorena je za slučaj ako tuženik bude želio prodati stan nakon brisana zabilježbe spora. On se nije obvezao tužitelju prodati stan nakon brisanja zabilježbe spora. Ne zna zašto je uneseno da tužitelj ima pravo prvokupa po cijeni od 155 tisuća eura. Poznato joj je da su se tužitelj i tuženik dogovorili da cijena najma iznosi 500,00 eura mjesečno ali također su se dogovorili da tužitelj taj iznos nije dužan platiti nego da taj iznos najamnine ima uložiti u uređenje stana. Ne sjeća se jesu li se stranke dogovorili točno što se treba urediti, zna da se trebala urediti kuhinja i oličiti zidovi. Ne sjeća se da li je bilo dogovora što će se dogoditi ako vrijednost ulaganja prijeđe ili bude manja od ugovorene najamnine. Ne zna da li je tuženik vršio nadzor nad time da li tužitelj izvršava svoju obvezu uređenja nekretnine, ona to nije činila niti ju je netko uputio da to radi. Ne zna koliko je tužitelj uredio i uložio. Ne sjeća se da je tužitelju nakon brisanja zabilježbe spora nudila stan na prodaju bilo usmeno ili pisanim putem. Ne zna da li je to učinio tuženik.Tuženik joj je rekao da on ne želi prodavati stan.

11. Na temelju ovako provedenog dokaznog postupka utvrđeno je u bitnom da stranke na temelju prijepornog članka 11. Ugovora o najmu od 30. listopada 2020. nedvojbeno nisu ugovorile pravo prvokupa u smislu članka 449. tada važećeg Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23., dalje ZOO) jer je sadržaj te ugovorne odredbe suštinski suprotan smislu prava prvokupa kako to propisuje članak 449. ZOO- a, prema kojem pravo prvokupa omogućuje nositelju tog prava da kupi određenu stvar ili pravo prije svih drugih zainteresiranih osoba, pod jednakim uvjetima koje je prodavatelj ugovorio s trećom osobom. Stranke u konkretnom slučaju, prema gramatičkom izričaju ugovorene odredbe, nisu ugovorile pravo tužitelja da predmetni stan kupi po cijeni koju je u slučaju prodaje tuženiku sprema platiti treća osoba, već pravo da ga kupi po cijeni od 155.000,00 eura umanjenoj za vrijednost tužiteljevih ulaganja u nekretninu, pri čemu su, po načelu slobode uređivanja obveznih odnosa iz članka 2. ZOO-a, stranke nedvojbeno i na ovaj način mogle urediti svojem međusobne odnose.

12. Treba reći i to da se radi o spornoj odredbi među strankama, jer tužitelj tvrdi da se tuženik navedenom odredbom obvezao tužitelju prodati stan po predmetnoj cijeni čim bude riješen spor koji se vodio između tuženika i njegove bivše supruge oko iste nekretnine i da to tužiteljevo pravo nije ograničeno rokom, dok tuženik tvrdi da je ta odredba bila ugovorena na rok od jedne godine jer je na taj rok ugovoren i njihov najamni odnos.

13. Stoga je sud u smislu članka 319. stavak 2. ZOO-a istražio zajedničku namjeru ugovaratelja i prvenstveno na temelju njihovih iskaza utvrdio da je ova odredba u ugovor unesena jer stranke zbog spora koji se oko navedene nekretnine vodio nisu mogle (željele) zaključiti ugovor o kupoprodaji iako je to bila njihova prvotna namjera i iako su se već bili sporazumjeli oko kupoprodajne cijene. Naime, njihovi su iskazi u tom dijelu potpuno suglasni i stoga prihvaćeni kao istiniti, a na takvu volju stranaka upućuje i činjenica da je tužitelj umjesto plaćanja najamnine bio dužan urediti stan, pa kada iz iskaza samog tuženika proizlazi da isti nije nadgledao niti kvalitetu niti količinu niti cijenu radova, očito je da je svrha tog sporazuma bila da tužitelj uredi nekretninu za svoje potrebe i po svojoj volji, po zajedničkoj namjeri stranaka da postane njezin vlasnik. Nadalje, sud je prihvatio iskaz tužitelja u dijelu u kojem je naveo da ova sporna odredba nije bila ograničena trajanjem najamnog odnosa već okončanjem spora, jer je je ista unesena upravo zbog postojanja spora, pa je životno i logično da bude vezana opravo trajanjem tog spora, a takvom zaključku uporište daje i dopis koji je kao punomoćnica tuženika uputila tužitelju DZ, kojim ga je obavijestila da je stan po okončanju spora spreman za prodaju, iako je već tada bio istekao jednogodišnji rok najma ugovoren Ugovorom o najmu od 30. listopada 2020. Međutim, niti jedan provedeni dokaz, ni sadržaj članka 11. Ugovora, ni iskaz tužitelja, ne govori u prilog tome da su se stranke obvezale da će takav ugovor o kupoprodaji u konačnici sklopiti, niti je to tužitelj zahtijevao, već je ugovoreno da tužitelj može pod takvim uvjetima kupiti nekretninu ako ju tuženik po okončanju spora odluči prodati.

14. Međutim, sve da je tužitelj na temelju članka 11. Ugovora o najmu od 30. listopada 2020. stekao pravo prvokupa kojim nije ugovoren rok, ono bi prema kogentnoj odredbi članka 453. stavak 1. ZOO-a prestalo 1. listopada 2025. pa tužitelj u vrijeme presuđenja (vrijeme zaključenja glavne rasprave) nije, odnosno, ne bi više bio ovlaštenik tog prava, te je njegov zahtjev usmjeren na utvrđenje postojanja tog prava zbog toga neosnovan, a posljedično neosnovan bi bio i zahtjev radi izdavanja tabularne izjave radi upisa tog prava u zemljišnoj knjizi. Osim toga, zahtjev za izdavanje tabularne izjave je neosnovan jer stranke niti jednom odredbom nisu ugovorile obvezu tuženika da tužitelju dopusti upis prava prvokupa u zemljišnoj knjizi, niti ta obveza proizlazi iz zakona, a ispunjenje se sastoji u izvršenju onoga što čini sadržaj obveze, te niti ga dužnik može ispuniti nečim drugim, niti vjerovnik može zahtijevati nešto drugo (članak 166. stavak 1. ZOO-a).

15. Odluka o trošku temelji se na odredbi članka 154. stavak 1. ZPP-a u svezi članka 155. ZPP-a, pa je tužitelj, koji je u cijelosti izgubio ovu parnicu, dužan tuženiku naknaditi sve troškove koji su bili potrebni za vođenje parnice prema Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" br. 138/23. dalje: Tarifa) i vrijednosti predmeta spora od 2.000,00 eura. Sud je priznao tuženiku zatražene troškove koji se odnose na troškove zastupanja po punomoćniku odvjetniku i to za sastav odgovora na tužbu 200,00 eura (Tbr. 8. t. 1. Tarife) i zastupanje na ročištima održanim 4. srpnja 2025. 100,00 eura (u okviru zahtjeva), 15. rujna 2025. i 7. studenoga 2025. 200,00 eura po ranji (Tbr. 9. t. 1. Tarife), sveukupno 700,00 eura, što uvećano za PDV (Tbr. 42. Tarife) iznosi 875,00 eura. Tuženiku nisu priznati niti troškovi puta te naknada za izbivanje njegovog punomoćnika iz pisarnice radi pristupa na ročište 15. rujna 2025. kod ovog suda jer je tuženik mogao angažirati i punomoćnika sa sjedištem na području ovog suda, pa troškovi nastali uslijed okolnosti što je za zastupanje opunomoćio odvjetnika s drugog područja padaju na teret tuženika i nije ih dužna snositi protivna stranka. Na priznati parnični trošak tuženiku je dosuđena zatezna kamata tekuća od presuđenja do isplate sukladno čl. 151. stavak 3. ZPP-a u visini određenoj čl. 29. st. 2. ZOO-a.

16. Slijedom svega iznijetoga, odlučeno je kao u izreci.

U Opatiji 12. prosinca 2025.

Sutkinja:

Ana Župić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka iste. Žalba se podnosi pisano u 4 primjerka putem ovog suda, odnosno sukladno odredbi čl. 106.a st. 5. ZPP-a. O žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

Dostaviti:

1. Tužitelju po punomoćniku

2. Tuženiku po punomoćniku