Poslovni broj Ps-3/2025-7

Republika Hrvatska

Općinski sud u Zadru

Ulica plemića Borelli 9

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Zadru, po sutkinji tog suda Nevi Lukin, u pravnoj stvari tužitelja AI iz [adresa], 159. Brigade HV-a 2 odvojak, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćnici Pauli Eškinja Orešković, odvjetnici u Biogradu na Moru, protiv tuženika Studenac d.o.o. Omiš, Četvrt Ribnjak 17, OIB: 02023029348, zastupanog po punomoćnici ŠI, djelatnici tuženika, radi predaje u posjed i isplate, nakon održane glavne javne rasprave zaključene 13. studenog 2025. u nazočnosti tužitelja i punomoćnice tužitelja te punomoćnice tuženika, 12. prosinca 2025. javno je objavio i

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

“I Nalaže se tuženiku da isprazni i preda u posjed tužitelju slobodan od stvari i osoba poslovni prostor koji se nalazi na adresi [adresa], a koji u naravi čini dio nekretnine upisane kod Općinskog suda u Zadru, Zemljišnoknjižnog odjela Zadar, označene kao k. č. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] u roku od 8 dana i pod prijetnjom ovrhe.

II Nalaže se tuženiku da tužitelju, počevši od 2. travnja 2025. godine pa do predaje tužitelju poslovnog prostora koji se nalazi na adresi [adresa], a koji u naravi čini dio nekretnine upisane kod Općinskog suda u Zadru, Zemljišnoknjižnog odjela Zadar, označene kao k. č. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], za svaki mjesec neovlaštenog korištenja tog poslovnog prostora koji se nalazi na adresi [adresa], a koji u naravi čini dio nekretnine upisane kod Općinskog suda u Zadru, Zemljišnoknjižnog odjela Zadar, označene kao k. č. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], isplati naknadu i to u visini zakupnine od 1.700,00 (slovima: tisućuisedamstoeura) EUR , zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od presuđenja pa do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primjenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena, a u ostalim odnosima za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe.“

II. Nalaže se tužitelju po osnovi naknade troškova ovog parničnog postupka isplatiti tuženiku iznos od 625,00 Eura u roku od 15 dana.

III. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu parničnih troškova u iznosu od 1.250,00 Eura sa zakonskim zateznim kamatama kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj HI iz [adresa] (dalje: tužitelj) 30. travnja 2025. ovom sudu podnosi tužbu protiv tuženika Studenac d.o.o. Omiš (dalje: tuženik) u kojoj navodi da je Ugovorom o zakupu od 30. ožujka 2020. tužitelj tuženiku odnosno njegovom pravnom predniku dao u zakup poslovni prostor koji se nalazi na adresi [adresa], a koji da u naravi čini dio nekretnine upisane kod Općinskog suda u Zadru, Zemljišnoknjižnog odjela Zadar, oznake čest. 9736/3 upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Ugovor zakupu da je sklopljen na određeno vrijeme i to na razdoblje od 5 godina, zaključno do 01. travnja 2025. (čl. 3. st. 1. Ugovora o zakupu). U Ugovoru da stoji da tuženik ima pravo, ali ne i obvezu produljiti trajanje ugovora za isto razdoblje i da je o tome dužan obavijestiti tužitelja najkasnije 3 mjeseca prije isteka Ugovora. Također da je navedeno da to pravo ne pripada tužitelju. Dana 12. veljače 2023. tužitelj da je zaprimio obavijest tuženika o produljenju predmetnog Ugovora. Dana 28. siječnja 2025. tužitelj da je tuženiku uputio obavijest da na dan 01. travnja 2025. ističe Ugovor o zakupu sklopljen na određeno vrijeme i da tužitelj kao zakupodavac može pristupiti zaključenju novog Ugovora i/ili produljenju postojećeg uz izmijenjene uvjete i na način da se pristupi sklapanju novog ugovora. U navedenoj obavijesti tužitelj da je tuženiku dostavio prijedlog novog ugovora, izjavio da nema volju za nastavak predmetnog ugovora ili sklapanje novog pod istim uvjetima te je od tuženika zatražio da u slučaju da mu ne odgovaraju dostavljeni uvjeti novog ugovora, napustiti predmetni poslovni prostor odmah po isteku Ugovora o zakupu od 31. ožujka 2020. konkretno do 01. travnja 2025. Istom obavijesti da je tužitelj od tuženika zatražio da sa vanjskog prostora, koji nije predmet zakupa, ukloni plinske boce koje naružavaju izgled cijele nekretnine kao i iz razloga što će tužitelj pristupiti sanaciji fasade. Tuženik da je u svojem odgovoru od 04. veljače 2025. danog na obavijest tužitelja od 28. siječnja 2025. izjavio da je predmetni ugovor produljen sukladno čl.3. st. 2. Ugovora o zakupu i naveo kako je taj Ugovor na snazi do 01. travnja 2030. Dana 19. veljače 2025. tužitelj da je tuženiku odgovorio na njegov dopis od 04. veljače 2025. navodeći da dana obavijest o produljenu ugovora, a koja je dana 2023. godine, nema učinak bez pristanka tužitelja, jer ugovor koji je sklopljen na određeno vrijeme ne može biti sklopljen za to isto vrijeme jednostranom izjavom jedne strane, odnosno bez da se o tome stranke, svojom voljom usuglase. U navedenom odgovoru tužitelj da je tuženiku jasno naznačio da je dužan napustiti predmetni poslovni prostor najkasnije do 01. travnja 2025., što da tuženik do danas nije učinio. Ugovor o zakupu da je formalni ugovor, za čiji je nastanak potrebna pisana forma, a sve kako je to propisano čl. 4. st. 3. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora. Nedostatak te pisane forme da čini ugovor ništetnim sukladno čl. 4. st. 4. tog Zakona. Sukladno čl. 545. Zakona o obveznim odnosima ugovor o zakupu sklopljen na određeno vrijeme da prestaje protekom vremena na koje je sklopljen, a isto da je određeno i čl. 22 Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora. Davanje jednostrane izjave temeljem koje se ugovor produljuje od strane jedne ugovorne strane, bez da na to pristane druga strana, s obzirom na to da je ugovor o zakupu dvostranoobvezni, formalni ugovor, čiji nedostatak forme taj ugovor čini ništetnim, da ne dovodi do sklapanja novog ugovora za isti period. U nizu sudske prakse da je zauzeto pravno stajalište da istekom ugovora o zakupu poslovnog prostora sklopljenog na određeno vrijeme ugovor prestaje, a ukoliko ga stranke žele produljiti da moraju sklopiti novi ugovor u pisanom obliku. Budući da je od strane tužitelja izostala volja za sklapanjem novog ugovora odnosno produljenje postojećeg za isti period, o čemu da se tužitelj izričito očitovao tuženiku, to da je tuženik u nezakonitom posjedu predmetne nekretnine, nezakonitim držanjem te nekretnine da uznemirava pravo vlasništva tužitelja i da je dužan tužitelju radi nezakonitog držanja nekretnine isplatiti za svaki mjesec iznos koji odgovara tržišnim uvjetima uvećan za zakonske zatezne kamate koje teku od dana dospijeća pa do isplate čija visina će se utvrditi po provedenom vještačenju po vještaku graditeljske struke u tijeku ovog postupka. Slijedom navedenog, tužitelj postavlja tužbeni zahtjev kojim traži kao prvo, da sud tuženiku naloži da isprazni i preda u posjed tužitelju slobodan od stvari i osoba poslovni prostor koji se nalazi na adresi [adresa], a koji u naravi čini dio nekretnine upisane kod Općinskog suda u Zadru, Zemljišnoknjižnog odjela Zadar, označene kao čest. 9736/3 upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]; te kao drugo, da tuženiku naloži da tužitelju, počevši od 02. travnja 2025. pa do predaje tužitelju u posjed poslovnog prostora koji se nalazi na adresi [adresa], a koji u naravi čini dio nekretnine upisane kod Općinskog suda u Zadru, Zemljišnoknjižnog odjela Zadar, označene kao čest. 9736/3 upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], za svaki mjesec neovlaštenog korištenja tog poslovnog prostora isplati mjesečnu naknadu i to u visini mjesečne zakupnine koju bi tužitelj kao vlasnik mogao ostvariti prema tržišnim cijenama sa zakonskim zateznim kamatama koje teku na svaki pojedini iznos od dana presuđenja pa do isplate, a iznos koje da će naknade tužitelj odrediti nakon provedenog vještačenja. Tužitelj potražuje i naknadu parničnih troškova sa zakonskom zateznom kamatom.

2. U odgovoru na tužbu dostavljenom sudu 04. lipnja 2025. tuženik u cijelosti osporava sve istaknute petite tužbenih zahtjeva kao neutemeljene i neosnovane, osporava pravnu osnovu tužbenog zahtjeva te ukazuje da je tužba u cijelosti neosnovana. Navodi da je točno da su parnične stranke zaključile Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 31. ožujka 2020. i to na određeno vrijeme od 5 godina s pravom produženja, a koji zakupni odnos počinje teći od 01. travnja 2020. Člankom 3.2. tog Ugovora da je među parničnim strankama stipulirano “Zakupnik (tuženik) ima pravo, ali ne i obvezu, produžiti trajanje zakupa za dodatnih 5 (pet) godina na način da pošalje Zakupodavcu (tužitelju) pisanu obavijest preporučenom poštom najkasnije 3 (tri) mjeseca prije isteka zakupa iz prethodnog stavka, u kojoj obavijesti će navesti da se Ugovor produžuje za dodatnih 5 (pet) godina pod istim uvjetima. Radi izbjegavanja svake sumnje, navedeno pravo ne pripada Zakupodavcu. “ Iz historijata tužbe da je nesporno da je ovdje tuženik/zakupnik u ugovorenom roku sukladno sklopljenom ugovoru, obavijestio tužitelja/zakupodavca o produljenju predmetnog ugovora, a koju obavijest je tužitelj zaprimio u ugovorenom roku. Tuženik kao zakupnik da se u cijelosti i u svemu pridržava svih odredbi sklopljenog Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 31. ožujka 2020. pa tako i članka 3.1 i 3.2. tog Ugovora. Dakle, tuženik da je konzumirao to svoje ugovorno pravo na produljenje ugovora za dodatnih 5 godina pod istim uvjetima, pa da ne postoji nikakva obveza niti potreba za bilo kakvim očitovanjem volje tužitelja u tom dijelu, a niti da je potrebno sklapati novi Ugovor o zakupu odnosno Dodatak postojećem ugovoru. Obzirom da se tuženik kao zakupnik odlučio za produljenje ugovora i o tome pravodobno obavijestio tužitelja kao zakupodavca, to da Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 31. ožujka 2020. suglasnom voljom parničnih stranaka iz toga ugovora nije istekao 01. travnja 2025. već da isti ističe 5 godina kasnije tj. ovaj Ugovor da traje do 01. travnja 2030. Stoga da je neutemeljeno tužiteljevo tumačenje da predmetni Ugovor traje do 01. travnja 2025. odnosno da se treba pristupiti sklapanju novog Ugovora. Takvo tužiteljevo tumačenje da nema nikakve osnove niti u zakonu, a niti u sklopljenom ugovoru. Pravilnim tumačenjem Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 31. ožujka 2020. te nastavno tome i valjane tuženikove Obavijesti o produženju ugovora o zakupu poslovnog prostora od 13. veljače 2023. za dodatnih pet godina, ovaj Ugovor da traje do 01. travnja 2030. Stoga da tuženik za cijelo vrijeme trajanja predmetnog Ugovora nije dužan isprazniti i predati tužitelju predmetni poslovni prostor u posjed, ovo jer da se zakonito i temeljem pisanog Ugovora nalazi u posjedu istoga te da tužitelj u predmetnom slučaju ne može biti uznemiravan sa svojim pravom vlasništva. Tuženik ističe da je pogrešno i neutemeljeno pozivanje tužitelja na dostavljenu sudsku praksu, obzirom da postojeći Ugovor nije istekao niti je isti prešutno obnovljen. Nadalje ističe da je pogrešno i ničim utemeljeno i potraživanje tužitelja za isplatu. Konačno, tuženik navodi da su proizvoljni, neistiniti i ničim utemeljeni i daljnji navodi tužbe da bi tuženik odlagao plinske boce koje naružavaju izgled cijele nekretnine. Čl. 22. važećeg Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora da je normirano da Ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen. Stoga tuženik predlaže odbiti tužbu i sve tužbene zahtjeve tužitelja te tužitelja obvezati na plaćanje cjelokupnog troška ovog postupka tuženiku.

3. Odredba čl. 186. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ br. 53/91, 91/92, 122/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23, dalje: ZPP) propisuje da tužba treba sadržavati određen zahtjev u pogledu glavne stvari i sporednih traženja, činjenice na kojima tužitelj temelji zahtjev, dokaze kojima se utvrđuju te činjenice, a i druge podatke koje mora imati svaki podnesak (članak 106.).

3.1. Kako tužba tužitelja ne sadrži visinom određeni tužbeni zahtjev na isplatu (naknade za neosnovano korištenje poslovnog prostora), a ovdje se nedvojbeno ne radi o tužbi iz čl. 186.b ZPP, to je sud rješenjem donesenim na pripremnom ročištu 16. rujna 2025. tužitelju temeljem čl. 109. st. 1. u svezi čl. 186. ZPP naložio dopuniti tužbu na način da tužbeni zahtjev na isplatu odredi visinom te da tako uređenu tužbu dostavi sudu u roku od 8 dana.

3.2. Tužitelj u podnesku od 23. rujna 2025. uređuje tužbu na način da određuje iznos isplatu kojeg (točkom II) traži od tuženika i to na iznos od 1.700,00 Eura mjesečno za razdoblje od 02. travnja 2025. pa do predaje tužitelju poslovnog prostora, sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od presuđenja do isplate, a kakvim je uređenjem tužbe tužitelj prema ocjeni suda postupio po nalogu suda od 16. rujna 2025. te je uslijed takve radnje tužitelja predmetna tužba uredna i potpuna u smislu čl. 186. ZPP.

4. U dokaznom je postupku sud pročitao i pregledao povijesni izvadak iz sudskog registra (list spisa 4-18), dopis od 04. veljače 2025. (list spisa 19), dopis od 13. veljače 2023. (list spisa 20), dopis od 26. veljače 2025. (list spisa 21-22), dopis s potvrdom o dostavi (list spisa 23-24), dopis s potvrdom o dostavi i prilogom (list spisa 25-34), izvadak iz zemljišne knjige za k. o. [katastarska općina] zk. ul. [broj ZK uloška] (list spisa 35-36), Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 31. ožujka 2020. (list spisa 37-46) i sudsku praksu (list spisa 47-51, 63) te je saslušao tužitelja AI (list spisa 67-68) i odgovornu osobu tuženika CI (list spisa 68). Sud nije izveo dokaz građevinskim vještačenjem koji je tužitelj predložio izvesti na okolnost tržišnih cijena korištenja poslovnih prostora kao ni dokaz očevidom na predmetnoj nekretnini koji tužitelj predlaže provesti za potrebe provođenja građevinskog vještačenja, ovo jer je ocjenom izvedenih dokaza utvrdio da tužbeni zahtjev za predaju u posjed i isplatu nema pravnu osnovu, a poradi čega bi svako daljnje izvođenje onih dokaza koji su predloženi radi dokazivanja visine zahtjeva za isplatu (naknade za neosnovano korištenje poslovnog prostora) bilo protivno načelu ekonomičnosti i efikasnosti postupka.

5. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

7.1. Tužitelj kao vlasnik nekretnine tužbom traži od tuženika predaju u posjed slobodnog od osoba i stvari poslovnog prostora kao dijela nekretnine čest. 9736/3 upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao i isplatu iznosa od 1.700,00 Eura mjesečno sa zateznom kamatom za razdoblje od 02. travnja 2025. do predaje poslovnog prostora u posjed, navodeći da tuženik ovaj poslovni prostor od 02. travnja 2025. drži u posjedu i koristi bez valjanje pravne osnove budući da je ranije sklopljen Ugovor o zakupu tog poslovnog prostora istekao 01. travnja 2025., pa je predmet spora predaja dijela nekretnine (onog dijela koji u naravi predstavlja poslovni prostor u nekretnini) u posjed vlasniku i isplata naknade za neosnovano korištenje dijela nekretnine (onog dijela koji u naravi predstavlja poslovni prostor u nekretnini).

7.2. Odredba čl. 161. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17, dalje: ZV) propisuje da vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja posjeduje njegovu stvar da mu ona preda svoj posjed te stvari.

7.3. Pri tome, odredba čl. 162. st. 1. ZV propisuje da bi u postupku pred nadležnim sudom ostvario svoje pravo da od osobe koja posjeduje njegovu stvar zahtjeva da mu ona preda svoj posjed te stvari, vlasnik mora dokazati da je stvar koju zahtjeva njegovo vlasništvo i da se nalazi u tuženikovu posjedu.

7.4. Sukladno čl. 163. st. 1. ZV propisuje da posjednik ima pravo odbiti predaju stvari njezinom vlasniku ako ima pravo koje ovlašćuje na posjedovanje stvari (pravo na posjed).

7.5. Sukladno čl. 164. st. 1. ZV pošteni posjednik tuđe stvari koju nema pravo posjedovati mora ju predati vlasniku ili osobi koju taj odredi, ali nije dužan dati naknadu za to što ju je upotrebljavao i od nje imao koristi primjerene onom pravu na posjed za koje je vjerovao da mu pripada, a ne treba ni naknaditi ono što je pritom oštećeno ili uništeno dok sukladno čl. 165. st. 1. ZV nepošteni posjednik tuđe stvari mora stvar predati vlasniku ili osobi koju taj odredi te naknaditi sve štete koje su na njoj nastale i sve koristi koje je imao za vrijeme svojeg posjedovanja, pa i one koje bi stvar dala da ih nije zanemario.

8. U postupku među strankama nije sporno da su tužitelj kao zakupodavac i Sonik trgovina d.o.o. kao zakupnik 31. ožujka 2020. sklopili pisani Ugovor o zakupu poslovnog prostora (list spisa 37-46) predmet kojeg je zakupa poslovni prostor u [adresa], na adresi [adresa], koji se nalazi na nekretnini čest. 9736 upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a koji se poslovni prostor sastoji od prodajnog prostora, skladišta i sanitarnog čvora, sve površine 100m2 te dodatnog skladišta 45m2 (sveukupna površina predmeta zakupa iznosi 145m2).

8.1. Istaknimo u svezi navedenog da u postupku nije sporno, a što proizlazi i iz sadržaja izvatka iz zemljišne knjige za k. o. [katastarska općina] zk. ul. [broj ZK uloška] (list spisa 35-36), da je zakupodavac ovdje tužitelj u trenutku sklapanja Ugovora o zakupu poslovnog prostora 31. ožujka 2020. kao i u trenutku pokretanja ovog spora vlasnik poslovnog prostora koji je predmet Ugovora o zakupu poslovnog prostora, a koji se poslovni prostor u trenutku pokretanja ovog spora nalazi na čest. 9736/3, dvorište i zgrada mješovite uporabe na adresi [adresa], upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

8.2. Također, među strankama nije sporno niti to da je ovdje tuženik pravni slijednik trgovačkog društva Sonik trgovina d.o.o. Zadar, ugovorne strane (zakupnika) Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 31. ožujka 2020., a u svezi navedenog sud ističe da iz sadržaja povijesnog izvatka iz sudskog registra (list spisa 4-18) proizlazi da je društvu Studenac d.o.o. Omiš ovdje tuženiku pripojeno društvo Sonik trgovina d.o.o. temeljem ugovora o pripajanju i odluka skupština društva koja sudjeluju u ovoj statusnoj promjeni od 08. prosinca 2020. Dakle, nije sporno da je ovdje tuženik slijednik svih prava i obveza zakupnika Sonik trgovina d.o.o. Zadar iz predmetnog Ugovora o zakupu poslovnog prostora odnosno da je ovdje tuženik pripajanjem društva Sonik trgovina d.o.o. postao zakupnik po Ugovoru o zakupu poslovnog prostora od 31. ožujka 2020.

9. Nadalje, u postupku nije sporno, a što proizlazi i iz dopisa od 13. veljače 2023. (list spisa 20), da je tuženik kao zakupnik tužitelja kao zakupodavca dopisom od 13. veljače 2023. koji je tužitelj uredno zaprimio 12. veljače 2023. (kako to navodi u tužbi) pisanim putem obavijestio nastavno na sklopljeni Ugovor za poslovni prostor u [adresa], da sukladno Članku 3.2. Ugovora produžuje Ugovor za dodatnih 5 godina pod istim uvjetima.

9.1. Također, među strankama nije sporno niti to da je dopisom koji je tuženiku uručen 04. veljače 2025., a kako to proizlazi iz dopisa s prilogom (list spisa 25-34), ovdje tužitelj po punomoćnici obavijestio ovdje tuženika kao zakupnika iz Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 31. ožujka 2020. da označeni ugovor o zakupu ističe dana 01. travnja 2025. i da zakupodavac ovdje tužitelj može pristupiti zaključenju novog ugovor i/ili produljenju postojećeg uz izmijenjene uvjete, a primjerak koje je novog ugovora o zakupu tuženiku dostavljen uz označeni dopis.

9.2. Nastavno na navedeno među strankama nije sporno da je tuženik po zaprimanju gore označene obavijesti tužitelja o isteku Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 31. ožujka 2020. na dan 01. travnja 2025., tužitelju uputio dopis od 04. veljače 2025. (list spisa 19) u kojem je naveo da je Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 31. ožujka 2020. putem pisane obavijesti koju je tužitelj zaprimio u veljači 2023. produljen sukladno čl. 3. st. 2. Ugovora pa da je slijedom navedenog Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 31. ožujka 2020. na snazi do 01. travnja 2030.

9.3. Konačno, među strankama nije sporno niti to da je na dopis tuženika od 04. veljače 2025. tužitelj po punomoćnici odgovorio dopisom (list spisa 23-24) u kojem se pozvao na odredbu čl. 545. Zakona o obveznim odnosima i čl. 22. Zakona o zakupu i kupoprodaju poslovnog prostora navodeći da ugovor o zakupu koji je sklopljen na određeno vrijeme prestaje protekom vremena na koje je sklopljen te da zakupnik jednostranom izjavnom odnosno danom obavijesti ne može prisiliti zakupodavca da nakon isteka Ugovora čije je trajanje određeno pristupi zaključenju novog Ugovora pod istim uvjetima; a na koji je dopis tuženik odgovorio tužitelju dopisom od 26. veljače 2025. (list spisa 21-22) u kojem se pozvao na čl. 3.2. Ugovora o zakupu poslovnog prostora navodeći da su stranke dogovorile automatsko produljenje ugovora na dispoziciju zakupnika, što da je u cijelosti u skladu sa zakonom i što da je zakupodavac svojim potpisu na Ugovoru prihvatio, a slijedom čega da zakupnik koristi predmetni poslovni prostor temeljem valjanog Ugovora o zakupu zaključenog 31. ožujka 2020. koji traje do 01. travnja 2030.

10. Ono što je među strankama u postupku sporno je to da li je Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 31. ožujka 2020. prestao istekom 5 godina računano od 01. travnja 2025., dana 01. travnja 2025., ili je ovaj Ugovor važeći i za stranke obvezujući do 01. travnja 2030. obzirom da je tuženik kao zakupnik još u veljači 2023. godine tužitelja kao zakupodavca obavijestio o produženju Ugovora za dodatnih 5 godina pod istim uvjetima.

10.1. Odredba čl. 22. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ br. 125/11, 64/15, 112/18, dalje: ZZKPP), kao zakona važećeg u vrijeme sklapanja predmetnog Ugovora o zakupu, propisuje da ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen. Sud pri tome ističe da je ZZKPP cjelovito uređeno pitanje prestanka zakupa poslovnog prostora pa na odnose u svezi tog pitanja nema mjesta supsidijarnoj primjeni općih propisa obveznog prava u zakupu, pa tako niti primjeni odredbe čl. 546. ZOO koja regulira pitanje prešutnog obnavljanja zakupa.

10.2. Za potrebe odgovora na sporno je pitanje sud cijenio bitnim protumačiti sadržaj Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 31. ožujka 2020. (list spisa 37-46), ovo vodeći računa da se sukladno čl. 319. st. 1. i st. 2. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, dalje: ZOO) odredbe ugovora primjenjuju onako kako glase i da se pri tumačenju spornih odredbi ne treba držati doslovnog značaja pojedinih izričaja već da treba istraživati zajedničku namjeru ugovaratelja i odredbu tako razumjeti kako to odgovara načelima obveznog prava utvrđenim tim Zakonom, sve poradi čega je sud sadržaj Ugovora o zakupu cijenio u međusobnoj svezi sa iskazima parničnih stranaka koje je saslušao u tijeku postupka. Bitnim pri tome sud smatra potrebnim istaknuti i to da je čl. 320. st. 1. i st. 2. ZOO propisano da će se u slučaju kada je ugovor sklopljen prema unaprijed otisnutom sadržaju, ili kad je ugovor na drugi način pripremila i predložila jedna ugovorna strana, nejasne odredbe tumačiti u korist druge strane i to kod naplatnog ugovora u smislu kojim se ostvaruje pravičan odnos uzajamnih činidaba.

10.3. Iz Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 31. ožujka 2020. (list spisa 37-46, dalje: Ugovor o zakupu) proizlazi da u Ugovoru o zakupu postoji poseban dio pod nazivom „Trajanje zakupa i primopredaja Prostora“ koji je naziv otisnut jasno čitljivim i podebljanim slovima, na trećoj stranici Ugovora, u kojem je sadržan Članak 3. Ugovora, a kojim je ugovoreno kao prvo, da se taj Ugovor sklapa na određeno vrijeme od 5 (pet) godina, a koje počinje teći od 01.04.2020. (Članak 3.1.); kao drugo, da zakupnik ima pravo, ali ne i obvezu, produžiti trajanje zakupa za dodatnih 5 (pet) godina na način da pošalje zakupodavcu pisanu obavijest preporučenom poštom najkasnije 3 (tri) mjeseca prije isteka zakupa iz prethodnog stavka, u kojoj obavijesti će navesti da se Ugovor produžuje za dodatnih 5 (pet) godina pod istim uvjetima uz napomenu da radi izbjegavanja svake sumnje navedeno pravo ne pripada zakupodavcu (Članak 3.2.); te kao treće, da nakon isteka dodatnih 5 (pet) godina iz stavka 3.2. zakupodavac ima obvezu prvo ponuditi zakupniku zakup prostora za sljedeće ugovorno vremensko razdoblje, pod istim uvjetima pod kojima bi zakupodavac dao u zakup prostor trećoj osobi i po tadašnjoj tržišnoj cijeni, u suprotnom je zakupodavac dužan platiti zakupniku ugovornu kaznu u iznosu 10.000,00 kn (Članak 3.3.).

10.4. Osim što je Članak 3. Ugovora o zakupu pisan jednakim slovima (fontom) kao i ostatak Ugovora o zakupu, nalazi se na trećoj stranici Ugovora, posebno je njegov sadržaj naglašen naslovom „Trajanje zakupa i primopredaja Prostora“ koji je naziv otisnut jasno čitljivim i podebljanim slovima te je Članak 3. jedan od svega 12 članaka sadržanih u Ugovoru o zakupu, sve koje karakteristike prema ocjeni suda upućuju na logičan i životan zaključak da sadržaj Članka 3. Ugovora tužitelju kao ugovornoj strani koja je osobno sklopila Ugovor o zakupu i koja je, a kako to sam iskazuje sudu (list spisa 67-68) pročitala Ugovor prije potpisivanja, nije mogao ostati nepoznat; citirani je sadržaj Članka 3. Ugovora o zakupu prema ocjeni suda nedvosmislen i jasan te razumljiv svakom prosječnom sudioniku u pravnom prometu, a poradi čega sud ne cijeni uvjerljivim niti prihvaća kao istinit onaj dio iskaza tužitelja (list spisa 67-68) u kojem isti na upit suda da li je razumio što potpisuje (pri potpisivanju Ugovora o zakupu) odgovara da ne zna te pravne stvari, ovo jer za razumijevanje sadržaja Članka 3. Ugovora o zakupu prema ocjeni suda nije potrebno pravno znanje već je dostatno već i samo poznavanje hrvatskog jezika. Naime, sadržaj Članka 3. Ugovora o zakupu, na način na koji je napisan, korištenjem riječi opće poznatog značenja i jezičnih konstrukcija koje ne ostavljaju dvojbu oko toga što se ovom odredbom ugovara, ne ostavlja dvojbu oko činjenice da su ugovorne strane zakup ugovorile na određeno vrijeme od 5 godina koje počinje teći od 01. travnja 2020. s pravom zakupnika produžiti trajanje zakupa za dodatnih 5 godina na način da pošalje zakupodavcu pisanu obavijest preporučenom poštom najkasnije 3 mjeseca 01. travnja 2020. te istekom zakupa najkasnije protekom tih dodatnih 5 godina konkretno 01. travnja 2030. za kakvo ukupno trajanje zakupa (5 + 5 godina) tužitelj izražava volju i daje suglasnost već sklapanjem Ugovora o zakupu, pa stoga tužitelju, kojem je nesporno hrvatski jezik materinji jezik i koji je pročitao Ugovor o zakupu pri potpisu istog, sadržaj ove ugovorne odredbe nije bio niti mogao biti nerazumljiv već upravo takav sadržaj o trajanju zakupa predstavlja njegovu slobodnu i pravu volju. Da je tužitelj potpisao Ugovor o zakupu svjestan da potpisom Ugovora u sadržaju koji je pripremio zakupnik on izražava svoju volju da se Ugovor o zakupu, ukoliko zakupnik najkasnije tri mjeseca prije isteka roka od 5 godina koji počinje teći od 01. travnja 2020. također izrazi svoju volju za produljenje trajanja zakupa za dodatnih pet godina, produlji za dodatnih pet godina i traje do 01. travnja 2030. pod uvjetima ugovorenim Ugovorom o zakupu, sudu svjedoči nadalje i kao prvo, onaj dio iskaza tužitelja (list spisa 67-68) u kojem navodi da je u svezi tog zakupa kod njega kući došao čovjek iz Studenac d.o.o. za kojeg misli da se zove A, da je on njemu donio Ugovor o zakupu na potpis, da mu je rekao da je to ugovor 5 godina + 5 godina, da ga je on (tužitelj) pitao što to znači, a on da mu je odgovorio da će nakon prvih 5 godina vidjeti, da će se onda dogovoriti o povećanju zakupnine – budući iz takvog iskaza jasno proizlazi da je djelatnik zakupnika koji je tužitelju donio Ugovor o zakupu na potpis tužitelju izričito i usmeno rekao da je to ugovor koji se sklapa ne samo na 5 godina već na 5 godina + 5 godina uz pojašnjenje da to znači da će upravo zakupnik vidjeti nakon prvih 5 godina (ovo budući svjedok kaže da je A rekao „da će nakon pet godina vidjeti“ što tumačeno u svezi sa sadržajem Članka 3.2. Ugovora nedvojbeno znači da je ovom prilikom A rekao da će (on) zakupnik nakon prvih 5 godina vidjeti); te kao drugo, činjenica da tužitelj nakon što je u veljači 2023. godine zaprimio obavijest tužitelja o produženju trajanja Ugovora za dodatnih pet godina na takvu obavijest nije reagirao (primjerice negirajući pravo tuženika na produljenje Ugovora) već je tuženika obavijestio da Ugovor o zakupu ističe 01. travnja 2025. tek u veljači 2025. godine (kada tuženiku nudi sklapanje novog ugovora o zakupu s izmijenjenim uvjetima) – budući takvo (ne)postupanje tužitelja sudu ukazuje da je isti u veljači 2023. godine bio svjestan da su stranke Ugovorom o zakupu ugovorile mogućnost produljenja Ugovora o zakupu za dodatnih pet godina za što je on kao zakupodavac izrazio volju već u samom Ugovoru o zakupu, a takvu svoju volju „gubi“ tek 2025. godine što koincidira s vremenskim razdobljem u kojem su općepoznato iz svakodnevnog života u Republici Hrvatskoj značajno porasle tržišne cijene nekretnina pa time i tržišne cijene zakupa nekretnina, a na što ukazuje i iskaz tužitelja (list spisa 67-68) koji navodi da u [adresa] ima 4 trgovine Studenac i da na tim drugim lokacijama tuženik plaća za zakup 11-13 Eura/m2 te iz kakvog iskaza proizlazi da tužitelj ima saznanja da za zakup drugih poslovnih prostora u [adresa] tuženik plaća veću cijenu zakupa po m2 nego što plaća tužitelju po Ugovoru o zakupu, kakvu veću cijenu očito tužitelj želi ostvariti i za zakup predmetnog poslovnog prostora i za potrebe čega sada (neosnovano) tvrdi da stranke nisu sklopile ugovor o zakupu za 5 + 5 godina već samo za 5 godina. Takvom ocjenom iskaza tužitelja kako samostalno tako i u međusobnoj svezi sa materijalnim dokazima u spisu sud je dakle kao nedvojbeno utvrdio da je volja stranaka pri sklapanju Ugovora o zakupu bila ugovoriti zakup predmetnog poslovnog prostora na vrijeme od 5 godina s početkom od 01. travnja 2020. te ovisno o naknadno izraženoj volji zakupnika na još dodatnih 5 godina koje istječu 01. travnja 2030. pod istim uvjetima i bez potrebe sklapanja novog ugovora o zakupu budući se Ugovor o zakupu uslijed pisane obavijesti zakupnika produljuje do 01. travnja 2030., a za sklapanje zakupa na koje je vrijeme (5+5 godina) tužitelj izrazio volju i dao suglasnost već u Ugovoru o zakupu, poradi čega je neosnovan tužbeni navod da je za produljenje Ugovora o zakupu i nakon 01. travnja 2025. bilo potrebno sklopiti novi ugovor o zakupu u pisanoj formi. Kako je pri tome Članak 3. Ugovora o zakupu jasan, to se Članak 3. Ugovora o zakupu ne tumači primjenom odredbe čl. 320. st. 1. i st. 2. ZOO.

10.5. Ispravno pri tome tužitelj tvrdi kada navodi da se sukladno ZZKPP ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na određeno vrijeme ne može prešutno obnoviti već da je za produljenje tog zakupa potrebno pisano očitovanje suglasne volje stranaka o nastavku pravnog posla zakupa (u pravilu se radi o sklapanju novog ugovora o zakupu), a kakvo pravno shvaćanje je ustaljeno u sudskoj praksi (tako i Visoki trgovački sud Republike Hrvatske u odlukama poslovni broj Pž-3575/2021-5 od 26. ožujka 2024. Pž-558/2023-2 od 06. prosinca 2023. te Vrhovni sud Republike Hrvatske u odluci broj Rev-420/2010-2 od 31. ožujka 2010.). Međutim, u konkretnom slučaju tuženik niti ne tvrdi da je među strankama došlo do prešutne obnove Ugovora o zakupu. Ono što tuženik tvrdi, a sud kao nedvojbeno utvrđuje ocjenom izvedenih dokaza, je to da je već u Ugovoru o zakupu zakupodavac ovdje tužitelj dao suglasnost (pisano očitovao svoju volju) da se po isteku 5 godina koji rok počinje teći 01. travnja 2020. produži trajanje zakupa za dodatnih pet godina, dakle, da zakup traje do 01. travnja 2030. ukoliko volja za produljenje trajanja zakupa bude postojala i kod zakupnika, uz obvezu zakupnika očitovati takvu svoju volju na način da zakupodavcu pošalje pisanu obavijest preporučenom poštom najkasnije 3 mjeseca prije 01. travnja 2020. uz navod da se Ugovor produžuje za dodatnih pet godina pod istim uvjetima, a što je sve jasno i nedvosmisleno ugovoreno Člankom 3.2. Ugovora. Kako je tuženik kao zakupnik nesporno dopisom od 13. veljače 2023. (list spisa 20), a koji je dopis tužitelj nesporno zaprimio u veljači 2023. godine i time nedvojbeno najmanje 3 mjeseca prije 01. travnja 2025., tužitelja kao zakupodavca pisanim putem obavijestio nastavno na sklopljeni Ugovor za poslovni prostor u [adresa], da sukladno Članku 3.2. Ugovora produžuje taj Ugovor za dodatnih 5 godina pod istim uvjetima; to sud utvrđuje da je suglasnom voljom stranaka izraženom u pisanom obliku (koju je volju sud ponavlja tužitelj kao zakupodavac izrazio još u Ugovoru o zakupu) trajanje zakupa ugovorenog Ugovorom o zakupu produljeno za dodatnih 5 godina konkretno do 01. travnja 2030. Podvođenjem tako nedvojbeno utvrđenih činjenica pod odredbu čl. 22. ZZKPP utvrđenje je ovog suda da Ugovor o zakupu nije prestao 01. travnja 2025. kako to tvrdi tužitelj već da isti traje do 01. travnja 2030. kako to tvrdi tuženik.

10.6. Kako Ugovor o zakupu tuženiku kao zakupniku daje pravo na posjed predmeta zakupa, poslovnog prostora koji je predmet tužbenog zahtjeva, to je sukladno čl. 163. st. 1. ZV neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja za predaju u posjed slobodnog od osoba i stvari predmetnog poslovnog prostora, a poradi čega je sud zahtjev tužitelja za predaju u posjed predmetnog poslovnog prostora točkom I. izreke ove presude odbio kao neosnovan.

10.7. Nadalje, kako tuženik kao zakupnik predmetni poslovni prostor u posjedu drži temeljem valjanog i važećeg Ugovora o zakupu, to je njegov posjed predmetnog poslovnog prostora pošten te isti nije sukladno čl. 165. ZV dužan tužitelju kao vlasniku ovog poslovnog prostora platiti naknadu za neosnovano korištenje poslovnog prostora, a poradi čega je sud kao neosnovan točkom II. izreke ove presude odbio tužbeni zahtjev za isplatu iznosa od 1.700,00 Eura mjesečno za razdoblje od 02. travnja 2025. do predaje poslovnog prostora u posjed sa zakonskom zateznom kamatom. Tuženik kao zakupnik prema tužitelju kao zakupodavcu ima obvezu plaćanja zakupnine, ovo sukladno Članku 4. Ugovora o zakupu, a tu svoju obvezu tuženik, kako to proizlazi iz navoda punomoćnice tužitelja koja na upit suda da li tužitelj i nakon 01. travnja 2025. tužitelju plaća zakupninu ugovorenu Ugovorom o zakupu navodi da tuženik tužitelju na račun plaća iznos od 650,00 Eura i time upravo iznos u kojem je ugovorena zakupnina čl. 4. Ugovora o zakupu, uredno ispunjava i nakon 01. travnja 2025.

11. Zaključno valja istaknuti da u pogledu osnovanosti tužbenog zahtjeva nije od značaja tužbeni navod da je dopisom od 28. siječnja 2025. tužitelj kao zakupodavac tuženika kao zakupnika zatražio da sa vanjskog prostora, koji nije predmet zakupa, ukloni plinske boce koje naružavaju izgled cijele nekretnine kao i iz razloga što će tužitelj pristupiti sanaciji fasade. Ovo stoga što predmetnim tužbenim zahtjevom tužitelj traži predaju u posjed poslovnog prostora koji je predmet Ugovora o zakupu te naknadu za neosnovano korištenje poslovnog prostora koji je predmet Ugovora o zakupu, uz tvrdnju da je Ugovor o zakupu prestao pa da tuženika nema valjanu pravnu osnovu predmet zakupa više držati u posjedu i koristiti, a u odnosu na vanjski prostor nekretnine na kojoj prema navodima tužbe tuženik drži plinske boce sam tužitelj (već u tužbi) ističe da se radi o vanjskom prostoru nekretnine koji nije predmet zakupa, a što znači da taj prostor nije predmet tužbenog zahtjeva, poradi čega je za ocjenu osnovanosti tužbenog zahtjeva u ovoj pravnoj stvari irelevantno da li tuženik uistinu drži plinske boce na dijelu nekretnine koji nije predmet zakupa te ukoliko ih drži da li to čini bez valjanje pravne osnove.

12. Odluku o zahtjevima stranaka za naknadu parničnih troškova sud je utemeljio na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP te je zahtjev tužitelja kao stranke koja nije uspjela u sporu za naknadu parničnog troška u iznosu od 1.250,00 Eura sa zakonskom zateznom kamatom odbio, s druge strane tuženiku kao stranci koja je uspjela u sporu priznajući pravo na naknadu parničnog troška u visini koju je sud utvrdio sukladno odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ br. 138/23, dalje: Tarifa) i vrijednosti predmeta spora koja je definirana visinom postavljenog tužbenog zahtjeva na isplatu. Tuženiku su prema ocjeni suda u smislu čl. 155. ZPP osnovani nastali troškovi po osnovi zastupanja po punomoćniku iz reda odvjetnika i to trošak sastava odgovora na tužbu (1 x 250 bodova x 2,00 Eura sukladno Tbr. 7. toč. 1. Tarife), a što uz zatraženi i temeljem Tbr. 46. Tarife pripadajući PDV od 25% iznosi 625,00 Eura, na isplatu kojeg je iznosa tuženiku sud točkom III. izreke ove odluke obvezao tužitelja.

U Zadru, 12. prosinca 2025. godine

S u d a c

Neva Lukin

Uputa o pravnom lijeku:

1. Stranci koja je pristupila na ročište za objavu, rok za žalbu teče od dana tog ročišta. Rok za žalbu je 15 (petnaest) dana. Žalba se dostavlja pisano ovom sudu za sud drugog stupnja.

2. Stranci koja nije pristupila na ročište za objavu presude, a o njemu je uredno obaviještena, rok za žalbu teče od dana tog ročišta. Rok za žalbu je 15 (petnaest) dana. Žalba se dostavlja pisano ovom sudu za sud drugog stupnja.

3. Stranci koja nije pristupila na ročište za objavu presude, a o njemu nije uredno obaviještena, rok za žalbu teče od dana dostave pisanog otpravka presude. Rok za žalbu je 15 (petnaest) dana. Žalba se dostavlja pisano ovom sudu za sud drugog stupnja.

DNA:

1. Tužitelju po punomoćnici uz rješenje o sudskoj pristojbi na presudu,

2. Tuženiku po punomoćniku.