REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Trg J. F. Kennedyja 11

Poslovni broj: P-1188/2023-38

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Trgovački sud u Zagrebu, po sutkinji Ivani Manestar, u pravnoj stvari tužitelj: RR, OIB: [osobni identifikacijski broj], II. ZR, OIB: [osobni identifikacijski broj], III. MR, OIB: [osobni identifikacijski broj], IV. RRJ, OIB: [osobni identifikacijski broj], NR, OIB: [osobni identifikacijski broj], VI. AR, OIB: [osobni identifikacijski broj], VII. TR, OIB: [osobni identifikacijski broj], VIII. LR, OIB: [osobni identifikacijski broj], IX. BR, OIB: [osobni identifikacijski broj] i ĐR, OIB: [osobni identifikacijski broj], svih iz [adresa], koje zastupa Željka Rostaš Blažeković, odvjetnica u Odvjetničkom društvu Porobija & Porobija j.t.d., Zagreb, Galleria Importanne, Iblerov trg 10/VII., protiv I. FINGRAT d.o.o., [adresa], OIB: 76102002421 i II. tuženika RAINUS d.o.o., [adresa], OIB: 30996438849, koje zastupa Vedran Klemenčić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Tušak Miletić i partneri j.t.d., Zagreb, Vlaška 84 te III. tuženice Stambene zadruge MOGUĆNOST u stečaju, [adresa], OIB: 04664049562, koju zastupa Igor Sieber, odvjetnik u Zagrebu, Trnjanska cesta 23, radi utvrđenja ništetnosti ugovora, brisanja i upisa prava suvlasništva, utvrđenja izlučnog prava te predaje u posjed nekretnine, nakon javne glavne rasprave zaključene 6. studenog 2025. u prisutnosti punomoćnice I. – X. tužitelja i punomoćnika I. i II. tuženika, dana 12. prosinca 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev za utvrđenje da ''prostor u suterenu površine 72,10 m2 koji se prostire uz južnu, zapadnu i sjevernu stranu etaže suterena i u kojeg je ulaz omogućen sa zapadne strane etaže iz dvorišta, a koji prostor je dio nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], broj katastarske čestice [katastarska čestica], oznake STUBIČKA ULICA, ukupne površine 735 m2, od toga DVORIŠTE površine 575 m2 te KUĆA BR. 48A površine 160 m2, predstavlja zajednički dio te nekretnine koji je po samom zakonu u suvlasništvu svih suvlasnika te nekretnine''.

II. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev za utvrđenje ništetnim Ugovora 2831/2004 o međusobnim pravima i obvezama u stjecanju prava vlasništva poslovnog prostora sklopljenog 4. svibnja 2004. između I. tuženika FINGRAT d.o.o. i III. tuženika Stambena zadruga MOGUĆNOST u stečaju.

III. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev za određivanje brisanja ''zemljišno- knjižnog stanja upisanog na osnovu rješenja Zemljišno-knjižnog odjela ovoga suda broj: Z-2356/2021'' i uspostavu ''ranijeg zemljišno-knjižnog stanja kako je postojalo prije provedbe tog rješenja, tako da se briše pravo vlasništva suvlasničkog dijela od 1355/20000 nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], broj katastarske čestice [katastarska čestica], oznake STUBIČKA ULICA, ukupne površine 735 m2, od toga DVORIŠTE površine 575 m2 te KUĆA BR. 48A površine 160 m2 za korist I. tuženika FINGRAT d.o.o.'' te ''upisuje pravo vlasništva za korist III. tuženika Stambena zadruga MOGUĆNOST u stečaju''.

IV. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev za utvrđenje ništetnosti Ugovora 2830/2004 o međusobnim pravima i obvezama u stjecanju prava vlasništva poslovnog prostora sklopljenog 4. svibnja 2004. između II. tuženika RAINUS d.o.o. i III. tuženika Stambena zadruga MOGUĆNOST u stečaju.

V. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev za određivanje brisanja ''zemljišno- knjižnog stanja upisanog na osnovu rješenja Zemljišno-knjižnog odjela ovoga suda broj: Z-44651/2020'' i uspostavu ''ranijeg zemljišno-knjižnog stanja kako je postojalo prije provedbe tog rješenja, tako da se briše pravo vlasništva suvlasničkog dijela od 1355/20000 nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], broj katastarske čestice [katastarska čestica], oznake STUBIČKA ULICA, ukupne površine 735 m2, od toga DVORIŠTE površine 575 m2 te KUĆA BR. 48A površine 160 m2 za korist I I. tuženika Rainus d.o.o.'' te ''upisuje pravo vlasništva za korist III. tuženika Stambena zadruga MOGUĆNOST u stečaju''.

VI. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev za utvrđenje da su I. – X. tužitelji izlučni vjerovnici III. tuženika Stambene zadruge Mogućnost u stečaju te da imaju izlučno pravo na ''dva suvlasnička dijela, svaki od 1355/20000 nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], broj katastarske čestice [katastarska čestica], oznake STUBIČKA ULICA, ukupne površine 735 m2, od toga DVORIŠTE površine 575 m2 te KUĆA BR. 48A površine 160 m2 (od kojih je svaki suvlasnički dio povezan s jednom polovicom prostora u suterenu površine 72,10 m2 koji se prostire uz južnu, zapadnu i sjevernu stranu etaže suterena i u kojeg je ulaz omogućen sa zapadne strane etaže iz dvorišta, a koji prostor je dio te nekretnine)''.

VII. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev za utvrđenje da su ''svakodobni suvlasnici nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], broj katastarske čestice [katastarska čestica], oznake STUBIČKA ULICA, ukupne površine 735 m2, od toga DVORIŠTE površine 575 m2 te KUĆA BR. 48A površine 160 m2, ujedno i suvlasnici (i to u njihovim odgovarajućim dijelovima) dva suvlasnička dijela, svaki od 1355/20000, te iste nekretnine, od koja dva suvlasnička dijela je svaki suvlasnički dio povezan s jednom polovicom prostora u suterenu površine 72,10 m2 koji se prostire uz južnu, zapadnu i sjevernu stranu etaže suterena i u kojeg je ulaz omogućen sa zapadne strane etaže iz dvorišta, a koji prostor je dio te nekretnine''.

VIII. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev da se naloži III. tuženiku Stambenoj zadruzi Mogućnost u stečaju trpljenje upisa prava vlasništva ''dva suvlasnička dijela, svaki od 1355/20000 nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], broj katastarske čestice [katastarska čestica], oznake STUBIČKA ULICA, ukupne površine 735 m2, od toga DVORIŠTE površine 575 m2 te KUĆA BR. 48A površine 160 m2 (od kojih je svaki suvlasnički dio povezan s jednom polovicom prostora u suterenu površine 72,10 m2 koji se prostire uz južnu, zapadnu i sjevernu stranu etaže suterena i u kojeg je ulaz omogućen sa zapadne strane etaže iz dvorišta, a koji prostor je dio te nekretnine) za korist svakodobnih suvlasnika te nekretnine kao suvlasnika u njihovim odgovarajućim dijelovima''.

IX. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev da se odredi upis prava vlasništva '' dva suvlasnička dijela, svaki od 1355/20000 nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], broj katastarske čestice [katastarska čestica], oznake STUBIČKA ULICA, ukupne površine 735 m2, od toga DVORIŠTE površine 575 m2 te KUĆA BR. 48A površine 160 m2 (od kojih je svaki suvlasnički dio povezan s jednom polovicom poslovnog prostora br. 1 (ROHBAU), ukupne neto korisne površine 36,05 m2 u suterenu) za korist svakodobnih suvlasnika te nekretnine kao suvlasnika u njihovim odgovarajućim dijelovima''.

X. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev za iseljenje I. i II. tuženika iz ''u suterenu površine 72,10 m2 koji se prostire uz južnu, zapadnu i sjevernu stranu etaže suterena i u kojeg je ulaz omogućen sa zapadne strane etaže iz dvorišta, a koji prostor je dio nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], broj katastarske čestice [katastarska čestica], oznake STUBIČKA ULICA, ukupne površine 735 m2, od toga DVORIŠTE površine 575 m2 te KUĆA BR. 48A površine 160 m2 te da predaju posjed tog prostora svim suvlasnicima nekretnine, slobodan od svih stvari i osoba''.

XI. Odbija se kao neosnovan zahtjev I. – X. tužitelja za solidarnu naknadu

troškova parničnog postupka.

XII. Nalaže se I. – X. tužiteljima naknaditi I. tuženiku Fingrat d.o.o. i II. tuženiku Rainus d.o.o. troškove parničnog postupka u iznosu od 2.750,00 EUR, u roku od 15 dana.

XIII. Odbija se zahtjev I. i II. tuženika za naknadu troškova parničnog postupka

u iznosu od 2.698,26 EUR, kao neosnovan.

XIV. Nalaže se I. – X. tužiteljima naknaditi III. tužitelju Stambena zadruga

Mogućnost u stečaju troškove parničnog postupka u iznosu od 1.250,00 EUR, u roku od 15 dana.

XV. Odbija se zahtjev III. tuženika za naknadu troškova parničnog postupka u iznosu od 1.562,50 EUR, kao neosnovan.

r i j e š i o  j e

Odbacuje se kao nedopuštena tužba u dijelu kojim se zahtijeva utvrđenje da u stečajnu masu III. tuženika Stambena zadruga Mogućnost u stečaju na pripadaju ''dva suvlasnička dijela, svaki od 1355/20000 nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], broj katastarske čestice [katastarska čestica], oznake STUBIČKA ULICA, ukupne površine 735 m2, od toga DVORIŠTE površine 575 m2 te KUĆA BR. 48A površine 160 m2, kako su opisani u točci VI. izreke ove presude''.

Obrazloženje

1. U tužbi se navodi da su tužitelji suvlasnici i suposjednici nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, u zk ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], oznake zk. č. 2919/1 [adresa], površine 735 m2, od čega dvorište površine 575 m2 i kuća 48A površine 160 m2. Predmetna kuća u [adresa] da je izgrađena temeljem lokacijske dozvole Grada Zagreba od 27. lipnja 1994., građevinske dozvole Grada Zagreba od 23. srpnja 1996. i dopune građevinske dozvole od 29. siječnja 1999., a nakon što je ista izgrađena da je od strane Gada Zagreba dana 17. svibnja 1999. izdana i uporabna dozvola. Prema građevinskoj dozvoli i glavnom projektu koji je sastavni dio te dozvole da se radi o stambenoj građevini koja se sastoji od suterena, prizemlja, dva kata te potkrovlja i tavana s parkirnim mjestima u dvorištu. Na tim etažama da se nalazi ukupno 9 stanova, pri čemu je jedan od njih, onaj koji se nalazi na tavanu, legaliziran nakon izdavanja uporabne dozvole. S druge strane, da se prema glavnom projektu u suterenu zgrade nalaze samo spremišta i zajednički prostor.

I. – X. tužitelji da su stekli pravo vlasništva pojedinih stanova i spremišta temeljem kupoprodajnih ugovora sklopljenih s III. tuženikom ili nasljeđivanjem osoba koje su sklopile takve ugovore s III. tuženikom i to tužitelj RR stana E na drugom katu i spremišta temeljem kupoprodajnog ugovora od 28. listopada 1997., II. tužitelj ZR i III. tužiteljica MR stana 4 na prvom katu i spremišta temeljem kupoprodajnog ugovora od 28. studenog 1997., IV. tužiteljica RRJ stana u potkrovlju nasljeđivanjem ER, koji je taj stan kupio od DR, a koji ga je kupio od III. tuženika temeljem ugovora od 2. prosinca 1997., V. tužitelj NR stana 2 u prizemlju i spremišta temeljem ugovora sklopljenog s III. tuženikom dana 15. siječnja 1998., VI. tužitelj AR i VII. tužiteljica TR stana 8 na trećem katu i spremišta temeljem ugovora sklopljenog s III. tuženikom dana 18. ožujka 1998, VIII. tužitelj LR dvosobnog stana i spremišta temeljem ugovora sklopljenog s IR dana 15. studenog 2018., IX. tužiteljica KR stana 3 na prvom katu i spremišta temeljem ugovora sklopljenog s NR i ŠR, koji su taj stan stekli temeljem ugovora sklopljenim s III. tuženikom od 2. travnja 2012. te X. tužiteljica ĐR stana G na drugom katu temeljem ugovora sklopljenog s III. tuženikom dana 5. studenog 1997. Pored tih posebnih dijelova predmetne nekretnine, da je preostao još samo jedan i to stan u prizemlju zgrade u vlasništvu ČR, s kojom da I. – X. tužitelji nisu u kontaktu, slijeodm čega on nije jedan od tužitelja u ovom postupku. Tužitelji, nadalje, tvrde da je III. tuženik Stambena zadruga Mogućnost u stečaju (u stečaju da je od 2014.) nakon što je prodao sve stanove u predmetnoj zgradi u [adresa], 4. svibnja 2004. sklopio s I. i II. tuženicima dva ugovora o kupoprodaji, kojima je svakom od njih prodao ½ poslovnog prostora-rohbau u suterenu zgrade, ukupne površine 36,05 m2, temeljem kojih ugovora da su se I. i II. tuženici upisali kao suvlasnici tog poslovnog prostora u zemljišnoj knjizi odnosno kao suvlasnici cijele nekretnine, svaki u 1355/20000 dijela. I. – X. tužitelji tvrde da prema glavnom projektu, koji je sastavni dio izdane građevinske dozvole, u suterenu predmetne zgrade ne postoje posebni dijelovi koji bi mogli biti predmetom kupoprodaje, već samo spremišta koja su pripadci stanova te zajednički dijelovi nekretnine. Vlasništvo posebnog dijela nekretnine ne može biti uspostavljeno na onim dijelovima nekretnine koji služe kao zajednički (čl. 67. st. 6. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima /Narodne novine, broj : 91/1996., 68/1998., 137/1999., 22/2000., 73/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009., 153/2009., 90/2010., 143/2012., 152/2014., dalje u tekstu: ZVDSP/), niti na onom suvlasničkom dijelu nekretnine koji ne predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu (čl. 67. st. 1. ZVDSP-a). S obzirom da se ugovorima o kupoprodaji koje je II. tuženik sklopio s I. i II. tuženicima prenosi pravo vlasništva na zajedničkim dijelovima predmetne nekretnine u [adresa], što nije dopušteno, to da da je predmet obveze u tim ugovorima protivan prisilnom propisu (ZVDSP-u), moralu društva te Ustavu Republike Hrvatske (čl. 48.) i stoga su ti ugovori ništetni (čl. 46. st. 2., čl. 47. i čl. 49. Zakona o obveznim odnosima iz 1991.). Osim toga, da su svi tuženici bili povezane pravne osobe u vrijeme sklapanja predmetnih ugovora o kupoprodaji, budući da je u to vrijeme (**.**.2004.) CR bila zastupnica po zakonu I. i II. tuženika, dok je JR bila zastupnica po zakonu II. tuženika te članica nadzornog odbora III. tuženika. Navedene zastupnice po zakonu tuženika da su predmetne ugovore o kupoprodaji zajedničkih dijelova nekretnine u [adresa] sklopile iz nedopuštenih pobuda, koje su bitno utjecale na njihovu odluku da sklope te ugovore nakon izdavanja uporabne dozvole, slijedom čega da je i to razlog ništetnosti predmetnih ugovora (čl. 53. ZOO-a). Osim toga, kako je ugovor o kupoprodaji koji je sklopljen između I. i III. tuženika potpisala na obje strane ista osoba, CR, a da za to nije imala posebno ovlaštenje tih društava, to da je taj ugovor ništetan i temeljem odredbe čl. 41. u vezi čl. 49. Zakona o trgovačkim društvima.

2. Stoga tužitelji zahtijevaju da se utvrdi da prostor u suterenu zgrade u [adresa] ukupne površine 72,10 m2 predstavlja zajednički dio predmete nekretnine koji je po samom zakonu suvlasništvo svih suvlasnika te nekretnine (stavak I.), da se utvrdi ništetnim Ugovor 2831/2004 os 4. svibnja 2004. sklopljen između III. tuženika kao prodavatelja i I. tuženika Fingrat d.o.o. kao kupca (stavak II.), da se naloži b risanje prava vlasništva koje je izvršeno provedbom tog ugovora u korist I. tuženika Fingrat d.o.o. i upis prava vlasništva u korist III. tuženika SZ Mogućnost u stečaju (stavak III.), da se utvrdi ništetnim Ugovor 2830/2004 od 4. svibnja 2004. sklopljen između III. tuženika SZ Mogućnost kao prodavatelja i II. tuženika Rainus d.o.o. kao kupca (stavak IV.) te da se naloži brisanje upisa prava vlasništva koje je provedeno temeljem tog ugovora u korist II. tuženika i izvrši upis prava vlasništva u korist III. tuženika (stavak V.).

3. Tužitelji navodi da će prihvaćanjem tužbenih zahtjeva I. – V. kao zemljišnoknjižni vlasnik ponovno biti upisan III. tuženika SZ Mogućnost u stečaju. Međutim, da III. tuženik ne može biti vlasnik zajedničkih dijelova predmetne nekretnine u [adresa], jer su isti u suvlasništvu svih suvlasnika predmetne nekretnine, stuga da su I. – X. tužitelji izlučni vjerovnici u stečajnom postupku koji se vodi na III. tuženikom (čl. 79. st. 1. SZ-a/96).

4. Tužitelji napominju da nisu u mogućnosti provesti etažiranje predmetne zgrade u [adresa] sve dok se I. i II. tuženici, odnosno nakon provedbe prihvaćajuće presude III. tuženik vodi kao suvlasnik predmetne nekretnine u 2710/20000 dijela, iako to ne odgovara stvarnom i pravnom stanju nekretnine.

5. Stoga tužitelji, nadalje, zahtijevaju da se utvrdi da su I. – X. tužitelji izlučni vjerovnici u stečajnom postupku koji se vodi nad III. tuženikom u donosu na dva suvlasnička dijela predmetne nekretnine, svaki veličine 1355/20000, od kojih je svaki dio povezan s jednom polovicom prostora u suterenu zgrade površine 72,10 m2 (stavak VI.), da u stečajnu masu III. tuženika ta dav suvlasnička dijela ne pr ipadaju (stavak VII. – takav zahtjev je već sadržan u prethodnom zahtjevu za utvrđenje izlučnog prava), da se utvrdi da su svakodobni suvlasnici predmetne nekretnine u [adresa] ujedno i suvlasnici ta dav suvlasnička dijela (stavak VIII.), da je III. tuženik dužan trpjeti da se na predmetna dva suvlasnička dijela upiše pravo vlasništva u korist svakodobnih suvlasnika predmetne nekretnine (stavak IX.), da se odredi upis prava vlasništva na predmetna dva suvlasnička dijela u korist svakodobnih suvlasnika predmetne nekretnine (stavak X.) te da se naloži I. i II. tuženicima iseliti iz prostora u suterenu površine 72,10 m2 i predati ga u posjed svim suvlasnicima nekretnine, slobodnog od osoba i stvari (stavak XI.).

6. III. tuženik SZ Mogućnost u odgovoru na tužbu navodi da se tužitelji nisu prijavili kao vjerovnici u roku od 30 dana od otvaranja stečajnog postupka nad njime, slijeodm čega da nisu aktivno legitimirani voditi predmetnu parnicu protiv njega. Predmetni suvlasnički dijelovi nekretnine u [adresa] da nisu nikad činili stečajnu masu III. tuženika, a kako su protekli rokovi za pobijanje pravnih radnji stečajnog dužnika, to da ti suvlasnički dijelovi ne mogu niti postati dio stečajne mase III. tuženika. Kako III. tuženik nje upisan kao nositelj predmetnih suvlasničkih dijelova predmetne nekretnine, to da on ne može biti niti pasivno legitimiran u ovoj parnici. Naposljetku, smatra da je tužba nepodobna za raspravljanje, a tužbeni zahtjevi neprovedivi u zemljišnoj knjizi.

7. I. tuženik Fingrat i II. tuženik Rainus u odgovoru na tužbu navode da nije sporno da su od III. tuženika SZ Mogućnost kupili svaki ½ poslovnog prostora u suterenu (tuženici pogrešno navode u prizemlju) zgrade u [adresa], koji poslovni prostor da je prije njih koristio III. tuženik, investitor te zgrade, ali da predmetni poslovni prostor predstavlja posebni dio predmetne nekretnine, odvojen od ostalih stanova te zajedničkih dijelova predmetne nekretnine. Nije sporno da je investitor izgradio predmetni poslovni prostor u suterenu (pogrešno navode u prizemlju) predmetne zgrade protivno lokacijskoj i građevinskoj dozvoli, ali to ne znači da isti stvarno i pravno ne postoji. Isti je nastao kao i ostali posebni dijelovi nekretnine temeljem volje III. tuženika, tada jedinog vlasnika cijele nekretnine te su I. i II. tuženici stupili u posjed poslovnog prostora kao posebnog dijela nekretnine, a ne u posjed zajedničkog dijela nekretnine. Navode da se predmetni poslovni prostor u suterenu (pogrešno navode u prizemlju) predmetne zgrade nalazi u katalogu prostora u predmetnoj zgradi kojeg je III. tuženik pokazivao svim potencijalnim kupcima pa tako i nekim od ovdje tužitelja, ali ga je na kraju odlučio zadržati za sebe. Jednako kao što je suvlasnik s čijim je suvlasničkim dijelom povezan deveti stan na tavanu zgrade legalizirao taj stan nakon izdavanja uporabne dozvole (štoviše, onda da ga je i izgradio tek nakon izdavanja uporabne dozvole), to isto da mogu učiniti I. i II. tuženici s poslovnim prostorom koji se nalazi u suterenu zgrade, a koji je bio izgrađen prije izdavanja uporabne dozvole i za koji uredno plaćaju zajedničku pričuvu. Stoga predlažu sve tužbene zahtjeve odbiti kao neosnovane.

8. Tužitelji smatraju da se vlasništvo posebnog dijela nekretnine ne može uspostaviti na predmetnom prostoru u suterenu zgrade, jer taj prostor, prema lokacijskoj i građevinskoj dozvoli, ne predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu prikladnu za izvršavanje suvlasnikovih ovlasti.

9. Tijekom dokaznog postupka pročitani su izvadak iz zemljišnih knjiga Općinskog građanskog suda u Zagrebu, za zk ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 21. – 22. spisa), priiepis posjedovnog lista 8338 k. o. [katastarska općina] (list 23. – 24. spisa), lokacijska dozvola od 27. lipnja 1994. (list 25. – 28. spisa), građevinska dozvola od 23. srpnja 1996. (list 29. – 32. spisa), izmjena građevinske dozvole od 29. siječnja 1999. (list 33. – 35. spisa), glavni projekt za stambeni objekt [adresa] (list 36. – 46. spisa), uporabna dozvola od 17. svibnja 1999. (list 47. – 48. spisa), rješenje o izvedenom stanju od 12. veljače 2018. s prilozima (list 49. – 61. spisa), Ugovor o kupoprodaji stanova 001/97-S sklopljen 28. listopada 1997. između društva Gradel d.o.o., po punomoći izdanoj od strane SZ Mogućnost, Zagreb, kao prodavatelja i RR kao kupca (list 62. – 65. spisa), Ugovor 2814/97 o međusobnim pravima i obvezama u stjecanju prava vlasništva stambenog prostora sklopljen 28. studenog 1997. između SZ Mogućnost kao zadruge te ZR i MR kao zadrugara (list 66. – 68. spisa), rješenje o nasljeđivanju Javnog bilježnika Vlaste Zajec, Zagreb, Trg kralja Tomislava 4, O-1933/2019 od 28. ožujka 2019., iza pokojnog ER (list 69. – 71. spisa), Ugovor o kupoprodaji stana sklopljen 12. siječnja 1999. između DR kao prodavatelja i ER kao kupca (list 72. – 73. spisa), Ugovor 2817/98 o međusobnim pravima i obvezama u stjecanju prava vlasništva stambenog prostora sklopljen 15. siječnja 1998. između SZ Mogućnost kao zadruge te NR kao zadrugara (list 74. – 79. spisa), Ugovor 2821/98 o međusobnim pravima i obvezama u stjecanju prava vlasništva stambenog prostora sklopljen 18. ožujka 1998. između SZ Mogućnost kao zadruge te PR i ŽR kao zadrugara (list 80. – 83. spisa), Ugovor o kupoprodaji nekretnina sklopljen 2. travnja 2012. između OR i ŠR kao prodavatelja te UR kao kupca (list 84. – 86. spisa), Ugovor o kupoprodaji stana sklopljen 5. studenog 1997. između društva Gradel d.o.o., po punomoći izdanoj od strane SZ Mogućnost, kao prodavatelja te ĐR kao kupca (list 87. – 91. spisa), Ugovor 2831/2004 o međusobnim pravima i obvezama u stjecanju prava vlasništva stambenog prostora sklopljen 4. svibnja 2004.. između SZ Mogućnost kao zadruge te društva Fingrat d.o.o. kao zadrugara (list 92. – 95. spisa), Ugovor 2830/2004 o međusobnim pravima i obvezama u stjecanju prava vlasništva stambenog prostora sklopljen 4. svibnja 2004. između SZ Mogućnost kao zadruge te društva Rainus d.o.o. kao zadrugara (list 96. – 99. spisa), povijesni izvadak iz sudskog registra za III. tuženika (list 100. – 102. spisa), povijesni izvadak iz sudskog registra za I. tuženika (list 103. – 105. spisa), povijesni izvadak iz sudskog registra za II. tuženika (list 106. – 109. spisa), presuda Općinskog građanskog suda u zagrebu, P-6540/00-63 od 25. ožujka 2009., kojom se tužitelji utvrđuju suvlasnicima predmetne nekretnine (list 110. – 119. spisa), rješenje ovog suda, St-763/13-18 od 2. travnja 2014., kojim se nad III. tuženikom otvara stečajni postupak (list 127. – 129. spisa), katalog III. tuženika o prostorima na prodaju u zgradi u [adresa] (list 136. – 141. spisa), računi za pričuvu ispostavljeni I. i II. tuženicima (list 142. – 143. spisa), popis suvlasnika suglasnih s provedbom etažiranja nekretnine (list 144. spisa) te je izveden dokaz građevinskim vještačenjem po stalnom sudskom vještaku SR, dipl. ing. građ. (list 199. – 218. spisa – pisani nalaz i mišljenje, list 235. – 236. spisa – usmeni iskaz vještaka).

10. Ocjenom izvedenih dokaza, sukladno odredbi čl. 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, broj: 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007. – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 28/2013., 89/2014. – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/2019., 80/2022., dalje u tekstu: ZPP), zaključeno je da su svi tužbeni zahtjevi neosnovani.

11. Predmet spora jest, u suštini, utvrđenje da li je prostor kojeg je III. tuženik SZ Mogućnost prodao I. tuženiku Fingrat i II. tuženiku Rainus, svakom u ½ dijela, a koji se nalazi u suterenu zgrade u [adresa] (''radne'' adrese 50A), samostalna uporabna cjelina koja je podobna biti objektom etažnog vlasništva ili se radi o zajedničkom dijelu navedene nekretnine, koji predstavlja suvlasništvo svih suvlasnika predmetne nekretnine, kojim III. tuženik nije bio ovlašten samostalno raspolagati te, u ovom posljednjem slučaju, utječe li to na valjanost ugovora o kupoprodaji temeljem kojih su I. i II. tuženici stekli suvlasništvo predmetnog prostora i, ako utječe, koga bi trebalo upisati kao nositelja tog suvlasničkog dijela cijele nekretnine, a ako su to svakodobni suvlasnici predmetne nekretnine, imaju li oni u tom pogledu izlučno pravo prema tuženiku.

12. Među strankama je nesporno da su I. – X. tužitelji te I. i II. tuženici upisani u zemljišnim knjigama, u zk ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kao suvlasnici nekretnine oznake 2919/1 [adresa], koja se sastoji od dvorišta površine 575 m2 i kuće 48A površine 160 m2, ukupne površine 735 m2, pri čemu su I. i II. tuženici upisani svaki kao nositelj suvlasničkog udjela u omjeru od 1355/20000.

13. Nesporno je i da su I. i II. tuženici upisani kao suvlasnici temeljem ugovora o kupoprodaji nekretnine od 4. svibnja 2004. (sadržajno se radi o ugovorima o kupoprodaji, jer imaju sve elemente tog ugovora, u smislu odredbe čl. 454. st. 1. Zakona o obveznim odnosima /Službeni list SFRJ, broj: 29/1978., 39/1985., 46/1985., 57/1989., Narodne novine, broj: 53/1991., 73/1991., 3/1994., 111/1993., 107/1995., 7/1996., 91/1996., 112/1999., 88/2001., dalje u tekstu: ZOO/91/) te da se od tada nalaze u posjedu prostora koji im je tim ugovorima prodan (poslovni prostor u suterenu zgrade ukupne površine 71,10 m2, s time da je svakom od njih prodana ½ prostora, tako da R koristi zapadni dio površine 36,05 m2, a Z istočni dio iste površine).

14. Nesporno je da je prostor u suterenu zgrade koji je prodan I. i II. tuženicima izgrađen protivno građevinskoj dozvoli, budući da u glavnom projektu za izgradnju predmetne zgrade, koji je sastavni dio izdane građevinske dozvole, u suterenu zgrade nije bila predviđena izgradnja poslovnog prostora, već su se na toj etaži trebali nalaziti isključivo zajednički dijelovi nekretnine, u suvlasništvu svih suvlasnika.

15. Nesporno je i da nekretnina koju čini zemljište za zgradom na adresi [adresa], nije etažirana, dakle, da na suvlasničkim dijelovima niti jednog od suvlasnika nije uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine-etažno vlasništvo.

16. Sporno je da li unatoč tomu što je poslovni prostor u suterenu predmetne zgrade izgrađen protivno građevinskoj dozvoli te unatoč tomu što isti nije upisan u zemljišnoj knjizi kao poseban dio nekretnine u etažnom vlasništvu podoban da bude posebnim objektom prava vlasništva, odvojenim od suvlasničkih udjela ostalih suvlasnika ili se radi o zajedničkom dijelu nekretnine u suvlasništvu svih suvlasnika.

17. Ugovorom 2830/2004 od 4. svibnja 2004. III. tuženik SZ Mogućnost prodaje II. tuženiku Rainus 1/2 poslovnog prostora-rohbau, površine 36,05 m2 (u naravi istočni dio), u suterenu zgrade u [adresa], izgrađene na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], za cijenu od 72.100,00 kn, koju se je II. tuženik obvezao platiti III. tuženiku do 30. lipnja 2004., a III. tuženik je dao II. tuženiku uvjetnu tabularnu izjavu (pod uvjetom da plati kupoprodajnu cijenu) te se je obvezao nakon ishođenja uporabne dozvole (iako je uporabna već ishođena u svibnju 1999.) izvršiti upis objekta u zemljišnim knjigama i etažiranje te izdati II. tuženiku potrebne isprave za uknjižbu prava vlasništva.

18. Ugovorom 2831/2004 od 4. svibnja 2004. III. tuženik SZ Mogućnost prodaje I. tuženiku Fingrat 1/2 poslovnog prostora-rohbau (u naravi zapadni dio), površine 36,05 m2, u suterenu zgrade u [adresa], izgrađene na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], za cijenu od 72.100,00 kn, koju se je I. tuženik obvezao platiti III. tuženiku do 30. lipnja 2004., a III. tuženik je dao I. tuženiku uvjetnu tabularnu izjavu (pod uvjetom da plati kupoprodajnu cijenu) te se je obvezao nakon ishođenja uporabne dozvole (iako je uporabna već ishođena u svibnju 1999.) izvršiti upis objekta u zemljišnim knjigama i etažiranje te izdati I. tuženiku potrebne isprave za uknjižbu prava vlasništva.

19. Ugovor 2831/2004 je u ime obje ugovorne strane potpisala CR, koja je kod I. tuženika Fingrat obnašala funkciju direktorice, a kod III. tuženika SZ Mogućnost funkciju upraviteljice.

20. Ugovor 2830/2004 je u ime II. tuženika Rainus potpisala njegova direktorica JR, a u ime III. tuženika SZ Mogućnost CR kao njegov upraviteljica.

21. U vrijeme sklapanja predmetnih ugovora o kupoprodaji CR je bila jedina članica društva I. tuženika Fingrat i njegova jedina direktorica, dakle, jedina osoba koja ga je bila ovlaštena zastupati po samom zakonu (čl. 41. st. 1. Zakona o trgovačkim društvima /Narodne novine, broj: 111/1993., 34/1999., 121/1999., 52/2000., 118/2003., 107/2007., 146/2008., 137/2009., 111/2012., 125/2011., 68/2013., 110/2015., 40/2019., 34/2022., 114/2022., 18/2023., 130/2023., 136/2024., dalje u tekstu: ZTD/) te jedina upraviteljica zadruge III. tuženika SZ Mogućnost, dakle, jedina osoba koja je bila ovlaštena zastupati III. tuženika po samom zakonu (čl. 17. st. 1. Zakona o zadrugama /Narodne novine, broj: 36/1995., 67/2001., 12/2002.), dok je JR bila jedina članica i direktorica društva II. tuženika Rainus, dakle, bila je jedina osoba ovlaštena zastupati II. tuženika po samom zakonu.

22. Na zastupnike po zakonu trgovačkih društava primjenjuju se određena ograničenja u zastupanju.

23. Naime, zastupnici po zakonu trgovačkih društava ne mogu bez posebne ovlasti trgovačkoga društva nastupati kao druga ugovorna strana i s društvom sklapati ugovore u svoje ime i za svoj račun, u svoje ime , a za račun drugih osoba, ili u ime i za račun drugih osoba (čl. 41. st. 1. 3. u vezi čl. 49. ZTD-a).

24. Povreda tog pravila dovodi do ništetnosti tako sklopljenog ugovora (čl. 103. st. 1. ZOO-a/91).

25. S obzirom da su Ugovor 2830/2004 na strani ugovornih strana (Rainus i SZ Mogućnost) potpisale različite osobe, to se navedeno ograničenje iz odredbe čl. 49.

ZTD-a na taj ugovor ne primjenjuje.

26. Međutim, primjenjuje se na Ugovor 2831/2004 te je CR morala imati ovlaštenje društva I. tuženika Fingrat za sklapanje tog ugovora s III. tuženikom SZ Mogućnost, budući da je prilikom sklapanja tog ugovora zastupala obje te stranke.

27. Navedenu ovlast u ime društva s ograničenom odgovornošću (kao što je I. tuženik Fingrat) daju članovi društva koji odlučuju u skupštini ili, ako se svi članovi društva suglase u pisanom obliku, pisanim putem (čl. 440. st. 1. i 2. ZTD-a).

28. Ako sve poslovne udjele u društvu drži samo jedan član ili uz njega i društvo, on mora bez odgađanja po donošenju odluke o tome sastaviti zapisnik i potpisati ga (čl. 440. st. 3. ZTD-a).

29. Međutim, činjenica da jedini član društva odluku koju je donio izvan skupštine društva nije unio u zapisnik ne čini tu odluku ništetnom, jer je ovdje pisana forma propisana samo u dokazne svrhe.

30. S obzirom da je CR u vrijeme sklapanja pobijanog Ugovora 2831/2004 bila jedina članica društva I. tuženika Fingrat, to je očito da je ista donijela odluku da ovlašćuje samu sebe, kao tada jedinu direktoricu tog društva, na sklapanje tog ugovora u kojem će istodobno zastupati i drugu stranu, III. tuženika SZ Mogućnost kao prodavatelja.

31. Stoga ne stoji tvrdnja da bi pobijani kupoprodajni ugovori bili ništetni zbog protivnosti odredbi čl. 49. ZTD-a.

32. Nadalje, kako bi se ocijenili ostali razlozi ništetnosti ugovora koji se ističu u ovom postupku (protivnost Ustavom zajamčenom pravu vlasništva, prisilnim normama ZVDSP-a o tome što može biti objektom etažnog vlasništva te moralu društva), odlučno je prethodno utvrditi uvjete za uspostavu etažnog vlasništva te utjecaj neprovedbe etažiranja na egzistenciju samostalnog posebnog dijela nekretnine.

33. Vlasništvo posebnoga dijela može biti uspostavljeno glede dijela suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, kao što je stan ili druga samostalna prostorija (čl. 67. st. 1. ZVDSP-a).

34. Među druge samostalne prostorije spadaju osobito samostalne poslovne prostorije, samostalne garaže ili jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila (čl. 67. st. 2. ZVDSP-a).

35. Vlasništvo posebnoga dijela nekretnine ne može postojati na dijelovima nekretnine koji služe kao zajednički, ili im se namjena protivi isključivoj uporabi samo u korist određenoga posebnoga dijela nekretnine; u sumnji se uzima da dio služi kao zajednički i da mu se namjena protivi isključivoj uporabi u korist određenoga posebnoga dijela (čl. 67. st. 6. ZVDSP-a).

36. Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine uspostavlja se na određenom suvlasničkom dijelu (koji je odgovarajuće veličine) ako to zahtijevaju nositelji tog suvlasničkog dijela ili ako to zahtijeva vlasnik zemljišta (ili nositelj prava građenja) koji dijeli tu nekretninu na suvlasničke dijelove koji su odgovarajući dijelovi za uspostavu vlasništva posebnih dijelova (čl. 71. st. 1. – 4. ZVDSP-a).

37. U ovom posljednjem slučaju vlasnik zemljišta sa zgradom daje očitovanje volje zemljišnoknjižnom sudu da dijeli svoje pravo vlasništva na suvlasničke dijelove i pritom sa svakim od tih dijelova uspostavlja pravo vlasništva na određenom stanu ili drugom posebnom dijelu u zgradi (čl. 75. st. 1. ZVDSP-a).

38. U ovom predmetu vlasnik zemljišta za zgradom, III. tuženik SZ Mogućnost, jest faktično izgradio zgradu s odvojenim samostalnim prostorijama te je te samostalne prostorije kao takve i prodavao, ali nije nikada uspostavio etažno vlasništvo sukladno odredbama čl. 75. ZVDSP-a, međutim, to ne znači da te samostalne prostorije (stanovi i poslovni prostori) stvarno i pravno ne egzistiraju.

39. Isto tako, činjenica da je određena građevina, bilo da se radi o cijeloj zgradi ili određenom stanu ili poslovnoj prostoriji unutar te zgrade, izgrađena protivno građevinskoj dozvoli, ne znači da ono što je tako izgrađeno stvarno i pravno ne postoji.

40. Samostalne prostorije stvarno i pravno egzistiraju ako iste ispunjavaju pretpostavke da bi ih se moglo smatrati samostalnim prostorijama, dakle, ako se radi o samostalnim uporabnim cjelinama, prikladnim za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, kao što je stan, poslovni prostor, samostalna garaža i sl. (čl. 67. st. 1. i 2. ZVDSP-a), a ne radi se o dijelovima nekretnine u suvlasništvu koji služe kao zajednički (čl. 67. st. 6. ZVDSP-a).

41. U spisu se nalazi katalog stanova i poslovnih prostorija u zgradi u [adresa] (današnje adrese [adresa]) kojeg je u rujnu 1996. izradio III. tuženik SZ Mogućnost kao tadašnji vlasnik i investitor izgradnje predmetne zgrade , a koji na etaži suterena prikazuje lokal i poslovni prostor, ukupne površine 64,50 m2, kao samostalne prostorije te skladište i spremišta (1-6).

42. Dakle, očito je da je namjera III. tuženika kao vlasnika zemljišta za zgradom bila da se veći dio etaže suterena ne koristi kao zajednički od strane svih suvlasnika, već da isti bude poslovni prostor u posebnom vlasništvu,

43. Nitko od tužitelja ne tvrdi da je ikada imao mogućnost korištenja predmetnog poslovnog prostora u suterenu zgrade, a neki od ovdje tužitelja su prvi kupci i vlasnici stanova u predmetnoj zgradi, što znači da očito od same izgradnje zgrade predmetna prostorija koju su kupili I. i II. tuženici nije bila namijenjena zajedničkom korištenju, niti se je koristila kao zajednički dio nekretnine, već je bila odvojena od zajedničkih dijelova i ostalih posebnih dijelova nekretnine.

44. Međutim, kako bi provjerio da li stvarno stanje nekretnine odgovara onom što proizlazi iz spomenutog kataloga iz rujna 1996., sud je odredio izvođenje dokaza građevinskim vještačenjem, po stalnom sudskom vještaku SR, dipl. ing. građ., radi utvrđenja predstavlja li poslovni prostor koji se nalazi u suterenu zgrade u [adresa], izgrađene na zk. č. 2919/1 upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a kojeg koriste I. i II. tuženici temeljem ugovora o kupoprodaji sklopljenih s III. tuženicom, samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, u odnosu na koju se može uspostaviti vlasništvo posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo), u smislu odredaba čl. 67. st. 1. i 2. ZVDSP -a.

45. Nakon što je pregledao predmetnu nekretninu te svu dokumentaciju koja se nalazi u predmetnom spisu vještak je naveo da je pregledom utvrdio da se u jedan dio prostora suterena ulazi iz zajedničkog stubišta iz prizemlja, a u preostali dio vanjskim stubištem iz dvorišta, sa zapadne strane.

46. Iz zajedničkog stubišta iz prizemlja da se u stubišni prostor suterena dolazi jednokrakim stubištem. Iz stubišnog prostora, koji se nalazi u južnom dijelu suterena, ulazi se u ostavu smještenu u istočnom dijelu stubišnog prostora, u prostoriju sa spremištima stanara i kotlovnicu, koje se nalaze u sjevernom dijelu zgrade.

47. U zapadnom dijelu suterena da se nalaze dva poslovna prostora u koje se ulazi vanjskim stubištem iz dvorišta sa zapadne strane zgrade. Jugozapadni poslovni prostor se sastoji od dvije uredske prostorije, čajne kuhinje i sanitarnog prostora te se u njemu nalazi I. tuženik Fingrat. Sjeveroistočni poslovni prostor se sastoji od jedne uredske prostorije, čajne kuhinje i sanitarnog prostora te se u njemu nalazi II. tuženik Z. Poslovni prostori da služe uredskom poslovanju te da su u istima provedene komunalne instalacije – električna energija, vodovod i odvodnja te plin.

48. Opisano stanje predmetne nekretnine prikazano je i na fotografijama.

49. Nakon pregleda nekretnine, uzimajući u obzir odredbe čl. 67. st. 1. i 2. ZVDSP- a, vještak je naveo da poslovni prostori u suterenu zgrade u [adresa], koje koriste I. tuženik i II. tuženik predstavljaju samostalne uporabne cjeline , iako je glavnim projektom, koji je sastavni dio izdane građevinske dozvole bilo predviđeno da predmetna dva poslovna prostora budu jedan jedinstveni prostor zajedničke namjene, iz čega da proizlazi da stanje u naravi nije zakonito stanje, jer nije ishođen akt za rekonstrukciju i prenamjenu.

50. Niti jedna od stranaka nije imala prigovora na nalaz i mišljenje građevinskog vještaka, ali je svaka temeljem tog nalaza zaključivala da je upravo ona u pravu.

51. Pored toga, III. tuženik SZ Mogućnost u očitovanju na nalaz i mišljenje ističe prigovor pravomoćno presuđene stvari, jer da je u postupku Općinskog građanskog suda u Zagrebu, pod brojem P-6540/2000, provedeno vještačenje temeljem kojeg su upisani današnji suvlasnički dijelovi svih suvlasnika na predmetnoj nekretnini, uključujući i suvlasnički udio III. tuženika, prednika I. i II. tuženika, slijedom čega da su bespredmetni tužbeni zahtjevi za utvrđenje ništetnosti pobijanih kupoprodajnih ugovora te za utvrđenje prava suvlasništva na predmetnim poslovnim prostorima.

52. S obzirom da se o pravomoćno presuđenoj stvari može govoriti samo ako postoji subjektivni i objektivni identitet spora, a da je uvidom kroz e-spis za predmet Općinskog građanskog suda u Zagrebu, P-6540/2000, utvrđeno da su tamo stranke bile na strani tužitelja RR, ZR, ER, VR, NR, ŽR, PR (kasnije ŽR), OR, ŠR i GR te na strani tuženika SZ Mogućnost i Gradel d.o.o., dakle, da postoji samo djelomična podudarnost stranaka s ovim postupkom, dok je kao vrsta spora navedeno brisovna tužba, pri čemu stranke (tuženici) opisuju da je predmet tužbenog zahtjeva u toj parnici bilo utvrđenje suvlasničkih udjela stranaka na predmetnoj nekretnini, to očito ne postoji objektivni identitet predmeta te parnice s predmetom ove parnice.

53. Stoga je prigovor pravomoćno presuđene stvari neosnovan (čl. 333. st. 2. ZPP- a).

54. Sud je prihvatio nalaz i mišljenje građevinskog vještaka SR, jer je jasan, logičan i objektivno provjerljiv te izrađen u skladu s pravilima konkretne znanosti i struke.

55. Temeljem provedenog građevinskog vještačenja sud je utvrdio da poslovni prostor u suterenu zgrade u [adresa], kojeg je III. tuženik SZ Mogućnost prodao I. i II. tuženicima, svakom u ½ dijela, predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, u odnosu na koju se načelno može uspostaviti vlasništvo posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo).

56. Za uspostavu etažnog vlasništva potrebno je od nadležnog upravnog tijela Grada Zagreba ishoditi rješenje o izvedenom stanju za predmetni poslovni prostor, kojim će se ozakoniti taj nezakonito rekonstruirani dio predmetne zgrade (nezakonito jer je izgrađen protivno izdanoj građevinskoj dozvoli), sve sukladno odredbama Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (Narodne novine, broj: 86/2012., 143/2013., 65/2017., 14/2019.), kao što je to učinio i pokojni ER, prednik IV. tužiteljice, u pogledu nezakonito rekonstruiranog dijela na tavanu predmetne zgrade, prilikom koje rekonstrukcije je formiran stan, a koji je ishodio rješenje o izvedenom stanju još 12. veljače 2018.

57. Nakon toga je za provedbu etažiranja potrebno poštivati postupak propisan odredbama ZVDSP-a kada se etažno vlasništvo uspostavlja temeljem suglasne odluke svih suvlasnika predmetne nekretnine.

58. Kao što je već navedeno, unatoč tomu što etažiranje još nije provedeno, predmetni poslovni prostor u suterenu predmetne zgrade u stvarnosti egzistira i može biti samostalnim objektom prava vlasništva (ne ulazeći pri tom u pretpostavke koje se moraju ostvariti da bi se to pravo vlasništva uknjižilo u zemljišnu knjigu) te je kao takav podoban biti objektom ugovora o kupoprodaji nekretnine.

59. Time se ne dira u pravo vlasništva odnosno suvlasništva I. – X. tužitelja na zajedničkim dijelovima nekretnine, budući da predmetni poslovni prostor nije nikada u naravi bio zajednički dio nekretnine, već je od same izgradnje bio posebni dio nekretnine, kao što su to bili i stanovi I. – X. tužitelja, iako kao takvi nisu nikada upisani u zemljišnoj knjizi.

60. Stoga ne postoji protivnost Ugovora o kupoprodaji 2831/2004 sklopljenog između I. tuženika Fingrat i III. tuženika SZ Mogućnost niti Ugovora o kupoprodaji 2830/2004 sklopljenog između II. tuženika Rainus i III. tuženika SZ Mogućnost, prisilnim odredbama ZVDSP-a (o tome što može biti posebnim objektom prava vlasništva) niti odredbama Ustava RH (kojima se jamči pravo vlasništva), a niti moralu društva, zato što prodaja vlastitog poslovnog prostora ne može biti nemoralna , a isto tako niti činidba prodaje vlastitog poslovnog prostora, što je predmet obveze prodavatelja (III. tuženika), ne može biti nedopuštena, u smislu odredbe čl. 47. i 49. ZOO-a/91 pa da bi to bio uzrok ništetnosti predmetnih ugovora.

61. Štoviše, u smislu ZOO-a/91 ne bi bila nemoralna niti prodaja tuđeg poslovnog prostora, dakle, takav ugovor o kupoprodaji nekretnine ne bi bio ništetan, ali bi se mogućnost stjecanja vlasništva procjenjivala prema odredbama ZVDSP-a o stjecanju vlasništva nekretnine od nevlasnika (čl. 122. – 125. ZVDSP-a).

62. Isto tako kupoprodaja predmetnog poslovnog prostora, koji je prethodno bio u vlasništvu III. tuženika, nije bila vođena nedopuštenim pobudama, u smislu odredaba čl. 53. st. 2. ZOO-a/91, već, s jedne strane, stjecanjem prava vlasništva na objektu koji je mogao biti predmetom prava vlasništva te, s druge strane, stjecanjem imovinske koristi u vidu cijene za tu nekretninu.

63. Stoga je valjalo odbiti tužbeni zahtjev pod I. da poslovni prostor u suterenu zgrade u [adresa], predstavlja zajednički dio nekretnine koji je po zakonu u suvlasništvu svih suvlasnika te nekretnine, budući da je utvrđeno da isti predstavlja posebni dio nekretnine, koji je ranije bio u vlasništvu III. tuženika, a danas je u suvlasništvu I. i II. tuženika.

64. Valjalo je odbiti i tužbene zahtjeve pod II. i IV. za utvrđenje ništetnosti Ugovora o kupoprodaji 2831/2004 između I. tuženika Fingrat i III. tuženika SZ Mogućnost i Ugovora o kupoprodaji 2830/2004 između II. tuženika Rainus i III. tuženika SZ M, budući da isti nisu protivni Ustavu RH, prisilnim propisima niti moralu društva, a kako su ti ugovori valjani to su I. i II. tuženici valjano temeljem istih stekli pravo suvlasništva cijele nekretnine, na čijim suvlasničkim dijelovima se može uspostaviti etažno vlasništvo, slijedom čega su neosnovani i tužbeni zahtjevi pod III. i V. za uspostavu zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Z-2356/2021, tako da se briše pravo suvlasništva koje je upisano u korist II. tuženika Fingrat u omjeru 1355/20000 i u istom omjeru kao suvlasnik upiše III. tuženik SZ Mogućnost te za uspostavu stanja kakvo je bilo prije provedbe rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Z-44651/2020, tako da se briše pravo suvlasništva koje je upisano u korist III. tuženika Rainus u omjeru 1355/20000 i u istom omjeru kao suvlasnik upiše III. tuženik SZ Mogućnost.

65. Neosnovan je i tužbeni zahtjev pod VI. za utvrđenje da su I. – X. tužitelji izlučni vjerovnici III. tuženika SZ Mogućnost te da imaju izlučno pravo na suvlasničkim udjelima koji su upisani na ime I. i II. tuženika. Ovo iz razloga što su ti suvlasnički udjeli imovina I. i II. tuženika, a ne stečajna masa III. tuženika u odnosu na koju bise mogli postavljati izlučni zahtjevi, u smislu odredbe čl. 79. Stečajnog zakona (Narodne novine, broj: 44/1996., 161/1998., 29/1999., 129/2000., 123/2003., 197/2003., 187/2004., 82/2006., 116/2010., 25/2012., 133/2012., 45/2013., 71/2015., dalje u tekstu: SZ/96).

66. Tužba u odnosu na tužbeni zahtjev pod VII. za utvrđenje da u stečajnu masu III. tuženika SZ Mogućnost ne pripadaju dva suvlasnička udjela, svaki u omjeru od 1355/20000 predmetne nekretnine, nije dopuštena, jer tužitelji nemaju pravni interes za podnošenje takve tužbe.

67. Naime, radi se o suvlasničkim udjelima predmetne nekretnine koji su upisani na ime I. i II. tuženika, što nije sporno, dakle, niti I. i II. tuženici osporavaju da bi oni bili nositelji tih suvlasničkih udjela, niti to osporava III. tuženik, štoviše, svi oni tvrde da ti suvlasnički udjeli nisu i ne mogu činiti stečajnu masu III. tuženika, jer se radi o imovini I. i II. tuženika, slijedom čega tužitelji podnošenjem tužbe kojom zahtijeva ju utvrditi to isto, a čime oni sami ne stječu nikakva prava, ne mogu steći veću pravnu korist od one koju su imali i prije podnošenja predmetne tužbe pa je tužbu u tom dijelu valjalo odbaciti kao nedopuštenu (čl. 187. st. 1. i 2. ZPP-a u vezi čl. 288. st. 2. ZPP-a).

68. Nije osnovan tužbeni zahtjev pod VIII. da su svakodobni suvlasnici predmetne nekretnine zk č. 2919/1 k. o. [katastarska općina] (danas Trešnjevka Nova) ujedno nositelji dva suvlasnička dijela, svaki u omjeru od 1355/20000, koji su upisani na ime I. i II. tuženika, budući da ti suvlasnički udjeli čine posebnu imovinu I. i II. tuženika, a ne zajedničke dijelove cijele nekretnine koji bi mogli biti u suvlasništvu svih suvlasnika.

69. Nije osnovan niti tužbeni zahtjev pod IX. da je III. tuženik SZ Mogućnost dužan trpjeti da se kao nositelji predmetna dva suvlasnička udjela nekretnine zk č. 2919/1 k. o. [katastarska općina] (danas Trešnjevka Nova), koji su trenutno upisani na ime I. i II. tuženika, u zemljišnoj knjizi upišu svakodobni suvlasnici te cijele nekretnine. Pri je svega zato što takav upis u zemljišnoj knjizi nije niti moguć, budući da nositelji suvlasničkog udjela na nekoj nekretnini moraju biti točno određeni, a ne mogu biti određeni kao ''svakodobni suvlasnici'' neke nekretnine, a osim toga i zato što III. tuženik nije niti upisan kao nositelj tih suvlasničkih udjela pa se njemu niti ne može osnovano nalagati da trpi upis nekog drugog nositelja na tim suvlasničkim udjelima, dakle, III. tuženik u odnosu na takav tužbeni zahtjev nije pasivno legitimiran.

70. Iz istih razloga nije osnovan niti tužbeni zahtjev pod X. za nalaganje da se kao nositelji predmetna dva suvlasnička udjela nekretnine zk č. 2919/1 k. o. [katastarska općina] (danas Trešnjevka Nova), koji su trenutno upisani na ime I. i II. tuženika, u zemljišnoj knjizi upišu svakodobni suvlasnici te cijele nekretnine.

71. Naposljetku, neosnovan je i tužbeni zahtjev pod XI. da se naloži I. i II. tuženicima iseliti iz poslovnog prostora u suterenu predmetne zgrade i predati ga u posjed svim suvlasnicima nekretnine slobodnog od osoba i stvari, jer I. i II. tuženici kao suvlasn ici tog poslovnog prostora, svaki u 1/2 odnosno kao suvlasnici cijele nekretnine, svaki u omjeru od 1355/20000, imaju pravo na posjed tog poslovnog prostora, budući da ga posjeduju temeljem valjanog pravnog temelja, svaki temeljem ugovora o kupoprodaji kojeg je sklopio s pravnim prednikom, III. tuženikom SZ Mogućnost, dakle, njihov je posjed zakonit, pošten i istinit, u smislu odredaba čl. 18. st. 1., 2. i 3. ZVDSP-a.

72. S obzirom da su svi tužbeni zahtjevi odbijeni kao neosnovani, osim jednog, u pogledu kojeg je tužba odbačena kao nedopuštena, proizlazi da su I. – X. tužitelji u cijelosti izgubili predmetnu parnicu, slijedom čega su dužni I. – III. tuženicima naknaditi troškove parničnog postupka (čl. 154. st. 1. ZPP-a).

73. Sud je na pripremnom ročištu održanom 7. prosinca 2023., po prigovoru tuženika, preispitao naznačenu vrijednost predmeta spora te utvrdio da je vrijednost predmeta spora kako su ju naznačili tužitelji u tužbi pravilna, jer ista odgovara sadržaju i vrsti pravne zaštite koja se u ovom postupku zahtijeva (čl. 40. st. 3. ZPP-a).

74. Tako je utvrđeno da vrijednost predmeta spora za tužbene zahtjeve od I. do V. iznosi ukupno 10.000,00 EUR, dakle, 2.000,00 EUR po svakom do tih tužbenih zahtjeva, a u odnosu na tužbene zahtjeve od VI. do XI. da vrijednost predmeta spora ukupno iznosi 3.273,00 EUR, dakle, 545,50 EUR po svakom od tih tužbenih zahtjeva.

75. Dakle, ukupna vrijednost predmeta spora u ovoj parnici iznosi 13.273,00 EUR.

76. Sukladno toj vrijednosti predmeta spora i sadržaju postavljenog zahtjeva, I. i II. tuženicima, koje je zastupao isti punomoćnik, pripada naknada troškova parničnog postupka za odgovor na tužbu u iznosu od 687,50 EUR (Tbr. 8/1, 46 i 40/1 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika /Narodne novine, broj: 138/2023., 107/2025., dalje u tekstu: OT/), za ročište od 7. prosinca 2023. u iznosu od 687,50 EUR (Tbr. 9/1, 46 i 40/1 OT-a), za podnesak od 28. listopada 2025. u iznosu od 687,50 EUR (Tbr. 8/1, 46 i 40/1 OT-a) i za ročište od 6. studenog 2025. u iznosu od 687,50 EUR (Tbr. 9/1, 46 i 40/1 OT-a), dakle, ukupno im pripada 2.750,00 EUR (svakom jedna polovina tog iznosa, kojeg su im I. – X. tužitelji dužni naknaditi na jednake dijelove).

77. I. i II. tuženicima ne pripada naknada troška za podnesak od 17. listopada 2024., budući da je isti podnesen nakon zaključenja prethodnog postupka, u kojem trenutku se više nisu mogle iznositi nove te u istom tuženici daju svoj osvrt na dotadašnji tijek postupka, slijedom čega taj podnesak po svom sadržaju nije bio potreban za vođenje predmetne parnice, u smislu odredbe čl. 155. st. 1. ZPP-a.

78. Ne pripada im niti naknada za navodno ročište od 9. rujna 2025., budući da sud nije niti odredio niti održao ročište u ovom predmetu tog datuma, niti u zgradi niti izvan sudske zgrade, a niti je odredio izvođenje dokaza uviđajem, a to što su stranke bile prisutne na predmetnoj nekretnini dok ju je građevinski vještak pregledavao u okviru izvođenja dokaza građevinskim vještačenjem, ne znači da se takva prisutnost može okvalificirati kao prisutnost na ročištu.

79. Naposljetku, I. i II. tuženicima ne pripada naknada za sudske pristojbe za odgovor na tužbu i presudu, jer za njih takva pristojbena obveza nije niti nastala (pristojbu za odgovor na tužbu plaća stranka koja pravomoćno izgubi parnicu, dok pristojbu za presudu plaća tužitelj).

80. Stoga je preko iznosa od 2.750,00 EUR do zahtijevanog iznosa od 5.448,26 EUR, za iznos od 2.698,26 EUR, zahtjev I. i II. tuženika za naknadu troškova parničnog postupa valjalo odbiti kao neosnovan.

81. Prema sadržaju zahtjeva iz podneska od 30. listopada 2025., III. tuženiku SZ Mogućnost pripada naknada troškova parničnog postupka za odgovor na tužbu u iznosu od 625,00 EUR (Tbr. 8/1 i Tbr. 46 OT-a) i za podnesak od 30. listopada 2025. u iznosu od 625,00 EUR (Tbr. 8/1 i Tbr. 46 OT-a), dakle, u ukupnom iznosu od 1.250,00 EUR.

82. Ne pripada mu naknada za podnesak od 6. prosinca 2023., jer isti po svom sadržaju nije bio potreban za vođenje predmetne parnice, u smislu odredbe čl. 155. st. 1. ZPP-a (najavljuje svoj izostanak s ročišta te tvrdi da se pridružuje navodi I. i II. tuženika).

83. Stoga je preko iznosa od 1.250,00 EUR do zahtijevanog iznosa od 2.812,50 EUR, za iznos od 1.562,50 EUR, zahtjev III. tuženika za naknadu troškova parničnog postupka valjalo odbiti kao neosnovan.

84. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu 12. prosinca 2025.

Sutkinja:

Ivana Manestar

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana kada se smatra da je dostava presude obavljena (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), odnosno u roku od 15 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), koja se podnosi putem informacijskog sustava e-Komunikacija ovog suda.

DNA:

- I – X. tužiteljima po punomoćnici

- I. i II. tuženiku po punomoćniku

- III. tuženiku po punomoćniku