Republika Hrvatska
Trgovački sud u Zadru
Zadar, Dr. Franje Tuđmana 35
Poslovni broj: P-4/2025-81
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
I
R J E Š E NJ E
Trgovački sud u Zadru, po sutkinji Katarini Zdunić, u pravnoj stvari tužiteljice Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupane po Županijskom državnom odvjetništvu u Šibeniku, protiv tuženika: 1. Hrvatska poštanska banka d.d., Zagreb, Jurišićeva 4, OIB: 87939104217, zastupana po punomoćniku Ivanu Matiću, odvjetniku u Zagrebu, 2. Olympia Vodice d.d., Vodice, Ljudevita Gaja bb, OIB: 78759188952, zastupanog po punomoćniku Anti Grbcu, odvjetniku u Vodicama, 3. Hoteli Vodice d.d., Vodice, Grgura Ninskog 1, OIB: 94858559872, zastupanog po punomoćnici mr. sc. Sonji Bulić, odvjetnici u Puli, 4. ŽP iz [adresa], zastupanog po punomoćniku Frani Sladoljevu, odvjetniku u Vodicama i 5. ŽPC iz [adresa], zastupane po punomoćniku Tomislavu Matiću, odvjetniku u Vodicama, radi utvrđenja ništetnosti ugovora o kupoprodaji nekretnina i podmirenju dospjelog duga, odstupa i predaje, nakon glavne i javne održane i zaključene rasprave 3. studenoga 2025. u nazočnosti zastupnice po zakonu tužiteljice TP, punomoćnika tuženika ad. 1. FP, punomoćnika tuženika ad. 2. Ante Grbac, zamjenika punomoćnice tuženika ad. 3. i punomoćnika tuženice ad. 4. DP, na ročištu za objavu odluke 12. prosinca 2025.
p r e s u d i o j e
Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužiteljice koji glasi:
„I Utvrđuje se da je ništetan Ugovor o kupoprodaji nekretnina i podmirenju dospjelog duga zaključen između Jadranske banke d.d. Šibenik MB: 3019349, s jedne strane, pravnog prednika tuženika Olympia Vodice d.d. OIB: 78759188952, Vodice, Ljudevita Gaja bb i tuženika Hoteli Vodice d.d. OIB: 94858559872, Vodice, Grgura Ninskog 1, Vodičanke d.d. Vodice, MB: 3026787, s druge strane, Vodičanka tours d.o.o. Vodice, MB: 1190300 s treće strane i RP, JMBG: [jedinstveni matični broj građana] i TPC, JMBG: [jedinstveni matični broj građana] s četvrte strane, zaključen dana 16. ožujka 2004. god., ovjeren kod javnog bilježnika Aljoša Gojanović, Vodice, br. OV-1324/2004 dana 30. ožujka 2004. godine.
II Nalaže se tuženicima ŽP OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] i ŽPC, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa]. odstupiti i predati nekretninu položenu u dijelu ugostiteljsko trgovačkog kompleksa „Marina“, upravna zgrada-kat, u naravi poslovni prostor površine 70,85 m2, položen na dijelu kat. čest. br. [katastarska čestica] K. O. [katastarska općina], nasip- pomorsko, u posjed slobodnu od osoba i stvari, tužiteljici Republici Hrvatskoj, sve u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe.“
i
r i j e š i o j e
I Nalaže se tužiteljici naknaditi tuženiku ad. 1. trošak ovoga postupka u iznosu od 1.000,00 eura, u roku od 15 dana, dok se zahtjev tuženika ad. 1. za naknadom troška postupka u iznosu od preostalih 4.000,00 eura odbija kao neosnovan.
II Nalaže se tužiteljici naknaditi tuženiku ad. 2. trošak ovoga postupka u iznosu od 1.500,00 eura, u roku od 15 dana, dok se zahtjev tuženika ad. 1. za naknadom troška postupka u iznosu od preostalih 5.500,00 eura odbija kao neosnovan.
III Nalaže se tužiteljici naknaditi tuženiku ad. 3. trošak ovoga postupka u iznosu od 1.250,00 eura, u roku od 15 dana, dok se zahtjev tuženika ad. 1. za naknadom troška postupka u iznosu od preostalih 3.750,00 eura odbija kao neosnovan.
IV Nalaže se tužiteljici naknaditi tuženiku ad. 4. trošak ovoga postupka u iznosu od 1.250,00 eura, u roku od 15 dana, dok se zahtjev tuženika ad. 1. za naknadom troška postupka u iznosu od preostalih 3.250,00 eura odbija kao neosnovan.
V Nalaže se tužiteljici naknaditi tuženici ad. 5. trošak ovoga postupka u iznosu od 1.250,00 eura, u roku od 15 dana, dok se zahtjev tuženika ad. 1. za naknadom troška postupka u iznosu od preostalih 4.375,00 eura odbija kao neosnovan.
Obrazloženje
1. Tužiteljica u tužbi podnesenoj ovom sudu 31. prosinca 2013. u bitnome, navodi kako su prednici tuženika ad. 1. (Jadranska banka d.d.), ad. 2. (Olympia Vodice d.d.), ad. 3. Hoteli Vodice d.d., društvo Vodičanka d.d. [adresa], tuženik ad. 4. i tuženica ad. 5. 16. ožujka 2004. sklopili Ugovor o kupoprodaji nekretnina i podmirenju dospjelog duga predmet kojeg je nekretnina, u naravi poslovni prostor površine 70,85 m2 (upravna zgrada – kat) položen u ugostiteljsko trgovačkom kompleksu „Marina“ k. o. [katastarska općina], na dijelu čestice zemljišno-knjižne oznake čest. zem. [katastarska čestica] i čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], upisane u statusu pomorsko dobro. Predmet Ugovora je nekretnina izgrađena na pomorskom dobru, koja je pripadnost tog dobra i to sukladno odredbama Pomorskog zakonika i (Narodne novine br. 17/94, 74/94, 43/96; u daljnjem tekstu: PZ) i Zakona o pomorskom i vodnom dobru, lukama i pristaništima iz 1974. odnosno Zakona o pomorskom dobru i morskim lukama (Narodne novine br. 158/03, 100/04, 141/06; u daljnjem tekstu: ZPDML). Činjenica da je predmetna građevina izgrađena na pomorskom dobru razvidna je i iz rješenja Hrvatskog fonda za privatizaciju o iskazu nekretnina od 6. svibnja 1997. u kojem se pod točkom 3. navodi lokacija [adresa], objekti ugostiteljstva i trgovine „Marina“ te izrijekom napominje da su objekti procijenjeni kao ulaganja sukladno odredbi čl. 2. Zakona o pretvorbi društvenih poduzeća te da zemljište na kojem su objekti sagrađeni nije procijenjeno, jer se radi o pomorskom dobru. Tuženici, odnosno prednici tuženika, su znali da je predmet prodaje pomorsko dobro, a što je i razvidno iz Ugovora o prodaji nekretnina i podmirenju dospjelog duga od 18. studenoga 2003. zaključenog između Jadranske banke d.d. s jedne strane, Vodičanke d.d. s druge strane, Vodičanka tours d.o.o. s treće strane, ŽP s četvrte strane, ŽPC s pete strane. Ugovor o kupoprodaji nekretnine sagrađene na pomorskom dobru je ništetan pravni posao jer je sklopljen protivno prisilnim odredbama o zabrani stjecanja prava vlasništva na pomorskom dobru. Društvo nastalo pretvorbom moglo je steći pravo vlasništva samo na onim nekretninama koje su bile u njegovoj aktivi i koje su procijenjene u vrijednosti društvenog kapitala i to pod daljnjim uvjetom da su mogle biti predmetom stjecanja prava vlasništva, a to dalje znači da u trenutku pretvorbe nisu bile pomorsko dobro po samom zakonu. Na ovo jasno upućuje odredba čl. 390. a Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10., 143/1, 94/17 - službeni pročišćeni tekst, 152/14, 81/15. - službeni pročišćeni tekst; u daljnjem tekstu: ZV). Valja napomenuti da sve da je i zgrada procijenjena u vrijednost temeljnog kapitala, rješenje Hrvatskog fonda za privatizaciju o davanju suglasnosti na pretvorbu, kao i rješenje o iskazu nekretnina nisu tabularne izjave, već samo dokaz na okolnost što je procijenjeno u kapital društva tj. o veličini kapitala. Slijedom navedenoga, tužiteljica traži od suda da se osporavani Ugovor o kupoprodaji nekretnina i podmirenju dospjelog duga od 16. ožujka 2004. utvrdi ništetnim kao i da se naloži tuženicima ad. 4. i 5. predati predmetnu nekretninu u posjed tužiteljici, slobodnu od osoba i stvari.
2. Ovosudnim rješenjem posl. br. P-401/13 od 16. svibnja 2014. utvrđen je prekid u ovoj pravnoj stvari, jer je tuženik ad. 4. (Vodičanka Tours d.o.o.) prestao postojati.
3. Nadalje, ovosudnim rješenjem posl. br. P-337/2020-13 od 6. listopada 2020. nastavljen je ranije prekinut postupak te je isti obustavljen, temeljem odredbe čl. 119. st. 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o parničnom postupku prema kojoj je određeno kako postupke u kojima, u trenutku stupanja na snagu toga zakona, postoji pravomoćno rješenje o prekidu zbog razloga navedenog u čl. 212. toč. 4. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07 (i 96/08), 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22,114/22; u daljnjem tekstu: ZPP) sud može nastaviti i istodobno obustaviti ako pravni sljednik pravne osobe ne preuzme postupak ili protivna strana ne predloži da ga sud pozove da to učini u roku od tri mjeseca od stupanja na snagu toga zakona.
4. Rješenjem Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske posl. br. Pž- 5110/2020-2 od 30. kolovoza 2021. odbijena je žalba tužiteljice te je potvrđeno rješenje citirano pod točkom 3. ovoga obrazloženja.
5. Rješenjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske posl. br. Rev-665/2022- 2 od 9. srpnja 2024. prihvaćena je revizija tužiteljice te su ukinuta naprijed citirana rješenja ovoga suda i Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske, predmet je vraćen prvostupanjskom sudu na daljnje postupanje uz navod da se u ovoj pravnoj stvari radi o tužbi radi utvrđenja ništetnosti ugovora o kupoprodaji nekretnina (radi podmirenja dospjelog duga) i predaje u posjed nekretnine tužiteljici te, među ostalim, da činjenica da bi se u odnosu na jednog od tuženika postupak trebalo obustaviti, ne mora imati za posljedicu da je protivna strana, ovdje tužiteljica, izgubila svoja prava u odnosu na tuženike vezano kako za utvrđenje ugovora ništetnim, tako i za predaju u posjed, koji i dalje ima stranačku sposobnost.
6. Tužiteljica je podneskom od 7. veljače 2025. konačno uredila svoj tužbeni zahtjev, među ostalim, tako da sada potražuje predaju u posjed nekretnine položene na dijelu ugostiteljsko trgovačkog kompleksa Marina, položenog na dijelu kat. čest. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].
7. Tuženik ad. 4. RP u svom odgovoru na tužbu, u bitnome, navodi kako se istoj protivi. Najprije ističe kako tužiteljica u ovoj pravnoj stvari nije označila vrijednost predmeta spora i tako predlaže istu označiti u visini od 34.322,45 eura, a koji iznos predstavlja preračunati iznos koji je u spornom ugovoru koji se pokušava poništiti u ovom predmetu naznačen kao kupoprodajna cijena. Navodi kako je granica pomorskog dobra bila određena još 1998. odnosno prije sklapanja osporavanog ugovora. Tuženik ad. 5. ističe kako je zakon koji je bio na snazi u vrijeme utvrđivanja granice pomorskog dobra i koji je uređivao institut pomorskog dobra Pomorski zakonik u čl. 49. točno označio što se smatra pomorskim dobrom i kako se ono određuje i to je „dio kopna koji je po svojoj prirodi namijenjen javnoj pomorskoj upotrebi ili je proglašen takvim“. Nesporno je kako se predmetni poslovni prostor nalazi na dijelu kopna koji nije u javnoj pomorskoj upotrebi. Predmetni poslovni prostor je upravna zgrada i nalazi se na prvom katu u kompleksu gdje se još nalaze i tržnica, dućani, ugostiteljski objekt i sl. i to objekti koji nisu u funkciji mora i to otprilike 30-ak metara od granice mora, što govori dovoljno samo za sebe. 14. listopada 2003. stupio je na snagu novi Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama, temeljem kojeg je Povjerenstvo za granice sektora za pomorsko dobro, morske luke i koncesije pri Ministarstvu mora, prometa i infrastrukture donijelo rješenje u prilogu kojeg je i digitalni orto-foto plan kojim je rješenjem samo potvrđena granica pomorskog dobra iz 1998. U odnosu na navode tužiteljice kako je u rješenju Hrvatskog fonda za privatizaciju navedeno da bi predmetna nekretnina predstavljala pomorsko dobro i da kao takva i iz takvog razloga ne može biti uvrštena u kapital društva, tuženik ad. 5. ističe kako Hrvatski fonda za privatizaciju kao ni stranke pobijanog ugovora nisu nadležni ni ovlašteni utvrđivati je li koja nekretnina pomorsko dobro ili ne. Na kraju se tuženik ad. 5. poziva na ovosudni pravomoćno okončani postupak koji se vodio pod brojem P-143/2022 kojim je tužiteljica već pokušala poništiti iz istih razloga identični ugovor kojim je tuženik kupio poslovni prostor u istom ugostiteljskom i turističkom kompleksu „Marina“ u [adresa]. Navedeni je parnični postupak okončan na način da je gotovo identična tužba tužiteljice pravomoćno odbijena.
8. Tuženik ad. 3. Hoteli Vodice d.d. u svom odgovoru na tužbu također ističe da tužiteljica nije označila vrijednost predmeta spora. Osporava navod tužiteljice da bi predmetna nekretnina predstavljala pomorsko dobro, jer ista nije u spis predmeta dostavila zemljišnoknjižni izvadak iz kojeg bi to proizlazilo. Nadalje, navodi kako je prije zaključenja predmetnog Ugovora Vlada Republike Hrvatske svojom Odlukom o koncesiji pomorskog dobra od 15. listopada 1998. utvrdila granice lučkog područja na način da je ugostiteljsko trgovački kompleks „ [adresa] u [adresa] tretiran u cijelosti kao područje koje prema svom načinu korištenja nije u neposrednoj vezi s korištenjem mora i određuje se kao područje van pomorskog dobra, što je potvrđeno i u očitovanju Ministarstva mora, prometa i infrastrukture, Uprava pomorskog dobra i luka od 12. svibnja 2008. te je isto potvrđeno i od strane Povjerenstva za granice Ministarstva mora, prometa i infrastrukture – uprava pomorskog prometa rješenjem od 16. lipnja 2009. pri utvrđivanju granice pomorskog dobra na istom području. Da predmetna nekretnina nije pomorsko dobro pravomoćno je potvrđeno i u ovosudnom predmetu posl. br. P-143/2022.
9. Tuženik ad. 2. Olympia Vodice d.d. u svom odgovoru na tužbu navodi kako je nužno u ovoj pravnoj stvari odrediti vrijednost predmeta spora i to u visini od 284.729,00 eura, što odgovara tržišnoj vrijednosti poslovnih prostora na utuženoj katastarskoj čestici. Nadalje, navodi, kako katastarska čestica [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nije pomorsko dobro. Odlukom Vlade Republike Hrvatske od 15. listopada 1998. je utvrđena granica pomorskog dobra u luci posebne namjene – Luci nautičkog turizma Vodice pri čemu je jasno određeno da predmetna čestica nije uključena u pomorsko dobro. Mišljenjem Povjerenstva za granice pomorskog dobra Šibensko-kninske županije od 22. svibnja 1998. potvrđeno je da se sporna nekretnina nalazi izvan pomorskog dobra. Rješenje Ministarstva mora, prometa i infrastrukture iz 2019. također potvrđuje da sporna nekretnina nije pomorsko dobro. Također, sudski vještak Pjer Sladoljev u svom nalazu i mišljenju od 8. rujna 2023. u pravomoćno okončanom ovosudnom predmetu P-143/2022 potvrdio je da kat. čest. [katastarska čestica] nije evidentirana kao pomorsko dobro. Ugovor o kupoprodaji nekretnina i podmirenju dospjelog duga od 16. ožujka 2004. nije ništetan kao što nije ništetan ni istovjetan Ugovor o kupoprodaji nekretnina i podmirenju dospjelog duga od 1. listopada 2003. iz naprijed spomenutog ovosudnog predmeta. Također, tužitelj je promašio i pasivnu legitimaciju. Naime, ugovor o kupoprodaji nekretnina sklopljen je između Jadranske banke d.d., Vodičanke d.d. i Vodičanke Tours d.o.o. pri čemu je Vodičanka Tours d.o.o. bila jedinstveni suparničar u ranijem postupku. Vrhovni sud Republike Hrvatske utvrdio je da su tuženici, među kojima i Vodičanka Tours d.o.o. u donosu na ništetnost ugovora jedinstveni suparničari te odluka ne može biti donesena samo prema nekima od njih. Kako Vodičanka Tours d.o.o. niti njen pravni slijednik nije obuhvaćena ovom tužbom, sud ne može donijeti valjanu odluku o ništetnosti ugovora, jer bi se time derogirala pravna pravila o jedinstvenim suparničarima i ugrozila pravna sigurnost svih ugovornih strana. Nadalje, pravomoćno je utvrđeno da čest. 7178/20 nije pomorsko dobro stoga tuženik ad. 2. smatra kako naslovni sud u ovom predmetu ne može odlučiti suprotno. U predmetu posl. br. P-143/2022 sud je već donio pravomoćnu odluku da predmetna nekretnina nije pomorsko dobro i da Ugovor o kupoprodaji nekretnina i podmirenju dospjelog duga nije ništetan. Tužiteljica nije priložila spisu nijedan dokaz koji bi potkrijepio tvrdnju da je kat. čest. [katastarska čestica] pomorsko dobro.
10. Tuženica ad. 5. ŽPC u svom odgovoru na tužbu, u bitnome, navodi najprije kako je potrebno odrediti vrijednost predmeta spora pa je predložila da se isti odredi u visini od 34.322,40 eura budući da je taj iznos određen kao kupoprodajna cijena u osporavanom ugovoru. Nadalje, tuženica ad. 5. ističe kako je na temelju Pomorskog zakonika i to čl. 49. st. 1. istoga još 1998. određena granica pomorskog dobra i to utvrđenjem granice luke posebne namjene – Luke nautičkog turizma Vodice po osnovu Zakona o morskim lukama (NN 108/95), Uredbe o postupku dodijele koncesije i načinu određivanja granice za luke posebne namjene (NN 108/06) i Odluke Vlade RH o koncesiji pomorskog dobra u svrhu gospodarskog korištenja luke posebne namjene – luke nautičkog turizma [adresa] od 15. listopada 1998. Dakle, u odnosu na granicu pomorskog dobra koja je utvrđena još 1998. utvrđeno je kako se predmetna nekretnina nalazi izvan iste.
11. Tuženik ad. 1. navodi kako se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti. Ističe prigovor promašene pasivne legitimacije navodeći kako isti nije, niti je ikad bio vlasnik ili posjednik predmetnog poslovnog prostora, te predmetni ugovor nije potpisao u svojstvu prodavatelja niti u svojstvu kupca. Istakao je kako osporavani ugovor predstavlja složeni ugovor koji se sastoji u činidbama kupoprodaje i asignacije. Dakle, isti se sastoji od dvije samostalne i pravno neovisne činidbe, koje bi odvojeno mogle biti predmet posebnog ugovora. Navodi kako iz historijata tužbe proizlazi da tužiteljica ukazuje samo na ništetnost kupoprodaje pa da bi iz tog razloga bila promašena pasivna legitimacija u odnosu na njega jer je činidba asignacije tuženicima ad. 4. i 5. da Jadranskoj banci (predniku tuženika ad. 1.) isplate iznos od 258.602,50 kuna pravno samostalna i neovisna od kupoprodaje. Također, a ako sud ne bi prihvatio prigovor promašene pasivne legitimacije, ističe da nije točna tvrdnja tužiteljice da nekretnina oznake kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] predstavlja pomorsko dobro jer je Ministarstvo mora, prometa i infrastrukture rješenjem od 12. svibnja 2008. na predmetnom području utvrdilo granice pomorskog dobra kojim je prostor Ugostiteljsko turističkog centra Marina Vodice određen kao područje izvan pomorskog dobra. Isto tako navodi da predmet kupoprodaje nije dio nekretnine oznake čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (ranije dio čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]), već je predmet ulaganje u poslovni prostor koji se nalazi u sklopu Ugostiteljsko turističkog centra Marina Vodice. Dakle, čak i u slučaju kad bi se predmetna nekretnina i nalazila unutar granica pomorskog dobra, to ne bi bilo od značaja za meritorno odlučivanje u ovoj pravnoj stvari.
12. Tužiteljica je podneskom od 11. rujna 2025. povukla tužbu u ovoj pravnoj stvari, navodeći kako se predmetni postupak ne vodi radi utvrđenja statusa nekretnine već radi utvrđenja ništetnosti pravnog posla.
13. Tuženici, pozvani sukladno odredbi čl. 193. ZPP-a, izjavili su kako ne pristaju na povlačenje tužbe u ovoj pravnoj stvari.
14. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid te pročitao priloženu dokumentaciju i to naročito: Ugovor o kupoprodaji nekretnina i podmirenju dospjelog duga sklopljen 16. ožujka 2004. (l.s. 14-17), Rješenje Hrvatskog fonda za privatizaciju Klasa: UP/I-943-01/97-02/114, Ur. broj: 563-04-401/97-3 od 6. svibnja 1997. (l.s. 19-28), Mišljenje Povjerenstva za granice pomorskog dobra za Šibensko- kninsku županiju o granici pomorskog dobra u luci posebne namjene u [adresa] (l.s .145-147), Dopis Šibensko-kninske županije Ministarstvu pomorstva, prometa i veza od 1. lipnja 1998. (l.s. 148), Odluku Vlade RH o koncesiji pomorskog dobra u svrhu gospodarskog korištenja luke posebne namjere – luke nautičkog turizma [adresa] od 15. listopada 1998. (l.s. 149-151), Rješenje Povjerenstva za granice Ministarstva mora, prometa i infrastrukture, Sektora za pomorsko dobro, morske luke i koncesije od 19. srpnja 2019. s digitalnim orto – foto (l.s. 153-162), Uvjerenje o uvjetima uređenja prostora za izgradnju Nautičkog centra u Vodicama na čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] od 26. ožujka 1987. (l.s. 316-321), Povijesni izvadak Područnog ureda za katastar Šibenik od 4. listopada 2011. (l.s. 316-332), te je izvršen uvid u ovosudni spis posl. br. P-143/2022.
15. Prema odredbi čl. 219. ZPP-a svaka stranka dužna je iznijeti činjenice i dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojima pobija dokaze i navode protivne strane.
16. Odredbom čl. 7. st. 1. ZPP-a je propisano da su stranke dužne iznijeti sve činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice.
17. Tuženici ad. 3. do 5. su ustrajali na provođenju dokaza očevidom na licu mjesta uz prisutnost vještaka geometra, pored ostalih provedenih dokaza u ovoj pravnoj stvari, navodeći kako na tom dokazu inzistiraju jer je isti krucijalan za odlučivanje u ovoj pravnoj stvari, što je ovaj sud odbio provesti, budući da je, po stavu suda, identifikacija u dijelu koji je nužan za odlučivanje izvršena u okviru ovosudnog predmeta posl. br. P-143/2022, a o čemu će kasnije biti nešto više riječi.
18. Tužbeni zahtjev tužiteljice je neosnovan.
19. Predmet ovog postupka je zahtjev tužiteljice za utvrđenjem Ugovora o kupoprodaji nekretnina i podmirenju dospjelog duga sklopljen 16. ožujka 2004. (u daljnjem tekstu: Ugovor) ništetnim te za predajom u posjed nekretnine, poslovnog prostora koji je predmet Ugovora od strane tuženika ad. 4. i 5. koji su u posjedu istoga.
20. Tužiteljica tvrdi kako je predmetna nekretnina pomorsko dobro, kao takva nije mogla biti predmetom kupoprodaje, slijedom čega da su, potom, stranke sklapajući Ugovor kojim su raspolagale s pravom vlasništva na istoj zapravo sklopile ugovor protivan prisilnim propisima, koji je kao takav onda ništetan.
21. Prema odredbi čl. 322. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23, 155/23; u daljnjem tekstu: ZOO) ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva ništetan je, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo.
22. Nadalje, člankom 323. ZOO-a određene su posljedice ništetnosti pa je tako u slučaju ništetnosti ugovora svaka ugovorna strana dužna je vratiti drugoj sve ono što je primila na temelju takva ugovora, a ako to nije moguće, ili ako se narav onoga što je ispunjeno protivi vraćanju, ima se dati odgovarajuća naknada u novcu, prema cijenama u vrijeme donošenja sudske odluke, ako zakon što drugo ne određuje.
23. Uvidom u Ugovor utvrđeno je kako je isti sklopljen između Jadranske banke d.d. Šibenik (prednica tuženika ad. 1.) s jedne strane, Vodičanke d.d. [adresa] (prednik tuženika ad. 2.), s druge strane, Vodičanka Tours d.o.o. [adresa] (raniji tuženik ad. 4.), s treće strane, te ŽP i ŽPC, kao kupaca s četvrte strane. Stranke su suglasne kako su predmet Ugovora sva vlasnička i druga prava koje društvo Vodičanka d.d. [adresa] ima na dijelu Ugostiteljsko – trgovačkog kompleksa Marina kat. oznake čest. zem. [katastarska čestica] i čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] smještenom u [adresa] koji se sastoji od više međusobno povezanih samostalnih objekata i to baš: Upravna zgrada – kat ukupne površine 70,85 m2; da je društvo Vodičanka d.d. [adresa] tu nekretninu steklo temeljem dogradnje 1984.; da je predmetna nekretnina izgrađena na pomorskom dobru i da je nekretnina vanknjižno vlasništvo društva Vodičanka d.d. [adresa] te da je ista u postupku pretvorbe društvenog kapitala društva procijenjena u vrijednost društvenog kapitala. Iz Ugovora proizlazi i da društvo Vodičanka d.d. sva svoja prava na predmetnoj nekretnini prenosi na kupce ŽP i ŽPC. Kupoprodajna cijena iznosi 268.602,50 kuna i istu će kupci isplatiti Jadranskoj banci d.d. na ime podmirenja dospjelog dugovanja društva Vodičanka d.d. prema Jadranskoj banci d.d.
24. Uvidom u Rješenje Hrvatskog fonda za privatizaciju Klasa: UP/I-943- 01/97-02/114, Ur. broj: 563-04-401/97-3 od 6. svibnja 1997. utvrđeno je kako je predmetna nekretnina u istome navedena i to kao: „objekti Ugostiteljstvo Marina NGP 1.786,46 m2 i Trgovina Marina NGP 916,16 m2 sagrađeni na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] procijenjeni su kao ulaganje sukladno čl. 2. Zakona o pretvorbi društvenih poduzeća. Zemljište nije procijenjeno jer se radi o pomorskom dobru.
25. Prema odredbi čl. 49. st. 1. Pomorskog zakonika (NN br.17/94, 74/94, 43/96) pomorsko je dobro dio kopna koji je po svojoj prirodi namijenjen javnoj pomorskoj upotrebi – što, predmetna nekretnina svakako nije.
26. Nadalje, činjenica da predmetna nekretnina na kojoj se nalazi predmetni poslovni prostor, zapravo nije unutar granica pomorskog dobra potvrđena je i Zakonom o morskim lukama (NN br. 108/95), Uredbom o postupku dodjele koncesije i načinu određivanja granice za luke posebne namjene (NN 108/96) i temeljem Odluke Vlade Republike Hrvatske o koncesiji pomorskog dobra u svrhu gospodarskog korištenja luke posebne namjene – luke nautičkog turizma [adresa] od 15. 10. 1998.
27. Naime, Uredbom je propisana procedura utvrđivanja granice luke za posebne namjene – a to je odlukom o dodjeli koncesije temeljem mišljenja stručnog povjerenstva za granice pomorskog dobra koje djeluje pri županijskom uredu za pomorstvo.
28. Naprijed iznesenim utvrđenjima valja dodati i utvrđenje iz Nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka iz područja geodezije LP, danog u okviru ovosudnog predmeta posl. br. P-143/2022. Na prijedlog stranaka izvršen je uvid u ovaj spis te je utvrđenje iz nalaza i mišljenja, kojem nitko nije prigovorio od stranaka. Neosnovane su tvrdnje tuženika ad. 2. da bi zbog uvida u taj spis trebalo prihvatiti i sve zaključke iz tog predmeta, jer svaki sudac u svakom predmetu sudi po činjenicama i dokazima unutar njega, dok zaključke donosi samostalno i neovisno, savjesno, primjenom zakonskih odredbi.
29. Uvidom u Nalaz i mišljenje LP utvrđeno je kako nekretnina oznake čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u cijelosti nalazi iizvan granice luke posebne namjene prema Odluci Vlade RH o koncesiji pomorskog dobra u svhu gospodarskog korištenja luke posebne namjene – luke nautičkog turizma [adresa] (donesene na temelju Mišljenja o granici pomorskog dobra u licu posebne namjene u [adresa] od 22. svibnja 1998.) te izvan utvrđene granice pomorskog dobra RH, kao i poslovni prostor koji je predmet ovosudnog postupka posl. br. P-143/2022, koji se nalazi na njenom dijelu.
30. Na temelju ocjene svakog dokaza zasebno, svih dokaza zajedno te rezultata cjelokupnog provedenog dokaznog postupka utvrđeno je kako je tužbeni zahtjev tužiteljice neosnovan.
31. Naime, u ovoj pravnoj stvari među strankama nije sporno da se ovdje predmetni poslovni prostor nalazi na nekretnini oznake čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Iz tog razloga nije bilo potrebno provoditi očevid na licu mjesta uz prisustvo vještaka geometra a radi identifikacije nekretnine, koja je nesporna.
32. Slijedom toga, ovaj sud smatra da tužiteljica nije dokazala da bi osporavani ugovor bio ništetan, jer se sama nekretnina prema svim utvrđenjima nalazi van granica pomorskoga dobra. Neovisno o upisu u zemljišnu knjigu, pomorsko dobro je određeno po samom zakonu, ono se ne konstituira upisom u zemljišnu knjigu i za postojanje takvog pravnog statusa nije mjerodavan upis u zemljišnoj knjizi.
33. Tužiteljica je nadalje isticala kako je je ranije u zemljišnim knjigama predmetna nekretnina navedena kao „nasip“ i da kao takva, sukladno odredbama Zakona o morskim lukama predstavlja po sadržaju pomorsko dobro. Međutim, ni ta činjenica ne utječe na odluku u ovoj pravnoj stvari, budući da je nesporno u ovom postupku utvrđeno da taj navod ne odgovara stvarnom stanju, jer je na predmetnoj nekretnini izgrađena zgrada.
34. Naime, temeljem utvrđenja iz dokaznog postupka ovaj sud zaključuje kako se nekretnina na kojoj se nalazi predmetni poslovni prostor nije u trenutku sklapanja Ugovora nalazila unutar granica pomorskog dobra (ne nalazi se ni danas). Navodi stranaka iz Ugovora o tome da nekretnina predstavlja pomorsko dobro nisu mjerodavni kod odlučivanja predstavlja li neka nekretnina pomorsko dobro ili ne, budući da se ista utvrđuje u naprijed opisanom upravnom postupku.
35. Zaključno, ovaj sud zaključuje kako se predmetni poslovni prostor koji je bio predmetom osporavanog Ugovora ne nalazi na nekretnini koja je pomorsko dobro zbog čega onda ni osporavani Ugovor nije ništetan.
36. Sukladno navedenome, s obzirom na ovakav zaključak suda, sud smatra neosnovanom i drugu točku tužbenog zahtjeva tužiteljice kojom ista traži predaju u posjed predmetnog poslovnog prostora. Naime, sud smatra kako u ovom slučaju, kraj svih ranijih utvrđenja, svakako nisu ostvarene pretpostavke iz čl. 162. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10., 143/1, 94/17 - službeni pročišćeni tekst, 152/14, 81/15. - službeni pročišćeni tekst; u daljnjem tekstu: ZV) za predaju u posjed stvari.
37. Tuženici su u ovoj pravnoj stvari prigovorili vrijednosti predmeta spora koju tužiteljica nije označila u tužbi, ali je istu označila u pripremnom podnesku prije pripremnog ročišta i to u visini od 1.327,00 eura. Tuženici su prigovorili tako naznačenoj vrijednosti predmeta spora navodeći, u bitnome, kako bi ista trebala biti označena u iznosu od najmanje 34.322,45 eura, a koliko iznosi kupoprodajna vrijednost iz osporavanog ugovora. Usprkos navedenome, pored činjenice da se kod ovakve vrste predmeta kao vrijednost predmeta spora uzima ona vrijednost koju je naznačio tužitelj, za istaći je, a kako je i to sam tuženik u više navrata istakao, kako se ovdje ne radi o parničnom postupku u kojem se raspravlja o osnovanosti odnosno isplati tražbine određenog iznosa, već o deklaratornoj tužbi za utvrđenjem ništetnosti ugovora o kupoprodaji i kondemnatornoj tužbi na činjenje – predaju u posjed nekretnine, pa je tako i taj prigovor tuženika sud smatrao neosnovanim.
38. Naime, prema odredbi čl. 40. st. 3. ZPP-a ako je tužitelj vrijednost predmeta spora očito suviše visoko ili suviše nisko naznačio, tako da se postavlja pitanje stvarne nadležnosti, sastava suda, vrste postupka, ovlaštenja na zastupanje ili prava na naknadu troškova postupka, sud će, po službenoj dužnosti ili na prigovor tuženika, najkasnije na pripremnom ročištu, brzo i na prikladan način provjeriti točnost naznačene vrijednosti te rješenjem protiv kojega nije dopuštena posebna žalba odrediti vrijednost predmeta spora.
39. U ovoj pravnoj stvari to je i učinjeno, a sud je provjerom prema naprijed citiranoj zakonskoj odredbi učinio da ne bi došlo do primjene iste u smislu promjene vrijednosti predmeta spora označene po tužiteljici, te je odlučio kao u raspravnom rješenju sa pripremnog ročišta održanog 3. studenoga 2025.
40. Tuženik ad. 1. prigovorio je promašenoj pasivnoj legitimaciji u odnosu na prednika tuženika ad. 1. Jadransku banku d.d. ističući kako se osporavani ugovor zapravo odnosi i na kupoprodaju i na asignaciju - koja je, po njemu, samostalna i neovisna od kupoprodaje pa da razlozi na kojima tužiteljica temelji tužbu i tužbeni zahtjev nikako ne bi obuhvaćali osporavanje pravnog posla asignacije pa je tako u tom dijelu koji se odnosi na tuženika ad. 1. promašena pasivna legitimacija.
41. Navedeni prigovor tuženika ad. 1. je neosnovan prvenstveno iz razloga što iz ničega u ovom postupku ne proizlazi da bi tužiteljica samo djelomično osporavala sklopljeni ugovor. Također, neovisno o činjenici da je odnos u kojem kupci iz osporavanog ugovora po nalogu prodavatelja kupoprodajnu cijenu isplaćuju vjerovniku prodavatelja (Jadranskoj banci d.d.) pa bi taj odnos mogao u naravi predstavljati odnos asignacije, tužiteljica tužbenim zahtjevom traži utvrđenje Ugovora ništetnim. Sukladno odredbi čl. 323. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23, 155/23; u daljnjem tekstu: ZOO)kao posljedica ništetnosti bila bi, među ostalim, i vraćanje upravo tog iznosa koji je primila prednica tuženika ad. 1. i upravo iz tog razloga prigovor tuženika ad. 1. je neosnovan.
42. Slijedom svega navedenoga, valjalo je odlučiti kao u izreci presude.
43. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbama čl. 154. st. 1. i 164. ZPP-a te Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne Novine“, broj: 138/23; u daljnjem tekstu: Tarifa) uz određenu, naprijed obrazloženu, vrijednost predmeta spora pa je tako tuženiku ad. 1. priznat trošak odgovora na tužbu te podneska od 23. rujna 2025. od po 100 bodova (Tbr. 8. toč. 1.) i trošak zastupanja na ročištima održanim 12. rujna 2025. i 3. studenoga 2025. od po 100 bodova (Tbr. 9. toč. 1.) što uz pripadajući PDV te uz važeću vrijednost boda od 2,00 eura ukupno iznosi 1.000,00 eura.
44. Sukladno naprijed navedenom, odnosno navedenim zakonskim i podzakonskim odredbama tuženiku ad. 2. priznat je trošak odgovora na tužbu te podnesaka od 24. lipnja 2025., 16. rujna 2025. i 4. studenoga 2025. od po 100 bodova (Tbr. 8. toč. 1.) i trošak zastupanja na ročištima održanim 12. rujna 2025. i 3. studenoga 2025. od po 100 bodova (Tbr. 9. toč. 1.) što uz pripadajući PDV te uz važeću vrijednost boda od 2,00 eura ukupno iznosi 1.500,00 eura.
45. Nadalje, tuženiku ad. 3. priznat je trošak odgovora na tužbu te podnesaka od 4. lipnja 2025. i 17. rujna 2025. od po 100 bodova (Tbr. 8. toč. 1.) i trošak zastupanja na ročištima održanim 12. rujna 2025. i 3. studenoga 2025. od po 100 bodova (Tbr. 9. toč. 1.) što uz pripadajući PDV te uz važeću vrijednost boda od 2,00 eura ukupno iznosi 1.250,00 eura.
46. Tuženiku ad. 4. priznat je trošak odgovora na tužbu te podnesaka od 4. lipnja 2025. i 17. rujna 2025. od po 100 bodova (Tbr. 8. toč. 1.) i trošak zastupanja na ročištima održanim 12. rujna 2025. i 3. studenoga 2025. od po 100 bodova (Tbr. 9. toč. 1.) što uz pripadajući PDV te uz važeću vrijednost boda od 2,00 eura ukupno iznosi 1.250,00 eura.
47. Zaključno, tuženici ad. 5. priznat je trošak odgovora na tužbu te podnesaka od 9. lipnja 2025. i 18. rujna 2025. od po 100 bodova (Tbr. 8. toč. 1.) i trošak zastupanja na ročištima održanim 12. rujna 2025. i 3. studenoga 2025. od po 100 bodova (Tbr. 9. toč. 1.) što uz pripadajući PDV te uz važeću vrijednost boda od 2,00 eura ukupno iznosi 1.250,00 eura.
48. Zaključno je bitno za istaći kako je tuženicima priznat trošak zastupanja na ročištu 12. rujna 2025. koje nije održano, ali po stavu ovoga suda, krivnjom tužiteljice, jer ista nije pristupila na ročište, olako smatrajući kako neće pristupiti ni tuženici, uslijed povlačenja tužbe, a nije na vrijeme izvijestila o tome zastupnike tuženika koji su pristupili na ročište pa se tako odluka o tom dijelu zahtjeva tuženika za naknadu troškova postupka temelji podredno na odredbi čl. 156. ZPP-a.
49. Svim tuženicima je preostali dio zahtjeva za naknadu troškova postupka, koji se prvenstveno odnosi na broj bodova ovisno o vrijednosti predmeta spora, odbijen kao neosnovan i to sve iz razloga što je utvrđena vrijednost predmeta spora u ovoj pravnoj stvari u visini od 1.327,00 eura.
50. Slijedom navedenoga, valjalo je odlučiti kao u izreci rješenja.
U Zadru 12. prosinca 2025.
Sutkinja
Katarina Zdunić
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude može se izjaviti žalba u roku 8 (osam) dana od dana uručenja ovjerenog prijepisa iste, putem ovog suda Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske, pismeno.
Stranci koja je uredno obaviještena o ročištu za objavu i uručenje presude, rok za žalbu teče od dana objave, a ukoliko stranka nije uredno obaviještena o ročištu za objavu i uručenje, rok za žalbu teče od dana dostave.
DNA:
- Tužiteljici po ŽDO Šibenik
- Tuženiku ad.1. po pun.
- Tuženiku ad.2. po pun.
- Tuženiku ad.3. po pun.
- Tuženiku ad.4. po pun.
- Tuženici ad.5. po pun.